Najemna pogodba med gospodarskimi subjekti v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa - Feguš, Primož (Podjetje in delo, 2014)
Eden izmed pravnih inštrumentov za zaščito pred dolžniki je neposredno izvršljiv notarski zapis. V prispevku je predstavljena njegova prednost na področju izpraznitve in izročitve poslovnih prostorov, ki jih je posamezni gospodarski subjekt oddal v najem, čez čas pa se je izkazalo, da je najemnik neplačnik in da svoje obveznosti (plačevanje najemnine in stroškov uporabe poslovnih prostorov) ne izpolnjuje. Danes je marsikateremu podjetniku najemnina, ki jo prejema od oddajanja poslovnih prostorov v najem, pomemben vir prihodkov, s katerimi financira svoje obstoječe kratkoročne ali dolgoročne obveznosti. Problem so tako imenovani kronični neplačniki (ponavadi zelo spretni in iznajdljivi), ki so pri udejstvovanju v gospodarstvu ugotovili, da so jim različni zakonski predpisi (med drugim tudi ZPSPP) in dolgotrajnost sodnih postopkov "pisani na kožo", saj lahko zelo dolgo opravljajo gospodarsko dejavnost v najetih poslovnih prostorih, ne da bi plačevali najemnino. V slovenskem pravnem sistemu hitre pomoči za takšne primere ni. V prispevku je predstavljen institut neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki ga je mogoče uporabiti tudi na področju sklepanja najemnih pogodb z namenom zavarovanja najemodajalca pred najemnikom - dolžnikom. S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa si najemodajalec zagotovi možnost, da mu po tistem, ko enostransko odstopi od najemne pogodbe, ni treba voditi pravdnega postopka (gospodarskega spora) zoper nekdanjega najemnika, ki medtem še vedno zaseda in uporablja najemodajalčeve prostore, in od sodišča zahtevati, da s sodbo naloži uporabniku izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest. Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa zagotavlja najemodajalcu, da lahko po tistem, ko odstopi od najemne pogodbe zaradi hujših kršitev najemnika (te kršitve naj bi bile definirane v pogodbi, ni pa nujno, saj jih nekaj pozna že ZPSPP), začne izvršbo, v kateri predlaga izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest. Nekdanji najemodajalec - upnik se s sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa izogne sodnemu postopku, v izvršbi pa uspe pridobiti posest poslovnih prostorov že v razmeroma kratkem času. Namen prispevka je predstaviti možnosti sklepanja najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, pravne podlage takšne pogodbe, prednosti, ki jih prinaša, pojasniti postopek uveljavljanja izpraznitve in izročitve prostorov najemodajalcu v posest v primeru, ko bi najemnik prenehal s plačevanjem najemnine, ter izpostaviti prednosti posebne oblike najemne pogodbe.
Keywords: najem; notarji; pogodbe; poslovni prostori