Urbani izziv, strokovna izdaja, 2019 6730. Sedlarjevo srečanje – Določanje stavbnih zemljišč in pogojev za gradnjo v podeželskem zaledju Mestne občine Ljubljana Nika ROVŠEK Določanje stavbnih zemljišč in pogojev za gradnjo v podeželskem zaledju Mestne občine Ljubljana Ob podrobnem evidentiranju prostih stavbnih zemljišč v Mestni ob- čini Ljubljana se je pokazalo večje število stavbnih zemljišč, za katera je bilo predvideno urejanje z OPPN, vendar zanje v daljšem časovnem obdobju niso bile dane pobude za njihovo izvedbo. Definirana so bila naselja na območju Posavskega hribovja, za katera smo želeli ustvariti pogoje za zgoščanje poselitve v obstoječih poselitvenih eno- tah, krepitev prepoznavne identitete naselij ter razvoj manjkajočega infrastrukturnega in družbenega omrežja. Preverili smo značilnosti obstoječe pozidave v naseljih ter naravne in grajene danosti zemljišč. Predvsem so nas zanimale danosti, ki vplivajo na možnost individu- alnega urejanja posameznih gradbenih parcel ali zahtevajo celosten pristop. Oblikovali smo modele za obravnavo območij zazidljivosti in meril za gradnjo, da bi se dosegla urejena poselitev. Izdelani so bili predlogi določil za prostorske akte kot korekcija območij stavbnih zemljišč, zamejitve območij za gradnjo (gradbene črte), oblikovanje podrobnih prostorskih izvedbenih pogojev kot lokacijske, komunal- ne ter oblikovalske usmeritve in drugi pogoji za gradnjo objektov in urejanje zunanjih površin. Ključne besede: Mestna občina Ljubljana, Posavsko hribovje, načini urejanja, podrobni prostorski izvedbeni pogoji 1 Uvod S prostorskimi akti se določajo območja in pravila ravnanja, s katerimi se vzpostavlja in varuje javni interes, obenem pa je naloga prostorskega načrtovanja zagotoviti zadostne površine za stanovanjsko gradnjo in druge funkcije naselij. Občinski prostorski načrt Mestne občine Ljubljana – izvedbeni del, ki je bi skupaj s strateškim delom sprejet v letu 2010, določa obmo- čja podrobne namenske rabe prostora, prostorske izvedbene pogoje in območja, za katera bodo izdelani občinski podrobni prostorski načrti (v nadaljevanju: OPPN). Ob podrobnem evidentiranju prostih stavbnih zemljišč v Me- stni občini Ljubljana  (v  nadaljevanju: MOL) v letu 2013 se je pokazalo večje število stavbnih zemljišč, za katera je bilo predvideno urejanje z OPPN, vendar zanje v daljšem časovnem obdobju niso bile dane pobude za njihovo izvedbo. Največ takih zemljišč je bilo na območju Posavskega hribovja. Tam ni bilo mogoče zaznati pomembnejših razvojnih pobud, ki bi aktivirale izvajanje OPPN. V članku predstavljamo urbanistično delo, ki smo ga v daljšem časovnem opravili z različnimi deležniki, da bi se zagotovi- li ustrezna stavbna zemljišča in merila za gradnjo za skladen prostorski razvoj naselij Posavskega hribovja. 2 Naselja hribovitega zaledja Mestne občine Ljubljana Hribovito, redko pozidano območje na vzhodni strani Ljubl- jane sega v Posavsko hribovje. Reliefno je členjeno v smeri vzhod–zahod, saj je prerezano z dolinama vodotokov Besnica in Rekarjeva reka. Vzdolž vodotoka Besnica poteka glavna pro- metna povezava, regionalna cesta Ljubljana–Šmartno pri Litiji. Večja naselja so v zahodnem delu, ob vstopu v Ljubljansko kotlino in v razširjenih delih besniške doline. Sicer so naselja manjša, prevladujejo gručaste vasi, razloženi zaselki in obcestna naselja, ponekod tudi osamele kmetije. Večina starih, organsko raščenih naselij, ki imajo deloma še podeželski značaj, leži na pobočjih, pomolih, robovih in posameznih planotasto izrav- nanih vrhovih, na grebenih ali tik pod njimi, praviloma na južnih, prisojnih pobočjih. Kmetijska zemljišča so v dolinah in okolici hribovskih naselij, sicer pa je večji del območja porasel z gozdom. Značilna so gručasta naselja na uravnavah termalnega pasu ali v razširjenih delih dolin, manjši zaselki ob prometnih poteh ali samotne kmetije. Nekatera naselja so ambientalno močno izpostavljena, posebej poudarjene lege imajo cerkve. V povojnem obdobju se naselja niso močno razširila, pretežno vzdolž cest, vendar se arhitektura stavb in oblikovanje zunanjih ureditev slabo prilagajata strmemu terenu. Urbani izziv, strokovna izdaja, 2019 68 Strateški del Občinskega prostorskega načrta MOL predvideva za območje Posavskega hribovja razvoj večjega števila manjših centrov s celovito oskrbo in čim samostojnejšim delovanjem. Na celotnem območju je treba ohranjati usmerjenost v kme- tijsko dejavnost z  varovanjem kmetijskih in gozdnih zemljišč ter samooskrbnost z dejavnostmi drobnega gospodarstva in tu- rizma na kmetijah. Poselitev se usmerja v obstoječa naselja. Za rentabilnost, ekonomičnost in možnost gradnje infrastrukture pa je zanje treba zagotavljati dovolj velike poselitvene enote in zadostne gostote. Za novo poselitev je najprej treba izkoristiti proste in nezadostno izkoriščene površine v naseljih (zapol- nitve, zaokrožitve, prenove starih vaških jeder). Če je širitev nujna, jo je treba usmerjati na zemljišča, ki so z vidika trajno- stne rabe naravnih dobrin ter ohranjanja narave in kulturne dediščine manj pomembna. Pri urejanju in širitvi obstoječih naselij in vasi je treba upoštevati tip kulturne krajine, obliko funkcionalnih območij posameznih naselij in vasi in značilno- sti oblikovanja grajenih struktur. Z upoštevanjem regionalnih značilnosti, podnebja, gradiv in meril krajine in obstoječih naselij ter tudi primerov reprezenta- tivne arhitekture bo dosežena skladna podoba naselij. Pri graje- nih posegih se je treba izogibati robnim legam na pobočjih, ki so vidno zelo občutljiva celo na ravni panoramskih pogledov iz širšega krajinskega zaledja. Nove posege v planotaste izravnave v  hribovitem svetu je treba preverjati z vidika njihove vidne izpostavljenosti panoramskim pogledom in pogledom z opaz- nih piramidnih vrhov. 3 Postopek korekcije določil prostorskih aktov Izvedbeni del Občinskega prostorskega načrta MOL na pod- lagi strateških usmeritev za območje Posavskega hribovja pred- videva zgoščevanje poselitve v obstoječih poselitvenih enotah, krepitev prepoznavne identitete kraja v odnosu do krajine, izo- blikovanje manjkajočih javnih prostorov in povezav ter razvoj manjkajoče infrastrukturnega in družbenega omrežja. Zaradi sanacije območij so bila številna območja določena za urejanje z OPPN v skladu s temi merili: • delna oziroma celovita prenova naselja; • širitev naselja na nove površine; • predvideni posegi, ki zaradi obsega in vplivov zahtevajo celovit pristop; • sanacija razpršene gradnje; • potrebe po komasaciji stavbnih zemljišč; • območja brez dostopov do posameznih gradbenih parcel idr. Vendar v zadnjem času ni bilo mogoče zaznati pomembnejših razvojnih pobud, ki bi aktivirale izvajanje OPPN, prepušča- nje stihijskemu razvoju naselij pa je bilo škodljivo. Za naselja smo želeli ustvariti pogoje za zgoščanje poselitve v obstoječih poselitvenih enotah, krepitev prepoznavne identitete naselij ter razvoj manjkajočega infrastrukturnega in družbenega omrežja. Oblikovali smo modele za obravnavo območij zazidljivosti in merila za gradnjo, da bi se dosegla urejena poselitev, za katero bi veljalo: • omejena rast na prostih in nezadostno izkoriščenih ob- močjih, vendar z upoštevanjem obstoječega vzorca po- selitve; • gradnja na ustreznem terenu, ki zmanjšuje potrebo po tehničnih posegih, izvajanju opornih zidov ipd.; • gradnja, kjer je mogoča racionalna ureditev dostopov in komunalnih ureditev; • ambientalno ustrezno oblikovanje objektov, ki se zgleduje po zasnovah avtohtone poselitve. Preverili smo značilnosti obstoječe pozidave v naseljih ter na- ravne in grajene danosti zemljišč, za katera je bilo predvideno urejanje z OPPN. Predvsem so nas zanimale danosti, ki vpliva- jo na možnost individualnega urejanja posameznih gradbenih parcel ali zahtevajo celosten pristop. V skladu s temi merili smo naselja razvrstili v štiri skupine: od dobro dostopnih območij blizu mesta s predvidenimi javnimi komunalnimi ureditvami in dobro konfiguracijo terena za gradnjo do slabše dostopnih območij v hribovitem zaledju s slabšim, strmim terenom za gradnjo v območjih varstvenih režimov ali na ambientalno zelo izpostavljenih lokacijah. Slika1: Vas Prežganje, v ozadju Janče (vir: Baznik, 2015) 30. Sedlarjevo srečanje – N. ROVŠEK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2019 69 Slika 2: Predlogi določil za prostorski akt (shema: Nika Rovšek, 2013) Slika 3: Analiza dela naselja Volavlje (vir: Kalan Šabec, 2014) V sodelovanju s četrtno skupnostjo Sostro smo k sodelovanju pritegnili lastnike zemljišč, s katerimi smo se uskladili glede vr- nitve določenih stavbnih zemljišč v primarno namensko rabo. Za preostala stavbna zemljišča so se lastniki glede na naravo problema opremili z geodetskimi in geološkimi podlogami in nato poiskali prostorske načrtovalce, ki so pripravili urbanis- tične zasnove zaključenih poselitvenih enot. 4 Na poti k višji kakovosti prostora Za območja obravnavanih naselij so bili izdelani predlogi do- ločil za prostorske akte, in sicer na tri načine: • korekcija območij stavbnih zemljišč in druge zamejitve območij za gradnjo (gradbene črte) v  primerih ocene tveganja za varnost ali okolje; • ukinitev zahteve za pripravo OPPN na način oblikovanja podrobnih prostorskih izvedbenih pogojev kot lokacij- ske, komunalne in oblikovalske usmeritve ter drugi pogoji za gradnjo objektov in urejanje zunanjih površin; • ohranitev pogoja urejanja z OPPN, kadar so bile ugotovl- jene potrebe po celovitem pristopu pri urejanju območja. V izbranih naseljih smo na novo oblikovali območja stavbnih zemljišč, pri tem pa upoštevali topografijo terena in lastniško strukturo in se uskladili z lastniki zemljišč. V drugih primerih smo z gradbenimi črtami zamejili obmo- čja za gradnjo, da bi izločili tveganja za varnost ali okolje, ter 30. Sedlarjevo srečanje – Določanje stavbnih zemljišč in pogojev za gradnjo v podeželskem zaledju Mestne občine Ljubljana Urbani izziv, strokovna izdaja, 2019 70 navedli lokacijske, komunalne in oblikovalske usmeritve ter druge pogoje za gradnjo objektov in urejanje zunanjih površin. Ob tem smo dopolnili zahteve splošnih in podrobnih prostor- skih izvedbenih pogojev za gradnjo na strmem in ambientalno izpostavljenem terenu. Gre predvsem za zahteve za: • podolgovato tlorisno zasnovo, • umestitev stavb vzporedno s plastnicami terena, • omejitev višine in širine stavbe, • strmo dvokapno streho, • urejanje zunanjih površin z minimalnimi preoblikovanji terena. 5 Sklep S predstavljenimi dejavnostmi smo za naselja Posavskega hri- bovja zagotovili ustrezna stavbna zemljišča in merila za gra- dnjo, da se oblikuje bivalno okolje visokih kakovosti. S tem sledimo strateškim prostorskim usmeritvam, tudi v smislu razvoja območja za rekreacijo in turizem. Mag. Nika Rovšek, univ. dipl. geografinja, etnologinja in kulturna antropologinja Mestna občina Ljubljana, Oddelek za urejanje prostora E-pošta: nika.rovsek@ljubljana.si Slika 4: Urbanistična preveritev dela naselja Volavlje (vir: Zupančič, 2014) Slika 5: Prostorska določila omejujejo višino in širino stavbe (avtorica: Nika Rovšek, 2019) Slika 6: Prostorska določila zahtevajo urejanje zunanjih površin z minimalnimi preoblikovanji terena (avtorica: Nika Rovšek, 2019). 30. Sedlarjevo srečanje – N. ROVŠEK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2019 71 Viri in literatura Baznik, S., 2015: Janče. Dostopno na: https://www.gore-ljudje.net/no- vosti/140926/ (sneto: 26. 5. 2019). Kalan Šabec, M., 2013: Preveritev in predlog sprememb načinov urejan- ja na območju Zasavskega hribovja. Kalan Šabec, M., 2014: Urbanistična rešitev za območje OPPN 341 Volavlje 1. Občinski prostorski načrt Mestne občine Ljubljana – strateški del (Urad- ni list RS, št. 78/10, 10/11 – DPN, 72/13 – DPN, 92/14 – DPN, 17/15 – DPN, 50/15 – DPN, 88/15 – DPN, 12/18 – DPN in 42/18). Občinski prostorski načrt Mestne občine Ljubljana – izvedbeni del (Uradni list RS, št. 78/10, 10/11 – DPN, 22/11 – popr., 43/11 – ZKZ-C, 53/12 – obv. razl., 9/13, 23/13 – popr., 72/13 – DPN, 71/14 – popr., 92/14 – DPN, 17/15 – DPN, 50/15 – DPN, 88/15 – DPN, 95/15, 38/16 – avtentična razlaga, 63/16, 12/17 – popr., 12/18 – DPN in 42/18). Zupančič, M., 2014: Urbanistična rešitev za območja OPPN 349 Javor, OPPN 355 Prežganje 1 in OPPN 340 Volavlje 2. 30. Sedlarjevo srečanje – Določanje stavbnih zemljišč in pogojev za gradnjo v podeželskem zaledju Mestne občine Ljubljana