Skupnost stanovalcev pred vrati
Kako se bomo stanovalci organizirali v skupnosti stanovalcev in katere objektivne kriterije moramo upoštevati?
Zakon o sUnovanjskem gospodarstvu, ki je izšel januarja letos sta-novalce v stanovanjskih hišah v družbeni lasti zavezuje, da se najka-sneje v letu dni ustrezno samoupravno organizirajo. Prvi korak, ki ga je treba napraviti v skladu z določili tega zakona.slorijo stanovalci s tem, da na zboru slanovalcev ustanovijo skupnost stanovalcev. Tako pridobijo status pravne osebe, kar je tudi pogoj za izpolnitev nadalj-njega določila zakona, tj., da se stanovanja in slanovanjske hiše v druž-beni lasti, s katerimi so do sedaj gospodarile samoupravne stanovanj-ske skupnosti, v letu dni po uveijavitvi tega zakona prenesejo v gospo-darske skupnosti stanovalcev (144. člen).
Zakon v 73. členu navaja, da se skupnost stanovalcev oblikuje za stanovanjsko hišo, ki ima pet ali več stanovanj; stanovanjske hiše, ki imajo manj kot pet sta-novanj, pa oblikujejo skupnost stanovalcev s sosednjimi stano-vanjskimi hišami. Če soočamo dosedanjo prakso in navade, po katerih so se doslej izoblikovali hišni sveti, z določili in intenci-jami novega zakona, potem mo-ramo ugotoviti, da 73. člen na-vaja le spodnjo mejo petih sta-novanj, ne pojasnjuje pa, katere objektivne kriterije morajo sta-novalci upoštevati, ko se organi-zirajo kot skupnost stanovalcev in postanejo pravne osebe ter tako prevzamejo vse odgovorno-sti v zvezi z gospodarjenjem v okviru upravljanja s stanovanj-sko hišo in njeno neposredno okolico kot nedeljevo družbeno lastnino. Bistvo skupnosti stano-valcev, ki neposredno upravlja s stanovanjsko hišo kot družbeno lastnino, izhaja iz lastnine same, torej iz objekta — hiše kot funk-cionalno zaključene premoženj-ske celote, ki je objektivno vzeto — pri upravljanju in odločanju v okviru tega ni moč deliti na po-ljubne fiktivno oblikovane idealne deleže. S tem bi se na-mreč med drugim na neraciona-len način drobile tudi obveznosti in odgovornosti, ki izhajajo iz pogojev upravljanja z družbeno lastnino kot nedeljivo celoto. Vodenje poslovnih knjig npr. po posameznih vhodih ali celo eta-
žah pa bi nasploh pomenilo ne-potrebno kompliciranje evidenc in nenazadnje tudi razvijanje vseh temeljnih informacij, ki so potrebne vsem uporabnikom stanovanjskega objekta (imetni-kom stanovanjske pravice, vla-gateljem ozdov in etažni lastni-kom) za učinkovito odločanje o sredstvih gospodarjenja.
Izhajati je treba iz pogojev kvalitetnega obveščanja, ki je potrebno, če hočemo kvalitetno tudi odločati. Zato morajo biti upravljalske informacije obliko-vane v okviru stanovanjskega objekta pravilno, primerno in pravočasno, torej tako, da lahko vsi stanovalci in lastniki stano-vanj na pregleden način zasledu-jejo vse stroške vzdrževanja in obratovanja stanovanjske hiše kot funkcionalno zaključene premoženjske celote brez raalič-nih neljubih pomislekov na so-sednji objekt. To pa seveda v na-daljevanju pomeni pogoj, da bodo lahko skupnosti stanoval-cev lahko tudi kvalitetno plani-rale vsa potrebna sredstva za go-spodarjenje s hišo (vzdrževanje objekta in okolice ter obratova-n ja) in prav tako kvalitetno odlo-čale o vseh potrebnih vzajemnih in solidarno združevanih deležih, ki jih bodo v okviru planskih do-kumentov namenjali za druga stanovanjska področja.
V dosedanji praksi se je pogo-stokrat dogodilo, da so se hišni sveti izoblikovali v okviru enega
samega stanovanjskega objekta, ločeno po posameznih vhodih oziroma stopniščih.
Takšnim odločitvam so v večini primerov botrovali subjektivni vzro-ki. Zakon o stanovanjskem gospo-darstvu pa temelji na družbenih izhodiščih o vzpostavljanju kvalitet-nih družbenoekonomskih odnosov v stanovanjskem gospodarstvu in zato v osnovi preprečuje ponovitev takšne prakse, ki temelji na subjek-tivno oblikovanih kriterijih in drugih neželenih pojavih, ki povzročajo medsebojn^ drobljenje hišne sa-mouprave v okviru istega objekta kot sicer nedeljive družbene lastnine. Stanovanjske hiše kot nedeljive vrednote in oblikovanje skupnosti stanovalcev v okviru le-te, ni možno deliti po občutkih, na osnovi razpo-loženja in presoje posameznikov ali drugih neobjektivnih kriterijih. Ddi-tev objekta navzdol ni možna, možno pa je združevanje v smeri navzgor tako, kot to predeljuje zakon za hiše z manj kot pet stanovanji, čeprav bo treba ob tem, predvsem glede vode-nja poslovnih knjig in priprave upravljavskih informacij, še marsikaj doreči.
Stanovalci Iahko brez pomislekov ocenijo, kdaj je stanovanjska hiša zaključen objekt, kar pomeni istoča-sno tudi osnovo za ustanovitev skup-nosti stanovalcev — predvsem tedaj, ko gre za samostojne objekte z enim glavnim vhodom (npr. stanovanjske stolpnice ali večje stanovanjske hiše). Pomisleki pa se prično porajati pri tako imenovanih nizih, kjer je v okviru vzdolžno oblikovanega sta-novanjskega objekta več vhodov, stopnišč in celo več hišnih številk. Čeprav je bil objekt kot celota zgrajen na podlagi enega samega projekta (pod isto šifro), in je bilo na podlagi tega pridobljeno eno samo gradbeno dovoljenje ter kasneje izdano eno samo uporabno dovoljenje, glede na to, da je tudi za vsa stanovanja izve-den en sam skupni priključek komu-nalnih naprav, predvsem elektroe-nergetski priključek in priključek na toplotno postajo, stanovalci tega v večini primerov niti ne vedo. Hišni sveti namreč v večini primerov ne po-sredujejo projektne-tehnične do-kumentacije, čeprav bi jo po predpi-sih morali. Velikokrat pa se ob tem porajajo še dodatni dvomi zaradi ra-zličnih sistemov dodeljevanja hišnih številk glede na več vhodov v istem objektu. Očitno v mestu Ljubljana ni enotnih kriterijev, kajti celo' vrsto primerov lahko naštejemo, ko je bilo npr. hiši z enako ali zelo podobno ar-hitekturo z več vhodi na enem po-dročju dodeljena ena sama hišna šte-vilka in vhodi nimajo nobene ozna-ke, drugod pa ima hišna številka po posameznih vhodih poddelitev na a, b, c itd. ali pa ima isti ali podobni ob-jekt za vsak vhod svojo številko. Če bi se torej stanovalci pri ustanavlja-nju skupnosti stanovalcev ravnali samo po kriteriju stopnišča in hišne številke, bi lahko prišlo do tega, da bi za vsebinsko in oblikovno isto druž-beno lastnino nekje ustanovili štiri, drugih pa eno samo samoupravo. Do še večjih razlik v tolmačenjih pa lahko pride predvsem med stanovalci tistih stanovanjskih objektov, ki so zgrajeni kot ena sama investicijska enota na vogalih dveh ulic in imajo celo dvoje vhodov, vsaka s svojo šte-vilko in z različno pripadnostjo glede na lego ulice.
Kako naj stanovalci ukrepajo?
Strokovne službe samoupravnih stanovanjskih skupnosti bi morale v vseh primerih, ki omogočajo različna subjektivna tolmačenja, ukrepati in s pomočjo podatkov in argumentov drugih stanovanjskih služb stanoval-cem pojasniti, kje se prično in tudi nehajo razmejitve samoupravne or-ganiziranosti, ki pomeni temeljni in-strumentarij za učinkovito upravlja-nje z družbeno lastnino na samou-pravnih temeljih. Kvalitetnt?\jodatke lahko posredujejo na podlagi obsto-ječih dokumentacij strokovne službe občinskih upravnih organov, ki čr-pajo podatke po katastrih in zemlji-ški knjigi, ki je po predpisih odgo-vorna za ažuriranje potrebnih osnovnih podatkov. Preprosto pove-dano, so podatki po katastru zgrjdb, zelenic in nasadov tista temeljna do-kumentacija, ki naj stanovalcem omogoči kvalitetno presojo o razme-jitvah, v okviru katerih se morajo skladno s predpisi zakona o stano-vanjskem gospodarstvu do 27. ja-nuarja 1982 tudi organizirati.
Vse to pa seveda ne pomeni, da stanovalci in njihovi delegati lahko čakajo na temeljne podatke. Biti mo-rajo inidativni in prvi, ker soza obli-kovanje hišne samouprave tudi ne-posredno odgovorni. V vseh prime-rih, kjer se pojavljajo dvomi, pa naj bi stanovalci čimprej poiskali stro-kovno pomoč in dokumentiran od-govor pri obstoječih institucijah. Strokovne službe krajevnih skupno-stih bi jim bile lahko pri tem nedvo-mno v kar največjo pomoč in oporo,
da bi se organizirano lotili reševanja problemov. Ob vsem tem pa je treba namreč poudariti še nekaj. Če stano-valci ne bodo v tej prvi etapi svoje samoupravne organiziranosti in de-lovanja ravnali dosledno, potem bodo težko kos vsem neljubim po-sledicam in drugim konfliktnim si-tuacijam, ki se bodo pojavile kasneje pri gospodarjenju, predvsem kar za-deva kvalitetno neposredno odloča-nje o vseh virih in porabi finančnih sredstev, potrebnih za vzdrževanje hiše in okolice (zelenice, parkirišča, otroška igrišča ipd.) in obratovanje vseh naprav in vgrajene oprerne. Preprosto rečeno: če bi se v hišah, ki objektivno vzeto pomenijo en sam objekt in eno samo mesto nastajanja vseh stroškov, pa sta doslej delovala dva ali celo trije hišni sveti, ponovilo število hišnih samouprav, češ da je to utečena praksa, ki jo velja ponoviti, bi to po novem zakonu pomenilo, da so se na isti družbeni lastnini pojavili trije gospodarji!
Prav tako je treba v takšnih prime-rih stanovalcem nakazati tudi celo vrsto drugih nepotrebnih težav, ki se pojavijo v zvezi z enovitim vodenjem poslovnih knjig, za katere pa so po zakonu neposredno odgovorne samo skupnosti stanovalcev in ne stro-kovne službe. Strokovne službe lahko opravljajo vsa administrativno tehnična dela v zvezi z vodenjem po-slovnim knjig, ne morejo pa prevze-mati odgovornosti za vodenje in upravljanje na osnovi podatkov in dejstev. Delitev podatkov in infor-macij po stopniščih ali vhodih bi na-dalje pomenilo tudi razbijanje upravljavske informacije, s čimer pa bi bilo v nadaljevanju tudi povsem onemogočeno celovito odločanje stanovalcev — delegatov na zborih stanovalcev.
Temeljni družbeni cilj skupnosti stanovalcev je lorej predvsem v tem, da se s pomočjo nove samoupravne organiziranosti in opredeljeaih od-govornosti pričnejo vzpost avljat i tudi kvalitetni družbenoekonomski od-nosi in odnosi med stanovald-upo-rabniki slanovanjske hiše. Te kako-vosti pa ni moč dosegati na želeni način, če smo površni že v prvih ko-rakih vzposlavljanja sistema gospo-darjenja na samoupravnih temeijih, ki je osnovan na načeiih planskega, ne pa stihijskega obnašanja.
MARKO ERCE