Letnik 38 4 1994 G o s ST I Glasilo Zveze geodetov Slovenije Journal of Association of Surveyors, Slovenia UDK528=863 ISSN 0351 - 0271 Letnik 38, št. 4, str. 261-356, Ljubljana, december 1994 Glavna, odgovorna in tehnična urednica: mag. Božena Lipej Programski svet: predsedniki območnih geodetskih društev in predsednik Zveze geodetov Slovenije Uredniški odbor: mag. Boris Bregant, mag. Božena Lipej, Gojmir Mlakar, profdr. Branko Rojc, dr. Radoš Šumrada, Joe Triglav UDK klasifikacija: mag. Boris Bregant Prevod v angleščino: Lidija Vodopivec Lektorica: Joža Lakovič Izhaja: 4 številke letno Naročnina: za 01ganizacije in podjetja JO 000 SIT, za člane geodetskih društev 1 000 SIT. Številka žiro računa Zveze geodetov Slovenije: 50100-678-45062. Tisk: Povše, Ljubljana Naklada: 1 150 izvodov Izdajo Geodetskega vestnika sofinancira IV!inistrstvo za znanost in tehnologijo Po mnenju Ministrstva za kulturo št. 415-211/92 mb z dne 2.3.1992 šteje Geodetski vestnik med proizvode, za katere se plačuje 5% davka od prometa proizvodov. Copy,ight © 1994 Geodetski vestnik, Zveza geodetov Slovenije Letnik 38 4 1994 OD TS ST Glasilo Zveze geodetov Slovenije Journal of Association of Surveyors, Slovenia UDC 528=863 ISSN 0351 - 0271 Vol. 38, No. 4, pp. 261-356, Ljubljana, December 1994 Eclitor-in-Chief, Eclitor-in-Charge, ancl Technical Eclitor: Božena Lipej, M.Se. I Programme Boarcl: Chainnen of Territorial Swveying Soeieties ancl the Presiclent of the Association of Surveyors of Slovenia Eclitorial Boarcl: Boris Bregant, M.Se., Božena Lipej, M.Se., Gojmir Mla!cw; ProfDr. Branico Rojc, Dr. Radoš Šumracla, Joe Triglav UDC Classifieation: Bo1is Bregant, M.Se. Translation into English: Lidija Vodopivec Lectar: Joža Lakovič Subscriptions and Eclitmiaf Address: Geodetski vestnik- Eclitorial Stajf, K1istanova ul. 1, SI-61000 Ljubljana, Slovenia, Tel.: +386 61 312315, Fax: +386 61132 20 21. Publishecl Quarterly. Annual Subsc,iption 1994: SIT 10 000. Personal Subseription (Swveying Society Membership) 1994: SIT 1 000. Drawing Aecount of the Association of Surveyors of Slovenia: 50100-678-45062. P1inted by: Povše, Ljubljana, 1 150 copies Geodetski vestnik is in pari financed by the Ministry far Science ancl Technology Accorcling to the Ministry of Cul ture letter No. 415-211 /92mb datecl March 2"~ 1992 the Geodetski vestnik is one of the proclucts far whieh a 5% products sales tax is paicl. Copyright © 1994 Geodetski vestnik, Association of Sw11eyors Slovenia Vol. 38 4 1994 22~0b VOŠČILO CONGRATULA110N IZ ZNANOSTI IN STROFill FR01Yl SCIENC'? A1V7J PROFESSION Albin Rakar: Albin Rakar: Andrej Bilc: Vasja Bric: INSTRILJJV!ENTI ZEMLJIŠKE POLITIKE V POGOJIH TRŽNEGA GOSPODARSTVA IN PLURALIZMA LASTNIN LAND POL!CY INSTRUMENTS !N CONDITIONS OF JVJARKET-ORIENTED ECONOMY AND IN PLUPALISM OF PROPERTIES SMERNICE ZA UPORABO DIGITALNIH ORTOFOTO NAČRTOV GUJDEL!NES FOR DIGITAL ORTHOPHOTO j\lJAPS USAGE FOTOGRAMETRIJA IN 3D GIS 267 274 281 PHOTOGRAIVIMETRY AND 3D-GJS 288 Radovan Dalibor: SLOVENSKI IN TUJI FONTI V EVIDENCI ZEMLJEPISNIH IMEN SLO VENE AND FOREIGN FONTS IN GEOGRAPHICAL NAMES RECORD 293 Jerneja Fridl: POMEN GEODETSKE DOKUMENTACIJE PRI PRIPRAV! ŠTUDIJE RANLJIVOSTI OKOLJA JMPORTANCE OF SURVEYING DOCUMENTATION !N PREPARING ENVIRONMENT VULNEPABILITY STUDY 299 Katja Oven: DOLOČITEV HOMOGENIH CON KATASTRSKEGA NAČRTA GRAFIČNE IZMERE CADASTRAL GRAPHJC SURVEY MAP HOMOGENEOUS ZONES DETERMINAT!ON 305 Darko Tanko: PORTFELJ NALOŽB ZA OHRANJANJE VREDNOSTI PREDPLAČIL PORTFOL!O JNVESTMENT FOR PRESERVING ADVANCED PAYMENTS VALUE 309 PREGLEDI NETVS REV1EW Aleš Breznikar: GEODETSKO-INŽENIRSKA DELA PRI GRADNJI OBJEKTOV SURVEYING-ENG!NEERJNG WORKS IN BUJLDING CONSTRUCTION 316 Tomi Nemec: DIGITALNO VODENJE GRAFIČNEGA ELABORATA KATASTRSKE OBČINE V PR;::.;HODNEM OBDOBJU IZGRADNJE DIGITALNEGA ZEMLJIŠKEGA Y„ATASTRA DIGTTAL Ni/JNAGEMENT OF CADASTRAL COMMUNE GRAP HI C PROJECT REPORT JN TRANS!110NAL PEPJOD OF SETTING UP DIGITAL LAND CADASTRE 321 Tadeja Vengar: IZDELAVA DIGITALNIH ORTOFOTO NAČRTOV NA FOTOGRAMETRIČNEM S!STBlv!U LBlC~A-HELA VA Joe Triglav: DfGJTAL ORTHOPHOTO MAPS ELABORAT!ON ON THE LEICA-HELAVA PHOTOGP,AMMETRJC SYSTE!vl VODENJE STROJEV TB!v! V PREDORU POD ROKAVSKIN! PRELIVOM TUNNEL BORING MACH!NES GUIDANCE UNDER THE CHANNEL TUNNEL 325 329 OBVESTILA IN NOVICE NOTICES AND NEWS Pavel Zupančič: SLOVESNOST OB POSTAVITVI SPOMINSKEGA OBELEŽJA KOORDINATNEGA IZHODIŠČA NA KRIMU COORDINATE SYSTEM CENTER POINT MEMORIAL TABLE RAISING CEREMONY AT KRIM Božena Lipej: POMEMBNEJŠI SIMPOZIJI IN KONFERENCE V LETU 1995 Igor Karničnik et al.: Marjan Kotar: SIMPOSIA AND CONFERENCES OF IMPORTANCE IN 1995 OBISK SMRSS-JA, OTI A WA IN NCGIA, BUFFALO VJSIT OF THE SMRSS, OTTAWA, AND NCGIA, BUFFALO PRVI GZ OPEN 1994 FIRST GZ OPEN 1994 Božena Lipej: ZAGREB NA GEODETSKO-KATASTRSKIH NAČRTIH IN V ZEMLJIŠKIH KNJIGAH ZAGREB ON SURVEYING-CADASTRAL PLANS AND IN LAND REGISTERS Tehnična GRAŠKI DNEVI GEOINFORMATIKE '95 Univerza Gradec: GRAZ' GEOINFORMATICS DAYS '95 BIBLIOGRAFIJA GEODETSKEGA VESTNIKA V LETU 1994 BIBLIOGRAPHY OF THE GEODETSKI VESTNIK FOR 1994 337 343 344 347 348 350 352 'Voščifo Za jasen pogfed v prihodnost sfovenskg geodezije se s pomočjo sfif@ iz feta 1616 (gfej nasfeditjo stran) ozrimo tfafeč v preteR[ost naše strol@. S[if@ prifcazuje 51ritmetikg in {jeometrijo kgt dve geodetsfa muzi. {jeodet v sredini med muzama uporablja enostavna mersf@ orodja, medtem kg geodet v .zgornjem defu s[if« že uporablja moderen instrument - teotfofit. '1Jo6ro pogfejte pod geodetove noge, geodet namreč stoji na pretfstavnifali 9{,eumnosti in '13re.z6rižnosti, la jili je presege[ s svojim znanjem in veščino. 'Io naj 60 popotnica in novofetno voščifo vsem geodetf@m in geodetom. 9(jerkgfi 6omo, premagajmo 9.lf,umnost v se6i in okgfi nas .z Znanjem, otresimo se '13re.z6rižnosti tfo fastne stro~ in posfJ:6imo .za to, da 60 geodetskg 'lJefo med nami in v vsej tfruž6i vredno Spoštovanja. !J[ vafa vsem za sodefovanje ter srečno in uspešno v fetu1995! 'Uredništvo IZ ZNANOSTI IN STROKE UDK 333.66:711 061.3(497.12-2) Radenci „1994":528 I STRU E TI ZE LJIŠ POLITIKE V POGOJIH v TRZNEGA GOSPODARSTVA IN PLURALIZMA LASTNIN prof dr. Albin Rakar FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana Prispelo za objavo: 14.9.1994 Izvleček Včlanku so najprej prikazane aktualne razmere na področju zemljiške politike in urejanja prostora pri nas, nato pa potrebe in možnosti za uvajanje nekaterih nedirektivnih instrumentov. Od slednjih sta v članku nekoliko podrobneje obravnavana le oblikovanje zaloge in komasacija stavbnih zemljišč. Ključne besede: Geodetski dan, komasacija stavbnih zemljišč, Radenci, urejanje prostora, zaloga stavbnih zemljišč, zemljiška politika, 1994 1.0 UVOD Stanovanjska politika je zemljiška politika oziroma izgradnja mest in izvajanje zemljiške politike v praksi. Prva misel je bila v ZR Nemčiji izražena na začetku, druga pa sredi petdesetih let tega stoletja (Guettler 1983). V zavesti naših politikov navedenih misli, kot kaže, še dolgo ne bo, posebno domače pa niso niti piscem resornih zakonov in tudi ne piscem tki. ,,ciljnih raziskovalnih programov" za področje prostora in stanovanja. Deklarativno imamo tržno gospodarstvo in smo že zelo blizu razvitemu delu Evrope, dejansko pa posegamo v prostor še vedno z brigadirskimi manirami in tudi znaten del planerjev je prepričanih, da za te namene zadošča že lično izdelan in vezan elaborat. Kako si sicer razlagati dejstvo, da v štirih letih po osamosvojitvi še vedno ni sprejet sistemski zakon s področja urejanja prostora in da ga zaenkrat ni niti v redni skupščinski proceduri. Ob tem pa je Ustavno sodišče enostransko poseglo v obstoječi Zakon o stavbnih zemljiščih in z razveljavitvijo nekaterih členov omogočilo sprostitev prometa z zemljišči, ne da bi ob tem zavarovalo tudi javni interes. Na ta način so „prave lokacije začele prihajati v prave roke" in novi lastniki so prek političnih lobijev takoj začeli izsiljevati spremembe obstoječih urbanističnih planov, to pa je dejansko začetek konca načrtnega urejanja naselij. Liberalizacijo prometa z zemljišči in nekontroliran prehod družbene v zasebno lastnino je omogočil tudi Stanovanjski zakon. Država je tako, namesto da bi oblikovala in sprejela konsistni sistem zakonov in podzakonskih predpisov s področja urejanja prostora in zemljiške politike (Rakar 1993), dejansko ustvarila pogoje za Geodetski vestnik 38 (1994) 4 kriminalizirano privatizacijo stavbnih zemljišč, še predvsem najkvalitetnejših (Bežan 1994). Nastale razmere na področju zemljiške politike in urejanja prostora bo država seveda lahko sanirala le z direktivnimi in represivnimi instrumenti, mi pa si v nadaljevanju poglejmo, kakšne nedirektivne instrumente zemljiške politike izvajajo evropske države z visoko stopnjo civilizacije in njenih dosežkov na tem področju. POLITIKE Izgradnjo mest in njihov prostorski razvoj je treba usmerjati, saj je nerealno pričakovati, da bi bil javni interes na tem področju zagotovljen samodejno. v uvodnem poglavju smo nakazali pomen in vlogo ustreznih instrumentov zemljiške politike pri prostorskem širjenju mest, oziroma posledice, ki nujno nastopijo, če takih instrumentov ni. Instrumenti zemljiške politike morajo dejansko sprotno reševati nekatera nasprotja objektivne narave med lastnikom kapitala (investitorjem), lastnikom zemljišča in državo oziroma lokalno skupnostjo. Znotraj navedenega trikotnika obstaja seveda nešteto povezav, tipične za področje zemljiške politike pa so predvsem: o lastnik kapitala (investitor) ni lastnik zemljišča, na katerem bi rad gradil, o oblika in položaj zemljišča, s katerim razpolaga investitor, nista primerna za nameravano gradnjo, o izgradnja objekta je v opreki z javnim interesom oziroma ne izpolnjuje ustavno opredeljene ekološke in socialne funkcije, ki jo mora lastnina na zemljišču tudi zagotavljati. In ker ima kapital svojo ceno, našteta nesorazmerja pa svojo časovno dimenzijo, je zahteva lastnikov kapitala po njihovem hitrem reševanju objektivne narave. Povedano velja tudi, oziroma še predvsem, ko je lastnik kapitala država ali lokalna skupnost in gre za izgradnjo objektov v javnem interesu. egalitarni socialistični družbi so imela našteta nesorazmerja precej drugačne ra2:se:znc)st1 in težo, saj je bila zasebna lastnina v podrejenem položaju, še posebej na področju zemljišč, ves kapital pa je bil dejansko v „družbeni lasti". V pogojih pluralizma lastnin pa bo sleherni poseg v prostor v prvi vrsti poseg v zasebno lastnino in s tem v ekonomski interes, ki ga ima lastnik nad zemljiščem. In ker demokracija in prisila nista nikjer dobri družabnici, bo treba dosedanje direktivne in oblastne mehanizme na področju zemljiške politike zamenjati s kooperativnimi. Da pa bi bili instrumenti te vrste uspešni, morajo biti predhodno zagotovljeni (Guettler 1992): o legitimni nosilci instrumentov zemljiške politike, ki so lahko lokalna skupnost, lastniki zemljiških kompleksov ali pa specializirano podjetje, o neprekinjeno sosledje potrebnih aktivnosti v smislu nakupa posamične parcele, oblikovanja kompleksa, ureditve zemljiškega kompleksa za potrebe izgradnje, prodaje oz. oddaje posameznih gradbenih parcel, O finančna sredstva za izvedbo posameznega instrumenta. To so lahko redna ali izredna proračunska sredstva ali pa sredstva investitorjev. V zadnjem času se je kot izredno uspešno izkazalo združevanje obeh virov sredstev v smislu ,,Privat - Public Partnership" (Bartholomaei 1994). Geodetski vestnik 38 (1994) 4 a načrtno izgradnjo in prostorski razvoj mest imajo nosilci zemljiške politike na voljo tele nedirektivne instrumente (Guettler 1992): o nakup zemljišč na zalogo (Baulandvorratung) o nakup zemljišč za tekoče potrebe (praviloma z namenom kasnejše prodaje) (Zwischenerwerb) o izvajanje predkupne pravice (Vorkaufsrecht) o izvajanje pridržane oziroma izgovorjene pravice do nakupa zemljišč za določene namene oz. določene socialne grupe (Ankaufsvorbehalt) o komasacija zemljišč (Baulandumlegung) o nakup in opremljanje stavbnih zemljišč prek zasebno-pravnih družb o nakup in opremljanje stavbnih zemljišč prek mešanih družb na podlagi posebnih pogodb (Stadtebauliche Vertrage ). Prostor nam ne dopušča, da bi podrobneje predstavili vsakega od· navedenih instrumentov, zato bomo podrobneje spregovorili le o dveh, in sicer o oblikovanju zaloge in o komasaciji stavbnih zemljišč. 2.1 Zaloga stavbnih zemljišč kot instrument usmerjanja prostorskega razvoja Potrošnik bo v normalnih razmerah oblikoval zalogo svojih potrošnih dobrin vsaj v dveh primerih, in sicer: če je prepričan, da določene dobrine, ko jo bo potreboval, ne bo (več) na trgu in če je prepričan, da bo določena dobrina čez čas na trgu realno dražja. Če vlada na trgu določene dobrine popolna konkurenca in je ob tem tudi položaj politično stabilen, potem zaloge te dobrine ne potrebujemo oziroma; čim bolj se dejansko stanje na tržišču določene dobrine odmika od stanja popolne konkurence, tem bolj upravičeno (seveda upravičeno v ekonomskem smislu) je oblikovanje zaloge te dobrine. a razmere na trgu stavbnih zemljišč lahko skoraj z gotovostjo trdimo vsaj dvoje: o določenega (stavbnega) zemljišča skoraj gotovo ne bo na voljo, ko ga bomo potrebovali o v primerjavi z današnjo, sicer tudi monopolno ceno, bo skoraj gotovo dražje. Oblikovanje zaloge stavbnih zemljišč je s tem več kot utemeljeno, sam obseg zaloge pa mora biti seveda določen na podlagi ekonomskih načel. V našem konkretnem primeru to pomeni, da moramo (tudi) pri oblikovanju zaloge stavbnih zemljišč stremeti za tem, da potreben obseg stavbnih zemljišč za gradnjo stanovanjskih in drugih objektov javnega interesa zagotovimo pravočasno in z najmanjšimi možnimi finančnimi sredstvi, oziroma da z razpoložljivimi sredstvi zagotovimo pravočasno čim večji obseg stavbnih zemljišč za gradnjo stanovanjskih in drugih objektov javnega interesa. Iz povedanega sledi, da štejemo oblikovanje zaloge stavbnih zemljišč kot enega od možnih instrumentov zemljiške politike v smislu pokritja potreb ne pa v smislu maksimiranja dobička. Če bi namreč z oblikovanjem zaloge stavbnih zemljišč hoteli maksimirati dobiček, bi na zalogo kupovali predvsem tista zemljišča, ki bi nam pri preprodaji prinašala največji dobiček. Natančneje: nakupovali bi predvsem tista zemljišča, kjer bi lahko (na špekulativen način seveda) dosegli največjo razliko med nakupno in (pre )prodajno ceno. Geodetski vestnik 38 (1994) 4 o govorimo o danih oziroma razpoložljivih sredstvih, se moramo zavedati, da ·majo ta svojo časovno dimenzijo, prav tako pa tudi cene stavbnih zemljišč in z njimi povezana pripravljenost kupca, da določeno zemljišče proda. Ker vseh prvin, ki so pomembne pri sprejemanju odločitev v oblikovanju zaloge stavbnih zemljišč ne poznamo dovolj natančno, lahko štejemo to vrsto odločitev kot odločitve z negotovostjo. Pri odločanju o zalogi stavbnih zemljišč namreč ne moremo dovolj natančno napovedati: o spreminjanja obrestnih mer o rasti cen stavbnih zemljišč o odzivnosti prodajalca na spremembo cen stavbnih zemljišč. Za navedene elemente tudi nimamo nikakršnih zanesljivih podatkov o tem, kako so se spreminjali v preteklosti, zato se bomo pri odločitvah lahko opirali le na izkušnje iz preteklosti in poznavanje razmer na trgu stavbnih zemljišč na splošno. Glede na izkušnje iz preteklosti in upoštevaje trenutne razmere na trgu stavbnih zemljišč lahko predlagamo naslednja izhodišča in smernice za oblikovanje potrebne zaloge stavbnih zemljišč. Potrebna zaloga stavbnih zemljišč je tisti obseg stavbnih zemljišč, ki jih bo lokalna skupnost potrebovala za izgradnjo objektov in naprav, ki so nujno potrebni za izvajanje javnih zadev lokalnega pomena. Na teh zemljiščih mora biti lokalna skupnost vpisana kot lastnik pred začetkom posameznega planskega obdobja, v katerem je predvidena izgradnj'a navedenih objektov in naprav. Takšen obseg zemljišč predstavlja dejansko minimum potrebne zaloge. Glede na konkretne razmere na trgu stavbnih zemljišč in če upoštevamo indeks rasti cen teh zemljišč, pa lahko lokalna skupnost oblikuje tudi zalogo, ki je večja od minimalno potrebne. V tem primeru je časovni horizont, za katerega se še splača ustvarjati zalogo zemljišč, določen med drugim tudi z razmerjem med indeksom rasti cen stavbnih zemljišč in veljavno obrestno mero. Po podatkih Instituta za komunalno gospodarstvo so naraščale cene ponujenih stavbnih zemljišč (v smislu izvajanja predkupne pravice) v obdobju 1988-1992 dvakrat hitreje kot je znašala realna obr~stna mera za vezane vloge v tem času. Če predpostavljamo, da bo indeks rasti cen stavbnih zemljišč tudi v bodoče vedno višji kot bo realna obrestna mera za vezane vloge v banki, potem lahko postavimo tezo, da se lokalni skupnosti splača kupovati na zalogo najmanj tista zemljišča, na katerih je po sprejetem PIN-u predvidena izgradnja objektov v javnem interesu. Predpogoj seveda je, da je bil PIN pripravljen in sprejet na podlagi realno izkazanih potreb. Ob predpostavki, da bo indeks rasti cen zemljišč vedno višji kot bo realna obrestna mera za depozite v banki, bi se lokalni skupnosti splačalo nakupovati tudi prosta kmetijska zemljišča, torej zemljišča, ki (zaenkrat še) niso predvidena za gradnjo. Ta zemljišča bi kasneje ali zamenjali za stavbna ali pa preprosto spremenili v stavbna. V navedenem smislu razumejo pomen in vlogo zaloge stavbnih zemljišč tudi v ZR Nemčiji (Guettler 1983). 2.2 Komasacija stavbnih zemljišč omasacijo stavbnih zemljišč štejejo v ZR Nemčiji kot enega od instrumentov rejanja prostora in zagotavljanja potrebnih zemljišč za gradnjo (Bundesbaugesetz, členi 45-79). Ceprav so mnenja o njeni uspešnosti, predvsem pa o Geodetski vestnik 38 (1994) 4 njeni učinkovitosti deljena, pripisujejo komasaciji stavbnih zemljišč nekateri avtorji zelo velik pomen in pri tem navajajo kot referenčne primere Bonn (Sandmann 1983), Nuernberg (Hildebrandt 1983) in Frankfurt (Joekel 1994). S postopkom komasacije stavbnih zemljišč preoblikujemo in preuredimo zazidana in nezazidana stavbna zemljišča tako, da posamezne parcele ustrezajo gradbeno-urbanističnim zahtevam glede na položaj, obliko in velikost. Komasacija je kot instrument urejanja prostora primerna predvsem za preobrazbo obstoječih kmetijskih v stavbne parcele, lahko pa tudi za rekonstrukcijo in revitalizacijo že zgrajenih kompleksov (V ZR Nemčiji navajajo v tem smislu kot referenčni primer povojno rekonstrukcijo celotnega starega mestnega jedra v Bonnu. Komasacijsko območje je zajelo 852 parcel v skupnem obsegu 40,7 ha. Postopek so uradno začeli 9.08.1946, končan pa je bil šele leta 1969. Glej podrobneje: Sandmann, citirani vir). a izvedbo postopka komasacije je zlasti pri večjih kompleksih potreben sprejet in veljaven zazidalni načrt, pri čemer pa lahko poteka izdelava zazidalnega načrta tudi vzporedno s pripravo komasacijskega načrta. Postopek komasacije stavbnih zemljišč je v grobem razdeljen v tri faze (Joekel 1994): o iz parcel na celotnem komasacijskem območju tvorimo (v računskem smislu) komasacijsko maso, o iz komasacijske mase izvzamemo potrebni obseg zemljišč za javne oziroma skupne namene (prometne, zelene in rekreacijske površine), o ostanek površin ( delitvena masa) oblikujemo v nove gradbene parcele in jih razdelimo po enem od delitvenih ključev med nekdanje lastnike. Podlaga za delitev je lahko površina ali pa prometna vrednost bivših parcel. agovorniki komasacije stavbnih zemljišč navajajo predvsem tele njene prednosti (Joekel 1994): o komasacija stavbnih zemljišč je instrument za realizacijo zazidalnega načrta, ob najmanjšem možnem posegu v zasebno lastnino in hkratni visoki stopnji pripravljenosti za sodelovanje vseh prizadetih, o izvedba postopka komasacije služi praviloma v enaki meri zadovoljevanju interesov posameznika in skupnosti, o pri komasaciji gre za izravnavo in uravnoteženje interesov, pri čemer se idealno in v največji možni meri izravnajo prednosti in slabosti, ki jih vsebuje urbanistično planiranje, o postopek komasacije se vodi po uradni poti in zakon predpisuje obvezno upoštevanje prometne vrednosti zemljišč kot eno od izhodišč za delitev. Na ta način je zajamčen enakopraven položaj vsakemu udeležencu, tako da noben od lastnikov zemljišč ne more zahtevati zase še dodatne oziroma posebne ugodnosti, o komasacija stavbnih zemljišč omogoča hitrejši začetek gradnje objektov, lastnikom zemljišč pa ni treba plačati prometnega davka in tudi ne nekaterih prispevkov, o postopek komasacije hkrati omogoča občini, da na zelo eleganten način pridobi zemljišča za javne prometne, zelene in rekreacijske površine. Geodetski vestnik 38 ( 1994) 4 3.0 SKLEP a koncu se moramo spet spomniti začetnega stavka, ki pravi, da je stanovanjska politika zemljiška politika, izgradnja mest pa izvajanje zemljiške politike v· praksi. Za trenutne razmere pri nas moramo žal misel brati z desne proti levi, glasi pa nekako takole: ker nimamo stanovanjske politike, ne rabimo ne zemljiške politike in ne njenega izvajanja v praksi. Amen! tem pozabljamo, da bodo lastniki zemljišč v bodoče ne samo gradili, ampak načrtovali izrabo prostora, najmočnejši med njimi pa tudi odločali o tem, kje se bo kaj gradilo. Časov, ko je o prostorski širitvi mest odločal predvsem arhitekt, kvaliteta urbanističnih planov pa je bila odvisna predvsem od njihove grafične opreme, preprosto ne bo več. Posegi v prostor bodo predvse~ posegi v zasebno lastnino, ti pa morajo biti v demokratičnih družbah subtilni. Ce je nekoč arhitektovo črtalo gospodovalo nad lastnino, bo poslej lastnina gospodovala ne samo nad črtalom, ampak tudi nad kapitalom, ki bo iskal svojo lokacijo. V tem trikotniku bi morali geodeti iskati svojo priložnost. In sicer tukaj in zdaj, ne pa šele čez deset let, ko jim bo ostala na voljo le še vloga „pogodbenih podizvajalcev". Žal nam trenutna naravnanost šole in razpoloženje v stroki ne vzbujata upanja v kakšen bistveno drugačen in bolj obetaven scenarij. Literatura: Bartholomaei, E., 1994, Staedtebauliche Vertraege, referat, 327 Kurs des Instituts fuer Staedtebau Berlin, Berlin, 7 str. Dresen, A., 1992, Schaffung administrativen Voraussetzungen zur Durchfuehlung von Umlegungen in den neuen Bundeslaendem, referat, 301. Kurs des Instituts ftter Staedtebau Berlin, Berlin, 6 str. Guettler, H., 1984, Bodenvon-atspolitik gestem und heute, Schriftenreihe des Instituts fuer Staedtebau, Bodenordnung und Kulturtechnick der Universitaet Bonn, Heft 6, Bonn, 35-55. Guettler, H., 1992, Ueberblick ueber Moeglichkeiten und Ve1fahren der Baulandbereitstellung, referat, 301. Kurs des Intituts fuer Staedtebau Berlin, Berlin, 11 str. Hildebrandt, H., 1984, Baulandumlegung in Nuemberg, Sch1iftenreihe des Instituts fuer Staedtebau, Bodenordnung und Kulturtechnick der Universitaet Bonn, Heft 6, Bonn, 275-283. Kobale, D., 1994, Lastninska razmejitev stavbnih zemljišč Primer stanovanjske soseske Nova vas Iv Mariboru, Diplomska naloga (mentor: profdr. A. Rakar), FAGG-Oddelek za geodezijo, Ljubljana. Mueller-Joekel, R., 1994, Baulandumlegung, referat, 327. Kurs des Instituts fuer Staedtebau Berlin, Berlin, 11 str. Rakar, A., 1986, Nekateri vidiki gospodarjenja s stavbnimi zemljišči v ZR Nemčiji, Geodetski vestnik (30), Ljubljana, §tev. 3, 191-198. Rakm; A., 1989, Aktualni problemi gospodarjanja s stavbnimi zemljišči v SR Sloveniji, IB - Revija za planiranje, Ljubljana, štev. 8. Rakar, A., 1992, Aktualni problemi in odprta vprašanja lastninske razmejitve zemljišč v mestih, XII. Sedlarjevo srečanje, Postojna, Zbomik referatov. Rakar, A. et al., 1993, Oblikovanje celovitega modela in opredelitev instrumentov zemljiške politike s posebnim oziram na zajemanje mestne rente v Ljubljani, FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana, 109 str. Rakar, A., Čerček, J, 1994, Zaloga stavbnih zemljišč kot instrument usmerjanja prostorskega razvoja, FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, 61 str. Runkel, P., 1993, Baugesetzbuch, Verlag Bundesanzeiger, Koeln. Sandmann, A. l., 1984, Baulandumlegungen in der Stadt Bonn, Schriftenreihe des Instituts fuer Staedtebau, Bodenordnung und Kulturtechnick der Universitaet Bonn, Heft 6, Bonn, 253-275. Geodetski vestnik 38 (1994) 4 Šubic-Kovač, M. et al., 1994, Opredelitev in operacionalizacija pogojev za vzpostavitev kontroliranega trga stavbnih zemljišč na območju mesta Ljubljane, FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, 102 str. Viri: Bežan, M, 1994, Stavbno-zemljiška politika in urejanje mest, razprava na okrogli mizi o urejanju okolja in stavbno-zemljiški politiki, Ljubljana, 12. maj 1994, 5 str. Ministrstvo za okolje in prostor, 1993, Zakon o urejanju prostora in graditvi, delovni osnutek, l. december 1993. Republiška geodetska uprava, 1993, Teze za Geodetski zakon, 6. verzija, 30.09.1993. Recenzija: profdr. Tone Klemenčič profdr. Milan Naprudnik Geodetski vestnik 38 (1994) 4 - M L JI• JJ2:il T SE %1, LANO P LI I lf UDC 333.66:711 061.3(497.12-2) Radenci "1994":528 STRUME TS DITIONS OF EDECON LISM FP ARKET- AND IN OPE TIES ProfDr. Albin Rakar FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana Receivedforpublication: September 14, 1994 Abstract The article presents the CUITent state in the field of land policy and physical planning in Slovenia and enumerates needs and possibilities for so.me not directive instruments. Of the latter, the article deals with more detail only building-grounds stock forming and land redistribution. Keywords: building-grounds land redistribution, building-grounds stock-piling, Geodetic workshop, land policy, physical planning, Radenci, 1994 1.0 INTRODUCTION Housing policy is land policy e.g. development of cities and carrying out land policy in practice. In Germany the first premises have been evident since the beginning, but the second one in the mid 1950' of this century (Guettler 1983). To all appearance in the consciousness of our politicians these premises are still far from beeing noticed. Even authors of the law in question and authors of the so called "aim development programs" for the field of space and housing are far from beeing familiar with them. Declaratively we do have market economy and are very close to the developed part of Europe but in fact our interventions into space are still in a brigade's manners. A considerable part of planners is certain that a nicely elaborated and bound project report is good enough for these purposes. What other explanation is there for the fact that in four years since Slovenia's independence the system legislation for the field of physical planning has not been adopted yet and that for the present it is not even entered the regular parliament procedure. Bearing this in mind the Constitutional Court has unilatcrally reached into the existing law on building-grounds and by making some of its articles null and void it enabled the turnover of parcels to be set free without insuring public interest at the same tirne. In this way the "right locations have begun to pass into the right hands" and through political lobbies the new owners started to enforce changes of the existing city plans which is in fact the beginning of the end of a planned settlernents planning. he liberalization of the turnover of parcels and uncontrolled transition from social to private ownership has been enabled also by the law on housing. In this way the state has in fact created conditions for a criminal like privatization of Geodetski vestnik 38 (1994) 4 building-grounds especially those of the highest quality (Bežan 1994) instead of forming and adopting a consistent system of laws and by-laws for the field of physical planning and land policy (Rakar 1983). The so caused conditions in the field of land policy and physical planning the state rnight restore only by mcans of directives and repressive instruments. In the following nondirective instruments of land policy vvhich European countries with a high degree of civilization and its achievemcnts, carry out in this field. 2.0 NONDIRECTIVE INSTRUMENTS OF LAND POLICY he construction of citics and their physical planning has to be guicled because it is unreal to expect the public interesi in this fielcl to be ensurecl by itselL In the introductory chapter the meaning ancl the role of adequate instruments of the land policy at its spatial broadening of cities and the resu!ting consequences of its lack, were indicated. As a matter of fact instrumcnts of land policy must promptly solve some oppositions of objective nature among the owner of the capital (investor), the owner of a parcel, and the state e.g. lo:::al community. Inside the given triangle there are of course numberless connections whereas the typical ones for the field of land policy are above all the following: o The owner of the capital (investor) is not the owner of the parcel he wants to build on. o The shape and position of the parcel, the investor has at his disposal are not suitable for the intended constrnction" o The construction of an object is in opposition to public interests e.g. it does not comply with the statcly defined ecological and social functions the property on a parcel is to ensure. Since capital has its own price and the enumerated disproportions have their timely dimension, therefore the demand of the owners of capital is orientated towarcls a prompt solving in an objective way. The so far said is trne also for or rather especially so, when the owner of the capital is the state or a local community and construction of objects is in thc puhlic interest. In the egalitarian socialistic society the enumeratecl disproportions had quite a different range and meaning since private property was in a subordinate position especially in the field of parcels and all the capital was in fact "social property"" In the conditions of pluralism of properties each intervention into space will primarily be an intervention into private ownership and with it into the economic intcrest of the owner. Since democracy ancl constraint are not good partners, the so far directive and authoritative mechanisms in the field of land policy are to be replaced by cooperative ones. To make instruments of this kind successfu!, they have to be first provided for (Guettler 1992): o The lcgitimate carriers of the instruments of land policy. These may be a local community, owners of land complexes, or a specialized firm. o Uninterrupted succession of activities needed in the sense of: purchasing an individual parcel, shaping the cornplex, planning the land complcx for construction needs, sale e.g. letting out individual construction parcels. Geodetski vestnik 38 (1994) 4 • Financial funds for the execution of an individual instrument have to be provided for. They may be regular or irregular budget funds or funds of investors. Lately, a combining of both fund sources has proved to be very successful in the sense "Private - Public - Partnership" (Bartholomaei 1994). For a planned construction and spatial development of cities carriers of the land policy have the following nondirective instruments at their disposal (Guettler 1992): • purchase of parcels for stock-piling • purchase of parcels for current needs ( as a rule with intention of la ter sale) • executing the right of pre-emption • executing the right reserved e.g. stipulated right to purchase land for specific purposes e.g. certain social groups • regrouping of parc_els • purchase and equipment of building-grounds through private legal companies • purchase and equipment of building-grounds through mixed companies on the basis of special contracts. As to the limited space of this article, each of the given instruments can not be presented in to the detail. Two issues were chosen to be discussed further, first forming stock-piling and than regrouping of parcels. 2.1 The building-grounds stock-piling as an instrument of guiding spatial development In normal conditions a consumer will form his stock of consumer goods in at least two cases, namely: in case he is sure that certain goods, when needed, will not (no longer) be on the market, and in case he is sure certain goods will in tirne gain more value on the market. If there is a perfect competition on the market for certain goods and in addition the political situation is stabile then these goods are not needed on stock e.g. the more the actual state of affairs on the market for certain goods is moving away from circumstances of perfect competition the more justly ( of course, in the economic sense) seems to form stock-piling for the particular goods. or the conditions on the market the following two things may be stated with pretty rnuch certainty: • a certain (building) ground will most probably not be available when needed, and • in comparison with the present, admittedly monopolistic price, building-grounds will most certainly grow more expensive. Forming parcel stock-piling is with this fact more than justified, naturally the extent of the stock itself has to be defined on the basis of economic principles. In our concrete example this means that (even) in forming building-grounds stock, we have to strive to ensure: first a timely and with minimal cost the needed extent of building-grounds for construction of dwellings and other objects in public interest and next available funds for the highest possible extent of parcels to be used for construction of dwellings and other objects in public interest. The result of all this is that forming a stock of building-grounds is one of the possible instruments of land policy in the sense of covering needs and not in the sensc of maximizing the profit. In Geodetski vestnik 38 ( 1994) 4 case we wanted to maximize the profit by forming building-grounds stock we would buy especially those parcels which ought to bring us the greatest profit in re--sale. To be more explicit: above all, parccls would be bought, which should (by speculating, naturally) obtain the highest difference between the purchase and thc (re )selling pnce. hen referring to given e.g. available funds we have to bear in mind that these funds have their timely dimension as well as prices of building-grounds and a readiness of a buyer to seli a certain parcel. Since all the important elements regarding the building-grounds stock forming decision-making are not exactly known. This kind of decision-making may be considered as decisions with uncertainty. Namely in deciding on building-grounds stock we can not predict accurately enough the following items: o changes of rates of interest o building-grounds increase of prices o vendors' response to changes of building-grounds prices. For the stated elements, there are alsd no reliable data about how they have been changing in the past so our decision-making may be based only upon experiences from the past and from our judgement of building-grounds conditions on the market in general. Judging from the experiences from the past and considering the present state of building-grounds conditions on the market, the following starting-points and guidance for forming the needed building-grounds stock may be suggested. The needed building-grounds stock is the extent of building-grounds. A local comrnunity will need to construct objects and devices inevitably for the execution of public affairs of local meaning. On these grounds a local communii.y has to be registered as the owner prior to the beginning of an individual plan period in which a construction of stated objects and devices is planned. Such an extent of parccls form the minimum of the stock needed. As to concrete conditions on the market of building-grounds and taking into consideration the index of increase of prices a local community, may form a stock that is greater than minimally needed. In this case the tirne component for which it is still reasonable to form parcels stock, is defined among other things, for example by the relation between the index of building-grounds increase of prices and the current rate of interesL According to the Municipal Economics Institut