Tokenizacija ekonomskih pravic, vezanih na nepremičnine : pravni vidiki in analiza primera

slovenski

2025

letnik 80, številka 9/10

ekonomske pravice   kriptosredstva   nepremičnine   pametna pogodba   tokenizacija   Uredba EU o trgih kriptosredstev (MiCA)

Univerza v Ljubljani, Pravna fakulteta
(Obvezni izvod spletne publikacije)

Tokenizacija (angl. tokenization) je postopek, v katerem se izdajo prenosljivi digitalni žetoni, na katere izdajatelj veže pravice, vezane na realna sredstva. Ti žetoni se izdajo z uporabo tehnologije veriženja podatkovnih blokov (angl. blockchain). Žeton predstavlja izvršljivo pravico imetnika do osnovnega sredstva. V modelu tokenizacije, kot je opisan v prispevku, imetniki žetonov nimajo stvarnopravnega položaja na nepremičnini. Namesto tega imajo pogodbeno zagotovljeno pravico do ekonomskih pravic. Primer take pravice je pravica do dela prihodkov, ki jih ustvari tokenizirana nepremičnina, na primer iz naslova najemnine v primeru kratko- ali dolgoročnega oddajanja. Z vidika imetnikov žetonov je največje tveganje tako imenovano dvojno razpolaganje lastnika nepremičnine. Gre za primer, ko bi lastnik nepremičnino prodal potem, ko bi tokeniziral ekonomske pravice, pri tem pa ne bi uredil prenosa obveznosti, ki izhajajo iz žetonov, na novega lastnika nepremičnine. To tveganje odpravlja hipoteka na nepremičnini, ki je eden od ključnih instrumentov opisanega modela tokenizacije. Prispevek obravnava tri raziskovalna vprašanja: (1.) ali opisani model tokenizacije vzpostavlja minimalno regulatorno breme za vse deležnike, (2.) ali žetoni kvalificirajo kot finančni instrumenti po MiFID-2 ali kot kriptosredstva po uredbi MiCA in (3.) če se klasificirajo kot kriptosredstva, v katero kategorijo kriptosredstev spadajo taki žetoni. V prispevku opisani model tokenizacije je bil v Sloveniji prvič izveden leta 2024. Tokenizacija ekonomskih pravic na nepremičnini prinaša več prednosti za vse deležnike. Drobitev ekonomskih pravic brez spremembe lastništva nepremičnine omogoča večjo dostopnost (demokratizacijo) naložb v nepremičnine. Iz nelikvidnega sredstva, kot je naložba v nepremičnino, tokenizacija ustvari nov razred sredstev, ki je ob predpostavki obstoja sekundarnega trga bistveno bolj likviden. Tehnologija veriženja podatkovnih blokov pa glede na svojo zasnovo omogoča večjo transparentnost in sledljivost pravic ter avtomatizacijo izplačil in pogodbenih pogojev (pametne pogodbe).

20.07.2026