UP RABNOSTP 
OLO CIJS 
INVESTITO EV 
DAT 
NAME 
UDK(UDC) 711(497.12)(094.5): 
681.3.01 333.66.004.14(497.12) 
Ljubljana„ 1986/1990" 
v 
V PRETE EM OBDOBJU 
mag. Maruška Šubic Kovač 
FAGG-Institut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana 
Prispelo za objavo: 23.6.1993 
Izvleček 
Podatki iz lokacijskih dovoljenj se danes ne zbirajo 
sistematično. V članku so prikazane nekatere možnosti za 
uporabo teh podatkov, in sicer nam lahko ti podatki služijo: 
kot podlaga za oceno obsega potrebnih površin za gradnjo 
objektov dejavnosti, ki so v javnem interesu, v prihodnosti in 
kot podlaga za oceno vpliva veljavne zakonodaje in 
prostorskih planov na lokacijske namere investitorjev. 
Ključne besede: analiza, Ljubljana, lokacijsko dovoljenje, 
podatkovna baza, Slovenija, uporabnost, 1986(7)-1990 
Abstract 
Nowadays datafrom buildingpermits are not collected 
systematically. The paper presents some new possibilities far 
the use of these data. Namely, they may serve asa basis faran 
estimation of the necessary surfaces needed far future 
construction of objects far pub lic interest activities, and as a 
basis to estimate the eff ect of the valid regulative and spatial 
plans to investors' location intentions. 
Keywords: analysis, applicability, building permit, database, 
Ljubljana, Slovenia, 1986(7)-1990 
1.0 UVOD 
agotovitev potrebnega obsega in kvalitete stavbnih zemljišč, pravočasno in po 
razumni ceni, je bila v preteklem obdobju pri nas poglavitno vodilo pri 
pridobivanju zemljišč v družbeno lastnino. Pod razumno ceno je bila v pogojih 
superiornosti družbene lastnine nad zasebno mišljena administrativno določena cena 
za pridobljeno zemljišče. V takih razmerah občine, ki je pridobivala zemljišče v 
družbeno lastnino ali z odkupom ali na podlagi instrumentov družbene prisile, ni 
zanimalo, če ima dovolj sredstev za pridobitev teh načrtovanih zemljišč v družbeno 
lastnino. V pogojih enakopravnosti družbene (v prihodnosti javne) in zasebne lastnine 
ter z uvajanjem trga in tržnih zakonitosti tudi na področje zemljiške politike, bo 
občina pridobivala zemljišča predvsem za gradnjo objektov za opravljanje tistih 
dejavnosti, ki so resnično v splošnem družbenem (javnem) interesu. Pridobivala jih bo 
z odkupom na prostem trgu, na podlagi zakonsko opredeljene prednostne pravice pri 
eodetski vestnik 37 (1993) 2 
nakupu določenih zemljišč in z razlastitvijo. Tudi v primeru razlastitve bo 
predstavljala tržna vrednost zemljišča podlago za odškodnino za razlaščena zemljišča. 
Zato bo v prihodnosti postalo aktualno vprašanje, koliko zemljišč, po kolikšni ceni in 
kje bodo občina in druge lokalne skupnosti pridobivale zemljišča za potrebe gradnje 
teh objektov. Kolikšne so potrebe po zemljiščih za gradnjo objektov, ki so v 
družbenem (javnem) interesu, pa bodo občine in druge lokalne skupnosti morale 
poznati že pri lastninski razmejitvi stavbnih zemljišč, ki so zaenkrat še v družbeni 
lastnini. 
v 
C prav se potrebe po zemljiščih za opravljanje dejavnosti, ki so v javnem interesu, času tudi v istem prostoru spreminjajo, moramo že za prvo oceno potrebnih 
površin za te dejavnosti v prihodnosti poznati podatek o obsegu površin, ki so jih te 
dejavnosti uporabljale v preteklosti. 
amen raziskovalne naloge (Rakar et al. 1993), iz katere povzemamo nekatere 
rezultate, ni bil v ugotavljanju uporabnosti podatkov o lokacijskih namerah 
investitorjev v preteklem obdobju, kar je razvidno že iz njenega naslova. Vendar pa 
smo prav za potrebe te naloge zbrali iz posameznih lokacijskih dovoljenj in lokacijske 
dokumentacije tudi določene podatke, na podlagi katerih smo lahko analizirali obseg 
površin, ki so jih za svoje delovanje potrebovale v preteklem obdobju dejavnosti, ki so 
v javnem interesu. Analizo smo izvedli na primeru občin Ljubljana Vič-Rudnik in 
Ljubljana Bežigrad, in sicer v obdobju 1986(7)-1990. 
a prostorski razvoj v obravnavanem obdobju je značilno popolnoma neodvisno 
delovanje dveh, sicer komplementarnih regulacijskih mehanizmov: plana in trga. 
Hipotezo, da so take razmere predvsem odraz togosti in statičnosti planov, ki imajo 
predvsem determinističen in tehnicističen značaj ter restriktivno vlogo (Rakar 1989), 
smo hoteli potrditi ali ovreči na podlagi lokacijskih namer investitorjev v 
obravnavanem obdobju. Zanimalo nas je, v kolikšni meri smo s planom usmerjali 
prostorski razvoj na območju mest in naselij mestnega značaja ter koliko je bilo 
prepuščeno nekontroliranemu „trgu" zemljišč predvsem na preostalih območjih, še 
predvsem pa, kakšen je bil vpliv veljavne zakonodaje in prostorskih planov na 
lokacijske namere investitorjev. Rezultate si poglejmo v nadaljevanju. 
2.0 REZULTATI ANALIZE LOKACIJSKIH NAMER INVESTITORJEV V OBČINAH 
LJUBLJANA BEŽIGRAD IN LJUBLJANA VIČ-RUDNIK V OBDOBJU 1986(7)-1990 
2.1 Število izdanih lokacijskih dovoljenj in pripadajočih površin glede na vrsto gradnje 
Podatke o lokacijskih dovoljenjih in pripadajočih površinah smo zbrali ločeno glede na: vrsto gradnje (stanovanjski objekti, poslovno-proizvodni objekti in 
skladišča, objekti za javne službe in zayode, komunalni objekti, naprave in ureditve) in 
investitorja (pravna in fizična oseba). V razdelitvi smo upoštevali ločeno tiste vrste 
gradenj, za katere naj bi občina v prihodnosti pridobivala zemljišča (Predlog 1991). 
Nekatere rezultate prikazujemo v naslednji tabeli. 
Geodetski vestnik 37 (1993) 2 
.... 
Število 
... Povprecno Povprečnci 
.·. 
Pripadajoča površina letno letnapripa-
·. Investitor/vrsta gradnje 
\ 
lokacijskih 
• zemljišč (m2) .... ••• števild> .. ·< dajoča.··.• dovoijenj 
(delež v%) 
·.· (delež v%) • lokacijskih površina 
·.··. > ·. ·····.· .· .. ·· · .. ·.·< dovoljenj ·•·. (m2) 
LJUBLJANA BEŽIGRAD (1986-1990) 
l. fizična oseba/skuvaj 111 (44) 65673 (16,5) 22 13135 
2. pravna oseba/ skupaj 144 (56) 134045 (83,5) 29 26809 
od tega: 
a) javni zavodi* 69 (27) 228381 (57) 14 45676 
b) javni zavodi in 
118 (47) 276469 (69) 24 55294 stanovanjska f{radnja ** 
SKUPAJ (1 + 2) 255 (100) 397921 (100) 51 79584 
LJUBLJANA VIČ-RUDNIK (1987-1990) 
l. fizična oseba/skupaj 500 (92) 355232 (81) 125 88808 
2. vravna oseba/ skupaj 43 (8) 84659 (19) 11 21165 
od tega: 
a) javni zavodi* 24 (4) 24741 (6) 6 6185 
b) javni zavodi in 
36 (7) 46282 (11) 9 11570 stanovanjska f{radnia ** 
SKUPAJ (1 + 2) 543 (100) 439891 (100) 136 109973 
* 
** 
objekti za javne službe, javne zavode, komunalni objekti, naprave, ureditve (varianta I) 
objekti za javne službe, javne zavode, komunalni objekti, naprave in ureditve in stanovanjski 
objekti v okviru t.i. nacionalnega programa (varianta II) ( Predlog 1991) 
Pri tem moramo poudariti, da kar v 43 primerih v lokacijskih dovoljenjih, izdanih za pravne osebe v občini Ljubljana Bežigrad, .ni bilo vpisane pripadajoče površine, 
kar je vsekakor odraz preteklih razmer, dejstva, da se zemljišča ni upoštevalo kot 
pomembnega produkcijskega faktorja i.n temu ustrezno tudi vrednotilo. 
v 
Ce bi občina v tem obdobju morala zagotavljati zemljišča za: varianta I: javne zavode, javna podjetja, državno in občinsko upravo ali 
varianta II: javne zavode, javna podjetja, državno in občinsko upravo ter 
stanovanjsko gradnjo v okviru t.i. nacionalnega programa (rezultati v oklepaju), 
potem bi morala: 
• v občini Ljubljana Bežigrad zagotoviti 228381 m2 oziroma 276469 m2 površin 
zemljišč, kar z.naša 69% (83%) površin zemljišč za objekte, kjer je investitor 
pravna oseba, oziroma 57% (69%) vseh površin zemljišč, za katera so bila 
izdana lokacijska dovoljenja, 
• v občini Ljubljana Vič-Rudnik zagotoviti 24741 m2 oziroma 46282 m2 površin 
zemljišč, kar predstavlja 29% (55%) površin zemljišč za objekte, kjer je 
investitor pravna oseba, oziroma 6% (11 % ) vseh površin zemljišč, za katera so 
bila izdana lokacijska dovoljenja. 
a obravnavano obdobje lahko predpostavljamo, da je bilo že veliko teh zemljišč v 
družbeni lastnini, in zemljišče ni predstavljalo posebnega stroška. Vprašanje pa 
Geodetski vestnik 37 (1993) 2 
je, če bi npr. občina Ljubljana Bežigrad v petletnem obdobju zmogla 276469 m2 
zemljišč pridobiti po tržni ceni, jih pripraviti in opremiti. Poglejmo si ta primer 
podrobneje: Če predpostavimo, da je bila najvišja povprečna ponudbena cena 
nezazidanega stavbnefa zemljišča v občini Ljubljana Bežigrad v letu 1990, in sicer 43 
DEM/m2, ureditev m stavbnega zemljišča na območ!u ljubljanskih občin pa je v 
obdobju 1986-1990 znašala povprečno 67,65 DEM/m (Rakar et al. 1993), potem bi 
morala občina Ljubljana Bežigrad: 
o v primeru, da so vsa ta zemljišča še v zasebni lasti, za pridobitev teh zemljišč 
zagotoviti 43 DEM/m2 x 276469 m2= 11888167 DEM, oziroma letno 
2377633,4, to je okoli 2,38 milijonov DEM, 
• v primeru, če so vsa ta zemljišča še neopremljena, pa še za ureditev teh 
zemljišč 67,65 DEM/m2 x 276469 m2= 18703127 DEM, oziroma letno 
3740625,4 DEM, to je okoli 3,74 miljonov DEM, 
o v primeru, če bi bila vsa zemljišča že urejena in pri vrednotenju stavbnih 
zemljišč upoštevamo stroškovni pristop, potem bi občina morala zagotoviti 
30591294 DEM, oziroma letno 6118258,8 DEM, to je okoli 6,12 miljonov 
DEM. 
V izračunih smo upoštevali celotno površino, ki so jo občine v preteklosti potrebovale za dejavnosti v javnem interesu, in povprečno ponudbeno ceno 
nezazidanih stavbnih zemljišč. Če bi upoštevali še lokacijo posameznih zemljišč za te 
dejavnosti, ki potekajo praviloma v centru naselij, in dejansko ceno teh zemljišč, 
potem bi vsekakor ob nespremenjeni površini dobili še višji znesek. 
Rezultat predstavlja za občine pomembno izhodišče pri lastninskem razdeljevanju sedaj družbenih zemljišč na zasebna in javna, saj bodo morale občine pri tem 
upoštevati tudi bodoče potrebe po zemljiščih za dejavnosti, ki so v javnem interesu. V 
nasprotnem primeru se lahko zgodi, da bodo občine v bližnji prihodnosti kupovale ali 
razlaščale zemljišča za gradnjo objektov, ki so v javnem interesu, in so bila nekoč 
družbena lastnina in pridobljena v zasebno lastnino po nizki ceni, po tržni ceni. V 
razmerah tržnega gospodarstva naj bi se tudi občina in druge lokalne skupnosti 
obnašale kot dober gospodar. Zato jim nudijo podatki iz lokacijskih dovoljenj in 
lokacijske dokumentacije pomembno podlago tudi za ugotavljanje teh potrebnih 
površin v prihodnosti. Za Ljubljano kot državno središče še posebej velja omenjeno, 
saj bo mesto moralo zagotavljati zemljišča za upravo in javni sektor na treh ravneh: 
državni, mestni in lokalni. 
2.2 ŠtevHo in struktura lokacijskih dovoljenj glede na lastništvo in :režim urejanja 
V prejšnem poglavju srno prikazali, da je obseg potrebnih površin za gradnjo objektov dejavnosti, ki so v javnem interesu, med občinama Ljubljana Bežigrad 
in Ljubljana Vič-Rudnik različen, kar lahko vsaj deloma pojasnimo z nekaterimi 
značilnostmi, ki jih prikazujemo v nadaljevanju. Pri analizi vpliva prostorskih planov 
in zakonodaje na lokacijske namere investitorjev smo analizirali število in strukturo 
lokacijskih dovoljenj glede na lastništvo in režim urejanja posameznih območij 
urejanja v obravnavanem obdobju, in dobili naslednje rezultate: 
2.2.l Ugotavljamo, da se glede vrste gradnje tako po št_evilu izdanih lokacijskih 
dovoljenj kot tudi po površinah, zajetih v lokacijskih dovoljenjih, občini med 
Geodetski vestnik 37 (1993) 2 
seboj bistveno razlikujeta. Temu ustrezno je tudi lastništvo zemljišč, za katera so bila 
izdana lokacijska dovoljenja. Medtem ko so bila v občip_i Ljubljana Bežigrad v 60% to 
zemljišča v družbeni lastnini, pa so v občini Ljubljana Vič-Rudnik v 93% to zemljišča v 
zasebni lastnini. Tolikšne razlike med obema občinama lahko pojasnimo tudi z 
različnimi deleži površin zemljišč, ki so znotraj urbanistične zasnove. Medtem ko 
spada celotna površina občine Ljubljana Bežigrad v območje urbanistične zasnove 
( 4637 ha), pa v občini Ljubljana Vič-Rudnik spada v območje urbanistične zasnove le 
17% celotne površine občine (54360 ha). 
2.2.2 Toko v občini Ljubljana Bežigrad kot tudi v občini Ljubljana Vič-Rudnik je bila 
večina lokacijskih dovoljenj izdana za gradnjo na območjih, ki se urejajo s 
prostorskimi ureditvenimi pogoji. V občini Ljubljana Bežigrad je bilo takih 52% vseh 
lokacijskih dovoljenj, v občini Ljubljana Vič-Rudnik pa 69% vseh lokacijskih 
dovoljenj. Podrobnejši rezultati so naslednji: 
· · · · · · · ·. Delez.v lokti.c1.iiski.'h ·· 
Število lokacijskih ·. · ' dovoljenj 
dovoljenj· (%) • 
zazidalni načrt 83 45 
ureditveni načrt 5 3 
rostorski ureditveni o o·i 94 52 
sku a 182 100 
LJUBLJANA VIČ -RUDNIK 1987-1990 
zazidalni načrt 143 26 
ureditveni načrt 16 3 
o o·i 375 69 
9 2 
543 100 
Predstavljeni rezultati so zanimivi tudi s stališča usmerjanja poselitve, še posebej ob dejstvu, da so se prostorski ureditveni pogoji izdelovali zelo počasi in so bili 
strokovno nedodelani, kar je vsekakor lahko vplivalo na neenotnost meril in pogojev 
za gradnjo na teh območjih. 
er so na območjih, ki se urejajo s prostorskhni ureditvenimi pogoji, po Zakonu o 
rejanju naselij in drugih posegov v prostor (Zakon 1984), dopustne Je 
komunalne ureditve in adaptacije, dozidave in nadzidave ter dopolnilna gradnja 
objektov oziroma naprav, ki so nujno potrebne za vzdrževanje obstoječe gradbene 
strukture ali za bivanje in delo prebivalcev na tem območju, lahko govorimo v teh 
primerih, da gre na območju celotne občine za razpršeno gradnjo v sicer že strnjenih 
zazidanih območjih naselij. Podatek je zanimiv tudi z vidika sorazmernega deleža 
investitorjev k stroškom urejanja stavbnih zemljišč. Medtem ko se po Zakonu. o 
stavbnih zemljiščih (Zakon 1984) za investitorja, ki namerava graditi na območju. 
urejanja, to je na območju, za katerega je predviden prostorski izvedbeni načrt in je 
investicijski program urejanja sprejet, določi sorazmerni del stroškov urejanja 
eodetski vestnik 37 (1993) 2 
stavbnih zemljišč glede na višino vseh stroškov priprave in opremljanja stavbnega 
zemljišča na tem območju, pa se za investitorja, ki namerava graditi zunaj tega 
območja, to pomeni na območju, za katerega se predvideva izdelava prostorskih 
ureditvenih pogojev, določi sorazmerni delež stroškov za opremljanje stavbnih 
zemljišč kot povprečje stroškov opremljanja za kvadratni meter stavbnega zemljišča s 
komunalnimi in drugimi objekti in napravami sekundarnega omrežja na vseh 
območjih urejanja v občini oziroma družbenopolitični skupnosti v preteklem letu. V 
tem primeru gre dejansko za povprečnino, ki je lahko tudi precej nižja od 
sorazmernega deleža k stroškom urejanja stavbnih zemljišč na območjih urejanja, za 
katera se predvideva izdelava prostorskih izvedbenih načrtov. Prav gotovo se tudi 
zaradi tega na območjih, ki se urejajo s prostorskimi ureditvenimi pogoji, pojavlja 
tako visok delež investitorjev. 
2.2.3 V občini Ljubljana Bežigrad je bilo v obravnavanem obdobju največ lokacijskih 
dovoljenj izdanih na območju planske celote B 6 Črnuče-Nadgorica (102). 
Največ, to je 26 (10,20% ), lokacijskih dovoljenj je bilo izdanih na območju urejanja 
. BS 6/4 Gmajna in BS 6/5 Podboršt. Glede površin zemljišč, zajetih v izdanih 
lokacijskih dovoljenjih, pa je na prvem mestu planska celota B 2 Bežigrad-Vzhod 
(116990 m2).,znotraj te planske celote pa območje urejanja BS 2/1 Zupančičeva jama s 
103747 m2 površin zemljišč. 
2.2.4 V občini Ljubljana Vič-Rudnik je bilo v obravnavanem obdobju največ 
lokacijskih dovoljenj izdanih na območju planske celote V 12 Pijava gorica 
(77). Največ lokacijskih dovoljenj je bilo izdanih na območju urejanja VS 12/5 Pijava 
gorica ( 45 ali 8,29% ), kjer je največji tudi obseg površin zemljišč, in sicer 52243 m2 
oziroma 16,6% vseh površin zemljišč, zajetih v lokacijskih dovoljenjih. V občini 
Ljubljana Vič-Rudnik je še posebej opazna razpršenost gradnje po vseh planskih 
celotah in območjih urejanja v občini. Če se bo z rastjo in razvojem teh naselij pojavila 
tudi potreba po višjem komunalnem standardu, lahko predvidevamo, da bodo za 
dosego višjega komunalnega standarda v tej občini potrebna večja sredstva. 
2.2.5 Stanovanjska gradnja se je sicer odvijala tudi na območjih, ki so bila za to 
določena v srednjeročnem in dolgoročnem planu, vendar je bil velik del 
lokacijskih dovoljenj izdanih tudi na preostalih območjih. Tudi če predpostavimo, da 
bi s planom usmerjali poselitev na makroravni tako, da bi lahko izkoristili ekonomske 
in druge potenciale določene lokacije, le-teh ne bi mogli izkoristiti na preostalih 
območjih. Zato bo moral ob ustrezni novi zakonodaji s področja urejanja prostora 
plan pri usmerjanju poselitve v prihodnosti upoštevati tudi ekonomske in druge 
potenciale posameznih lokacij. 
V občini Ljubljana Bežigrad je bilo 57% vseh lokacijskih dovoljenj z območij, namenjenih za stanovanjsko gradnjo, izdanih na območjih, kjer se je po 
dolgoročnem in srednjeročnem planu planirala stanovanjska gradnja. To predstavlja 
75% vseh površin zajetih v lokacijskih dovoljenjih na območjih, namenjenih za 
stanovanjsko gradnjo. V občini Ljubljana Vič-Rudnik je bilo samo 20% vseh 
lokacijskih dovoljenj oziroma 28,5% površin zajetih v lokacijskih dovoljenjih na 
območjih, namenjenih za stanovanjsko gradnjo, z območij planirane stanovanjske 
gradnje. Ob zgornjih podatkih se moramo zavedati, da obstaja določen časovni zamik 
(na relaciji planirana gradnja - lokacijsko dovoljenje), da so podatki o površinah, 
Geodetski vestnik 37 (1993) 2 
zajetih v lokacijskih dovoljenjih, v občini Ljubljana Bežigrad nepopolni in da 
obstajajo razlike med občinama. 
2.2.6 Pri planiranju stanovanjske in druge gradnje so bili do sedaj pomembni 
predvsem podatki o številu stanovanj in številu objektov, v prihodnosti pa bodo 
poleg teh pomembni predvsem še podatki o potrebnih površinah za stanovanjsko in 
drugo gradnjo, upoštevajoč pri tem tudi racionalno izrabo prostora. 
a podlagi vsega ugotovljenega v tem poglavju lahko potrdimo tudi hipotezo o 
togosti in statičnosti planov na območju obravnavanih ljubljanskih občin v 
preteklem obdobju 1986(7)-1990 in o njihovem determinističnem in tehnicističnem 
značaju ter restriktivni vlogi. 
3.0 ZAKLJUČEK 
Podatki o lokacijskih dovoljenjih se danes zbirajo po določilih Zakona o upravnem postopku, kar pa ni dovolj za področje prostorskega planiranja. Podatke, ki smo 
jih uporabili v raziskavi, smo morali posebej izpisati iz posameznih lokacijskih 
dovoljenj in lokacijske dokumentacije. Kot smo prikazali, so tako zbrani podatki 
dobra podatkovna baza za analizo lokacijskih namer investitorjev v preteklosti. Zato 
menimo, da bi morali ustrezno zbrani in obdelani podatki iz lokacijskega rtovoljenja in 
lokacijske dokumentacije (ali iz dovoljenja za poseg v prostor, ki ga bo opredeljevala 
nova zakonodaja) predstavljati eno od baz podatkov za analizo uresničevanja 
planirane in ostale gradnje ter podlago za oceno potrebnih površin za gradnjo v 
prihodnosti. 
Viri: 
Rakar, A. et al., 1993, Oblikovanje celovitega modela in opredelitev instrumentov zemljiške politike s 
posebnim oziram na zajemanje mestne rente v Ljubljani, Institut za komunalno gospodarstvo pri 
FAGG, Ljubljana. 
Rakar, A., 1989, Trg stavbnih zemljišč kot regulativen mehanizem pri urejanju prostora, strokovni 
posvet 22. Geodetski dan, Geodezija in urejanje prostora, Čatež ob Savi. 
Predlog za izdajo Zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o razlastitvi in prisilnem prenosu 
nepremičnin v družbeni lastnini s tezami, Poročevalec, št. 2/1991. 
Zakon o urejanju naselij in drugi_h posegov v prostor, Ur.l. SRS št.18/1984. 
Zakon o stavbnih zemljiščih, Ur.l. SRS št. 18/1984. 
Recenzija: prof dr. Marija Bogataj 
prof dr. Tone Klemenčič 
eodetski vestnik 37 (1993) 2