Zakon
o gospodarjenju
s stanovanjskimi hišami
v družbeni lastnini
1 SPLOŠNE DOLOCBE
1. člen
Gospodarjenje s stanovanjskimi hiSami v druž-beni lastnini (v nadaljnjem besedilu: stanovanjske biše) obsegajo uporabo in vzdrževanje stanavanjskih. hiš, urejanje zemljišč, ki so potrebna ali namenje-na za redno uporabo stanovanjskih hiš, &krb za var-stvo stanovanjskega okolja ter razširjanje material-ne osnove stanovanjskega gospodarstva.
Gospodarjenje s stanovanjskimi hišami ni nov pojem v stanovanjski zakonodaji, saj ga je uvedla že stanovanjska reforma v letu 1965 s sprejeto re-solucijo o nadaljnjem razvoju sistema stanovanjske-ga gospodarstva in v okviru nje ustrezni zvezni za-koni. Na njih temelji naš sodoben sistem gospodar-jenja z družbenim najemnim stanovanjskim skla-dom, ld je v skladu z novo ustavo samoupravno or-ganiziran.
Gospodarjenje s stanovanjskiml hišami ne zaje-ma celotno stanovanjsko gospodarstvo, marveč le tisti njegov del, Id se nanaša na družbeno skrb za ohranltev obstoječega stanovanjskega sklada ter za njegovo smotrno vzdrževanje in obnavljanje. Področ-je graditve stanovanj, družbene pomoči v stanovanj-skem gospodarstvu, samoupravne organizacije samo-upravnega gospodarstva, distribucije stanovanj ter pravnega prometa s stanovanji urejajo drugi repub-Ilškl zakoni. Iz teh razlogov Je treba ob zakonu o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (odslej na kratko: zakon o gospodarjenju) upoštevati tudl druge predpise, ki so pomembnl tu-di za obravnavano področje stanovanjskega gospo-darstva.
Pojem gospodarjenja je nasproti dosedanjtm predpisom v zakonu o gospodarjenju razširjen in povsem jasno določen. Gospodarjeuje s stanovanjskl-ml hišami obsega:
—  uporabo stanovanjsklh hiš;
— vzdrževanje stanovanjskih hiš;
—  urejanje zemljišč, ki so potrebna 8H namenje-na za redno uporabo stanovanjskih hiš;
—  skrb za varstvo stanovanjskega okolja;
—  razširjanje materialne osnove stanovanjskega gospodarstva.
2. člen
S stanovanjskimi hišami gospodarijo v samo upravni stanovanjski skupnosti (v nadaljnjem bese-dilu: stanovanjska skupnost) v skladu z načeli, do-točenimd v tem zakonu in s predpisi občinsfcih skup-ščin, izdaninu na njegovi podlagi, stanovalci, last-niki in najemniki posameznih delov stanovanjskih hiš, organizacije združenega dela in druge družbene pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na stano-vanjih ter poslovnih prostorih v stanovanjsldh bi-šah.
Organizacije združenega dela za vzdiževanje sta-novanjskih hiš (v nadaljnjem besedllu org&nizaclje za TOdTževanje stanovanjskih hiš) iirajo pri gospo-dairjenju s stanovanjskimi bišami samo tiste pravi-ce ln obveznosti, ki jih določa pogodba, sklenjena s stanovanjsko skupnostjo oziroma s stanovalci, last-
10
rrfki ln mjemnim posameznih delov stanovanjskflj blš v družbeni lastnini, organizacijami združenega de-la ali drugimi družbenimi pravnimi osebami.
1.  Zakon natanko določa vse subjekte, kl gospo-darijo   s   stanovanjskimi  hišami,  stanovanji   ln  po-slovnimi   prostori   v   stanovan.jskih   hišah  v   okvlru samoupravne stanovanjske skupnosti v skladu z za> konom   o   samoupravni   stanovanjski   skupnostl.   Tl subjekti  so:   1. stanovalei  (ta  pojem je  natančneje opredeljen v 5. členu); 2. laslniki stanovanj kot po-sameznih delov stanovanjske hiše; 3. lastniki poslov-nih  prostorov  kot   posameznih   delov  stanovanjske hiše; 4. najemniki poslovnih prostorov kot posamez-nih  delov  stanovanjske  hiše;  5.  temeljne in  druge organizacije združenega dela in druge družbene prav-ne osebe, ki  imajo  pravico  uporabe na stanovanj-sklh  in  poslovnih  prostorih  v   slanovanjskih  hišah. Omenjeni subjekti gospodarijo v stanovanjskimi hl-šami, stanovanji In poslovnimi prostori v stanovanj-sklh hišah v skladu z načeli, določenimi v tem za-konu in s predpisi občinsldh skupščin, izdanlmi a* njegovi podlagi.
Po obrazloženem zakotri o gospodarjenju kom-pleksno obravnava vse dejavnike, ki sodelujejo pri gospodarjenju s stanovanjskimi hišami, stanovanji in poslovnimi prostori, opredeljuje njihove pravlce in dolžnosti ter ureja njihova medsebojna raaanerj*. Pri tem zakon o gospodarjenju ne posega v tlsta temeljna razmerja, ki so jih ustanovitelji stanovanj-ske skupnosti v občini že določili s samoupravnlm sporazumom o ustanovitvi samoupravne stanovanj-ske skupnosti. V skladu s citiranim zakonom ima torej osrednjo skrb za gospodarjenje s slanovanj-sklmi hišami samoupravna stanovanjska skupnost v občini, katere ustanovlteljl so med drugimi tudl stanovalci. Tako v tej samoupravni interesnl skup-nosti vsi omenjeni subjekti urejajo razmerja v zvezi z gospodarjenjem s stanovanjskimi hišami med seboj, pa tudi s stanovanjsko skupnostjo oziroma ta z njinti. S tem zakon o gospodarjenju zagotavlja naj-širši samoupravni vpliv vseh prizadetih pri gospodar. jenju s stanovanjskimi hišami ter tudi prek samo-upravnega sistema gospodarjenja eliininira moreblt-ni prevladujoči ali monopolistiOni položaj katerega koli subjekta.
Zakori o gospodarjenju v skladu z ustavnimi pooblastili ureja samo temeljna načela, po katerlta naj občinske skupščine, stanovanjske skupnostl, kra-jevne skupnostl oziroma drugl dejavniki — vsak v okviru svoje pristo.jnostl — urejajo vprašanja go-spodarjenja s stanovanjskimi hišami s svojlmi splo*-nimi akti.
2.  V krog subjektov, Id jim zakon priznava pra-vice in dolžnosti v zvezi z gospodarjenjem s stano-vanjskimi hišami, so vštete tudi organizaeije združe-nega dela za vzdrževanje stanovanjskih hiš. Vendar te organizacije združenega dela nimajo več vseh pra-vic, kot so jlh imela prejšnja stanovanjska podjet-ja in druge organizacije za gospodarjenje s stano-vanjsklmi hišami. Zakon jim namreč ne priznava več pravic neposrednega odločanja v zadevah upravlja-nja in gospodarjenja s  stanovaiijsklmi hišami,  saj so  te  zadeve  prenešene  na  stanovanjsko  skupnost in na stanovalce. Njihove pravice  zdaj  temelje  na pogodbenih osnovah ter imajo samo tiste pravlce in obveznosti, ki jih določa pogodba sklenjena s sta-novanjsko skupnostjo all s katerlm od drugih sub-jektov,  navedenlh v prejšnji točkl.  Iz tega izhaja, da  nove  organizacije za vzdrževanje  stanovanjsklh biš  (spremenjeno  je   tudi   njihovo   polmenovanje) opravljajo le strokovne naloge na področju gospo-darjenja   s   stanovanjskimi   hišami   ln   le  v  takem obsegu kot to izhaja iz sklenjenlh pogodb. Nova kon-cepcija je brez dvoma v prld utrjevanju samouprav nlh pravic zlasti stanovalcev, kl prevzemajo odloča-
nje v zadevah gospodarjenja na področju tekofega vzdrževanja skupnih delov tn naprav itanovanjske bišt nazaj v svoje roke (o tem flej tudi pojasnU« k 39. do 41. členu).
S. Clen
Stanovanjsko hiSo, fci jo je organlaaoija tdruie-nega dela ali druga družbena pravna oseba zgradi-la ali kako drugače pridobila po ustanovitvi stano-vanjske skupnosti, vlozi v sklad stanovanjsfcih hl* »tanovanjske skupnostl.
Ce ni v pogodbi s stanovanjsko skupnostjo dru gade določeno, z vložitvijo stanovanjske biLe v sklad •tanovanjskih hiš stanovanjske skupnostl vlagatelj ne izgubi pravice oddajati stanovanja v tej stano-vanjski hiši.
1.  Eno izmed pomembnlti načel stanovanjske re-forme, Izvedene na podlagi resolucije o nadaljnjem razvoju sistema stanovanjskega gospodarstva (Urad-ni list SFRJ, št. 21/65) in temeljnega zakona o go-spodarskem poslovanju (gospodarjenju) s stanovanj-skimi hišami v družbeni lastnini (Uradni list SFRJ, št, 35/65), je  načelo,  da  se zaradi  smotrnejšega ln bolj strokovnega gospodarjenja obvezno vlagajo sta-novanjske  hiše  v  družbeni   lastnini  v  sklad  stano-vanjskih hiš organizacije za gospodarjenje s stano-vanjsklmi  hišami  (stanovanjskega  podjetja)  s tcm, du  pravica  uporabe  ostane  še  vnaprej  vlagateljem stanovanjskih hiš. Ta rešitev je v praktičnem izva-janju  vnesla večjo strokovnost in  organlzlranost v gospodarjenju  s  stanovanjskimi   hiSami  v  druSbenl lastnini,   čeprav   zaradi   prepočasnega   uveljavljanja eknnomskih odnosov v stanovanjskem gospodarstvti ob   sočasni   pospešeni   inflaciji   na  področjn   V7.drze-vanja stanovanjskih hiš še ni daJa večjega retulte' U.                                                                               '
Razlogl za racionalnejše In uspešnejše gospodar-Jenje s stanovanjskimi hišami ostajajo v polni meri še vnaprej. Zato tudi zakon o gospodarjenju dolo-ča obveznost organizacij združenega dela in drugih druibeno pravnlh oseb, kl so zgradile ali kako dru-gače pridobile (npr. / nukupom) stanovanjsko hl-šo po ustanovitvi stanovanjske skupnosti, da tako stanovanjsko hišo vlože v sklad stanovanjskih hiš stanovanjske skupnosti. Glede na določbe prvega od.stavka 4. člena zakona o gospodarjenju se ta obveznost ne nanaia samo ns stanovanjske hlSe. temveč tudl na stanovanja in na poslovne prosto-re v stanovanjski hiši v družbenl lastninl.
2.  Organizaclja združenega dela ali  druga driiž-bena pravna oseba vloži stanovanjsko hlšo v sklad •tanovanjskih   hiš   stanovanjske   skupnostl   na   po-dlagi   pogodbe,   ki  jo   sklene  s   stanovanjsko   skup-nostjo. V pogodbi se določijo  medsebojna  razmer-Ja   med   pogodbenima   strankama   v   skladu   z   do-ločbami   26.   člena   zakona   o   gospodarjenju   in   sa-moupravnega   sporazuma   o   ustanovitvl   stanovanj* •ke skupnosti v občini.
Tudi v zakonu o gospodarjenju Je ohranjeno načelo. da z vložltvijo stanovanjske htSe v sklad stanovanjske skupnosti vlagatelj ne lzgubi pravi-ce oddajati stanovanja v tej stanovanjskl hišl. Ven-dar se vlagatel.1 lahko v tej svoji pravlci odreče in s pogodbo prepust] tu pravlco stanovanjski tkupnosti. Tako je s sprejetiml samoupravnlmi spo* razumnl o ustanovitvi samounravne stanovanjske skupnostl večina slovenskih občln prenesla pravi-co oddajanja stanovanj v druibenl lastninl, s k»-terimi upravlja ob6lna (t. I. »občlnska stahova-nja«) na stanovanjske skupnosti t Izjetno stano-vanj, ki so jlh zgradile ozlroma na drug zako-niti načln pridobile za svoje delavce (občlnskf aparat). ,     Z  vložitvijo   stanovanjske   h!Se   ˇ   iklad   itano-
vanjske skupnostl  se tudi ne prenese pravlca upo-nbe vlagatelja na stanovanjsko skupnost.
Glede prenosa sklada stanovanjskih hlš stano-vanjskih podjetij na stanovanjske »kupnouli glcj pojasnilo k 25. členu tega zakona.
4. 61ea
Doloflbe tega zakona, ki %e nanaSajo ne stano-vanjske hiše, veljajo tudi za stanovanja in z« po-slovne prostore v stanovanjski hiSi.
Ce nl s tem zakonom ali s pogodbo skienje-no med stanovanjsko skupnostjo in lastnilti oziro-ma UnetnUd pravice uporabe na stanovanjski hi-ši drugaie doloCeno, se določbe tega aakona ne upo-rabljajo za stanovanjske hiše, v katerih so vsa sta* novanja lastnina občanov ali civilnih pravruh oseb, in ne za stanovanjske hiše in »tanovanja v druž« beni lastnini, ki se uporabljajo za službene potrebe.
1.  V tem odstavku se določa enoten pravni re-žlm gospodarjenja tako za stanovanjske hiSe v druž-beni   lastnini   kot   tudi   za   stanovanja   in   poslovne prostore  v   njih,   ne  glede   na   lastniStvo  posamea-nlh stanovanj oziroma poslovnih prostorov.
2.  Zakon  postavlja  pravilo, da se določbe  tegt zakona uporabljajo za stanovanjske hlše, v katerih so   vsa   stanovanja   lastnlna   občanov   all   civilnih pravnlh oseb, in ne za stanovanjske hiSe In stano* vanja v družbenl lastnlni, kl se uporabljajo za slui-bene potrebe.  Izjema od  tega pravila  velja  santo, č« sam zakon o gospodarjenju ne določa drugaie, all če nj drugače določeno v pogodbi, kl jo sklene-Jo stanovanjska skupnost tn lastnlki oziroma lmet-nlld pravice uporabe. tzjema, kl jo sam zakon do> loča,   je   vsebovana   v   tretjem   odstavku   42.   člena tega   zakona   in   se   nanaša   na   obveznost   mlnimal-nlh   tehničnih   In   drugih   normativov   za   vzdrieva* nje  stanovanjske  hiše,  v  kateri  so  vsa  stanovanja lastnina občanov ali civllnih pravnlh oseb.
V načelu je takšno pravno uredltev vseboval ie 9. člen temeljnega zakona o gospodarskem poslo-vanju (gospodarjenju) s stanovanjsklmi hlSaml t družbeni lastnini s to razliko, da ni predvideval nobenlh Izjem. Sedanja ureditev je torej bolj prož-na, saj dopušča tudl drugačno ureditev na pogod-benl osnovi prizadetih.
Menimo, da se pogodbene stranke lahko dogo-vorijo tudi o tem, da se določbe zakona o gospo-darjenju ne uporabljajo za vse zadeve, temveč le za posamezne konkretne zadeve.
Kar zadeva stanovanjske hiSe in stanovanja v družbenl lastninl, kl se uporabljajo »za službene potrebe« prlpotninjamo, da je ta termimis povzet iz cit. temeljnega zakona. Po zakonu o stanovanj-skih razmerjih gre za stanovanja, namenjena ose-bam. kl opravljajo službeno dolSnost all funkcl-jo, zvezano s stavbo, v kateri Je stanovanje (18. Clen).
Ce ne prlde do omenjene pogodbene uredltre glede odnosov v zvezi z gospodarjenjem s stano-vanjsko hlSo. v kateri so vsa stanovanja laitnl-na občanov ali civllnih pravnih oseb, in ta stano-vanja tudi uporabljajo njlhovi lastniki, potem se tl odnos! reguHrajo v skladu z zakonom o last-nini na delih igradb bodisi s »sploSnlmi pogojl« ozlroma, če fi niso določeni, s pogodbo o medse-bojnih razmerjih lastnikov posameznlh delov stano-vanjske hiSe.
5. ilen
Za stanovalce se Stejejo po tem zakonu imetni-lcl stanovanjske pravice in drugi uporabniki stano-vanja po prvem odstavku 5. 61ena zakona o stano* vanjskih razmerjih (Uradni llst SES, št. 18/74).
Določbe 5. člena zakona *o lnterpretativne nara-
ve. Pojem »stanovalec«, kl ga. zakon aporablja, bl bO brez te norme v praksi sporen, saj Je pravnl status stanovalcev lahko zelo različen.
Zakon določa, da se za stanovalce štejejo bnet-nlkl stanovanjske pravice in drugi uporabniki sta-novanja po prvem odstavku 5. člena zakona o sta-novanjskih razmerjib (Uradni list SRS, št. 18/74). Po teh določbab pa se štejejo za uporabnlke sts* novanja:
1. imetnik stanovanjske pravice;
2.   naslednje  osebe,  ki  z  imetnikom  stanovanj-•ke pravice stalno stanujejo:
— zakonec, otroci in posvojenci lmetnika stano-vanjske pravice; starši imetnika stanovanjske pravi ce in starši njegovega zakonca;
—  osebe, ki jih je imetnik stanovanjske pravtce dolžan vzdrževati po zakonu in
3.   osebe,  ki  najmanj  dve  teti  žlvljo  z  imetnl-kom stanovanjske pravice v ekonomski skupnosti.
Zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hiša-ml torej v sferi gospodarjenja' s stanovanjskimi hi-šaml v družbeni lastnini ne prlznava za stanovalce osebe, kl imajo sicer status stanovalca po določ-bah drugega odstavka 5. člena zakona o stanovanj-skih razmerjih. Torej se za stanovalce po zakonu o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami ne šteje-jo: 1. osebe, ki stalno stanujejo z imetnikom sta-novanjske pravice, pa niso uporabniki stanovanja; 2. podstanovalci in člani njihovega družinskega go-spodinjstva, kj z njimi stanujejo. Status najemnl-kov poslovnih prostorov v stanovanjski liiši kot sta-novalcev ureja zakon o gospodarjenju posebej v 6. ln 9. členu in v drugih svojih določbab ter Jim prl-znava svojstvo stanovalcev.
Po dosedanji ureditvl so se za stanovalce Stell samo imetniki stanovanjske pravice (10. člen te-meljnega zakona o gospodarskem noslovanju — go-spodarjenju) s stanovanjskimi hlšami v družbenl lastnini, Uradnl list SPRJ, št. 35/65, in po 1. čle-nu zakona o pravicah ln dolžnostih stanovalcev pri upravljanju stanovanjskib hiš, Uradni list SRS, št. 36/65).
Glede na novo samoupravno organiziranje sta-novanjskega gospodarstva v smislu ustave in zako-na o samoupravni stanovanjski skupnosti, se je krog stanovaleev, kl jim zakon o gospodarjenju s stano-vanjskimi hišami priznava samouptavne pravlce in dolžnosti, znatno razširil.
Ceprav so torej te določbc zakona interpretlvne. imajo kot je pojasnjeno velik pomen za samouprav-no gospodarjenje s stanovanjskimi hlšami v družbe-ni lastnlnl.
6. čleu
Lastnik posameznega dela stanovanjske hiše ima glede gospodarjenja tiste pravice, ki jih ima po za-konu imetnik stanovanjske pravice oziroma najem-ntk, ne glede na to, ali v tem posameznem delu sta-nuje ali ne oziroma ne glede na to, ali uporablja ta posamezni del za svojo poslovno dejavnost ali ne.
Določbe prejšnjega odstavka tega člena ne po-segajo glede gospodarjenja s stanovanjsko hišo v pravioe tistega, ki uporablja ta posamezni del kot stanovalec ali kot najemnik.
1. Lastnik stanovanja kot posameznega dela stano-vanjske hiše ima glede gospodarjenja tiste pravice, kl jih ima po tem ali drugem zakonu imetnlk sta-novanjske pravice; enako pravilo velja za lastnika poslovnega prostora kot posameznega dela stano-vsnjske hiše. Te pravice ima lastnik tudi če v svo-jem posameznem deln ne stanuje, oziroma, če ga ne uporablja za svojo poslovno dejavnost.
Prl tem je treba pod pojmom »praviee« razu-metl s tem zakonom in z druglm  zakonom zago-
tovljene samoupravne pravlce, ne pa pravtc, kj so oblikuvane pogodbeno. Te su lahkn različne za oba subjekta. Tudi pri tem ne more biii dvoma, da so samoupravne pravice neločljivo povezane * samoupravnimi dolžnostmi.
2. Čeprav zakon o gospodarjenju priznava last-nlku posameznega dela stanovanjske hiše sarao-upravne pravice, pa s tem ne posega v samouprav-ne pravice lmetnika stanovanjske pravice oziroma najemnika, Id posamezne dele stanovanjske hiše de-jansko uporablja. Pravice lastnika niso glede gospo-darjenja za te osebe izključujoče. Zato se za isto stanovanje oziroma isti poslovni prostor kot po-samezen dei stanovanjske hiše v sistemu samo-upravnega gospodarjenja pojavljata dya subjekta: lastnik in imetnik stanovanjske pravice oziroma lastnik in najemnik. Vsak polnoveljavno uveljavlja-ta svoje z zakonom določene pravice in dolžnosti. Tako npr. vsi ti oblikujejo zbor stanovalcev (dru-gl odstavek 9. člena).
7. člen
Za stanovanjske hiše, ki jih uporablja Jugoslo-vanska ljudska armada za svoje potrebe, se upo rabljajo dolofibe tega zakona, če ni v zveznem pTedpisu drugače določeno.
Potrebe Jugoslovanske ljudske armade terjajo tudi specifično obravnavo njenega stanovanjskega sklada. Določbe zakona o gospodarjenju se upo-rabljajo samo, če ni v zveznem predpisu drugače določeno. Mislimo, da glede samoupravnih pravlc in dolžnosti stanovalcev oziroma JLA kot imetni-ka stanovanjske pravice uporabe na stanovanjih kot posameznih delih stanovanjske hiše veljajo do-ločbe zakona o gospodarjenju, kolikor zadevajo hlšno samoupravo, plačevanj«; Jibratovalnih stro-škov, stroškov komunalnih storitev indlvidualne po-trošnje In prispevkov.
II. PRAVICE IN DOL2NOSTI STANOVALCEV IN NJIHOVIH SAMOUPRAVNIH ORGANOV
8. člen
Stanovalci uresni6ujejo pravice in dolžnosti prt upravljanju in gospodarjenju s starjovanjsko hišo neposredno in po hišnem svetu. ki ga sami volijo in je njim odgovoren za svoje delo.
V okvlru samoupravne stanovanjske skupnostl, ki ima po zakonu o samoupravni stanovanjski skup-nosti nalogo, da v njej delovni l.iudje v združenem delu in občani, upoštevajoč načeJa vzajemnosti in solidarnosti, organizirano uresničujejo svoje osebne in skupne potrebe in interese pri graditvi. uporabi in gospodarjenju s stanovanji, imajo stanovaki pri upravljanju in gospodarjenju s stanovanjsko hišo, v kateri stanujejo po določbah zakona o gospodarje-nju posebne pravice in dolžnosti. Te pravice in dolžnosti stanovalci uresničujejo neposredno na zbo-ru stanovalcev in posredno po hišnem svetu kot svojem samoupravnem organu, ki ga sami volijo in odpokličejo In kl je njim odgovoren za svoje delo.
Zakon o gospodarjenju je obdržal zbor sta-novalcev ln hišni svet kot samoupravne organe sta-novalcev v stanovanjsMh hišah. Ceprav zakon nl uvedel organizacijskih sprememb na področju up-ravljanja in gospodarjenja s posamezno stanovanj-sko hišo v družbeni lastnini, so pa vsebinske spre-membe, ki jih zakon vnaša korenite. Še posebej so tc spreraembe opazne, če upoštevamo še druge zakone, kl urejajo stanovanjsko področje, med nji-mi je vsekakor najbolj pomemben zakon o samo-upravni stanovanjski skupnosti. Samoupravna sta-novanjska   skupnost   ima   med   dragim   nalogo,   da
trpravlja s stanovanJJ v dnižbenl lastnlni. T te)» moupravni interesni skupnosti sodelujejo stanoval-ci po svojih delegatih pri upravljanju In gospo-darjenju s stanovanjskimi hišami kot tudi pri raz-reševanju drugih kompleksnih vprašanj, ki so po-membna za celoten stanovanjski sklad v družbeni lastnini v občini. Torej je samoupravna stanovanj-ska skupnost osredn.je mesto, v katerem se stano-valci samoupravno doicoviirja.io in sporazumeva-jo o omenjenih vprašanjih. Hišna samouprava ta-ko postaja samoupravna celica širše zasnovane sta-novanjske skupnosti, ki ji zakon o gospodarjenju priznava posebne pravice in nalaga posebne dolž-nosti v zvezi z upravljanjem in gospodarjenjem 8 stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini.
Stanovalci pa sodelujejo prl razreševanja sta-novanjske problematike. ki vkljnčuje tudi gospo-darjenje s stanovanji tudi \ zborih stanovalcev krajevne slcupnosti. kot do določajo 22., 23. in 24. člen tega zakona.
Zakon o gospodarjenju ureja samo temeljna načela o zborih stanovalcev in hišnih svetih. Za pravilno delovanje novega sistema pri samouprav-nem gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini mora občinska skupščina spreje-ti "predpise, s katerimi bo natančneje urejena orga-nizacija in delo zborov stanovalcev in hišnih svetov, in predpise. na katere izrecno opozarja zakon o gospodarjenju v 17., 38., in 42. členu.
Na organizacijo in delo zborov stanovalcev In hišnih svetov bodo vplivali tudi splošnj aktl sta-novanjske skupnosti. za katere je le-ta pooblaščena po zakonu o gospodarjenju in po zakonu o satno-upravni stanovanjski skupnosti oziroma po samo-upravnem sporazumu o ustanovitvi samoupravne stanovanjske skupnosti.
i
9. člen
Najvlšji samoupravni organ stanovalcev v sta-novanjski hiši je zbor stanovalcev.
Zbor stanovalcev sestavljajo vsi stanovalci ter lastniki, uporabniki in najemniki posameznih de-lov stanovanjske hiše.
1.   Zbor   stanovalcev   stanovanjske   hiše   ostaja še    naprej   najviš.jl   samoupravni    organ    stanoval-cev v  stanovanjski   hiši,  vendar  je  njegov  položaj gtede pravic in dolžnosti znatno večji, razširjen pa je tudi po obsegu subjektov, ki ga sestavljajo (dru-gi odstavek tega člena).                                             ,
2.   Medtem,  ko  so  po   prejšnji  pravni  ureditvi sestavljali   zbor   stanovalcev   stanovanjske   hiše   sa-tno imetniki stanovanjske pravice, določa ta zakon, da   zbor   stanovalcev   sestavljajo   poleg   stanovalcev <K'ej  pojasnilo  k  5.  členu   tega  zakona)   tudi  last-niki stanovanja kot posameznega dela stanovanjske hiše (t. i. etažni lastniki) in to ne glede na to, če v stanovanjski hiši sami tudi ne stanujejo, lastnjki ter  organizacije  združenega  dela,  družbenopolitične skupnosti ali druge družbene pravne osebe, ki ima-jo pravico uporabe na poslovnem prostoru kot po-sameznem   delu   stanovanjske   hiše   ter   vsi   najem-niki   takih   prostorov.  S  povečanjem   subjektov,   ki sestavljajo zbor staiiovalcw se je znatno okrepilo sa-moupravljanje v stanovanjsklh hlšab.
Tistim, ki sestavljajo zbor stanovalcev ni tno-goče odvzeti njihovih pravic z nobenim predpisom. Z načelno normo, ki ureja sestav zbora stanoval-cev, seveda niso v celoti razrešena vsa vprašanja. ki so za praktično delo stanovalcev nujno potreb-na. Zato mora občinska skupščina s svojim odlo-kom to načelno določbo tudi konkretizirati, zlasti glede zastopstva organizacij združenega dela in dru-gih družbeno pravnih oseb, kot uporabnikov ali na-
Jemnlkov   poslovnlh   prostorov   t   stanoTtmJski   M-ši, v zboru stanovalcev.
Seje zbora stanovatcev vodl stanovalec, kl ga stanovalci določijo na sami seji. Izjemoma ima zbor stanovalcev svojega stalnega predsednika zbo-ra stanovalcev v primerib, ko v stanovanjski htši, ki ima manj kot pet stanovalcev, opravlja naloge hišnega sveta zbor stanovalcev (glej drugi odsta-vek 11. člena tega zakona).
10. člen
Zbor stanovalcev:
1. voli in odpokliče hišni svet in posamezne nje-gove člane, v primerih iz drugega odstavka 11. čle-na tega zakona pa predsednika zbora stanovalcev;
2. voli delegate stanovalcev v zbore stanoval-cev krajevne skupnosti;
3.  sprejema pravila o izvrševanju hišnega reda;
4.   določa letai  program  za tekoče  vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in let-ni   predradun   stroškov   obratovanja   stanovanjske hiše;
5.   sprejema  finančni   načrt  in  2aključni   račun dohodkov in izdatkov za tekoče vzdrževanje skup-nih  delov  in naprav  v  stanovanjskl  hiši  ter  stro-škov obratovanja stanovanjske hiše;
6.    obravnava,   poročilo   o   poslovanju   hiSnega sveta in stanovanjske skupnosti;
7.   dolofia   o   tem,   da   se   odda   tekoče   vzdrže-vanje  skupnih  delov  in  naprav  v stanovanjski hi-ši  in   njeno  obratovanje   organizacziji  za vzdrževa-nje stanovanjskih hiš;
8.  sprejema na delo delavce za opravijanje dei pri   obratovanju   stanovanjske  hiše   (hišnik,   kurjafi in podobno)   ter jim  oddaja stanovanja, namenje-na za te osebe;
9.   odloča   o   drugih   vprašanjih  v  zvezi   s  sta-novanjsko hišo, ki mu jih predloži hišni svet, zbor stan<y»aleev   kraj'evne   skupnosti   ali   stanovan.jslca skupnost.
Zbor stanovalcev stanovanjske hiše kot naj-višji samoupravni organ stanovalcev opravlja vo-lilne, normativne, programske in druge zadeve, Id ,jih   zakon   o   gospodarjenju   priznava   stanovalcem.
Najporaembnejša naloga zbora stanovalcev je njegova pravica, da voli in odpokliče hlšni svet in posamezne njegove člane, ter da voli in odpo-kliče predsednika zbora stanovalcev stanovanj-ske hiše, če ni zakonitih pogojev za tistanovitev hišnega sveta. S tem vzpostavlja zbor stanovalcev svoj stalen izvršilni samoupravni organ, ki bo v sklada z zakonom tekoče uresničeval sklepe In druge odločitve zbora stanovalcev slanovanjske hiše na področju gospodarjenja s stanovanjskiml hišami. Prav tako pomembna je pravica zbora stanovaleev, da vol! in da odpokliče delegate sta-novalcev v zbor stanovalcev krajevne skupnostl v skladu s statutom krajevne skupnosti. Ker zbor stanovalcev krajevne skupnosti voli in odpokllče delegate stanovalcev v stanovanjski skupnosti, so tako stanovalci preko svojih delegatov neposred-no zastopani v samoupravnih organih stanovanjske skupnosti.
Kar zadeva normativne pravice zbora stano-valcev slanovanjske hiše je ta v 10. členu sicer omejena le na pravico sprejemanja pravil o iz-vrševanju hišnega reda, ki ga za svoje območje predpiše z odlokom občinska skupščina po 38. čle-nu zakona o gospodarjenju. Ne glede na to bo zbor stanovalcev stanovanjske hiše uresničeval to funkcijo tudi v tistih primerih, ko bo na podlagl zakona ali drugega predpisa za to pooblaščen.
Stanovalci načrtujejo tekoče vzdrževanje skup-nlh  delov  in   naprav v  stanovanjski  hiši  ter stro-
Ske obratovanja s svojlml programsldnii in flromt-nimi dokamenti. Zbor stanovalcev določa na pred-log hišnega sveta letni program za tekoče vzdrže-vanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in letni predračun stroškov obratovanja stanovanj-ske hiše kot tudj finančni načrt in zaključni račun dohodkov in izdatkov za tekoče vzdrževanje skup nlh delov in naprav v stanovanjski hiši ter stro-škov obratovanja stanovanjske hiše.
Zbor stanovalcev obravnava poročilo o posto vanju hišnega sveta ter sprejema ustrezne odločit-ve v zvezi s tem poročilom. Zbor obravnava tudi poročilo stanovanjske skupnosti ter daje nanj svo-je pripombe, predloge in zahteve.
Zboru stanovalcev gre pravica. da odločl o pre-nosu poslov tekočega vzdrževanja skupnib delov in naprav v stanovanjskl hiši in njenega obratovanja na organizacijo za vzdrževanje stanovanjskih hiš ter da odloči o sprejemu na delo delavcev za oprav-Ijanje del pii obratovanju stanovsnjske hiše. Pose bej je pomembna njegova stanodajalska pravica, že ustanovljena po drugem edstavku 41. člena za-kona o stanovanjskih razmerjih, za stanovanja, na-menjena za hišnika, kurjača ali podobno (drugi od stavek 16. člena tega zakona).
Zbor stanovalcev stanovanjske hiše odloča končno tudi o vseh drugih vprašanjlh v zvezl s stanovanjsko hišo. ki mu jih predloži hlšni svet, zbor stanovalcev krajevne skupnosti all stanovanj ska skupnost. Tu je treba razumeti, da gre za takšno vrsto vprašanj, o katerih je potrebna odlo-čitev stanovalcev, ker zadevajo ta vprašanja nji-hove samoupravne pravice ali materialne obvez-nosti. Ne spadajo med taka vprašanja Informacije, ankete in pndobna opravila — te opravlja hlšnl svet.
Poleg pravic in dolžnostt zbora .iianovalcev stanovanjske hiše. kl so vsebovane v tem členu, navaja zakon o gospodarjenju še nekatere druge konkretne pravice In dolžnostl zbora stanovalcev, tako primeroma v drugem in tretjem odstavku 11. člena, Po določbah zadnje alinee 8. člena zakona o samoupravi stanovanske skupnosti oblikuje sta-novanjska skupnost skupno z /bori stanovalcev stanovanjskih htš in s krajevnimt skupnostmi na-čela za urejanje in varstvo   stanovanjskega  okolja.
11. člen
Vsaka stanovanjska hiša, ki ima pet tii ve« sta-novanj, ima bišni svet.
V stanovanjskih hišah, ki imajo manj kot pet stanovanj, opraVlja pravice in dolžnosti hi&nega sveta zbor stanovalcev.
Vefi stanovanjskih htš lma lahko skupen hiS-ni svet, če se s tem strinja večlna stanovalcev vsa-ke posamezne stanovanjske hiše.
1. Določba tega odstavka je povzeta iz sedanje nreditve. 2e ob uveljavitvi temeljnega zakona o gospodarskem poslovanfti (gospodar,jen,Jii) s sta-novanjskimi hišami v dmžbeni lastninj je bilo pri nas zavzeto politično stališče, naj čim več hlš ima svoj hišni svet, da bi tako prek samoupravne ob-like stanovalcl neposredno sami gospodarili s sta-novanji ln da bi se po hišnem svetu zagotovila permanentnost in aiurnost tekočih opravil in ope rstivnih nalog gospodarjenja.
Ta določba je za stanovalce obvezna, sp pravl, brž ko je v stanovanjski hlši pet stanovanj ali več. mora zbor stanovalcev izvoliti hišni svet.
Zskon ne postavlja nobenih omejitev glede na velikost ali zasedenosl stanovanj v stanovanjski M-ši. Zadošča ugotovitev. da gre za stanovanje. Kaj se razume pod pojmom »stanovanje« pa ne dolo-Ja ta zakon, temveč zakon o stanovanjskih razmer-
Jfh (Vradnl Hirt 8RS. M. 18/74). Po 4. Slenn tef« zakona ae u stanovanje šteje skupina prostorov, tuunenjenlh za stanovanje, kl so pravilorna (frad-bena celota ln imajo poseben vhod.
t. Ce ima stanovanjska hiša manj kot pet 8t» novanj, hiša nlma hišnega sveta. Pravice in dolzno-«« hišnega sveta v Ukl stanovanjski hišl prevzv me zbor stanovalcev po samem zakonu. Menimo. da Je tudl ta določba obvezne narave, kar pome-ni, da stanovalci v hišah i manj kot pet stanova-njl tudl prostovoljno ne more.Jo oblfkovati hlšne^a sveta. Razlogi za tako uredltev seveda niso ˇ tem, da se omejujejo samoupravne pravice stanovalcev. temveč v objektlvnem stan.tu stanovanjske hiše, Id ne dovoljujr izvajsnje teh pravlc po hišnem svetu.
Ko r taklb stannvanjskiJi hišab opravljs zbor stanovalcev funkcije hišnega sveta, Id so po tero zakonn ali po drugem zakonn ali predpi-su naloženi samo hišnemu svetu, mora ta v svo-jih sprejetib sklepih izrecno tudi navesti.
3. Zakon o gospodarjenju omogoča stanoval-eem, da za več stanovanjskih hig oblikujejo sku-pen hišni svet. Pogoj za oblikovanje hišnega sve-ta Je. ds se s tem strinja večina stanovalcev vsa-ke possmezne stanovanjske hiše. Torcj bo moral o predlogu za skupen hišni svet sklepati zbor sta-novalcev vsake take stanovanjske hiše in bo pri-šlo do oblikovanja skupneg.n hlšnega sveta le če bo tak predlog sprejet z večino Rlasov vseh stann-vslcev.
Prf odločanju o skupnem hlšnem svetu mora-jo stanovalci upoštevati poleg razlogov racionaj-nostl (npr. manjši obratovalni stroški in podob-no) tudl to. da oblikovanje skupnega hišnega sve-ta za preveliko število hiš utegne prlvesti do od-tujitve hišne samouprave ln do pasivnega zadf-ževanja stanovalcev pri nalogah gospodarjenja s stanovanjskimi  hišami;   do  tega ne bi  stnelo  priti.
V tej zvezi moramo opozoritj tako stanovalce kot krajevne skupnostl na določbe tretjega odstav-ka 43. člena. po katerlh so krajevne skupnosti doli-ne pomagatl stanovalcem pri oblikovanju hišntb svetov.
12. člen
Hišni svet:
1.  izvaja sklepe zbora stanovalcev;
2.  skrbi za tekoče vzdrževanje skupnlh delov to naiprav v stanovanjski hiSi;
3.   skrbi,   da   stanovalci   vzdržujejo   in   uporab-ljajo   stanovanja   v   skladu   s   predpisi,   normativl, hišnlm redom in sklepi zbora stanovalcev;
4.   predlaga   zboru   stanovalcev   letni   progTam aa  tekoče  vzdrževanje  skupnih  delov  in naprav  v stanovanjski hiši in letni predračun stroSkov obr»-tovanja   stanovanjske   hiše   ter   finanfini   naCrt   ih zakljuCnl   račun   tekočega   vzdrževanja  skupnlh  de-lov   in   naprav   v   stanovanjskj   hiSi   ter   stroškov obratovanja stanovanjske hiše;
5.   odloča  v  mejah  letnega  programa  in  pred-rafiuna   o   tekočem   vzdrževanju   skupnih   delov   in naprav   v   stanovamjski   hiši   ter   o   drugih   vpraSar njih, kj so v zvezi s tekočim vzdrževanjem in ob-ratovanjem stanovanjske hiSe:
6.   predloži   stanovanjsfc   skupnosti   najfcasneje do konca koledarskega leta z* prihodnje leto prt>-gram   potreb   za   investicijsko   vsdrževanje   stano-vanjske hiše ter skupnih delov in naprav;
7.   sklepa pogodbe  z  organizacljo  za  vadrteva-nje    stanovanjskih    hiš    o    tekočem    vzdrževanju skupnih   delov   in   naprav   v  stanovanjski   hiSi   ter za njeno obratovanje;
8.   sklepa    pogodbe   o    zaposlitvi   delavcev    za opravljanje del pri  obratovanju stanovanjske  hiSe;
9.   skrtrf  aa smotrno uporabo steupnlh delov in aaprav   v   stanovanjski   hiši   ter   za   način   njihove uporabe   (prainice,   sušilnice,   centralna   kurjava   m podobno)  in odloča o povrafiilu posebnih stroškov za tako uporabo,
10.   skrbi za urejanje zemljišča, M je potrebno •11 namenjeno za redno uporabo stanovanjske hiše;
H. določa višino stroškov za obratovanje sta-novanjske hlše, ki bremene imetaike stanavanjske pravice in irajemnike;
12. odloča o porazdelitvi stroškov za vodo, od-toz smeti, dimnikarske storitve, ogrevanje in po-dobnih stroškov, če se s posebnimi merilnimi na-pravami ne more določiti njihava višina in ki bre-mene imetnike stanovanjske pravice, lastnika ozi-roma imetnika pravice uporabe na poslovnem prostoru kot posameznega dela stanovanljske hiše in najemnike;
13.. opravlja finanfino poslovanje v zveza s te-kočim vzdrževanjem skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši ter obratovanjem stanovanjske  hiše;
14.  opravflja  druge  zadeve,  ki  mu  jih  nalagajo
zakon in drugi predpisi ter splošni akti stanovanj-
ske  skupnosti  glede   tekočega  vzdrževanja  skupnih
,delov  in  naprav  v  stanovanjski  hiši  ter  obratova-
nja stanovanjske hiše.
1.  Hišni svet je Jzvršilni  organ zbora stanoval ecr   stanovanjske   hiše   in   zato   so   naloge   hišnega sveta tndi zelo raznovrstne in operativne.
2.  Hišnl svet skrbi za tekoče vzdrževanje skup-nlh   delov   in   naprav   v   stanovanjski   hiši.   To   je na.jpomembnejša   naloga   hišnega   sveta,   kollkor   ni zbor   stanovalcev   stanovanjske   hiše   oddal   tekoče-ga  vzdrževanja  skupnih  delov' in  naprav   v  stano-vanjski  hiši  organizaciji   za  vzdrževanje   stanovanj-skih hiš  (7. točka 10. člena zakona o gosp.). Kakš-na dela  obsega  »tekoče vzdrževanje  skupnih  delov in naprav v stanovanjski hiši« je obrazloženo v 19. členu tega zakona.
Za opravljanje teh poslov razpolagajo hlšni gvcti z delom sredstev, ki jih Iz dohodka od sta-narine in prispevkov, zagotavlja stanovanjska skupnost vsakemu hlšnemu svetu (Glej tudi pri-pombe k 29. in 30. členu).
3.  Hišni    svet   mora   skrbeti   za   to   da   stano-valci   vzdržu.jejo   in   uporabljajo   stanovanja   in   na-prave  v  njih  v  skladu   s  predpisl,  normativi,  hiš-nim redom in  sklepi zbora stanovalcev, seveda pa tudi  v   skladu   s  stanovanjsko   pogodbo.   Že  v  29. členu   zakona   o   stanovanjskih   razmerjih   je   dolo-čeno, da mora imetnik stanovanjske pravice ravna-tl   pri   uporabi   stanovanja   skrbno   in   stanovanje varovati  pred   okvaraml   in  poškodbami  ter   stano-vanje  uporabljati  na tak način,  da drugih  imetni-kov   stanovanjske   pravice   ne   ovlra  v   mirni   upo-rabi   njfhovih   stanovanjskih   prostorov   in   skupnih prostorov. Opustitev dolžnosti skrbne uporabe in va-rovanja   stanovan.ja   pred   okvarami   in   poškodba-mi   ima  po   34.   členu   tega  zakona  hud   nasledek. imetnlk   stanovanjske   pravice   je   namreč   dolžan plačati   vse   stroške   za   popravila   v   stanovanjskih ali  na druglh  delih hiše, ki  jih povzroči  po  svoji krivdi,  za  škodo,  ki  jo   povzročijo  drugl  stanoval-ci   po   svoji   krivdi,   pa   je   odgovoren   solidarno   z njimi.  Pod  pojem  krivde  je  treba razumetl   ne le ravnanje stanovalca, ki  nasprotuje veljavnim  pred-pisom   in   stanovanjski   pogodbj   in   nastane  zaradi tega   škoda  na  stanovanju,   marveč   tudi   opustitev potrebne skrbi pri uporabi stanovanja, kar povzro-« škodo.
Kar zadeva npor.ibljan.je stanovanja v ka-kSen namen, ld nasprotuje stanovanjski pogodbi all uporabljanje na tak način, da se stanovanju, skupnim prostorom ali napravam po krivdi itnet-nika   stanovanjske   pravice   ali   drugega   stanovalca
prizadeva Skoda, Je to po 62. členu zakona o sta-novanjskih razmerjih razlog, da sme stanodajalec takemu imetniku stanovanjske pravice odpovedati stanovanjsko pogodbo.
Hišnl svet ima torej dolžnost, da skrbi za to, da stanovalci pravilno uporabljajo in vzdržujejo stanovanja in naprave v njih in da zahteva od sta-novalcev povrniiev škode, td so jo povzročili s svojlm nezakonitim ravnan.jem. Zahtevo po po-vrnitvi škode labko vloži tudi pri pristojnem občin-skem sodišču. če imetnik stanovanjske pravice no-če povrniti škode.
4., 6. Hišni svet pripravlja na področju tekoče-ga vzdrževanja in obratovanja stanovanjske hiše v še potrebne programske In finančne dokumente in jih predlaga zboru stanovalcev stanovanjske hlše v sprejemanje. Ti dokumenti so:
—  letni   program   za   tekoče   vzdrievanje   skup-nih delov in naprav v stanovanjski hiši;
—  letni  predračun   stroškov  obratovanja  stano-vanjske hiše;
—  finančni načrt tekočega vzdrževanja skupnih delov  in  oaprav  v   stanovanjski  hiši  ter  stroškov obratovanja stanovanjske hiše;
—  zaključni račun za ta dela.
Pri pripravi letnega programa in flnančnega na-črta sredstev, potrebnih za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, mo-ra hišni svet upoštevati tudi normative, ki jih je s splošnim aktom sprejela stanovanjska skupnost za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši (glej drugi odstavek 30. člena).
Tudi na področju investicijskega vzdrževanja stanovanjske hiše ter skupnih delov in naprav so-deluje hišni svet prl programiranju potrebnih del. Dolžan je namreč predložiti stanovanjski skupno-sti najkasneje do konca koledarskega leta za prl-hodnje leto program potreb za investicijsko vzdrže-vanje stanovanjske hiše ter skupnih delov in na-prav. Na podlagi takih programov vseh hišnih sve-tov pripravi stanovaiijska skupnost svoj letni program investicijskega vzdrževanja stanovanjskih hiš ter skupnih delov in napvav. Vseh potreb, za-htevanib v programih hišnih svetov, stanovanjska skupnost seveda ne bo mogla upoštevati, ker je njen dohodek še vedno tako deficiten, da lahko pokriva le najnujnejše potrebe. Zato bo dokon-čen program Iahko sprejcl po javni nbravnavi šele zbor delegatov samoupravne enote za gospo-darjenje s stanovanjskim skladom, oziroma skup-ščine stanovanjske skupnosti v skladu s svojiml samoupravnimi akti.
5. Povsem samostojno odloča hišni svet na po-dlagj in v mejah sprejetega Ietnega programa in predračuna o tekočem vzdrževanju skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši ter o drugih vpra-šanjih. ki so v zvezi s tekočim vzdrževanjem in ob-ratovanjem stanovanjske hiše.
7., 8. V primem ko zbor stanovalcev stanovanj-ske hiše odločl, da se odda tekoče vzdrževanje skup-nih delov in naprav v stanovanjski hiši in njeno obratovanje organizaciji za vzdrževanje stanovanj-skih hiš ali o sprejemu na delo delavca za oprav-ljanje del pri obratovanju stanovanjske hiše, skle-pa hišni svet pogodbe z organizacijo za vzdrževa-nej stanovanjske hiše oziroma z delavcem za op-ravljanje   del   pri   obratovanju   stanovanjske   hiše.
Zakon o gospodarjenju še na drugih mestih, npr. v prvem odstavku 21. člena, priznava hišne-mu svetu pravice do sklepanja pogodb iz delokro-ga hišnega sveta. Ne glede na take posamezne za-konske določbe ima hišni svet po prvem odstav-ku 13. člena tega zakona pravico sklepanja pogodb v zadevah iz svoje pristojnosti.
10.   Urejanje   zeinljišča,   ki   pripada   stanovanj-
gki hiSt v družbent lastninl in je namenjeno za redno uporabo stanovanjske hiše (t. i. funkcional-no zemljišče) tudi sodi med naloge hišnega sveta. Iz te dolotbe izhaja tudi pravica hišnega sveta, da je udeležen v postojiku za izdajo lokacijskega gradbenega in uporabnega dovoljenja v vseh pri-merifa, ko investitor namerava graditl na funkcio nalnem zemljišču ali v neposredni soseščini tega zemljišča. Ce je funkcionalno zemljišče zelena po-vršina po določbah zakona o urejanju, vzdrževa-nju in varstvu zelenih površin v naseijlh (Uradni list SRS, št. 37/73) mora hišni svet upoštevati tu-di določbe tega zakona oziroma na njegovj po-dlagi izdanega odloka občinske skupščine.
9. Hišni svet skrbi za smotrao uporabo skup-nih delov In naprav v stanovanjski hišl kot so pralnice, sušilnice, centralna kurjava in podohno, ter za način njihove uporabe npr. razporeditev uporabe med vse ali posamezne stanovalce, in od-loča o povračilu posebnih stroškov, ki nastanejo zaradi take uporabe. Za skupne dele stanovanjske hiše šteje praksa tudi garaže za osebne avtomo-bile, uporabo zemljišča za vrtove stanovalcev In po-dobno.
11., 12., 13. Zelo pomembne pravice in dolžno-sti hišnega sveta predstavlja njegova pravica po-razdeljevanja  stroškov  med  stanovalci.  Hišni  svet:
—  določa   vi.šino   stroškov   za   obratovanje   sta-novanjske  hiše,  ki   bremene  imetnike  stanovanjske pravice in najemnike poslovnih prostorov  v stano-vanjski hiši. Višino teh stroškov določa in porazde-ljuje med plačnike hišni svet na podlagi predraču-na  in finančnega  načrta  stroškov  obratovanja  sta-novanjske  hiše.  Opozarjamo,  da   glede   na  določbe 20.   člena  zakona   o  gospodarjenju   najemnik   nepo-sredno   ne   plačuje   hišncmu   svetu   stroške   obrato-vanja   stanovanjske   hiše,   pač   pa   je   dolžan   plače-vati  take  stroške  lastnik  poslovnega  prostora  kot posameznega   dela   stanovanjske  biše   oziromaimet-nik  pravice  uporabe  na   takem  poslovnem  prosto-ru.
—  odloča  o  porazdelitvi   stroškov  za   komunal-ne storitve in druge stroške, za katere se s poseb-nimi merilnimi  napravami ne more  določiti  njiho-va   višina.   Za   take   stroške   navaja   zakon   stro.ške za  vodo,  odvoz   smeti,   dimnikarske   storitve,   ogre-vanje  in  podobne  stroške.  Za  te  stroške  so  plač-niki  imetnik  stanovanjske pravice,  lastnik  oziroma imetnik   pravice   uporabe   na   poslovnem   prostoru kot posameznem  delu  stanovanjske biše in najem-ntk.
Pod porazdelitvijo omenjenih stroškov se razu-me fizična delitev dejanskih stroškov med plačni-ke oziroma zavezance. Pomembno je pri tem vpra-šanje meril za tako porazdeljevanje stroškov kot so primeroma tlorisna uporabna površina stano-vanja oziroma poslovnega prostora, število stanoval-cev, število radiatorskih reber in podobno. Zakon meril ne določa in prepušča razrešitev teh vpra-šanj stanovalcem samim. kar pomeni, da mora me-rlla za porazdeljevanje omenjenih stroškov določiti zbor stanovalcev slanovanjske hiše. Na podlagi ta-ko sprejetih meril hišni svet porazdeljuje dejanske stroške.
Hišni svet je odgovoren za finančno poslova-nje glede nalog, ki jih opravlja v zvezi s tekočim vzdrževanjem skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši ter obratovanjem stanovanjske hiše. Pridr-ževati se mora predpisov, ki veljajo za finančno po-slovanje družbeno pravnih oseb. Finančno in mate-rialno poslovanje hišnih svetov nadzorjuje služba družbenega knjigovodstva.
14. Končno  opravlja hišni  svet tudi zadeve, id
nlso navedene v 1. do 13. točki tega člena, če se mu naložene s katerim koli zakonom in drugimi predpisi ter s splošnimi akti stanovanjske skupno-sti glede tekočega vzdrževanja skupnih delov in na-prav v stanovanjski hiši ter obratovanja stanovanj-ske hiše. Nekatere take določbe vsebuje že sam za-kon o gospodarjenju kot so: 15. člen. 18. do 21. člen, 37. člen. Med njiml je omeniti naloge, ki iz-hajajo iz zakona o ljudski obrambl.
13. člen
Hišni svet ima pn izvajanju nalog po določbah tega zakona poslovno in pravdno sposobnost.
Hišni svet zastopa predsednik hišnega sveta ali njegov namestnik.
1.  Po določbah zakona  o stanovanjskih razmer-jih iz leta 1962, kl so  po  temeljnem zakonu o go-spodarskem poslovanju (gospodarjenju) s stanovanj-sklmi   hišami   v   družbeni   lastnini   prenehale   velja-ti 31. XII. 1965, je imela stanovanjska hiša v druž-beni  lastnini  lastnost  pravne  osebe.  Z  njo  so   ne-posredno upravljali stanovalci po svojem zboru sta-novalcev  in  hišnem  svetu  kot  organov  družbenega upravljanja. Stanovanjsko hišo kot pravno osebo je predstavljal predsednik hišnega sveta.
Po uveljavitvi cit. temeljnega zakona s stano-vanjsko hišo upravljajo v okvlru svojih pristojno-sti. določenih z zakonom, stanovalci in organiza-cije za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (stanovanjska podjetja). Stano;-vanjska hiša je vnesena v sklad stanovanjskih hiš stanovanjskega podjetja in je tako prenehala imeti lastnost pravne osebe.
Tudi z novim sistemom samoupravljanja na po-dročju stanovanjskega gospodarstva in z Institulra-njem samoupravne interesne stanovanjske skupnosti, po katerem so stanovanjske hiše v družbeni lastni-ni prišle v sklad stanovanjskih hiš stanovanjske skupnosti (glej 3. in 25. člen zakona o gospodarje-nju) se stanje glede lastnosti stanovanjske hiše kot pravne osebe ni v nlčemer spremenilo. Hišni svet je postai samoupravni organ stanovalcev In kot tak sam ne more imeti lastnost pravne osebe.
V javni razpravi o zakonu o gospodarjenju je bilo mnogokrat poudarjeno, dtt je razlog za pa-sivizacijo pri delu hišnih svetov prav ta, da je hiš-nim svetom odvzeta lastnost pravne osebe. Ta trdi-tev ni utemeljena. Ne glede na oceno aktivnosti de-la hišnih svetov v pretečenem obdobju, v katerem je stanovan.Jsko gospodarstvo napajalo svoje dohod-ke iz administrativno zadržane ravni stanarine, je treba ugotoviti, da potem ko je stanovanjska hi-ša prenehala biti pravna oseba, zakonsko niti ni bll urejen položaj hišnega sveta v pravnem prome-tu, v nastopanju pred sodišči in druglmi organi. To je bistveno vprašanje, ki je bilo v praksi večkrat sporno, ne pa vprašanje lastnosti pravne osebe.
Zdaj se ta pomankljivost odpravlja In določa, da ima hišni svet pri izvajanju nalog po določbah zakona o gospodarjenju poslovno in pravdno spo-sobnost. To pomeni, da je hišni svet lahko stran-ka v postopku, da je labko v pravdi tožnik. tože-nec, stranski intervenicnt, v izvršilnem postopku pa zahteva.joči upnik in zavezanec.
2.   Zakonitl  zastopnik hišnega sveta je predsed-nlk hišnega sveta ali njegov namestnik.
Čeprav ni izrecno v zakonu navedeno, je logič-no, da ima tudi zbor stanovalcev stanovanjske hiše poslovno in pravdno sposobnost v primerih, ko zbor stanovalcev opravlja po zakonu naloge hišnega sveta v smislu drugega odstavka 11. člena zakona o gospodarjenju.
14. «len
Hiini svet ima najmanj tri člane.
Clani hišnega sveta se volijo aa dobo Stirili let, če zbor stanovalcev ne določi krajšega roka; vendar najmanj za dobo enega leta.
Clani hišnega sveba izvolijo izmed sebe pred-sednika hišnega sveta in njegovega namestnika ter njuna imena pismeno sporočijo stanovanjski skup nosti.
Hiftni svet skliče zbor stanovaicev najmanj en krat letno, in sicer najpozneje do konca marca. ko mora dati zboru stanovalcev porofiilo o svojem delu v preteklem letu.
Hišni svet mora sklicati zbor stanovalcev tudi kadar to zahteva tretjina stanovalcev, organ delav-ske kontrole stanovanjske skupnosti ali obfiinski upravni orrgan, pristojen za stanovanjske zadeve.
1.   Določba prvega  odstavka  je  ostala  nasproti dosedanji  ureditvi  nespremenjena;   njen  namen  Je, dm se zagotovi uspešnost dela hišnega sveta. O tem kolikšno število čianov bo imel hišni svet vselej sa-mostojno odJoča zbor stanovalcev. Pri tem bo zbor stanovalcev  moral  upoštevati  velikost  stanovanjske hiše  in  število   stanovanj,   število   stanovalcev,   raz-poreditev  prostorov  in druge okoliščine, ki  so  po-membne za gospodarjenje s  stanovanjsko  hišo. Le na ta način bo  številčno  oblikovan tak hišni svet, ki  bo lahko opravljal vse naloge, kakor ,jih določa sakon.
2.  Po dosedan.fi  ureditvi smo hišne svete volill c» dobo  dveh let. Taka ureditev se je pokazala v praksi za zelo togo, saj so se stanovalci komaj do-dobra seznanili s problematiko na področju gospo-darjenja s stanovanji, ko jim je prenehal mandat. Zsto  po   zakonu   o   gospodarjenju   praviloma   traja' mandatna doba člana hišnega sveta štiri leta, zbo-ra  stanovalcev   pa  se  priznava  pravica,  da  določi krajši rok od štlrih let. Najkrajša doba, za katero se volijo člant hlšnega sveta pa je doba enega le-ta.
3.   Po  dosedanji  ureditvi  so  moralt hišni  sveti pismeno sporočiti imena predsednika In namestnika hišnega sveta stanovanjskemu podjetju; zdaj so dolž nl   to  naznaniti   samoupravni   stanovanjski   skiipno-sti. Taka  rešitev   je logičen   nasledek vloge  samo-upravne   stanovanjske   sktipnosti,   v   okvlni   katere tudf stanovalci izvajajo svoje določene samoupravne pravlce   na   področju   gospodarjenja   s   stanovanji. medtem ko z organizacijo za vzdrževanje stanovanj vstopajo samo v pogodbeno zasnovane medsebojne odnose.
4.   Pravico   sklicati   zbor  stanovalcev  ima  hišni svet.  Kdaj   bo   hišni   svet  sklical  zbor  stanovalcev je prepuščeno njegovi lastni presojl, če ni okoliščln iz  petega  odstavka  tega  člena.  Vsaj  enkrat na le-to pa tnora hišni svet sklicati zbor stanovalcev In to najpozneje do konca marca meseca in mu mo ra  dati  poročilo  o  svojem  delu  v  preteklem  letn. Ta določba je za  hiSni svet obvezna in  če je  ne izpolnjuje  lahko  sledijo  ukrepl  kot  so  navedeni  v 15. členu.
Ceprav bo hišnl svet zakonlto deloval, če tepol-ni določbe tega odstavka, pa bo spričo problema-tike na področju gospodarjenja s stanovanjskimi hi Sami in samoupravnega odločania potrebno, da sc zbor stanovalcev skliče tudl večkrat na leto, pač vselej ko se za to pokaže potreba.
5.   Po teh določbah gre za sklicanje zbors sta novalcev  na  pobudo   oziroma  intervencijo   tretjine stanovalcev,  organa dclavske kontrole stanovanjske skupnosti ali občinskega upravnega organa. prlstoj-ncga  za  stanovanjske  zadeve.  Ce  hišni   svet  kljub sahtevi  katerega navedenlh  upravičencev  ne  skliSe
Sbora ttanovKlcer,  w u  tsk  hlšni  svet  uporabljo določbe 15. člena tega zakona.
15. člen
Ce hiSru svet ni uBvoljen ali če ne opravlja svo-jih nalog. določi stanovanjska skupnost organizad-Jo z« vzdrževanje stanovanjskih hlž, da v njegovem imenu in v breme stroSkov obratovanja stanovanj-ske hiše cjpravlja nujne zadeve iz delovnega po-dročja hisnega sveta. Tak ukrep lahko stanovanj-ski akupnosti predlaga tudi krajevna skupnost.
Ce stanovanjska skupnost ne izda ukrepa i» prejSnjega odstavka tega člena v tridesetih dneh, potam ko bi moral zbor stanovalcev izroliti hišni »vet oeiroma. fie v tem roku ne odločt o predlo-gu krajevne skupnosti za izdajo takega ukrepa, sprejme to odločitev občinski upravni organ, pristo-jen za stanovanjske zadeve. Tako odločitev sprejrne oMlnskl upravni organ, pristojen za stanovanj-ske zadeve tudi v primeru, čen hišni svet ne opravlja svojih nalog, pa bi zato utegnila nastati občutnejša škoda na stanovanjski hiSi. stanovanjska skupnost pa ni pravočasno ukropala.
Hišni svet, če pa hišni svet ni izvoljen, vsak stanovalec, ki z odločltvijo stanovanjske skupnosti po prvam odstavku tega člena ni zadovoljen, lahko sproži postopek prt poravnalnem svetu stanovanj-ske skupnosti za sporazumno odpravo spora. Do-Jcler postopek pred poravnalnim svetom ni končan, opravlja nujne zadeve tekočega vzdrževanja skupnlh delov in naprav in obratovanja s stanovanjsko hi-šo organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiS.
1. Kakor smo že pojasnlli mora vsaka stano-vanjska hiša, ki ima pet ali vei stanovanj, obvez-no imeti hišni svet. Hišni svet opravlja funkcijo sa-moupravnega organa s področja gospodarjenja s stanovanjskimi hišami. Zadeve gospodarjenja s skls-dom stanovanjskih his v družbeni lastnini so po 6. členu zakona o samoupravni stanovanjski skup-nosti razglašene za zadeve posebnega družbenega pomena. To poraeni, da jih hišni svet mora obvezno opravljati.
V prvem odstavku tega člena so normlrani ukre-pi sa primer, da hlšni svet ni izvoljen. čeprav bi moral po zakonu o grospodarjetnju biti izvoljen, «11 za primer, da ne opravlja svojih nalog, ko so pred-pisane s tem zakonom. Gre torej za dolžnosti, Id jlh stanovalcj ne opravljo, kar ima za nasledek tn-di slabše ali pomanjkljivo gospodarjenje s stano-vanjskimi hišami. Za gospodarjenje s ceiotnim skla-dom stanovanjskih hiš v družbcni lastnini Je po zakonu o samoupravnl stanovanjski skupnostj za-dolžena stanovanjska skupnost. Zato je njen inte-res poudarjen na tem, da stroški tekočega ^zdrže-vanja skupnih delov in naprav v stanovanjski hl-ši ne prerastejo zgolj zaradi nezadostnega vzdrže-vanja v stroške za investicijsko vzdrževanje, kl bro-menijo njena sredstva. Smotrno gospodarjenje s stanoTanjsko hišo je ekonomsko izraženo takrat, ko sproti odpravljajo stanovalci okvare ln dru-ge pomanjkljivosti na stanovanjski hiši in tako pre-prečujejo večje izdatke za okvare in poškodbe ele-mentov in naprav stanovanjske hiše, ki jih uvrSča-mo med investicijske stroške. Ne fflede na to pa opravlja hišni svet po posebnih predptsih tndi ta-ke naloge, kl imajo izrazit javnl faiteres, kot npr. skrb za hiSno zaklonišče.
Ce nastopijo okoliSčine, da hlSnl svet nl pra-vočasno Izvoljen al! da ne opravlja svojih nalog, mora stanovanjska skupnost sama od sebe na pred-log krajevne skupnosti obvezno določiti substltu-ta, to je katerokoli od pooblaSčenih organizacij za rzdrSevanje stanovanjskih hiš, da odpravlja niijn* zadeve 1« delovnega področja hfSnega sveta. V takera
prbneru opravlja ta orgarilzacija omenjene zadeve v imenu bišnega sveU in v breme stroškov obrato-vanja stanovanjsKe hiše, vendar na podlagl pogodbe, ld jo je sklenila s stanovanjsko skupnostjo.
Toda tudi v primeru ko organizacija ns po-godbeni podlagi nadomešca delo hišnega sveta, ne opravlja vseh zadev hišnega sveta, temveč le njegove nujne naloge oziroma zadeve. Katere so nnjne zadeve. zakon o gospodarjenju ne določa. Ker je stanovanjska skupnost dolžna, da določi organizacijo za vzdrževanje stanovanjskih hiš, je tudi dolžna navesti nujne zadeve, ki jih naj ta or-ganizacija opravlja. Po našem mnenju sodijo med nujne zadeve hišnega sveta: izdelava programskih, predračunskih in finančnili dokiimentov; tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši; finančno poslovanje; določanje, porazde-litev in pobiranje stroškov obratovanja stanovanj-ske hiše in drugib stroškov za komunalne storit ve. od katerih je odvisna redna uporaba stanovanj.
Organizacija, ki ob opisanih okoliščinah nado-mešča delo hišnega sveta, mora pri svojem delu npoštevati tudi odločitve zbora stanovalcev, kate-rega pristojnost ostane neokrnjena tudi pri nado-meščanju nalog hišnega sveta, in izvajati sklepezbo-ra stanovalcev.
Določba, da organizacija za vzdrževanje stano-vanjskih hiš opravlja nujne zadeve v breme stro-škov obratovanja stanovanjske hiše, ima v prvi vrsti stimulativen značaj. saj je izhodišče zakona, da stanovalci sami upravljajo in gospodarijo s sta-novanjsko hišo \ obsegu, kot ga določa. Toda če stanovalci ne opravljajo svojih samoupravnib pra-vlc in dolžnosti, jih opisani ukrep materialno pri-zadene, ker se tudi naloge, ki sodijo sicer v te-koče vzdrževanje skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši, ne financirajo iz sredstev za teko-čc vzdrževanje, temveč iz sredstev, ki jih plačuje-jo stanovalci za stroške obratovanja stanovanjske hlše, tj. izven stanarine. Zato menimo, da bodo ta-ki ukrepi samo izjemoma potrebni.
Ce naj stanovan.jska skupnost ukrepa po do-ločbah prvega odstavka tega člena, mora vzposta-vlti tudi svojo evldenco o tem, če je hišni svet Izvoljen, komu je potekel inanri;>t, prav tako pa tu-di o tem. ali hišni svet opravlja svoje naloge v smislu zakona. Ob primerni evidenci obstoj hiš-nega sveta ne bo težko ugotoviti in zatem ukrepa-ti kot to določa prvi odstavek tega člena. Bolj pro-blematieno je ugotavljanje in ocena tega, ali hišni svet opravlja svoje naloge, kot jih določa zakon. Pri tem se bo tnorala stanovanjska skupnost oslanja-ti na ugotovitve stanovalcev in krajevne skupnosti.
2.   Stanovanjska  skupnost mora izdati ukrep iz prejšnjega odstavka v 30 dneh, potem ko bi inoraJ zbor stanovalcev izvoliti hišni svet, oziroma v istem roku odločiti o predlogu krajevne skupnosti, če je ta predlagala  Izdajo ukrepa.  Po preteku tega roka sprejme to odločitev obeinski upravni organ, pristo-jan  za  stanovanjske zadeve.  Tako  odiočitev  sprej-me ta organ tudi v primeru, Le hišni svet ne oprav-IJa svojih nalog, pa bi zato utegnila nastati občut-nejša škoda na stanovanjski hiši, stanovanjska skup nost pa ni pravočasno ukrepala.
Svojo odločitev sprejme pristojni upravni organ z odločbo, izdano v upravnem postopkn, kar pome-ni> da je zoper tako odločbo dovoljena pritožba na neposredno vigji upravni organ. Ne more biti dvo-ma, da ima pravico prltožbe zoper odločbo upravne-ga organa hišni svet, če pa hišni svet ni izvoljen, vsak stanovalec in krajevna skupnost, ki z odločit-vijo v odločbi niso zadovoljni.
3.  Pravno varstvo pravic hišnega sveta in stano-valcev je zagotovljeno  tako, da ima hišni svet, če njega ni, pa vsak stanovalec stanovanjske hiše, ki
z odločitvijo stanovanjske skupnosti ni zadovoljen, pravico, da sproži postopek prl poravnalnem svetn stanovanjske skupnosti za sporazumno odpravo spo-ra. Poravnalni svet ne odloča o spornem vpraša-nju. pač pa le posreduje v sporu ln s poravna-vo med strankami sporazumno odpravlja spor.
Dokler postopek pred poravnalnim svetom nl končan, opravlja nujne zadeve tekočega vzdrževa-nja skupnih delov in naprav in obratovanja s sta novanjsko hišo tista organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš, kl jo je določila stanovanjska skupnost po prvetn odstavku tega člena.
16. Clen
O svojem delu na sejah vodijo zbori stanoval-cev in hišni sveti zapisnik.
Zakonitost dela zborov stanovalcev in hišnlh svetov nadzoruje občinski upravni organ pristo-jen za stanovanjske zadeve.
1.  Zboii stanovalcev stanovanjske hiše  in hišni svetl morajo obvezno voditi o svojem delu na se-jah   zapisnik.   Zapisnik  je  zakonita   Usta,  kl   izpri-čuje potek in  vsebino  na  seji   obravnavanih   vpra-šanj   (dnevnega   reda),   posarnezna   stališča,   izraže-na   v  razpravi.   ter  vsebino   sprejetih   sklepov.   2a-kone   o   gospodarjenju   ne   navaja   oblike   zapisni-ka,  saj   gre  za  Iistino,  Id  je  v  praksi  dela  naših organov  in  organizacij vsakdanja.  Ne  glede  na  to pa se sami  od  sebe ponnjajo nekateri podatki,  )d so bistveni za vsak zapisnik. kot so poleg poveda-nega.   tudi   še   navedba   organa.   ki   sklicuje   sejo, kraj,   dan   In   ura   seje,   navzočnost   članov   organa In  drugih udeležencev seje, kot so  delegati ali za-stopniki  družbenopolitičnih  organizaci.j.   samouprav-nih interesnih   skupnosti   organov   in   podobno   ter dnevni red seje.
2.   Stanovalci   po   svojih   samoupravnih   organih povsem  samostojno  in  odgovorno  opravljajo  svoje naloge ter uresničujejo   svoje pravice in  dolžnosti. Občinski   upravni   organ   pristojen   za   stanovanjske zadeve nima pravice vmešavanja v delo zbora sta-novalcev in hišnega sveta.
Zakon priznava temu upravnemu organu le pravico. da nadzoruje zakonitost dela zborov sta-novalcev stanovanjske hiše bi hišnega sveta, iz če-sar izhaja tudi pravica tega organa. da podvzema ustrezne z zakonom določene ukrepe, npr. ukrep iz drugega odstavka 15. člena zakona o gospodar-.Ienju.
17. člen
Občinska skupščina lahko predpiše z odlokom, da morajo imeti velike stanovanjske hiše hišnika ali druge delavce, zaposlene pri obratovanju hiše in da se hišniško stanovanje in delovni prostori za te delavce ne morejo spremenlti v poslovne pirostore ali v prostore za druge namene.
Zakon o gospodar.fenju pooblašča občinsko skup-ščino, da lahko predpiše z odlokom:
1.  obveznost, da morajo imeti velike stanovanj-ske  hiše   hišnika  ali   druge  delavce,  zaposlene   pii obratovanju stanovanjske hiše in
2.  da se hišniško stanovanje in delovni prosto-ri za te delavce ne morejo spremeniti  v  poslovne prostore ali v prostore za druge namene.
Po teh določbah občinska skupšfina torej nJ dolžna, da uredi omenjena vprašanja s svojim pred-pisom. Če jih sama na podlagi cit. pooblastila nor-rae ne uredi, pa morajo to vprašanje razrešiti sta-novalci sami.
Kaj je treba razumeti pod pojmom »veHke sta-novanjske hiše« zakon ne določa in bodo morale zato občinske skupščine v svojih odlokih same pred-
pisatl,   ka.t   se   Steje   za  vellke    stanovanjske   MSe (stolpnice, bloki in podubno).
Dalje je pomembno vprašanje, ali se odlok ob-činske skupšeine lahko nanaša samo na vellke sta-novanjske hiše, ki bodo zgrajene po njegovi uvelja-vitvi, ali pa tudi na obstoječe velike stanovanj ske hiše Tu nastopa ra7iičnn situacija. Glede ob-stoječih velikih stanovanjskih hiš, kl imajo že se-daj hišniško stanovanje, katerega uporablja hišnik s svojo družino, bo z uveljavitvijo občinskega od-loka nastopila sprememba nasproti sedanjemu prav ncmu stan.fn le v tem, da takih stanovanj za dru-ge namene ni več mogoče spremeniti. Ta določ-ba utesnjuje pravico stanovanjske skupnosti ali drugega stanodajalca Iz 60. člena zakona o stano-vanjskih razmerjih, da bi lahko "ž dovoljenjem ob-činskega upravnega organa, pristojnega za stano vanjske zadeve stanovanjske prostore, namenjene za hišnlško stanovanje in delovne prostore, name-njene za delavce zaposlene prl obratovanju hiSe, spreminjal v poslovne prostore ali v prostore za drugo nestanovanjsko namembnost. S tako določ-bo se želi ohraniti obstoječi sklad hišniških sta-novanj oziroma deiovnih prostorov za delavce za-poslene pri obratovanju hiše, da se tako zagoto-vi redno vzdrževanje velikih stanovanjskih hiš in s tem doseže smotrno gospodarjenje z njimi. Da-lje je treba omeTiitt, da je politika »citizacije« zla-sti v večjih mestih močno ohromila potenclal hiš-niških stanovanj, ki So jih zgradili investttorji s svojimi sredstvi. in zato na.j te določbe vplivajo v bodoče na smotrnejše odločitve.
Odlok občinske skiipščine nima rctroaktivne ve-ljave in ne posega v stanovanjske pogodbe za hišniška stanovanja, če tudi jih ne zasedajo hiš-niki, marveč drugi Imetniki stanovanjske pravlce, Tem imetnikom stanovanjske pravice tudi nimo-goče odpovedati stanovanja iz razloga, da zaseda-jo hišniško stanovanje, ker zakon o stanovanjskih razmerjih ne predvideva takega odpovednega razlo-ga. Samo imetniku stanovanjske pravice, ki je pre-vzel dolžnost hišnika in mu je zbor stanovalccv sta-novanjske hiše v zvezi s to dolžnostjo tudi oddal stanovanje v stanovanjski hiši. zatem pa je iz kakršnegakoli vzroka nehal opravljatj to dolžnost, je mogoče odpovedati stanovanjsko pogodbo (68. člen).
Mnenja smo, da na podlagi te določbe občin-ska skupščina lahko s svojim odlokom predpiše, da imajo tudi nove načrtovane velike stanovanj-ske hiše predvideno hišniško stanovanje ozlroma delovne prostore za druge delavce (npr. za kurja-ča). Za noTO veliko stanovan.jsko hišo, za katero v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja nJ izkazano hišniško stanovanje ali delovni prostori za druge delavce, zaposlene prl obratovanju hiše, pri-stojni gradbeni organ ne bi mogel izdati gradbe-nega dovoljenja.
III. PRAVICE IN OBVEZNOSTI DELAVCEV
ZA OPRAVLJANJE DEL PRI OBRATOVANJU
STANOVANJSKE HIŠE
18. člen
Pravice in obveaiosti delavcev za opravljanje del pri obratovanju stanovanjske hiše pri delu in iz dela se urejajo s samoupravnim sporazumom, kl ga sklenejo stanovanjska skupnost in hišni sveti v okviru te skupnosti v skladu s predpisi o medse-bojnih razmerjih delavcev v združenem delu.
S pogodbo, ki jo skleneta delavec za opravlja-nje del pri obratovanju stanovanjske hiše in hišni svet, se v skladu s predpisi o medsebojnih razmer-
Jfh delavcev v združenem delu in s samoupravniin sporazumom iz prejšnjega odstavka tega člena po-drobneje določijo pravice in obveznosti delavoa prl delu in iz dela.
če se zbori stanovalcev dveh ali več stanovanj-skih hiš sporazumejo, da bo deJavec opravljal dcla pri obratovanju vseh ceh stanovanjskih hiš, določl-jo kateri hišni svet bo v njihovem imenu in na njUiov račun sklenil s takim delavcem pogodbo 5* prejšnjega odstavka tega člena.
1. Ob pripravi zakona o gospodarjenju se je p«v javilo vprašanje, kakšne so pravice In obveznosti delavcev, zaposlenih pri hišnib svetih za opravlj*-nje del pri obratovanju stanovanjske hiše. Stallšče, da je raztnerje med hišnim svetom In delavcem za opravljanje del pri obratovanju stanovanjske hiše medsebojno delovno razmerje in ne razmerje izhajajoce iz združenega dela, ni bilo sprejeto, saj je nesporno, da ti delavci delajo samo s sredstvi v družbeni lastnini (stanovanjskimi hišami in nji-hovitni skupnimi deli in napravami).
Upoštevajoč tako Izhodišče določa zakon o go-spodarjenju, da se pravice in obveznosti delav^ cev za opravljanje del pri obratovanju stanovanj-ske hiše pri delu in iz dela urejajo s samouprav-nim sporazumom. Ta sporazum sklenejo stanovaoj* ska skupnost in hišni sveti v okriru te skup-nosti t skladu s predpisi o medsebojnih razmer jih delavcev v združenem delu. Med poglavltnlml predpisi je treba šteti zakon o medsebojnih raz-mcrjih delavcev v združenem delu in o delovnlh razmerjih med delavci in zasebnimi delodajalci (Uradni list SRS, št. 18/74).
Zbor stanovalcev stanovanjske hiše odloča <t sprejemu na delo delavca (hlšnik, kurjač, snažil-ka in podobno) za opravljanje del pri obratova-nju stanovanjske hiše (8. točka 10. člena tega za-ona), pogodbe o zaposlitvi s takim delavcem pa skJe-pa hišni svet (8. točka 13. člena).
3. V tem odstavku je obravnavana situacija, ko se več zborov stanovalcev stanovanjsklh hlš, kl nitnajo skupnega hišnega sveta, sporazumejo, da bo isti delavec cpravljnl dela pri obratovan.tu vseh teh stanovanjsklh hiš, npr. lcurjač za kotlov-no napravo, ki služi stanovanjskim hišam. V ta-kem primeru sklepa pogodbo o zapostitvi delavca samo en hišni svet in sicer tisti, ki ga določijo zbori stanovalcev prizadetih bJš. Pooblaščeni hišni svet sklepa pogotllio z delavcom v imenu vseh zbo-rov stanovalcev in za njihov račun.
Kako bodo prizadeti hišni sveti medsebojno ob-računavali stroške za delavca, ki opravija dela pri obratovanju njihovih stanovanjskih biš, je stvar njl-hovega sporaznma, ki naj bi bil izpričan tudi pisme-no v Izogib morehltnim kasnejšim sporom.
IV. PRAVICE IN DOLŽNOSTI LASTNIKOV POSAMEZNIH DELOV STANOVANJSKE HISE
19. člen
Ce lastnik stanovanja kot posameznega dela stanovanjske hiše sam uporablja to stanovanje, mo-ra plačevati stanovanjski skupnosti stroške za inve-sticdjsko vzdrževanje stanovanjske hiše, stroške za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši, stroške za revitalizacijo skupnih de-lov in naprav v stanovanjski hiši in stroške uprav-Ijanja sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši. Stroške obratova-nja stanovanjske hiše plača tak lastnik hišnemu sve tu.
če lastnik stanovanja kot posameznega dela stanovanjske hiše, stanovanja ne uporablja sam, plačuje imetnik stanovanjske pravice na tem stano-
vaoju eeloten znesek stanarlne stanovanjski skup-nosti; ta izplača lastniku del stanarine, ki ostane po odbitku stroškov po prejšnjem odstavku tega člena, v skladu s pogodbo, ki 30 je sklenila z njim. L Medtem, ko za uporabo stanovanj plačujejo imetniki stanovanjske pravice stanarlno, tako kot je to določeno z zakonom o stanarinah in s sklenje no stanovanjsko pogodbo, pa lastniki posameznih delov stanovanjske hiše (t. i. etažni lastniki), ko uporabljajo lastno stanovanje, stanarine ne plaLu-jejo, pač pa prispevajo dei sredstev za pokrivanje stroškov, ki so potrebni za vzdrževanje in obrato-vanje stanovanjske hiše in skupnih naprav kot ce-lote.
V primeru, če etažni lastnik sam uporablja sta-novanje v stanovanjski hiši v družbeni lastnini, mo-ra   plačevati   stanovanjski   skupnosti   tele   stroške:
a)   stroške   za   investicijsko   vzdrževanje   stano-vanjske hiše kot celote;
b)   stroške  za  tekoče  vzdrževanje   skupnih  de-lov in naprav v stanovanjski hlši;
c)   stroške   za   revitalizacijo   skupnih   delov   in naprav v stanovanjski hiši;
č) stroške upravljanja sklada stanovanjskih hlš ter skupnih delov in naprav v stanovanjskl hišl.
Po 3. členu zakona o stanarinah obsegajo stro-ški za investicijsko vzdrževanje stanovanjske hi-Se take stroške, ki so potrebni za srednja in veli-ka popravila stanovanjske hiše; sem štejemo del-ne ali celotne zamenjave elementov, konstrukcij in opreme stanovanjske hiše.
Stroški za tekoče vzdrževanje skupnih delov tn naprav v stanovanjski hlši obsegajo po omenje-nih določbah vse stroške, ki so potrebni za redno uporabo in za manjša popravila stanovanjske hi-še. Torej spadajo med te stroške manjša popra-vlla, delna zameiijava, nadomestitev posameznih elementov ali delov opreme, čiščenje in vzdrževa-nje posameznih delov v zgradbi, kl gredo v breme sredstev stanovanjske hiše.
Po cit. določbah se kot element stanarine do-ločajo tudi stroški za revitalizacijo obstoječih sta-rih stanovanjskih hlš in stanovanj. Ti obsega-jo stroške za obnovo ali ?amenjavo gradbenlh konstrukeij, elementov in instalacij — razen stano-vanjske opreme. Teh stroškov stanarina do uvelja-vitve zakona o stanarinah ni obsegala. Uvedbo teh stroškov je narekovalo izredno slabo in za-starelo stanje stanovanjskega sklada v nekaterih občinah, kar se naj bi opravilo g solidarnostnim prispevanjem vseh imetnikov stanovanjske pravice prek tega dela stanarine.
Te določbe seveda veljajo za imetnike stano-vanjske pravice, ki s stanarino plačujejo tudi stroške za revitalizacijo obstoječih starlh stanovanj-skih hiš in stanovanj. Etažni lastniki po določ-bah prvega odstavka 19. člena zakona o gospo-darjenju prispevajo le stroške za revitalizacijo skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši v družbeni lastnini, v kateri je stanovanje v njiho-vl lasti in uporabi, torej ne prispevajo dela stro-škov za splošen stanovanjski sklad v občinl. V tem je torej razloček med lmetnikom stanovanj-ske pravice in etažnlm lastnikom, kolikor ju pri-merjamo glede na obveznosti v zvezj z uporabo »tanovanja.
Etažnl lastniki plačujejo tudi stroške upravlja nja sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, to so dejanski izdat-Id stanovanjske skupnosti (oziroma njene samo-upravne enote za Rospodar.jenje s stanovanjski-tni hišami), ki jih ima z upravljanjem skupnib de-Iot in naprav v stanovanjski hiši (npr. stroški za oglasne  deske,  opremo  skupnlh  prostorov  Itd.).  V
tem  nf razlike  tned bnetntkl  stanovanjske  pravlce in etažnimi lastniki.
Ce primerjamo strukturo stanarine, ki Jo pla-čujejo imetniki stanovanjske pravice, in struktu-ro prispevka. ki ga plačujejo etažni lastniki, vi-dimo, da etažni lastniki ne plačujejo amortizaci-Je sa svoja stanovanja in da ne plačujejo revita-lizacije obstoječih starib stanovanj In stanovanj shdbhiS.
Etažni lastnik pa plačuje poleg omenjenega prispevka še stroške obratovanja stanovanjske hiše. Stroške obratovanja stanovanjske hiše ne plačuje etažni lastnik stanovanjski skupnosti, tem-več hišnemu svetu. Tudi vsebina stroškov obrato-vanja stanovanjske hiše je opredeljena z določba mi zakona o stanarinah. Po njih ti stroški obse-gajo dejanske izdatke za osebne dohodke zaposle-nih delavcev v stanovanjski hiši v družbeni last nini (hišnik, snažilka, kurjač in podobno), za na-bavo in vzdrževanje inventarja delovnih sredstev in materiala, ki je potreben za obratovanje stano-vanjske hiše ter za komunalne storitve.
Ker Je etažni lastnik, ki svoje stanovanje sam uporablja, tudi imetnik stanovanjske pravice, ga glede na določbe 1. člena zakona o stanarinah bremene tudf še stroškl za tekoče vzdrževanje nje-govega stanovanja.
Torej glede stroškov tekočega vzdrževanja sta-novanja, kl ga uporabljata, in glede stroškov ob-ratovanja stanovanjske hiše v družbeni lastnlni, sta imetnlk stanovanjske pravice ln etažni last-nik povsem izenačena.
Z. Drugi odstavek tega člena obravnava situacl-jo. da etažni lastnik stanovanja oddaja to stano-vanje drugemu kot Imetniku stanovanjske pravi ce. V takem primeru imetnik stanovanjske pnvi-ce plačuje stanovanjski skupnosti stanarino tako, kot jo plačujejo imetniki stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini, se pravi vse ele-mente stanarine kot jih določa zakon o stanari-nah. Od stanarine, ki jo prcjme, je stanovanj-ska skupnost dolžna izplačati lastniku stanovanja del stanarine, ki ostane po odbitku stroškov, na-vedenih pod točko a) do č) v prejšnji točki tega pojasnila. Potem takem Je stanovanjska skupnost dolžna izplačati etažnemu lastniku stroške za amor-tizacijo stanovanja. Po našem mnenju ne prlpa-da etažnemu lastniku stanovanja tudi del stro-škov za revitalizacijo starih stanovanjskib hiš in stanovanj. ki jih je s stanarino plačal imetnik sta-novanjske pravice. Drugačna razlaga te določbe, bi namrcč v svoji konsekvenci pripeljala do te-ga, da bi imetnik stanovanjske pravice s stana-rino solidarno prispeval za revitalizacijo starega stanovanjskega sklada. ta prispevek pa bi bil do-hodek etažnega lastnika stanovanja, ki Je opro-ščen solidarnostne dolžnosti za revitalizacijo sta-rih stanovanj.
Kolikšen del stanarine se izplača etažnentu last-niku. se določi s pogodbo, ki jo ta sklene s sta-novanjsko skupnostjo.
20. 61en
Lastnik poslovnega prostora kot posameznega dela stanovanjske hiše in imetnik pravice upora-be na poslovnem prostoru v stanovanjski hiši, mora ne glede na to, ali uporablja poslovni pro-stor sam ali pa ga daje drugemu v najem plače-vati stanovanjski skupnosti, oziroma hišnemu sve-tu stroške po prvem odstavku prejšnjega člena tega zakona.'
V 19. členu zakona o gospodarjenju so dolo-čene pravice in dolžnosti lastnika stanovanja kot posameznega   dela   stanovanjske   hiše,   in   sicer   U-
k« t primeru, če lastnlk sam nporablja stanova-nje, kot tudi v primeru, če tako stanovanje od-dsja t uporabo imetniku stanovanjske pravlce.
Določbe 20. člena tega zakona pa urejajo pravice in dolžnosti lastnlka poslovnega prostora kot posameznega dela stanovanjske hlše v dmž-benl lastnini oziroma imetnika pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjski hlši v drnžbe-ni lastnini.
Ne glede na to ali sam uporablja poslovnl prostor ali ga daje drugemu v uporabo, mora etaž-ni Iastnik oziroma Imetnik pravice uporabe plače-vati stanovanjski skupnosti stroške, kot jih je dol-žan po prvem odstavku 19. člena tega zakona pla-čevati etažni lastnik stanovanja v stanovanjski hi-ši v družbeni lastnini, ter hišnemu svetu obrato-valne stroške stannvanjske hiše.
Najemnik poslovnega prostora kot posamezne-ga dela stanovanjske hiše v družbeni lastnini, tedaj nima nasproti stanovanjski skupnosti oziroma hiš-nemu svetu nobenih dolžnosti glede dajatev za uporabo poslovnega prostora razen, če za določe-ne usluge ali storitve sam prsotovoljno ne prevza-me določene obveznosti do stanovanjske skupno-sti. oziroma hišnega sveta in plačevanja stroškov za komunalne usluge individualne potrošnje.
Kar zadeva medsebojne odnose etažnega Jast-nlka oziroma imetnika pravice uporabe na poslov-nem prostoru kot najemodajalca in (družbenega tn zasebnega najemnika takega prostora, je treba pripomniti, da se ti odnosi urejajo z najemno po-godbo, ki jo najemodajalec in najemnik skleneta v skladu z določbami zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.
Tako že omenjeni zakon obvezuje najemoda-jalca, da mora izročiti najemniku poslovni pro-stor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati na način, ki čim manj ovlra najemnlka pri uporabi poslovnega pro-stora (14. člen).
Ne glede na načelo, da najemnik poslovnega pro-stora nl dolžan plačevati najemnine in obratovalnib stroškov stanovan.jski skupnosti oziroma hišnemu svetu, ima na področju gospodarjenja s stanovanjski-ml hišami in poslovnimi prostori v stanovanjski hiši v družbeni lastnini tudi še druge pravice in obveznosti, ki izhajajo iz zakona o poslovnih stavbah in poslornih prostorih. Fo tem zakonu ima najemnik pravico upo-rabljati poslovni prostor samo v namen, ki je določerj v najemnl pogodbl, pri uporabi tega prostora mora ravnati najemnik z vso potrebno skrbnostjo (20. člen). Najemnik je tudi dolžan popraviti škodo na poslovni stavbi oziroma poslovnem prostoru, ki jo je sam povzročil. ni pa odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora, do katerega je prišlo zaradi njegove normalne uporabe (21. člen). Ni dvo-nu, da je po pravilih odškodninskega prava najem-nik dolžan popravlti škodo tudi na stanovanjski hi-ši, če je tako škodo sam povzročil.
21. člen
Stroški iz prvega odstavka 19. 61ena in iz prej-šnjega člena tega zakona se določijo s pogciibo, ki jo lastnik posameznega dela stanovanjske hiše oziroma imetnik pravice uporabe na poslovnem pro-storu v stanovanjski hiši sklene s stanovanjsko skup-nostjo oziroma s hišnim svetom..
Ce se lastnik stanovanja oziroma poslovnega prostora kot posameznega dela stanovanjske hiše ali imetnik pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjski hiši in stanovanjska skupnost oziro-ma hišni svet ne moreta sporazumeti o višini pla-čila stroškov po določbah 19. in 20. člena tega za-kona,   lahko   vsaka   prizadeta  stranka   zahteva   naj
določi te stroške sodišče v nepravdnem postopku. Dokler nepravdni postopek ni pravnomočno kon-čan, je dolžan lastnik stanovanja oziroma poslovne-ga prostora ali imetnik pravice uporabe na poslov-nem prostoru v stanovanjski hiši plačevati akonta-cijo stroškov v višini, kot jo določi sodišče z začas-no odredbo ob prejemu zahteve za določitev teh stroškov.
1.  Medtem ko so stroški v 19. in 20. členu zakona o gospodarjenju določeni le po svojih elemenitih jih je treba še konkretizirati glede višine stroškov s po-godbo, ki je etažni lastnik stanovanja ali poslovne-ga prostora oziroma imetnik pravice uporabe na po-slovnem prostoru v stanovanjski hiši sklene s sta-novanjsko skupnostjo. Kolikor gre za stroške obrato-vanja stanovanjske hiše se ti stroški določijo s po-godbo, ki jo zavezanec sklene s hišnim svetom. To-rej gre za določeno pogodbeno razmerje med zavezan-cem in hišnim svetom z druge strani.
2.  Lastniku stanovanja oziroma poslovnega pro-sotra  kot  posameznega dela  stanovanjske  hiše  ter imetniku pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjski  hiši,  tako pa  tudi stanovanjski  skup-nosti in hišnemu svetu, daje zakon pravno varstvo s tem, da lahko vsaka prizadeta stranka, če se pogod-bene stranke o višini plačila stroškov po 19. In 20. členu tega zakona ne morejo sporazumeti, zabteva naj določi višino stroškov sodišče v nepravdnem po-stopku.
Imetnlk stanovanjske pravice, če ni obenem last-nik stanovanja, po teh določbah ne more uveljaviti zahteve iz prejšnjega odstavka. V primeru spora glede višine stanarine lahko vloži tak imetnik sta-novanjske pravice zahtevo pri pristojnem občinskem sodišču  na  podlagi  8.  člena  zakona  o   stanarinah.
3.  Rešitev spora v nepravdnem postopku labko traja dalj časa in bi v tem času stanovanjska skup-nost   oziroma  hišni   svet  bila  prizadeta  v  planira-nem dohodku sredstev za pokrivanje stroškov vzdr-ževanja in obratovanja stanovanjske hiše. Zato se v tem odstavku zavezuje plačnik na plačilo akontaclje stroškov. sodišče pa, da po sprejemu zahteve za do-ločitev višine stroškov izda začasno odredbo, s katero določi višino akontacije teh stroškov. Zavezanec je dolžan plačevati tako akontacijo stroškov vse dotlej, dokler nepravdni postopek ni pravnomočno končan. Zatem se akontacija in stroški, določeni s sodno od-ločbo, medsebojno poračunajo.
V. ZBOR STANOVALCEV KRAJEVNE SKUPNOSTI
22. člen
Za uresničevanje pravic stanovalcev pri delu sta-novanjske skupnosti in pri obravnavanju drugih vpra-šanj s področja stanovanjskega gospodarstva se obli. kuje v krajevnd sfcupnosti zbor stanovalcev.
Zbor stanovalcev krajevne skupnosti sestavljajo delegati stanovalcev v stanovanjskih hišah, s kateri-mi gospodairi stanovanjska skupnost.
Delegate stanovalcev v zbor stanovalcev krajev-ne  skupnosti  volijo  stanovalci za  dobo  štirih  let.
1. Zbor stanovalcev krajevne skupnosti nadome-šča dosedanjo skupščino stanovalcev, ki je po 11. čle-nu zakona o pravicah in dolžnostih stanovalcev prl upravljanju stanovanjskih hiš delovaia v okviru sta-novanjskega podjetja in je že s tem izgubila na svojem pomenu pri samostojnem odločanju o vpra-šanjih gospodarjenja s stanovanjskimi hišami. Veči-noma je na ohčinskem območju delovala ena santa skupščina stanovalcev, kar je onemogočalo smotrno zastopstvo neposrednih interesov stanovalcev. Z novo ureditvijo   so   odpravljene   sedanje   pomanjkljivostl.
Gtede na nov ustavnt polozaj krajevnih skupnosti Je zbor stanovalcev krajevne skupnosti povsem ločen od vpliva organizacij za vzdrževanje stanovanjsklh hiš, deluje na ožjem teritorialnem območju, kar nudi temu zboru oziroma njegovim delpgatom boljše po-goje za delo in  za neposrednejši  stik s stanovalci.
Zakon o gospodarjenju določa kot poglavitnl smo-ter za ustanavljanje zborov stanovalcev krajevne skupnosti uresničevanje pravic stanovalcev pri delu stanovanjske skupnosti in prl obravnavanju drugih vprašanj s področja stanovajskega gospodarstva. Gre za izvrševanje politlčne naloge krajevne skupnosti, kl je v tem, da mora skrbeti za samoupravne pravice stanovalcev tudi nasproti taki samoupravni interes-ni skupnostl. kot je stanovanjska skupnost. Take naloge pa ni mogoče omejevati le na področje gospo darjenja s stanovanjskimi hišami, temveč se ta naloga nanaša na vsa druga vprasanja stanovanjskega go-spodarstva kot celote. To načelo je bolj konkretno obseženo v 23. členu zakona o gospodarjenju. ki ob-ravnava naioge zbora stanovalcev krajevne skupno •ti.
Z. Z novo obliko uresničevanja samoupravnih pravic stanovalcev se stanovalcl povezujejo v okvir krajevne skupnosti s tem pa je zagotovljeno tudi vpllvanje krajevne skupnostl pri upravljanju in go-spodarjenju s stanovanjskiml hišami tako na zbore stanovalcev stanovan.jske hiše kot na stanovanjsko skupnost. Zbor stanovalcev krajevne skupnosti se-stavljajo delegati stanovalcev v stanovanjskih hlšah, ki bo v skladu stanovanjskih hiš stanovanjske skup nosti.
Za prvo konstituiran.fe zborov stanovalcev kra-jevne skupnostl doloEa zakon o gospodarjenju kot skrajni rok 30. 6.  1975  (četrti  odstavek 43. člena)
23. člen
Zbor stanovalcev krajevne skupnostl:
1.   voli in odpokliče delegate  stanovalcev v sta-novanjski skupnosti;
2.   daje   delegatom   stanovalcev   v   stanovanjski skupnosti smernice za soodločanje v zadevah, ki jih obravnava stanovanjska skupnost;
3.   obravnava  poročila   delegatov   stanovalcev   v stanovanjski   skupnosti   in   poročila   o   delu   stano-vanjske skupnosti ter daje k tem poročilom svoje pripombe, mnenja in predloge;
4.   obravnava   splošno   problematiko   stanovanj-skega  gospodarstva  in   seznanja   s  svojimi   stališči stanovalce,   krajevno   skupnost   stanovanjsko   skup-nost,   občinske   skupšdine,   druge   organe   in   samo upravne organizacije;
5.   opravlja  druge žsadeve v  zvezi z gospodarje-njem s stanovanjskimi hišami, ki jih določajo zakoni in na njegovi podlagi izdani predpisi, ter saraouprav-ni  sporazum   o   ustanovitvi  stanovanjske  skupnosti in drugi njeni splošni akti.
Zbor stanovalcev krajevne skupnostl ima po-membno nalopo ie pri ustanavaljanju samoupravne stanovanjske skupnostl. Delovni ljudje. ki so v skladu z zakonom o stanovanjskifi raztnerjih imetniki sta-novanjske pravice in etažni lastniki tistih stanovanj, kl so v stanovanjskih hišah v druibeni lastnlni. sku-paj z drugimi dejavnlki ustanovljo stanovanjsko skup nost prek zbora stanovalcev krajevne skupnosti. Zbor stanovalcev krajevne skupnosti tako postaja sestavi-na del stanovanjske skupnosti (tretji odstavek 7. čle-na zakona o samoupravni stanovanjski skupnostl). Po določbah 23. člena zakona o gospodarjenju zbor stanovaleev krajevne skupnosti voli in odpokliče dele-gate stanovalcpv v stanovanjski skupnosti.
Nadaljnja   naloga   zbora   stanovalcev   krajevne
skupnosti jr še posebcj politlSno pomembna. Zbot stanovalcev krajevne skupnosti namreč daje delega-tom stanovalcev v stanovanjski skupnosti smernice za soodločanje v zadevah, ki jih obravnava stano-vanjska skupnost, zatem pa obravnava njihova po-ročila kot tudi poročila stanovanjske skupnosti. Na-nje daje svoje pripombe, mnenja in predloge.
Načelo, da zbor stanovalcev krajevne skupnostl ne deluje le na področju gospodarjenja s stanovanj-sklmf hišaml je potrjeno v 4. točki tega člena: zbor obravnava splošno problematiko stanovanjskega go-spodarstva. zavzema o tem svoja stališča in z njimt seznanja stanovalce, krajevno skupnost, stanovanj-sko skupnost. občinsko skupščino, druge organe in organizaclje, kot je to določeno v statutu krajevne skupnosti.
Naloge zbora stanovalcev krajevne skupnosti so lahko 3e druge. Ce namreč tako določajo zakon in na njegovi podlagi izdani predpisi ter samoupravni sporazum o ustanovitvi stanovanjske skupnostj In drugl njenl splošni akti, opravlja zbor stanovalcev tudi druge določene zadeve. Stevilni problemi na področju stanovanjskega gospodarstva napotujejo na to. da bodo zborl stanovalcev krajevne skupnostl prldobivall nove pristojnosti.
24.  člen
Delo zbora stanovalcev krajevne skupnosti na-tančneje določa statut te skupnosti.
S statutom stanovanjske skupnostl se natanC-neje določa delo in naloge zbora stanovalcev krajev-ne skupnosti, kar naj pripomore k boljšemu gospo-darjenju s stanovan.jskimi hišaml in utrjevanju in razSirjanju samoupravl janja na tem področju.
VI. PRAVICE IN DOL2NOSTI ORGANIZACIJ ZDRU2ENEGA DELA IN DRUGIH DRUŽBENIH PRAVNIH   OSEB,   KI   IMAJO   PRAVICO   UPORABE NA   STANOVANJIH   IN   POSLOVNIH   PROSTORIH V STANOVANJSKIH HISAH
25. člen
Pravice in dolžnosti organissacij združenega dela in drugih družbenih pravnih oseb, ki so vložile sta-novanjske hiše, na katerih imajo pravico uporabe, v sklad stanovanjskih hiš stanovanjske skupnosti po določbah 24, člena zakona o samoupravni sta-novanjski skupnosti (Uradni list SBS, št. 8'74), se določijo s samoupravnim sporazumom o ustanovitvi stanovanjske skupnosti ter s pogodbo, ki jo sklenejo s stanovanjsko skupnostjo.
Do4očbe prejšnjega odstavka tega člena veljajo tudi aa stanovanjsko hišo vloženo v sklad stano-vanjskih hiš stanovanjske skupnosti po določbah 3. člena tega zakona.
1. Zakon o samoupravni stanovanjski skupnosti določa. da se v okviru stanovanjske akupnosti obli-kuje posebna samoupravna enota za gospodarjenje s stanovanjsklm skladom v družbenl lastnini (9. Clen). Ko se ta, enota ustanovi in oblikufe sklad stanovanj-skih hiS v družbeni lastnini. prenesejo temeljne in druge organlzacije združenega dela in družbenopoll-tične skupnosti združena sredstva, pravice in obvez-nosti tega sklada iz organizaclj za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini v uprav-Ijanje in gospodarjenje stanovanjskl skupnostl (24. člen).
Pravice in dolžnosti vlagatelja stanovanjsklh hiš, kl so Imetnlki pravlee uporabe na njih, v sklad sta-novanjske skupnostl, se določijo s samnupravnim sporazumom   o   ustsnovitvi   stanovanjske   skupnosti
ter s pogodbo, kl Jo sklenejo s stanovanjsko skup-nostjo.
2. Pogodbo o vložitvi v sklad stanovanjske skup-nosti morajo skleniti tudi temeljne organizacije zdru-ženega dela in druge organizacije zdruienega dela ter družbeno pravne osebe, kl so pridoblle pravico uporabe na novi stanovanjski hiši z zgradltvijo, na-kupom ali na drug dovoljen pravni način. O obvez-nosti vložitve take stanovanjske hiše v sklad sta-novanjske skupnosti, glej pojasnila k 3. členu.
26. člen
S pogodbo iz prejšnjega člena tega zakona se določijo zlasti način in pogoji za odplačevanje anu-itet iz sredstev amortizacije stanovanjske hiše in za reprodukcijo stanovanjske hiše, pogoji za morebi-ten prenos pravice oddajanja stanovanj v tej sta-novamjski hiši na stanovanjsko skupnost ter pogoji za pridobitev pravice oddajanja stanovanj, ki jih je stanovanjska skupnost zgradila ali pridobila iz amor-tizacije ali iz druglh svojifa dohodkov.
V tem elenu so predpisani nekaterl, ne pa vsl elementl pogodbe o vložitvi stanovanjske hiše v sklad stanovanjske skupnosti. Ti so:
—  način  in   pogoji  za  odplačevanje   anultet   lz sredstev  amortizacije stanovanjske hiše v primeru, da jih vlagatelj stanovanjske hiše odplačuje banki, ter  način  uporabc  sredstev   amortlzaclje  za  repro-dukcijo stanovanjske hiše;
—  pogoji  za  morebiten  prenos  pravice   oddaja-nja stanovanj v stanovanjski hiši vlagatelja na sta-novanjsko skupnost;
—  pogoji  za  pridobitev  pravice  oddajanja  sta-novanj. ki jih je stanovanjska skupnost zgradlla all pridobila iz amortizacije kot elementa stanarirte, kl' je   njen   dohodek,   ali   iz   drugih   svojih   dohodkov.
Vsebinski okvir za določitev omenjenih pogojev je vsekakor samoupravni sporazum o ustanovitvi stanovanjske skupnosti, Id so ga sklenlle organizacije združenega dela in druge družbenc pravne osebe ter programska izhodišča za stanovanjsko politiko stanovanjske skupnosti, ld jih Je sprejela za svoje obmofje.
S pogodbo po tem členu se Iahko določijo tudi drugi pogoji, za katere se sporazumeta pogodbenl stranki.
27. člen
Organizacije združenega dela in druge družbe-ne pravne osebe, ki so vložile poslovne prostore v stanovanjski hiši v sklad stanovanjsklh hiš stanovanj-ske skupnosti po prvem odstavku 25. člena tega zako-na določijo v okvlru stanovanjske skupnosti s po-sebnim samoupravnim sporazumom merila za vzdr-ževanje, obnavljanje in modernizacijo teh prostorov.
Tudf za poslovne prostore v stanovanjskl hiSi v družbeni Iastnini. ki jih njihovi imetniki pravice ' uporabe morajo obvezno vložiti v sklad stanovanjske skupnosti po 25. členu tega zakona, velja, da se pravi-ce in dolžnosti vlagatelja doloeijo s samoupravnim sporazumom o ustanovitvi stanovanjske skupnosti ter s pogodbo, sklenjeno z njo.
Po določbah 27. člena tega zakona pa je predvt-den še poseben samoupravnl sporazum, ki ga sklene-jo samo organlzaclje združenega dela in druge druž-bene pravne osebe, ki so vložile poslovne prostore v sklad stanovanjskih hiš, ter stanovanjska skupnost. S tem posebnim samoupravnim sporazumom se do-ločijo merila za vzdrževanje, obnavljanje in moder-nlzacijo teh prostorov.
Zakonska motivaclja za  takSne  ureditev  izhaja
t prvl vrsti iz določb 20. Ctatu takona o gospodar jenju,  po  kateiih  intetnik  pravice  uporabe   poslov nega  prostora  kot  posameznega  dela  stanovanjske hiše ne plačuje stanovanjski skupnosti stroškov za amortizacijo poslovnega prostora. Z druge stranl ima poslovni prostor v naselju posebno funkcijo v zvezl z oskrbovanjem občanov in sosesk. S posebnim sa-moupravnim sporazumom dogovorjena merila naj M zagotavljala  vzdrževanje,  obnavljanje ln moderniza-cijo na način in ob pogojih tega sporazuma.
Zakonska določba ne predvideva, da bi k temn posebnemu samoupravnemu sporazumu morali prl-stopiti tudi lastniki poslovnega prostora kot po-sameznega dela stanovanjske hiše v družbeni lastni-ni. Po našem mnenju lahko pristopijo k sporazu-mu tudi lastniki poslovnih prostorov, 6e se s tem strinjajo stanovanjska skupnost In drugl bnetnlkl pravice uporabe na poslovnem prostoru.
Pri sklepanju posebnega samoupravnega sporazu-ma ix tega člena bodo morali udeleženci sporazuma upoštevati tudi določbe odlokov, ki so jih sprejele občinske skupščine po določbah 4. člena zakona o poslovnlh stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18-176 74), namreč 1. kateri poslovni prostori smejo služiti za doiočene potrebe ter 2. kateri poslovnl prostori v stanovanjskih hišah t določenih ulicah ali delib ulic se smejo uporabljati samo za določene vrste poslovnih dejavnosti ali pa kateri poslovni prostori se ne smejo uporabljati za določene vrste poslovnih dejavnosti.
VII. GOSPODARJENJE S STANOVANJSKIMI HIŠAMI
28. člen
Stanovalci organizacije zdmženega dela in druge družbene pravne osebe gospodarijo s stanovanjskl-mi hišami v družbeni lastnini tako, da se ne zmanj-šuje vrednost sklada stanovanjskih hiš stanovanjske skupnosti in da sredstva, namenjena za vzdrževanje tega sklada, anotrno izkoriščajo.
Načelo dobrega gospodarjenja s sredstvi, s kate-rimi razpolaga stanovanjsko gospodarstvo, je uvelja-vil že 4. člen zakona o samoupravni stanovanjski skupnosti. Določbe tega člena zavezujejo delovne Ijudi t stanovanjski skupnosti, da upravljajo z druz-benimi sredstvi tako, da z njimi racionalno gospoda-rijo. da skrbijo, da se ne zmanjša stanovanjskl sklad in da s smotrno stanovan.jsko graditvijo ta sklad stalno povečujejo. Te določbe so vsekakor utemelje-ne, saj predstavljajo denarna in materialna sredstva, s katerimi upravlja.jo stanovanjske skupnosti po-memben del družbenega bogastva.
Omenjeno načelo velja tudi za področje gospodar-jenja s stanovanjskimi hišami v družbeni Iastninl. Zavezuje stanovalce. organizacije združenega dela In druge družbene pravne osebe, da morajo gospodariti s stanovanjskimi hišami tako, da se ne zmanjšuje vrednost sklada stanovanjskih biS stanovanjske skup. nosti in da sredstva, ki so namenjena za vzdrževa-nje tega sklada. smotrno izkoriščajo.
29. člen
Sredstva za pokrivanje strogkov amortdzacije. investicijskega m tekoč^a vzdrževanja skupnlh de-lov in naprav v stanovanjski hiSi stroškov za revl-talizacijo obstoječih stanovanj in stroškov upravlja-nja sklada stanovanjskih hl5 zagotavlja stanovanj. ska skupnost na podlagl letnega programa in finan6> nega načrta iz stanarin, iz prispevkov lastnikov po-sameznih delov stanovanjske hiše in imetnikov pravi-ce uporabe na poslovnem prostoru k stroškom iz pr-
»ega odstavka 19. Slena tega zafcona ter Jz najemnln za poslovne prostore.
Osrednjo skrb za gospodarjenje s stanovanjskl-ml hlšami v družbeni lastnini nalagajo te določbe sta-novanjskl skupnosti, katere ustanovitelji in članl so poleg drugih subjektov tudi stanovalci. Za investi-cijsko vzdrževanje stanovanjsklh hiš, za revitalizacijo ln za obnavljanje stanovanjskega sklada skrbj in Je zato odgovorna stanovanjska skupnost (po svoji samoupravni enoti za gospodarjenje s stanovanj-skimi hišaml) po določbah zakona o samoupravnl stanovanjski skupnosti ta po samoupravnem spora-zumu o ustanovitvi stanovanjske skupnosti ter v skJadu s pogodbami z vlagatelji stanovanjskih hiš \ njen sklad stanovanjskih biš, sklenjenitni na njuni podlagi.
Po določbah 29. člena zakona o gospodarjenju zagotavlja stanovanjska skupnost sredstva za po-krivanje stroškov amortizaclje, investicijskega In te-kočega vzdrževanja skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši. stroškov za revitalizacijo obstoječih stanovanj in stroškov upravljanja sklada stanovanj-sklh blš na podlagi svojega Ietnega programa in fi-nančnega načrta. Viri sredstev za pokrlvanje teh •troškov so:
—  stanarine;
—  prispevki  lastnikov  posameznih  delov  stano-vanjske biše (stanovanj in poslovnih prostorov) po
19.  in 20. členu tega zakona;
—  prispevki  imetnikov pravice uporabe  na  po-slovnem prostoru ozirotna prispevki fz najemnin iz
20. člena tega zakona.
Iz natanko opredeljenih virov sredstev za pokri-vanje omenjenih stroškov izhaja, da sredstev Iz dru-gih virov (npr. lz združenib sredstev ali iz sredstev za družbeno pomoč) v ta namen stanovanjska skup-nost ne sme uporabiti. V tem je izražena tudi težnja, naj bi postopoma privedli stanarine do višine, da bo zavarovan družbeni interes glede vzdrževanja in obnavljanja stanovanj (točka I 4b resolucije o na-daljnjem razvoju stanovanjskega gospodarstva).
30. člen
Stanovalcl uporabljajo vs kladu z letnim progra; mom in finančnim nažrtom s sredstvi namenjenimi xa tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in s sredstvi obratovanja stano-vanjske hiše.
Stanovanjska sfcupnost določi s svojim sploš-nim aktom normative za tekoče vzdrževanje skup-nlh delov in naprav v stanovanjski hiši.
Neporabljena sredstva za tekoče vzdrževanje sfcupnih delov in naprav v stanovanjski hišj v posa-meznem letu lahko stanovalci uporabijo v nasled-njem letu.
1. Določbe tega člena so Izvedene iz splošne določ-be t prvem odstavku 2. člena zakona o gospodarjenju ter so za stanovalce zelo pomembne. Po teh določ-bah ima.jo stanovalci pravico samostojnega odloča-nja prl upravljanju s sredstvi, namenjeniml za te-koče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stano-vanjski hiši in s sredstvi obratovanja stanovanjske hlšc. Samostojno odločanje pri tekočem vzdrževanju skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in pri obratovanju stanovanjske hiše ustreza neposrednemu in pretežnemu interesu stanovalcev ter je tudi v skladu s tehnologijo in naravo vzdrževanja stanovanj-Bldh hiš v sistemu enotnega samoupravnega gospo-darjenja. Kako uresničujejo stanovalci svoje pravlcc ta dolžnosti pri upravljanju in gospodarjenju s sta-novanjsko hišo, smo obrazložili t 8. in 9. členu tega lakona, vendar je samostojno npravljanje in gospo-
darjcnje stanovalcem zagotovljeno le v okvlni letnega programa za tekoče vzdrževanje skupnih delov in na-prav v stanovanjski hiši in finančnega načrta do-bodkov tn izdatkov za tekoče vzdrževanje skupnib delov in naprav v stanovanjski hiši, kar zadeva stro-ške obratovanja stanovanjske hiše pa v okviru iet-nega predračuna in finančnega načrta stroškov ob-ratovanja stanovanjske biše.
Torej gre za samostojno upravljanje v omenje-nih zadevah v okviru sredstev, kl jih stanovalcem zagotavlja stanovanjska skupnost s svojim finančnim načrtom oziroma v okviru sredstev obratovanja sta-novanjske hiše, ki so jih določili stanovalci s švojim letnim predračunom in finančnim načrtom stroškov obratovanja stanovanjske hiše.
2.  Normativi za tekoče vzdrževanje skupnih de-lov in naprav v stanovanjski hiši so enotni za vse stanovanjske hiše, določi pa jib stanovanjska skup-nost s svojim splošnim aktom. Normativi za tekoče vzdrževanje  skupnih  delov  in  naprav  so  potnemb-no   merilo   za   gospodarjenje   stanovalcev   na   pod-ročju tega tekočega vzdrževanja. Razumljivo je, da bo doseganje teh normativov odvisno tudi od višine sredstev, ki jih  stanovalccm  zaRotovi stanovanjska skupnost. Ta je pri pripravi svojega Ietnega prdgra-ma in finančnega načrta seveda tudi sama odvisna od višine dohodkov, ki jih ustvari s stanarinami in prispevki  lastnikov  posameznib  delov  stanovanjske hiše in imetnikov pravice uporabe na poslovnem pro-storu oziroma iz najemnine za poslovne prostore.
3.   S potekom predračunskega leta stanovalcem ne zapadejo sredstva, ki so jim bila dana za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši pa jih niso v celoti v tem letu porabill. Taka sredstva se prnesejo za isto namensko  rabo v na-slednjem letu.
31. člen
Organizacija združenega dela ali druga družbe-na pravna oseba, ki ima pravico uporabe na sta-novanjski hiši v družbeni lastnini, je dolžna ugotov-ljene pomanjkljivosti v zvezi s tekočim vzdrževanjem skupnih delov in naprav, ki lahko vplivajo na poveča-nje stroškov za investicijsko vzdrževanje, naznaniti organu delavske kontrole stanovanjske skupnosti in občinskemu upravnemu organu pristojnemu za stano-vanjske zadeve.
Sledeč načelu dobrega gospodarja imajo po tej določbi organizacije združenega dela in druge druž-bene pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na stanovanjski hiši, novo dolžnost na področju vzdrže-vanja stanovanjskih biš. Vsako pomanjkljivost v zvezi s tekočim vzdrževanjem, ki lahko vpliva na povečanje stroškov za investicijsko vzdrževanje, so namreč dolžne naznaniti organu delavske kontrole stanovanjske skupnosti in občinskemu stanovanjske-mu organu. brž ko tako pomanjkljivost ugotovijo.
32. člen
Zbor stanovalcev lahko poveri organizaciji za vzdrževanje stanovanjskih hiš v celoti ali samo v nekaterih zadevah tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in njeno obratovanje.
V pogodbi iz prejšnjega odstavka tega člena do-ločrjo stanovalci ,in organizacija za vzdrževanje sta-novanjskih hiS vTsto opravil oziroma dej tekočega vzdrževanja, način in rok njihovega opravljanja ter plačilo storitev za prevzeta opravila oziroma dela.
1. Med zadevami, za katere je pristojen odločati zbor stanovalcev, je tudi njegova pravica, odločati o tem. da se odda tekoče vzdrževanje skupnih delov
In naprav v stanovanjski hiSt In njeno obratovanje organizaciji za vzdrževanje stanovanjsklh hlš (7. to6-ka 10. člena).
V  prvem odstavku tega člena je ta določba po-novljena, vendar bolj konkretizirana v tem smislu, da   zbor   stanovalcev   lahko   poverl   organizacijt   za vzdrževanje   stanovanjskih   hiš   bodisi   v   celoti   ali samo v nekaterih zadevab tekoče vzdrževanje skup-
.nih delov in naprav v stanovanjski hiši in njeno obratovanje. Taka rešitev bolje omogoča vsakemu zboru stanovalcev, da ravna glede morebitne oddaje tekočega vzdrževanja in obratovanja skladno s po-trebami stanovalcev, s strukturo stanovanj, njeno opremljenostjo in drugimi razlogi.
2. Oddaja tekočega vzdrževanja skupnib delov in naprav oziroma del pri obratovanju stanovanj-ske hiše se opravi na podlagl pogodbe, kl jo skle-ne hišni svet z organizacijo za vzdrževanje stano-vanjskih hiš (7. točka 12. člena). V pogodbi morata pogodbeni stranki določiti: 1. vrsto opravil oziroma del tekočega vzdrževanja; 2. način In rok njihove-ga opravljanja; 3. plačilo storitev za prevzeta opra-vUa oziroma dela. To so obvezne sestavine pogodbe o oddaji oziroma prevzemu vseh all samo posamez-nih zadev tekočega vzdrževanja skupnih delov in na-prav v stanovanjski hiši ali opravil v zvezi z obrato-vanjem stanovanjske hiše. V praksi bo treba te po-godbene sestavine dopolniti tudi še z dragimi pogod-benimi določbami z namenom, da se nedvoumno do-Iočijo obveznosti in pravice pogodbenih strank ter zagotovi vzdrževanje stanovanj v skladu z zakonom (o tem glej tudi 41. člen zakona).
V  zvezi z oddajo tekočega vzdrževanja skupnih delov in naprav v stanovanjski  biši  oziroma obra-tovanja stanovanjske hiše se postavlja tudi vpraša-nje odškodninske odgovornosti stanovalcev glede te-kočega vzdrževanja skupnih delov in naprav in ob-ratovanja stanovanjske hiše. V takih prlmerih odlo-čajo v sporih o odškodninski odgovornosti stanoval-cev redna sodišča na podlagi splošnih pravil odškod-ninskega prava. Prvotne zasnove zakona, da je po-dana objektivna odškodninska odgovornost stanoval-cev  kljub  prenosu  omenjenih  opravil  na  organiza-cijo  za vzdrževanje  stanovanjskih  hiš,  namreč   za-konodajalec ni sprejel.
33. člen
Stanovanjska skupnost vodi za vsako stanovanj-sko hišo posebej evidenco o sredstvih stanarine in prispevkov lasfcnikov posameznih delov stanovanjske hiše, in to za vsak posamezen element stanarine (dru-gi odstavek 1. člena zakona o stanarinah; Uradnd list SRS, št. 50/72).
Po temeljnem zakonu o gospodarskem poslo-vanju (gospodarjenju) s stanovanjskimi hišanti v družbeni lastnini vodi stanovanjsko podjetje za vsako stanovanjsko hišo, vloženo v sklad stanovanjskih hlš, posebej evidenco o sredstvih za njeno tekoče vzdrže-va-nje (34. člen tega zakona). Po določbah 33. člena zakona o gospodarjenju se ta obveznost prenaša na stanovanjsko skupnost, ki je v upravljanje prevzela sklad stanovanjskih hiš, obenem pa rezširja glede obsega evidence. Stanovanjska skupnost vodi za vsa-ko stanovanjsko hišo posebej evidenco o sredstvlh stanarine in prispevkov lastnikov posameznih delov stanovanjske hiše in to za vsak element stanarine. tako kot jih za stanarino določa drugl odstavek 1. čle-na zakona o stanarinah. Glede prispevkov Iastnikov posameznih delov stanovanjske pravice Je njlhova struktura vsebovana v določbah 19. in 20. člena za-kona o gospodarjenju.
Novlna, ki jo prinaša 33. člen tega zakona, je pomembna,   ker   so stanovalci   obveščeni   o   staiiju
sredstev stanarln in prispevkov, kl se zblrajo fe stanovanjske hiše, in tudi za njihovo pr&vilno delo pri programiranju in odločanju pri upravljanju tn gospodarjenju ter za urejanje odnosov s stanovanj-sko skupnostjo.
34. člen
Sfcanovalci smejo uporabljati sredstva, s katert-mi samostojno upravljajo, samo v skladu z njiho-vim namenom.
Ce pride do poškodb stanovanjske hiše zaradi okoliščin, na katere stanovalci niso mogli vplivati, lahko stanovalci, da se zagotovi varnost hiše in sta-novalcev, uporabijo vsa sredstva, s katerimi uprav-ljajo po določbah tega zakona, za odpravo poškodb.
V primerih iz prejšnjega odstavka tega člena je stanovanjska skupnost dolžna nadomestiti stanoval-cem vsa sredstva, vložena v odpravo poškodb.
1.   Prvl   odstavek   tega   člena   uveljavlja   načelo namenske   uporabe   sredstev,   s   katerimi   samostoj-no upravljajo stanovalci. Ta sredstva so 1. sredstva za tekoče  vzdrževanje  skupnih  delov  in  naprav  v stanovanjski hiši, ki jih stanovalcem zagotavlja sta-novanjska skupnost, 2.  sredstva obratovanja stano-vanjske hiše, ki jih plačujejo stanovalci. 3. sredstva. ki jih plačujcjo stanovalci ali druge osebe na podla-gi posebnih medsebojnih aranžmajev npr. po 36. čle-nu tega zakona.
Poleg teh sredstev, natanko opredeljenih s tem zakonom, ostaja odprto vprašanje, čigava sredstva so zakupnine za vrtove pri stanovanjskih hišah, kl Jlh uporabljajo vsi ali le posamezni stanovalci, za dvoriščne in druge podobne prostore, ki se oddajajo uporabnikom za depoje in podobno dejavnost. Ker zakon o gospodarjenju nlti zakon o stanarlnah tega vprašanja nl uredil, lahko ta vprašanja rešijo občln-ske skupščine s svojim odlokom. Tako je npr. za garaže v stanovanjski hiši v uporabi stanovalcev po odloktt o merllih za ugotovitev nove vrednosti stano-vanjskih hiš in stanovanj na območju ljubljanskih občin (Uradni list SRS, št. 1/73) določeno dodatno števUo točk za garaže velikosti od 15—20 m'. Odškod-nina za uporabo takih garaž je torej zajeta v sta-narinl za stanovanje.
2.   Izjemo   od   načela   namenske   uporabe   sred-stev  s  strani  stanovalcev  predstavlja  situacijo,  da pride  do  takih  poškodb  stanovanjske  hlše,  da  so vsled poškodb v nevarnosti hiša in stanovalci in to zaradi okoliščin, na katere stanovalci niso mogll vpi-vati. če so  dani ti pogoji iz drugega odstavka te-ga člena, lahko stanovalci uporabijo za odpravo po-škodb vsa sredstva, s katerimi samostojno upravljajo po določbah tega zakona. Ni namenske rabe pp do-ločbah   drugega  odstavka  tega  člena,  če  pride  do poškodb  ix  krivdnih   razlogov  stanovalcev,   kot  so npr. povzročitev požara, poplavljenja in podobno s strani stanovalcev.
3.  Ce so stanovalci zakonlto uporabili svoja sred. stva za odpravo poškodb, povzročeno ob pogojih iz prejšnjega  odstavka,  jfan  mora  stanovanjska  skup-nost nadomestiti vsa sredstva, ki so lih v ta namen vložili.
35. člen
Stanovalci ne smejo brez soglasja imetnika pra-vice uporabe na stanovanjski hiši in stanovanjska skupnosti preurejati skupnih delov in naprav v sta-^ novanjski hiši ali teh naprav nadomeščati z drugiml napravami.
Stanovanjska skupnost lahko odkloni sog^lasje za preuredltve iz prejšnjega odstavka tega člena sa-mo v primeru, če se z njimi znianjša vrednost stano-
vanjske hiše ali če bi preuredifeve predstavljale večje stroške za inve&ticijsko vzdrževanje stanovanj-»ke hiše ali za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v taki hiši.
1.  Samovoljno preurejanje skupnih delov te na-prav v stanovanjskih hišah ali nadomeščanje naprav i  drugimi   napravami   s   strani   stanovalcev   ni   bilo vselej v prid dobremu gospodarjenju s stanovanjski-mi hišami, čestokrat pa je bila s tem tudi ovlrana uporaba skupnih delov in naprav za druge stanoval-ce. kar je med prizadetlmi povzročalo nepotrebne spo. re. Ta vprašanja zdaj ureja 35. člen zakona, ki ob-vezuje   stanovalce,   da   takih   preureditev   ne   smejo lzvrševati   brez   soglasja  imetnika   pravice   uporabe na stanovanjski  hiši in brez soglasja  stanovanjske skupnosti. Vendar je treba tu upoštevati tudi določbe 5. člena zakona o lastnlni na dellh stavb, po kate rlh imajo trajno pravico uporabe na skupnih delih večstanovanjske stavbe, ki služijo stavbi v celoti, vsi lastniki delov stanovanjske hiše in vsi imetniki pra-vice uporabe stanovanjskega ali poslovnega prostora kot posameznega  dela stanovanjske hiše. Glede na te določbe je treba pridobltl za preureditve skupnih delov in naprav oziroma za nadomeščanje takih na-prav, §e soglasje takih (etažnlh) Iasfnikov in fmetnf-kov pravicc uporabe. seveda, če so na stanovanjski hlši opisani posamezni dell.
2.  Imetnik pravice uporabe na stanovanjski hiši pa  tudi vsak  lastnik  oziroma  imetnik  pravice  upo-rabe na posameznem delu stanovanjske hiše lahko odkloni soglasje za preureditve oziroma nadomesti-ive ir katerega koJi  razloga. stanovanjska skupnost pa  Iahko   odkloni   tako   soglasje  samo   iz   razlogov smotrnega gospodarjenja, in to:
—  če se z nameravanimi preureditvami skupnlh delov in  naprav ali  z  nadomestitivijo skupnih  na-prav z drugimi napravami zmanjša vrednost stano-vanjske hiše ali
—  če bi nameravane preuredltve ali nadomestit-ve predstavljale večje stroške za investicijsko vzdrže vanje  stanovanjske  hiše  all  za  tekoče  vzdrževanje skupnih delov in naprav v taki hiši.
Omenjeni razlogi so izvedeni iz določb 28. člena sakona o gospodarjenju, ki nalagajo stanovalcem, da morajo gospodariti s stanovanjsklmi hišami tako, da se ne zmanjšuje vrednost sklada stanovanjskih hiš stanovanjske skupnosti in da sredstva namenje-na za vzdrževanje tega sklada smotrno izkoriščajo. Ob sedanjih nizkih stanarinah, ki ne zagotavljajo v pol-ni meri investicijskega vzdrževanja stanovanjskih hiš. ni primerno, da bi stanovalci imeli popolno svobodo pri omenjenih preureditvah (četudi bi bile koristne), ker bi s tem neplansko obremenjevali sredstva sta-novanjske skupnosti. V tem smislu je torej obrazlo-Sena omejitev preurejanja brez potrebnega soglasja.
V praktični rabi teb določb bo treba oceniti na-vedene razloge. ob tem pa imeti v vidu tudi potrebo po modernizaciji skupnih delov in naprav, da se za-dovoljijo potrebe stanovalcev in na sploh zveča ved-nost stanovan.jskega sklada. V prtmeru sporov naj bi se stanovalci posluževali postopka pri poravnal-nem svetu stanovanjske skupnosti. pred morebitno tožbo pri rednem sodišču.
Zakonske določbe ne izključujejo izdajo soglasja % določenimi pogoji, ki jih morajo izpolniti stanoval ci, kot npr. da je treba obstoječo napravo prodati in kupnino viožiti t sklad stanovan.jskih hiš stano-vanjske skupnosti, ali jo izročiti organizaciji za vzdr. ievanje stanovanjskih hiš ali pa da npr. stanovalci morajo iz svojih sredstev pokrivati večje stroške za rzdrževanje skupnih delov in naprav in podobno.
3. Določbe 35. člena ne nrejajo preurejanja ln Bftdomeščanja posameznih stanovanjskih ali poslov
nih prostorov ali nadomeščanja naprav In opreme ˇ njlh. Omenjeno preurejanje in nadomeščanje namreL ureja zakon o stanovanjskih razmerjih v 31. členu. Po teh določbah ne sme imetnik stanovanjske pravice izvrševatl sprememb na stanovanjskih prostorlh ter opremi in napravah v stanovanju v družbeni lastnlni brez poprejšnjega soglasja stanodajalca in stanovanj-ske skupnosti. Tudi v tem prlmeru smejo dajalci soglasij vezati svoje soglasje za spremembe na sta-novanjskih prostorih, opremi in napravah na določen« pogoje, kl jih mora imetnik stanovanjske pravice izpolnjevati.
Ce lmetnik stanovanjske pravice izvrSl preuredlt-ve brez predpisanega soglasja, ima stanodajalec pra-vico, da zahteva vzpostavitev prejšnjega stanja, kadar pa taka vzpostavitev ni mogoča pa povrnitev more-bitne škode.
36. člen
Stanovalci lahko na lastne stroške s soglasjem stanovanjske skupnosti in z dovoljenjem pristojne-ga organa, če je to predpisano, vgrajujejo v stano-vanjsko hišo novo opremo kot npr. skupne antenske naprave in podobno.
Za vgrajeno novo opremo ni mogoče uporablja-ti sredstev, namenjenih za tekoče vzdrževanje skup-nih delov in naprav v stanovanjski hiSi (29. člen tega zakona).
1.  V 35. členu zakona o gospodarjenju so obrav-navane preuredltve skupnih delov in naprav ter na-domeščanje takih naprav, v  36. členu  tega zakona pa gre za vgrajevanje nove opreme v stanovanjsko hišo, se pravi opreme, ki jo dosedaj hiša ni imela.
Najprej je treba opozoriti. da v smislu teh določb ne gre za vsako opremo, temveč le za vgrajeno opremo, tj. za opremo, ki je trdno fiksirana v kon-struktivne dele stanovanjske hiše.
Tudl pri vgrajevanju nove opreme v stanovanj-ski hiši s| morajo stanovalci poprej preskrbeti sogla. s,fe stanovanjske skupnosti. in soglasje imetnika pra-vice uporabe na stanovanjski hiši. V primeru, da nastane spor med stanovalci in imetnikom pravice uporabe na stanovanjski hiši ali lastnikom posamez-nega dela stanovanjske hiše, je za rešitev spora pri-stojno redno sodišče. Spori med stanovalci in sta-novanjsko skupnostjo pa naj bi se reševali kot je pojasnjeno v 35. členu tega zakona.
Stanovanjska skupnost mora pri dajanju oziro-ma odklonitvi soglasja upoštevati pri svoji odločit-vi načela Iz 28. člena lega zakona (ohranitev vred-nosti stanovanjskega sklada in smotrno izkoriščanje namenskih sredstev), vendar labko odkloni soglasje tudi iz drugih utemeljenih razlogov.
Ce je za vgraditev nove opreme predpisano lo-kacijsko In gradbeno dovoljenje, si morajo stano-valci pred vgraditvijo opreme pridobiti tako dovolje-nje. Še posebej je za varnost stanovalcev in stano-vanjske hiše to pomembno pri vgrajevanju opreme, ki lahko povzroči požar, eksplozijo, zastrupitev In podobne nezgode.
Doloebe 36. člena zadevajo le vgrajeno opremo stanovanjske hiše, če posamezen bnetnik stanovanj-ske pravice želi vgraditi tako opremo v svojem sta-novanju velja.jo določbe 31. člena zakona o stano-vanjsklh razmerjih (gl. pojasnilo k 35. členu zako-na o gospodarjenju).
2.  Sredstva, ki  jlh  stanovanjska skupnost zago-tavlja  stanovalcem  za  tekoče  vzdrževanje   skupnih delov in naprav v  stanovanjski  hlši,  stanovalci  ne morejo uporabljati za nabavo nove opreme nitt za njeno Investicljsko in tekoče vzdrževanje. Potrebna sredstva morajo sami plačati, dodatno k  stanarinl in stroškom obratovanja stanovanjske hiše.
¦   ""                                           37. <3en
Ce imetntk stanovanjske pravice v roku, ki ga določi hišni svet, ne plača dobavljene vode, odvoza smeta, dimnikarske 6toritve, ogrevanja in podobne atoritve ter stroškov obratovanja, za katerih plačilo je obvezen, vloži hišni svet zoper lmetnika stano-vanjske pravice tožbo zaradi njihovega plačila.
Stroške iz prejšnjega odstavka tega člena zača-sno krije hišni svet iz sredstev, namenjenih za obra-tovalne stroške stanovanjske hiše oziroma iz istih sredstev organizacija za vzdrževanje stanovanjih hlš v primerih iz prvih dveh odstavkov 15. člena tega zakona. Te stroške začasno krije organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš iz sredstev, namenje-nih za obratovalne stroške stanovanjske hiSe, tudi v primeru, ko je z-bor stanovalcev poverij takl organi-zaciji v celoti tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hlši ln njeno obratovanje (32. člen tega zakona).
če imetnlk stanovanjske pravice zapored tri me-sece ne plača obveznosti iz prvega odstavka tega člena ali tri mesece v zadnjih dveh letih, lahko zah-teva hišni svet od stanodajalca, da stanovalcu od-pove stanovanjsko pogodbo po določbah 62. Clena zakona o stanovanjskih razmerjih.
1. Z določbami v tem členu se urejajo razmer-js med hiinim svetom in posameznimi imetniki stanovanjske pravice, če ti ne izpolnjujejo svojih pogodbenih obveznosti glede plačila stroškov, kate-rih višino porazdeljuje hišni svet in ki bremenijo imetnike stanovanjske pravice.
Gre za plačilo stroškov za storitve komunalnJh organizacij, katerih višina za posamezne stanovalce ni natanko določl.jiva, bodisi ker posamezni stano-vanjski prostori nimajo merllnih naprav ali pa sts-ritve niso sploh izmerljive, take storitve pa posa-mezni stanovalci uporabljajo in so jim na voljo. Zakon le primeroma navaja take storitve kot do-bavljanje vode, odvoz smeti, dimnikarske storitve, ogrevanje stanovanjskih prostorov in podobno. Sto-ritve so individualno konsumirane, vendar jih posa-meznl zavezanci po količini konsumirajo različno. Med stroške takih komunalnih storitev individualne potrošnje ne smemo šteti stroškov za komunalne storltve, ki jih vsi stanovalca uporabljajo za skupne dele all naprave stanovanjske hiše; taki stroški so-dijo med stroške obratovanja stanovanjske hiše (pe-tf odstavek 1. člena zakona o stanarinah). Prav tako je razumljivo, da lzmerljivih storitev individualne potrošnje ne moremo uvrščati v to kategorijo stroš-kov za komunalne storitve (npr. za dobavljeno elek-trično energijo, ker obstaja električni števec za pro-store vsakega individualnega koristnika).
V dosedanji zakonodaji ni bilo urejeno vpraša-nje kdo je plačnik za komunalne storitve individu-alne potrošnje, ali stanovanjska hiša kot celota ozl roma vsi stanovalci skupaj ali posamezen Imetnik stanovanjske pravice.
Celo sodna praksa je pri tem vprašanju zasto-pala različna stališča. Iz teh razlogov so komunalne organizacije, materialno prizadete v svojem rednem dohodku, že večkrat postavljale zahtevo po pravni ureditvi tega vprašanja. Komunalne organizaclje bi slcer Imele pravno možnost, da odklopijo svoje pri-ključke za stanovanjsko hišo zaradl neplačila do-bavljene vode in podobno s strani posameznih za-vezancev. toda s takim dejanjem bl prizadele veči-no drugih rednih plačnikov komunalnih storitev In-dividualne potrošnje v stanovanjski hiši. 2e ti prak-tični razlogl so kazali na to, da rešitev vprašanja v tej smeri ni primerna.
Zdaj je ta dilema odpravljena: plačnik za take storitve je hišni svet, ki stroške refundlra od Imet-nikov stanovanjske pravice.
Po prvem odstavku 37. Clena tega zakoiut mora hišni svet vložiti zoper imetnlka stanovanjske pra-vice, ki ne plača stroškov za komunalne storitve in-dividualne potrošnje ali stroškov obratovanja stano-vanjske hiše v višini in v roku, ki mu ga je hišni svet določil, tožbo zaradi plačila teh stroškov.
Glede na določbe 6. člena zakona o gospodarje-nju ni dvoma o tem, da taka ureditev velja tudl za lastnika stanovanja kot posameznega dela stano-vanjske hiše in za imetnika pravice uporabe posa-meznega dela stanovanjske hiše, če sama uporablja-ta stanovanje ali posamezen dei stanovanjske hiše, ter za na.jemnika posameznega prostora v stano-vanjski hiši.
2.  Ob zakonski uredltvi, da hišni svet vstopa ˇ pravni  odnos  s  komunalnimi  organizacijami, raora sam zagotavljati plačilo stroškov tem organizacijam tudi za zavezance, ki takih stroškov niso poravnali. Hišni  svet   krije  začasno   take   stroške  iz   sredstev namenjenlh za obratovalne stroške stanovanjske bi-še.  Tudi  organizacija  za  vzdrževanje  stanovanjskih hiš, ki opravlja po odločitvi stanovanjske skupnostl ali občinskega stanovanjskega organa v smislu prve-ga in drugega odstavka 15. člena tega zakona nado-mestna opravila hišnega sveta, ker ni hišnega sveta ali pa ta ne opravlja svojih nalog tfli ki opravlja ta-ka opravila po pooblastilu zbora stanovalcev v smi-slu 32. člena tega zakona, začasno krije stroške za omenjene komunalne storitve oziroma stroške obrato-vanja iz sredstev namenjenih za obratovalne stroške stanovanjske hise.
3.  Po   zakonu   o   stanovanjskih   razmerjih   (6Z. člen) lahko stanodajalec odpove imetniku stanovanj-ske pravice stanovanjskp pogodbo med drugim tudi iz  razloga neplačevanja  stanarine in drugih  obvez-nosti po predpisih o stanarini.
Zakon o stanarini ne obravnava stroškov za ko-munalne storitve individualne potrošnje, ti stroški tudi niso vsebovani ne v stanarini in ne v obrato-valnih stroških. Zato po zakonu o stanovanjskih raz-merjih neplačilo teh stroškov ne more bitl zakoniiti odpovedni razlog.
Z določbo tretjega odstavka 37. člena pa je tudi neplačilo stroškov za komunalne storitve individual-ne potrošnje postalo zakoniti odpovedni razlog. Ce imetnik stanovanjske pravice zapored tri mesece all tri mesece v zadnjih dveh letih ne plača teh stroškov, lahko zahteva hlšni svet od stanodajalca, da imetnlku stanovanjske pravice odpove stanovanjsko pogodbo po določbah 62. člena ZSR.
Ta določba grozi tistemu, ki ne plačuje omenje-nih stroškov z izgubo stanovanjske pravice prek sodne odpovedi stanovanjske pogodbe; njen namen je vsekakor v tem. da se zagotovi normalna nporaba stanovanj in da se za plačevanje stroškov namesto zavezanca prepreči obremenjcvanje s stroški druglh stanovalcev.
38. člen
Da se zagotovijo pogoji za nemotetio uporabo stanovanjskih hiš in določijo obvezmosti, ki jih imajo stanovalci, predpiše občinska skupščina za stano-vanjske hiše na svojem območju hišni red.
Te določbe so bile uveljavljene že z zskonom o pravicah In dolžnostih stanovalcev pii upravjjanjn stanovanjsklh hiš. Hlšni red predpiše občinska sknp-ščlna z odlokom.
Na podlagi hišnega reda Iz prejšnjega odstavks sprejema zbor stanovalcev pravila o izvrševanju hlS-nega reda (3. točka 10. člena tega zakona), če menl. da je to za stanovanjsko hlšo potrebno.
VIII. ORGANIZACIJE ZA VZDR2EVANJE STANOVANJSKIH HIS
39. člen
Orgamzacija za vzdrževanje stanovanjskih hii Je organizacija združenega dela, ki opravlja dejavnost poeebnega družbenega pomena.
Statut organizaoije za vzdrževanje stanovanjaklh hiš potrdi Izvršni svet skupščine občine, na katere območju ima ta organizacija svoj sedež.
1.   Nova samoupravna ureditev gospodarjenja • stanovanjsklmi hišami je terjala tudi določitev dru> gačnega pravnega položaja organlzaclj, ki se ukvarja-jo z vzdrževanjem stanovanjskih hiš. Zakon določa, da je organizacija za vzdrževanje stanovanjsklh hlš organizacija združenega dela. V smislu drugega od-stavka 40. člena zakona o gospodarjenju je lahko organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš tudi Je temeljna organizaclja združenega dela all pogodbena organizacija združenega dela, če izpolnjuje določem pogoje. Drugih organizacijsklh oblik izven organlza-dje združenega dela zakon ne predvideva.
Organizacija za vzdrževanje stanovanjsklh MS ima pravice in dolžnosti organizacije združenega dela, nima pa enako vseb pravic. Organizacija za vzdrže-vanje stanovanjskih biš opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena In kot taki ji že ustava nalaga večje dolžnosti. Obenem s tem je tudi določen drui-benoekonomskl polozsj delavcev v zdruzenem dela te organizacije.
2.  V skladu s temi ugotovitvami določa zakon, da statut organizacije za vzdrževanje stanovanjslrih hiš potrdi izvršnl svet skupščlne občine, na katere nb-močju  ima ta  organizacija svoj  sedež.  Z  njim  se določajo pogoji in način opravljanja te dejavnosti, zagotovi soodločanje ustanoviteljev In draglh dejavnl-kov ter druge potrebne ureditve.
40. eien
Status organizactije aaa vzdrževanje stanovanjsSdh hiS lahko pridobi organizacija, ki se pretežno ukvar-ja z dejavnostjo stamovanjsko-komunalnega gospodar-stva, gradbeno obrtjo in podobno, če sklene ena ali več stanovanjskih skupnosti z njo dolgoročnejšo po-godbo   za  opravljanje  določenib.  strokavnih  nalog.
Organizacija za vzdrževanje stanovanjsfcih hiS je lahko tudi temeljna organizacija združenega dela ali pogodbena organizacija združenega dela, če izpol-njuje pogoje iz prejšnjega odstavka tega člena.
Organizacija za vzdrževanje stanovanjskih bii vzdrfuje stanovanjske hiše in opravlja druga stro-kovna crpravila v zvezi z gospodarjemjem s stanovanj. skimi bišami v družbeni lastnini na podlagi pogodbe, kl jo sklene s stanovanjsko skupnostjo, s hišnim sve-tom oeiiroma s posameznim stanovalcem.
Posamezna dela v zvezi z vzdrževanjem stano-ranjskih hlš in opravljanjem strokovnih opravil prl gospodarjenju s temi bišarni lahko poveri stanovanj-Ska skupnost, hišni svet oziroma posamezni stano-valec tudi drugim ustreznim organizacijam ssdruže-nega dela oziroma občanom, ki s samostojnim oseb-nim delom z lastnimi delovnimi sredstvi opravljajo ustrezno dejavnost.
1. Dva pogoja raora izpolnjevati organlzaclja sdni-fenega dela, da Iahko pridobi sfatus organizadje za vwlržcvanje stanovanjsklh hiš: 1. da se pretežno okvarja z dejavnostjo iz področja stanovanjskega all komunalnega gospodarstva, z gradbeno obrtjo in po-dobno in 2. da je sklenila vsaj ena stanovanjsk« sknpnost dolgoročnejšo popodbo z njo sa opravlja-Bje določenih strokovnih nalog.
Medtem  ko  Je  občinsko  stanovanjsko  podjetje
delovalo na območju ene občine, lahko organfecactjft e» vzdrževanje stanovanjskih hiš opravlja naloge !z področja vzdrževanja tudi za več stanovanjskih skup-nosti.
2.  V drugem odstavtra tega člena omenjena te-meljna ozlroma pogodbena organizacija združeneg« dela lahko pridobi status organizacije za vzdrzeva-nje stanovanjskih hiš. če je izpolnila pogoje iz prej-injega odstavka tega člena.
3.  Poslovni predmet organizacije za vzdrževanje stanovanjskih hiš je lahko samo vzdrzevanje stano-vanjskih hiš in opravljanje druglh strokovnih opr«-vil v zvezi z gospodarjenjem s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini. Ta strokovna opravila opravl.la organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš na pod-lagl pogodbe, M jo sklene za investicijsko vzdrževa-nje stanovanja in stanovanjske hiše za revitallzacljo obstoječih  stanovanj  in za upravljanje  sklada sta-novanjsklh hiš ter skupnih delov in naprav v stano-vanjski  hiši   s   stanovanjsko   skupnostjo   za  tekoLe vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovan,fsM htši ter za opravila v zvezi z obratovanjem stano-vanjske hiše s hišnim sveiom; za tekoče vzdrževanje stanovanja pa s posameznim stanovalcem.               ,-.>--
4.  Organizacija za. vzdrževanje stanoranjskih W4 nima več na področju vzdrževan.ia monopolnega polo-žaja kot prejšnje stanovanjsko podjetje. Zakon nam-reč   daje   pravico   stanovanjski   skupnosti,   hišnemn svptu ozlroma posameznemu stanovalcu. da lahko po-veri posamezna dela v zvezi z vzdrževanjem stan* vanjsklh hiš in opravljanjem strokovnih opravil prl gospodarjenju   s   temi  hišami   tudi   drugitn   ustrez-nim   organizacijam  združenega  dela  oziroma  obča-nom, ki  s samostojnim  osebnim  delom z lastnlmi delovnimi   sredstvi   opravljajo   ustrezno   dejavnost (npr. vodovodni inštalater).
41. člen
S pogodbami iz prejšnjega člena tega zakona mora biti zagotovljeno vzdrževanje stanovanj v skla-du z zakonom in normativi za vzdrševanje stano-vanj v okviru sredstev, ki jih stanovalcem zagotavlja stanovanjska skupnost s svojim finančnim načrtom.
Tudi pri pogodbenem prenosu vzdrževanja stano-vanjskih biš, stanovanj in poslovnih prosforov se morajo upoštevati določbe zakona in predpisani nor-mativi za vzdrževanje, vendar do meje, ki jih omogo-čajo sredstva, kl jih stanovalcem zagotavlja stano-vanjska skupnost s svojim finančnim načrtom.
42. člcn
Občinska skupščina predpiše na predlog Zveze stanovanjskih skupnosti Slovenije v skladu z zak<> nom o stanarinah z odlokom minimalne tehnične in druge normativc za vzdTževanje stanovanjskih hi* in poslovnih prostorov y stanovanjski hišah.
Na podlagi odloksa iz prejšnjega odstavka tega člena določijo stanovanjske skupnosti s svojim splo«-nim aktoin tehnične in druge normative za vzdrie-vanje stanovanjskih biš in poslovnih prostorov t stanovanjskih hišah.
Minimalni tehnični in drugi normativi za vzdirito-vanje stanovanjskih hiš iz prvega odstavka tega čle-na so obvejsni tudi za stanovaaijske hiše, v katerih so vsa stanovanja lastnina občanov ali civUnih pravnlh. oseb.
1. Po teh določbah je občinska skupsčina dolžn* prcdplsati z odlokom minimalne tehničnp jn druge normative za vzdrževanje stanovanjskih hiš ln po-slovnih prostorov v stanovanjskih hišah. Minimalni normatlvi so tistl, ki zagotavijajo vsaj tako vzdrže-
ˇanje kot Je doloSeno v 28 glenu tega zakona. Pod pojmom »drugi normativi« je treba razumeti tudi takšne normative za delo ali storitve, od katerib je odvisno pravilno in smotrno vzdrževanje in uporaba stanovanjskih prostorov (npr. za delitev stroškov, za porabo časa in podobno). Pri določanju tehničnih in drugih normativov se mora občinska skupščina pri-drževati določb zakona o stanarinah; zlasti so pri tem pomembne določbe 3. člena tega zakona, ki opredeljujejo   posamezne   elemente   stanarlne.
Predlog za občinski odlok mora dati zveza sta-novanjskih skupnostj Slovenije: prek takega pred-loga naj bi se dosegla potrebna enotnost med občina-mi gledc strokovnih vprašanj vzdrževanja stanovanj-sklhhii.
2, Odlok občinske skupščine je pravna podlaga za splošni akt (pravilnik ali podoben akt) stano-vanjske skupnosti, s katerim le-ta določi svoje teh-nične in druge normative za vzdrževanje stanovanj-skih hiš in poslovnih prostorov v stanovanjskih hišah. Izpod normativov, ki jih je predpisala z od-tokom občlnska skupščina, stanovanjska skupnost ne more sprejeti svojih normativov.
, 3. Določbe tretjega odstavka tega člena pred-stavljajo izjemo od pravila iz drugega odstavka 4. člena zakona, da se določbe zakona ne uporabljajo za stanovanjske hiše, v katerih so vsa stanovanja lastnina občanov ali civilnih pravnih oseb. Po do-ločbah tretjega odstavka tega člena so minimalni tehničnl In drugi normativi za vzdrževanje stanovanj skih hiš obvezni tudi za stanovanjske hiše, v katerih so vsa stanovanja lastnlna občanov ali civilnlh prav-nih oseb.
Ratio legis za takSno nreditev je v tem, da vsa-ko stanovanje ne glede na lastniški sektor pred-stavlja »dolgoročno dobrino z vsemi njenimi eko-nomsldmi In socialnimi značilnostmi, ker je pomem-ben del infrastrukture tn ima odločilen vpllv na bi-ološko reprodukcijo, na enakopraven položaj in so-cialno varnost človeka kakor tudi na razvoj gospo-darstva in produktivnost dela« (3. alinea Il.to. Re-solucije o nadaljnjem razvoju stanovanjskega gospo-darstva). Zato ima družbena skupnost interes na normiranem investicijskem in tekočem vzdrževanju tudi na stanovanjskih hišah, v katerih so vsa sta-novanja lastnina občanov ali civilnih pravnih oseb. Ne glede na omenjeno pa je takšna pravna ureditev ˇ korist tudi Imetnikom stanovanjske pravice v sta-novanjskih hišah, v katerih so vsa stanovanja v za-sebni lasti.
IX. PREHODNE IN KONCNE DOLOCBE 43. člen
Zbori stanovalcev izvolijo nove hišne svete v skladu z določbami tega zakona najpozneje dp 31. marca 1975.
V stanovanjskih hišah, ki bodo naseljene po za-fietku veljavnosti tega zakona, so novi stanovalci dolžni izvoliti hlšne svete najkasneje v enem mesecu po vselitvi večine stanovan}skih enot stanovanjske hlše.
Krajevne skupnosti pomagajo stanovalcem pri oblikovanju hišnih svetov.
Zbori stanovalcev krajevnih skupnosti se kon-stituirajo v skladu z določbami tega zakona najpo-zneje do 30. junija 1975.
Po prvem odstavku tega člena je naloženo zbo-rom  stanovalcev, da   Izvolljo   nove   hlšne   svete ˇ
skiadn z določbaml tega eakona do 31. III. 1975; ko bo to opravljeno in bo potekla mandatna doba tudi temu hišnemu svetu izvolijo stanovalci nov hišni svet po drugem odstavkn 14. člena tega zako-na: Vse to se nanaša na obstoječe hiše In hlšne svete.
Po drugem odstavku pa morajo stanovalci, ki se vselijo v novo stanovanjsko hišo, zgrajeno po uveljavitvl zakona o gospodarjenju, izvoliti hlšnl svet najkasneje v enem mesecu po vselltvi večtae stanovanjskih enot stanovanjske hiše. Tak hišni svet polnopravno opravlja vse naloge hišnega sveta kot jih določa zakon o gospodarjenju. Vendar je tak hišni svet le začasen samoupravni organ atanoval-cev. Ko se vselijo v novo hišo vsi stanovalci, bo moral zbor stanovalcev hišni svet znova izvoliti.
Hišni svet, izvoljen od večine vseljenih novlh stanovalcev, ima pomembne naloge prav v času, ko je treba razreševati številna vprašanja v zvezi s (unkcloniranjem hiše, dograditvami, popravili po zahtevah tehničnega pregleda in zaradi drugih za-dev, kot so odmera stroškov z» obratovanje in po-dobno.
Pomembna dolžnost krajevnih skupnosti Je, da stanovalcem pomagajo prl oblikovanju njlhovih organov samoupravljanja in jih uvedejo v proble-matiko gospodarjenja.                     .
44. Clen
Organizacije za gospodarjenje s stanovianjsfcimi hišami v družbeni lastnini uskladijo svoje poslova-nje z določbami tega zakona najpozneje do 30. ju-1   nija 1975.
Obstoječe organizacije za gospodarjenje s sta-novanjskimi hišami (podjetja za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami stanovanjska podjetja/; eno-te delovnih organizacij za gospodarjenje s stano-vanjskimi hišami in enote za gospodarjenje s sta-novanjskimi hišami, ustanovljene po določbab XVIII. poglavja temeljnega zakona o podjetjib) ne prenehajo z dnem, ko začne veljati zakon. Te orga-nizacije lahko nadaljujejo z delom, morajo pa svoje poslovanje uskladiti z določbami tega zakona najpo-zneje do 30. VI. 1975.
.                            45. člen
Z dnem> ko začne veljati ta aakon, prenehafo veljati:
. — temeljni zakon o gospodarskem poslovanjii (KOspodarjenju) s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (Uradni list SFRJ št. 35/65 in 50/68);
¦~i- določbe 14., 16. in 17. Clena zakona o lastninl na delih stavb (Uradni list SFRJ, št. 43/66 in 57/65);
— zakon o pravicah in dolžnostih stanovalceiv pri upravljanju stanovanjskih hiž (Uradni ilst SRS, št. 36/65).
Zakon o lastnini na dellh stavb še ni usklajen z ustavo. Njegove določbe 14., 16v in 17. člena pa po zakonu o gospodarjenju prenehajo veljati na območ-ju SB Slovenije in so na novo regulirane v 19., 20. in 2L členn.                       '                                       .
¦¦-¦-     ¦         «. člen     š,":^1  .-
Ta zakoo začne veljati osmi dan po objavi ˇ Uradnem listu SRS.
Zskon Je zaSel vdjatl 19. XII. 1974.