POSLOVANJE HIŠNIH SVETOV 20. 12. 1974 je zafiel veljati zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v dnižbeni lastnini, objavljen v Uradnem listu SBS St. 37/74 z dne 12/12—1974. Ta za-kon dodatno spreminja dosedanji način samoupravljanja v stanovanjskem gospodarstvu, zlasti pa naloga hišnim svetom naloge, ki jih doslej pri gospodarjenju s stanovanj-skiml hišami niso imeli. S tem pa prevzemajo hiSni svetl in zbort stanovalcev tudl odgovornosti, na katere se morajo začeti pripravljati zdaj in takoj, ker bodo sicei lahko hiše in njihovi stanovalci zašli v težak položaj, iz katerega se bodo težko izvili. Zato je njihova prva naloga, da se stanovalci krepko organizirajo, da se njihovi samo-upravni organi podrobno seznanijo z obstoječo zakonodajo in z novimi samoupravnimi odnosi na relaciji hišni svet — zbor stanovalcev, krajevne skupnosti — samoupravna stanovanjska skupnost v občini in mestu — organizacija za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami v družbeni last-nini. Ob tej priliki velja opozoriti na temeljne pravice ta dolžnosti, ki jih omenjeni zakon daje oziroma nalaga samoupravaim organom v stanovanjski hiši. Hišni sveti bodo morali razmisliti, kako se lotiti postavljenih nalog in kako se organizirati, da ne bo prihajalo do nepotrebnih zastojev, nesporazumov med stanovalci, kratkih stikov med hišnimi sveti na eni strani ter stanovanjsko skupnostjo in njenimi strokovnimi službami na drugi. Drugi odstavek 9. člena citiranega zakona pravi: Zbor stanovalcev sestavljajo vsi stanovalci ter lastniki, uporab-niki in najemniki posameznih delov stanovanjske hiSe. Ob tem se postavlja več vprašanj. Najprej — katerim osebam sploh zakon daje status stanovalca. Po 5. členu tega zakona so to samo uporabniki stanovanja. To so imetniki stanovanjske pravice in naslednje osebe, kl z njim stalno stanujejo: zakonec, otroci, posvojenci, starSl tmetnika stanovanjske pravice in njegovega zakonca, tisti, fcl jlh je imetnik stanovanjske pravice dolžan vzdrževati po zakonu in tisti, ki najmanj dve leti živijo z imetnl-kom stanovanjske pravice v ekonomskj skupnosti. Zakon pa ne šteje za stanovalca naslednjih oseb: oseb, kl stal-no stanujejo z imetnikom stanovanjske pravice, podstano-valcev in njihovih družinskih članov, ki z njim stanujejo ter nsjemnikov poslovnlh prostorov v hiši. Zbor stanoval-cev sestavljajo torej samo uporabniki stanovanja, (ne pa tudi druge osebe, ki pa po zakonu o stanovanjskih raz-merjih imajo status stanovalca), poleg uporabnikov stano-vanja pa še lastniki, uporabnikl in najemniki poslovnih prostorov. Drugp vprašanje je, če zbor stanovalcev res sestavljajo prav vsi stanovalci, katerim zakon priznava status stanoval-ca. Tudi dojenčki Imajo status stanovalca, pa vendar jih ne bomo vabili na zbor stanovalcev. Hišni sveti bodo pafi morali postaviti neke kriterije, po katerih bodo ugotavljali, kdo se lahko udeležuje zborov stanovalcev in na njih polnopravno odloča, voli in je voljen v samoupravne organe hiše. Lahko bodo rekli: vsi polnoletni stanovalci, ali: vsi stanovalci, ki imajo volilno pravico, ali: tudl stanovalci, ki še niso polnoletni, so pa v rednem delov-nem razmerju ali slično. Skratka, dogovoriti se bodo mo-rali o tem, med drugim tudl zaradi tega, da bodo sploh vedeli, koliko imajo v hiši ljudl, ki sestavljajo zbor stano-valcev, ker sicer ne bodo mogli vedeti, ob kolikšni udelež-bi je zbor stanovalcev skJepčen in lahko sprejema pravno-veljavne sklepe. Ko že govorimo o sklepCnostl, bodo morali stanovalci tudi določiti, katere sklepe lahko zbor sprejema z navad-no večino navzočih, katere z dvotretjinsko večino navzočih, katere z večino vseh stanovalcev ln katere še z drugačno večino. Zakonitost dela zbora stanovalcev In hišnega sveta po zakonu nadzoruje občlnski upravni organ. pristojen za stanovanjske zadeve, ki lahko tudl razveljavi sklep zbora ali hi&iega sveta, če ni bil sprejet v skladu i vnaprej določenimi kriterlji, ki jlh mora lzdelati in sprejeti zbor stanovalcev. Morda bodo nastopili primeri, ko niti zbor stanovalcev ne bo mogel o njih odločati. Gre za vgradltev skupnih napnav, ki se ne financirajo iz najemnine in pogodbenih obveznosti lastnikov stanovanj, nlti iz obratovalnih stro-škov, ampak jih stanovalci neposredno financirajo. Potem, na prfmer, sprememba namembnosti skupnlh prostorov, do katerlh imajo pravico vsi stanovalci. Dalje odtujitev po-sameznih skupnih prostorov in sl. V taklh primerlh morajo dati soglasje vse stanovanjske enote ali vsaj velika večina. Tu se bodo morali hišni sveti poslužiti referenduma in to institucijo vgraditi v svoje samoupravne akte. Da bodo hišni sveti morali imeti samoupravne akte, je sklepati Iz razen doslej povedanega tudl iz zakonsklh določil, po katerih sprejemajo pravila o izvrševanju hišne-ga reda, odlodajo o porazdelitvi stroškov za vodo, odvoz smeti, ogrevanje in slično, pri demer je treba uporabljatl neka pravila. Dalje bodo morali hišnl sveti imeti poslovnl-ke za svoje delo in delo zbora stanovalcev in raznih ko-mlsij, ki jih bodo morali hišni sveti imeti — bodisi stalne, bodisi občasne. Sporazumeti se bodo morali tudi o obli-ki in vsebini finanftnih načrtov, zaključnih računov, letnih porofiil, programov za tekoče vzdrževanje hiše in njeno obratovanje ter za način njihovega sprejemanja. Zlasti se zdi pomembno določiti kriterije za določanje višine obra-tovalnih stroškov in njihovo porabo ter razdelitev med stanovalce, ker bodo morali hišni sveti z lastniki stano-vanj o tem sklepati pogodbo. Hišni sveti bodo lahko vlagali tucU tožbe proti stanovalcem, ki ne bodo hoteli plačevati od hišnega sveta določenih prispevkov in si bodo moralii pred-pisati postapek, kl ga bo treba iapeljafci pred vložitvijo tož-be. Skratka, vse to govori za to, da sl bodo morali hišnl sveti za svoje delo sestavlti neikaj predpisov odnosno dogovorov, pa katerih bodo poslovali. Ce tega ne bodo napravili, ne bodo imeli pravne osnove za odločitve in ukrepe, kajti samo sklicevanje za zakon bo marsikda] premalo. Hišnl sveti imajo namreč opravllno ln pravdno sposobnost, kar pomeni, da so praktično pravne osebe, za pravne osebe je pa znano, kaj vse morejo imeti, da kot take lahko tudi nastopajo (statuti, pravilniki, sporazu-mi, dogovorl itd.) Zbori stanovalcev in njihovi hlšni svetl prevzamejo v svoje roke celotno tekoče vzdrževanje in obratovanje stanovanjske hiše. Sredstva za tekoče vzdrževanje 3e obll-kujejo od stanarin in prispevkov etažnih lastnikov. Ta sredstva se sicer zbirajo pri stanovanjskem podjetju, toda z njimi razpolagajo hišni sveti. Stanovanjska podjetja mo-rajo za vsako hišo posebej voditi pregled zbranih sred-stev, izplačevati pa jih sinejo samo po nalogu oi&nib svetov. Zbor stanovalcev mora v začetku leta sprejeti finanč-ni načrt sredstev za tekoče vzdrževanje, ob koncu loU pa zakljuCni račun, ki mu ga predloži hišni svet. Tekoče vzdrževanje lahko hišni svet v celati poverl stanovanjskemu podjetju, če z njim sklene ustrezno po-godbo. V pogodbi tnora biti označena vrsta opravll oaaro-ma del tekočega vzdrževanja, način in rok njihovega opravljanja ter plačllo storitev za prevzeta opravila oe. de-la (32. člen). Posamezna dela v zvezi z -vzdrtevanjem stanovanjskih hiš lahko poverj hišni svet oz. posamezni stanovalec tudl drugim ustreznlm organlzacijam združene-ga dela oziroma občanom, ki s samostojnim osebnim de-lom z lastnlmi delovnimi sredstvi opravljajo ustrezDO dejavnost (3. odst. 40. člena). Dočim na viSino sredstev za tekoie vzdrževanje hlSnl sveti ne morejo vplivati, je določanje višine sredster za krltje obratovalnlh stroškov popolnoma v njihovih ro-kah. Kaj spada pod obratovatoe stroSke, je dolofieno t 8. členu odloka o podroboejši določitvi, kaj se šteje z» lnvesticijsko vzdrževanje, revitalizacijo, tekoče vzdrževa-nje, upravljanje in obratovanje stanovanjskih hiš na ob* močju ljubljanskih občin (Uradni list SRS št. 26/74/ in 28/74). Med te stroške spadajo tudi osebni dohodki zaposlenega osebja v hiši (hišniki, snažilke, itd.). ViSino teh stroškov določijo zbori stanovalcev s finančnim nafir-tom, ki temelji na programu obratovanja stanovanjske hiše. Zbori stanovalcev so dolžni zagotoviti toliko sred-stev, da poteka obratovanje stanovanjske hiše nemoteno. Sredstva za obratovalne stroSke so izločena iz stana-rin in jih plačujejo stanovalci po kvadratnem metru kori-stne stanovanjske površine. To načelo velja tako za najem-nike kot lastnike stanovanj. Zbor stanovalcev se lahko odloči, da bo prispevke za obratovalne stroške pobiral sam, lahko pa prepusti to delo stanovanjskemu podjetju. Ce jih bo pobiral sam, mora o njih voditi tudi knjigo vodsko evidenco. Z najemniki stanovanj najbrž ne bo posebnih težav, lahko bodo pa nastopile pri lastnikih stanovanj. HiSnl sveti bodo namreč z njimi sklepali pogodbe za kpritje stroškov tekočega vzdrževanja in obratovanja hiše. Prt tem delu bo potrebno veliko strpnosti in obojestranske dobre volje, predvsem pa dobre obveščenosti in čistih računov. Doslej so bili lastniki stanovanj nezadovoljnl z obračuni stanovanjskega podjetja, ker niso vedeli, kaj pravzaprav plačujejo. To je bil navadno tudi vzrok, da lastniki stanovanj niso plačevali vseh prispevkov, s kate-rinrt jih je stanovanjsko podjetje bremenilo. Odslej bo to delo v rokah hišnih svetov. Na to delikatno nalogo ¦e morajo hišni sveti dobro pripravlti, da ne bo že na samem začetku prišlo do nepotrebnlh sprov, nespora-zumov in nezaupanja. Hišnl sveti bodo sklepali tudi pogodbe z organizacija-ml za TOdrževanje stanovanjskih hiš, bodlsi s servisi, ki bodo v sklopu podjetja z vzdrževanje hiš, bodisi z drugi-mi TOZD all zasebnimi obrtniki. Ni dvoma, da se bodo hišnl sveti izbrali najeenejšega ponudnika. Pomembno je tudi dolodilo 8. odst. 10. člena, po ka-terem zbor stanovaloev sprejema na delo hišnlke, kurjače, snažilke itd. in jim oddajajo stanovanje, namenjeno za te osebe, hišni sveti pa sklepajo pogodbe o'zaposlitvi teh delavcev (8. cxist. 12. člena). Hišni sveti torej sami odločajo o tem, koga bodo zaposlili pri obratovalnih delih, komu bodo oddali stanovanje, namenjeno za hišnika in kakšen bo njihov osebni dohodek. Seveda pa bodo morali pri tem upoštevati določila zakona o medsebojnih razmerjih delavcev v združenem delu in zakona o stanovanjskih razmerjih, kar bo urejeno s posebnim samoupravnim Bporazumom, ki je že v pripravi. V želji, da bi zborom stanovalcev in hlšnim svetom pomagali pri snovanju njihovih intemih aktov, ki so Jim potrebni pri prehodu na novi nafiin poslovanja, smo pripravill: 1. vzorec dogovora o samoupravnih odnosih v zborih stanovalcev (bo posredovan naknadno) 2. vzorec poslovnika za delo zbora stanovalcev .»' 3. obrazec ftnačnega načrta sredstev za tekoče vzdrte-vanje 4. obrazec finafinega načrta sredstev za kritje obra-tovalnih stroškov Takoj v začetku je treba povedatl, naj hišni sveti nltl dogovora, niti poslovnika ne jemljejo kot nekaj obvezne-ga ali kot neko šabloni, po kateri naj kroje svoje akte. Siu±i naj jim samo kot »podsstnik«, kaj bi morda kazalo % nekimi intemimi predpisi regulirati v njihovl biši. 1. Dogovor o samoupravnth odnosih v zboru stanovalcev: Pri oblikovanju besedila dogovora samo izhajali iz predpostavke, da predstavljajo stanovalci (zlasti velike) hiše posebno sociološko skupino, ki ima nešteto skupnih interesov in ki kot skupina more obstojati le, če se njenl člani ravnajo po nekih dogovorjenth in s tem za vse ob-veznih normah. To pa je mogofie le, če je skupina orga-nizirana. Organizacijo te skupine smo imenovali »skup-nost stanovalcev«. Pojem stanovalca smo povzeli po 5. členu zakona o stanovanjskih razmerjih, ker menlmo, da so članl skupnost4 stanovalcev tudi osebe, ki jlm zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini tega statusa nfi daje (osebe, ki stalno stanujejo z imetnikom stanovanj-ske pravice, podstanovalci in njihovi družinski Clani ter najemniki poslovnih prostorov). V skupni stanovalcev je posebna podskupina ljudl, kl imajo razen pravie in dolžnosti skupnih vsem stanovaleem še posebne pravice in dolžnosti. Predstavljajo svoje sta-novanjske enote pred organi in organizacijami. To so najemnikl družbenih stanovanj, najemniki zasebnih stano-vanj in lastniki stanovanj (etažni lastniki). To katego-rijo stanovalcev imenujemo s skupnim izrazom jmetnikl stanovanjske pravice, to pa zato, ker so si z odločbo, najemno pogodbo ali nakupom pridobili pravico do vselitv« in prebivajo v stanovanju. S tem so postali imetniki stanb-vanjske pravice. To smo napravili bolj iz praktifinih kot iz teoretičnih razlogov. Kjer je govora o imetniklh stano-vanjske pravice, vemo, da so mišljeni najemniki in lastni-ki stanovanj. Iz povedanega je razvidno, da je pojem stanovalca, ld sodeluje na zboru stanovalce; ki voli, je voljen in Iri odloča, v zakonu premalo točrio definiran. Postavlja se vprašanje, ali je res nujno, da se udeležujejo zbora stano-valcev vsi stanovalci. Praksa kaže, da so zbori stanovalcev slabo obiskani in da se jih le redno udeležl več stanoval-cev iz ene stanovanjske enote. Zaradi tega uvaja besedilo dogovora v zbor stanovalcev delegatski sistem. Za temeljno samoupravno celico je vzeta stanovanjsk« enota. Vsako stanovanjsko enoto predstavlja eden od sta-novalcev kot njen delegat. Praktično posledice tega siste-ma so naslednje: 1. Nedvoutnno ugotavljanje sklepčnosti zbora stanoval-čev. V velikih hišah je skoraj nemogoče ugotoviti, koliko je v njej na dan, ko je sklican zbor stanovalcev, oseb, ki imajo pravico glasovati. Stanovalci se namreč stalno menjajo, prav tako tudi njihovo število. število stanovanj-skih enot pa je stalno, s tem pa tudi število delegatov stanovanjskih enot, ki morajo biti prisotni, da je abor sklepčen. 2. Ce ima vsaka stanovanjska enota satno en glas, ne more priti do preglasovanja. če vzamemo za primer hišo, ki ima tri samska stanovanja s po enim stanovalcem in eno trisobno stanovanje s petimi odraslimi stanovaloi, bo velika stanovanjska enota imela pet glasov, vse tr) majhne stanovanjske enote pa samo tri. 3. Iz delegatov stanovanjskih enot je možno sestavljati etažne delegacije, kakor je to predvideno v besedilu do-govora. Take delegacije se lahko oblikujejo tudi po stop-niščih ali na drugačen način. 4. Ta sistem omogoča tudi volitve hišnega svet« po delegatskem sistemu. Ce vsaka etažna delegacija izvoli y hišni svet po enega člana, zadostuje, da voli zbor stano-valeev samo predsednika hiSnega sve*a in njegovega na-mestnika. S tetn pa ni rečeno, da nl mogoče voliti hižne-ga sveta tudi na zboru stanovalcev, če'hiši ta naCin bolj ¦streza. Iz besedila dogovora je mogoče razbrati še druge pred-nosti delegatskega sistema. Predvsem hlšni svet ni nekaj izoliranega, pač pa se morajo njegovi člani pred seio pv svetovati z delegati stanovanjskih enot v svojem nadstropju ln jlm po seji tudi poročati. Na ta naLin pri upravljanju hiše sodelujejo vse stanovanjske enote, sproti so obveščene o vsem, kar hišni svet sklepa, s tem pa odpadejo neza-dovoljstva in sumničenja, ki so navadno posledica slabe-ga obveščanja. Delegatskega sistema v oblfkl, kakor je predviden v besedilu dogovora, v vseh hlšah, zlasti manjših, ne bo mogoče uvesti. To niti ni nujno. Predlagano besedilo ima le namen vzpodbudlti hišne svete k iskanju najustreznejše- ga načina organizacije samoupravljanja. ' r 2. Poslovnik za delo zbora stanovaleev: Isti namen kot vzorec dogovora ima tudi vzorec po-•lovnika za delo zbora stanovalcev. Hišnim svetom oaj služi le kot delovno gradivo za oblikovanje lastnega po-slovnika. Lahko jim služi tudi kot gradivo za oblikavanje poslovnika za delo hišnega sveta, če smatrajo, da ga bodo potrebovali. : - 3. Obrazec finančnega načrta sredstev za tekoče vzdrže-vanje: Postavke finanfinega načrta so vzete iz todke b) 6. Cle-na Odloka o podrobnejši določitvi, kaj se Steje za inve- sticijsko vzdrževanje itd. (Uradni list SRS št. 26/74 in 28/74). Hišnl sveti lahko postavke razčlenijo, če je v posameznih točkah združenih preveč različnih stroškov. 4. Obrazec finančnega načrta sredstev *a obratovanje stanovanjske hlše: Kar velja za prri finančni načrt, velja analogno tudi za tega. Za oba pa velja, da ga morajo sprejeti zbori stanovalcev v začetku leta, ob koncu pa preveritl njego- vo izvršitev. • Upamo, da bo to gradivo hišnim svetom koristno služilo pri izvajanju zakona o gospodarjenju s stanovanj-skimi hišami -v družbeni lastnini. S tem bo svoj temeljni namen tudi doseglo. Na osnovj tega gradiva se bomo na samem posvetu precizneje dogovorili še o: finandnem poslovanju hišnih svetov, samostojnih računih hišnih svetov pri SDK, * internih žiro računth pri Staninvestu na osnovl pogodbe, pobiranju akontacij za obratovalne stroSKe, finančni realizaciji tekočega vzdrževanja, poslovanju v smislu zakona o zagotavljanju plačil, dokumentaciji jn evidenci finančnega poslovanja.