104 O retraktni pravici na našem ozemlju.
O retraktni pravici na našem ozemlju.
Dr. Janko Polec.
(Prinos k zgodovinskemu razivoju zasebnega prava.)
I.
1. Retraktna pravica^ je pravica,pristoječabližjemu, da nepremičnino, ki jo je prodal njen lastnik manj upravičenemu daljnjemu, pridobi proti plačilu kupnine, ki jo je dal daljnji. in pa drugiih stroškov. m
'O Gl. mied dr. Vian Diihiren. Diie erziehorische Tatigkeit des Jugend* riicfatiers v »birki: Die erzieherisdhe Beeinflussung straffaliger .Tugendlicher. 1927, str. 42.
' Retrakt ali »Z u g r e c h t«, ker moro upravičeni bližji stvar »niaise potegnitii«'; v naSih krajih in v biv.ši Avstriji sploh se je imenoval aE ins t andr ec h t«, ker bližji v kupno pogodbo daljnjega vstopi;^ »N a h e r r e C h t«i, fcer je pravica bližjega upravičenca, iz istega vzroka tudi »Nahergcituiigi«; »Lcsung«, ker mora bližji plačati kuipnino da.lj= njega; »Beispruiohi« ali »EinispTachc«, ker &e izraža ta praivica -z uporom btejtega proti ikuipu daljnjega; včasiih se imenuje tudi »Vorkau)f<c in tudi »Ciespildereoht«!. Gl.: Otto Gierke, Deutsches Privatr., II., Sachenrecht, str. 766. —' Latinski se je imenovala ta pravica tudi ius reoomprae (recomipariame = mazaj kuipiiti). Navadno pa se v fetinski Hteraituri govori o ius protimiseos. — Metod Dolenc rabi (podobno § 670 si. srh. graidj, zak.) iaraz »pravica p v e n s t v a za n a k u p«, C i g a 1 e in Balbnik »(pravica uteze« (gl.: Dolenc, Pra^sodstvo pri novo= meškem inikortpoiriramem uradlu nemškega viteškega reda v letih 1721—^1772. Zborn. zinanistv. razprav juir. fak. v Ljubljaini; L, str. 61; tudi še Zto. ztianstv. razprav III., str. 44) v pozn e jših spisih rabi Dolenc »pravita prvemstva pri naikupu«, prim.: Zb. -avamstv. razprav V., .str. 192 ter Kjmečko dedbo nasledstvo str. 23.
I
o retraktni pravici na našem ozemlju. 105
2. Retraktna pravica ni bila tvorba niti rimskega niti nemškega prava. Bila pa je tako razširjena, da pravi Andrej T i r a q u e 11 u s,^ »senator regiac curiae« v Parizu, (ki je spisal o tej ustanovi razpravo, obsegajočo 800 folio-strani), da ni nobenega vprašanja običajnega prava, ki bi bilo bolj odprto in bi sodišča imela ž njim več opravila, nego je retrakt. V vsej Franciji in domalega vsej Italiji je bil v veljavi.* Pa tudi v Nemčiji se je retraktna pravica v srednjemi veku močno razvila v raznih oblikah.'' Domača je bila tudi v čeških mestnih pravih, v ruskem" pravu in, kakor borno pozneje videli, tudi v pravu jugoslovanskih narodov. Retrakt je znan tudi v pravu premnogih izven-evropskih narodov." Starejši avtorji, ki razpravljajo o retraktu, se radi sklicujejo v dokaz starosti te pravice na sv. pismo, cap. 25, Levit.: »Si attenuatus frater tuus vendiderit possessiunculam et voluerit propinquus eius, potest redime-re.«" Glede na to mesto se je razvila v srednjem veku celo razprava o tem. je-li ius retractus d i vin i iuris.**
3. Deloma naslanja srednjeveška znanost to ustanovo na bizantinsko pravo, namreč na novelo cesarja Romana I. Lakapenosa in Konstantina Bagrorodinega (1. 922), ki da sta uvedla retraktno pravo kot »protimesis«  v svrho zaščite
- Andireas T i r a q u e M u s, De utroque retractu municipaii et con« ventionali comrnentarii duo, Lugduini (Lyon) 4. izdajia 1560 in 1566, str. 1.
T i r a q uel lus, i c. str. 1; V i o 11 e t, Precis de F histo;'re du dlrort civdl fran^^is, str. 524; Pertile, Storia dlel diritto i tal. III., str. 369 si.
* Gierke, L c. str. 766 in si. in tam, zlasti str. 768, op. i, navedena literatura. A. H e u s 1 e r, Institutionen d. Deutschen Pržvatrechts, H., str. 60 in si.
= A. Ran d a. Dais Eigenthiumsrecht, str. 222, op. 37, .58; o retraktu v novogrškem in rumuniskem pravu, gl. Zachariii \. Lingentlial, CJe.^ch. d. griech.arom. Recbte, 348, otp. 815.
" J. Kohler, ZAsdiit. L vergl. Rechts\vis., VI. Bd., str. 272 si.; isti Rechtsvergl. Sltudien ii. islam. Recht, d. Recht der Berbern, d. chines. Recht ti. d. Recht auf Ceyil<xn, Berlin, 1889; A. H. Post, Grundriss d. ethnologi« >'chen Jurisprudeniz, 1895, str. 201, 702 i. si. (o retraktni pravici v indijskem, V2ih«dno»aziijskem, mongolskoetatairsikem in semitsken. ozemlju).
^ Tiraquellus, 1. c., *tT. 4.
* Pravtam.
106 O retraktni piravici na našem ozemlju.
kmetov pred vlastelini.'' K. J i r e č e k in VI. M a ž u r a n i č sodita, da so bizantinski vladarji posneli to pravno ustanovo od slovanskih narodov, naseljenih po Balkanu, ki so imeli plemensko ustavo." Vspričo splošne razširjenosti tega pravnega instituta pa se mi zdi ta domneva vsaj še preuranjena,'' Najbrže je močno pripomogla k razširjenosti retrafcta z lon-gobardskimi fevdnimi knjigami recipirana konstitucija, ki se pripisuje F r i d e r i k u 11.: de iure pir'otimiseos^^ in katera se naslanja na grško-rimsko pravo.
4. Izhodišče retrakta pa je treba iskati v prvotoi skupnosti rodbinskih zemljišč, iz katere je šele v več stoletij trajajočem razvoju preko mnogih prehodhih stadijev nastala individualna lasitnina rodbinskih članov. Eden zadnjih prehodnih stadijev pred uveljavljenjem popolne individualne lastnine je bila v nemško-pravnem ozemlju pričakovalna pravica rodbinskih dedičev (Erbenanwartrecht), ki se je izražala v pravici bližnjih rodbinsikih članov, zahtevati v določeni dobi rodbinsko zemljišče nazaj, ako ga je predal lastnik manj upravičenemu tretjemu.'^
" K. E. ZacharJa v. Lin g on t hal, Gesch. d. griech.ordm. Rechts, str. 236—248, ki podaja kratko zgodbvino tega in&tituta v bizantinskem pravu. Prvi početki retrakta v tem pravoi' segajo že v dobo Konstantiina Velikega. L. 391 je bil že zopet ukinjen. Zanimiva je iM&m, na katero kaže Zachariae, namreč mcj načelom bizant. prava, da jamčijo vsi lastniki <JcIov zemljiškega kompleksa solidarno v nekem vratnem redu za davek celega zemljišča, in pa med retraktom.
1» VI. M a ž u r a n i č, Prinosi za Hrvatski ipravnoispovjestni rječnik, str. 563, 564.
" Prav to velja za naziranje Gierkejeivo, ki presumii-a gcrman« sko podlago (Gierke, 1. c, str. 767).
^- Jac. CuJacius, De feudiis liibri V., 1567, sitr. 532, si.; — Ti r quellus, I. c. str. 2 pravi, da prihaja «protimesis-a od «protimao^> = prae<i fero. Zdi se mu pa, da je ta izraz sploh pokvarjen in dk bi! se moral pra» ,
vilno glasiti: ius iprotomixeos, od »protos« in wmixis«': »id est mistio. coitus, coniunctio: quod ex eo iuTie veTuti misceantuir et coeant, vel in ^
idem dominium, si vicinus aut consors redimat, vel in eandem familiam sive oonsamguinitatem; si oonsarijguineus. quae antea sepairata ab his fuerant.«^
"S. A d 1 e T, Ober dias ETbenajnwaTtTecht nach den altesten- Barrie schcn Rechtsquellen, v Gierkejevih Untersuchungen z. deutschen Staatsi> u. Rechtsgcsch., H. 37, str. 13.
o retraktni pravici na našem ozemlju. 107
^* §§ 670—676 srb. gradj. zak.; čl. 47 in si. čmogortsk. imov. zak.
" Nicolai Vigelii, iurisconsnlti: Methodus diupl'CX duorum. coma mentariorum seu librorum Andreae Ti'raquelli de u1jroqije Retractu, mus nicipali et conventionali. Basiliae 1586, str. 60, 61.
" Pravtam i. si. strani.
5. Prvotni retrakt je torej r o d b i n s i (retraotus gen-tilitius, Erblosung). Ta se je tudi najdalje, prav do danes ohranil tam, kjer je z a t o pravico še ohranjen prvoten temelj, rodbinska zajednica." Rodbinski retrakt je večinoma tudi predmet bogate občnopravne literature o retraktu.
6. Sporna vprašanja so se tikala predvsem osebe upravičenca. V tem pogledu se je smatralo vobče, da so retraktni upravičenci vsi sorodniki (cognati, consanguinei, propinqui, gentilis, v Galiji »linearii« imenovani) do desete-g a kolena.Glede njihovega vrstnega reda je bilo običajno ali statutarno določenih nekaj pravil. Splošno pravilo je bilo, da so imeli bhžji sorodniki (proximiores) prednost pred oddaljenejšimi (remotiores). Veljalo je tudi splošno pravilo: paterna paternis, materna maternis. — Prenos retraktne pravice od bližjega na oddaljenejšega je bil dopusten, ne pa na tretjo tujo osebo. Izključeni so bili od retraktne pravice ponekod n. pr.: nezakonsko rojeni, tudi če so bili pozakonjeni in njihovi lxitomci, ženske sorodnice, duhovniki in redovniki, razen če še niso storili redovne obljube in morejo še po odsvojitelju dedovati, dalje so bili izključeni od odsvojitelja razdedinjeni, vsled kazni brezpravni, izobčenci, ob času odsvojitve še ne rojeni ali vsaj še ne spočeti, oni, ki so bili pravno nesposobni pridobiti si prodano nepremičnino, tujci in slednjič oni, ki so že veljavno odsvojili vso svojo sedanjo in prihodnjo imovino z daritvijo. Če je bilo več enako blizu upravičenih, so se smeli posluževati retraktne pravice vsi pro rata. Ako se ostah niso hoteli poslužiti svoje pravice, pristojala je tudi le enemu in solidum. Če je bila nepremičnina v skupni lasti več prodajalcev (n. pr. moža in žene), pristojala je retraktna pravica sorodnikom vseh odsvojiteljev." Zahtevati odsvojeno stvar je mogel bližnjik (v primeru več zaporednih prodaj) od zadnjega kupca ali od njegovih dedičev. V primeru, da je bilo več zemljišč
1
108 O retraktni pravic; na našem ozemlju.
odsvojenih, mogla se je izvrševati retraktna pravica glede vseh prodanih zemljišč aH le glede nekaterih.
7. Rok za uvieljavljanje pravice je bil vobče leto in dan, statutarno so bili določeni tudi daljši roki, n. pr. tri leta, ponekod inter praesentes celo 10, inter absentes 20 let. Za uve-Ijanje pravice v tem roku je bilo potrebno: 1. dokaz kolena sorodstva (recensio genus) in 2. ponudba med prodajalcem in kupcem dogovorjene in plačane kupnine. Doktrina stoji večinoma na stališču, da ne zadostuje »oblatio verbalis«, marveč da je treba »oblatio realis«. i. e. »ad manum actor debet habere pecuniam«. Vsaj pa mora retraktni upravičenec postaviti poroka za kupnino. Razen kupnine je bilo treba povrniti tudi stroške za poboljške in druge potrebne izdatke.
8. Retraktna pravica prestane, če se ji upravičenec odreče, če se kup razdere, če upravičenec umire, preden vloži tožbo, in če poteče za uveljavljanje retraktne pravice določeni rok.'^
9. Poleg rodbinske so se razvile še druge retraktne pravice: zelo razširjena je bila retraktna pravica sosedov (retractus ex iure vicinitatis, Nachbar-losung), ki je nastala prvotno najbrže iz skupniosti lastnine deležnikov marke, pozneje pa korenini v zunanji zvezi sosednih zemljišč.
10. Tej pravici podobna je bila retraktna pravica solastnikov istega zemljišča, ^retractus ex iure congrui (Oespilderecht, TeiHosung). ki jo poznajo mmogi še veljavni pravni sistemi.
11. Zelo razširjena je bila do konca XVIII. stoletja retraktna pravica stanovskih sodrugov (retractus ex iure incolatus). Po tej je bila prvotno prepovedana vsaka odsvojitev zemljišč brez pritrdila stanovskih sodrugov. Semkaj spada retraktna pravica meščanov ter »gospodov in deže-lanov«.
12- V smednjem veku se je razvil retrakt zemljiškega gospoda (retractus ex iure dominii directi, der grundherr-liche Retrakt). Po tem- so imeli zemljiški gospodje retraktno
1" Pravtam.
o retraktni pravici na našem ozemlju. 109
pravico glede vseh podložnih kupnih zemljišč, t. j. takih, ki so jih smeli podložniki odsvojiti (Kaufrechtsgriinde). S tem v zvezi je tudi fevdni retrakt (retractus feudalis, Lehens-retrakt).'^
13. Po njegovem postanku je starejša doktrina" razlikovala retractus m u n i c i p a 1 i s ali 1 e g a 1 i s in retractus c o n v e n t i o n a 1 i s. M u n i c i p a 1 n i ali zakoniti je po tem nauku oni, ki pristoji temeljem municipalnega prava, t. j. na podlagi statuta in običaja kakšnega ozemlja; tak pa, 'ki temelji na posebnem, ob prodaji zemljišča sklenjenem dogovoru, je bil pogodbeni, k o n v e n c i j o n a 1 n i retrakt (gewillkiirtes Naherrecht). Ko je po recepciji rimskega prava prodrlo načelo, da ustanavlja pogodba pravice le napram sopogodbeniku in da je pogodbena utemeljitev napram tretjim osebam učinkujoče retraktne pravice po občnem pravu sploh nemogoča, prihaja pogodbeni retrakt od XVI. stoletja dalje malo v poštev.^"
14. Glede bistva retraktne pravice doktrina ni bila nikdar edina. Nekateri jo prištevajo stvarnim pravicam že po njenem postanku, ker je nastala iz pravice skupnosti (Gemeinschafts-rechte), ki utesnjuje individualno lastninsko pravico.^^ Roma-nistična jurisprudenca, ki retra'ktne pravice ni mogla podrediti pojmu iuris in re alinea, skuša zlasti izza XVI. stoletja skonstruirati retraktno pravico kot terjatveno pravico in razložiti njen stvarni učinek iz pojma posebne obligacije (t. zv. »Zu-standsobligation«), s pomočjo actionis in rem scriptae.^^ Av-
Giicrke, Deutsches Privatrecht, IT. SachenTecht, str. 785 — 779; »» Vigelius, 1. C. str. 31, 132; Tiraqucllus, 1. c. str. 621; ¦" Gierke, I c. str. 797.
Gierke, 1. c. stT. 769 i. si.; prim. tudi Festschrift zue Jhdtfeier des ABGB. 1911, str. 63.
Gierke, 1. c. str. 770, op. 18; Ran d a. Eigenthumsrecht, str. 221, op. 54. Istega naziranja je tudi Erberg, Obsen'ationcs practioae (rokopis v Nar. muzeju v Ljubljani; gl.: moj »Razpored sodnih instanc v slovenskih deželah od. 16. do 18. stol., Zbom. znanst. razprav, jur. fak. 1927/28, str. 129, op. 58), X., 15. — Dolenc, Kmečko dedno nasledstvo za časa veljavnosti gorskih bukev, ČZN 1927, str. 23 trdi brez daljnjih izvajanj, da je bilo prvenstvo pri nakupu »po rimskem pravu samo osebna preds kupna pravica, v germanskem pravu pa, da se je razvila v tem oziru
110 o retnaktni pravici na našem ozemlju.
torji, stoječi na stališču, da je retraktna pravica stvarna pravica, niso edini v vprašanju, ali jo je smatrati za samostojno stvarno pravico; kajti zakonite retraktne pravice so bile prvotno le ostanek obsežnejše pravice na stvari, ki temelji redno na osebno-pravni skupnosti, ter so prešle le deloma v samostojne pravice.^^ Spor je tudi še vedno v literaturi, je-li zlasti v dvomu smatrati retraktno pravico za stvarno predkupno pravico.^*
II.
V območju naše kraljevine je A) v slovenskih in hrvatskih deželah retraktna pravica zgolj še historično pravo, dočiffl velja B) še vedno v Bosni in Hercegovini, Črni gori in v Srbiji.
A) Pokrajine historičnega retraktnega prava.
1. V slovenskih deželah potekajo viri za retraktno pravo, izvzemši za ono v mestih, največ izza XVI. stoletja, torej iz dobe, ko se je začela Vprav najbogateje razvijati občnopravna literatura o tem vprašanju.
a) Važen vir za naše pokrajine je določba § 50 štajerskih gorskih bukev iz 1. 1543.^" Po tej določbi se naj vsako vino-gorskemu pravu podvrženo zemljišče, vinograd ali druga podedovana (ne pridobljena) nepremičnina, ki se hoče prodati, ponudi^* v prodajo predvsem gorskemu gospodu, ki jo more pridobiti za ceno, za katero bi jo dal prodajalec dtu-
stvarna pravica«. — S t o b b e, Privatieoht, II. 189 vidi v retraktu raizlastitvi podobno pravico enostTianske pridobitve lastrtine proti odškodbimi.
Gierke, I. c. str. 771 in op. 21; =* Gierke, I. c. str. 772, i. si.; prOti: Ran d a, 1. c. str. 221 i. si.
M. D o 1 e n c, Kmečko dedno nasledstvo, I. c. str. 24, meni, da je bila določba § 50 gor. bukev iz 1. 1543 le vzakonitev že dolgo obstoje^ čega pravnega običaijai To mnenje podpira sedaj tudi A. M e 11, I>as steirisohe Weinbergrecht und dessen Kodifikatiion im J. 1543, Akad. der Wisis. in Wien, Phil. histor. KI. S. B. 207. Abh. 4, str. 144, ki navaja listino z dne 8. seipt. 1361. samostana admontskega, kjer se izražajo v konkretnem primeru^ iste misli, ki jih vsebuje § 50.
V irazvoju instituta rretrakta se je odsvojitev zemljišča, za katero je bilo prvotno potrebno (pritrdila biHžaijika,  dovolia pod' pogojem, da
o retraktni pravici na našem ozemlju. 111
gemu; ako bi gorski gospod ne liotei kupiti, ima za njim predkupno pravico najbližji sorodnik; če bi tudi ta ne hotel kupiti, pa najbhžji sosed (mejaš). Šele, ko bi je tudi sosed ne hotel, jo more prodajalec prod'ati poljubno.^^
Ta določba ustanavlja torej primarno retrdkt ex iure dominii, subsidiamo pa najprvo ex iure oonsanguinitatis in potem ex iure vicinitatis. To retraktno pravico pa so morali uyeljaviti upravičenci tekom leta in dneva v smislu § 45 gorskih bukev.-**
Na Dolenjskem je bila retraktna pravica po gorskem pravu med vinogradniki v XVII. in XVIII. stoletju tako razširjena, da jo srečavamo v sodnih zapisnikih »malodane na vsakem gorskem zboru.«-" Zdi se pa, da se tudi tukaj retraktna pravica
ga je prodiajailec zamain ponudil bližje upravičenemu. Potreba iponoidbe je bila torej eden izmed razvojnih stadijev retrakta. Dalje pa se je razvijal tako, da se v primeru nepravilne odsvojitve ta ni več smatrala za nično ali izpodbojno, marveč se je dala bližnjiku, ki ga je prodajalec iprezrl, pravna možnost, da si pridobi odsvojeno zemljišče v določeni dobi proti plačilu odkupnine. S tem je pravica ugovora (Beispruchs^ oder Eins spTuchsrecht) oslabela le v bližnjo pravico (NaherTecht). Po tej črti so se razvile sfcoro vse razne vrste retrakta nu nemško»pravnem ozemilju. — Gl.: Gierke, 1. c. str. 767.
"M. Do I e n c. Kmečko dedno nasledstvo, str. 24 i. si.. A, M e 11, Das steiriBche VVeinbergrecht, I. c. str. 144, N. de Beckmann, Idea iuris, str. 417.
M. Dolenc, Kmečko dedno nasledstvo, 1. c. str. 25, pravi, da gors'ke bukve (vsaj v silovenskih prevodih) »niti ne navajajo roka, doktej se sme pravica pirvenstva reklamirati«. — (V tem pogledu primerjaj A. Meti, Das steirische WeinbeTgrecht, c, str. 142.) — Beckmann, Idea iuiris, str. 417 smatra, da je določba; § 45 štaj. gorskih bukev urporabna tudi zai primer § 50. V tem smislu je po mojem mnenj« razsojen tudS pranTii primer, ki ga navaja M. Dolenc, Ptavosodstvo kltevevške in boštanjske graščine od konica 17. do začetka 19. stol., Ziborn. znanst. razprav jur. fak. V., str. 193, 194. Pripomba Doilenčeva (64), da se tam omenjeni enoletni rok nanaša na zastaralno dobo izvršbe ^razsodbe, je zato po mojem' mnenju pomotna. — Prim. pa tudi glede dlobe uveljavs 1 Janja: M. Dolenc, Pravosodstvo cistercienške opatije v Kostanjeviti itd., Zbom. znanst. razprav jur. fak. IIiI., str. 46.
^' M. Dolenc, Pravosodstvo cisitercienške 'Opatije v Kostanjevici itd. 1. C. str. 44, isti. Kmečko dedno nasledstvo, 1. c. str. 24., kjer pravi, da v zapisnikih o gorskih pravdah »resnično mrgoli' pravdi radi prvenstva pri nakupiKr.
112 O retraktni pravici na našem ozemlju.
M. Dolenc, Pravosodstvo cistercienške opatije v Kostanjevici, 1. C, str. 46; — isti, Pravosodstvo pri novomeškem inkorpoTiranem uradtu nemškega viteškega reda, Zbom'. znanst. razpi^av I. str. 62; — is t i, Pravosodstvo klevevške in boštanjske graščine, Zborn. znanstv. razprav jur. fak. V. str. 194.
^* M. Dolenc, Pravosodstvo cistercienške opatije v Kostanjevici, L C. str. 46.
Kmečko dedno nasledstvo, str. 40. — J. B. Suttinger, Consue« tudines Austriacae ad styilum excetei regiminis infra Anasum accommos datae. Accessit Aureus iuris austriaci traotatus continens observationes selectas. Authore Dr. Bernardo VValthoro, Lipsko 1716. str. 133, 134, in pom'nožena izdaja Niimberg 1718, str. 161.
Gierke, 1. c. str. 787; — Siuttinger (1. izdaja) str. 131. (pomnožena izdaja) str. 157.
i
ni mogla uveljaviti glede onih zemljišč, ki so prešla p o s 1 e d-n j e v o 1 j n o v roke takih, ki niso imeli retraktne pravice glede voljenih zemljišč.^" Prav to velja glede prezadol-ž e n i h zemljišč.'"
b) Zemljiški gospod (nadlastnik, glavni lastnik) je imel retraktno pravico tudi glede podložnih zemljišč, ki so jih imeli podložniki po 'kupni pravici (Kaufrechtsgriinde) in katere so smeli, ako niso imeli otrok, prodati.**-
c) Vnaših mestih in trgih je bila retraktna pravica zelo razširjena. Erbergove Observationes I. c. X. 15 (nastale okrog 1. 1700) pravijo za Kranjsko: »Dann also sehen wir taglich, dass umb einstandt der biirgerlichen Hiiuser in dieser 1. f. Hauptstadt Laybach, auch in anderen Stadten vor selbigen Stadtmagistrat oder Oericht... agiert wierdct.« Ni pa se retraktna pravica v naših mestih (Burgerretrakt)^' organiono razvila, marveč se je podeljevala mestu navadno v njegovih mestnih ali tržnih pravicah. Za naše ozemlje so nam znane dbslej določbe pravic dveh mest, Kostanjevice in Novega mesta, ki se glede retraktne pravice skoro dobesedno skladajo. Predpredzadnji odstavek mestnih pravic, ki jih je podelil koroški vojvoda Henrik med 1. 1295—1307 Kostanjevici, se glasi:
»Ltem es soMen auch die burger kein haufi in ddr stadt keinem edlman furbafS mehr verkauffen nach ander jetaand, nur den die in der stadt vor buigern gesessen sind und mit der gmain wachen und steiiern; sy sollen auch furbafi kein ihr guett, das zur stadt gehort,
o retTiaktni pravici na našem ozemlju. 113
jtmainidt hingeben oder schaffen bey ihren lebendigen leib oder- an ihrem todt, es seyn hiiuser, miihlen, fieischbankh, weingairten, wisien oder aikher, dafi es uns von dienst khiim; wer aber darumb that, \vollen wir, d^afS das kein crafft habe.«^'
V usitanovoeni pismu novomeškem z dne 7. aprila 1.365. najdemo prav podobno določbo:'*'^
»Es sollen auch die Burger khain Hauss in der Stadt khainem Edien Mane vetkauffen noch aodier vemandt, nuP den, die in der statt von Burgem gesessen scindt oder sitzen vvellendt und mit der gemain w a c h e n und s t e u e r n. Siy sollen auch fiirbas khain Ir guett das khainen zu der Statt yeniiandt hingeben oder schaffen bey Irem, lebenden Leibe oder an Irem Todte, Eš seindt Heuiser, Miillen, Fleisch« penkh, VVeingarten, Wisen oder Aeckher, das es unns voh Dienste kheme. Wer es dariiber thette, wcllen \vir des das khain Kirafft habe.«
Vrhovec'*^ pripominja, da so to pravico v Novem* mestu zvali »Einstandsrecht« ter jo uživali do 1. 1787, ko jo je Jožef II. razveljavil.
Dočim pa je bil namen retraktne pravice pri k m e t -s k i h podložnih zemljiščih, varovati pravice zemljiškega gospoda kot glavnega lastnika in v drugi vrsti uveljavljati še iz stare skupnosti nepremičnin izhajajoče pravice rodu in soseske, je namen retraktne pravice glede mestnih hiš in zemljišč očividno drlig. Določbe se niso izdale v prilog meščanom, da bi se morda hotela preprečiti priseljevanja tujcev, s katerimi bi se utesnjeval užitek že naseljenih meščanov na skupnih mestnih zemljiščih, zlasti gozdih in pašnikih. Razlog je bil povsem drug. Že po besedilu obeh gori navedenih odstavkov iz mestnih pravic je razvidno, da je hotel vladar izključiti sloje, ki so bili po svojih stanovskih privilegijih oproščeni davščin in obrambne dolžnosti ter služb deželnemu knezu. Izključiti so hoteli vladarji predvsem plemiče, ki jih n. pr. k o s t a n j e-viške mestne pravice in novomeško ustanovno pismo izrecno imenujejo. To zadnje pismo izrecno ne izključuje niti onih, ki se hočejo naseliti kot meščani (die in der Statt... sitzen vvellendt). Zakaj je bilo treba takih določb, nami prav nazorno kažejo premnoge odredbe deželnih knezov za mesto
" Fr.  Komatar,  Kostanjeviške mestne pravice v Jah,resbericht des k. k. Kaiser Franz Josef s Gymnasiums in Krainburg 1910/1911, str. 3. Ivan Vrhove C, Zgodovina Novega mesta, str. 310. ^ I. Vrhov ec, 1. c. str. 14.
114 O retraktni pravici na našem ozemlju.
¦'" V. F. K lun, DiplomataTium CarnioHicum. 1855, listine štev. 1, 8, 23, 58, 85. — Isti namen je tudi prav jasno razviden iz listin trga Mokronoga. Gl. Mitteilungen des hist. Ver. f. Krain 1853, str. 19, 21.
B e c k m a n n, Idea iuris, str. 416.
Prav tam.
Glede Kranjskega gl Erberg, Obsefrvatiomes X. 14. " Erberg, Obseirvationes X. 18.
" Beckmann, Idea iuris, str. 418; ta pravi v tem pogledu, »damit die Burger so kein Adeliche privilegiiai haben, nicht mogen die Adeliche Sitze und Hauser in praeiudicium der Herren und Landlleute an sith bringen und dadiurch der hoheren SltandesfcPersonen Condition in vielesfi deterioriren und sehwachen.«
" Erberg, Observationes X. 17.
Ljubljano,''" ki zabičavajo, da morajo vsi hišni posestniki brez razločka, pa naj bodo meščani, plemiči ali prelati, plačevati davščine in skrbeti za obrambo.
Kako pa je bilo meščansko retraktno pravico izvrševati, za to v doslej znanih virih nimamo nobene podlage, ne na kak način in na čigavo zahtevo se je izrekala prepovedana odsvojitev za neveljavno, še manj, če so mogli meščani zahtevati prodano nepremičnino od neupravičenega kupca proti plačilu kupnine in je-li se je torej iz gole prepovedi odsvojitve meščiainom razvila res retraktna p^ravica meščanov. Ce slodimo po razvoju izven našega ozemlja, pa se zdi, da je bilo tako.
d) Povsem drugim nameram je zopet služila retraktna pravicaplemičev in deželanov. Bila je v teh krogih predvsem sredstvo, da rodbinska podedovana zemljišča (bona avita, StammgUter) ne preidejo v tuje roke, »ut illustres familiae possint bona immobilia avita vel patema pro familia-rum splendore in familiis suis retinere;^^ bil je retrakt po Beckmannu »generis famiiliae, nominis et domus illustris con-servatrix«.** Temu namenu je služil retrakt v obliki ex iure oonsanguinitatis*" in vicinitatis »ex capite der Anraimmg«.*^
Razen tega naj bi retrakt pripomogel, da se ohranijo plemiška posestva v lasti plemičev in da ne preidejo v neple-miške roke; služil naj bi torej v plemiško - stanovske svrhe.*^ To je bil tako zvani retractus ex iure et praerogativadeželanstva (»der Landmaenschaft«).''*
o retraktni pravici na našem ozemlju. IIŠ
8*
V notranje-avstrijskih deželah z večinoma nižjim, ne posebno bogatim plemvStvom, se namreč ni bilo mogoče izogniti temu, da so bili plemiči, obubožani, opetovano primorani, prodajati svoja posestva premožnejšim meščanskim slojem.
Na Kranjskem je pri tem nastalo vprašanje, ali naj se taka prememba posesti vpiše v knjigo stanovskih zemljišč (Oiilt-buch). Deželni zbor je o tem sklepal 1. marca 1624." V daljši debati so poud'arjali vsi govorniki, da ne morejo pristati na predlog deželnega upravitelja, po katerem naj bi ostal vpisan prodajalec dotlej, da cesar odobri prodajo, in sicer, ker bi nastala s tem zmeda in bi bila omogočena prevara. Zato je sklenil deželni zbor soglasno, da je dopusten takojšen prepis, a plemiči in deželani imajo glede prepisanega zemljišča retraktno pravico tri leta."*^
Ta retraktna pravica plemičev in deželanov temelji na Kranjskem na starem običaju,"" na Š t a j e r s k e mi pa na generalijih z dne 1. avgusta 1613 in 10. julija 1630.''^ Po teh so imeli plemiči in deželani, cesarski svetniki*^ ter odlični uradniki (»vornehme Offiziere«) in sicer predVsem bližnji sorodniki (»nachste Befreundte«) retraktno pravico glede stanovskih zemljišč, ki so se odsvojila bodisi prostovoljno, bodisi izvršilnim potom, in to v dobi treh let po prepisu odsvojitve.
Plemiči m deželani so imeli rektraktno pravico celo glede tistih v knjigo stanovskih zemljišč (Oiiltbuch) vpisanih nepremičnin, ki so bile po prvi sodni izvršbeni odredbi, takozvanem »Ansatz« (primum decretum pretorium executionis), prisojene v začasno zavarovalno posest zahtevajočemu upniku (Angesetz-ter Kreditor) in se mu je izdala listina (Landscherm), s katero se mu zagotovi odškodovanje za morebitno evikcijo. Ako
"Erberg, Observatiianes X. 17; Narodni miuzej- v Ljub« Ijanj, deželnozborski zapisniki I. 1624., 1. marca, foll 298.
B e C k m a n n, Idea iuris, str. 417. " Erberg, Observajtiones X. 17.
Rechbach, Observationes ad stylum curiaei Graecensis, Appendix aid libellum (1682), str. 46; gl. tudi Beckmiaitin, Idtea iuris, str. 417, 418, 419 passim.
Vendar se niamašai to le na prave in ziaslnžene cesarske svetnike. Gl. Suttinger, Ctonsuetudines Austriacae, prva izdaja 1716, str. 132, 133; pomnožena Szidaja 1718, str. 159.
116 O retraktni pravici na našem ozemlju.
'»^ Beckmann Idea iuriis, str. 19 sL, 417, 418; M. Dolenc, Zbornik znanstvenih razprav V, str. 245.
*" Erberg, Observationes X, 19; E r b e r g, Observationes X. 20;
Poielc, Razpored sodnih ins^tanc v slovenskih deželah od 16. do 18. stol., 1. c. str. 134; Erberg, Observationes X, 16; Erberg, Observationes X, 19;
se je to Zgodilo, so imeli najbližji sorodniki »ex familiis illustris-simis et illustribus« pravico, tekom treh let odkupiti zastavljeno zemljišče od zahtevajočega upnika kot posestnika. Treba pa je razlikovati dva primera. Ako je zahtevajoči upnik ponudil nepremičnino najbližjemu sorodniku v nakup, je moral založiti tekom 30 dni po ponudbi primerno kupnino, ki bi jo dal drug, tuj kupec. Ako pa je upnik nepremičnino brez take ponudbe prodal drugemu kupcu, je imel bližji sorodnik pravico, uveljaviti retrakt tekom treh let po prodaji. Ce bi pa bližji sorodnik sumil, da sta sklenila upnik in kupec simulirano pogodbo v tem pogledu, da sta navedla kupnino previsoko, mogel je sorodiiiik gnati obadva na prisego. Ako bi bližji sorodniki ne izvrševali rektraktne pravice, imajo to pravico v triletnem roku v s i plemiči in deželani."^^
e) Za K r a n j s k o vemo, — morda je bilo tudi drugod tako — da je bila po sklepu deželnega zbora, ki je bil razglašen 13. maja 1613., priznana deželanom še druga retraktna pravica. Podložni kmetje namreč, ki so imeli tako zvana kupna zemljišča (Kaufrechtsgrunde), so se mogli odkupiti zasebnega podložništva s preplačilomi dajatev. S tem bi postali s 1 o b o d i n i, to je podložni neposredno dežeU. V tak odkup pa so mogli plemiči in deželani vstopiti. Ako bi se izkazalo, da je bil podložnik dajatve močno preplačal, hoteč si zagotoviti zemljišče, so smeli deželani, vstopajoči v odkup, zahtevati cenitev in založiti le primerno kupnino.*' Slični deželno-knežji generale je izšel še 14. marca 1622. o isti retraktni pravici, ne da bi omenili pravkar navedeno cenilno pravico deželanov.-^"
Za uveljavljainje retraktne pravice je bil pristojen v splošnem forum reale; glede plemiških zemljišč prvotno deželna pravda (Landrechte), pozneje deželno glavarstvo;^' glede zemljišč slobodinov stanovski odbor;^^ glede meščanskih
o retraktni pravici na našem ozemlju. 117
posestev mestni magistrati^^ in glede kmečkih podložniških zemljišč zemljiška sodišča.'^''
Zdi se, da je bil retrakt plemičev in deželanov mlajši od onega meščanov in tudi od onega zemljiškega .gospoda. Najstarejše primere plemiškega retrakta najdemo v vseh avstrijskih,^ zlasti notranje - avstrijskih deležah šele v! dobi Maksii-milijana L, torej v času, ko se je tuje pravo najbolj recipiralo in se je tuja literatura (Tiraquellus, štiri izdaje v malo letih!) intenizivno bavila s to pravno ustanovo. Na Kranjskem najdemo v zapi.skih ograjnega sodišča (Landschrannenge-richt) prve primere iz leta 1540 in 1549.^^ Na Štajerskem so izšle že gori navedene odredbe deželnega kneza v letih 1613. in 1630. Skoro v istem času se je pečal kranjskii deželni zbor (1613, 1624) s tem predmetom. Značilno za to, kolik je bil odpor proti retraktni pravici v plemiških krogih naših dežel še koncem XVII. stol., so dokaz Beckmannova opravičevanja v njegovi »Idea iuris« (str. 519). Beckmannu očitajo stanovi, da priznava osobito retractus ex iure oonsanguinitatis, ko da je vendar pri štajerskih sodiščih nastala druga praksa, ki smatra omenjeno retraktno pravico za consuetudo irratio-nabilis, ki se je pri sodiščih ne sme priznati.^* Očitajo mu tudi da ni primerno, da hoče kot tuj pravoznalec, ki na Štajerskem ni niti rojen, niti vzgojen, uvesti v štajersko sodstvo nekaj novega in predpisovati štajerskim stanovwn in sodiščem. Temu odgovarja Beckmann, da ustanova, ki se sklada s svetopisemskim pravom, s pravom drugih narodov in tudi z določbo § 50 domačih gorskih bukev ne more biti »consuetudo irratio-nabilis«, ampak »consuetudo bona«.
Kljub temu pa, da se je v prihodnjih dveh stoletjih retraktno pravo tudi v naših deželah silno razširilo in udomačilo,^' se
'¦' I'^ r b e r g, Observationes X, 15; prav tam.
¦'^ S u 11 i n g e r = W a 11 h C r, Ckmsuetudines Austriacae, 1. izdaja, str. 129; pomnož. izdaja str. 156; Codex Aus tria'cns, I. in 11. def, 1704, str. 292 sL; Erberg, Observationes X. 14.
™ Beckmann, Idea iuris, str. 149. —¦ Proti istim ugo\'cirom se bori sicer tudi že Tiraquellus, 1. c. str. 12.
O tem ne pričajo le direktni viri: Erberg, Observationes, I. c; Beckmann, Idea iuris, marveč tudi razmeroma mnogoštevilna dela o
118 O retraktni pravici na našem ozemlju.
rotraktu, ki se naihajajo, zbrana iz raznih kranjskih knjižnic, v ljubljanski študijski knjižnici. Poleg IV. izidiaje velikega Tiraquiellovega dtela m večkrat citiranega Vigclijevega izvIeSka iz tega, imamo tukaj še dela: Theodor Reinkingk, Tractatus .synapticus dte retractu con s sanguiinitatis, Koln, 1708 (4°, M2 + 144 strani)' (citira ga tudi Erberg, Oh= servationes); Imaiiuel Sutorius, Tractatus de retractuum iure in geoere eit specie, Jena 1659. (4", 244 str.) Obe deli sta pisani v laitinsko; nemšiki mešanici). B a r t h o 1 o m e u s G e i s 1' i t z e r, Disertaitio iuiridica de rctractu gentiiitio et conventionali. 1673, (8°. 236 str., doktorska disertacija na saPdbuirSki jur. faik.)}
» Gierke, J. c. str. 768.
^' Obsežni retraiktni privilegij (Einstandsiprivilegium) cesarja Leopolda z dne 14. avglu&ta 1657. za Dum a ji gt. Codle« Ausitriacus, I. in H. del, 1704, str, 292 si. Zanimiv jc že zato, ker izhaja iz drugih vidikov kakor gori za naša mesta navedteni. Izidan je bil na pTOŠnjo mešfiainov, ker je v šikodo dohodkom in p r a v i c a m^ meščanov prešlo preveč hiš roke) ne« meščanov, ki so se odtegnili mesitni jurisdikciji in obrtu.
H. Volt ei i ni, E>er Codex Theresianus hn osterr. Staatsrat, v »Festschrift ziur Jahrhimdertfeier des ABGB«, 1911, str. 61 si.
je Z retraktom povzročena omejitev prometa z nepremičninami zlasti v XVIII. stol. vedno težje čutila.^*^ Zato se je skušalo retraktno pravico vsaj zelo omejiti. To tendenco je močno pospeševalo vedno bolj se uveljavljajoče rimsko pravo s svojim, vsako omejitev izključujočim pojmom individualne lastnine in pa. posebej še v naših deželah, uredba novega nasledstve-nega, dedovalnega sistema, s katerim se je uvedel tudi n u j n i delež. Vendar je 'vi teku prvih priprav za enoten državljanski zakonik bivših avstrijskih dežel codex Theresianus (§ 3, cap. 2.) še pridržal načelo »enakorodnosti zemljišč^ in s tem tudi ustanovo zlasti meščanskega in plemiškega retrakta. I Hortenov osnutek ni pri tem ničesar sprenienih V kom-pilacijski komisiji so bila pri posvetovanju o tem osnutku (§ 5—9) mnenja članov deljena. V mestih Prednje Avstrije promet z zemljišči ni bil utesnjen z retraktom; zato so se nekateri člani protivili splošni uvedbi retrakta. Poudarjalo se je tudi, da so na Dunaju^** in tudi v drugih mestih (tudi v Ljubljani je bilo tako) mnoga plemiška posestva, ki plačujejo davek magistratu. Zato se je sklenilo, da naj se dovoljujejo izjeme od retraktne pravice v smislu ustav posameznih dežel.*" Pri poznejšem posvetovanju o sodinemi redu je kompilacijska
o retTiaktni pravici na našem ozemilju. 119
komisija 1. 1773. sklenila, izključiti uveljavljanje retraktne pravice v izvršilnem postopku."' Ko pa je kompilacijska komisija svoja izza 1. 1776. začasno prekinjena posvetovanja o materialnem pravu, 1. 1782. zopet povzela, se je na poseben cesarjev ukaz pečala najprvo s težkim vprašanjem daljnjega obstoja retraktne pravice.®^ Rezultat teh posvetovanj je bil, d;a so se že v jožefinskem državlj. zak. z dne 1. nov. 1786., II. poglavje §§ 4 in 6 in potem s patentom^ z dne 8. marca 1787. št. 649 zb. j. zak. vse vrste retraktne pravice razveljavile. Veljala je le še retraktna pravica zemljiških go-six)dov glede podložnih zemljišč. Toda tudi ta je razveljavljena z določbo § 1140 o. d. z.®"
2. V hrvatskem pravnem^ dkolišu se moramo ozirati na ožjo Hrvatsko in na dalmatinsko-pri morsko ozemlje. V enem kakor v drugem je bil zlasti rodbinski retrakt v veljavi.
a) Na H r v a t s k e m, v območju ogrsko-hrvatskega prava so se do uvedbe obč. drž. zakonika sredi XIX. stol. delile nepremičnine v podedovane (dedovine, res avitae) in pridobljene (res acquisitae). Prve so bile tiste, ki jih je pridobil lastnik z dedovanjem in jih je moral zopet zapustiti svojim zakonitim naslednikom; druge pa so bile tiste, ki jih je lastnik pridobil na drug način, n. pr. po daritvi ali s kupom in je mogel z njimi prosto razpolagati.
Dedovina je bila odsvojljiva le pod določnimi pogoji. Vsaka prodaja takega zemljišča se je imenovala fassio perennalis, prodajalec »fatens«, kupec »fassionarius«. Ako je bila »fassio simplex«, t. j. iz razsipnosti, prodaja ni bila veljavna. Mogli so jo izpodbijati zakoniti nasledniki s tožbo: »ad invalidatio-nem fassionis perennalis ex praeiudicio«. Veljavna pa je prodaja, ako se izvrši iz veljavnih razlogov, n. pr. da se kupi
" iprav-tam, str. 63.
Bi n der — Suchomel, Zur Lebensgoschichte des Hofrates Fraez Georg Edien von Keefi, v »Festschrift zur Jahrhundtertfeier des ABGB, str. 362.
Das Retracts« oder Einstands>recht in Oesterreich, AUg. osterr. Gerichtszeitg., 1873, štev. 12—15. Anonimni članek ima zelo dober pregled retraktnega prava v Avstriji v 18. stoletju in njegovega prestanka.
120 O retraktni pravici na našem ozemlju.
VI. Mažuranič. Prinosi za brvatsiki pravno^povjestni rječnik, rtr. 56(K 561.;
pravtam. str. 566, c, II.; prav-tam, str. 561. «• VI. Mažuranič, Prinosi. str. 1123, 1124.
drugo boljše zemljišče (fassio rationabilis) ali pa v nujni sili. Vendar pa je v vseh primerih potrebno predhodno obvestilo (praemonitio) vseh bližnjih in daljnih bližnjikov. To obvestilo se je moralo razglasiti v županijskih zborih ali pa pismeno. Vsak bližnjik, ki ni bil obveščen, je imel pravico tožbe »ex neglecta praemonitione«. Po prodajalčevi smrti ima še vsak sorodnik, ki ima dedno pravico, tožbeno pravico proti kupcu ad invalidationem fassionis perennahs ex praeiudicio. Ako toži-telj dokaže, da je on dedič, pa da je zapustnik brez razloga odsvojil dedovino, se proglasi prodaja s sodbo za neveljavno, tožnik pa mora kupcu povrniti kupnino.*^ Običajnim potom se je predkupna pravica na Hrvatskem razširila na pridobljena zemljišča, toda le v koirist sinov in hčera.*®
K a'd 1 e C in M a ž u r a n i č kažeta na sorodnost teh določb Verb6czyjevega tripartita in starega hrvatsikega običajnega prava, zlasti prava v poljičkih zakonih.**
b) Pa tudi v dalmatinskih statutih so določbe o retrakt-nem pravu. Po t r o g i r s k e m pravu mora lastnik trikrat, tri nedelje pred cerkvijo med veliko mašo naznaniti, da namerava prodati nepremičnino. Po senjskih statutih je bil potreben oklic štiri nedelje, in sicer, ko zvoni evangelij v katedrali, prvi oklic pa se mora še posebej izvršiti: »in cimiterio dictae ecclesiae in looo debito et consueto aut permissum per domi-nos.« V primerih, kjer vrednost nepremičnin ne presega 100 liber, mora bližnjik, ki stanuje v Trogiru, ugovarjati proti prodaji trideset dni po prvem oglasu, odsotni pa tri mesece. Ako pa je vrednost zemljišča manj kakor 100 liber, zadbsituje en oglas; v tem primeru mora bližnjik ugovarjati v 8 dneh in v daljnjih 8 dneh izvršiti predkup. Na ugovor bližnjikov more knez s sodniki pozvati prodajalca in kupca, da prisežejo, da je prodaja čista, nenavidezna, brez tajnih dogovorov! glede višine cene.
Po splitskem statutu so imeli sorodniki predkupno pravico v teku enega leta.*^
o retraktni pravici na našem ozemlju. 121
Radi pomanjikanja prostora se moramo v tem delu omejiti le na najbistvenejše.
Gledie pravne podlage teh uredb, o katerj radi pomanjkanja pro« štora ne moremo razpravljati gl.: Eichler Das Justizwesen in Bosni«n und Herzegovvina str. 1—47 ter Štefan PosiJovič Das Immobilarrecht in Bosnicn und Herzegowina, 1894, str. 167—168, na cegar izvaja« njih sloni nadaljna razprava glede bosanskega iprava. iMihajlo Zobko\v, Alienacija mirijakih zelmljišč u Bosni i Hercegovini, Mje« sečnik, 35, 1909., str. 202. si.; — Ivo Pil ar, Ennvicklungsgang d. Rc-zeptliGTi d. osterr. ABGB. in B--«nien u Herzego\vina unter bos. Beriick« ,<;ichtigung d. Immobiliarrechtes, Festscbrift z. Jahrhundertfeier des ABGB., I., str. 709, 714; Michael Zob k o w, Die An\vendung d. ABGB. in Bosnien u. Herzego\vina, pravtam str. 739 st. —• Prim. tudi za Bosno veljavni turški zakon o zemljiški posesti z dne 7. Ramazana 1274 (3. ma« ia 1858) v nemškem prevodu v Sammlung der fiir Bosnion u. Herzegowina
B) Pokrajine veljavnega retraktnega prava.*"^
1. V Bosni in Hercegovini se vsa zemljišča delijo v miulkovna (mulk) in v mirijska (mirie) zemljišča.
M u 1 k o v n a zemljišča so tista, s katerimi more posestnik razpolagati kol: neomejen lastnik. Mirijska zemljišča pa so državna zemljišča, ki jih država podeli proti plačilu nastopnine (tapu) in letne desetine ter s pridržkom tkzv. »re-kabe«, t. j. določenih, substanco zemljišča zadevajočih pravic s posebno podelilno listino (tapijo) posameznim osebam v posest (tesaruf) aU pa v javne ali verske namene ali v javno uporabo ali v skupno porabo določenim krajem. Razmerje podeljenca do mirijskega zemljišča je slično užitni lastnini nemškega prava.
M u 1 k o v n o zemljišče tvori navadno le hiša in dvorišče z vrtom v izmeri do okroglo 500 m' (pol dummia) ter tkzv. mulkizirana zemljišča, t. j. državna zemljišča, ki jih podeli država komu v poino last.
Zgradbe, nasadi in druge naprave, ki jih napravi posestnik mirijskega zemljišča na tem, postanejo pod posebnimi pogoji njegova prosta mulkovna last (t. zv. mulkovni objekti). Zato je mogoče, da je zemljišče v mirijski pos2sti drugega lastnika, kakor je oni, ki je lastnik na zemljišču postavljenega mulkov-nega objekta.*' Glede obeh vrst zemljišča velja v Bosni še retraktno pravo.
122 O retraktni pravici na našem ozemlju.
erlasstOTen Gesetzc, Verordnungen u. NoirmaJiienweČ9U(ngcn 1878—1880, II. Bd. Justiirvervvaltung, Wien: 18S1, dirž. tiskarna.
Retraktna pravica glede mulkovnih zemljišč se imenuje š u f a, retraktni upravičenec pa šefija. Ta retraktnja pravica je trojna: 1) izhaja ex iure congrui (iz solastnine skupnega mulkavnega zemljišča); 2) iz souporabe na prodano zemljišče vezane pravice, n. pr.: iz skupnosti privatne vode ali poti; 3) ex iure vicinitatis, iz neposredne soseščine prodanega zemljišča. Prej imenovana kategorija te pravice izključuje pozneje navedeno. Ako je več šefij iste kategorije, imajo enako pravico brez ozira na zemljiški delež, ki ga ima posameznik. Isto velja, ako zahtevajo to pravico obojestranski sosedi zemiljišča.
To retrakno pravico je možno uveljavljati le, če se je odsvojila nepremičnina s prodajo ali z vzajemno daritvijo, ne pa, če je prešla po neodplatni daritvi, poslednjevoljno ali za doto v druge roke. Za uspešno uveljavljanje šufa pravice so potrebne posebne o b 1 i č n o s t i. Upravičenec mora zahtevati svojo pravico s trojno zahtevo: 1) čim sliši o prodaji zemiljišča, mora takoj v družbi, kjer o tem čuje, izjaviti: da je šufa-upravičenec za to zemljišče ali da jo zahteva s šufa (takojšen začasen zahtevek). 2) To zahtevo mora slovesno ponoviti pred pričami na zemljišču samem, in sicer napram kupcu: »to zemljišče si ti kupil« ali napram prodajalcu: »to zemljišče si prodal, zato sem glede tega šefija, sem svojo pravico že zahteval, kakor jo še sedaj zahtevam, bodite priče«. Če stanuje šefija v drugem kraju, more svojo zahtevo staviti po pooblaščencu ali tudi pismeno. 3) Slednjič mora, potem ko je opravil že obe predhodni zahtevi, uveljaviti svojo zahtevo tudi še s o d n i j s k o v enem mesecu.
Ako opusti šefija le eno zahtevo v določenem času ali pritrdi prodaji izrecno ali molče, izgubi svojo pravico. Upravičenec mora, da doseže svojo pravico, plačati kupnino. Srednjeevropskemu pravu nasprotna je določba, da izgubi šefija svojo pravico, ako se zemljišče po prvih dveh zahtevkih in preden pridobi šefija lastnino zemljišča, proda tretji osebi.
o retraktni pravici na našem ozemlju. 123
Prim. isto dobo uveljavljam j a glede podložnih zemljišč v sloveno skem ozemlju.
Glede mirijskih zemljišč imajo med živimi retraktno pravico: 1) solastnik, ki more to pravico izvrševati v petih letih; 2) v isti dobi tisti, ki ima na odsvojenem miri j-skem zemljišču mulkovni objekt; 3) zemljiškoknjižni lastnik zemljišča glede mulkovnih objektov,, ki se na njem. nahajajo; 4) vaščani, potrebni zemlje, v teku leta dni, ako je bilo zemljišče prodano tujemu vaščanu; 5) kmet glede zemljišča, ki ga obdeluje, pa naj se to proda prostovoljno ali na javni dražbi, in sicer v teku leta dni,™ Retraktno pravico pod 3) je mogoče uveljavljati le proti plačilu kupnine in potrebnih izdatkov, ostale pa proti plačilu cenilne vrednosti. Glede vseh v k n j i-ženih zemljišč velja sedaj določba § 9 bos. zemljiškoknjižnega zakona, ki utesnuje retraktno pravico na ta način, da velja glede vseh vrst retrakta doba šestih mesecev za uveljavljanje.
V pogledu vrstnega reda posameznih retraktnih pravic ni nobenih zakonitih določb. Nesporno je le, da je zemljišča potrebni krajan na zadnjem mestu; zelo sporno pa, ima li prednost iretraktna pravica lastnika mulkovnega zemljišča ali pa kmet.
Za primer smrti lastnika mirijskega zemljišča, ki nima zakonitih dedičev, imajo retraktno pravico: 1) dediči mulkovnih objektov, ki so na mirijskem zemljišču. To pravico morejo izvrševati v teku desetih let; 3) solastniki ali deležniki izpraznjenega zemljišča v teku petih let; 3) zemljišča potrebni krajani v teku leta dni. 4) Končno ima za primer, da umre lastnik mirijskega zemljišča brez dedičev in tapu - upravičencev, retraktno pravico tretji lastnik na zemljišču nahajajočih se mulkovnih objektov in sicer v teku desetih let.
Tudi glede teh retraktnih pravic velja sedaj po gori navedeni določbi utesnitev, da jih je treba uveljaviti v pogledu vknjiženih zemljišč v teku šestih mesecev.
2. V črnogorskem zasebnem pravu urejujejo retraktno pravo (»pravo preče kupuje«) določbe čl. 47 do 64 opšt. imov.
p
124 O retraktni pravici na našem ozemlju.
zak.'' Določba čl. 48 sama pravi uvodoma, da temelji to pravo v Črni gori na davnem- običaju med soplemenjaki. Skupnost plem.enskih zemljišč je tudi tukaj izhodišče retraktnega prava. Črnogorec mora torej vsako zemljišče, ki je hoče prodati, ponuditi najpreje v običajni vrsti in ua običajen način upravičenim soplemenjakom (čl. 48). Vrstni red je ta: sorodniki (bratstvenici) prvih šestih kolen po bližini sorodstva; mejaši zemljišča, ki naj se proda; sovaščani in končno ostali pleme-njaki, ki ne pripadajo nobeni drugi vrsti. Izmed več mejašev imajo prednost oni, ki so hkrati sovaščani (čl. 49). Ako je več upravičencev iste vrste, se morejo pogoditi, da kupijo zemljišče skupno, sicer odločuje najprvo višja ponudena cena, končno volja prodajalca, komu hoče prodati (čl. 50). Žena, ki zastopa hišo, ima isto pravico kakor moški (čl. 51). Upravičenec, ki se hoče poslužiti svoje pravice, mora pred pričami izjaviti, da hoče kupiti zemljišče za pogojeno ceno in pod do-ločenimii pogoji, ter domeniti s prodajalcem dan, katerega hoče napraviti pismeno pogodbo. Ako določenega dne ne pride ali ne plača kupnine, zgubi svojo pravico (čl. 53). V dražbenem postopku, v katerem je dražbo oglasiti v celem plemenu, more upravičenec uveljaviti svojo pravico najdalje do konca dražbe (čl. 54). Pri javni prodaji (čl. 55) sme sodišče zaključiti prodajo šele 6 ur po dražbi. V tem času more upravičenec, ako je najbližji, uveljaviti svojo pravico s tem, da ponudi najvišjo ceno (čl. 55). Če upravičenec ni mogel izvrševati pravice, ker so se kršili zakoniti predpisi, more po sodišču ponuditi kupnino in izvršiti s sodnim potrdilom prenos lastnine (čl. 56). Retraktna pravica se ne more uveljaviti glede zamenjanih ali darovanih zemljišč (čl. 58). Ako se izkaže, da je prodajalec navedel višjo kupnino, da bi obrezuspešil retraktno pravico, more upravičenec zahtevati, da se prodaja razveljavi ter izroči njemn zemljišče za resnično kupnino. V tem, primeru mora prodajalec plačati škodo, ki bi jo kdo radi tega imel.
'1 Prcdihodna določba je bil čl. 45 zakonika Danila 1. (1855), ki se zopet dobesetdmo sklada s čl. 16 zak. Petra 1. (1796), s povsem siličnimi odredbami. Citiran je pri M. Dolencu, Pravosodstvo pri novomeškem inkorporiranem uradu, ni vit. reda v 1. 1721 do 1772, i. c. str. 63, oip. 46 po Georg Popovič, Recht u. Gericht iin Monteneg*o, 1S77, str. 54, 55.
o retraktni pravici na našem ozemlju. 125
V naši državi imamo torej v raznih pravnih področjih kaj različen razvoj in različno stanje pravnih institutov retrakta, urejenega pod vplivom različnega prava: v slovenskih deželah ix)d onim nemškega, v Srbiji, Črni gori in v hrvat.-primorskih pokrajinah pod vplivom slovansko-bizantinskega, na Hrvatskem deloma tudi ogrskega in v Bosni v okviru islamskega prava.
Ratio retrakta je sicer 'včasih celo v istih pokrajinah, za razne stanove in za razne dobe različna; po bistvenih oblikah se 'pa retraktne pravice v vseh pravnih sistemih skladajo. Nekaj vsled spremenjenih socijalnih razmer, ki naj bi jih retrakt podpiral, a'v glavnem glede na prostost prometa z nepremičninami se je v enem delu naše države retrakt že davno ukinil. V drugem delu pa deloma zemljiške razmere (v Bosni), deloma lastninska oblika (rodbinska zajednica v Srbiji in Črni gori) še zahtevajo, da se retraktne pravice ohranijo. Ali tudi tulkaj se je retrakt glede na zemljiški promet kolikor možno utesnil z omejitvijo retraktnih upravičencev (v Srbiji) in z določitvijo čim manjšega roka za uveljavljanje retraktnih pravic (v Bosni in Črni gori).
Pritožba o kršitvi pravice »preče kupnje« zastara v teku enega tedna, čim izve upravičenec o prodaji, vsekakor pa mesec dni po potrditvi pogodbe, s katero se je zemljišče pridobilo, pa naj bi bil tipravičenec kadarkoli zvedel o nrodaji (čl. 60).
3. V Srb i ji je bila po državlj. zakoniku z dne 11. marca 1844 (§§ 670—676) določena retraktna pravica (»prvenstvo na kupovinu«) v prilog 1) članov rodbinskih zajednic (smesnici ali zajedničarji), 2) najbližje rodbine, 3) prvih sosedov in 4) »kom-šij«. Z zakonskim rešenjem z dne 4. maja 1847 se je od-pravila retraktna pravica glede zadnjih dveh vrst. Prodajalci morajo upravičencem prodajo javiti (§ 671). Ako proda prodajalec brez te objave zemljišče, imajo upravičenci pravico v teku 30 dni po sodno potrjeni in objavljeni prodaji uveljaviti svojo predkupno pravico (§ 673) potem, ko so položili kupnino v sodne roke (§ 674). V izvršilnem postopku pravica prvenstvenega nakupa ne velja (§676).
2B O pogojih izvršljivosti civilnih in trg. izvT^ilnih naslovov v Italiji.
Dokler se v zadnjenavedemih pokrajinah naše države sedanje zemljiške razmere ne umaknejo prosti individualni lastnini — kar se bo komaj tako naglo zgodilo, — je retrakt skoro potreben spremljevalec teh razmer. To bo moral upoštevati tudi bodoči edinstveni državljanski zakonik."-
" M o d e T n i zakoniki poznajo retraikt med solastniki zemljišč, prddfcupno pravico razlaščencev in sodedi&v kmetskih posestev; gl.: Gierke, II. Sachenrecht, str. 768, 769.