89 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... Povzetek Sledimo hipotezi, da so razlike glede na demografske značil- nosti potencialnih kupcev nepremičnin dveh kultur (Slovenija in zDA) pri nakupnem odločanju v luči ekonomskih sprememb v različnih kulturnih okoljih, statistično pomembne. Izhajamo iz predpostavke, da bo podobne ekonomske spremembe kot jih je povzročila recesija leta 2008, povzročila tudi pandemija Covid-19. Analizirali smo devet dejavnikov (kriza/recesija, kultura, subkul- tura, družina, življenjski slog, osebnost in samopodoba, motiva- cija, cena nepremičnin in kupna moč), ki v času recesije ključno vplivajo na nakupno odločanje. Rezultati kažejo na vrsto statistič- no pomembnih razlik, ki so bodisi značilne za eno ali hkrati obe kulturi. Interpretacija rezultatov pa vodi v boljše razumevanje ne- premičninskega trga in njegovih udeležencev v času pandemije CovID -19. Ključne besede: Covid-19, nakupno odločanje, potencialni kupci nepremičnin, demografske značilnosti, Slovenija, zDA Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri nakupnem odločanju v času pandemije CovID-19: Medkulturna primerjava Slovenija - zDA Bojan Grum*, Sanja Radivojević** ** Nova univerza, evropska pravna fakulteta, Mestni trg 23, Ljubljana, Slovenija, e-mail: constructa@ siol.net. ** e-mail: sanja.radivojevic@gmail.com. 90 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija Demographic characteristics of potential real estate buyers in purchasing decisions during the COVID-19 pandemic: Intercultural comparison Slovenia – USA AbStRACt We follow the hypothesis that the differences with regard to the demographic characteristics of potential buyers of real estate of two cultures (Slovenia, USA) regarding purchasing decisions in the light of economic changes in different cultural environments are statistically significant. We start from the assumption that the Covid-19 pandemic will cause economic changes similar to those caused by the recession in 2008. We analyzed nine factors (crisis / recession, culture, subculture, family, lifestyle, personality and selfconcept, motivation, real estate price and purchasing power) that have a key impact on purchasing decisions during a reces- sion. the results indicate a series of statistically significant diffe- rences that are either characteristic of one or both cultures at the same time. Interpretation of the results, however, leads to a better understanding of the real estate market and its participants du- ring the CovID-19 pandemic. Keywords: Covid-19, purchase decision making, potential real estate buyers, demographic characteristics, Slovenia, USA IZJAVA AVTORJA: besedilo še ni bilo objavljeno oz. ni v pripra- vi za tisk pri kateri drugi znanstveni reviji ali monografiji. 1. Uvod Grožnja zaradi širjenja Covid-19 povzroča med ljudmi nego- tovost, tesnobo in občutek pomanjkanja nadzora nad novo na- stalo situacijo. to ni primerljivo z oddaljenimi grožnjami kot sta npr. podnebne spremembe ali onesnaževanja planeta. kot navaja Markman 1 vse te grožnje vplivajo na naše vedenje in odločitve, ki jih sprejemamo. Grožnja, negotovost, tesnoba in pomanjkanje 1 Markman, 2020. 91 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... nadzora nas vodijo k sprejemanju kratkotrajnih odločitev 2 . Danes še ni jasno, kako bo pandemija CovID-19 vplivala na stanovanjski trg nepremičnin in nakupno odločanje kupcev. Stanovanjski trg je tog in odzivi na zunanje vplive se vedno kažejo z zamikom 3 . kot navaja barlett Real estate Institute 4 , se zgodnejše napovedi, da bodo cene nepremičnin padle zaradi pojavov kot so bili SARS, Ptičja gripa, Prašičja kuga, niso uresničile. zagotovo pa bo ta pan- demija, ki ima bistveno večje ekonomske razsežnosti od nedavne recesije, spremenila ljudi in njihov odnos do nakupa nepremič- nin. kot navajata Nathanial in van der Heyden 5 : »Imamo spomin, iščemo vzorce, pripravljamo scenarije«. kriza 2007–2008 je pov- zročila svetovni finančni zlom zaradi pretiranega prevzemanja tveganj. Pojav SARSA, Ptičje gripe, ebole na eni strani in pojavi številnih naravnih katastrof na drugi strani, pa so tisti spomini na podlagi katerih lahko iščemo vzorce in gradimo scenarije, kam nas pelje pandemija Covid-19. zaradi pojava Covid-19 banke nižajo obrestne mere, kar napo- veduje kratkotrajno recesijo 6 . Resnost vsake recesije se ocenjuje glede na dolžino trajanja motenj v produkciji, globalno pretrga- nih gospodarskih poti, količine prizadetih delov gospodarstva, stabilnosti oz. nestabilnosti borze, padca delnic, ipd.. Posledica so lahko padajoči dohodki, manjše povpraševanje in povečana po- nudba, upočasnitev nakupnih procesov ter bistveno manjše šte- vilo transakcij. Po drugi strani pa nizke obrestne mere privlačijo investitorje. Gre torej za nenavadno ekonomsko okolje, kjer se iz- razito odrazijo dejavniki, ki v normalnih pogojih sicer bistveno ne vplivajo na nakupno odločanje potencialnega kupca. Radivojevič 7 v primeru pojava recesije kot ključne prepozna dejavnike kot so kultura in subkultura, socialno okolje, osebnost in samopodoba, motivacija in ekonomska situacija. tem ugotovitvam sledimo. v prispevku smo tako raziskovali, kako navedeni dejavniki vplivajo na potencialnega kupca, ko se v času pandemije CovID-19 od- loča za nakup nepremičnine. Sledili smo hipotezi, da so razlike glede na demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremič- nin pri nakupnem odločanju v luči ekonomskih sprememb, v 2 Markman, 2020. 3 Grum in t emeljotov Salaj, 2011, str. 46. 4 barlett Real estate Institute, 2020. 5 Nathanial in van der Heyden, 2020, str. 2. 6 Deidre, 2020; Nigel, 2020. 7 Radivojević, 2015. 92 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija različnih kulturnih okoljih (Slovenija, zDA), statistično pomemb- ne. Pri tem smo predpostavili, do bo podobne ekonomske spre- membe, kot jih je povzročila nedavna recesija (kreditni krč, težko dostopna dolžniška sredstva), povzročila tudi nova pandemija CovID-19, izsledke pa smo interpretirali v luči teh spoznanj. Uporabili smo kvantitativno metodo. S statistično analizo smo preverjali raziskovalne teze in spremenljivke glede na spol, sta- rost, zakonski status, stopnjo dokončane izobrazbe, status zapo- slitev in dohodek ter te spremenljivke merili na izbranih naku- pnih dejavnikih ter ugotavljali, ali obstajajo statistično pomembne razlika v različnih kulturnih okoljih. za primerjavo smo izbrali Slo- venijo, kot del evropske unije (eU) ter združene države Amerike (zDA) kot vodilno gospodarsko svetovno silo, katere gospodar- stvo ključno vpliva tudi na gospodarstvo eU, saj, kot pravi rek, »če Amerika kihne, se evropa prehladi«. 2. Koncept nakupnega odločanja v času ekonomskih sprememb Nakup nepremičnin je pogosto čustvena odločitev 8 . Pri tem je pomembno razumeti vlogo potencialnega kupca, saj ima slednji vedno večjo moč odločanja in izbiranja. vukasović 9 je mnenja, da se s trendi, kot so globalizacija, specializacija in naraščajoča kon- kurenca, spreminja tudi vloga porabnika. ta ni več le klasični ku- pec, ampak aktivni sodelavec. Možina et al. 10 zatrjujejo, da ključ za razumevanje potrošnikovega obnašanja tiči v posamezniku. vsak potencialni kupec nepremičnin se odloča ali bo sprejel odločitev za nakup ali jo bo zavrnil. Lahko je le pod vplivom oglaševanja, družbe, družine, ipd., torej na njegov proces odločanja vplivajo dejavniki njegovega okolja 11 . znanstveniki imajo do določanja nakupnih dejavnikov, ki ključno vplivajo na odločitev ali se bo potencialni kupec prelevil v efektivnega kupca ali ne, različne pristope. Prodnik 12 tako deli temeljne nakupne dejavnike na dve skupini, na zunanje dejavni- ke ali dejavnike okolja in na notranje dejavnike ali individualne 8 Radivojević, 2015. 9 vukasović, 2013, str. 29. 10 Možina et al., 2012, str. 56. 11 Ibid. 12 Prodnik, 2011. 93 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... dejavnike. engel, blackwell in Miniard 13 trdijo, da so ključni de- javniki tisti, ki izvirajo iz individualnih razlik med potencialnimi kupci, vplivov okolja in iz psiholoških procesov tekom nakupne- ga odločanja. Damjan in Možina 14 delita dejavnike na osnovne (variabilne) dejavnike, kamor prištevata potrebo, motiv, zaznavo in stališče ter dejavnike okolja (eksterne) kot so vpliv družine in skupine, vpliv sosedstva, vpliv organizacije, vpliv kulture in vpliv gospodarstva ter države. Grum in kobal Grum 15 dejavnike delita na kulturne, družbene, osebne in psihološke. Med kulturne dejav- nike prištevata kulturo, subkulturo in družbene razrede. v drugo kategorijo družbenih dejavnikov vključujeta referenčne skupine, družino, vloge in položaje. v tretjo kategorijo osebnih dejavnikov vključujeta starost in stopnjo v življenjskem ciklusu, poklic, pre- moženjsko stanje, življenjski slog ter osebnost in samopodobo. Med psihološke dejavnike pa prišteva motivacijo, zaznavanje, učenje, prepričanja in stališča 16 . za razumevanje obnašanja potencialnih kupcev nepremičnin v različnih kulturah, moramo razumeti družbo kot celoto, skratka upoštevati moramo, kot pravi vida 17 družbeno okolje. Družbeno okolje sestavlja makroraven s kulturo, subkulturo in družbenim slojem, mikroraven pa posega v neposredno porabnikovo okolje in to v referenčne skupine, družino, organizacijo in situacijo 18 . Po mnenju kotler et al. 19 najširše in najgloblje vplivajo na porabniko- vo vedenje kulturni dejavniki, to so: kultura, subkultura in družbe- ni razredi. Prodnik 20 navaja še gospodinjstvo, v katerem posame- zni kupec živi. kultura je ključni dejavnik in vpliva bolj neopazno kot ostali zunanji dejavniki 21 . Jurše 22 meni, da kultura oblikuje, izoblikuje in diktira življenjski stil. kultura se odvija skozi socio- loške odnose. Razlike med kulturami niso nujno vidne ali očitne, so pa zaznavne 23 . Števančič 24 celo meni, da predstavlja kultura najmočnejši »motor« generiranja človeških želja in potreb. vsaka 13 engel, blackwell in Miniard, 1995. 14 Damjan in Možina, 1999, str. 27. 15 Grum in kobal Grum, 2015, str. 25. 16 Ibid. 17 v ida, 2010, str. 7. 18 Radivojevič, 2015. 19 kotler et al., 1996. 20 Prodnik, 2011. 21 vukasović, 2012. 22 Jurše, 1993, str. 64. 23 Makovec brenčič, 2003, str. 52. 24 Števanič, 2003. 94 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija kultura je razdeljena na manjše podskupine, imenovane subkul- ture, kjer ljudje delijo skupne vrednote, običajne življenjske izku- šnje in situacije. Subkulturne skupine kotler et al. 25 deli na narode, verske skupine, rasne skupine in geografska območja. Subkultu- ro Mihaljčič in koželj 26 oblikujeta po kriteriju starosti (otroci, ado- lescenti, odrasli, starostniki) ter po kriteriju lokacije (prebivalci velikih mest, prebivalci manjših mest, prebivalci podeželja), itd… Sklepamo lahko, da potencialni kupci nepremičnin izbirajo nepremičnine, ki odražajo njihovo vlogo in položaj v družbi. Mi- haljčič 27 navaja tri možne vplive kulture na nakup in potrošnjo in ti pridejo do izraza pri vplivu na strukturo potrošnje (kako, kje in za koga se kupuje), vplivu na odločanje posameznikov (katere kriterije upoštevajo pri nakupu, pogajanje o ceni) in kako vplivajo na oblikovanje pomena izdelkov, v našem primeru nepremičnin. Hrastelj 28 se strinjata s tem, da je opazna močna interakcija med kulturo in trženjem. opozarja pa na to, da je mehanično prenaša- nje lastne kulture in pravil vedenja v drugo kulturo skoraj vedno neuspešno. v tem smislu je torej pomembno spoznati »skrite« kul- turne razlike 29 . Številne raziskave kažejo, da na nakupno ve- denje potencialnih kupcev nepremičnin poleg zgoraj omenjenih dejavnikov vplivajo tudi osebni dejavniki. tako npr. je splošno privzeto, da so ženske pogostejši kupci, ki ne kupujejo le zase, ampak za vso družino 30 . kot segment kupcev so zahtevne, saj se praviloma spoznajo na modo, zunanji videz, barvo, itd.. 31 . Skok 32 navaja, da je pri tržnikih ženska kot kupovalka manj priljubljena kot moški. Malovrh et al. 33 so mnenja, da kadar kupujeta mož in žena skupaj, običajno ona vodi prodajni razgovor. vendar se vlo- ga moškega in ženske spreminja 34 . Potencialni kupci nepremičnin 35 iščejo skladnost z dejanskim jazom oz. to izboljšuje njihovo samopodobo. kobal Grum 36 37 pra- vi, da predstavlja samopodoba oprijemljiv in namenski element 25 kotler et al., 1996, str. 177. 26 Mihaljčič in koželj, 2006. 27 Mihaljčič, 2009, str. 57 28 Hrastelj, 2019, str. 253. 29 Ješovnik in Jurše, 2001, str. 65. 30 Radivojevič, 2015. 31 Malovrh et al., 1996. 32 Skok, 2012, str. 4. 33 Malovrh et al., 1996. 34 Mumel in Možina, 1999. 35 kobal Grum, 2006, str. 130. 36 Ibid. 37 kobal Grum, 2018, str. 5. 95 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... identitete posameznika, ker zajema vsoto njegovih čustev in mi- sli do samega sebe. Nanaša se na prepričanje, kaj si človek misli o sebi. Mihaljčič 38 razlikuje tri osnovne vrste vedenja kupcev, ki se razloži kot posledica različnih motivov. ti motivi so ekonom- ski motivi (kažejo se pri potencialnih kupcih nepremičnin skozi način njihovega razmišljanja, kako bo nepremičnina po določeni ceni zadovoljila njihove potrebe, kako bodo prišli do denarja za kupnino), sociokulturni motivi (pridejo pri potencialnih kupcih nepremičnin do izraza takrat, ko z nakupom nepremičnin ohra- njajo svoj status) in psihološki motivi (kažejo se pri izbiri nepre- mičnine, ker nakup prinaša notranje zadovoljstvo) 39 . Motivacijska dejavnost je vsaka dejavnost, s katero dosežemo cilj in zadovolji- mo svojo potrebo 40 . za to motivacijsko dejavnost so potrebni še posebni sprožilni dejavniki, pobudniki 41 . tržniki koristno izkori- ščajo koncept nadomestnih ciljev. Če iz katerih koli razlogov (naj- večkrat je to ekonomski dejavnik) potencialni kupci nepremičnin svojih ciljev in želja ne morejo doseči, si izberejo 42 nadomestni cilj. Največkrat nadomestni cilj (npr. hiša dvojček) ni tako zado- voljujoč kot prvotni cilj (npr. samostojna hiša), lahko pa zniža ne- prijetno napetost pri njih. Če prvotnega cilja nikakor ne morejo doseči, lahko sekundarna izbira z nadomestnim ciljem prevzame vlogo primarnega. za nadomestni cilj gre največkrat v primerih, ko si potencialni kupci nepremičnin želijo in imajo potrebo in motiv po samostojni hiši, ker te v resnici ne morejo kupiti, kupijo pa lahko hišo-dvojček. Potencialni kupci nepremičnin imajo cilj in če, je ta pozitivno ovrednoten, usmerja obnašanje kupca v sme- ri motivacije in na koncu ga to vodi k nakupu. tudi Mihaljčič in koželj 43 sta mnenja, da moramo obravnavati v povezavi s psihološkimi in sociološkimi dejavniki tudi ekonom- ske dejavnike. Najpomembnejša ekonomska dejavnika sta kupna moč in cena nepremičnin. kupno moč največkrat primerjamo, kot temu pravi vukasović 44 , s kazalcem bruto domačega proizvoda na prebivalca, ugotavljanjem velikosti dohodka gospodinjstva, infla- cije, obrestnih mer, varčevanja, porabe, kreditov, davkov, naložb, 38 Mihaljčič, 2009. 39 kobal Grum, 2018, str. 6. 40 Možina et al., 2002. 41 Mumel in Možina, 1999. 42 Ibid. 43 Mihaljčič in koželj, 2006. 44 vukasović, 2013. 96 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija brezposelnosti itd.. kupno moč opredeljuje nekaj dejavnikov, predvsem pa denarni prejemki prebivalstva v določenem časov- nem obdobju, odobreni potrošniški krediti in unovčeno osebno premoženje v istem obdobju 45 . višina prodajne cene nepremični- ne je eden od osnovnih dejavnikov pri odločanju za nakup. Pre- prosta opredelitev prodajne cene nepremičnine lahko povzame- mo po vukovič in završnik 46 , ki menita, da je to vsota denarja, ki jo mora uporabnik plačati za izdelek oz. v našem primeru nepremič- nino. vsaka kriza je bila v zgodovini človeštva vedno povezana s kakšno katastrofo ali kataklizmo 47 . Dubrovski 48 označuje krizo z oznako za težavne, nevarne in za prihodnost odločilne položaje. Nanaša se na široko področje naravnih, družbenih, ekonomskih in duševnih procesov 49 . Na splošno je kriza opredeljena kot resno stanje, ki zahteva ukrepanje 50 . kot meni Dubrovski 51 je to veča- 45 Potočnik, 2002. 46 vukovič in završnik, 2008. 47 Starikov (2014), str. 7. 48 Dubrovski, 2010. 49 kristl et al., 2019. 50 boge, t emeljotov Salaj, 2017; boge et al., 2018. 51 Dubrovski, 2011. Slika 1: Koncept nakupnega odločanja v času spremenjenih eko- nomskih razmer (avtor) 97 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... spektni ali multidimenzijski pojav, ki zajema ekonomski, socialni, tradicionalni, psihološki in pravni vidik. Na tej podlagi smo izde- lali koncept nakupnega odločanja, ki ga prikazuje slika 1. v nadaljevanju prikazujemo rezultate raziskave, kjer se ukvar- jamo z vprašanjem: Ali v prikazanem konceptu nakupnega od- ločanja, v času spremenjenih ekonomskih razmer, prihaja do statistično pomembnih razlik glede na demografske značilnosti udeležencev različnih kultur, primer Slovenija in zDA. 3. Metodologija raziskave Podatki za analizo so zbrani s pomočjo anketnega vprašalnika. Raziskava je potekala v dveh različnih okoljih, kjer je sodelovalo skupno 357 udeležencev. Glede na to, da je natančnost in zaneslji- vost naših ugotovitvenih sklepov in spoznanj odvisna od velikosti vzorca, smo upoštevali osnovno načelo vzorčenja po bastič 52 , ki pravi, da se tudi z relativno majhnim številom izbranih statističnih enot dobi dokaj realna slika o proučevani statistični množici. Me- toda zbiranja podatkov je bila anonimna kakor tudi shranjevanje anketnih listov in se je izvajala od marca do maja 2014. Metoda temelji na načelu nepristranskosti in načelu maksimalne natanč- nosti 53 . Pridobljene podatki so obdelani s pomočjo statističnih metod za kvantitativno analizo podatkov s programom IbM SPSS Statistics 21. Glede na demografske značilnosti udeležencev nas je zanimal spol udeležencev, moški in ženske. Loudon in Della bitta 54 meni- ta, da zaznavanje vlog spolov vpliva na proces odločanja in vede- nja družine pri nakupu. Pri ločevanju na spol pri nakupnem pro- cesu nepremičnin je potrebno paziti na delitev glede na razred izdelka (v našem primeru nepremičnin) in glede na specifične odločitve 55 . Spol je pomembna spremenljivka, ki vpliva na finan- ciranje nakupa 56 . Glede starostnih skupin sledimo ugotovitvam Ramovša 57 , ki deli udeležence glede na starost na podlagi integral- ne antropologije na tri obdobja in to na mladost, srednja leta in 52 bastič, 2006. 53 Ibid. 54 Loudon in Della bitta, 1993. 55 Peter, olson, 2002. 56 Huong, Hoan, 2019. 57 Ramovš, 2000, str. 315. 98 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija starost. Helbrecht in Geilenkeuser 58 sta ugotovila, da pri analizi različnih starostnih skupin vplivajo na vedenje in obnašanje dolo- čene starostne generacije gospodarske in socialne razmere, ki so jih pridobili skozi življenje. kotler et al. 59 pri oblikovanju skupin predpostavijo, da kupci različnih starosti in v različnih življenjskih ciklih potrebujejo različne stvari. Na podlagi tega smo oblikovali tri skupine in to do 29 let, od 30 do 45 let in od 46 let naprej. kot navaja Ivančič 60 , je dosežena izobrazba najpomembnejši selekcij- ski mehanizem prav pri prvi zaposlitvi. običajno je višja izobraz- ba tudi približek za pričakovani, prihodnji dohodek, ki vpliva na opredelitev manjše finančne negotovosti gospodinjstva 61 . »Rule of thumb« oz. pravilo palca pravi, da so univerzitetno izobra- ženi ljudje med najbolj zaželenimi skupinami potrošnikov 62 . Na podlagi tega smo oblikovali štiri skupine odgovorov: manj kot srednja šola, srednja šola, fakultetna izobrazba in magisterij ali več. Mandičeva 63 je med zaposlitvijo in stanovanjem poudari- la povezave, ki izstopajo v mednarodni primerjavi in sicer so to specifični vzorci urbanizacije in razpršene poselitve, konstelacije blaginje z izpostavljeno vlogo sorodstva, razprostranjeni naložbe- ni življenjski slog in povezanost v lokalna omrežja. Pomembno pri zaposlitvi je še sprememba delodajalca, kar se posebej kaže v zDA, kjer ima sprememba delovnega mesta lahko usodne posle- dice na možnost pridobitev hipotekarnega kredita 64 . Sodobne družine vključujejo tradicionalne oblike družine, družine, kjer se starša ponovno poročita, izven zakonske skupno- sti, družine samskih staršev, pare brez otrok, razširjene družine in ostale oblike družin 65 . Na podlagi tega sta oblikovani dve skupini in sicer samski udeleženci ter udeleženci v zvezi ali poročeni. Re- zultati raziskave v zDA so pokazali, da poročeni pari kupijo ne- premičnino po višjih obrestnih merah in hitreje kot neporočeni 66 . bezjak 67 loči med tradicionalnim gospodinjstvom, ki ga sestavlja- jo mož, žena in otroci. Drugi vidik pa je ne-tradicionalno gospo- dinjstvo, ki ga sestavljajo samski, gospodinjstvo z enim staršem 58 Helbrecht in Geilenkeuser, 2010, str. 975. 59 kotler et al., 1996. 60 Ivančič, 2010, str. 38. 61 Duygan-bump in Grant, 2008, str. 107. 62 Malin et al., 2011, str. 3. 63 Mandič, 2009, str. 408. 64 Agnello in Castro, 2019. 65 bezjak, 2016, str. 253. 66 Agnelo in Castro, 2019. 67 bezjak, 2016, str. 253. 99 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... in homoseksualni pari. bezjak 68 poudarja, da se družina drugače odloča kot posameznik ter da imajo posamezni družinski člani različne vloge v nakupnem procesu. V ZDA obstaja ena po- membna delitev glede ekonomske kupne močena na viso- ko premožna gospodinjstva z letnimi dohodki nad 100.000 $, ki obsegajo eno izmed najhitreje rastočih segmentov prebivalstva v zDA, in sicer za več kot 2 % od leta 2000 naprej. to so močni po- trošniki, so fizično aktivni in državljansko misleči in osredotočeni so na luksuzne dobrine. Druga skupina so gospodinjstva v sre- dnjem dohodkovnem razredu z letnimi dohodki med 20.000 $ in 50.000 $. ta segment kupcev je veliko bolj pozoren na svoje stroške, so bolj varčni in selektivni v svojih vedenjih pri nakupu. tretji segment gospodinjstev ima dohodke pod 20.000 $. Dru- žine na tej ravni dohodka živijo v revščini in s tem porabijo zelo malo za blago in storitve na vseh področjih 69 . Struktura udeležen- cev ankete glede na njihove demografske značilnosti je prikazana v tabeli 1. Tabela 1: Struktura udeležencev glede na statistične spremen- ljivke Statistične spremenljivke Število udeležen- cev v SLo odstotek udeležen- cev v SLo Število udeležen- cev v zDA odstotek udeležen- cev v zDA Spol ženske 102 44,2 79 62,7 moški 129 55,8 47 37,3 Skupaj 231 100 126 100 Starost do 29 let 46 19,9 40 31,7 od 30 do 45 let 86 37,2 51 40,5 od 46 in več 99 42,9 35 27,8 Skupaj 231 100 126 100 zakonski status samski 42 18,2 28 22,2 v zvezi/poročen 189 81,8 98 77,8 Skupaj 231 100 126 100 68 bezjak, 2016, str. 253. 69 Agnello in Castro, 2019. 100 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija Statistične spremenljivke Število udeležen- cev v SLo odstotek udeležen- cev v SLo Število udeležen- cev v zDA odstotek udeležen- cev v zDA Izobrazba manj kot srednja šola 14 6,1 11 8,7 srednja šola 91 39,4 52 41,3 fakultetna izobrazba 95 41,1 53 42,1 magisterij ali več 31 13,4 10 7,9 Skupaj 231 100 126 100 zaposlitven status zaposlen 174 75,3 107 84,9 brezposeln 40 17,3 19 15,1 upokojenec 17 7,4 0 0,0 Skupaj 231 100 126 100 Dohodek (v evrih) v $ pod 500,00 16 6,9 19 15,1 od 500,00 do 1.000,00 72 31,2 19 15,1 od 1.000,00 do 1.500,00 96 41,6 35 27,8 od 1.500,00 do 2.000,00 30 13,0 29 23,0 nad 2.000,00 17 7,4 24 19,0 Skupaj 231 100 126 100 v Sloveniji je prevladovala starostna skupina udeležencev od 46 let in več, kar ne preseneča, saj je po podatkih Statističnega urada prebivalstvo Slovenije staro, delež mladih pa relativno skro- men 70 . v zDA pa je med udeleženci prevladovala starostna skupi- na od 30 do 45 let. Uradni statistični podatki kažejo, da je največ prebivalstva v zDA v letu 2012 bilo v starostni skupini od 15 do 64 let, in to 66,8 % 71 . Pri stopnji izobrazbe je zaznati statistično pomembno razli- ko, saj imajo slovenski udeleženci v povprečju višjo izobrazbeno strukturo kot ameriški. Iz raziskave je moč razbrati, da je pri slo- venskih udeležencih več brezposelnih oseb in upokojencev kot pri ameriških udeležencih, čeprav statistični podatki za Slovenijo za leto 2013 kažejo, da se je število aktivnih prebivalcev povečalo 70 SURS, 2014. 71 Nv SS, 2018. 101 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... za 3.500 in da se število upokojencev ni bistveno spremilo v pri- merjavi z letom 2012 72 . v raziskavi je sodelovalo 18,2 % samskih in 81,8 % poročenih slovenskih udeležencev ter, da je zaznati bistveno razliko pri šte- vilu otrok pri slovenskih udeležencih, ki imajo štiri otroke ali več, saj je bilo teh bilo le 0,4 %, v zDA pa 4,8 %. Popis prebivalstva za leta 2002 je pokazal, da je 78 % Slovencev živelo v družinah, ki so jo sestavljale ženske, in 84 %, moški 89 % in otroci 41 % 73 . Podatki raziskave za zDA pa so pokazali, da je bilo 22,2 % samskih in 77,8 % v zvezi oz. poročenih udeležencev in da so prevladovali udele- ženci z dvema otrokoma. Uradni statistični podatki za zDA kaže- jo, da je stopnja brezposelnosti junija 2014 bila 6,2 % in da je ro- dnost od leta 2007 do 2009 upadla, kar se povezujejo z recesijo 74 . 4. Rezultati in interpretacija ker spremenljivke niso normalno porazdeljene, smo pri pre- verjanju statistično pomembnih razlik med dejavniki nakupne- ga odločanja uporabili neparametrični Mann-Whitney U test. Mann Whitney U test (imenovan tudi Mann-Whitney-Wilcoxo- nov (MWW), Wilcoxonov preizkus rang-sum (WRS) ali Wil- coxonov-Mann-Whitney preizkus) je v statistiki neparametrič- ni preizkus z ničelno hipotezo, da sta dve populaciji enaki 72 SURS, 2014. 73 Ibid. 74 Nv SS, 2018. Tabela 2: Statistično pomembne razlike pri nakupnih dejavnikih glede na demografske značilnosti slovenskih udeležencev 102 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija zoper alternativno hipotezo (Mann-Whitney U test). Rezultati za slovenske udeležence so prikazani v tabeli 2. Rezultati raziskave kažejo, da se statistično pomembne razlike pri slovenskih udeležencih kažejo glede na spol pri življenjskem slogu (p<0,001), osebnosti in samopodobe (p<0,01), motivacije (p<0,01) in kupne moči (p<0,05) , glede na starost pa pri dejav- nikih osebnosti in samopodobe (p<0,05), motivacije (p<0,001) in kupne moči (p<0,01) . Rezultati za ameriške udeležence so prikazani v tabeli 3. Rezultati raziskave kažejo, da se statistično pomembne razlike pri ameriških udeležencih kažejo glede na spol pri dejavnikih sub- kulture (p<0,001), družine in življenjskega sloga (p<0,001), glede na starost pa pri dejavnikih družine (p<0,05), motivacije (p<0,001) in kupne moči(p<0,01), glede na zakonski status pri dejavnikih subkulture in družine (p<0,05) ter glede na cene nepremičnin (p<0,01), glede izobrazbe pri dejavnikih subkulture (p<0,05), ži- vljenjskega sloga (p<0,001), motivacije (p<0,01), glede zaposlitve pri dejavniku kupne moči (p<0,05), glede dohodka pri dejavniku subkulture (p<0,05). Povzetek je podan v tabeli 4. Tabela 3: Statistično pomembne razlike pri nakupnih dejavnikih glede na demografske značilnosti ameriških udeležencev 103 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... Tabela 4: Povzetek statističnih razlik v opazovanih kulturnih oko- ljih SPReMeN- LJIvke DeJAvNIkI, kI vPLIvAJo v SLo DeJAvNIkI, kI vPLIvAJo v zDA eNAkoStI StAtIStIČNe RAzLIke spol življenjski slog osebnost, samopodoba motivacija kupna moč subkultura družina življenjski slog življenjski slog obStAJAJo starost osebnost, samopodoba motivacija kupna moč motivacija kupna moč družina motivacija kupna moč obStAJAJo zakonski status / subkultura družina cena nepre- mičnine obStAJAJo izobrazba / subkultura življenjski slog motivacija obStAJAJo zaposlitev / kupna moč obStAJAJo dohodek / subkultura obStAJAJo Raziskava je pokazala, da obstajajo statistične razlike v priča- kovanjih potencialnih kupcev nepremičnin glede samega nakupa tako v Sloveniji in v zDA. zanimivo je, da se statistično značilne razlike glede demograf- skih značilnosti udeležencev ne kažejo pri dejavnikih krize/rece- sije in kulture. Potrditev udeležencev, da kriza zelo nepomembno vpliva na nakup, je sicer v obeh opazovanih državah stanje enaka, saj tako meni 4,8 % slovenskih in ameriških udeležencev. Da pa je ta dejavnik zelo pomemben, meni 26,8 % slovenskih in 31 % ameriških udeležencev. v Sloveniji se je od leta 2008 do leta 2013 zmanjšalo število delovno aktivnega prebivalstvo za 9,7 %, število evidentiranih prodaj nepremičnin se v istem obdobju zmanjšalo iz 11.003 na 6.011 75 , cene stanovanj so padle v povprečju za 30 %, obrestna mera, ki je leta 2002 znašala 6,6 % je leta 2011 znašala le 75 SURS, 2014. 104 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija še 3,0 %. Pomemben je tudi element dolga, saj so slovenska go- spodinjstva povečevala svoj dolg tudi po letu 2009, ko je država uradno že bila v recesiji 76 . v zDA se je kriza odražala preko poka nepremičninskega balona 2007 in nato še v finančni oz. gospo- darski krizi. Spremenila se je stopnja brezposelnosti 77 , ki je bila v letu 2013 višja za 0,6 % točke. Rezultati raziskave ne kažejo statistično pomembnih razlik gle- de dejavnika kulture, kar pojasnjujemo z ugotovitvami Mumel in Možina 78 , ki zatrjujeta, da se dejavnika kulture ne zavedamo. Pri slovenskih udeležencih tudi dejavnih subkulture ne izkazuje sta- tistične značilnosti, kar nas preseneča. Razlika med subkulturami pri nas temelji predvsem na različnih zgodovinskih, političnih in etičnih podlagah, religioznih prepričanjih, vrednotah, ideoloških osnovah, in na splošno gledano na posebnih interesih prebival- stva. Na podlagi tega lahko trdimo, da gre za subkulturo revščine, kjer teorija trdi, da revni izoblikujejo posebne življenjske vzorce, vrednote in norme 79 . Npr. pri nas obstaja subkultura priseljencev iz republik bivše Jugoslavije, npr. v Fužinah v Ljubljani. Njihova značilnost je, da gre za priseljence ali potomce priseljencev iz dr- žav bivše Jugoslavije. za to subkulturo je tudi značilno, da ni po- polnoma vključena v družbo, da ima nižjo stopnjo izobrazbe in da opravlja težka fizična in slabo plačana dela. Po drugi strani ima- mo subkulturo Romov, ki zaradi svojega etičnega načina življenja, nizkega socialno ekonomskega statusa, ne dosega asimilacije v družbi. Glede na to, da subkultura združuje drugače misleče po- sameznike in na tej podlagi predstavlja negativizem v širši družbi, nas ne čudi, da v določenih okoliših ni povpraševanja po nepre- mičninah (npr. v kerinovem grmu, kjer so naseljeni Romi) 80 . Ame- riški udeleženci pa glede dejavnika subkulture izražajo statistično pomembno razliko tako glede spola, starosti, zakonskega statusa, izobrazbe kot tudi glede na dohodek. Glede na to, da je najhi- trejša rastoča subkultura v zDA, kot pravijo 81 španskega porekla, sledijo azijski Američani in črnci, nas rezultat ne preseneča. za subkulturo latinoameričanov je značilno, da so v nenehnem pri- seljevanju na območje zDA, da govorijo svoj jezik, da so katoliške 76 banka Slovenije, 2012. 77 Nv SS, 2018. 78 Mumel in Možina, 1999. 79 Popit, 2009. 80 Sedmak, 2010, str. 533. 81 Alarcon et al., 2020. 105 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... vere in da jim status družine veliko pomeni. Špansko subkulturo v zDA najdemo v velikih mestih, kot so Los Angeles, New York in Miami. Izobrazbena struktura je nižje stopnja kot izobrazbena struktura črncev in drugih subkultur na tej celini. za njih je značil- na močna, družinska vez 82 . Glede dejavnika družina rezultati raziskave kažejo razliko med kulturama, kar pojasnjujemo z različnim razumevanjem pojma družina, ki se kot vrednota v zDA drugače razume kot v Sloveniji. za zDA je raziskava pokazala, da obstajajo statistično pomembne razlike pri dejavniku družine, tako po spolu, starosti in zakonskem statusu, kar pomeni, da veliko večino sodobnih ameriških družin sestavljajo poročeni pari in to je 63 %, ki imajo otroke mlajše od 18 let 83 , treba pa je upoštevati še statistične podatke, ki pravijo, da 25 % otrok mlajših od 18 let živi v družinah le z enim staršem, navadno brez očeta 84 . bistveno razliko vidimo še v spreminjanju velikosti družine, ki je povezana s spremembo zaposlitve, kar pa se, kot ugotavljata 85 , odraža z ekonomskega vidika in s tem se gubi pravi pomen družine. Rezultati raziskave so pokazali, da se kaže statistična značil- nost pri dejavniku življenjskega sloga, ki vpliva na potencialnega kupca, da se odloči za nakup nepremičnine. Skupna iztočnica v primerjanih državah je spol. Ugotavljamo, da je do tega prišlo za- radi značilnosti dejavnika, ki je viden v človekovih aktivnostih, in- teresih, mnenjih in demografskih lastnostih posameznih kupcev nepremičnin. Preko demografskih lastnostni smo ga merili pre- ko spola, starosti in izobrazbe in smo pri slovenskih udeležencih ugotovili, da je prevladoval moški spol, kar nakazuje, kot pravi 86 na dobro poznavanje kupnega predmeta, v našem primeru ne- premičnine. v zDA pa so prevladovale ženske kupovalke, zato lahko rečemo, da je ženska tista, ki prva zazna in ima željo po nakupu 87 , v našem primeru nepremičnine. Ne glede na rezultat naše raziskave menimo, da je pomembna merjena spremenljivka v Sloveniji tudi starost, ki je pokazala, da je 42,9 % udeležencev bilo uvrščeno v skupino od 46 let in več, kar pomeni, da so zapo- sleni, imajo dohodke in da nameravajo izvesti nakup zase oz. za 82 Alarcon et al., 2020. 83 vespa et al., 2013. 84 Ibid. 85 Levy in kwai Choi, 2008, str. 320. 86 Skok, 2012. 87 Levy in kwai Choi, 2008, str. 320. 106 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija svojo družino 88 . za slovenske udeležence je življenjski slog, kot pravijo 89 vrsta statusnega sistema, ki ne temelji toliko na dohodku, kot na dostopnih informacijah. Med slovenskimi udeleženci se je statistična razlika med ude- leženci glede na spol in starost pokazala pri dejavniku osebnosti in samopodobe. Glede na to, da dejavnik osebnosti in samopo- dobe izhaja iz psihologije vsakega posameznika, sledimo ugoto- vitvam 90 , ki pravita, da kognitivni in racionalni dejavniki premalo določajo vedenje kupcev in da je treba upoštevati še vlogo čustev, izkušenj in podzavestnih faktorjev. Motivi za nakup nepremični- ne so razumski in čustveni 91 . Raziskava je še pokazala, da je starost skupni ekvivalent, ki vpliva preko primarnih bioloških in social- nih potreb ter sekundarnih motivov na posameznika. Raziskava kaže statistično pomembne razlike pri ekonomskih delavnikih (kupna moč). Razlika se kaže glede na spol in starost pri slovenskih udeležencih in glede na starost in zaposlitev pri ameriških udeležencih. Pri slovenskih udeležencih se to kaže predvsem pri individualni potrošnji na prebivalca, ki je leta 2008 dosegala 82 % vrednosti povprečja, nato pa je začela upadati in je leta 2013 znašala 77 % povprečja eU (bDP Slovenije lani na 83 odstotkov povprečja eUR, 2014). Rezultat nas ne preseneča, saj se to v največji meri odraža preko sprememb na trgu dela, kjer se je število zaposlenih v letih 2008 do 2013 v gospodarstvu zmanjšalo, kar pa ne velja za javni sektor 92 . Scenarij ekonomskih sprememb, ki sledijo pojavu Covid-19, po osnovni predpostavki enačimo z ekonomskimi sprememba- mi, ki jih povzroči recesija, kreditni krč ali težko dostopna dolžni- ška sredstva. Rezultati torej kažejo statistično pomembne razlike glede na demografske značilnosti udeležencev dveh kultur, ki jih po tem scenariju privzamemo tudi v primeru pandemije virusa Covid-19. 5. Sklep zaradi pojava Covid-19 banke nižajo obrestne mere, kar na- poveduje kratkotrajno recesijo. Posledica so lahko padajoči do- 88 Skok, 2012. 89 Možina et al., 2002. 90 kos koklič in v ida, 2008. 91 Skok, 2012. 92 SURS, 2014. 107 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... hodki, manjše povpraševanje in povečana ponudba, upočasnitev nakupnih procesov ter posledično bistveno manjše število tran- sakcij. Po drugi strani pa nizke obrestne mere privlačijo investi- torje. Gre torej za nenavadno ekonomsko okolje, kjer se izrazito odrazijo določeni dejavniki, ki bistveno vplivajo na nakupno od- ločanje potencialnega kupca. trenutno je težko odgovoriti, kaj se bo dejansko dogajalo z nepremičninskim trgom in kako bo vse skupaj vplivalo na nakupno odločanje potencialnih kupcev ne- premičnin. Številni gospodarstveniki menijo, da bo zlom borze 2020 tako hud, da bi lahko začel novo recesijo. Radivojevič 93 v primeru pojava recesije kot ključne prepozna dejavnike kot so kultura in subkultura, socialno okolje, osebnost in samopodobo, motivacijo in ekonomska situacija. tem ugotovitvam sledimo, zato v članku raziskujemo kako navedeni dejavniki vplivajo na potencialnega kupca, ko se odloča za nakup nepremičnine. Sle- dimo hipotezi, da so razlike glede na demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin glede nakupnega odločanja v luči ekonomskih sprememb v različnih kulturnih okoljih (Slove- nija, zDA), statistično pomembne. Pri tem predpostavimo, do bo podobne ekonomske spremembe kot jih je povzročila recesija, kreditni krč ali težko dostopna dolžniška sredstva, povzročila tudi nova pandemija CovID-19, izsledke pa interpretiramo v luči teh spoznanj. S statistično analizo smo preverjali raziskovalne teze. Merili smo devet dejavnikov (dejavnik (krize/recesije, dejavnik kulture, dejavnik subkulture, dejavnik družine, dejavnik življenj- skega sloga, dejavnik osebnosti in samopodobe, dejavnik motiva- cije, dejavnik cene nepremičnin in dejavnik kupne moči). zanimivo je, da raziskava ne kaže statistično pomembnih razlik glede dejavnika kulture, kar pojasnjujemo z ugotovitvami znanstvenikov, ki zatrjujejo, da se dejavnika kulture ne zavedamo. Pri slovenskih udeležencih tudi dejavnih subkulture ne izkazuje statistične značilnosti, kar nas preseneča. Rezultati pa so poka- zali, da spremenljivka spol med slovenskimi udeleženci statistič- no pomembno vpliva na dejavnik življenjskega sloga, dejavnik osebnosti in samopodobe, dejavnik motivacije in dejavnik kupne moči. Med ameriškimi udeleženci pa spremenljivka spol vpliva na dejavnik subkulture, dejavnik družine in dejavnik življenjske- ga sloga. vpliv spremenljivke spola je skupen obema kulturama 93 Radivojević, 2015. 108 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija le na dejavnik življenjskega sloga. Rezultati so pokazali, da spre- menljivka starost med slovenskimi udeleženci vpliva na dejavnik osebnosti in samopodobe, dejavnik motivacije in kupne moči, med ameriškimi udeleženci pa ima spremenljivka vpliv na dejav- nik motivacije, družine in dejavnik kupne moči. Skupni dejavnik je dejavnik motivacije in dejavnik kupne moči. Razlika je samo v dejavniku osebnosti in samopodobe, zato lahko potrdimo, da sta- tistična razlika obstaja. Glede na zakonski status se med ameriški- mi udeleženci kaže statistična pomembna razlika pri dejavnikih subkulture, družine in cene nepremičnine, zato obstajajo statistič- no pomembne razlike med primerjanima državama. Navedeno pripisujemo ugotovitvam, da je najhitrejša rastoča subkultura v zDA španskega porekla, sledijo azijski Američani in črnci. za subkulturo latinoameričanov je značilno, da so v nenehnem pri- seljevanju na območje zDA, da govorijo svoj jezik, da so katoliške vere in da jim status družine veliko pomeni. Špansko subkulturo v zDA najdemo v velikih mestih, kot so Los Angeles, New York in Miami. Izobrazbena struktura je nižje kot izobrazbena struk- tura črncev in drugih subkultur na tej celini. zato se pričakovano med ameriškimi udeleženci glede na izobrazbo kaže statistična pomembna razlika pri dejavnikih subkulture, življenjskega sloga in motivacije. Glede na izobrazbo se med ameriškimi udeleženci kaže statistična pomembna razlika tudi pri dejavniku kupna moč, glede na dohodek pa pri dejavniku družine. Rezultati potrjujejo, da med opazovanima kulturama obstajajo statistično pomembne razlike glede na demografske značilnosti udeležencev. Raziskava kaže statistično pomembne razlike pri ekonomskih delavnikih (kupna moč), kar lahko pomeni, da bo vpliv recesije v zDA večji, saj velja zlasti za ljudi s precej premoženja vezanega na delniški trg, da se bo njihovo bogastvo precej zmanjšalo, posledično to pomeni manjši vstop investitorjev na trg nepremičnin 94 . Po drugi strani pa se bo zaradi slabšega stanja gospodarstva precej ljudi znašlo brez dela, brezposelnost bo narasla predvsem med naj- bolj ranljivo skupino (starejši, revni), kar posledično pomeni tudi manjšo kupno moč in zagotovo odložitev morebitnega načrtova- nega vstopa na lastniški trg nepremičnin. Medkulturne primerjave raziskovalcem omogočijo vpogled v razlike, pričakovane ali nepričakovane, ki razkrivajo nova razi- 94 Nigel, 2020. 109 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... skovalna področja, rezultati pa lahko vodijo v boljše razumevanje nepremičninskega trga in njegovih udeležencev. v tem konte- kstu tudi menimo, da je raziskava prikazana v članku, lahko po- membno izhodišče za nadaljnja raziskovanja vezana na nakupno odločanje potencialnih kupcev nepremičnin v času nenavadnih ekonomskih razmer. Pri tem predpostavimo, do bo podobne ekonomske spremembe kot jih je povzročila recesija, kreditni krč ali težko dostopna dolžniška sredstva, povzročila tudi nova pan- demija Covid-19, zato smo izsledke raziskave interpretirali v luči teh spoznanj. LIteRA tURA In VIRI Agnelo, L., Castro, v. (2019). the Housing Cycle: What Role for Mortgage Market Development and Housing Finance? the Journal of Real estate Finance and economics, https://doi.org/10.1007/ s11146-019-09705-z, 30.5.2020. Alarcon, R. D., Lolas, F., Mari, J. J., Lazaro, J, baca-baldomero, e. (2020). Latin American and Spani- sh-speaking perspectives on the chalenges of global psychiatry. bryilian Journal of Psychiatry, https://doi.org/10.1590/1516-4446-2018-0397 , 7.7.2020. banka Slovenije. (2012). Poslovanje bank v tekočem letu, gibanja na kapitalskem trgu in obrestne mere, december 2012. Ljubljana, banka Slovenije. barlett Real estate Institute (2020). How CovID-19 will impact residential development. Housing today. https://www.ucl.ac.uk/bartlett/real-estate/news/2020/mar/how-covid-19-will-impact-resi- dential-development-housing-today, 7.7.2020. bastič, M. (2006). Metode raziskovanja. Maribor, Univerza v Mariboru, ekonomska poslovna fakulteta Maribor. bezjak, S. (2016). Socialna služba kot sredstvo za pridobivanje duš; vloga redovnic na področju insti- tucionalnega skrbstva na ozemlju današnje Slovenije. Socialno delo, 55 (5-6), str. 253-266. boge, k., t emeljotov Salaj, A. (2017). Practice vs theory: short-term financials trumps long-term value creation, Journal of Corporate Real estate, 19 (3), str. 186-204. boge, k., Salaj, A., bjørberg, S. and Larssen, A. (2018), „Failing to plan – planning to fail: How early phase planning can improve buildings’ lifetime value creation“, Facilities, vol. 36 (1/2), str. 49-75. doi: https://doi.org/10.1108/F-03-2017-0039. Damjan, J., Možina, S. (1999). obnašanje potrošnikov. Ljubljana, ekonomska fakulteta. Deidre, W. (2020).Realtor Assocoations Forecast Changes Due to CovIC-19 outbreaks. Millionacres, 16- 3- 2020. URL: https://www.fool.com/millionacres/real-estate-market/articles/realtor-associati- ons-forecast-changes-due-to-covid-19-outbreaks/, 30.7.2020. Dubrovski, D. (2010). Pomembnost ugotavljanja pravilnih vzrokov za nastanek podjetniške krize. Management, 5 (1), str. 37-52. Dubrovski, D. (2011). Razsežnosti kriznega managementa. Celje, Mednarodna fakulteta za družbene in poslovne študije. Duygan-bump, b., Grant, C. (2008). Household debt repayment behaviour: what role do institutions play? economic Policy, 24 (57), str. 107–140. engel, J.F., blackwell, R. D., Miniard, P. W. (1995). Consumer behavior. Fort Worth, Dryden Press. Grum, b., kobal Grum, D. (2015). občutek varnosti stanovalcev v bivalnem okolju: medkulturna primerjava - Slovenija, Srbija, Japonska. Revija za kriminalistiko in kriminologijo, 66 (1), str. 19-32. GRUM, bojan, teMeLJotov SALAJ, Alenka. Interdisciplinarni vidiki nepremičnin: znanstvena mo- nografija. 1. izd. Ljubljana [i. e.] v Novi Gorici: evropska pravna fakulteta, 2011. Helbrecht, I., Geilenkeuser, t . (2010). Homeownership in Germany: Retirement strategies of house- holds in a tenant society. t eorija in praksa, 47 (5), str. 975-993. Hrastelj, t . (2019). zgodovinski primeri kot zgledi za današnje mednarodno poslovanje : druga knjiga, (zbirka Maksima). Ljubljana: ekonomska fakulteta. Huong, L. t . L., Hoan, v. v. (2019). Factors influencing consumer purchase decision toward Condomi- nium. v iet Nam, National economics University, business School, str. 1-17. 110 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija https://www.researchgate.net/publication/332554045_FACto RS_INFLUeNCING_Co NSUMeR_PUR- CHASe_De CISIoN_to WARD_CoNDoMINIUM Ivančič, A. (2010). Izobraževanje in prve zaposlitve mladih. Sodobna pedagogika, 61 (2), str. 38-79. Ješovnik, P., Jurše, M. (2001). osnove mednarodnega trženja. k oper, v isoka šola za management. Jurše, M. (1993). Mednarodni marketing. Maribor: ekonomsko-poslovna fakulteta, 1993 kobal Grum, D. (2006). Does mental health promoting school program (in Central and eastern euro- pean schools) improve self-concept? Studia psychologica, 48 (2), str. 125-140. kobal Grum, D. (2018). Interactions between human behaviour and the built environment in terms of facility management. Facilities, 36 (1/2), str. 2-12. kotler, P., Česen, N., Žnideršič, M., Česen, t ., Finžgar, e. (1996). Marketing management-trženjsko upravljanje: analiza, načrtovanje, izvajanje in nadzor. Ljubljana, Slovenska knjiga. kos kokolič, M., v ida I., o . (2008). Strateško nakupno vedenje: vedenje porabnikov v primeru nakupa hiše. t eorija in praksa, 45 (5), str. 535-551. kristl, z ., t emeljotov Salaj, A., Roumboutsos, A. 2019. Sustainability and universal design aspects in heritage building refurbishment, Facilities, doi: 10.1108/F-07-2018-0081. Levy, S. D., kwai Choi, L. (2008). the influenece of famy memberson housing purchase decisions, Journal of Property valation and Investment, 22 (4), str. 320-338. Loudon, L. D., Della bitta, A. J. (1993). Consumer behavior: Concepts and Applications. New York, Mc-Graw-Hill. Makovec brenčič, M.(2003). t rženje na podlagi odnosov kot vir doseganja konkurenčnih prednosti podjetij na mednarodnih trgih. Naše gospodarstvo: revija za aktualna gospodarska vprašanja, 49 (5/6), str. 543-552. Malin, b., benitez, k, Masys, D. (2011). Never too old for anonymity: a statistical standard for demo- graphic data sharing via the HIPAA Privacy Rule. Journal of the American Medical Informatics Association, 18 (1), str. 3-10. Malovrh, M., valentinčič, M., valentinčič, J. (1996). Psihologija v trgovini. Ljubljana, Center za tehno- loško usposabljanje. Mandič, S. (2009). zaposlitev, stanovanje in razvoje dileme sodobne družbe. t eorija in praksa, 46 (4), str. 408-423. Markman, A. (2020). Slow down to make better decisions in a crisis. https://hbr.org/2020/03/slow- -down-to-make-better-decisions-in-a-crisis Mihaljčič, z . (2009). Delo s strankami. Ljubljana, Jutro. Mihaljčič, z ., koželj, G. (2006). Psihologija prodaje. Ljubljana, Jutro. Možina, S., t avčar, M., zupančič, v . (2012). vedenje potrošnikov in tržnikov. Maribor, založba Pivec. Mumel, D., Možina, S. (1999). vedenje porabnikov. Maribor, ekonomska poslovna fakulteta. Možina, S., zupančič, v ., Štefančič Pavlovič, z . (2002). vedenje potrošnikov. Portorož, v isoka strokov- na šola za podjetništvo. Nathanial, P., van der Heyden, L. (2020). Crisis Management: Framework and Principlec with Applica- tions to Cov id-19. Working Paper. INSeAD, the busines School for the World, str. 1-9. http://ssrn. com/abstract=3560259 Nigel, S. (2020). How will Coronavirus affect property prices in Australia? Canstar, 17. 3. 2020. URL: https://www.canstar.com.au/home-loans/coronavirus-property-market/, 16.7.2020. Nv SS (2018). births: Final Data for 2017. National v ital Statistics Reports, 67 (8), str. 1-49. Peter, J. P., olson, J. C., (2002). Consumer behaviour and Marketing Stretegy. Mcgraw-Hill (tx); 7th edition. Popit, t . (2009). Družbene različnosti in neenakosti. v (ur.) t . Škrabar: Uvod v sociologijo. Ljubljana, Državna založba Slovenije. Potočnik, v. (2002). t emelji trženja s primeri iz prakse. Ljubljana, Gv založba. Prodnik, J. (2011). vedenje porabnikov. Ljubljana, zavod IRC. Radivojević, S. (2015). Nakupovalno odločanje kupcev nepremičnin z vidika ekonomskih in pravnih medkulturnih razlik: primer Slovenije in zDA: doktorska disertacija. Nova Gorica: e vropska pravna fakulteta. Ramovš, J. (2000). Medgeneracijska povezanost, samopomoč in kakovostna starost .Socialno delo, 39 (4/5), str. 315-329. Sedmak, M. (2010). Dileme prostorske in družbene umeščenosti etničnih skupin v večkulturnih druž- bah. t eorija in praksa, 47 (2-3), str. 533-549. Skok, t . (2012). Psihologija prodaje. Ljubljana, GzS, Center za poslovno usposabljanje. Starikov, N. (2014). kriza: k ako se to dela. Ljubljana, UMco. Starikov, N. (2014). kriza. k ako $e to dela. IMcp, Ljubljana, 2014. URL: https://www.bukla.si/doc/pro- duct/kriza-kako-e-to-dela-mehka-vezava.pdf SURS (2014). Socioekonomske značilnosti prebivalstva. Ljubljana: Statistični urad Slovenije. 111 DIGNITAS n Demografske značilnosti potencialnih kupcev nepremičnin pri ... Števančič, D. (2003). Psihologija prodaje. Murska Sobota, ekonomska šola, v išja strokovna šola. v ida, I. (2010). v pliv zunanjih dejavnikov na vedenje porabnikov: z unanje okolje, kultura in trženjske strategije. v : v ida, I., kos koklič, M., bajde, D., t omaž, k., Čater, b., Damjan, J.: vedenje porabnikov. Ljubljana, ekonomska fakulteta, str. 126-165. vespa, J., Lewis, J. M., kreider, R. M. (2013). America’s Families and Living Arrangements: 2012 (Cur - rent Population Report, P20-570). Washington, DC, US. Census bureau. http://www.census.gov/ prod/2013pubs/p20-570.pdf vukasović, t . (2012). t rženje: od temeljev trženja do strateškega tržnega načrtovanja. koper, založba univerze na Primorskem. vukasović, t . (2013). vedenje porabnikov: celovit pristop k raziskovanju vedenja porabnikov. Celje, Mednarodna fakulteta za družbene in poslovne študije. vukovi, G., završnik, G. (2008). obvladovanje prodaje. Celje, visoka komercialna šola. 112 DIGNITAS n Človekove pravice in epidemija