189 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji Marijana Kunc 1 , Boštjan Aver 2 , Marko Starman 3 , Alenka Teme� ljotov Salaj 4 POVZETEK Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). ZKZ vsebuje posebne določbe glede zakupa kmetijskih zemljišč, ki odstopajo od splošne ureditve zakupne po� godbe v Obligacijskem zakoniku. Zaradi zapletene ureditve zaku� pa (predvsem zaradi obveznosti javne objave ponudbe za oddajo kmetijskega zemljišča v zakup) lastniki kmetijskih zemljišč le red� ko postopajo po določbah ZKZ. ZKZ v praksi dosledno upošteva le Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije. V zvezi s tem se postavlja vprašanje ali so pogodbe, ki jih sklenejo lastniki zemljišč brez predhodne javne objave in brez odobritve upravne enote, v nasprotju s prisilnimi predpisi in kot take nične. Pogodb, ki niso sklenjene po postopku, predvidenem z zakonom, namreč ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo oziroma v zemljiški kataster. V tem sestavku bomo predstavili razvoj pravne ureditve zaku� pa kmetijskih zemljišč v Sloveniji po letu 1991 ter jo primerjali z ureditvijo v Avstriji, Nemčiji in Švici. Predstavili bomo tudi neka� tere aktualne probleme, ki izhajajo iz trenutne ureditve zakupa v Sloveniji. Ključne besede: Kmetijsko zemljišče, zakupnina, pravna uredi� tev 1 Predavateljica na Evropski pravni fakulteti, Nova Univerza. 2 Docent na Evropski pravni fakulteti, Nova Univerza. 3 Predavatelj na Evropski pravni fakulteti, Nova Univerza 4 Izredna profesorica na Evropski pravni fakulteti, Nova Univerza. Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji Marijana Kunc 1 , Boštjan Aver 2 , Marko Starman 3 , Alenka Temeljotov Salaj 4 190 DIGNITAS n Upravno pravo Agricultural tenancies in Slovenia ABSTRAcT In Slovenia agricultural tenancies are regulated Agricultural Land Act . Agricultural Land Act regarding the agricultural land te� nancies contains special provisions that deviate from the general arrangement of the lease contract in the Obligations code. Due to the complexity of the tenancy arrangements, the owners of agricultural land rarely comply with the provisions of the ZKZ. The provisions of the ZKZ in practice take into account only by The National Farm land and Forest Fund, responsible for the land owned by the state. Private owners rent agricultural land to farm� ricultural land to farm� ers outside the provisions of the ZKZ. In this context, the question arises ëWhether are the contracts for transfer of land use, conclud� ed by the owners of the land without prior public announcement and without the approval of the administrative unit, in contrary to the compulsory regulations and as such null and voidí. Therefore most of these types of contracts are not entered in the land regis� ter or the land cadastre. In this paper it will be presented the normative arrangement in the Slovenian Agricultural Land Act and compared it with the arrangements in Austria, Germany and Switzerland. Some of the current problems arising from the agricultural tenancies regula� tion in Slovenia will also be presented. Keywords: Agricultural land, Leasing price, Regulation 1. Uvod V Sloveniji smo v zadnjih dvajsetih letih priča velikim spre� membam v strukturi kmetijskih gospodarstev. Število kmetijskih gospodarstev se zmanjšuje, med kmetijskimi gospodarstvi, ki že� lijo nadaljevati s kmetijsko dejavnostjo, pa obstaja velik interes za zakup kmetijskih zemljišč. V tem sestavku bomo predstavili nekatere probleme, ki izhajajo iz trenutne ureditve zakupa kme� tijskih zemljišč v Sloveniji, ter jo primerjali z ureditvijo v Avstriji, Nemčiji in Švici. Nobena izmed omenjenih držav zakupa kmetij� skih zemljišč ne prepušča v celoti tržnim zakonitostim, temveč so 191 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji vse vzpostavile določene javnopravne kontrole, ki so namenjene predvsem nadzoru nad višino zakupnine. Skušali bomo ugotovi� ti, ali je kateri izmed omenjenih držav uspelo področje zakupa kmetijskih zemljišč urediti na način, ki bi problematiko reševal na zadovoljiv način. 2. Razvoj zakupa kmetijskih zemljišč v Sloveniji od leta 1991 do 2003 Republika Slovenija je v obdobju med letoma 1991 in 1997 kot podlago za prehod iz sistema družbene lastnine v tržni gospodar� ski sistem sprejela več predpisov. Med temi predpisi velja omeni� ti Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP) 5 , Zakon o zadrugah (ZZ) 6 in Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (ZSKZ) 7 . Kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so bili v družbeni lasti, so postali z uveljavitvijo omenjenih zakonov last Republike Slovenije oziroma občin in so bili preneseni v upra� vljanje Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije oziroma občin 8 . Lastnina občine so postala kmetijska zemljišča, ki so se nahajala na območju občine in so bila 6. 4. 1941 v lasti občine 9 . Če so dotedanji upravljavci sami obdelovali oziroma izko� riščali kmetijska zemljišča in gozdove, so jih lahko imeli v uporabi in upravljanju do izdaje pravnomočne odločbe o denacionalizaci� ji oziroma do podelitve koncesije ali sklenitve zakupne oziroma druge ustrezne pogodbe 10 . Prenos kmetijskih zemljišč in gozdov ni vplival na obstoječa odplačna najemna, zakupna in njim po� dobna razmerja, ki so obstajala ob uveljavitvi zakona 11 . Upravljavci oziroma dejanski uporabniki in zakupniki so mo� rali s skladom oziroma občino skleniti zakupno oziroma drugo ustrezno pogodbo ali pa sta jim sklad oziroma občina dodelila koncesijo. Sklad je postal zavezanec za vračilo kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov prejšnjim lastnikom po predpisih o denacionali� zaciji 12 . Po izteku veljavnosti prvih zakupnih oziroma koncesijskih 5 Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (Uradni list RS, öt. 55/92 in nasl.). 6 Zakon o zadrugah (Uradni list RS, öt. 13/92 in nasl.). 7 Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/10 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.). 8 Člen 5 ZLPP. 9 Člen 14 ZSKZ. 10 Člen 17 ZSKZ. 11 Člen 18 ZSKZ. 12 Člen 20 ZSKZ. 192 DIGNITAS n Upravno pravo pogodb oziroma v primeru odpovedi pravici do sklenitve pogod� be ali razdora pogodbe, so se pogodbe za novo obdobje sklepale na podlagi javnega razpisa. Zakupnike sta izbirala sklad oziroma občina, dotedanji zakupniki, koncesionarji in drugi uporabniki pa so pri vzpostavitvi novih pogodbenih razmerij lahko uveljavili prednostno pravico pod enakimi pogoji kot ostali interesenti 13 . Za zakup kmetijskih zemljišč so sprva veljale določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ/79) 14 , ki je bil sprejet ob koncu sedem� desetih let prejšnjega stoletja in je bil vsebinsko vezan na institut družbene lastnine. Ustavno sodišče je že v letu 1992 razveljavilo določbe ZKZ/79 o zemljiškem maksimumu 15 , septembra 1995 pa je ZKZ/79 v celoti razveljavilo 16 . Razveljavitev je pričela veljati po izteku enega leta od objave odločbe v Uradnem listu RS, ker pa državni zbor ni pravočasno sprejel novega zakona, je bil promet s kmetijskimi zemljišči dober mesec prost vseh omejitev. Oktobra 1996 je pričel veljati novi ZKZ 17 , ki je zakup kmetijskih zemljišč ure� dil v IV. poglavju. Določil je, da se zakupna pogodba za kmetijska zemljišča sklene v pisni obliki 18 ter se vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru 19 . Za zakup kmetijskih zemljišč so se smiselno uporabljale tudi določbe 19. do 24. člena ZKZ, kar pomeni, da je bila sklenitev zakupne pogodbe možna le z odobritvijo upravne enote po predhodnem mnenju občine, na območju katere se je nahajalo zemljišče 20 . Za kmetijska zemljišča v lasti Republike Slo� venije ali občine odobritev upravne enote ni bila potrebna 21 . Sklad oziroma občina sta morala kljub temu pri sklepanju zakupnih po� godb upoštevati prednostno pravico upravičencev po vrstnem redu, določenem v 21. členu ZKZ. Prednostno pravico so imele poleg solastnika kmetijskega zemljišča predvsem fizične osebe s statusom kmeta. Pridobivanje kmetijskih zemljišč je bilo omejeno do največ 200 ha primerljive kmetijske površine oziroma ne več kot 600 ha. Izjema od tega pravila je veljala za pridobivanje kmetij� skih zemljišč s strani države in občin. 13 Člen 17 ZSKZ. 14 Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ/79, Uradni list SRS, št. 1/79, in nasl.). 15 US RS, 10. 9. 1992 � U�I�122/91, http://odlocitve.us�rs.si/documents/0f/76/u�i�122�912.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 16 US RS, 14. 9. 1995 � U�I�184/94, http://odlocitve.us�rs.si/documents/54/bb/u�i�184�942.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 17 Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.). 18 Člen 26 ZKZ. 19 Člen 28 ZKZ. 20 Člen 19 ZKZ. 21 Člen 27 ZKZ. 193 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji Zoper novi ZKZ je bila vložena pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti s strani gospodarskih družb – naslednic nekdanjih družbenih podjetij, ki so takrat imele v zakupu približno 50.000 ha državnih kmetijskih zemljišč. Zatrjevale so, da bodo ta zemljišča po poteku zakupnih pogodb izgubile, saj imajo po novem ZKZ pred� nostno pravico do zakupa kmetje – fizične osebe. Kmetijske orga� nizacije (gospodarske družbe, kmetijske zadruge in druge pravne osebe, ki so registrirane za kmetijsko dejavnost) imajo omejene mo� žnosti tudi pri nakupu kmetijskih zemljišč, saj so bile med predku� pnimi upravičenci uvrščene na zadnje mesto. Ustavno sodišče je določbe glede prometa s kmetijskimi zemlji� šči (17. do 25. člen ZKZ) ponovno v celoti razveljavilo 22 . Razveljavitev je pričela učinkovati po poteku enega leta od dneva objave odločbe v Uradnem listu. Ker do tega dne, to je do 28. 3. 2003, niso bile spre� jete ustrezne spremembe oziroma dopolnitve ZKZ, je s tem dnem celotno navedeno poglavje prenehalo veljati. Tako je bil promet s kmetijskimi zemljišči do uveljavitev novele ZKZ�B ponovno dober mesec prost vseh omejitev. Z novelo ZKZ�B je bil na novo urejen promet s kmetijskimi zemljišči, spremenjene pa so bile tudi določbe o zakupu kmetijskih zemljišč. Uveden je bil poseben vrstni red pred� nostnih upravičencev do zakupa kmetijskih zemljišč, po katerem je imel prednostno pravico do zakupa dosedanji zakupnik. Sprejem novele ZKZ�B je imel za posledico, da so dotedanji upravljavci oziroma uporabniki kmetijskih zemljišč lahko še nada� lje uporabljali kmetijska zemljišča, saj so imeli kot dotedanji zaku� pniki prednostno pravico pred ostalimi interesenti, ki so sprejeli ponudbo. Gospodarske družbe, naslednice nekdanjih družbenih podjetij, so tako praviloma ostale zakupniki kmetijskih zemljišč v lasti države oziroma občin. Zakup se je nadaljeval tudi v primeru prodaje ali statusnega preoblikovanja teh podjetij, saj so v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (ZGD, ZGD�1) nove družbe kot univerzalni pravni nasledniki vstopile v vse pravice in obveznosti dotedanjih gospodarskih družb. Pravico do uporabe zemljišč so ohranili tudi drugi upravičenci – fizične osebe s statusom kmeta, ki so uporabljale kmetijska zemljišča v lasti države oziroma občin na podlagi odplačnih pravnih razmerij, nastalih pred uveljavitvijo ZSKZ 23 . 22 US RS, 28. 2. 2002 � U�I�266/98�72, http://odlocitve.us�rs.si/documents/b4/2f/u�i�266�982.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 23 Člen 18 ZSKZ. 194 DIGNITAS n Upravno pravo Nasprotno pa velja za kmetijska zemljišča in kmetije, ki so bila v postopku denacionalizacije vrnjena upravičencem do denaci� onalizacije. Po Zakonu o denacionalizaciji 24 so upravičenci do denacionalizacije fizične osebe, ki jim je bilo premoženje podr� žavljeno. V postopku denacionalizacije se je bilo torej premože� nje vrnjeno v last tistim fizičnim osebam, katerim je bilo v trenut� ku podržavljenja odvzeto. Te osebe pa so po večini v vmesnem času že umrle. Ker v vseh primerih zapuščinski postopki še niso pravnomočno dokončani, prihaja tudi do situacij, da so v zemlji� ški knjigi kot lastniki nepremičnin še vedno vpisane osebe, ki so že davno umrle. To povzroča v praksi številne težave. V prime� rih, ko je upravičenec do denacionalizacije umrl, organ denaci� onalizacijskega postopka po uradni dolžnosti postavi skrbnika denacionaliziranega premoženja. Skrbnik je upravičen zastopati dediče – t. j. tiste osebe, ki bodo v sklepu o dedovanju denaci� onaliziranega premoženja ugotovljene kot dediči. Iz sodne pra� kse Vrhovnega sodišča RS izhaja, da je pravni položaj skrbnika denacionaliziranega premoženja enak položaju začasnega skrb� nika zapuščine po 131. členu Zakon o dedovanju (ZD) 25 . Nadalje iz sodne prakse izhaja, da skrbnik ne more kot materialnoprav� ni zavezanec stopiti na mesto dedičev denacionalizacijskega upravičenca. V okviru pooblastil, ki mu jih daje 131. člen ZD 26 , skrbnik zapuščine sicer lahko toži in je tožen, a zgolj v imenu dedičev 27 . Skrbnik nima pravice premoženja odtujiti ali izročiti celotno premoženje enemu izmed dedičev pred pravnomočno� stjo sklepa o dedovanju 28 . Skrbnik je upravičen sklepati le posle rednega upravljanja, med katere štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega name� na 29 . Oddaja celotne stvari v zakup skladno z ustaljeno sodno prakso presega posle rednega upravljanja in je zanjo potrebno soglasje vseh solastnikov 30 . V primeru denacionaliziranega pre� 24 Zakon o denacionalizaciji (ZDen, Uradni list RS, št. 27/91�I in nasl. 25 VS RS, 15. 9. 2011, II Ips 13/2011, http://sodisce.si/vsrs/odlocitve/2010040815259105/, zadnjič obi� skano 20. 10. 2018. 26 Zakon o dedovanju (Uradni list SRS, öt. 15/76 in nasl. 27 VSL, 15. 6. 2016, II cpg 505/2016, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2015081111398294&database[S OVS]=SOVS&database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c 5 %A1%c4%8Di&page=0&id=2015081111398294 , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 28 VS RS, 30. 5. 2013, II Ips 870/2009, http://www.sodisce.si/vsrs/odlocitve/2012032113055334/, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 29 UP RS, 18. 5. 2010, I U 1805/2009, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2010040815248819&database[S OVS]=SOVS&database[IESP]=IEP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5% A1%c4%8Di&page=0&id=2010040815248819 , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 30 Člen 67 SPZ. 195 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji moženja pri katerem dediči (lastniki) premoženja še niso znani, je oddaja v zakup torej otežena, saj skrbnik zapuščine ne more veljavno skleniti zakupne pogodbe. 3. Ureditev zakupa kmetijskih zemljišč v zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) Če z ZKZ ni drugače določeno, se za zakup kmetijskih zemljišč uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika 31 . OZ in ZKZ sta v odnosu splošnega in posebnega zakona. Predmet zakupa po ZKZ je kmetijsko zemljišče s pripadajočimi objekti, napravami in dol� goletnimi nasadi. Kot kmetijska zemljišča štejejo zemljišča, ki so z občinskimi prostorskimi akti določena kot območja kmetijskih zemljišč in so lahko območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč 32 . Zakupna pogodba za kmetijsko zemljišče mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer nima pravnega učinka 33 . Za zakup kmetijskih zemljišč se smiselno uporabljajo določbe ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami 34 . Iz tega sledi, da mora lastnik, ki namerava oddati kmetijsko ze� mljišče v zakup, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče leži. Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e�uprave. Vsakdo, ki želi vzeti dano kmetijsko zemljišče v zakup, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni eno� ti. Rok za oddajo pisnih izjav o sprejemu ponudbe je 30 dni. Če v tem v roku nihče ne sprejme ponudbe, mora lastnik, če želi od� dati zemljišče v zakup, ponudbo ponoviti. Prednostno pravico do zakupa kmetijskih zemljišč imajo upravičenci po naslednjem vrstnem redu: � zakupnik, � zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup, 31 Člen 27 ZKZ. 32 Člen 2 ZKZ. 33 Člen 26 ZKZ. 34 Člen 27 ZKZ. 196 DIGNITAS n Upravno pravo � drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opra� vljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti 35 . Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom ne� premičnine, mora v tridesetih dneh od poteka roka za sprejem ponudbe pri upravni enoti podati vlogo za odobritev pravnega posla. Upravna enota z odločbo odobri ali zavrne pravni posel z odločbo. Šele na podlagi odobritve upravne enote se lahko zaku� pno razmerje vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru. Sodna praksa se je že izrekla, da je pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča, ki je ni predhodno odobrila upravna enota, nična in je ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo oziroma v zemljiški kataster 36 . Zakupna pogodba se po ZKZ sklepa za določen čas najmanj 10, 15 oziroma 25 let (odvisno od vrste rabe zemljišča) in se podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če nobena pogodbena stranka v šestmesečnem odpovednem roku pred iztekom pogodbe pisno ne odpove pogodbe 37 . Z zakupodajalcem se je mogoče dogovoriti tudi za dedni zakup 38 . Določbe ZKZ zavezujejo vse lastnike kmetijskih zemljišč. Kljub temu pa le sklad kmetijskih zemljišč in gozdov pri oddaji zemljišč v zakup v celoti upošteva določbe ZKZ. Zasebni lastniki kmetij� skih zemljišč praviloma želijo skleniti zakupno pogodbo z osebo, ki jo sami izberejo, zato oddajajo svoja zemljišča v zakup brez iz� vedbe predpisanega postopka. Tako prihaja do situacije, ko kme� tje uporabo kmetijskih zemljišč evidentirajo v evidenci dejanske rabe, ne da bi sklenili zakupno pogodbo z lastnikom zemljišča. Evidenco dejanske rabe vodi Ministrstvo za kmetijstvo, gozdar� stvo in prehrano na podlagi Zakona o kmetijstvu (ZKme�1) 39 in je podlaga za izvajanje skupne kmetijske politike. V letu 2003, ko sta bila prvič vzpostavljena register kmetijskih gospodarstev in evi� denca dejanske rabe, je ARSKTRP pogojevala evidentiranje gra� fičnih enot rabe zemljišč kmetijskega gospodarstva (GERK�ov) s predhodno sklenitvijo zakupnih pogodb. Ker v praksi do sklepa� nja le�teh skorajda ni prihajalo, je kasneje za evidentiranje GERK �a zadoščala zgolj izjava dejanskega uporabnika, ki jo je podal na za� 35 Člen 27 ZKZ. 36 VSc , 24. 5. 2007, cp 1326/2006, http://www.sodisce.si/visce/odlocitve/41240/, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 37 Člen 31 ZKZ. 38 Člen 26 ZKZ. 39 Zakon o kmetijstvu (Uradni list RS, št. 45/08 in nasl). 197 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji pisnik pri upravnem organu. Na tak način se GERK�i evidentirajo še danes. Predvsem iz tega razloga je bila uvedena tudi možnost, da dejanski uporabnik lahko pri davčnem organu prijavi dejansko uporabo zemljišča. Prijavi mora priložiti dokazila, ki nedvoumno dokazujejo uporabo zemljišča (npr. izjavo o uporabi, ki jo podpiše� ta zemljiškoknjižni lastnik in uporabnik zemljišča). Davčni organ pa lahko v primeru, če ugotovi, da se zemljišče dejansko upora� blja v okviru kmečkega gospodinjstva, katerega člani niso lastniki tega zemljišča, kot dejanskega uporabnika določi člana kmečkega gospodinjstva z izkazanim najvišjim dohodkom iz osnovne kme� tijske in osnovne gozdarske dejavnosti 40 . Pogodbene stranke doseženega dohodka večinoma ne prijavi� jo finančni upravi, kljub temu, da gre za dohodek, ki je obdavčen z dohodnino 41 . Pogosto se lastnik zemljišča in kmet dogovorita, da bo kmet neodplačno uporabljal zemljišče, lastnik pa na zemlji� šču prijavi GERK in prejema neposredna plačila iz naslova skupne kmetijske politike. Tovrstna praksa je v nasprotju s pravili EU o neposrednih plačilih v kmetijstvu, saj neposredna plačila na povr� šino pripadajo kmetu, če zemljišče uporablja za opravljanje kme� tijske dejavnosti v svojem imenu in za svoj račun 42 . Iz sodne prakse izhaja, da je zakupna pogodba, ki je sklenje� na brez predhodne odobritve upravnega organa, nična 43 . Tudi Juhart meni, da lahko na podlagi splošnih pravil sklepamo, da gre za ničnostno sankcijo v povezavi s pravilom, da se mora za� kup kmetijskega zemljišča vpisati v zemljiško knjigo 44 . Sodišče na ničnost pazi po uradni dolžnosti in nanjo se lahko sklicuje vsaka zainteresirana stranka 45 . . V primeru ugotovitve ničnosti pogodbe sodišče presodi, če nična pogodba izpolnjuje pogoje za veljav� nost kakšne druge pogodbe 46 . V enem izmed primerov je sodišče štelo, da je bila med strankama sklenjena posodbena pogodba, v kateri nista bila določena čas in namen rabe stvari, t. i. prekarij, ki 40 Boštjan Aver, Marijana Kunc, Alenka Temeljotov Salaj, Opredelitev kmetije za potrebe izvajanja davčne politike, Dignitas, 2017, 75�76, str. 71. 41 Glej več o tem Nadija Šuler, Zakup kmetijskih zemljišč kot neizrabljen proračunski vir, Pravna pra� ksa, 2013, številka 24 � 25, str. 11. 42 Glej več o tem SEU, 14. 10. 2010, c�61/09, https://eur�lex.europa.eu/legal�content/SL/TXT/PDF/?uri =ecli:EcLI:EU:c :2010:606, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 43 VSc , 24. 5. 2007, cp 1326/2006, http://www.sodisce.si/visce/odlocitve/41240/, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 44 Miha Juhart v: Miha Juhart, Nina Plavšak, ur. Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, X. poglavje, str. 644 � 645. 45 Člen 92 OZ. 46 Člen 89 OZ. 198 DIGNITAS n Upravno pravo je urejen v paragrafu 974 ODZ 47 . Pravna neurejenost neformalne� ga zakupa ima lahko za pogodbene stranke neugodne posledice. Zakupodajalec v primeru neplačila pogosto ne bo mogel iztožiti dogovorjene zakupnine. Po drugi strani pa lahko zakupodajalec pogodbo o neformalnem zakupu kadar koli odpove. Odpoved ima za kmeta neugodne posledice ne le zaradi izgube obdeloval� ne površine, temveč tudi zaradi zmanjšanja neposrednih plačil ali eventualnega vračila že prejetih neposrednih plačil. Neformalni zakupi predstavljajo za kmeta težavo tudi v primeru prenosa kme� tijskega gospodarstva. Kmetijska zemljišča, ki jih ima prenosnik v neformalnem zakupu, niso del njegovega kmetijskega gospodar� stva in se ne prenesejo na prevzemnika. Prevzemnik mora tako ob prevzemu kmetijskega gospodarstva na novo sklepati dogovo� re z lastniki kmetijskih zemljišč. Pri morebitni prodaji kmetijske� ga zemljišča, ki ga ima kmet v neformalnem zakupu, takšen kmet nima prednostne pravice pred ostalimi interesenti, saj se skladno s sodno prakso zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predku� pno pravico izkazuje le s pisno zakupno pogodbo, sklenjeno v skladu z določbami ZKZ 48 . Sodna praksa Sodišča EU sicer kaže, da so lahko predkupne pravice v korist nekaterih kategorij kup� cev (kot so kmeti zakupniki) v določenih okoliščinah upravičene zaradi ciljev kmetijske politike 49 . Skladno s prakso Sodišča EU je eden izmed ciljev kmetijske politike tudi »ohranjanje tradicional� ne oblike obdelovanja kmetijskih zemljišč z lastniškimi zemljišči in zagotavljanje, da kmetijska zemljišča uporabljajo in obdelujejo večinoma lastniki, ohranjanje stalne kmetijske skupnosti in spod� bujanje razumne rabe razpoložljivih zemljišč z upiranjem pritisku na zemljišča« 50 . Tega cilja slovenska zemljiška politika trenutno ne zasleduje, saj je zaradi pretežno neformalnih zakupov predkupna pravica v korist kmeta � zakupnika v Sloveniji v praksi izvotlena. 47 VSK, 15. 12. 2009, cp 593/2009, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:62507&database[SOVS]=SOVS& database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5%A1%c4%8D i&page=0&rowsPerPage=20&moreLikeThis=1&id=doc_2010040815246162, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 48 UP RS, 20. 12. 2005, U 1130/2004, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:59455&database[SOVS]=SOVS &database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5%A1%c4%8 Di&page=0&id=59455, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 49 Glej Razlagalno sporočilo Komisije o pridobivanju kmetijskih zemljišč in pravu Evropske unije, Uradni list EU, c 350, 18. 10. 2017, str. 11, 13, 19, https://eur�lex.europa.eu/legal�content/SL/TXT/PDF /?uri=cELEX:52017Xc1018(01)&from=SL , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 50 Prav tam, str. 11. 199 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji 4. Obvezen vpis v nepremičninske evidence V teoriji se kritizira tudi določbe ZKZ o obveznem vpisu v ne� premičninske evidence � zemljiško knjigo in kataster 51 . Primerjal� no gledano obvezen vpis v nepremičninske evidence ni običajen. Za sklenitev pogodbe o zakupu kmetijskega zemljišča se v avstrij� skem, nemškem in švicarskem pravu ne zahteva posebna oblika. Zakupna pogodba je lahko sklenjena tudi ustno, pisna oblika pa se priporoča le v dokazne namene. V Avstriji je vpis zakupa v ze� mljiško knjigo fakultativen. Pogodbeni stranki se lahko dogovori� ta, da se zakup vpiše v zemljiško knjigo in se tako ustvarijo stvar� nopravni učinki tudi nasproti tretjim osebam 52 . V vseh treh drža� vah je obvezna prijava zakupnih pogodb davčnemu organu, ker zakup kmetijskih zemljišč vpliva na odmero davkov in prispevkov za socialno varnost. V Avstriji je zakupodajalec dolžan sklenitev zakupne pogodbe prijaviti Finančnemu uradu za pristojbine, prometni davek in igre na srečo (nem. Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel), saj je potrebno ob sklenitvi zakupne pogodbe plačati takso. Zakupno pogodbo je potrebno najkasneje v enem mesecu po sklenitvi prijaviti tudi Uradu za so� cialno zavarovanje kmetov (nem. Sozialversicherungs Anstalt der Bauern). Zakupna pogodba ima namreč vpliv na osnovo za plači� lo prispevkov za socialno varnost 53 . Skladno z avstrijskimi Smernicami za izvajanje Zakona o doho� dnini 54 se zakupnine iz naslova dolgoročnega zakupa štejejo med prihodke iz kmetijske in gozdarske dejavnosti (nem. Einkünfte aus Land� und Forstwirtschaft). Če pa se predmet dolgoročnega zakupa (kmetijsko ali gozdno zemljišče) ne uporablja v kmetijske ali gozdarske namene, se zakupnine štejejo med prihodke iz od� daje premoženja v najem (nem. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). 51 Miha Juhart v: Miha Juhart, Nina Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, X. poglavje, str. 644 � 645. 52 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), ht tps://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=100016 22, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 53 Landwirtschaftskammer Oberösterreich, Pachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen oder betri� ebe, Erstellung, Beendigung, Gegenseitige Rechte und Plichten, https://www.lko.at/media.php?filen ame=download%3D%2F2016.06.15%2F1465985119607333.pdf, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 54 Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR 2000), Rz 5152, https://findok.bmf.gv.at/ findok?execution=e2s1, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 200 DIGNITAS n Upravno pravo 5. Najkrajša doba zakupa Dolge minimalne zakupne dobe so določene predvsem zaradi varstva zakupnika in precej omejujejo lastninsko pravico zakupo� dajalca. Po ZKZ doba zakupa ne sme biti krajša kot: � 25 let, če naj rabi zemljišče osnovanju vinogradov, sadov � njakov ali hmeljišča, � 15 let, če naj rabi zemljišče osnovanju nasadov hitrorasto � čih listavcev; � 10 let, če naj rabi zemljišče v druge namene. Določbe o najkrajši zakupni dobi so kogentne – zakupna po� godba se lahko sklene za krajše obdobje le v primerih, ki so našte� ti v ZKZ 55 . Zakupna pogodba se podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če nobena pogodbena stranka v šestmesečnem odpove� dnem roku pred iztekom pogodbe pisno ne odpove pogodbe 56 . V Nemčiji prisilnih določb o najkrajših zakupnih dobah ni za� slediti. Avstrijski Zakon o zakupu v kmetijstvu (Landpachtgesetz) 57 za različne kmetijske panoge določa le usmeritveno zakupno dobo (nem. Richtpachtzeit) in sicer: � 15 let za zakup kmetijskega gospodarstva, ki služi pretežno pridobitnemu vrtnarstvu, vinogradništvu ali podobni panogi, � 10 let za zakup kmetijskega gospodarstva drugih panog in za zakup posameznih zemljišč, ki služijo pretežno pridobitne� mu vrtnarstvu, vinogradništvu, sadjarstvu ali sorodnim nači� nom uporabe in � 5 let za preostale primere 58 . Švicarski Zvezni zakon o kmetijskem zakupu (LPG) 59 ureja tra� janje zakupa ločeno za prvi zakup 60 in za obnovitev (nadaljeva� nje) zakupa 61 . Prvi zakup kmetijskega gospodarstva traja najmanj devet let, prvi zakup posameznega zemljišča pa najmanj šest let. 55 Člen 29 ZKZ. 56 Člen 31 ZKZ. 57 Bundesgesetz vom 26. November 1969, mit dem Bestimmungen über landwirtschaftliche Pachtver� träge getroffen werden (Landpachtgesetz),https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage= Bundesnormen&Gesetzesnummer=10010330, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 58 Člen 5 Landpachtgesetz. 59 Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG), https://www.admin.ch/opc/de/classified� compilation/19850206/index.html, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 60 Člen 7 LPG. 61 Člen 8 LPG. 201 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji Dogovor o krajši dobi zakupa je veljaven samo, če krajšo dobo odobri upravni organ, pri katerem se vloži prošnja najkasneje v treh mesecih po začetku zakupa. Upravni organ odobri krajšo dobo zakupa le: � če v zakup vzeta stvar delno ali v celoti leži v gradbeni coni in obstajajo utemeljeni razlogi za skrajšanje trajanja zakupa ali � če osebne okoliščine ali gospodarske razmere strank in drugi stvarni razlogi utemeljujejo skrajšanje časa zakupa 62 . 6. Upravna kontrola zakupnih pogodb Upravna kontrola zakupnih pogodb je določena predvsem za� radi nadzora nad višino zakupnine. Za Avstrijo, Nemčijo in Švico je namreč značilno, da so zaradi precejšnjega povpraševanja po kmetijskih zemljiščih zakupnine med najvišjimi v EU. Zakupnine za kmetijska zemljišča so v Sloveniji v primerjavi s povprečjem v EU še vedno sorazmerno nizke 63 . V zvezi s tem je treba omeniti, da podatke o višini zakupnin Statistični urad RS trenutno pridobiva le od sklada 64 , saj podatki o zakupninah, ki se plačujejo za zemlji� šča v zasebni lasti, niso znani. Po neuradnih podatkih pa so zaku� pnine, ki jih zakupniki plačujejo skladu, precej nižje od zakupnin za zemljišča v zasebni lasti 65 . V Nemčiji je izvajanje upravne kontrole urejeno z Zakonom o prijavi in ugovoru zoper zakupne pogodbe v kmetijstvu 66 , ki je stopil v veljavo 1. 7. 1986. Istočasno je pričel veljati tudi Zakon o novi ureditvi zakupnih pogodb v kmetijstvu (nem. Gesetz zur Neu� ordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts) 67 , ki je nadomestil Zakon o zakupih v kmetijstvu (LPG) iz leta 1952. Zakupodajalec je dolžan takoj po sklenitvi kmetijsko zakupno pogodbo prijaviti 62 Člen 7 LPG. 63 Primerjaj Prilogo k Razlagalnemu sporočilu Komisije o pridobivanju kmetijskih zemljišč in pravu Evropske unije, Uradni list EU, c 350, 18. 10. 2017, str. 11, 13, 19). 64 Republika Slovenija, Statistični urad, 2017, Metodološko pojasnilo, cene njiv in trajnega travinja in zakupnine kmetijskih zemljišč, str. 2, http://www.stat.si/StatWeb/File/DocSysFile/8609/15�759�MP.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 65 Več o tem Petra Šubic, Kako od sklada kmetijskih zemljišč in gozdov najamete kmetijsko zemljišče. Časnik Finance, https://agrobiznis.finance.si/8848212 (zadnjič obiskano 20. 10. 2018) in Nadija Šuler, Zakup kmetijskih zemljišč kot neizrabljen proračunski vir, Pravna praksa, 2013, številka 24� 25, str. 11. 66 Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen – Landpachtverkehrgesetz (LPachtVG), http://www.gesetze�im�internet.de/lpachtvg/ zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 67 Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts (BGBl 1985, str. 2065), v veljavi od dne 1. 7. 1986 (BGBl. 1985, str. 2075). 202 DIGNITAS n Upravno pravo pristojnemu organu. Enako velja tudi za vse spremembe zakupne pogodbe, ki se nanašajo na predmet zakupa, trajanje zakupa in pogodbene obveznosti obeh strank. V roku enega meseca od za� ključka je potrebno prijaviti tudi prenehanje zakupne pogodbe. Prijavo lahko izvede tudi zakupnik 68 . Kršitev obveznosti prijave v praksi nima nobenih posledic. V 10. členu LPachtVG je določeno, da ima v primeru kršitve obve� znosti prijave pristojni organ možnost zahtevati naknadno prija� vo. Ker pa pristojni organi praviloma ne vedo za sklenitev zaku� pne pogodbe, te pravice ne morejo izvajati. Medtem ko je bila obveznost prijave v prvih letih po uveljavitvi zakona praviloma spoštovana, se danes največkrat šteje za nepotrebno birokracijo in se ne izvaja. Po (sicer težko dokazljivi) oceni je na primer v zvezni deželi Nordrhein� Westfallen danes morda 20 % sklenje� nih zakupnih pogodb predloženih kmetijski zbornici kot pristoj� nemu organu. Upravna kontrola zakupnih pogodb se tako že iz tega razloga v praksi ne izvaja. Neupoštevanje določb LPachtVG izhaja še posebej iz tega, da so v preteklosti, ko so bile pogod� be praviloma še predložene pristojnim organom, le�ti izjemno redko izkoristili možnost ugovora. V več kot 30 letih od uvelja� vitve zakona je znana le ena odločba višjega sodišča, ki se nana� ša na ugovor pristojnega organa in je bila potrjena. Tudi iz tega je vidno, da se upravni organi v praksi zelo redko poslužujejo možnosti ugovora in da zato skoraj ni sodnih sporov v zvezi s tem 69 . Upravna kontrola zakupnih pogodb je predpisana tudi v Švici. Zakupnina za kmetijska gospodarstva in kmetijska zemljišča ne sme preseči najvišje dopustne ravni, določene z podzakonskimi predpisi 70 . Za zaračunavanje zakupnine za kmetijsko gospodar� stvo mora zakupodajalec pridobiti dovoljenje upravnega organa 71 . Za zakup posameznih kmetijskih zemljišč dovoljenje upravnega organa ni potrebno, temveč ima upravni organ, ki ga za ta namen določi kanton, v treh mesecih odkar je izvedel za sklenitev zaku� pne pogodbe oziroma za spremembo višine zakupnine, možnost ugovarjati višini zakupnine in jo uskladiti na dovoljeno najvišjo raven 72 . 68 Člen 2 LPachtVG. 69 Dirk Schumacher v: Mechtild Düsing, Jose Martinez, Agrarrecht, München, 2016, str. 554 � 555. 70 Člen 36 LPG. 71 Člen 42 LPG. 72 Člen 43 LPG. 203 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji Tudi za Švico je značilno, da se določbe o najvišji dovoljeni višini zakupnin ne spoštujejo. Po pregovoru »brez tožnika ni so� dnika« se kontrola zakupnine za posamezna kmetijska zemljišča izvede samo, če se kdor koli pritoži na pristojni organ. Če zaku� pnik ugovarja previsoki zakupnini, bo verjetno moral računati na naslednjo redno odpoved zakupa s strani zakupodajalca. Ker pa je povpraševanje po zakupu zemlje precejšnje, kmetje zakupniki raje ne tvegajo pritožbe. Tako se v praksi pogosto zgodi, da kmetje za zakup posameznega kmetijskega zemljišča plačujejo previsoke zakupnine 73 . S spremembami kmetijske politike naj bi bila kon� trola zakupnin ukinjena, vendar se švicarska vlada zaradi bojazni, da bi ukinitev upravne kontrole povzročila dvig zakupnin, za ta ukrep ni odločila. S 1. aprilom 2018 so tako pričele veljati nove najvišje zakupnine. 7. Privatizacija kmetijskih zemljišč v nekdanji vzhodni Nemčiji (DDR) Podobno vlogo kot Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov v Repu� bliki Sloveniji ima v Nemčiji Bodenbewertungs� und Verwaltungs GmbH (BVVG). BVVG je pričel s svojo dejavnostjo v letu 1992. Ustanovljen je bil za namenom, da v zveznih deželah nekdanje Vzhodne Nemčije (Brandenburg, Mecklenburg – Vorpommern, Sachsen, Sachsen – Anhalt in Thüringen) privatizira nekdanja kme� tijska in gozdna zemljišča ter stavbe v t. i. ljudski lastnini. Družba izvaja številne naloge, predvsem prodajo kmetijskih in gozdnih zemljišč, oddajo njiv in travnikov v zakup, odsvojitev zazidljivih zemljišč ter upravljanje in vzdrževanje gospodarskih stavb, vrači� lo oziroma prenos zemljišč in drugega premoženja na zasebne in javne ustanove kot tudi izvajanje zakupnih in kupoprodajnih pogodb. BVVG je družba zasebnega prava in je v 100 % lasti Zvezne usta� nove za posebne naloge v zvezi z združitvijo (nem. Bundesanstalt für Vereinigungsbedingte Aufgaben, BvS). BVVG kot civilnoprav� na lastnica upravlja s premoženjem v svojem imenu, vendar za ra� čun BvS, ki je gospodarski lastnik zemljišč. Dobiček izplača BVVG ustanovitelju BvS. 73 Martin Goldenberger citirano po Nataša Puhr, Posebnosti zakupa kmetijskih zemljišč, Magistrsko delo, Univerza v Mariboru, Fakulteta za kmetijstvo in biosistemske vede, str. 75. 204 DIGNITAS n Upravno pravo Podlage za delo BVVG�ja so: � Zakon o privatizaciji in reorganizaciji družbenega premo � ženja (Treuhandgesetz) 74 , � Zakon o odškodninah in izplačilu nadomestil (nem. Ent � schädigungs� und Ausgleichsleistungsgesetz, EALG) 75 in � med državo in zveznimi deželami dogovorjena načela pri � vatizacije (nem. Privatisierungsgrundsätze, PG 76 ). Med zakoni in smernicami je še posebej pomemben Treu� handgesetz, ki določa, da je potrebno pri privatizaciji nekdanje ljudske lastnine upoštevati ekonomske, ekološke, strukturne in lastninskopravne posebnosti kmetijstva in gozdarstva v zveznih deželah nekdanje vzhodne Nemčije. Privatizacija temelji na treh stebrih: prodaja starim lastnikom, neposredna prodaja kmetijskih površin zakupnikom in prodaja preko javnih razpisov. Prodaja se je časovno in prostorsko zavlekla. To je bil tudi razlog za odločitev države in vzhodnih zveznih dežel, da se privatizacija kmetijskih in gozdnih površin preko BVVG�ja podaljša za pet let in sicer do leta 2030. V prvih dveh letih po ustanovitvi BVVG�ja so bile kmetijske po � vršine oddane v zakup. Odločilna so bila priporočila komisij za zakup, ki so bila sestavljena iz zastopnikov zveznih dežel in po� sameznih zvez. Sklenjene so bile pretežno dolgoročne zakupne pogodbe, kar pomeni najmanj šest let in največ dvanajst letni za� kup. Velik del pogodb je bil v letu 1999 ob koncu mandata zvezne vlade in na prošnjo kmetijskih gospodarstev podaljšan za 18 let. V vmesnem času so bila kmetijska zemljišča, ki so postala prosta, prodana na odprtih javnih razpisih. Do 31. 12. 2009 je BVVG prodal približno 627.0000 kmetijskih površin, od tega približno 391.000 ha pod ugodnejšimi pogoji po EALG. Istočasno je bilo 393.000 ha površin oddanih v zakup, od tega približno 314.000 ha dolgoročno. Zvezna vlada ocenjuje, da je za nadaljnjo privatizacijo smiselno, da pomemben del zemljišč ostane na voljo za zakup, saj številna kmetijska gospodarstva ne 74 Gesetz zur Privatisierung und Reorganisation des volkseigenen Vermögens (Treuhandgesetz) z dne 17. junija 1990, http://www.gesetze�im�internet.de/treuhg/ , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 75 Entschädigungs� und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG), https://www.gesetze�im�internet.de/ealg/ BJNR262400994.html, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 76 Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG, https://www. bvvg.de/internet/internet.nsf/htmlst/dPDFPrivatisierungskonzept/$File/Grunds%c 3%A4tze%20 f%c3%Bc r%20die%20weitere%20Privatisierung%20der%20landwirtschaftlichen%20 Fl%c3%A4chen%20der%20BVVG.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 205 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji razpolagajo z dovolj likvidnimi sredstvi, da bi lahko zemljišča ku� pila. Po drugi strani pa zvezna vlada podpira tudi željo kmetijskih gospodarstev, da si z nakupom zemljišč zagotovijo eksistenčno podlago za nadaljevanje svoje gospodarske dejavnosti. Zato so v PG 2010 predvidene možnosti kombinacije zakupa in prodaje ze� mljišč. Po PG 2010 lahko upravičeni zakupniki po izteku zakupne pogodbe z BVVG sklenejo novo zakupno pogodbo za čas štirih let z možnostjo odkupa ali za čas devetih let brez možnosti odkupa. Opciji se lahko tudi kombinirata. Tudi pri prodaji dosedanjemu za� kupniku velja, da mora prodajna cena ustrezati tržni vrednosti in ne sme biti subvencionirana. Prodajno ceno BVVG v tem primeru določi s pomočjo primerjalnega sistema (nem. Vergleichspreissy� stem, VPS). Podlaga za VPS je statistični izračun aktualnih tržnih vrednosti na osnovi prejšnjih podobnih primerov. V začetku leta 2013 je Evropska komisija VPS potrdila kot ustrezen. Proste površine se prodajajo na podlagi javnega razpisa. Pri odprtem javnem razpisu, ki ne vsebuje posebnih pogojev, lahko vsak interesent v določenem roku odda ponudbo. Izbran je po� nudnik, ki ponudi najvišjo ceno. S takšno prodajo je zagotovljeno, da BVVG ne subvencionira kupnine. Da ne povzroči pritiska na kupnine, BVVG pri razpisih, ki ne vsebujejo posebnih pogojev, ne objavi nobene orientacijske vrednosti. Vsak ponudnik se sam odloči, koliko je ponujena površina zanj vredna. Poleg odprtih javnih razpisov vodi BVVG tudi t. i. omejene raz� pise. Pri teh so lahko udeležena le delovno intenzivna kmetijska gospodarstva, npr. podjetja z več kot 0,5 GVŽ/ha, ekološka kme� tijska gospodarstva, gojitelji zelenjave oziroma od konca marca 2013 mladi kmetje. Predvidena letna površina, ki se proda preko omejenih razpisov, je določena na največ 30 % površin, za katere se v tistem letu izteče veljavna zakupna pogodba. S tem BVVG za� sleduje cilj podpiranja raznolikega kmetijstva 77 . 8. Sklep V tem sestavku bomo predstavili ureditev v slovenskem Zako� nu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) ter jo primerjali v Avstriji, Nem� čiji in Švici. Nobena izmed omenjenih držav zakupa kmetijskih 77 Povzeto po Bodenverwertungs� und Verwaltungs GmbH, 25 Yahren BVVG, Zahlen und Fakten, https://www.bvvg.de/internet/internet.nsf/vSysDok/dPDFZahlenundFakten/$File/BVVG%20Za� hlen%20und%20Fakten%202018%20Web.pdf, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 206 DIGNITAS n Upravno pravo zemljišč ne prepušča v celoti tržnim zakonitostim, temveč imajo vse določene posebne postopke oddaje kmetijskih zemljišč v zakup. Le�ti praviloma niso tako zapleteni kot v Sloveniji. Mogoče pa je tudi ugotoviti, da nobeni izmed držav ni uspelo vzpostaviti takšne javnopravne kontrole, ki bi področje uredila na zadovoljiv način. Ureditve zakupa kmetijskih zemljišč se zato pogosto v pra� ksi (podobno kot v Sloveniji) ne izvajajo. V Sloveniji je za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup predpisan sorazmerno zahteven postopek. Pravica zakupodajalca do izbire zakupnika kmetijskega zemljišča je omejena s prednostno pravic do zakupa, ki jo posameznim upravičencem daje ZKZ. Le redki la� stniki kmetijskih zemljišč se držijo predpisanega postopka, zato v praksi nastaja veliko število neformalnih zakupnih razmerij, ki so po mnenju teorije in sodne prakse nična, kar pomeni, da pogod� benim strankam v morebitnem sodnem ali upravnem postopku ni zagotovljeno varstvo njihovih pravic. Menimo, da bi morali v Sloveniji v zvezi oddajo kmetijskih ze� mljišč v zakup različno obravnavati zasebne lastnike kmetijskih zemljišč ter Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov. Za Sklad kmetij� skih zemljišč in gozdov, ki upravlja s kmetijskimi zemljišči v lasti države, je smiselno ohraniti pravila o prednostni pravici do zaku� pa in oddaji zemljišča v zakup na podlagi javne objave. Pri dolo� čitvi prednostne pravice do zakupa bi bilo potrebno upoštevati upravičene interese trenutnih zakupnikov, da ohranijo zemljišča v zakupu in si tako omogočijo še nadaljnjo eksistenco. Obenem pa bi bilo potrebno postopno nadaljevati s privatizacijo kmetij� skih zemljišč in kmetijskim gospodarstvom zagotoviti proizvodno varnost z nakupom kmetijskih zemljišč. Zakonodajalcu so pri na� črtovanju politike na tem področju lahko v pomoč načela, ki so jih sprejele Nemška zvezna vlada in zvezne dežele nekdanje Vzho� dne Nemčije. Za zemljišča v zasebni lasti pa zahteve po javni objavi ponudbe in prednostni pravici do zakupa niso primerne. Določbe o obve� zni javni objavi in prednostni pravici do zakupa bi bilo smisel� no odpraviti, da ne bi več prihajalo do neformalnih zakupov, ki pogodbenim strankam ne zagotavljajo varstva njihovih pravic. Potrebno bi bilo razmisliti tudi o ukinitvi obveznega vpisa zaku� pnih pogodb v nepremičninske evidence. Smiselno je, da ostane le obveznost pogodbenih strank, da prijavijo sklenitev zakupne pogodbe davčnemu organu. 207 DIGNITAS n Zakup kmetijskih zemljišč v Sloveniji LITERATURA IN VIRI Monografske publikacije Schumacher, Dirk v: Düsing, Mechtild; Martinez, Jose; Agrarrecht, München, 2016, str. 554� 555. Juhart, Miha v: Juhart, Miha; Plavšak, Nina, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knji� ga, X. poglavje, Zakupna (najemna) pogodba, 2004, str. 644 � 645. Članek v reviji Aver, Boštjan; Marijana Kunc, Alenka Temeljotov Salaj, Opredelitev kmetije za potrebe izvajanja davč� ne politike, Dignitas, 2017, 75�76, str. 71). Šuler, Nadija; Zakup kmetijskih zemljišč kot neizrabljen proračunski vir, Pravna praksa, 2013, številka 24� 25, str. 11. Pravni viri: Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001 622, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Bundesgesetz vom 26. November 1969, mit dem Bestimmungen über landwirtschaftliche Pachtver� träge getroffen werden (Landpachtgesetz), https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10010 330, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG), https://www.admin.ch/opc/de/classified� compilation/19850206/index.html, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR 2000), Rz 5152, https://findok.bmf.gv.at/findok?execution=e2s1, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Entschädigungs� und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG), https://www.gesetze�im�internet.de/ealg/ BJNR262400994.html, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts (BGBl. 1985, str. 2065), v veljavi od dne 1. 7. 1986 (BGBl. 1985, str. 2075). Gesetz zur Privatisierung und Reorganisation des volkseigenen Vermögens (Treuhandgesetz) z dne 17. junija 1990, http://www.gesetze�im�internet.de/treuhg/ , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen – Landpachtverkehrgesetz (LPa� chtVG), http://www.gesetze�im�internet.de/lpachtvg/ , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Zakon o dedovanju (Uradni list SRS, št. 15/76 in nasl. Zakon o denacionalizaciji (ZDen, Uradni list RS, št. 27/91�I in nasl. Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ/79, Uradni list SRS, št. 1/79, in nasl.). Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.). Zakon o kmetijstvu (Uradni list RS, št. 45/08 in nasl.). Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (Uradni list RS, št. 55/92 in nasl.). Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/10 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.). Zakon o zadrugah (Uradni list RS, št. 13/92 in nasl.). Sodna praksa SEU, 14. 10. 2010, c�61/09, https://eur�lex.europa.eu/legal�content/SL/TXT/PDF/?uri=ecli:E cLI:EU:c :2 010:606, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. VSK, 15. 12. 2009, cp 593/2009, US RS, 10. 9. 1992 � U�I�122/91, http://odlocitve.us�rs.si/documents/0f/76/u�i�122�912.pdf , zadnjič obi� skano 20. 10. 2018. US RS, 14. 9. 1995 � U�I�184/94, http://odlocitve.us�rs.si/documents/54/bb/u�i�184�942.pdf , zadnjič obi� skano 20. 10. 2018. US RS, 28. 2. 2002 � U�I�266/98�72, http://odlocitve.us�rs.si/documents/b4/2f/u�i�266�982.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. VS RS, 15. 9. 2011, II Ips 13/2011, http://sodisce.si/vsrs/odlocitve/2010040815259105/, zadnjič obiska� no 20. 10. 2018. VSL, 15. 6. 2016, II cpg 505/2016, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2015081111398294&database[SOV S]=SOVS&database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5% A1%c4%8Di&page=0&id=2015081111398294 , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. 208 DIGNITAS n Upravno pravo VS RS, 30. 5. 2013, II Ips 870/2009, http://www.sodisce.si/vsrs/odlocitve/2012032113055334/, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. UP RS, 18. 5. 2010, I U 1805/2009, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2010040815248819&database[SO VS]=SOVS&database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5 %A1%c4%8Di&page=0&id=2010040815248819 , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. VSc , 24. 5. 2007, cp 1326/2006, http://www.sodisce.si/visce/odlocitve/41240/, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. http://www.sodnapraksa.si/?q=id:62507&database[SOVS]=SOVS&database[IESP]=IESP&database[V DSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c5%A1%c4%8Di&page=0&rowsPerPage=20&m oreLikeThis=1&id=doc_2010040815246162, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. UP RS, 20. 12. 2005, U 1130/2004, http://www.sodnapraksa.si/?q=id:59455&database[SOVS]=SOVS& database[IESP]=IESP&database[VDSS]=VDSS&database[UPRS]=UPRS&_submit=i%c 5%A1%c 4% 8Di&page=0&id=59455, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Spletni viri Bodenverwertungs� und Verwaltungs GmbH, 25 Yahren BVVG, Zahlen und Fakten, https://www.bvvg. de/internet/internet.nsf/vSysDok/dPDFZahlenundFakten/$File/BVVG%20Zahlen%20und%20Fak� ten%202018%20Web.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG, https://www. bvvg.de/internet/internet.nsf/htmlst/dPDFPrivatisierungskonzept/$File/Grunds%c3%A4tze%20 f%c3%Bcr%20die%20weitere%20Privatisierung%20der%20landwirtschaftlichen%20 Fl%c3%A4chen%20der%20BVVG.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Landwirtschaftskammer Oberösterreich, Pachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen oder betrie� be, Erstellung, Beendigung, Gegenseitige Rechte und Plichten, https://www.lko.at/media.php?file name=download%3D%2F2016.06.15%2F1465985119607333.pdf, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Goldenberger, Martin, citirano po Puhr, Nataša, Posebnosti zakupa kmetijskih zemljišč, Magistrsko delo, Univerza v Mariboru, Fakulteta za kmetijstvo in biosistemske vede, str. 75, https://dk.um.si/ Dokument.php?id=20144, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Šubic, Petra, Kako od sklada kmetijskih zemljišč in gozdov najamete kmetijsko zemljišče. Časnik Fi� nance, https://agrobiznis.finance.si/8848212, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Razlagalno sporočilo Komisije o pridobivanju kmetijskih zemljišč in pravu Evropske unije, Uradni list EU, c 350, 18. 10. 2017, str. 11, 13, 19, https://eur�lex.europa.eu/legal�content/SL/TXT/PDF/?uri=cE LEX:52017Xc1018(01)&from=SL, zadnjič obiskano 20. 10. 2018. Republika Slovenija, Statistični urad, Metodološko pojasnilo, cene njiv in trajnega travinja in zaku � pnine kmetijskih zemljišč, str. 2, http://www.stat.si/StatWeb/File/DocSysFile/8609/15�759�MP.pdf , zadnjič obiskano 20. 10. 2018.