SAMOUPRAVNA STANOVANJSKA SKUPNOST
POROČA
Hišnih svetov še niso povsod izvolili
»Prisilne uprave na vidiku
,tt
Petnajsti člen zakona o gospodarjenju s sta-novanjskimi hišami v družbeni lastnini določa naslednje:
»Če hiini svet ni izvoljen ali če ne opravlja svojih nalog, določi stanovanjska skupnost or-ganizacijo za vzdrževanje stanovanjskih hiš, da v njegovem imenu in v"breme stroškov obrato-vanja stanovanjske hiše opravlja nujne zadeve iz delovnega področja hišnega sveta. Tak ukrep lahko stanovanjski skupnosti predlaga tudi kra-jevna skupnost.
Ce stanovanjska skupnost ne izda ukrepa iz prejšnjega odstavka tega člena v tridesetih dneh, potem ko bi moral zbor stanovalcev izvo-liti hišni svet, oziroma če v tem roku ne odloči o predlogu krajevne skupnosti za izdajo takega ukrepa, sprejme to odločitev občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Tako odločitev sprejme občinski upravni organ tudi v primeru, če hišni svet ne opravlja svojih na-log, pa bi zato utegnila nastati občutnejša škoda na stanovanjski hiši, stanovanjska skupnost pa ni pravočasno ukrepala.
Hišni svet, če pa hišni svet ni izvoljen, vsak stanovalec, ki z odločitvijo stanovanjske skup-nosti po prvem odstavku tega člena ni zadovo-ljen, lahko sproži postopek pri poravnalnem svetu stanovanjske skupnosti za sporazumno odpravo spora. Dokler "postopek pred poravnal-nim svetom ni končan, opravlja nujne zadeve tekočega vzdrževanja skupnih delov in naprav in obratovanja stanovanjske hiše organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš.«
Komentar k temu členu v knjižici Stano-vanjski predpisi 5 se glasi:
1. Kakor smo že pojasnili, mora vsaka sta-novanjska hiša, ki ima pet ali več stanovanj, obvezno imeti hišni svet. Hišni svet opravlja. lunkcije samoupravnega organa s področja go-spodarjenja s stanovanjskimi hišami. Zadeve gospodarjenja s skladom stanovanjskih hiš v družbeni lastnini so po 6. členu zakona o samo-upravni stanovanjski skupnosti razglašene za zadeve posebnega družbenega pomena. To po-meni, da jih hišni svet mora obvezno opravljati.
V prvem odstavku tega člena so normirani ukrepi za primer, če hišni svet ni izvoljen, če-prav bi moral po zakonu o gospodarjenju biti izvoljen, ali za primer, če ne opravlja svojih na-log, ki so predpisane s tem zakonom. Gre torej za dolžnosti, ki jih stanovalci ne opravijo, kar ima za nasledek tudi slabše ali pomanjkljivo gospodarjenje s stanovanjskimi hišami. Za go-spodarjenje s celotnim skladom stanovanjskih hiš v družbeni lastnini je po zakonu o samo-upravni stanovanjski skupnosti zadolžena sta-novanjska skupnost. Zato je njen interes po-udarjen na tem, da stroški tekočega vzdrževa-nja skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši ne prerastejo zgolj zaradi nezadostnega vzdrže-vanja v stroške za investicijsko vzdrževanje, ki bremenijo njena sredstva. Smotrno gospodarje-nje s stanovanjsko hišo je ekonomsko izraženo
takrat, ko sproti odpravljajo stanovalci okvare in druge pomanjkljivosti na stanovanjski hiši in tako preprečujejo večje izdatke za okvare in poškodbe elementov in naprav stanovanjske hi-še, ki jih uvrščamo med investicijske stroške. Ne glede na to pa opravlja hišni svet po poseb-nih predpisih tudi take naloge, ki imajo izrazit javni interes, kot npr. skrb za javno zaklonišče. Če nastopijo okoliščine, da hišni svet ni pra-vočasno izvoljen ali da ne opravlja svojih na-log, mora stanovanjska skupnost sama od sebe ali na predlog krajevne skupnosti obvezno do-ločiti substituta, to je katerokoli od pooblašče-nih organizacij za vzdrževanje stanovanjskih hiš, da opravlja nujne zadeve z delovnega pod-ročja hišnega sveta. V tem primeru opravlja ta Qrganizacija omenjene zadeve v imenu hišnega sveta in v breme stroškov obratovanja stano-vanjske hiše, vendar na podlagi pogodbe, ki jo je šklenila s stanovanjsko skupnostjo.
stroškov obratovanja stanovanjske hiše, ima v prvi vrsti stimulativen značaj, saj je izhodišče zakona, da stanovalci sami upravljajo in gospo-darijo s stanovanjsko hišo v. obsegu, kot ga do-loča. Toda če stanovalci ne opravljajo svojih samoupravnih pravic in dolžnosti, jih opisani ukrep materialno prizadene, ker se tudi naloge, ki sodijo sicer v tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, ne financi-rajo iz sredstev za tekoče vzdrževanje, temveč iz sredstev, ki jih plačujejo stanovalci za stroš-ke obratovanja stanovanjske hiše, to je izven stanarine. Zato menimo, da bodo taki ukrepi sa-mo izjemoma potrebni.
Ce naj stancrvanjska skupnost ukrepa po do-ločbah prvega odstavka tega člena, mora vzpo-staviti tudi svojo evidenco o tem, če je hišni svet izvoljen, ko mu je prestal mandat, prav ta-ko pa tudi o tem, ali hišni svet opravlja svoje naloge v smislu zakona. Ob primerni evidenci
Toda tudi v primeru, ko organizacija na po-godbeni podlagi nadomešča delo hišnega sveta, ne opravlja vseh zadev hišnega sveta, temveč le njegove nujne naloge bziroma zadeve. Katere so nujne zadeve, zakon o gospodarjenju ne do-loča. Ker je stanovanjska skupnost dolžna, da določi organizacijo za vzdrževanje stanovanj-skih hiš, je tudi dolžna navesti nujne zadeve, ki naj jih ta organizacija opravlja. Po našem mnenju sodijo med nujne zadeve hišnega sveta: izdelava programskih, predračunskih in finanč-nih dokumentov; tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši; finančno poslovanje; določanje, porazdelitev in pobiranje stroškov obratovanja stanovanjske hiše in dru-gih stroškov za komunalne storitve, od katerih je odvisna redna uporaba stanovanj.
Organizacija, ki bo opisanih okoliščinah na-domešča delo hišnega sveta, mora pri svpjem delu upoštevati tudi odločitve zbora stanoval-cev, katerega pristojnost ostane neokrnjena tu-di pri nadomeščanju nalog hišnega sveta, in iz-vajati sklepe zbora stanovalcev.
Določba, da organizacija za vzdrževanje sta-novanjskih hiš opravlja nujne zadeve v breme
obstoj hišnega sveta ne bo težko ugotoviti in zaterri ukrepati kot to določa prvi odstavek tega člena. Bolj problematično je ' ugotavljanje in ocena tega, ali hišni svet opravlja svoje naloge, kot jih določa zakon, Pri tem pa se bo morala stanovanjska skupnost oslanjati na ugotovitve stanovalcev in krajevne skupnosti.
2. Stanovanjska skupnost mora izdati ukrep iz prejšnjega odstavka v 30 dneh po tem, ko bi moral zbor stanovalcev izvoliti hišni svet, ozi-roma v istem roku odločiti o predlogu krajev-ne skupnosti, če je ta predlagala ta ukrep. Po preteku tega odloka sprejme to odločitev občin-ski upravni organ, pristojen za stanovanjske za-deve. Tako odločjtev sprejme ta organ tudi v primeru, če hišni svet ne opravlja svojih nalog, pa bi zato utegnila nastati občutnejša škoda na stanovanjski hiši, stanovanjska skupnost pa ni pravočasno ukrepala.
Svojo odločitev sprejme pristojni organ z odločbo, izdano v upravnem postopku, kar po-meni, da je zoper tako odločbo dovoljena pri-tožba neposredno na višji upravni orgah. Ne more biti dvoma, da ima pravico pritožbe zoper odločbo upravnega organa hišni svet, če pa hiš-ni svet ni izvoljen, vsak stanovalec in krajevna Skupnost, ki z odločitvijo v odločbi niso zado-voljni.
3. Pravno varstvo pravic hišnega sveta in stanovalcev je zagotovljeno tako, da ima hišni svet, če njega ni, pa vsak stanovalec hiše, ki z odločitvijo stanovanjske skupnosti ni zadovo-ljen, pravico, da sproži postopek pri poravnal-nem svetu stanovanjske skupnosti za sporazum-no odpravo spora. Poravnalni svet ne odloča o spornem vprašanju, pač pa le posreduje v spo-ru in s poravnavo med strankami sporazumno odpravlja spor.
Dokler postopek pred poravnalnim svetom ni končan, opravlja nujne zadeve tekočega vzdrževanja skupnih delov in naprav in obrato-vanja s stanovanjsko hišo tista organizacija za vzdrževanje stanovanjskih hiš, ki jo je določila stanovanjska skupnost po prvem odstavku tega člena.
Toliko zakon inkomentar k 15. členu.
Hišni sveti bi morali biti izvoljeni do 31. marca 1975, imamo pa še velik odstotek hiš, kjer hišnih svetov še ni. Stanovanjska skupnost in krajevne skupnosti so se celo leto trudile, da bi prepričale stanovalce teh hiš, naj se se-stanejo in izvolijo hišne svete, vendar velikega uspeha ni bilo. Zaradi tega je stanovanjska skupnost dolžna, da poseže po ukrepih, ki jih — čeprav neustrezno — imem}jemo »prisilna upra-va«.
Prisilne uprave, ki jo sedaj uvajamo, v tej fazi ne pojmujemo tako rigorozno, kot to določa zakon. Njen namen je v prvi vrsti ta, da se organizirajo zbori stanovalcev, ki naj izvolijo hišne svete. Prisilni upravitelj naj bi torej ne bil v prvi vrsti organizator tekočega vzdrževanja skupnih delov in naprav oziroma obratovalnih del v hiši, pač pa predvsem organ stanovanjske skupnosti, ki dobro pozna zakonodajo s stano-vanjskega področja,- oseba s političnim poslu-hom, ki je sposobna stanovalcem pojasnjevati nujnost samoupravnega organiziranja, jih zbrati na zbor stanovalcev, jim izdelati in predložiti v razpravo dokumente, ki jih zbor stanovalcev in hišni svet morata imeti, če hočeta zakonito de-lovati (dogovor o samoupravnih odnosih v skup-nosti stanovalcev, poslovnik za delo zbora sta-novalcev in hišnega sveta, finančni načrt sred-stev tekočega vzdrževanja in obratovanja ipd.j. Njegova naloga je, da skuša sporazumno s sta-novalci v hišah, kjer so za to pogoji, organizi-rati sestavo hišnega sveta po delegatskem siste-mu, da se pogovori s člani družbenopolitičnih organizacij v hiši o kandidatih za predsednika in člane hišnega sveta, skratka, prisilni upravi-telj naj bi bil v tej fazi v prvi vrsti politični aktivist, ki naj pomaga stanovalcem, da bodo samoupravo v svoji hiši prevzeli sami. To je tudi temeljna intencija zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini.
Razumljivo je seveda, da mora prisilni upra-vitelj skrbeti tudi za tekoče vzdrževanje skup-nih delov in naprav in za obratovanje stano-vanjske hiše. Dokler ni hišnega sveta, naroča ta deia pri organizaciji za vzdrževanje stano-vanjskih hiš ali pri drugih izvajalcih, če so kva-litetnejši in cenejši. Zakon sicer pravi, da mo-rajo stanovalci v času prisilne uprave tudi stro-ške tekočega vzdrževanja plačevati iz obrato-valnih stroškov, torej ne iz stanarine, vendar menimo, da tega ukrepa za zdaj še ne bi upo-rabljali. Naše mnenje je, da bi stanovalci iz obratovalnih stroškov plačevali le stroške, ki so kot taki našteti v odloku mestne skupščine, po-leg tega pa še osebni dohodki prisilnega upra-vitelja z vsemi prispevki. Tega ukrepa bi se stanovanjska skupnost poslužila šele takrat, ko bi v času prisilne uprave izvoljeni hišni svet ne-hal opravljati svoje dolžnosti in bi bila zaradi iega nujna ponovna uvedba prisilne uprave.
Tu je treba posebej poudariti, da je v hiši kljub prisilni upravi zbor stanovalcev še vedno
najvišji samoupravni organ, katerega sklepi so obvezni tudi za prisilnega upravitelja. Odloča-nje o zadevah, ki so naštete v zakonu, je kljub prisilni upravi še vedno v rokah zbora stano-valcev. Prisilni upravitelj je dolžan, da namesto hišnega sveta, ki ga ni, predloži zboru stano-valcev v razpravo zadeve, o katerih ta odloča, odločati pa prisilni upravitelj o njih ne more.
Prisilno upravo naj bi izvajali delavci po-oblaščene organizacije za vzdrževanje stano-vanjskih hiš. Ta opravila bodo ti delavci oprav-Ijali v breme obratovalnih stroškov hiše, in si-cer po pogodbi med stan. skupnostjo in to orga-nizacijo. Ne izključujemo pa tudi možnosti, da bi stanovanjska skupnost sama sklepala pogod-be z občani, ki naj bi opravljali zadeve prisilne uprave. Praksa bo pokazala, kateri način je smotrnejši, cenejši in učinkovitejši.
Prisilna uprava lahko traja različno dolgo. Njeno trajanje bo odvisno od pripravljenosti stanovalcev, da si izvolijo hišni svet in da ta začne delovati. V interesu stanovalcev samih je, da je ta čas čim krajši, ker njeni stroški bre-menijo stanovalce neposredno.
Naloga prisilnega upravitelja ni lahka. Hiše brez samoupravnih organov so večinoma zane-marjene, potrebne najrazličnejših popravil, nji-hove finance so neurejene, stanovalci ne plaču-jejo svojih obveznosti do tekočega vzdrževanja, obratovanja in upravljanja, dolgujejo visoke zneske Komunalni energetiki, mestnemu vodo-vodu, plinarni in drugim komunalnim organiza-cijam, ne plačujejo prispevkov za uporabo mest-nega zemljišča itd., skratka, hiša je v neredu. Prisilni upravitelj mora vse te podatke zbrati, seznaniti z njimi zbor stanovalcev in se z njimi dogovoriti, kako hišne finance spraviti v jed. To je kaj nehvaležna naloga, ki ji vsakdo ni kos. Urejanje teh zadev lahko prepusti novemu hišnemu svetu le v primeru, če je utemeljeno pričakovati, da jih bo ta uredil. Sklepe o ureja-nju teh zadev mora sprejeti zbor stanovalcev. Le tako sprejeti sklepi so obvezni za vse stano-valce in jih hišni svet kot njegov izvršilni organ lahko izvaja.
Pri tej akciji pričakujemo aktivno podporo krajevnih skupnosti in zborov stanovalcev kra-jevnih skupnosti. Nekatere krajevne skupnosti so že spoznale, da prav prek hišnih svetov naj-laže izvajajomnoge od svojih nalog, od infor-miranja občanov do organizacije družbene sa-mozaščite.
Stanovanjska skupnost bo budno spremljala izvajanje prisilne uprave in vse dobre izkušnje sproti prenašala v prakso z enim edinim name-nom, da stanovalci vseh hiš v družbeni lastnini prevzamejo upravljanje svoje hiše v lastne ro-ke, kamor v našem samoupravnem sistemu tudi spada.