Nekaj napotkov
zborom stanovalcev in hišnim sve-tom ob sestavljanju programa in finančnega načrta sredstev teko-čega vzdrževanja in obratovanja
Naj za začetek prepišemo nekaj členov iz zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hi-šami v družbeni lastnini s komentarjem (Sta-novanjski predpisi št. 5), da se ne bo treba vsakokrat sproti sklicevati na zakonska do-ločila o zadevah, ki so predmet teh napotkov.
28. člen. Stanovalci, organizacije združene-ga dela in druge družbeno pravne osebe go-spodarijo s stanovanjskimi hišami >v družbe-ni lastnini taiko, da se ne zmanjšuje vrednost sklada stanovanjskih hiš stanovanjske skup-nosti in da sredstva, namenjena za vzdrže-vainje tega gklada, smotinio izkoriščajo.
Komentar. Načelo dobrega gospodarjenja s sredstvi, s katerimi razjpolaga stanovanjsiko goapodarstvo, je uveljavil že 4. člen zakona o samoupravni stanavamjski skupnosti (Ur. list SRS, št. 8/74). Določbe tega člena zavezu-jejo delovne ljudi v stanovanjski skupnosti, da upravljajo z družbanimi sredstvi tako, da z njimi racionalno gaspodarijo, da skrbijo, da se ne zmanjša stanovanjski sklad in da s smotrno stanavanjsiko graditvijo ta sklad stalno povečujejo. Te določbe so vsekakor utemeljene, saj predstavljajo denarna in ma-terialna sredstva, s katerimi upravljajo sta-novanjske skupnosti, pomemben del družbe-nega bogastva.
Omenjeno načelo velja tudi za področje gospodarjenja s stanovarajskimi hišami v družbeni lastnini. Zavezuje stanovailce, orga-nizacije združenega dela in druge družbeno pravne osebe, da morajo gospodariti s stano-vanjskimi hišami taiko, da se ne zmanjšuje vrednost sklada stanovanjskih hiš stanovanj-ske skuipnasti in da sredstvaj ki so namenje-na za vzdrževanje sklada, smotrno iz!korišča-jo.
29.  člen. Sredstva za pokrivanje stroškov amortizacije, investioijskega in tekočega vzdr-ževanja skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši, stroškov za revitalizacijo obstoječih stanovanij in stroškov upravljanja sklada sta-novanjskih hiš zagotavlja stanovanjska skup-nost na podlagi letnega programa in finanč-nega načrta iz stanarin, iz iprispevkov last-niikov posameznih delov stanovanjske hiše in imetnikov   pravice   nporabe   na poslovaem prostoru k stroškom iz prvega odstavka 19. člena tega zakona ter iz najemnin za poslov-ne prostore.
Komentar. Osrednjo skrb za gospodarje-nje s stanovanjskimi hišami v družbeni last-nini nalagajo te določbe stanovanjski skup-nosti, katere ustanovitslji in člani so poleg drugih subjektov tudi stanovalci. Za investi-cijsiko vzdrževanje stanovanjskih biš, za re-vitailizacijo in za obnavljanje stanovanjskega sklada skrbi in je za to odgovorna stanovanj-ska skuipnost (po svoji samouipravni enoti za goapodarjenje s stanovanjskimi hišami (teh samoupravnih enot Ijubljansike stanovanjske skLiipnosti nimajo) po določbah zakona o sa-moupravni stanovanjski skupnosti in po sa-moupravnem sporazumu o ustanovitvi stano-
vanjske skupnosti ter v skladu s pogodbami z vlagatelji stanovanjskih hiš v njen sklad stanovanjsikih hiš, sklenjenimi na njuni pod-
Po določbah 29. olena zakona o goapodar-jenju zagotaylja stanovanjska skup_nost sred-stva za pokrivanje stroškov amortizacije, in-vesticijskega in tekočega vzdrževanja skup-nih delov in naprav v staaovanjski hiši, stro-škov za ravitalizacijo abstaječih stanovanj in stroškov uipravljanja sklada stanovanjskih hiš na podlagi svojega letnega programa ia finančnega načrta. Viri sredstev za pokriva-nje teh stroškov so:
— stanarine;
—  prispevki lastaikov posameznih delov stanovanjske  hiše   (stanovanj   in  poslavmh prostorov) po 19. in 20. členu tega zakona;
člena zakona o goapodarjenju ter so za sta-novalce zelo pomembne. Po teh doloobah imajo stanovalci pravico sainostojnega odlo-čaaja pri upravljanju s sredstvi, namenjeni-mi za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav y stanovanjski hiši in s sredstvi ob-ratovanja stanovanjske hiše. Samastojno od-ločanje pri tekočem vzdržavanju skupndh de-lov in naprav v stanovanjski hiši in pri ab-ratovanju stanovanjske hiše ustreza nepo-srednemu in pretežnemu interesu stanoval-cev ter je tudi v skladu s tehnologrjo in na-ravo vzdrževanja stanavanjskih hiš v sistemu samoupravnega gospodarjenja. Kako uresrai-čuijejo stanovailci svoje pravice in dolžnosti pri upraVljanju in goapodarjenju s stano-vanjsko hišo, smo obrazložili v 8. in 9. členu tega zakona, vendar je samostojno upravilja-nje in gospodarjenje stanovalcem zagotovlje-no le v okviru letaega programa za tekoče
— prispevki imetniikov pravice uporabe na poslovnem prostoru oziroma prispevki iz na-jemnin iz 20. člena tega zakona.
Iz nataniko opredeljenih virov sredstev za pokrivanje omenjenih stroškov izhaja, da sredstev iz drugih virov (nipr. iz združenih sredstev ali iz sredstev za družbeno pomoč) v ta namen stanovanjska skupnost ne sme uporabiti. V tem je izražena tudi težnja, naj bi postopoma priv^edli stanarine do višLne, da bo zavarovaii družbeni interes glede vzdr-ževanja in obnavljanja stanovaaj /(točka 1/4 b resolucije o nadaljnjem razvoju stano-vanskega gospodarstva (Ur. list SRS, št. 5/72)/.
30. člen. Stanovalci upravljajo v skladu z letnim programom in finančnim načrtom s sredstvi, namenjenimi za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in s sredstvi obratovanja stanovanjske hiše.
Stanovanjska skupnost določi s svojim splošnim aktom normative za tekoče vzdrže-vanje skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši.
Neporabljena sredstva za tekoče vzdrže-vanje skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši v posameznem letu lahko stanoval-ci uporabijo v naslednjem letu.
Komentar. Določbe tega člena so izvede-ne iz splošne določbe v prvem odstavku 2.
vzdrževanje skupaih delov in naprav v stano-vanjski hiši in finančnega načrta. dohodkov in izdatkov za tekoče vzdrževanje skupnLh delov in naprav v stanovanjski hiši, kar za-deva stroške obratovanja stanovanjske hiše pa v okviru letnega predračuna in finančne-ga načrta stroškov obratovanja stanovanjske hiše.
Torej gre za samostojno upravljanje v omenjenih za~devah v okviru sredstev, ki jih stanavalcem zagotavlja stanovanjska skup-nost s svojim finančnim načrtom oziroma v okviru sredstev obratovanja stanovanjske hiše, ki so jih določili stanovalci s svojim letnim predračunom in finančnim načrtom stroškov obratovanja stanovanjske hiše.
Normativi za tekoče vzdržavanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši so enotni za vse stanovanjske hiše, določi pa jih stano-vanjska skupnost s svojim splošnim aktom. Normativi za tekoče vdrzevanje skupnih de-lov in naprav v stanovaajski hiši, pa jih niso v celoti porabili. Taka sredstva se prenesejo za isto namensko rabo v naslednjem letu.
32. člen. Zbor stanovalcev lahko poveri or-ganizaciji za vzdrževanje stanovanjskih hiš v celoti ali samo v nekaterih zadevah tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši in njeno obratovanje.
V pogodbi iz prejšnjega odstavka tega Č1&-na   določijo   stanovalci   in   organizacija   za
vzdrževanje stanovanjskih hiš vrsto opravil oziroma del tekočega vzdrževaraja, način in rok njdhovega apravljanja ter plačilo stori-tev za iprevzeta opravila oziroma dela.
Komentar. Med zadevami, za katere je pristpjen odločati zbor stanovalcev, je tudi njegova pravica, odločati o tem, da se odda tekoče vzdrževanje skupnih delav in naprav v stanovanjski hiši in njeno obratovanje or-ganizaciji za vzdrževanje stanovanjskih hiš (7. tooka 10. člena).
V prvem odstavku tega člena je ta določ-ba ponovljena, vendar bolj ikomlkretizirana v tem smislu, da zbor stanovalcev lahko poveri organizaciji za vzdrževanue atanovanjskih hiš bodisi v celoti, ali samo v nelkaterih zade-vah tekoče ivzdrževanje skupnih delov in na-prav v stanovanjski hiši in njeno obratova-nje.   Taika   rešitev bolje omotgoča vsakemu zboru stanovalcev, da ravna glede morebitne oddaje itekočega vzdrževanja in obratovanja skladno s potrebami stanavaleev, s struikturo stanovanj, njeno oipremljenostjo in drugLmi raalogi.
Oddaja tekočega vzdrževamja skupnih de-lov in naprav oziroma del pri obratovanju stanovanjske hiše se apravi na podlagi po-godbe, iki jo siklene hi§ni svet z organizacijo za vzdrževanje stanovanjskih hiš (7. tooka 12. člena). V pogodbi morata pagodbeni stranki določiti: 1. vrsto opravil oziroma del tekoče-ga vzdrževanja, 2. način in rok njihovega opravljanja, 3. plačilo storitev za prevzeta opravila oziroma dela. To so obvezne sesta-vine pogodbe o oddaji oziroma prevzemu vseh ali samo posameznih zadev tekočega ¦vzdrževanja skupnih delov in naiprav v stano-vanjski hiši ali opravil v zvezi z obratova-njem stanavanjske hiše. V praiksi bo treba te pogodbene sestavine dopalniti tudi še z dru-gimi pogodbenimi določbami z namenom, da se nedivourriino določijo obveznosti in pravice pogodbenih strank ter zagotovi vzdrževanje stanovanj v skladu z zakonom (o tem gloj tudi 41. olen zakona).
V   zvezi  z  oddajo   tekočega  vzdrževanja skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši oziroma   obratovanja   stanovanjske   hiše se postavlja tudi vprašanje odskodninske odgo-vornosti stanovalcev glede tekočega vzdrže-vanja skupnih delov in naprav in obratova-nja stanovanjiske hiše. V takih primerih od-ločajo v sporih o odškodninski odgovornosti stanovalcev redna sodišča na podlagi sploš-nih pravil odškodninskega prava. Prvotne za-snove zakona, da je podana objektivna od-škodninska   odgovornost   stanovalcev   kljub prenosu omenjenih opravil na organizacijo za vzdrževanje stanovanjskih hiš, namreč za-konodajalec ni sprejel.
Oglejmo si ta olen nekoliko podrobneje.
Rekli smo, da s sredsfcvi za tekoče vzdrže-vanje, ki se natečejo od stanarin, najemnin in prispevkov etažnih lastnilkov, gospodari zbor stanovalcev oziroma njegov hišni svet. V ta namen mora najprej uigotoviti, koliko sredstev se mu bo nabralo v teku leta, če bo-do vsi zavezanci svoje abveznosti v redu po-ravnavali. Nato ovrednoti program tekočega vzdrževanja. Ta program obsega vsa dela te-kočega vzdrževanja, ki bi jih biilo treba v tekočem letu apraviti. Ce hišni svet ugotovi, da bodo predvideni dohodki zadoščali za vsa programirana dela, tudi vsa vnese v finančni načrt, sicer pa izloči manj nujna opravila pač glede na višino predvidenih dohodkov. Ko je finančni načrt na zboru stanovalcev sprejet, ga začne hišni svet izvajati glede na dinamiko dotoka sredstev. Pri ,tem mora pa-ziti, da cena naročenih detl ne bo presegala višine razpoložljivih sredstev, ker sicer raču-na ne bo mogoče plačati.
Izvajanje programa tekočega vzdrževanja zahteva precej dela (iskanje izvajalcev dšl, predračuni, nadzor nad izvajanjem del, ugo-tavljanje kvalitete del, količine poratoljenega materiala in delovnih ur, preverjanje faktu-re, reklamacije ipd.). Vsa ta opravila lahko hišni sveti poverijo organizaciji za vzdrževa-nje stanovanjskih hiš — Staninvestu Ljublja-na, ki bo:
—  dajal hišnemu svetu strokavno pomoč pri sestavljanju programa in finančnega na-črta tekočega vzdržavanja;
—  pregledoval vgrajeno opremo (dvigala, TV antene, toplovodne postaje, hidrofore, do-mofone ipd.);
— predlagal in pripravljal pogodbe za ser-visiranje dvigal,  toplovodnih postaj,  anten-skih naprav itd. po naročilu HS;
—  v skladu s programom tekočega vzdr-ževanja   in po nalogu hišnega sveta izvajal dela takočega vzdrževanja oziroma organizi-ral izvajanje teh del;
—   v   sodelovanju s hišnim svetom str.> kovno nadziral kvaliteto opravljenih del, pre-gledoval in pripravljal račune za opravljene storitve za likvidadjo.
Opravila tekočega vzdrževanja (razna po pravila, pleskanje, servisiranje itd.) plačujejo hišni sveti po fakturah izvajalcem teh del, organizacijo teh del pa Staninvestu po po-godbi, ki so jo sklenili z njim.
Razen tehničnega dela tekočega vzdrževa-nja opravlja Staninvest tudi njegov finančni del. Če SDK ne bo spremenila svojih navodil, hišni sveti ne bodo smeli imeti žiro računov. Do takrat bo knjigavodsko evidenco sredstev
tekočega vzdrževanja za vse hišne svete vodil Staninvest. Ta opravila obsegajo:
—  sestavljanje finančnega načrta in za-Mjučnega računa sredstev tekočega vzdrž©-vanja;
— izplačevanje računov za opravljanje ds-la tekočega vzdrževanja;
—   obveščanije   hišnih svetov o saldu in prometu sredstev na njihovem računu teko-čega vzdrževanja.
Tehnični del (organizacijo) tekočega vzdr-ževanja hišni sveti lahko s pogodbo prenese-jo na Staninvest, če to želijo, in mu te sto ritve plačajo. Doslej so hišni sveti ta dela opravljali sami. Drugače pa je s finančnim delom tekočega vzdrževanja. Ta del tekočega vzdrževanja hišni sveti morajo prenesti (s pogodbo na Staninvest, ker ponavodilih SDK ne morejo imeti lastnih žiro računov in s tem tudi ne lastnega knjigovodstva teh sredstev. Razumljivo je, da bodo morali hišni sveti te storitve plačati. Višina plačila se določi s po-godbo.
Hišni sveti lahko pogodbeno prenesejo na Staninvest tudi dela pri abratovanju stano-vanjske hiše. Kot pri tekočem vzdrževanju, ločimo tudi pri obratovanju tehnični del od finančnih opravil.
Tehnični del obsega:
— hišniška opravila;
—  čiščemje stanovanjske hiše;
—  nabava materiala v zvezi s htšniškimi OpraVili in čiščenjem.
Finanoni del obratovanja pa obsega:
—  vodenje knjigovodske evidence obrato-valnih stroškov;
—pobiranje mesecnih priapevkov za krit-je obratovalnih stroškov;
—  pomoč pri izdelavi finančnega načrta;
— izdelava zaključnega računa sredstevza kritje obratovalnih stroškov;
—   obveščanje   hišnih   svetov o saldu in prometu na računu obratovalnih sredstev.
Kot pri tekočem vzdrževanju, tako mora-jo hisni aveti tudi pri obratovanju finanč-na opravila prenesti s pogodbo na Stanin-vest, medtem ko si tehnični del obratovanja lahko organizirajo sami.
Tehnični del obratovanja stanovanjske hi-še zahteva nokaj razlage. T,a dela opravljajo ' hišniki, snažilke, kurjači ipd. Večina teh de-lavcev je sedaj v delovnem razmerju s Stan-investom. Zakon pa daje zborom stanovalcev pravico, da sami sprejemajo te delavce v delovno razmerje in da jim tudi oddajajo stanovanje. Pravice in obveznosti teh delav-cev, ki so v dolovnem razmerju s hišnimi sveti, se določijo s samoupravnim sporazu-mom med stanovanjsko skupnostjo in hišni-mi sveti, ki je sedaj v javni razpravi. Zbori stanpvalcev bodo imeli dve možnosti: 1. da sami sprejemajo na delo hišnike, snažilke itd., ali pa 2. da s pogodbo prenesejo ta dela na Starrinvest. V tem primeru bodo obrato valna dela v hiši opravljali delavci Stanm-vesta.
Zbori stanovalcev se lahko odločijo, da sprejmejo v delovno razmerje hišnika, sna-žilko itd., ki ta dela že sedaj opravlja v nji-hovi hiši, lahko pa teh delavcev ne sprejme-jo, amipak siklenejo pogodbo o delu z drugim delavcem. V tem primeru mora Staninvest sedanjega delavca razporediti na drugo delo. Saveda pa v tem primeru nastopi vprašanje hišniškega stanovanja. Delavca, ki sedaj sta-nuje v hišnišikem stanovanju in ga zbor sta-novalcev ne bo sprejel, ni mogoče vreči na cesto. Zbor delavcev mu stanovanje sicer lahko odpove, toda delavec bo ostal v sta-novanju, ddkler mu Staninvest ali kdo drugi ne bo priskrbel primernega stanovanja. Ta drugi je lahko solidarnostni sklad, stanovanj-ska skupnost ali delovna organizacija, kjer se bo zaposlill. O teh možnostih govori tudi sa-moupravni sporazum, ki smo ga zgoraj ome-nili.
Tu je troba omeniti, da zbor stanovalcev, ki bo obratovalna dela pogodbeno prenesel na Staninvest, ni dolžan delavcu, ki ga bo za ta dela določil Staninvest, tudi oddati stano-vanje;   hkrati pa morajo zbori stanovalcev
vedeti, da Staninvest ni v vsakem primeru dolžan prevzeti obratovakiih del. Prevzem teh del lahko veže na pogoj, da zbor stano-valcev njihovemu delavcu odda stanovanje. Vsekakor se bodo morali taki zbori stanoval-cev v zvezi s hišniškimi stanovanji s Stanin-vestpm posebej dogovarjati. To velja zlasti za tista hišniška stanovanja, v katerih so sig-. nalne naprave za dvigaila.
V hišah, ki nimajo dvigal in drugih teh-ničnih naprav, bo stivar bolj preprosta. Tam lahko opravlja obratovalna dela tudi delavec, ki ne atanuje v hiši, ampaik prihaja na delo od drugod. Prav taiko se lahko več hiš do-govori, da bodo za obratovanje vseh teh hiš sprejeli na delo le enega delavca in ga tudi skupaj -plačavali.
Tisti hišni sveti, ki bodo obratovalna dela prenesli na Staniavest, ne bodo mogli odlo-čati o tem, kateri delavec bo ta dola oprav-ljal. Ti delavci se bodo lahko tudi menjavali
flede na razipored del, ki ga bo napravil taninvest. Staninvest bo tudi kril izpade za-radi letnih dopustov, začasne nezmožnosti za delo in druglh izostankov. Hišni sveti pa, ki bodo imeli lastne delavce, bodo morali se-veda take izpade kriti sami.
Socialno varnost delavcev Staninvesta .bo zagotavljala ta delovna organizacija sama, delavcem, ki bodo v delovnem razmerju s hišnimi sveti, pa stanovanjska skupnost, se-veda ob finančnem sodelovanju hišnih sve-tov.
V ceno uslug, ki jih bo opravljal Stan-invest, bodo vračunani osebni dohodki za-poslenih delavcev m material (čistila, orodje, žarnice ipd.). Tu je treba povedati, da bo Staninvest neto osebni dohodek zaposlenih delavcev obremenil s faktorjem 3, kar pome-ni, da bo moral hišni svet za vsak dinar iz-
plačanega neto osebnega dohodka plačati Staninvestu 3 dinarje (prispevki, zakonske obveznosti, režija, sMadi). Za delavce, ki bo-do v delovnem razmerju s hišnimi sveti, ta faktor še ni znan, računamo pa, da ne bo zna-šal več kot 2.
Finančnega dela obratovanja v nobenem primeru ne bodo mogli opravljati hišni sveti, ker ne bodo imeli žiro računov. Za vse hišne svete jih bo opravljal Staninvest. Izkušnje bodo pokazale, ali bi ne bilo morda smotmo, ko bi izplačevanje osebnih dohodkov za de-lavce, ki bodo v delavnem razmerju s hišai-mi sveti, prevzela delovna skupnost stano-vanjske dkupnosti.
Hišni sveti, ki bodo obratovanje stano vanjske hiše prenesli na Staninvest, bodo z njim skilenili pogodbo za tehnični in finančni del obratovanja, tisti pa, ki bodo imeli lastne delavce za obratovanje, pa le za finančni del.
Cenik storitev, ki ga bo izdelal Staninvest, bomo objavili prihodnjič.