BARBARA VERLIČ DEKLEVA* Strokovne in strateške zadrege stanovanjske politike Med tranzicijo in transformacijo V večini nekdanjih socialističnih držav se stanovanjsko gospodarstvo in politika srečujeta s podobnimi težavami prehodnega obdobja v procesu radikalnih reform. Na kratko bi jih lahko označili kot probleme transformacijske faze (Tel-garskv & Struyk: 1991). Pri tem so med temi državami nekatere skupne značilnosti. pa tudi pomembne razlike. Skupne značilnosti so predvsem denacionalizacijski postopki in lastninjenje obsežnega stanovanjskega fonda, ki je imel naravo družbenih, državnih ali paradržavnih stanovanj (Baross & Struyk: 1993). V slednjem primeru govorimo o stanovanjih, ki so bila financirana, razdeljena in upravljana na družbeno nadzorovan način: kjer ni možno označiti bodisi lastnika ali pa vsaj (v mnogih primerih) lastniških pravic v pravem pomenu ter tržnih mehanizmov pri opredeljevanju uporabne vrednosti stanovanj. Gre torej za neposredno dominacijo ter poseganje države v vse dele tega stanovanjskega področja. * Ta dominacija naj se v transformacijskem obdobju preseže s »konverzijo lastništva« ali pravico uporabnikov do nakupa teh stanovanj - torej lastninjenje (B.Renaud: 1991). Družbeni stanovanjski fond je imel vsesplošno socialno funkcijo (podružb-Ijanje stanovanjske potrebe), obenem pa je tudi predstavljal enega najobsežnejših načinov preskrbe stanovanj. Slednje drži predvsem glede na količino vloženega kapitala, ki se je pretakal v takšnem sektorju v primerjavi z zasebnim stanovanjskim sektorjem. V Sloveniji ni nikoli dosegel obsega kot v nekdanji Rusiji. Češki ali Madžarski, saj so se že zelo zgodaj, v 60-ih. pojavile oblike lastninjenja preko gradbenih zadrug, posojil in možnosti etažnega lastništva stanovanja tudi pri družbeni produkciji stanovanj. Da je bilo. gledano v celoti, »stanovanje« predvsem socialna ali bolje socializirana kategorija ter manj gospodarstvo, govori dejstvo, da je produkcija potekala v krogu: s porazdelitvijo namenskih sredstev preko države in specializirane banke gradbenemu sektorju v monopolnih razmerah izvedbe, torej s posrednim subvencioniranjem ter v končni fazi s friziranjem vrednosti in cene stanovanj. Postopek izbire uporabnikov ter upravljanje prav tako potekata po socialnih in neekonomskih merilih. Zakon omejuje pravice lastnikov, vlada določa vrednost stanovanj in najemne pogoje. V vseh državah s socialistično preteklostjo ugotavljajo izredno nizke najemnine: na Češkem do pred kratkim nespremenjene od 1. 1964. v Rusiji od 1. 1928. v Moskvi šele I. 1992 dosegajo višino 3.5% polne cene stroškov za stanovanja (Cities. 1993:185. Svkora: 1993). V Sloveniji so nep-rofitne (ali ekonomske) najemnine trenutno omejene na 2.9% »gradbene« vrednosti stanovanja in po različnih virih še ne pokrivajo realnih stroškov. Posledice so znane, gre za slabo izrabo zgradb, neustrezno vzdrževanje ter prevelik obseg rušenja. Praksa je ovrgla učinkovitost tega sektorja, če jo merimo a Dr Barbar j VertiC Dcklevji. duecnfka na Fakulteti za družbene vede v UuHfani- 672 s količino stanovanj glede na vložena sredstva po enoti in tudi glede na socialno pravično distribucijo (Aleš Vahčič: 1987; B. V. Dekleva. 1993: Gantar & Mandič. B. V. Dekleva v J.Simmie & J. Dekleva: 1991). Transformacija Tudi v evropskih državah je v zadnjih IS letih potekalo lastninjenje z različnimi uspehi (Nemčija) ali neuspehi (Velika Britanija). Dejstvo je. da v transformacijskem obdobju vse vlade poudarjajo vlogo trga in novo vlogo države v stanovanjskem gospodarstvu (Lundqvist: 1992). Vendar je tudi dejstvo, da se je v tem pogledu malo storilo oziroma da ostaja odprto, kako takšen cilj doseči. Začrtane reforme v nekdanjih socialističnih državah so zastale in ne zmorejo preseči »prehodnih faz«. Primer »planirane indukcije trga« je namreč zgodovinsko povsem nova izkušnja ter kot taka par excellence v nasprotju z delovanjem in genezo osnovnih tržnih zakonitosti.' Najbolj »nerodna« faza pri transformaciji nastopi takrat, ko smo na prehodu med razpuščanjem socialističnih norm in postopnim uvajanjem novih. Zakon ali norma se sicer politično sprejme, ni pa izvajalcev in vsega podpornega upravnega, legitimnega aparata, ki bi proces udejanil. kaj šele nadzoroval odklone ter uporabil sankcije. Delitev in lastninjenje socializiranega premoženja sta vse prej kot nekonflikten proces. Končno, podjetništvo se ne da načrtovati, lahko se mu dopustijo prostor ter meje delovanja.3 Na področju stanovanj sicer v Sloveniji predvidevamo, da se bodo iniciative pojavile v neprofitnem sektorju, podprtem z vladnimi finančnimi spodbudami in nacionalnim programom. Vendar že kaže. da se zadeve nevarno približujejo ustvarjanju paradržavnih neprofitnih ustanov v odsotnosti podjetniške konkurence ter zasebnih vlagateljev. Ustanovljeni republiški stanovanjski sklad je ena prvih ustanov, ki naj spodbuja določen tip neprofitne gradnje ter poveča dostop do stanovanj določenih skupin prebivalcev. Strokovno profilirani razpisi kažejo na usmerjeno politiko, vendar sklad nima dovolj sredstev, da bi ustregel povpraševanju in se tudi ne ukvarja s socialnimi težavami, pač pa nekako prevzema vlogo, ki jo je nekdaj imela stanovanjska banka. Njegova vloga torej ni nepomembna, so pa učinki marginalni. saj nima zagotovljenih proračunskih sredstev za izdatnejšo podporo podjetništvu v začetni fazi. Prav tako je njegov vpliv na stanovanjsko politiko občin za zdaj (pre)majhen. da bi presegel odsotne zemljiške, lokacijske ter urbanistične usmeritve v njih z razpoložljivimi sredstvi v razpisih (Delo. 8.. 20. december 1993). Reforma je zajela organizacijo centralnih, republiških skladov (nekdanji prispevki) in decentraliziranih na občinskih ravneh. 1 V icm trenutku v tako zdi. km da k duh ušel iz steklenice. ampak namesto da bi NI hvaležen zaradi pridobljene svobode. dobroto vrata s hudobnimi dejanji: seje kam. prepir za Lastnino, zavist! 2 Najhujša pa sta pri tem proccsu kulturni šok in sprememba vrednot: ljudje si obetalo izboljšanje razmer, vendar morajo sprejeti vetje socialne razlike, sirogo hierarhijo pri delu. manjšo varnost Soočajo se s strahom in neeotovosiio. organizirali pa se le ne znajo. Razočaranje ic najhujše. ko se pokaže. kdo bodo novi lastniki v ornih nove družhc. kajti kapitalizem ima to napako, da v njem niso vsi kapitalisti- Pravičnost, enakost, enakost možnosti, vsi ti pojmi pridobe nove vsebine in ostrejše meje v praksi posameznika in takrat pride do kulturnega šoka. Šele odziv na šok in spremembo okoliščin bo spodbudil v daljšem obdobju -normalno- dclovamc skupin in posameznikov. Medtem se srečujemo z depresivnimi deviucijami. kriminalom, ekscctnimi stavkami in korupcijo. 673 Teorija in praksa, let. 31. SI. 7-8. Ljubljana IW4 Slednja je podvržena še reformi lokalne samouprave v Sloveniji. Druge države socialističnega bloka so decentralizacijo začele s hkratnimi postopki lastninjenja in imajo povsem druge težave kot pa trenutno Slovenija z občinsko reorganizacijo. Lastninjenje stanovanjskega sektorja ima tako tudi zaradi omenjenega v različnih državah specifične strategije in ne poteka na enak način ne v času ne v segmentih tega strukturiranega fonda (občinska, zadružna stanovanja, fondi delovnih, političnih in drugih organizacij). Dilem ni glede ciljev, kot so demokratizacija, uvajanje trga ter drugačna vloga države.' Gre za vprašanja nujnega posega v segmente trga in zametke novih pobud ter spodbujanja nove socialne politike na lokalnih ravneh ali pa zmanjšano funkcijo neposredne oskrbe s stanovanji (CIB Proceedings 158. Lisbon: 1993). Sprememba zakonodaje je potekala zato relativno hitro, morda najhitreje v Sloveniji (Češka še nima zakona, lastninjenje je zastalo v prvi fazi. torej hitri, obsežni denacionalizacji). Reforma pa se zatika in spotika pri izvajanju, reorganizaciji. odsotnosti novih konceptov načrtovanja socialne politike in spodbujanja podjetniških načinov preskrbe s stanovanji. Lastninjenje je komaj v redkih primerih zavzelo več kot 20% fonda (Slovenija pribl. 64%. točnih končnih podatkov še ni). V nekaterih primerih (Bolgarija) je bilo ustavljeno, medtem ko bo v Ruski federaciji verjetno obsežno, ker trga nepremičnin skoraj ni. Decentralizacija državne lastnine je nadaljnja značilnost, vendar lokalni lastniki še niso jasno opredelili svoje politike, obenem pa se zanašajo na zakone, ki so v pripravi. Reforma je v teh državah zastala na decentraliziranih lokalnih enotah, ki za svojo vlogo še niso planersko in finančno usposobljene, srečujejo pa se z denacionalizacijskimi postopki. Tudi v tem primeru je položaj Slovenije nekoliko drugačen. Po eni strani je bila decentralizacija izvedena že pred desetletji, po drugi pa je zakonodaja omejevala možnosti samostojne politike in radikalnih reform. Te faze v praksi še nismo presegli. Družbena stanovanja so sicer »dana ali priznana« lastnikom (občinam, skladom. organizacijam in redkim nacionalizirancem). vendar zakon še zmeraj trdo ščiti najemne pravice, določa pogoje in (nerealne) cene odkupa vseh stanovanj. Ministrstvo pa tudi določa načine upravljanja teh stanovanj (formalno lastniškimi) ter določa višino (neprofitnih?) najemnin. Če bi šlo zgolj za prehodno obdobje (po zakonu), ki bi mu sledilo obdobje uresničevanja zakona, bi bilo to še morda sprejemljivo. Vendar se zdaj po skoraj dveh in pol letih po sprejemu zakona pokaže, da sistemskih virov za preskrbo novih ali obnovo stanovanj ni. pogojev za tržno gospodarjenje tudi (še?) ne, sredstva od odprodaje pa so nezadostna in razpršena za najrazličnejše namene, v katere ministrstvo ni zmoglo ali hotelo posegati, čeprav to javno obžaluje. Formalno struktura neprofitne najemnine ni sporna (z izjemo neupoštevanja infrastrukturne opremljenosti lokacije), sporna so ovrednotenja posameznih postavk. Najem novejšega stanovanja, kjer je manj stroškov, je še zmeraj dražji (z izjemo vladnih stanovanj!) kot pa izračun najemnine za starejšo zgradbo ob praviloma višjih stroških, kjer se seveda zato skoraj nič ne popravlja. Takšna operacionalizacija spominja na kontroverze preteklega sistema: ob novih kategorijah in zakonu torej le-teh nismo presegli. Kako lahko od lastnikov pričakujemo 1 Ob nekaterih izjavah vladnih ustanov, ki v treh letih venomer ponavljajo spMnc ct!|c trtne usmeritve. dobimo vtis. da jre za -priklop na avtomatifnep pilota-, nc pa za konkretne vtruepie. kako trg razvili v dokaj kompleksni strukturi postsocialiMiinc družbe. 674 primerno vzdrževanje zgradb in najemnih stanovanj, če skoraj na nič ne morejo vplivati, pridobljene najemnine pa ne zadoščajo za potrebno sanacijo starejšega ali zgolj slabo vzdrževanega fonda? Tudi če mu ponudimo ugodnejša posojila (pa mu jih nismo!), kakšen naj bo njegov motiv, da se spušča v tak zahteven in tvegan poseg, če ne more zvišati najemnin ob višji uporabni vrednosti stanovanj, ne da bi se kdo soočil s subvencijami najema tistim najemnikom, ki jih ne bi zmogli, ali pa z njihovo selitvijo. Uresničitev takega programa je manj verjetna kot igra na srečo kljub novemu zakonu in drugim spremembam. Dosedanje izkušnje z odprodajo družbenega fonda v različnih državah so pokazale na podobne učinke: prodan je predvsem vrednejši in dobro lociran stanovanjski fond po nepotrebno nizkih cenah; za nakup se niso odločali najemniki v zgradbah, ki zahtevajo obsežnejšo sanacijo ali prenovo (T. Stanovnik: 1993; Bajt. 1992. B. V. Dekleva: 1991). Neprodana so ostala stanovanja v ekonomsko depresivnih območjih ali takšna slabe kakovosti. Samostojnost lokalnih stanovanjskih lastnikov (občin) je zdaj omejena z možnostmi in novim zakonom ter spori o lastnini. V Sloveniji velja, da se bo na tem fondu oblikoval socialni in neprofitni sektor. To je tudi edina možnost, kajti najemna pravica je zajamčena, najemnine nadzorovane in večji del najemnikov iz nižjih finančnih skupin. Med njimi pa so še vedno tudi relativno finančno ali premoženjsko sposobni in ti na račun prvih uživajo privilegij cenenega bivanja kot nekdaj (predvsem v denacionaliziranih stanovanjih.' Vlada bi ob dopuščanju tržnih zakonitosti morala prevzeti breme intervencije zaradi nezaželenih socialnih posledic in tudi zagotoviti nov. cenejši in za različne uporabnike dostopnejši stanovanjski fond. Ker tega ne zmore ali noče. omejuje tržne zakonitosti. Možen ugovor proti tej trditvi je. da gre le za 12% stanovanjskega fonda, medtem ko je večinski, lastniški, že v tržnem gospodarstvu. Lastniki stanovanj sicer res prodajajo po tržnih cenah, vendar odsotni davki na lastnino k prodaji ne spodbujajo tistih, ki uživajo nesorazmeren standard glede na svoje finančne sposobnosti. Takšnih stanovanj na trgu zato primanjkuje, medtem ko so nova nedostopna tistim, ki jih najbolj potrebujejo. Ker gre za številne lastnike, ki so hkrati tudi uporabniki stanovanj, dejansko ob prodaji prihaja do hkratnega nakupa, kar je bolj podobno menjavi dobrin kot pa pravemu trgu; v njem kronično primanjkuje svežega kapitala ter večje število prostih, dostopnih stanovanjskih enot. Zaradi vsega naštetega lahko rečemo, da gre za paratržne elemente, kjer se standard ohranja na račun odpustkov pri davkih (posredno subvencioniranje) in mnogokrat na račun slabega vzdrževanja. Ovire reforme Strokovnjaki iz nekdanjih socialističnih držav tako v en glas poročajo o odsotnosti kakršne koli jasne zasnove nacionalne stanovanjske politike ter pragmatične izpeljave iz nje na ravni mest ali občin. Niti v enem primeru ni bila sprejeta * Vendar ncsclektivno uveljavljanje Ir politike spel vodi v ncrackmalnosii: /notraj tega neprodanega fonda M ic vedno -slabo kontfen* stanovanja - takina prenaseljena in nadstandardna. prav lako nt nujno, da so vsa gospodinjstva v slabem finanCnem poloiaiu Zalo )e nujno, da bt lastniki imeli natantoc podatke in klasifikacije londa ter uporabnikov, nato določili standarde in merila svoje naicmne in gospodarne politike. Ce jim bo zakon doloiil vse meje poslovanja, sc bomo vneli v istih nckonststcncah kot v preteklosti, da ne omenjamo krienja lastnikih pravic. 675 Teorija in praks«, tet. 31. U 7-S. Ljubrana IW4 odločitev vlade, da v stanovanjsko gospodarstvo vloži sredstva ali strokovno organizacijo (Baross & Struyk. 1993: ENHR konferenca. Budimpešta: 1993). Reforma se ustavlja predvsem zaradi treh razlogov: - pomanjkanja sredstev in znanja, ki bi bilo potrebno za nastanek tržnih razmer, kjer bi se lahko svobodneje uveljavljali podjetniški interesi: - drugič, zaradi politične stiske strank in vlade, ki si ne more »odpirati« šokantno problematičnih front na vseh področjih družbe, se sklepajo kompromisi ali odlagajo problemi in pogosteje kot drugje se to dogaja na področju stanovanj. Kljub temu da je povsod ugotovljen izrazit padec gradnje stanovanj ob hkrati rastočih socialnih potrebah, je relativno najmanj časa v politiki namenjeno tej problematiki; - končno, še tako postopen in »previden« prehod od socialne ter subvencionirane stanovanjske politike v rezidualno in tržno, se v trenutku in neposredno pokaže na osebnem standardu prebivalcev, torej je politično zelo »eksploziven«. Ker gre za močne neposredne interese vsakogar, se je vladi nemogoče izogniti kompromisom vsaj na dveh področjih: da privilegiranim in dobro organiziranim popušča pri ohranjanju stanovanjskih dobrin (npr. s popusti opremljen odkup tudi nadstandardnih stanovanj in skoraj odsotnimi davki na nepremičnine), na širšem pa sklepa socialne kompromise z omejevanjem najemnin ter občasnimi posojili. Očiten in pozitiven premik je bil dosežen le pri sproščanju davka na promet s stanovanji, vendar pa ta ukrep ni podprt z drugimi, ki spodbujajo redistribucijo ter povečujejo mobilnost (takšen ukrep bi bil npr. realna najemnina, ki pokriva stroške, amortizacijo, sanacijo). Ob splošnem pomanjkanju kapitala so učinki povečanega prometa premajhni in premalo selektivni, da bi pospešili redis-tributivne premike ter prispevali k učinkovitosti stanovanjske politike. Na račun nepotrebnega, »socializiranega lastninjenja« so se odprli apetiti nenadzorovane uporabe in prenos lastnine na račun skupnih dobrin v osebne špekulacije. V tem procesu se vnovčijo razlike v ceni med vrednostjo, uporabnostjo ter namembnostjo stavbnih zmogljivosti (van VVeesep: 1992: Sykora: 1993). Ni treba posebej omenjati, da so te razlike največje predvsem v urbanih središčih, ki jih ne bomo zmogli revitalizirati tudi v infrastrukturnem in socialnokulturnem pomenu. Socialni pakt Na drugem, širšem populacijskem segmentu zadržuje vlada v socialnem paktu tudi področje stanovanjskega standarda. To konkretno pomeni, da ščiti status najemnikov z nadzorom še vedno premočno podcenjenih najemnin in zagotavljanjem trajne, prenosljive pravice do najema. Tudi v primerih, ko gre za neracionalno izrabo glede na tržna ali socialna merila ter merila zakona o primernem stanovanju/ V odnosu do nestanovanjskih objektov in prostorov se vodi v nas- ' Dilemo ponazarjamo s primerom: dvočlansko gospodinjstvo v nekdanjem družbenem, zdaj zasebnem ali občinskem nadstandardnem stanovanju pu zakonu ima nc glede na svoje. npr dobre dohodke zajamčeno neproCuno najemnino Icr trajen najem Lastnik nc bo pridobil dovolj sredstev ne za sanacijo ali obnovo, imel bo naraičajoče stroške z vzdrževanjem Obenem se za socialno stanovanje prijavi družina, ki bi skromnejše stanovanje lahko uporabliala le. dokler ho izpolnjevala pogoje. zdaj pa v najemnem zasebnem stanovanju plačuje tržno najemnino in ni upravičena do subvcncijc stanovanjskih siroikov. Cc taksna družina nc izpolnjuje socialnih meril, lahko pridobi stanovanje v neprofitnem sektorju ali posojilo za gradnjo, vendar samo če lahko krije stroikc in ima že plan izvedbe. Medtem pa bi npr. finančna stiska uporabnika nadstandardnega stanovanja z neprofitno najemnino in trajnim najemom upravičila celo do dodatne subvencije 676 protju s prvim politika popolne liberalizacije in celo pogrešamo poseganje v smislu zagotavljanja javnih interesov. Medtem so interesi lastnika stanovanj in njegove pravice Se vedno preostro omejeni. Vanj se ne zaupa kljub priseganju na trg in lastninjenje. Lastnik (fizični ali pravni) večstanovanjskih zgradb je »potisnjen« v neprofitni sektor ter transferje svojega lastništva, ne more torej uresničiti tržne vrednosti posesti v nobeni obliki, ne pri prodaji ne pri najemu. To pa pomeni, da je učinek tržnih sprememb v sektorju ničen (pomeni prece-dens in vpliva tudi vnaprej), saj so prisotne vse tri vrste vrzeli: razlike v vrednosti zgradbe, njeni uporabni vrednosti in najemni vrednosti stanovanj - torej ceni, namembnosti in najemnini. Vrednostna vrzel (value gap) je razlika med vrednostjo prazne zgradbe ter zasedene z najemniki s pravico do najema: vrzel v uporabni vrednosti (functional gap) se pojavi kot razlika med sedanjim donosom stanovanjskega objekta ter njegovim donosom ob spremenjeni namembnosti. Neskladje v najemni vrednosti (rent gap) je razlika med nadzorovano ali dogovorjeno najemnino ter tržno, do katere pride ob konkurenčnih pogojih ter s pogajanjem (J. van VVeesep & S. Mus-terd: 1991). Z najemnikom s trajno pravico do uporabe se ni možno pogajati o višini najemnine. Najemni stroški se lahko subvencionirajo, vendar to ni racionalno, če gre za slabo izrabo stanovanja, celo za funkcionalno spremembo ali pa relativno močne dohodkovne skupine. Skoraj vsi analitiki vzhodnoevropskih reform poročajo o nadaljnjem subvencioniranju v različnih oblikah (Baross & Struvk: 1993). Nedoslednost reforme, kjer se vzklika »skočimo«, nato pa se menca na mestu, ponazarja primer slovenskega reševanja lastniških ter najemnih pravic v nekoč nacionaliziranih zgradbah. Denacionalizacijskemu zakonu in določilom odkupne pravice ter določbam o najemu v zasebnem sektorju je po neverjetnem političnem manevru uspelo spraviti v nerešljiv konflikt lastnike in najemnike iste nepremičnine. Najemniki nimajo enakih pravic do odkupa, lastniki pa ne lastniških pravic. Medtem odgovorni resorji lakonično ugotavljajo, da je denar od kupnin na žalost slabo uporabljen, da vlada nima sredstev za prevzemanje odgovornosti in dirigira nove kompromise na račun oškodovanih. Ne izvajajo se niti določila novega zakona, ki nekaj »blažilnih« dolžnosti vendarle nalaga občinam, saj tudi te lakonično trdijo, da nimajo virov. Povsem jasno je. da se ne morejo udejaniti nekompatibilne pravice dveh upravičencev na istem stanovanju, zato je edini izhod, da tisti, ki so odgovorni za ta konflikt, zagotovijo sredstva in nadomestna stanovanja. Socialne in kulturnovrednostne razsežnosti krščanskega ali realsocialističnega porekla v tem konfliktu odkrivajo »fatamorganične prikazni« grabežljivih lastnikov ali pa nemočnih, preganjanih najemnikov. Najemniki se nam prikazujejo obenem kot ustrahovani reveži brez strehe nad glavo, v naslednjem trenutku pa kot branilci privilegijev, ki so jim omogočali poceni bivanje, izkoriščanje podnajemnikov in zdaj še izvajanje neverjetnih finančnih špekulacij (očetje in sinovi v kapitalizaciji političnih monopolov). »Grabežljivost« lastnikov ni videti kot legitimna podjetniška pobuda, da svojemu imetju na trgu dajo najdonosnejše oblike ter ustvarjajo dobiček, ampak se »prikazuje« kot pomankanje krščanske ljubezni do bližnjega. In vsa ta »prikazovanja« so resnična, ne le hipotetična. Vlada pa nič: res. psi lajajo, karavana gre dalje. Dokler obstajajo kontroverze pravic in omejitve podjetništva 677 Teorija in pnku. let. 31. II. 7-K. Ljuhliaiui 1994 in so tako ostre, ni možno uveljaviti tržno spodbudnejših pogojev za vlagatelje, prenovo zgradb ter učinkovitejšo izrabo prostora ter stavbne strukture. Iluzomo je pričakovati, da bodo takšni pogoji spodbudno vplivali na učinkovitost razvoja stanovanjskega gospodarstva ter na podjetniško pobudo. Neodvisne in selektivne socialne stanovanjske politike pa država še ni sposobna uresničiti, čeprav je formalno zasnovana. Dobra ponazoritev za to so »izgubljena« sredstva od kupnine družbenih, predvsem solidarnostnih stanovanj oziroma nenamensko trošenje teh virov, čeprav bi jih morali uporabiti za reševanje nekompatibilnega položaja lastnikov ter najemnikov. Da vlada ali občine nimajo sredstev, torej preprosto ni vedno res. Imajo pa druge prioritete, čeprav so te »socialno izgubljene«, usmerjene v dobičkonosne in prestižne dejavnosti ali pa še to ne. Večji del problema »neprehodne transformacije« izhaja iz »premočne zaščite pravic« prav sedanjih uporabnikov do konkretnih stanovanj, torej zlepljenosti dveh. ne zmeraj uravnoteženih elementov. Ob tem. da prostih ali novih stanovanj različnih kategorij ni na voljo tam. kjer je povpraševanje. Vse spreminjamo, ampak vsi ostajajo na svojih okopih ali pa »pred vrati« in vlada kaže prazne žepe. Ni konzistentne izpeljave odločitve, ali naj bodo »socialna« stanovanja ali njihovi uporabniki ter če oboji. kje. koliko časa in kdaj. Tukaj se sklene začarani krog reforme, ki se znajde v zadregi »v nezmožnosti, da preseže stanje prehodnega obdobja in se zato vrača v preživete kontroverze prekrivanja ekonomskih ter socialnih motivacij (B. V. Dekleva v J.Simmie: 1991). Res je. da v državah blaginje (predvsem skandinavskih) obstaja obsežno področje močno reguliranih stanovanjskih razmerij s socialno distributivno noto; vendar je ta model zrasel na dobičkonosno usmerjenem kapitalističnem gospodarstvu v obdobju njegove rasti in prosperitete. V zadnjh desetih letih je država blaginje v »demontaži« tudi zaradi krize, ki se še poglablja. Zato je v Sloveniji treba pretehtati, koliko in na katerem področju »usmerjati« stanovanjske razmere, ne da bi omejili vsaj tiste zasebne pobude, ki lahko zapolnijo »izpad« družbene preskrbe s stanovanji. Transformacija socializma obenem z gospodarsko krizo ter obkrožena z evropsko recesijo ne dovoljuje optimističnih napovedi. Nerealni programi in zadrževanje reforme ne bodo le zaostrili stanovanjskih težav, ampak tudi politično krizo v določenih sektorjih vlade. Predvsem se preko delne, zastale reforme v nekdanjih socialističnih državah ne bosta mogla razvijati dva. nujno potrebno diferencirana segmenta: - stanovanjsko gospodarstvo po tržnih načelih in priznanju lastninskih pravic ter - selektivna, relativno neodvisna socialna stanovanjska politika z novimi nosilci. Kot blažilni sektor med obema se bo oblikoval tretji, vmesni alternativni nedobičkonosni sektor na temelju očiščene in nadzorovane situacije, v katero prostovoljno in na podlagi pogodb z vladnimi ustanovami vstopajo njeni izvajalci. Pri tem pa je bistveno, da sta drugi in slednji le podporna, za stanovalce lahko tudi začasni, prehodni mreži do prvega, tržnega segmenta: in ne slučajno obratno, kakor zdaj kažejo gibanja. Zaradi težav transformacijskega obdobja tako ne preseneča, da bolj ali manj uspešno ter z različnimi posledicami teče le lastninjenje. V nekaterih primerih (Slovenija) je pripis stanovanj imenovanim lastnikom (občinam itd.) zgolj formalna gesta, saj se v istem trenutku uveljavi pravica uporabnika do nakupa. 678 V drugih primerih (Češka) pa se stanovanja vrnejo formalnim lastnikom (občinam in nacionaliziranim osebam), medtem ko se odprodaja uporabnikom odlaga ali pa je omejena po odločitvi lastnikov (Madžarska. Cities. 1993). V nekaterih primerih je transfer sploh ustavljen, npr. v Bolgariji in Poljski: v Bolgariji zato. ker je delež zasebnega fonda v osebni uporabi že tako visok (višji od slovenskega), da to ogroža mobilnost ob pomanjkanju najemnih stanovanj. V Rusiji, kjer je prav nasprotno obseg državnega sektorja največji, je pričakovati večji obseg prodaje, da se trg sploh lahko oblikuje (Baross & Struvk: 1993:180-1). Skupne oznake so v tem trenutku mogoče le glede nekaterih pragmatičnih metod: močno podcenjene vrednosti stanovanj ob odkupu ter naraščanje njihove vrednosti, ko se »pojavijo na trgu«. Faktorji povečave (value gaps. 1991: E. Clark v Weesep) so desetkratni ali celo več. če gre za spremembe namembnosti (functional gaps. 1993: L. Svkora). Tisto, kar ostaja sporno v vseh primerih, so razlike v najemninah, ki jih pričakujejo lastniki, in pa tiste, ki jih (še vedno pod okriljem omejevalne vladne intervencije) zmorejo uporabniki ali pa želijo sedanji najemniki (rent gaps. 1991: N. Smith. C. Hamnett v Weesep). Med trgom in javnim interesom ter socialo Učinki teh različnih strategij na stanje stanovanjskega trga. uporabno in tržno vrednost nepremičnin, socialni ter poslovni položaj uporabnikov, na oblikovanje področij za vladno intervencijo v smislu stanovanjske socialne politike so v bistvu neraziskani in v prvih začetkih. Cene stanovanj v Sloveniji so sicer končno, vendar kratkoročno padle, zastala pa je tudi gradnja novih stanovanj (B. V. Dekleva: 1993). Zato lahko pričakujemo novo rast cen v urbanih središčih, kjer je pomanjkanje večje. Kolikor se le gradi, se cene že hitro dvigajo, ker je selektivno povpraševanje po določenih vrstah stanovanj večje od ponudbe (B.Černič: 1993). Vrednost poslovnih prostorov in najema se je vrtoglavo povzpela, nato malo upadla, ni pa še videti boljše izrabe tega fonda in predvsem prenove ali dogradnje niti na najuglednejših mestnih lokacijah (z nekaj redkimi izjemami) npr. v Ljubljani in Mariboru. Z vračanjem premoženja se je v Pragi dosegel znaten revitalizacijski učinek v središčnih predelih, medtem ko socialne posledice ostajajo nerešene. Vrednost nerezidencialnih objektov se je skokovito povečala, stanovanja so za zdaj še ščitena in poceni, vendar pa to ne velja za olastninjena. Socialna nasprotja torej še pridejo (Kingsley. Tajčman. Wines: 1993: Sykora: 1993). čeprav je prav Češka za zdaj zgled nešokantnih potez reforme skoraj na vseh področjih. Panika v družbenem/zasebnem sektorju uporabnikov poslovnih stavb je skoraj povsod popolna, občine ali mesto pa ne najdejo svoje uravnotežene vloge v zagovoru javnih interesov, možnosti pobiranja presežka dobičkov in sposobnosti ohranjanja socialnih ali kulturnih dejavnosti. Navzven se to v mestu izraža kot »macdonaldizacija«. ki ponazarja nekonkurenčnost domačih ponudnikov ter vdor tujih podjetij. Občine se pogosto same vedejo, skrite za sintagmo »dobrega gospodarja«, kot monopolni ponudnik in izterjevalec visokih donosov. Diktirajo, ne pa odpirajo prostor za pogajanja med kapitalskimi, javnimi in socialnimi interesi v mestu. Dejansko v skladu s pričakovanji ni zatajil poslovni interes zasebnega sektorja, ampak (lokalna) vlada, dezorientirana v svoji novi funkciji. Skoraj povsod prevladuje stanje, ki bi ga bolje označili s kaotičnostjo kot le transformacijo. Strokovno spremljanje nastalih pojavov jc v zamudi. Iz skraj- 679 Teorij» in praksa, let. 31. K. 7-«. l.|uhl|.ma 1994 nosti socialne družbe prehajamo v skrajnost tržne liberalizacije na nekaterih področjih ter zadrževanja »socialističnih mehanizmov nadzora« na drugih. Predvsem je videti, da je upadlo zanimanje nekdanjih in novih nosilcev te dejavnosti za strokovno pomoč. Vlada se najpogosteje ozre za strokovnjaki takrat, ko potrebuje legimiteto za predlagane zakone ali nacionalne programe. Manj »zaželeno« je spremljanje učinkov posameznih posegov ali izvedenih strategij. Raziskovalci se v teh primerih srečujejo s pomanjkanjem podatkov, saj jih še ne »spremljajo« ali zbirajo običajne službe upravljavcev, statistike itd. Na voljo so torej le neodvisna sredstva, ki pa so pogosteje mednarodna, torej je treba nalogo opredeliti v širšem kontekstu. Zbiranje empiričnih podatkov je drago, zato je raziskovalna dejavnost omejena tudi na tem področju še posebno zaradi hude gospodarske krize. Za analize na lokalnih področjih niso dovolj le pavšalne makro ocene pojavov in problemov, ampak dovolj natančna podatkovna baza podatkov o strukturi stanovanj ter lastnosti gospodinjstev, ki jih uporabljajo.* Te podatke gre v nadaljevanju kombinirati s premoženjskim ter dohodkovnim stanjem gospodinjstev. Le tako je možno realno presoditi sposobnost pokrivanja stanovanjskih stroškov uprabnikov ter obseg nujnih subvencij. Vse dokler teh natančnih mrež pre-tresanja uporabnikov stanovanj nimamo, se v imenu načela »enakosti« izvaja posredno subvencioniranje tudi premožnih, kar vodi v neučinkovitost socialne politike. In to je toliko bolj absurdno v razmerah, ko dostop do kakršnih koli virov za stanovanja mladih ali sicer depriviranih usiha, sistemskih virov pa sploh ni. Izkušeni analitiki sicer brez zelo natančno izmerjenih pojavov vedo. kaj se dogaja, in svoje znanje tudi uporabijo za primerjave in napovedi. Ne morejo pa pojavov izmeriti, strukturirati in pogosto sploh ne dokazati, razen z logičnimi izpeljavami, posameznimi primeri ali s teoretičnimi predpostavkami, ki so izpeljane v drugem okolju. Kislo jabolko lastninjenja stanovanj Za ponazoritev nekonzistentno izpeljane stanovanjske reforme vzemimo primer stanovanjskih statusov. Različne oblike lastninskih posegov v zahodnoevropskih državah se kažejo tudi v preferencah stanovanjskega statusa, ki se veže na lastnino. Socialna stanovanja ostajajo domena šibkejših ali marginalnih skupin. Poseben status med obema je relativno ohlapno reguliran zasebni najemni fond. V njem se gibljejo zelo specifične skupine prebivalcev, v večini to niso marginalni ali socialno šibki. Skandinavci tudi ta sektor regulirajo močneje kot Britanci in slednji bolj od Amerike (v Kaliforniji je znan primer »gibanje Santa Monica« v 80-ih. kjer so najemniki dosegli zaščito uporabe stanovanj ob hkratnem nadzoru najemnin, lastniki pa so nato zažgali nekaj lastnih zgradb). Sorazmerno najobsežnejši fond tega tipa imajo Švicarji, kjer so prava socialna stanovanja redka, lastniški (home-owners) sektor pa komaj presega četrtino celotnega fonda. V socialističnih državah analitiki ugotavljajo, da so preferenčne razlike med zasebnim in najemnim stanovanjskim statusom nepomembne. Znotraj vsakega od njih namreč obstajajo privilegirani dostopi do kakovostnejših stanovanj ter posojil ali pa na drugi strani omejen dostop do stanovanj določenega tipa ali do kakršnih 6 TaMno analizo smo predlagali ic a polrehe nacionalnega programa, vendar pudatki popisa