VLOGA DEMOGRAFSKIH DEJAVNIKOV PRI MERJENJU LASTNIH IN ZUNANJIH PRIČAKOVANJ POTENCIALNIH PRIDOBITELJEV NEPREMIČNINSKIH PRAVIC ROLE OF DEMOGRAPHIC FACTORS FOR MEASURING PERSONAL AND EXTERNAL FACTORS OF POTENTIAL PURCHASERS OF REAL ESTATE dr. Bojan Grum, univ. dipl. inž. gradb. CONSTRUCTA, d. o. o., Hajdrihova 28, 1000 Ljubljana UDK: 314:332.22 constructa@siol.net doc. dr. Alenka Temeljotov Salaj GEA College, Slovenija alenka.temeljotov-salaj@gea-college.si P o v z e t e k l .turnih okoljih, v Sloveniji in na Japonskem, in ima za temeljni cilj določiti dejavnike, ki so za potencialne pridobitelje nepremičninskih pravic odločilni pri odločanju o nakupu ..tivno povezuje z navedenimi pričakovanji. Osrednji pripomoček za merjenje pričakovanj udeležencev do nepremičnin je vprašalnik, ki smo ga sami sestavili. Vprašalnik je se­stavljen iz treh sklopov. Prvi sklop zajema demografske podatke in razdeli udeležence po spolu, starosti, izobrazbi, socialno-ekonomskem položaju, zakonskem ali družinskem statusu, bivalnem okolju, kulturi. Drugi sklop je vezan na lastna pričakovanja potencialnih .nanja pričakovanja udeležencev, zakonske ureditve na področju nepremičnin in sodobno ekonomsko okolje. V članku raziskujemo vlogo demografskih dejavnikov, pomembnih pri sestavi vprašalnika za merjenje lastnih in zunanjih pričakovanj potencialnih pridobiteljev nepremičnin. Vprašalnik je statistično analiziran s faktorsko analizo ter zanesljivostjo vprašalnika. Summary l ..jective to identify factors, which are crucial for the potential buyers of real estate when deciding tu the purchase the proper ty, to analyse any possible differences between these expectations and the existing legislation in real estate, and to determine whether the modern economic environment is positively associated with these expectations. The .naire, composed by ourselves. The questionnaire consists of three parts. The first set .nomic status, marital or family status, living environment. The second set is related to NEPREMIČNINSKIH PRAVIC personal expectations of potential buyers with reference to the acquisition of real estate rights. The third set is related to the external expectations of the respondents in terms of legislative regulations in the field of real estate and modern economic environments. This paper investigates the role of demographic factors relevant to the construction of a questionnaire to measure their own and external expectations of potential acquirers of real estate. The questionnaire was statistically analysed with factor analysis and relia­bility of the questionnaire. Pri sestavi vprašalnika izhajamo iz pred..dobiteljev nepremičninskih pravic povezujejo z demografskimi dejavniki, katerim tudi številni raziskovalci na bazi opazovanja udeležencev na trgu pripisujejo splošno vplivnost na trg ([Thomas, 2008], [Temeljotov Salaj, 2006], [Cohen, 2005]). Po poročilu Evropske komisije o staranju pre­bivalstva v Evropski .port, 2009] velja za Slovenijo, da bo število prebivalstva naraščalo le še do leta 2019, ko naj bi bilo v Sloveniji 2,1 milijona pre­bivalcev oziroma 2,4 odstotka več kot kakor leta 2007, po letu 2019 pa naj bi sledilo postopno manjšanje števila prebivalstva, vsaj .malno rast števila aktivnih prebivalcev do leta 2011, in sicer manj kot odstotek, potem pa predvidevajo zmanjševanje števila aktivnih prebivalcev, celo za tretjino do leta 2060. V poročilu je napovedana tudi sprememba pri staranju prebivalstva, tako da se pričakuje podaljšanje življenjske dobe za 65-letnike obeh spolov za več kot 5 let do leta 2060. Pšunder [Pšunder, 2009] opozarja, da je poleg povečanja števila starostnikov potrebno upoštevati tako zmanjševanje števila otrok kakor tudi števila aktivnega prebivalstva. V svoji raziskavi zaključuje, ob predpostavki, da sta rast BDP in demografske spremembe ključna vplivna dejavnika na gibanje cen nepremičnin, da bo pri nas živelo manj ljudi, ki bodo potrebovali za svoje domovanje manj nepremičnin in da bodo potencialno zmožni zanje nameniti več denarja. Pozitivno kore.lacijo med letnim bruto domačim proizvo.dom na prebivalca ter povprečnim številom transakcij nepremičnin potrjuje tudi raziskava .dobju 2000–2006, ki jo je izvedel Drobne s sodelavci [Drobne, 2009]. Bradeško je v svoji raziskavi [Bradeško, 2003] potrdil ključne ugotovitve, trende in razmer­ja iz študije Evropske centralne banke, pri čemer je izpostavil korelacijo rasti realnih cen .kov prebivalstva. Pšunder ugotavlja [Pšunder, 2009], da spremenjeno gibanje BDP ne vpli­va neposredno in a priori na gibanje cen nepremičnin, temveč da gibanje .stavlja enega od ključnih vplivnih dejavnikov na cene stanovanjskih nepremičnin. Pri sestavi vprašalnika skušamo zajeti ključne demografske dejavnike, ki se navezujejo na lastna in zunanja pričakovanja potencialnih pridobiteljev nepremičninskih pravic. 1.1 Demografski dejavniki Med demografske podatke smo uvrstili splošne podatke o udeležencih, kot so spol, starost, izobrazba, družinski status, število .vanja, lastništvo stanovanja, tip stanovanja, zaposlitev, mesečno porabljen dohodek za .voljstvo s trenutnim stanovanjskim statusom. Udeležence ločimo po spolu. Zanima nas, ali je vstop udeležencev na trg nepremičnin glede na različna kulturna okolja različen. Za Slovenijo tako pričakujemo enakomerno porazdelitev po spolu. Za japonsko kulturno okolje pa tako Hirayama [Hirayama, 2007] kot tudi Forrest [Forrest, 2003] ugotavljata, da ni presenetljivo, da obstajajo razlike med spoloma v stopnji lastništva stanovanj ter .sko krizo na Japonskem, omogočajo dostop do lastništva tudi samskim ženskam, kar je, kot navajata, posledica padca vrednosti premoženja, nižjih obrestnih mer, deregulacije posojil (spremenjena pravila v kombinaciji s poznejšo poroko). Glede oblikovanja starostnih skupin upo­števamo raziskavo Mandičeve [Mandič, 1995], pri kateri je bila starostna skupina udeležencev določena na podlagi enotne informatike o stanovanjskih potrebah. Po tej raziskavi je videti, da so iskalci stanovanj pretežno mlajši do srednjih let, celo 60 odstotkov jih je imelo 25 do 34 let, povprečna starost iskalca pa je bila 32 let. Raziskava je tudi pokazala, da je izobrazbena raven iskalcev stanovanj nekoliko višja od slovenskega povprečja. Na Japon.skem Deutsch [Deutsch, 2005] ugotavlja, da je povprečna starost Japonca, ko vstopa v lastno gospodinjstvo, blizu 40 let, kar je visoko v primerjavi z Ameriko (29 let) ali Avstrijo (31 let). Pravi, da je to posledica bančne politike, ki .hodka do 25 odstotkov ter minimalno lastno udeležbo pri nakupu nepremičnine do višine .sokih cen nepremičnin. Na podlagi navede­nega določimo starostni skupini od 20 do 29 let in od 30 do 40 let. Zanima nas izobrazba udeležencev, saj raziskave kažejo, da vpliv izobrazbe vpliva na pripravljenost selitve. Uršič [Uršič, 2005] je ugotovil, da večina anketirancev, ki načrtujejo selitev, spada v kategorijo z najvišjo stopnjo izobrazbe. Po družinskem statusu ločujemo na samske in poročene udeležence. Thomas [Thomas, 2008] ugotavlja, da so pari, kjer sta oba zaposlena, v finančno boljši poziciji in lažje vstopajo na trg nepremičnin. Na razliko kaže tudi Razvojno-raziskovalni projekt stanovanj­ska anketa [Mandič, 2006], ki navaja, da med tipi gospodinjstev dosegajo stanovanjsko blaginjo predvsem pari brez otrok, najslabše pa je v eno starševskih gospodinjstvih. Pri tem nas zanima, kako se demografska .nih kupcev nepremičnin. Na Japonskem je celotno število prebivalcev že doseglo svoj vrh, število gospodinjstev v Tokiu pa še narašča. Pričakuje se, da bo število gospodinjstev v Tokiu naraščalo še vsaj nekaj let navkljub .valu, med letoma 1980 in 2020, se pričakuje na nacionalni ravni rast števila gospodinjstev brez otrok od 32 odstotkov na 54 odstotkov [RREEF, 2009]. Tudi po podatkih iz popisa leta 2002 v Sloveniji prevladujejo gospodinjstva z dvema članoma (23 odstotkov), sledijo pa enočlanska gospodinjstva (21,9 odstotka) [SURS, 2010]. Za Japonsko pa velja napoved, .injstev, in sicer bo v primerjavi z letom 1980 do leta 2030 teh gospodinjstev dvakrat toliko [RREEF, 2009]. Sprašujemo po trenutni lokaciji bivanja udeležencev. V večini razvitih kulturnih okoljih je koncentracija stanovanjskih nepremičnin največja v mestih. Za Slovenijo tako velja, da imata mesti Ljubljana in Maribor največjo koncentracijo stanovanjskih nepremičnin in da skupaj obsegata 40 odstotkov vseh stanovanj; če pa prištejemo še odstotek stanovanj in hiš še v drugih večjih mestih, pa znaša zbir 65,3 odstotka vseh stanovanjskih nepremičnin [GURS, 2009]. Za Japonsko Jian .gionalnih lastnosti in osebnih stanovanjskih preferenc na vrednotenje stanovanjskih okolij ..skih mestih z vidika zadovoljstva uporabnikov nepremičnin, njihovih preferenc in možnosti izbire pri nakupu nepremičnin [Jian, 2006]. Njuni rezultati kažejo – glede na preference pri iskanju kraja bivanja – tri glavne vzorce udeležencev, in sicer na udeležence, ki pri iskanju stanovanja dajejo večjo prednost urbanemu okolju kot naravnemu okolju, uživajo v službenem okolju (službi) in so na prvem mestu pripravljeni vlagati v stan­dard neposredne okolice stanovanja, sledijo udeleženci, ki dajejo prednost neurbanemu okolju, imajo raje vsakdanje življenje kot delo in so v pr vi vrsti pripravljeni vlagati v stanovanje, ter tretji vzorec udeležencev, ki je med omenjenima, pri izbiri kraja bivanja pa daje prednost družbenim dejavnostim in medosebnim odnosom [Jian, 2006]. Zanima nas, ali udeleženci bivajo v lastnem .niki v tržnem/socialnem stanovanju oziroma ali bivajo pri sorodnikih. .turnih okoljih različna. V Sloveniji je glede na strukturo gospodinjstev po lastniških deležih stanovanj najvišji delež lastnikov (84 odstot­kov), sledijo uporabniki stanovanj sorodnikov brez plačila najemnin (7 odstotkov), nepro­fitni najemniki (5 odstotkov), najemniki tržnih stanovanj (3 odstotki) in najemniki službenih ali kadrovskih stanovanj (1 .man, 2006]. Za Nemčijo pa je npr. značilno, da je delež lastnikov le dobrih 40 odstotkov [Oplotnik, 2008]. Zanima nas zaposlitev udeležencev. Bradeško [Bradeško, 2003] ugotavlja, da rast dohodkov gospodinjstev, kar povezujemo z zaposlitvijo, .vanjske in prostočasne dejavnosti. Zanima nas mesečno porabljen dohodek za reševanje stanovanjskega problema. Lastniki .jmanj težav in so njihovi dohodki v povprečju najmanj obremenjeni s stanovanjskimi stroški [Mandič, 2006]. Ugotovljeno pa je, da mejo mesečno porabljenega dohodka za .sti 30 odstotkov v Sloveniji presega kar 67 .jemnem sektorju, 39 odstotkov v službenih ali kadrovskih stanovanjih in 54 odstotkov v zasebnih najemnih stanovanjih [Cirman, 2006]. Pri tem Cirmanova opozarja, da politika subvencioniranja najemnin lahko posega le v sektor neprofitnih najemnin, ne pa v kadrovski in tržni sektor, zato pričakuje nadaljevanje visokega deleža .nje. .vanjskim statusom, tako po fizičnih, bivalnih in socioekonomskih dejavnikih. Visoko izraženo zadovoljstvo s trenutnim statusom bivanja ne pomeni, da ti udeleženci tudi niso potencialni kupci stanovanj [Uršič, 2005]. Pravi, da gre pretežno za gospodinjstva, ki na splošno niso nezadovoljna s stanovanjem, temveč zaradi kariernih razlogov (potek izobrazbene, delovne kariere in širitve družine) načrtujejo selitev. 2.1 Udeleženci V vzorec so vključeni udeleženci, stari od 20 do 40 let, ki so selekcionirani po spolu, starosti (oblikovani sta dve skupini, in sicer od 20 do 29 let in od 30 do 40 let), izobrazbi, socialno-ekonomskem statusu, zakonskem oz. družinskem položaju, bivalnem okolju in kulturni pripadnosti. V pilotski raziskavi je sodelovalo 200 slovenskih udeležencev, ki so v nadaljevanju vključeni v celoten vzorec .skih udeležencev. Struktura udeležencev glede na kulturo, spol, starost, izobrazbo, družinski status, število otrok v skupnem gospodinjstvu in .vanja je prikazana v preglednici 1. Struktura udeležencev glede na lastništvo stanovanja, tip stanovanja, zaposlenost, mesečno po­rabo za reševanje stanovanjskega problema, zadovoljstvo s trenutnim statusom bivanja je prikazana v preglednici 2. 2.2 Pripomočki Pri sestavi vprašalnika upoštevamo usmeri­tev po Tariku [Tarik, 1990] in vzamemo za osrednji pripomoček za merjenje pričakovanj .pov. Uporabljena je torej metoda pregleda, ki temelji na vprašalniku [Walonic, 1997–2007]. Podatki so obdelani s statističnim programom SPSS. Osrednji pripomoček za merjenje pričakovanj udeležencev do nepremičnin je vprašalnik, ki smo ga sami sestavili. Vprašalnik je sestavljen iz treh sklopov. Prvi sklop razdeli udeležence .skem položaju, zakonskem ali družinskem statusu, bivalnem okolju, kulturi. Prvi sklop zajema demografske podatke in je sestavljen iz dvanajstih vprašanj. Drugi sklop je vezan na lastna pričakovanja potencialnih lastnikov do nepremičnin, njihovih želja in interesov. Sestavljen je iz osmih vprašanj. Tretji skop je vezan na zunanja pričakovanja udeležencev, zakonske ureditve na področju nepremičnin in sodobno ekonomsko okolje. Sestavljen je iz enajstih vprašanj. Udeleženci s pomočjo .noma nepomembno) do 5 (zelo pomembno) ocenjujejo pomembnost lastnih in zunanjih pričakovanj glede pridobitve nepremičninskih pravic. 2.3 Potek raziskave Zbiranje podatkov je potekalo preko interneta in osebno (individualno in skupinsko), v Slo­veniji in na Japonskem. Anonimnost podatkov je bila zagotovljena. NEPREMIČNINSKIH PRAVIC Kultura Slovenci Japonci skupaj Spol ženske moški skupaj Starost od 20 do 29 let od 30 do 40 let skupaj Izobrazba manj kot srednja šola srednja šola fakultetna izobrazba magisterij ali več skupaj Družinski status samski v zvezi oz. poročen skupaj Število otrok v skupnem gospodinj­ stvu brez otrok en otrok dva otroka trije otroci štirje ali več skupaj Zase lahko rečete, da živite v središču mesta na obrobju mesta v strnjenem podeželskem naselju v razpršenem podeželskem naselju drugje skupaj Število udeležencev 1006 264 1270 713 557 1270 604 666 1270 10 388 629 243 1270 432 821 1253 684 186 269 98 15 1252 430 453 240 116 14 1253 Odstotek udeležencev Trenutno živite v 79,2 % 20,8 % 100,0 % 56,1 % 43,9 % 100,0 % 47,6 % 52,4 % 100,0 % 0,8 % 30,6 % 49,5 % 19,1 % 100,0 % 34,5 % 65,5 % 100,0 % 54,6 % 14,9 % 21,5 % 7,8 % 1,2 % 100,0 % 34,3 % 36,2 % 19,2 % 9,3 % 1,1 % 100,0 % lastnem ali solastnem stanovanju tržnem najemniškem stanovanju neprofitnem/socialnem najemniškem stanovanju . nikih drugo skupaj Trenutno živite v v stanovanjskem bloku hiši drugje skupaj Zaposlitev brezposeln študent zaposlen drugo skupaj Za reševanje stan. problema mesečno porabite: nič manj kot 30 % svojega mesečnega dohodka približno 30 % svojega mesečnega dohodka več kot 30 % svojega mesečnega dohodka skoraj celoten dohodek skupaj Zadovoljstvo s trenutnim statusom stanovanja zelo nezadovoljen nezadovoljen srednje zadovoljen zelo zadovoljen skupaj Število Odstotek udeležencev udeležencev 603 195 51 323 76 1248 510 722 17 1249 36 430 744 39 1249 510 366 173 153 40 1242 106 129 268 371 366 1240 48,3 % 15,6 % 4,1 % 25,9 % 6,1 % 100,0 % 40,8 % 57,8 % 1,4 % 100,0 % 2,9 % 34,4 % 59,6 % 3,1 % 100,0 % 41,1 % 29,5 % 13,9 % 12,3 % 3,2 % 100,0 % 8,5 % 10,4 % 21,6 % 29,9 % 29,5 % 100,0 % Preglednica 1•Struktura udeležencev glede na kulturo, spol, starost, izobrazbo, družinski status, število otrok v skupnem gospodinjstvu, kraj bivanja Preglednica 2•Struktura udeležencev glede na lastništvo stanovanja, tip stanovanja, zaposlenost, mesečno porabo za reševanje stanovanjskega problema, zadovoljstvo s trenutnim statusom bivanja .nosti, zajema 34 spremenljivk. Smiselnost uporabe faktorske analize preizkusimo z Bartlettovim testom sferičnosti (BT). Z njim preizkusimo ničelno domnevo, da je osnovna korelacijska matrika enaka matriki enote, kar .zovanimi spremenljivkami [Bastič, 2006]. Velika vrednost te statistike govori v korist .leg Bartlettovega testa sferičnosti uporabimo še Keiser-Meyer-Olkinovo statistiko (KMO), ki temelji na primerjavi velikosti korelacijskih in parcialnih korelacijskih koeficientov [Bastič, ..tistike, to je pri vrednosti, ki je večja od 0,5. .ljivkami kaže na smiselnost uporabe faktorske analize, kar potrjujeta še Bartlettov test (BT) sferičnosti in Kaiser-Meyer-Olkinov kazalec (KMO). .nici 3. Rezultati kažejo, da je vrednost kazalca KMO večja od 0,5. S tveganjem, bistveno manjšim od 0,05, smemo zavrniti ničelno domnevo, da je korelacijska matrika enaka matriki enote (Bartlettov test sferičnosti). Kaiser-Meyer-Olkin kazalec Bartlettov test sferičnosti hi-kvadrat Df P 0,759 2178,119 561 0,000 Preglednica 3•Bartlettov test sferičnosti in Kaiser-Meyer-Olkinov kazalec V preglednici 4 so podane lastne vrednosti korelacijske matrike za posamezne faktorje. Pri odločitvi o izbiri števila faktorjev uporabimo pravilo lastne vrednosti in upoštevamo fak.torje, ki imajo lastno vrednost, večjo od ena, ter pravilo celotne pojasnjene variance, poleg tega upoštevamo faktorje, ki pojasnijo več od predpisanega minimalnega odstotka (60 odstotkov). Prvih devet faktorjev ima lastno vrednost, večjo od ena. Prvih osem faktorjev pojasni 60,4 odstotka variance. Izberemo osem faktorjev in s tem zadostimo obema kriterijema. Z rotacijo faktorjev poiščemo enostavnejšo strukturo [Ferligoj, 2010]. Uporabimo me­todo Varimax. Zaradi rotacije faktorjev se Faktorji 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 Lastne vrednosti 6,250 4,535 2,572 2,011 1,467 1,320 1,211 1,180 1,127 0,972 0,966 0,891 0,801 0,752 0,726 0,679 0,630 0,587 0,575 0,517 0,483 0,453 0,425 0,389 0,336 0,325 0,313 0,264 0,257 0,224 0,219 0,210 0,187 0,146 Kumulativni odstotek skupne variance 18,382 13,339 31,722 7,564 39,286 5,915 45,200 4,315 49,516 3,882 53,398 3,562 56,960 3,470 60,431 3,315 63,745 2,858 66,604 2,841 69,444 2,620 72,064 2,356 74,421 2,211 76,632 2,135 78,767 1,998 80,765 1,854 82,619 1,726 84,345 1,692 86,036 1,521 87,557 1,420 88,977 1,333 90,310 1,249 91,559 1,145 92,704 0,987 93,692 0,956 94,648 0,920 95,568 0,777 96,345 0,756 97,101 0,660 97,761 0,643 98,404 0,617 99,021 0,549 99,570 0,430 100,000 Preglednica 4•Lastne vrednosti in pojasnjena varianca Preglednica 5•Rotacijska faktorska matrika rezultatov demografskih dejavnikov Spremenljivke spol starost izobrazba družinski status število otrok v skup. g. zase rečete, da živite lastnik stanovanja blok, hiša, drugo zaposlitev porabi za reš. stan. probl. zadovoljstvo s stan. stat. lokacija stanovanja velikost stanovanja balkon ali terasa svetlost osvetljenost odprt pogled mirno stanovanje starost objekta starost soseske možnost parkiranja opremljenost z inter. CK-ogrevanje stanovanja bližina javnega prevoza prometne povezave bližina vrtcev in šol možnosti zaposlitve bližina trgovin zdravstvenih domov bližina kulturnih ustanov stroški vzdrževanja dobri sosedski odnosi občutek varnosti socialna pripad. soseski ekonomski status Faktorji 1 -0,073 0,135 0,005 -0,036 -0,139 -0,536 -0,104 -0,298 0,202 -0,160 0,197 0,349 -0,016 0,017 0,120 0,027 -0,199 -0,038 0,072 -0,155 0,271 0,159 0,796 0,718 0,760 0,596 0,810 0,779 0,669 0,235 0,076 0,075 0,012 0,165 2 -0,061 3 0,006 4 0,287 5 -0,018 6 -0,056 7 0,780 8 -0,020 0,097 0,000 0,805 -0,045 0,133 0,097 -0,016 -0,165 0,054 0,739 -0,006 -0,022 -0,036 0,135 0,101 0,186 0,398 -0,055 0,165 -0,533 0,031 -0,001 0,014 0,153 0,201 0,696 -0,138 0,083 0,140 0,141 -0,202 0,248 -0,027 0,090 0,345 -0,198 0,064 -0,678 -0,013 -0,073 0,027 0,374 0,121 -0,005 -0,293 0,304 0,076 0,314 0,181 -0,018 -0,084 0,788 0,019 -0,062 0,067 -0,032 -0,214 0,046 0,066 0,012 -0,027 0,094 -0,578 0,582 0,301 -0,101 0,056 0,393 0,092 -0,147 0,352 0,067 -0,134 0,306 0,200 0,252 -0,155 0,672 0,300 -0,028 -0,023 0,218 0,120 0,135 0,651 0,175 0,024 0,085 0,139 0,063 0,292 0,702 0,209 0,026 0,013 -0,328 -0,143 0,102 0,718 0,021 0,015 0,130 -0,090 -0,215 0,066 0,449 0,264 0,161 0,316 -0,140 -0,042 -0,114 0,303 0,780 -0,027 0,107 -0,076 0,035 -0,114 0,308 0,742 -0,026 0,158 0,097 0,046 -0,080 0,380 0,196 0,072 0,369 0,009 0,181 0,505 0,032 0,571 -0,005 0,088 -0,138 -0,261 0,134 0,142 0,745 -0,026 0,038 0,113 -0,052 0,125 -0,123 0,059 -0,006 -0,138 0,167 0,018 0,030 0,159 0,079 0,053 0,131 -0,176 -0,076 0,070 -0,029 0,166 0,162 0,013 0,084 0,063 0,120 0,089 -0,014 0,045 0,215 -0,145 -0,002 -0,431 0,014 0,153 0,140 -0,079 -0,056 -0,029 -0,030 0,033 0,053 0,050 0,159 -0,049 -0,031 0,127 0,153 0,061 0,020 0,195 -0,037 -0,033 -0,045 -0,072 0,407 0,075 0,515 -0,108 0,180 0,059 0,017 0,144 -0,067 0,723 0,238 0,066 0,002 0,090 0,072 0,028 0,760 -0,148 -0,038 0,022 0,189 -0,013 -0,090 0,663 0,366 -0,094 0,002 0,320 0,391 0,075 0,392 0,239 -0,036 0,040 spremenijo njihove lastne vrednosti in delež s posameznim faktorjem pojasnjene celotne variance, ne spremeni pa se delež pojasnjene celotne variance z obdržanimi faktorji [Bastič, 2006]. Preglednica 5 prikazuje faktorske uteži posameznih spremenljivk, ki merijo demograf­ske dejavnike. Rezultati v preglednici 5 kažejo, da so spre­menljivke podobno utežene s faktorji, kot je to prikazano v vprašalniku. Faktorji, ki jih je izločila faktorska analiza, se pokrivajo s fak­torji, ki smo jih ekstrahirali v vprašalniku. Prvi faktor ima izrazite uteži pri vprašanjih o bival­nem okolju. Drugi faktor ima izrazite uteži pri vprašanjih, ki po vprašalniku sodijo v področje fizičnih dejavnikov. Tretji faktor ima izrazite uteži pri vprašanih, ki se nanašajo na starost in opremljenost nepremičnine. Ta vprašanja v vprašalniku združimo v področje širših fizičnih dejavnikov. Četrti faktor ima izrazite uteži pri vprašanjih, ki opisujejo značilnosti udeleženca (starost, izobrazbo, lastništvo stanovanja, zaposlitev). Peti faktor ima izrazite uteži pri vprašanjih, ki po vprašalniku sodijo v področje socialno-ekonomskih dejavnikov. Faktorska analiza kot šesti faktor izloči spre­menljivko »število otrok v gospodinjstvu«. Gre za faktor, ki opredeljuje velikost gospodinj­stva in se ne nanaša neposredno na status posameznega udeleženca. Sedmi faktor ima izrazite uteži pri vprašanjih, ki se nanašajo na status udeleženca (spol, družinski sta­tus udeleženca, tip nepremičnine, v kateri udeleženec trenutno biva). Osmi faktor ima izrazito utež pri vprašanju, koliko lastnega dohodka udeleženec mesečno porabi za reševanje trenutnega stanovanjskega sta­tusa ter pri vprašanju glede zadovoljstva o možnosti parkiranja. Faktorska analiza je ob upoštevanju pravila lastne vrednosti ter pravila celotne pojasn­jene variance izločila osem faktorjev, ki jih v vprašalniku združujemo kot: – faktor, ki zajema bivalne dejavnike udele­žencev (lokacija trenutnega bivanja, bližino vitalnih infrastrukturnih objektov), pojas­njuje 18,4 odstotka celotne variance, – faktor, ki zajema fizične dejavnike (loka­cija, velikost stanovanja, opremljenost z balkonom ali teraso, odprt pogled, mirno stanovanje), pojasnjuje 13,4 odstotka ce­lotne variance, – faktor, ki zajema strukturne dejavnike ne­premičnine (starost objekta in soseske, opremljenost stanovanja), pojasnjuje 7,6 odstotka celotne variance, – faktor, ki opisuje značilnosti udeleženca (starost, izobrazbo, lastništvo stanovanja, zaposlitev), pojasnjuje 5,9 odstotka celotne variance, – faktor, ki zajema socialno-ekonomske de­javnike (stroški vzdrževanja, dobri sosedski odnosi, občutek varnosti, socialna pripad­nost soseski, ekonomski status), pojas­njuje 4,3 odstotka celotne variance, – faktor glede števila otrok v gospodinjstvu, pojasnjuje 3,9 odstotka celotne variance, – faktor, ki opisuje status udeleženca (spol udeleženca , t ip nepremič nine, v kateri udeleženec trenutno biva, družinski status), pojasnjuje 3,6 odstotka celotne variance, – faktor glede mesečne porabe sredstev za reševanje lastnega stanovanjskega proble­ma in zadovoljstva z možnostjo parkiranja pojasnjuje 3,5 odstotka celotne variance. Analiza izloči faktorje, ki jih v vprašalniku združujemo kot bivalne, fizične, strukturne, značilnostne, sociekonomske in statusne de­javnike. Analiza kot samostojni faktor izloči faktor glede števila otrok v gospodinjstvu. Tudi Uršič [Uršič, 2005] ugotavlja, da na selitveno dejavnost pomembno vplivata stanovanjski status in število oseb v gospodinjstvu. Kon­vergenca krivulj gibanja števila prebivalcev in števila gospodinjstev kaže na to, da se ve­likost povprečnega japonskega gospodinjstva Pri sestavi vprašalnika smo upoštevali us­meritev po Tariku [Tarik, 1990] in vzeli za osrednji pripomoček za merjenje pričakovanj udeležencev vprašalnik, sestavljen iz treh sklopov. V članku obravnavamo prvi sklop, ki razdeli udeležence po spolu, starosti, izo­brazbi, socialno-ekonomskem položaju, za­konskem ali družinskem statusu, bivalnem okolju, kulturi. Ta sklop vprašalnika, ki meri demografske lastnosti, zajema 34 spremen­ljivk. S faktorsko analizo smo ugotavljali po­jasnljivost zvez med opazovanimi spremen­ljivkami (kovariance ali korelacije) z manjšim številom posredno opazovanih spremenljivk ali faktorjev. Na podlagi ocene lastne vrednosti ter odstotka pojasnjene celotne variance smo manjša [RREEF, 2009]. MLIT (2009) ugotavlja, da število populacije kaže negativen trend ter da se posledično po letu 2015 pričakuje tudi upadanje števila članov gospodinjstev, kar pomeni na dolgi rok upadanje povpraševanja po zazidljivih zemljiščih. Poročilo [MLIT, 2009] tudi ugotavlja, da spremembe v gospodinj­stvih, kot so manjšanje stanovanjske površine, povečevanje števila starih ljudi, potreba po vi­soki tehnologiji (internet, komunikacija), vodijo v večje povpraševanje po stanovanjih v mestih. Deutsch [Deutsch s sod., 2005] navaja, da je leta 1989 na Japonskem kar 30 odstotkov lastniško zasedenih hiš pridobljenih na način dedovanja ali nasledstva. Ugotavljajo, da je z manjšanjem števila članov gospodinjstva, ki je leta 1950 znašalo povprečno 5,0, medtem ko leta 2000 le še povprečno 2,67, število Japon­cev, ki pričakujejo pridobitev stanovanja z naslova dedovanja ali nasledstva, še naraslo [Deutsch, 2005]. Kot zadnji faktor analiza izloči faktor glede mesečne porabe sredstev za reševanje last­nega stanovanjskega problema in zadovolj­stva z možnostjo parkiranja. Slednji dejavnik ima izrazito utež tudi pri faktorju, ki zajema fizične dejavnike. Mesečno porabljena sred­stva za reševanje lastnega stanovanjskega problema pa so pokazatelj uspešnosti stano­vanjske politike v državi. V Sloveniji je zbir povprečnih stanovanjskih stroškov presegel 30 odstotkov razpoložljivega dohodka gospo­dinjstva že v letu 2005 z 30,8 odstotka, v letu 2006 z 31,3 odstotka in v letu 2007 z 31,8 odstotka [SURS, 2010]. Na Japonskem pa se zbir povprečnih stanovanjskih stroškov giblje od 17,6 odstotka v letu 2001 do slabih 18 odstotkov v letu 2008 [Of ficial Statistic of Japan, 2010]. Bistvena medkulturna razlika v mesečni porabi sredstev za reševanje last­nega stanovanjskega problema lahko kaže na različna pričakovanja in možnosti vsto­pa udeležencev v lastniški nepremičninski fond. določili osem faktorjev, ki jih v vprašalniku združujemo kot bivalne, fizične, strukturne, značilnostne, socioekonomske in statusne de­javnike. Analiza pa je kot samostojne faktorje izločila faktorje glede števila otrok v gospodinj­stvu in faktor glede mesečne porabe sredstev za reševanje lastnega stanovanjskega prob­lema in zadovoljstva z možnostjo parkiranja. Številni raziskovalci pripisujejo demografskim dejavnikom splošno vplivnost na trg ter ugo­tavljajo, da se demografski dejavniki povezu­jejo s pričakovanji potencialnih pridobiteljev NEPREMIČNINSKIH PRAVIC nepremičninskih pravic. Temeljotov Salaj [2006] tako ugotavlja pomembnost dejavnika prometne infrastrukture; nadalje ugotavlja ve­liko vplivnost bivalnih dejavnikov, kot so bližina kulturnih ustanov, zdravstvenih centrov, šol in vrtcev, na kakovostno grajeno okolje. Pšunder in Ferlan [2009] med fizičnimi dejavniki kot najpomembnejše dejavnike izpostavljata mirno (nehrupno) stanovanje, opremljenost z internetom, prometne ureditve in način ogrevanja. Pri analizi ključnih dejavnikov, ki vplivajo na vrednost nepremičnin, pa ugotav­ljata, da kot ključni fizični dejavnik anketiranci navajajo orientiranost oziroma lego stano­vanja [Pšunder, 2009]. Cohen [2005] ugo­tavlja, da sta poleg cene najpomembnejša fizična dejavnika pri nakupu nepremičnine, in sicer bližina železniške postaje (oz. prometne infrastrukture) in strukturna integriteta. Faktorja, ki v faktorski analizi združujeta bi­valne in fizične dejavnike, skupaj pojasnjujeta 31,7 odstotka celotne variance. S sestavo vprašalnika smo tako zajeli ključne demograf­ske dejavnike, ki se navezujejo na lastna in zu­nanja pričakovanja potencialnih pridobiteljev nepremičninskih pravic. Glede na raziskavo Cirmanove [2006], po kateri mejo mesečno porabljenega dohodka za reševanje stanovanjskega problema do 30 odstotkov presega kar 67 odstotkov go­spodinjstev v neprofitnem najemnem sektorju, 39 odstotkov v službenih ali kadrovskih stano­vanjih in 54 odstotkov v zasebnih najemnih stanovanjih, smo pričakovali, da bo dejavnik mesečne porabe sredstev pri reševanju last­nega stanovanjskega problema pojasnil višji odstotek celotne variance. Dosegljivost stanovanj na Japonskem, merjena po merilu, kot navaja Thomas [2008], kjer stanovanjski stroški naj ne bi presegali meje 30 odstotkov razpoložljivega dohodka, pa kaže [Official Statistic of Japan, 2010], da povprečen zbir vseh navedenih stroškov za stanovanje ne presega navedene meje. Iz navedenega lahko sklepamo, da je dosegljivost stanovanj boljša na Japonskem v primerjavi s Slovenijo. De­javnik mesečne porabe sredstev pri reševanju lastnega stanovanjskega problema torej kaže na učinkovitost (neučinkovitost) stanovanjske politike v državi. Predmet nadaljnjih raziskav bi lahko bil dopol­nitev vprašalnika v smeri, da bi več vprašanj imelo izrazite uteži pri faktorju, ki združuje dejavnike glede mesečne porabe sredstev za reševanje lastnega stanovanjskega problema. To bi imelo pomen, če bi demografski del vprašalnika uporabljali samostojno. Ker v naši širši raziskavi uporabljamo celoten vprašalnik, sestavljen iz treh delov, in pri tem tretji del vprašalnika zajema zunanja pričakovanja, ki pokrivajo preteklo in pričakovano ekonomsko situacijo udeležencev, pa privzemamo tako oblikovani vprašalnik. Ageing Report 2009, Economic and budgetary projections in the EU-27 Member States (2008–2060), Evropska komisija, 2009. Bradeško, J., Trg nepremičnin in Centralna banka, V: Kožar, A. (ur.), Poslovanje z nepremičninami 14. tradicionalno strokovno srečanje, Portorož, 13. in 14. november 2003, Ljubljana, Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornik referatov, str. 16–25, 2003. Cirman, A., Ekonomski vidiki stanovanja, V: Mandič, S. (ur.), Razvojno raziskovalni projekt Stanovanjska anketa – Stanovanjsko poročilo, Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za družbene vede, Inštitut za družbene vede, str. 13–16, 2006. Cohen, D. H., Kozak, R. A., Vidal, N., Spetic, W., Ide, R., Performance expectations and needs of the Japanese house consumer, Forest Products Journal, 55, str. 37–44, 2005. Deutsch, E., Tiwari, P., Moriizumi, Y., The slowdown in the timing of housing purchases in Japan in the 1990s, Journal of Housing Economics, 15, str. 230–256, 2005. Drobne, S., Grilj, T., Lisec, A., Dejavnost trga nepremičnin v Sloveniji v obdobju 2000–2006, Geodetski vestnik, 53, str. 543–560, 2009. Ferligoj, A., Leskošek, K, Kogovšek, T., Zanesljivost in veljavnost merjenja, metodološki zvezki, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za družbene vede, Ljubljana, str. 195, 1995. Ferligoj, A., Multivariantna analiza, Faktorska analiza, podiplomski študij statistike, povzeto 8. avgusta 2010 s strani: http://vlado.fmf.uni-lj.si/vlado/ podstat/Mva.htm, 2010. Forrest, R., Kennett, P., Izuhara, M., Home Ownership and Economic Change in Japan, Housing Studies, 18, str. 277–293, 2003. Fulgosi, A., Faktorska analiza, Zagreb, Filozofski fakultet v Zagrebu, 1984. Geodetska uprava RS (GURS), Letno poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2009, povzeto 12. aprila 2010 s strani: http://www.gu.gov.si/, 2009. Hirayama, Y., Women’s Marital Status and Housing tenure in the context of Japan’s Home-owning Society, Journal of architecture and planning, 73, str. 1045–1052, 2008. Jian, G., Kazunori, H., Residential environmental evaluation of local cities considering regional characteristic and personal residential preference – case study of Saga City, Japan, Journal of Environmental Sciences, 16, str. 138–144, 2004. Jian, G., Kazunori, H., Research on residential lifestyles in Japanese cities from the viewpoints of residential preference, residential choice and residential satisfaction, Landscape and Urban Planning, 78, str. 165–178, 2006. Mandič, S., Stanovanje in država, Ljubljana, Znanstveno in publicistično središče Ljubljana, 1995. Mandič, S., Hlebec, V., Cirman, A., Andrews, K. D., Filipovič, M., Kos, D., Sendi, R., Razvojno-raziskovalni projekt stanovanjska anketa, Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za družbene vede, Inštitut za družbene vede, 2006. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT), Summary of White Paper on Land (2009), povzeto 15. aprila 2010 s strani: http://tochi.mlit.go.jp/english/, 2009. Official Statistic of Japan, Yearly Average of Monthly Disbursements per Household, povzeto 15. 5. 2010 s strani: http://www.estat.go.jp/SG1/estat/GL38020103.do?_ toGL38020103_&listID=000001055111&requestSender=estat, 2010. Pšunder, I., Demografske spremembe in trg nepremičnin, 5. slovenska nepremičninska konferenca, Portorož 2009, Planet GV, Zbornik, str. 5–12, 2009. Pšunder, I., Ferlan, N., Subjektivno dojemanje vplivnih faktorjev pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic, Zbornik referatov 20. posveta Poslovanje z nepremičninami: država, državljani, stanovanja, Portorož 2009, Inštitut za nepremičnine, str. 246–251, 2009. RREEF Research. Japan Quarterly 2Q 2009, povzeto 5. 6. 2010 s strani: https://www.rreef.com/cps/rde/xbcr/ai_en/RREEF_-Japan_Quarterly_2Q_2009.pdf. 2009. Statistični urad RS (SURS), Pomembni statistični podatki o Sloveniji, povzeto 20. maja 2010 s strani: http://www.stat.si/, 2010. Tarik M., The Impact of the Surrounding Environment on People’s Perception of Major Urban Environmental Attribues, J. King Saud Univ., Architecture and Planning, 2, str. 43–60, Riyadh, 1990. Temeljotov Salaj, A., Zupančič, D., Odnos do nepremičnin in organizacijskega okolja, Ljubljana, Slovenski inštitut za revizijo, 2006. Temeljotov Salaj, A., The quality of the built environment, International Conference, Housing in an expanding Europe, Ljubljana, Urbanistični inštitut RS, str. 1–8, 2006. Thomas, M., Generation Y and Housing, Carpe Diem, The Australian Journal of Business and Informatics, 4, str. 111–119, 2008. Uršič, M., Spreminjanje bivalne kakovosti in stanovanjska mobilnost v Ljubljani, Naraščanje socialne nestabilnosti v večjih stanovanjskih soseskah?, Urbani izzivi 2, 16, str. 36–47, 2005. Walonic, D.S., Survival Statistics. Published by: StatPac, Inc., 8609 Lyndale Ave, S.#209A, Bloomington, MN 55420, 1997–2007.