Diskontna mera pri uporabi metod, ki temeljijo na diskontiranem denarnem toku, za potrebe analize nepremičninskih naložb in vrednotenja nepremičnin
Discount rate when using methods based on discounted cash flow for the purpose of real estate investment analysis and valuation

angleški
slovenski

2011

letnik 55, številka 3

analiza nepremičninskih naložb   diskontna mera   investicije   mera kapitalizacije   nepremičnine   neto sedanja vrednost   premija za ohranitev kapitala   premija za tveganje   vrednotenje

Zveza geodetov Slovenije
(Obvezni izvod spletne publikacije)

Uporaba metod analize nepremičninskih in drugih naložb, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, se je uveljavila šele v zadnjih nekaj desetletjih. Kljub relativno veliki razširjenosti metod, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, projektni vodje po lastnem mnenju ne poznajo dovolj posebnosti metod, celo takšnih ne, ki bi lahko privedle do napačnih odločitev (npr. navzkrižne indikacije metode neto sedanje vrednosti in notranje donosnosti). Ena ključnih pomanjkljivosti uporabe metod analize naložb, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, pa je ne dovolj natančnodoločena diskontna mera oziroma mera kapitalizacije. Metode, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, niso namenjene zgolj analizi ekonomske upravičenosti projektov, temveč je na diskontiranem denarnem toku zasnovano tudi vrednotenje posebnih nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. V tem članku je obravnavan pomen diskontne mere za analizo in vrednotenje nepremičninskih projektov. V teoretičnem delu so predstavljene zasnova metod, ki temeljijo na diskontiranemdenarnem toku, sestava diskontne mere in mere kapitalizacije ter simulacija vpliva diskontne mere oziroma mere kapitalizacije na rezultate evalvacije in vrednotenja. Empirični del sloni na anketi med pooblaščenimi ocenjevalci vrednosti nepremičnin pri nas. Anketa je bila izvedena v februarjuin marcu 2011 med pooblaščenimi ocenjevalci vrednosti nepremičnin, v njej je sodelovalo 32,9 % vseh pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičninv Sloveniji. Odgovori so statistično obdelani, iz rezultatov pa so pridobljeni podatki za diskontno mero za različne vrste nepremičnin ter izračunane premije za tveganja ter premije za ohranitev kapitala pri različnihvrstah nepremičnin.

09.07.2013