Nataša MILANO VIČ
Vloga stanovanjske politike v procesu transformacije mest Srednje Evrope
Srediya Europa Tržno gospodarstvo Stanovanjska politika
Besedilo obravnava proces priuaLi-zacye stanovaiy in urbane rehabi-liLacye v transformaciji srednjeevropskih mest Spremembe zahtevajo obsežno privatizacijo poc^etij, pa tudi zemljišč tn stanovanj. Proces privatizacije stanovanj vključuje spremembe v lastništvu, upravljanju stanovanjsk^afonda in nov sistem stanovarijskih Jinanc, ki bodo vplivali na novo stanovanjsko izgradnjo, modemizacyo in rehabilitacijo obstoječega stanovaiyskega fonda in. bodo lahko privedle do soci- alnih in fizičnih sprememb v mestih. Vprašanje Je, ali bo stanovanjska privatizacija v srediyeevropskih mestih vodila v boljše možnosti za rehabilitacijo ali pa bo obratno.
Nataša Milanovič
The Role of Housing Policy in the Transformation of Central European Cities
Central Europe Market economy Housing policy
•
The article deals with the process of housing privatisation and urban re-vUalisaiion tn the transformation of Ceiitral European cities. Reforms require extensive privatisation ofjirms as wdl as land and housvig. The process of housing privatisation includes changes in ownershp, management of the housiiig stock and a new system of housing ßnances, which wül affect new constmction, modernisation and rehabilitation of the existing stock and can lead to social andphysical changes in cities. The question is whether housing privatisation tn Central European cities wül lead to better chances for rehabilitation or Just the opposite.
Uvod
Besedilo obravnava proces privatizacije stanovanj in revitali2sacije mest ob spreminjanju srednjeevropskih mest (1). Politični in gospodarski sistemi v Srednji Evropi se približujejo sistemom, ki danes prevladujejo v Zahodni Evropi. Spremembe zahtevajo ekstenzivno privatizacijo podjetij, zemljišč in stavb. Proces privatizacije stanovanj vsebuje spreminjanje lastništva in upravljanja stanovanjskega fonda ter uvedlx) novega sistema stanovanjskih flnanc. Omenjeni procesi bodo vplivali na novo izgradnjo, mo-demizicajo in rehabilitacijo obstoječega stanovanjskega fonda. Stanovanjsko gospodarstvo je pomembno politično vprašanje, kai' pomeni, daje nezadovoljstvo z bivalnimi razmerami bistveno za splošno oceno uspeha gospodarskih reform.
Smotermednarodne tekmovalnosti, ki prevladuje v politlkali tako zahodno- kot tudi srednje- in vzhodnoevropskih mest, tako rekoč neizbežno sili vlade v neposredne naložbe v že tako močna urbana središča. Večja, zlasti glavna mesta Srednje in Vzhodne Evrope so najbolj zanimive lokacije za tuje naložbe in razvoj nepremičnin. Vendar bodo posledice zasebnih in tudi javnih naložb skrajno selektivne. Ne glede na vodilni ali privilegiran položaj teh mest v nacionalnem in čedalje bolj mednarodnem gospodarstvu, se bodo v prihodnosti najbrž soočila s določenimi težavami, predvsem s socialno polarizacijo, bivabio segregacijo, decentralizacijo gospodarskih dejavnosti in rastočo nezaposlenostjo. Vprašanje je, če je tovrstna evolucija neizbežna (kot rezultat tržnih sil) oziroma ali Jahko vlade spremenijo trende in ponudijo nove priložnosti za prihodnji urbani razvoj. Gre za dilemo med socialno politiko in zahtevo po gospodarski učinkovitosti.
Eno izmed pomembnejših vprašanj o virih in razlogih za procese urbane in stanovanjske rehabilitacije v mestih, izven splošno- gospodarskega in političnega ogrodja, je poznavanje ponujene stanovanjske politike in kako se ta politika kombinira s planskim procesom na določeni lokaciji. V raziskavi bodo obravnavana nekatera izmed pomembnejših mest Srednje Evrope ter njihovi načrti in viri za stanovanjski in urbani razvoj, in sicer: Ljubljana (Slovenija), Bratislava (Slovaška) in Budimpešta (Madžarska). Cilj te raziskave je proučiti sedanje stanje in prihodnje možnosti za programe rehabilitacije v teh mestih. Razprava bo osredotočena na argumente enakopravnosti in učinkovitosti v odnosu med urbano in stanovanjsko politiko.
Teoretično ogrodje
Različni procesi urbanizacije v srednjeevropskih drža\^h imajo določene značilnosti, ki jih ločijo od analognih i"azvojnih dogajanj v Zahodni E^vropi. Po letu 1989 postaja politični in gospodarski kontekst teh držav čedalje bolj podoben zahod-noevi^opskim. Mesta so si čedalje bolj podobna, čeprav jih je zgodovinska tradicija v preteklosti ločevala. Skratka, hipoteza je, da politična in gospodarska spreminjanja peljejo v ustrezno radikalno spreminjanje v urbanem razvoju. Če se stopnje v razvoju ponavljajo v vseh državah (kot posledica različnosti v ravni razvoja), lahko srednjeevropska mesta povzamejo izkušnje iz zahodnoevi"opskih držav. Odkiljejo lahko ne le, katere politike delujejo, ampak tudi katere napake so bile storjene pri odzivanj u na spremembe. Nasprotna predpostavka je, da je urbani razvoj samostojen proces, neodvisen od političnega in gospodarskega reda prepoznanega v državah Srednje Eivrope.

št. 23,24, 25/1993
Hipoteza, ki se Jo preveija, bo prevetrila razpravo o "urbanem življenjskem ciklu" v vedenjski teoriji in politike urbane revitalizacije v zahodnoevropskih mestih s poudarkom na procesih gentriflkacije in rehabilitacije stanovanjskih območij v mestnih jedrih. Oba procesa zahtevata mobilnost prebivalstva. Metoda, ki jo uporabljamo, je splet stanovanjske privatizacije v srednjeevropskih mestih in vplivov gentriflkacije in rehabilitacije v starejših stanovanjskih območij v mestnih jedrih, in to v kontefetu političnega in gospodarskega pre-strukturii'anja, mestne planske politike in dinamike trga nepremičnin. Vsi ti dejavniki bodo opredelili prihodnost stanovanjskega in mestnega razvoja.
Nekatere izmed strategij, politik in izkušenj pri stanovanjskem gospodarstvu in planiraju mestvZaliod-ni Eivropi bodo v prihodnosti bistveno vplivale na uit)ane politike v srednjeevropskili mestih. Torej je osrednje vprašanje te razprave, ali bo privatizacija stanovanj v Srednji Evropi dala več možnosti za rehabilitacijo ali ne.
Urbani življenjski cikel
Različni avtorji so že v preteklosti poudarili relevantnost koncepta "življenjskega cikla" pri analizi urbane dinamike. Van den Berg in ostali (1982), ki so razširili zamisli Halla idr. (1973), predpostavljajo, da se mesta razvijajo v skladu z določenem cikličnem vzorcem, v katerem se da prepoznati več izrazitili stopenj. Rezultati podpirajo tezo, da razvoj mest spremlja sistematičen in najbrž previdljiv vzorec, kateremu po obdobju splošne rasti (v fazi urbanizacije in subtu'banizacije) sledi proces nazadovanja v fazi dezur-bćinizacije. Zadnja stopnja je stopnja reurbanizacije, v kateri se pre-bivalstveno nazadovanje v mestnih jedrih zasuče v nasprotno smer. Regularnost v tem vzorcu se ciklično ponavlja - povprečje distribucije se v preteklih desetletjih (1970-90) tako rekoč z enako vztrajnostjo premika iz ene stopnje v drugo s smetjo gibanja s severa Evrope proti jugu in iz največjili mest preko srednjih
do manjših mest Vdržavah Srednje in Vzhodne Evrope ta trend ni tako izrazit, ker so visoke stopnje urbanizacije najbolj izrazita značilnost urbanih sistemov. Vendar so v 80. letih velika ali funkcionalno dominantna mesta v regiji pokazala tendenco k umirjanju stopenj rasti. SrednjoeviTDpska mesta so v neki drugi fazi procesa urbanizacije. Večina mest v tej regiji seje soočila z urbano politiko, drugačno od tiste v razvitih ali urbaniziranih državah Zaliodne Evrope.
Urbana revitalizacija in gen tri fi kad j a
v zadnjih letih se urbane probleme nekaterih starejših, bolj industriali-ziranili držav Severne in Zahodne Evrope povezuje z nazadovanjem prebivalstva in delovnih mestvveč-jili urbanih območjih in še zlasti v mestnih jedrih. Posledice so bile poslabšanje infì'astrukture v mestnih jedilli, nezadostnost mestnega in primestnega stanovanjskega fonda in revščma kot kronični problem mestnili jeder. Če so v 70. in 80. letih mesta bila označena kot problematična območja, se danes pozornost posveča priložnostim, kijih mesta ponujajo za razvoj. Večina di"žav, ki so doživele propadanje mestnih jeder, so v svoje politike urbane rehabilitacije vgradile gospodarske uki-epe za revitalizacijo in programe za preoblikovanje bivalnih območij. Politike urbane reha^ büitacije se kontinuirano razvijajo od politike prenove mest iz 60. let (poudarek na tehničnem očiščenju "slumov", stanovanjski izgradnji v javnem sektorju, infrastrukturi) preko tubane rehabilitacije 70. let (premik k socialno podprtim projektom, ti-adicionalnim sektorjem gos-podai^stva in projektom urbane rehabilitacije za "gentrifikacijo" mest s ciljem povečanja atraktivnosti za investitorje in obiskovalce) do urbane regeneracije v 80. letih (predložitev velikega števila pobud za oživljanje tržnili mehanizmov, ki zadevajo zasebni sektor preko javno-zasebnih partnerstev pri razvoju storitveno naravnanega gospodarstra, privabljanju tujega kapitala in mestnega tirrizma) ter lubane renesanse 90. let (vseobsežni programi urbane re-
vllalizacije s posebnim poudarkom na mestnih jedrih), ki opredeljuje mesta kot mednarodna vozlišča in posledično pospešuje tekmovalnost med njimi.
Genti-ifìkacijo kot novo obliko bivalne segregacije povezujemo z politiko urbane revitalizacije, kivmar-sikatere mestu uporablja mestna jedra ali obrežja za stanovanjska, rekreacijska, kulturna ali nakupovalna središča. Razvoj projektov urbane revitalizacije je sledil nameri ohi"anitve zgodovinske in arhitek-tume dediščine v mestih. Gentii-fìkacija je orodje m'bane revitalizacije in stanovanjske regeneracije, namenjeno lastnim stanovalcem posameznili območij ter vdoru premožnejših ljudi in terciarnih dejavnosti.
V 80. letih Je bila gentiiflkacija kot proces na stanovanjskem trgu Zahodne Evrope torišče razprav in luz-iskav. Gentrifil^acija Je del razvoja urbane politike in splošnega gos-podai*skega prestrukturiranja in je povezana z reinvesUcijo sta\ÌDenega kapitala skozi prenovo v stanovanjskih območjih. Razlage procesa temeljijo na šii'okem spektiu pogledov, od kulturnih do gospodarskih (zlasti premikov v gospodarski podstati mest v smeri stroritvenih dejavnosti). Ley (1980) poudaija pomen sprememb v diiižbeni in prostorski razmestitvi delovnili mest, obliki mesta, v kateri laliko pride do gentrifikacije ter značilnosti gentri-fikatorjev. Smith (1979, 1986) meni, da so ključna vprašanja v razmerju med višino najemnin in vi'ednostjo lastnine (rentgap/wiluegap). Ham-nett (1991) je poskušal obe teoriji zdiaižiti, ker meni, da mora vse-obsežna teorija zdrLižiti pojasnila o tem, od kod prihajajo gentiifikatoiji, zakaj gentriflcirajo in kako se proizvajajo lastnine ter območja deležna gentiifikacije.
Vsemu navkljub obstaja jasna zveza med stanovanjsko politiko in razvojnimi stopnjami mest Zanimivi bi bili odgovori na vprašanja, kaj prevladuje v procesu, kaj v spremembah v povpraševanju gospodinjstev ali mestnih upravljalcev in kaj v njihovih politikah? Ali lahko identiflcl-ramo i^azlike v razmeiju višine na-
jemnin in vrednosti lastnin v sred-njeevixDpskih mestih? Na katere dejawike v obliki učinkov politik laliko pokažemo kot odločilne za pojav, jakost ali prostorslü vzorec razmerja med razlikami v vrednosti v srednjeevi'opskih mestih?
Srednja Evropa v prehodu k tržnemu gospodarstvu
Zaradi političnih in gospodarskih refoiTn po letu 1989 sta Srednja in Vzhodna Evi-opa predmet izrednega zanimanja mednarodne javnosti. "Di-žava" naj bi se umaknila tako iz proizvodnega kakor tudi iz porabniškega sektorja v vseh srednje- in vzhodnoevi-opskih državah. Reforme zalitevajo ekstenzivno privatizacijo podjetij, pa tudi zemljišč in stanovanj. Rastoča pluralnost v oblikah lastnine, fundamentalni zasuk v stiTikturah moči na vseh ravneh in prehod k ti-žnemu gospodarstvu bodo spremenili obstoječe stanje družbene enakosti ter peljale k različnosti v posameznili skupnostih in v družbi kot celoti. Enakopravnosti v bivalnih pogojih bo manj, skupni interesi bodo razpadli, družbena pestrost in konfliktnost interesov pa bo narasla. Vzorci zaposlitve bodo spremenjeni. Nastale ioodo nove diTižbene skupine. Družbena polarizacija bo neizogibno vplivala tudi na geografske vzorce. razvoj mest in urbanih območij. Sprememl^e, ki jili lahko pričakujemo v vzhodno- in srednjeevi-op-skih mestih, bodo mnogo bolj izrazite kot tiste, ki smo jih v poznih 70. in 80. letih opažali v zahodnoevropskih mestih, zlasti ko gre za diiižbeno polarizacijo in koncenti'a-cijo mestne revščine v mestnih jedrih.
Velika mesta v Srednji Evropi
Glavna mesta srednjeevropskih držav smo izbrali s predpostavko, da so spremembe In problemi urbanega razvoja najbolj opazni v največjih, prestolničnih mestih posameznih držav. Ta mesta igrajo pomembno vlogo v urbani hierarhiji in izpolnjujejo pomembne dejavnosti v

št. 23,24, 25/1993
sodobni dmžbi na splošno, še posebej pa v državah v prehodnem obdobju. Državna gospodarstva so odvisna od tekmovalnosti teh mest, od oblike njihovih povezav z drugimi mesti in od njihove dostopnosti do virov. To opažamo predvsem z načinom, kako preko svojega fizičnega okolja odražajo zgodovinske in kulturne izkušnje, pa tudi z načinom, kako razlagajo bodoče razvojne načrte.
Zaradi sprememb po letu 1989 so se ta mesta znašla v novi stopnji razvoja. Vprašanja, ki bodo bistveno vplivala na prihodnost srednjeevropskih mest, so naslednja:
-	Kako prehodno obdobje vpliva na mesta?
-	Kako se lahko mesta lotevajo problemov prehoda v ti-žno gospodarstvo?
-	Kateri so glavni problemi, povezani z privatizacijo stanovanj ter upravljanjem in planiranjem mest?
V	sedanji stopnji urbanega razvoja imata odločilno vlogo dva dejavnika, in sicer:
-	rastoči pomen 2:asebnega podjetništva,
-	spreminjanje sistema lastnine nad zemljišči/nepremičninami,
ki sta v ozki povezavi z uvajanjem tržnega gospodai'stva in pripadajočih privatizacijskih procesov. Spremenjena ne lx)sta samo pomen in mednarodna vloga mest, ampak tudi notranja struktura mest.
V	povezavi s prej omenjenim pa obstaja še en teoretični problem. Gre namreč za sprejeto sliko o mestu, tj. "image". Srednjeewopska "post-socialistična" mesta zato poskušajo ob povečanju lastnih gospodai-skili potencialov izboljšati tudi lasten status in moč. Mesta čedalje bolj tekmujejo med selx)j v smislu i-az-voja. Tekomovanje pa bo v prihodnosti postalo zadeva nacionalnega prestiža in potencialnih naložb. Postavlja se potreba po specializaciji, usmeijanju gospodarstva in povečanju privlačnosti. Pomembna naloga je krepitev mestnih jeder kot žarišč mestnih dejavnosti, ki spodbuja dve nalogi: krepitev trga poslovnih prostorov in povečanje zanimanje za druge poslovne prostore,
predvsem za kulturni turizem in trgovino.
Na največja mesta bistveno vplivajo tudi evi'opske integi-acije 90. let. Nova infrastaiktura (npr. telekomunikacijsko omrežje) ali kakovost okolja bosta nujna pogoja za uspešno tekmovanje v evropskem omrežju mest. Povečanje naložbvglavna mesta in naraščanje števila prebivalstva bo hkrati povečalo povpraševanje po stanovanjili, javnih uslugah in izboljšanju tehnične üifra-stmkture. Pri uresničevanju teh ciljev iDodo mesta prisiljena v razno-lilcostvgospodai"ski, sociabii in prostorski stmkturi, ob tem pa se bodo morala izogniti skrajnim oblikam segregacije, značilne za mnoga za-hodnoewopska mesta. Dolgoročno bo mestna uravnoteženost odvisna od načinov financiranja stanovanjske in mestne infrastrukture. V prevladujoči maki'oekonomski klimi mnogih srednjeevropskih mestili imajo olDlasti premalo pristojnosti (moči) in tudi financ za ii^vajanje širokega razpona pobud, nujnUi za oživljanje podjetništva ali odzivanja na zapMDslitvene poti'ebe, kai* pomeni, da bo uspeh odvisen od (predvsem) zasebnih naložb.
Razpoložljivost virov bo eno izmed pomembnejših problemov pri reševanju prihodnjih rehabilitacijskih procesov v evropskih mestih. Pomemben dejavnik je tudi stopnja dejavnosti posameznih vlad. Ta spremenljivka bo bistvena pri ugotavljanju odzivnosti mest do gospodarskih spreminjanj.
Urbanistično načrtovanje in stanovanjska izgradnja v srednjeevropskih mestih
Pomembno vlogo pri prilagajanju centi-alnogospodai"skega sistema srednjeevropskili mest v tekmovalni, ti'žni sistem bo imel stanovanjski sektor. Dolgoročni cilj refonn je razvoj bolj tržno usmerjenega stanovanjskega sistema, ki sovpada s tekočimi gospodarsldmi spremembami.
V preteklosti je di-žava igrala dominantno vlogo v fonnulaciji in implementaciji stanovanjske politike,
ugotavljanju potreb, načrtovanju in alokaciji fmančnili sredstev, pa tudi pri distribuciji. Vloga, ki jo je igi-ala država na področju urbanističnega načrtovanja, je büa enaka, zlasti pri pripravi in sprejemanju urbanističnih načrtov velikih mest in industrijskih območij. V tem ekstrem-nem obdobju so mere stanovanjskega gospodarstva uživale splošno politično podporo, kajti le-ta je bila splošna In univerzalna, nikakor pa ne selektivna in ciljna. Cilj je bil maksimizacija izgradnje.
Spremembe v lastništvu stanovanj in rastoča polarizacija v diiižbi lali-ko peljeta v transformacijo socialne in fizične stmkture mestnih jeder. Prestižnost novejšili stanovanjskih sosesk naglo upada, sočasno pa določeni predeli v mestnih jedrih doživljajo nasproten učinek, kot npr. v Budimpešti.
Stanovanjski sektorje odločilen de-ja^Tiik pri delovanju metropolitanskih območij, v:
-	odnosu stanovanjskega sektoija do gospodarskega razvoja mest,
-	družbenih vidikih razvoja stanovanjskega sektoija,
-	distribucijskih vprašanjih, zna-čilnili zs stanovanjsko politiko,
-	vlogi stanovanjske politike v dmžbeni segragaciji in kot element v urbani politiki.
Stanovanjska izgradnja kot politika urbanističnega planiranja
Stanovanjska izgradnja je pomembno politično vprašanje, ki vsebuje socialno, gospodarsko in urbanis-tično-planersko politiko, kar je značilno za vse upravne sisteme, načini izvajanja pa so podobni. Ker je v stanovanjski politiki poudarek na operativnih in administi"ativnih procesih, so metode pri\^tizacij različne, pač odvisno od virov, institucionalnih in administrativnih pogojev držav in ne le od stanovanjske politike vlad ali političnih stališč.
Politike urbanističnega planiranje se pogosto sprejemajo s procesi političnega odločanja, kije zelo odvisno od političnih pozicij vlad. Proces bi moral potekati preko poltičnih razgovorov različnih subjektov in v
povezavi z drugimi politikami. V tem kontekstu stanovanjska izgradnja ni žarišče samo stanovanjskih vprašanj, ampak tudi politike namenske rabe zemljišč, načrtovanja prometa in reorganizacije mestnih funkcij.
Proces privatizacije stanovanj
Pi'ocesi privatizacije v Srednji EVropi vsebujejo spremembe na področju lastništva in upravljanja stanovanjskega fonda. Izgradnja za trg je prav tako postala pomeml^en cilj stanovanjske politike, čeprav so poudarjene tudi najemne oblike. Nov sistem financiranja stanovanjske izgradnje je v i"azvoju. Našteta dejstva vplivajo na pogoje nove stanovanj-sjke izgradnje ter na posodabljanje in rehabilitacijo obstoječega stanovanjskega fonda. Koristna uporaba starejših stavb je nujna, kajti le-te so po navadi na boljših lokacijah.
V sedanjem, prehodnem obdobju poskušajo državne in lokalne oblasti bistveno zmanjšati svoj delež v stanovanjski ponudbi. V novih pogojUi oblasti posvečajo pozornost
-	razvoju trga stanovanj,
-	oskrbi z najemnimi stanovanji za revnejše družine,
-	postopnemu uvajanju subvencij in posojil za stanovanjsko izgi'ad-njo za posamezne skupine v manj razvitih območjih ali posameznih naseljih,
-	uvajanju sistema opazovanja (monitorini^, napovedovanja in programiranja stanovanjskih potreb.
Spremembe bodo vplivale na stanovanjsko politiko tako, da bo omogočena zasebna pobuda na stanovanjskem trgu, hkrati pa zmanjšana državna podpora izgradnji. Cena in dostopnost stavbnili zemljišč bo prav tako imela posledice za stanovanjske trge. Rast cen zemljišč, na katere vplivajo tudi planske odločitve. bo povzročila rast cen posameznih stanovanjskih enot, pa tudi rast cen obstoječih nepremičnin.
Ali te strategije označujejo začetek sprememb v socialni sestavi populacije in spremembo vrednosti zem-

št, 23,24, 25/1993
Ijišč v mestnih jedrih, bo odvisno predvsem od sestave mestnih odborov, tj. oblasti. Toda lokalne oblasti so izgubile večino svojih virov prihodkov - nakazil iz državnih ali mestnih podjetij ni več, kajti ta podjetja bodo ali pa so že privatizirana. Mesta bodo skoraj v celoti odvisna od davkov in v veliki meri od prihodkov iz prodaje ali oddaje javnUi zemljišč in stanovanj. V večini srednjeevropskih mest opažamo primanjkljaj zemljišč in zgradb za komercialno rabo. Pojav zasebnega sektorja v gospodai-stvu bo spremenil distribucijo dobička v družbi, kai*bo zopet postavilo zaliteve za razvoj nepremičnin, vendar ne nujno v sta-no\^njskem sektoiju. Tradicionalna, precej zgoščena stixiktura mest s pretežno bivalno-stanovanjsko strukturo, je predmet ti-ansforma-cije, ki jo bodo zamenjali administrativni uradi, pisarne podjetij in visoko razvita storitvena podjetja.
Da bi stanovanjska politika bila prožnejša, se razvijajo različne oblike organiziranosti ustanov za pospeševanje politik, ki z zasebnim sektorjem zagotavljajo učinkovitost, pa vendar ohranjajo javno korist.
Javna najemna stanovanja
Dejstvo je, da so skladi najemnih stanovanj v velikih srednjeevropskih mestih na zelo pomembni prelomnici, ki bo vplivala na prihodnji razvoj mestnih stanovanjskih politik. Sklad najemnih stanovanj se lahko brez težav zmanjša na raven pod 20 % vseh stanovanj v naslednjih letih, pač odvisno od normativov glede prodaje, najeimiin in lastninskili pravic stanovalcev (v Budimpešti na primer ti-enutno znaša 40-42 % vseh stanovanj). Zahteve sedanjih stanovalcevpo odkupu so bile in so še zmeraj znatne, predvsem zaradi nejasne priliodno-sti najemnega sektorja in ugodnih finančnili pogojev prodaje/odkupa (Hegeduš, 1991). Zaradi tega so bile pritegnjene v lastništvo tudi najnižje dohodkovne skupine. Mnogi se ne zavedajo stroškov vzdrževanja, popravil in prenove, tako da laliko pričakujemo obsežne selitve novili lastnikov iz mestnih jeder, zlasti tistih srednjeveškega izvora, ob so-
očanju s problemi urbane rehabilitacije. Verjetnost povečuje skorajda nikakrršna finančna podpora zasebnim investitorjem za prenovo in rehabilitacijo.
Poti'ebno Je odgovoriti še na naslednja vprašanja:
1.	Ali daje privatizacija boljše možnosti 2sa rehaÌDilitacijo ali ravno obr^atno?
2.	Kakšne bodo posledice na stanovanjske neenakosti med različnimi socialnimi skupinami?
3.	Ali so te spremembe nujne in ne-izl^ežne?
Stanovanjski trg in urbana rehabilitacija
v zadnjih štirih desetletjih opažamo počasno in postopno propadanje stanovanj v srednjeevropskih mestili. Razlogi so v politiki najemnin, birokratski in neučinkoviti organizaciji vzdrževanja, majhnih kapitalskih naložbah in lastninskih pra-vicali. V zadnjem desetletju je bilo v teh državah opravljeno manj popravil in rehabilitacij kot v kateri koli manj i"azviü regiji v Evropski skupnosti. Skr"atka, srednjeevropska mesta kažejo A^eprisotno propadanje stanovanj, infrastrukture in prometa. Rekonstixrkcija, rehabilitacija in pi-enova kot specifične dejavnosti niso bile načrtovane ali spremljane. Rezultat je poslabšanje obstoječega stanovanjskega fonda. Namen petletnih programov Je bil predvsem izgradnja novih stanovanj, nikakor pa ne rekonstrukcija in rehabilitacija obstoječega stanovanjskega fonda, zlasti v središčnih delih mest, tj. v mestnih jedrih (3). Razloge Je treba iskati v pomanjkanju ustreznih tehničnih pogojev za rekonstrukcijo in spet v pomanjkanju zakonskih ali fmančnih pobud zainteresiranim lastnikom.
Prav v teh mestih se da paradigmo r'ehabilitacije najbolje pojasniti. Rehabilitacija je glavna sestavina notranje urbane uravnoteženosti. Spremembaje nujna tudi v pristopu k programiranju kvantitativnih potreb, hkrati z večjim poudar'korn na potencialih rehabilitacije stanovanjskih, bivalnili območij.
Rehabilitacija proti gospodarskemu razvoju
Obseg možnili tujih naložb v srednjeevropska mesta je ogromen. Da bi jih dosegli, je nujno graditi politike urbanega razvoja na "marketinških" strategijah. Torej je potrebno središča mest načrtovati kot posebna območja z večjimi komercialnimi in stanovanjskimi najemninami, ob tem pa je potrebno povečati možnosti za izselitev in izboljšati relokacijsko pomoč. Tako bo omogočena renovacija in ti'ansfor-macija stavb za uporate večje dodane vi-ednosti. Pi-enova zgradb ne bo lahka, kajti če si tako stanovalci kakor tudi poslovni uporabniki ne bodo mogli privoščiti pobie cene dragocenih, središčno lociranih prostorov, bo potencialna možnost glavnih mest, da bi postala pomembna evropska "poslovna in turistična" središča, omejena. Večina stanovanj v glavnih mestih je bila v lasti di-žave, priliodnji urbani razvoj, pa je v ozki povezavi z njihovo izrabo.
Glavni problem rehabilitacije je, da mnogi udeleženci stanovanjskega sistema niso pripravljeni ali sposobni nuditi finančne pomoči najemnikom ali lastnikom. Mnogi izmed najemnikov prav tako niso zmožni plačati rehabilitacije tudi ob spremenjenih lastninskih odnosih. Najbrž bodo sledili raj^ličnim sti-a-tegijam, na primer oddajanje, prodaja ali spreminjanje namembnosti nepremičnine, kai* bo imelo za posledico porast rezidenčne mobilnosti in postopno rast vrednosti lastnine v mestnih jedrih. Proces privatizacije in pripadajoče previ-edn-otenje mestnih jeder srednjeevropskih mest. kakor opažamo v Budimpešti, spremlja (ICCR, 1993):
-	postopna sprememba namembnosti iz stanovanjske v poslovno,
-	naglo upadanje števila prebivalcev in spremembe (gentrifika-cija).
Rehabilitacija stanovanjskega okolja proti spremembi namembnosti v poslovno okolje lx) pomembna gos-podai'ska in socialna dilema med transformacijo urbane ekonomike in družbe srednjeevropskih mest.
Privatizacija in rehabilitacija - politična dilema
Privatizacija je proces z nemerljivlm učinkom na stanovanjsko gradnjo v mestnih jedrili in družin, ki tam prebivajo. Za razliko od mest v ZDA in od nekaterih zahodnoevropskih mest so mestna jedra Srednje Evrope ohi-anila visok status in mešan značaj glede sestave družbenili plasti (4). Zaradi dejstva, da boljši deli mest, kjer živijo premožnejši prebivalci, sestavljajo največji del vrednostne razlike (value gap) in da sedanje oblike privatizacije pomenijo darovanje te vrednostne razlike obstoječim stanovalcem, lahko brez težav napovemo posledice. 'l\icli ob najboljšem izidu, tj. če celotno vrednostno razliko uporabimo za rehabilitacijo oziroma je ne odtujimo stanovanjskemu sektorju, bodo samo družine vboljših delih mestnih Jeder lahko pričele z postopnimi rehabilitacijskimi procesi s pomočjo posojil iz vrednostne razlike. Družine z nižjimi dohodki bodo postopno izrinjene iz teh območij ker ne bodo mogle dohajati povečanili obremenitev, ki jili prinaša rehabilitacija. Toda, kdo so tisti, ki so nekoč najemali draga stanovanja in bi jih zdaj radi takoj odkupili? V čem in koliko se razlikujejo od populacije z nižjega dela družbene lestvice v različnih fazali procesa privatizacije glede na najpomembnejše socialne kazalce (Hegedus, 1991)?
Opazno je gibanje za prenos lastništva in upravljanja državnih najemnih stanovanj k lokalnim vladam. Rehabilitacija le-teh bo odvisna od odločitev lokalnih oblasti. Vzporedno bodo manjvredna območja izgubila vse možnosti za rehabilitacijo, kajti niti stanovalci niti lokalne oblasU ne bodo mogli financirati rehabilitacije, obenem pa od prodaje boljših stanovanj (zgradb) ne bo ostalo nič razpoložljivih virov. Možnost povečanja dohodkov od rente je za lokalne oblasti bila izgubljena s prodajo dražjih stanovanj. Skratka, sedanja oblika privatizacije vodi v polarizacijo in povečuje možnosti rehabilitacije v ob-močjili večje vrednosti, obenem pa popolnoma onemogoča isto v manj

št, 23,24,25/1993
vrednih. Da bi preprečile nadaljnje propadanje manj vrednega stanovanjskega fonda, bodo v prihodnosti morale lokalne oblasti intenzivno iskati dodatne vire v vrednejšem s povečanjem najemnin ali pa v povečanju privatizacijskih dajatev. Cene stanovanj bodo morale biti višje. Tako bodo lokalne oblasti lahko prišle do potrebnih sredstev iz davkov. Zajeta sredstva !x) potrebno distribuirati za različne cilje:
-	del zajetih sredstev usmeriti v manj vredna območja,
-	del zajetih sredstev plasirati vzdrževanje in popravila kolektivnih stanovanjskih enot,
del nameniti družinam, ki najemajo posojila za prenovo lastnili hiš.
Lokalne oblasti v postsocialističnih družbah so tradicionalno precej us-meijene v reševanje notranjih težav in se zaradi tega ne zavedajo povsem pomembnosti mest kot vozlišč mednarodnili interakcij. Le redke lokalne oblasti se zavedajo dejstva, da so v sodobnih drtižbali velika mesta pomeinbni dejavniki mednarodne skupnosti in da bodo igi-ala pomembno vlogo v evropskih inte-gracijskili procesili.
Politične in gospodarske spremembe so odprle vprašanje, kako laliko centralno oblast in lokalne interese hannonično povežemo, tako da bi lahko stare oblike mestnega upravljanja spremenili, ne da bi ogrozili vsakdanje delovanje mesL V novih okoliščinah je mehanizem urbanega razvoja temeljito spremenjen - proces odločanja je centraliziian, lastnini pa je vrnjena prava ti^žna vrednost. Partnei"stvo med posameznimi dejavniki na stanovanjskem trgu in planli'anju mestterkompromis med javnimi pK)segi in privatno iniciativo sta nujnost.
Zaključek
Predloženi scenarij ni neizbežen prihodnji rezultat prestrukturiranja \^hodnih gospodarstev in družbe. Je pa veijeten. Če ga želimo preprečiti in vpeljati socialno bolj odziven razvoj, so potrebni sistem pazljivega političnega spremljanja (monito-
ring, nadzor socialnega in prostorskega razvoja, obsežne javne naložbe v infrastrukturo, urbana rehabilitacija in skrb za kakovost javnih storitev. Toda navedeno 2sahteva povečanje javne porabe, ne le na račun zasebne porabe ampak tudi na račun zasebnih kapitalskih naložb in dobičkov. Na di^žavni ravni postavljata hude omejitve towstni sti"ategiji svetovni trg in moč na svetovni trg orientiranega kapitala. Dostopnost virov bo eno izmed glavnih vprašanj pri prihodnjih rehabilitacijskih procesih v srednjeevropskih mestili. Nujna bo pomoč izven meja mest. Strateška vizija in koherentnost urbane politike sta nujni za uspeh v rehabilitacijskih pobudali. Projekti urÌDane reviializacije morajo nujno črpati iz zasebnih virov in vsekakor vladnih programov.
Če želijo srednjeevi'opska mesta ostati konkurenčna tudi v novih razmerali, bodo morala postati de-javnejša. Prav tako bo morala država bolj podpirati razvojne strategije mest, tako da bodo le- ta lahko izkoristila svoje specifične možnosti. Prvi korak, ki gaje treba narediti, je zbrati analitične informacije o tem, kdo bo najbolj prizadet zaradi različnih predlogov reform. Ena najpomembnejših dejavnosti i.u*bane politike bo dajati informacije in znanje o zmožnostih urbanih politik, tj. kaj laliko in česa ne more doseči. Z učinkovitim spremljanjem dogajanj in spodbujanjem inovatitovnostl v politikah laliko mednarodne organizacije pomagajo izboljšati instrumente, pa tudi implementacijo stanovanjskih in urbanih politik. Toda za učinkovito izvajanje teh funkcij so potrebni ustrezni podatki, katere lahko zagotovijo le dodatne raziskave srednje- in vzhodnoevropskili mest, glede distribucije in vedenjskih vzorcev različnih družbenih, profesionalnih ali etničnih skupin. Učimo se lahko iz hipotez in teorij o stanovanjskem in urbanem razvoju na tujih izkušnjah, izkušnjah drugih mest v drugačnem kontekstu, vendar radikalne politične in gospodarske spremembe v Srednji Evropi ne bodo avtomatično peljale v "po-zaliodenje" teh mesL Glavna razlika je v njihovih sedanjih okoliščinah, čeprav opažamo splošni trend, da se mesta celega sveta med seboj po-
št. 23,24,25/1993
snemajo. Hipoteza, da so urbani razvoji zahodno-, srednje- ali vzhodnoevropskih mest različni zaradi pripadajočih političnih in gospodarskih ureditev, ne drži več (Blauw, 1992).
Ljubljana, Bratislava in Budimpešta so tipična srednjeevropska mesta s "skupno dediščino" v svojem urbanem razvoju - najprej so bila v avstro-ogrskem imperiju, pozneje pod dominacijo komimističnih režimov. danes pa sta Bratislava in Ljubljana glavni mesti dveh neod-visnih.držav - Slovenije in Slovaške, Budimpešta pa postaja mednarodno rnesto, prestolnica Srednje Evrope. Glavna srednjeevropska mesta bodo potrebna obsežne prenove, rehabilitacije in sprememb v uporabi lastnine, če želijo povrniti nekdanje vloge "osrednjili zgodovinskih, gospodarskih In turističnih destinacij" v regiji.
Kakšne priložnosti za rast in sprejemljiv razvoj imajo ta mesta, kako bi lahko "tekmovala" med seboj in z drugimi evropskimi mesti!
Inovativna stanovanjska in urbana politika in znanje iz Zaliodne E^vrope lahko prinesejo srednjeevropskim mestom uspeh.
Mag. NaiaŠa Miianovič, London School of Economics and Political Science, University of London
Pojasnilo:
Članek je povzetek besedäa. ki je bilo predstavljeno na intenzivnem poletnem tečcgu 'Urbani stanovanjski trgi in stanovanjska politika v Evropi" (Wassenaar, Nizozemska 5. - 11. 6. 1993) in v predelani obliki na kan-JerenciENHR "Stanovary ska politika v Cejitralni in Vzhodni Evropi v 90. letih" (Budimpešta, Madžarska. 7. -10. 9. 1993).
Prevedel: Ivan Stanič
Opombe
^ Besedilo je del raziskovalnega projekta za doktorsko tezo na Londonski šoli za ekonomijo in politične znanosti Univerze v Londonu, Anglija, ^ Geografska terminologija le težko dohaja naglo se spreminjajoče politične zemljevide. Srednjo in Vzhodno Evropo
tuk^ pojmujemo kot Poljsko, Madžarsko, Češko, Slovaško, dižave nekdanje Jugoslavije, Rumunljo, Bolgarijo in Albanijo, Srednjo EXropo pa kot Madžarsko, Češko, Slovaško, Poljsko in Slovenijo.
^ Nazadovanje števila prebivalcev v mestnih jedrili v 60. in 70. letlli ni posledica suburbanizaclje, ampak porasta umrljivosti starejšega dela populacije, razpada vzorca oddajanja delov stanovanj podnajemnikom in spreminjanja stanovanj v poslovne prostore. Gibanje za "prenovo" mest se je v mnogili srednjeevropskih mestili začelo s programi sanacije "slumov" in izgradnjo novih stanovanjskih zgradb na očiščenih parcelali v srcdiščili mest - v glavnem v javni lasti, n procesi so močno vplivali na spremembe v socialni sestavi prebivalstva, z "novimi" prebivalci je nastala "nova" socialna stmktvira v mestnih jedrih.
^ Boljše kategorije stanovanj so zasedaJi predstavniki višjili, nige pa predstavniki nižjih (starejši, predvsem upokojeni) socialniJi slojev. Ob tem se ne uslvaija huda segregacija znotraj mestnega jedra, kajti stanovanja različnih kategorij so pomešana med seboj znotraj istega bloka, pa tudi znotraj posameznili stavb (večja ulična površina, dobro opremljena bivališča za razliko od manjšiJi podstandardnih dvoriščnili stanovanj), kar je dejstvo, znano iz razvoja mest v Srednji Evropi. Nove stanovanjske soseske so naseljevali v glavnem priseljenci, dokler Je domače, mestno prebivalstvo ostalo v starejšili stavbah mestnega jedra. Na položaj v družbeni hicrarliiji ne vpliva le kakovost bivališča, ampak tiidi lokacija le-tega.
Viri
Berg, van den, L., idr.: Urban Europe: A study ofGiDwtln and Decline, Urban Europe, vol. 1, Pergamon Press. London 1982.
Blauw, W., idr.: Cities in tlieir Political and Economic Context. Netlierlands Journal of Housing and the Built Enviromnent, voL 7, no, 4. 1992.
Clark, E.: On Gaps in Gentrilication Tlic-ory, Hoiising Stxidies, vol. 7, no. 1. Drewctt, R. idr.: Revitallsaüon of European Cities: International Comparative Perspective, v: The Future of European Cities: The Role of Science and Technology, URBINNO Network Research Programme, Fast Prospective Dossier No. 4, Commission of tlie European Communities, Bruxelles 199 L French. R. A., in Hamilton, F. E. I. (ur.): Tlie Socialist City: Spatial Structure and Urban Policy, John Wiley & Sons, 1979.
Hamnett C.: The Blind men and the Elephant the explanation of gentrlflca-tion, v: Weesep, van J. ScMusterd. S. (ed.): Urbem Housing for tlie Better Off: Ge-niriücaüon in Eiarope, Stedlijke Netwer-ken, Utrecht 1991.
Hegcdus, J., Struyk, R. In Tosics, I.: Integrating State Rental Housing witli tlie Prirate Market: Designing Housing Allowances for Hungary, Urbfin Institute . Report 91-7, Tlie Urban Insljtute Press, Wasliington DC 1991. Ley. D.: Liberal ideology and the post-in-dustrial city, Annails of the Associations of American Geographers, no. 70. 1980. Milanovlch, N.: The Markeüsaüon of Housing in Eastern Europe: progress or regress, Department of geograpliy, London School of Economics and Political Science, University oflosndon, 1990. Milanovlch, N.: The Transformation of Eastern European Ciües: future trends and policy issues (neobjavljena mag. teza), Department of Geography and Planning Studies. London Scliool of Economics and Political Science, University of London, 1991.
Telgarsl^, J. P., in Struyk. R J. (ur.): Toward a Market- Oriented Housing Sector in Eastern Europe, Urban Institute Report 90-10, The Urban Institute Press, Washington DC 1990. Turner, B.. Hegedus, J., Tosics. I, (ur.): Tlie Reform of Housing In Eastern Europe and tlie Soviet Union, Routlcdgc, London & New York 1992.
Sillence, J,: Housing Policies in Eastern Europe and tlie Soviet Union, Routledge, London & New York 1990. Slmmie, J..lnDekleva, J. (ur.): Yugoslavia in Tumioil. Printer Publishers, London & New York 1991.
Szelenyi, I.: Developments in Socialist Economies, Government and Housing, Urban Affairs Armual Reviews, vol. 36, 1990.
Smitli, N.:TowardsaTheoryofGentrifìca-tion: a back to the city movement by capital, not people. Journal of the American Planning Association, no. 45, 1979. Smith, N,. in Williams, P.: Gentrißcaüon of the City, Allen and Unwin, London 1986.
SvefJlk, I. (ur,): Social Policy in Slovenia, Studies in the Social Policy of Eastern Evirope and the Soviet Union, Avebuiy, Aldershot 1992.
Verllć-Dekleva, B.: Challenges of Urban Development in Slovenia, Nctlierlands Journal of Housing and the Built Environment, vol. 7, no. 4, 1992. Tlie Role of Cities in Central Europe m tlie Process of Reconstruction, Končno poročilo avstrijskemxi ministrstvu za znanost in tehnologijo. Interdisciplinarni center za komparativne raziskave in sociološke znanosti (ICCR), Dunaj 1993.