134 Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu.
OBZORNIK.
Lastninska pravica na materialnih delih poslopij po francoskem pravu.
Dr. Boris Tnšek.
I.
Ta pravna ustanova ima svoj izvor v nekaterih provincialnih francoskih mestih, kakor Grenoble, Rennes, Lyon, Chambéry, po vojni pa se je precej razširila tudi v Parizu. Njen gospodarski in socialni pomen je neizpodbiten. Pripadnikom srednje in malo imovitih slojev nudi možnost, da nalože svoje prihranke varno in plodonosno, da postanejo lastniki nepremičnin in da si ža-
2 Odločba avstr. kas. sod. št. 3148.
3 Civ. odločba avstr. vrh. sod. št. 225, Jur. BI. 1911 — 568, Amschl. IL str. 84, Slov. Pr. 1909, str. 84, nasprotno Glaser Unger N. F. št. 891.
Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu. 135
gotove položaj neodvisnih gospodarjev svojih stanovanj. Tako se izdatno veča njih kreditna sposobnost. S tem namreč, da so postali lastniki nepremičnine, so si pridobili prikladen predmet realne varnosti, ki tvori pač najugodnejšo osnovo kredita. V primeru dednega nasledstva se poslopje razdeli na odseke, ki se dodele posameznim upravičencem. To predstavlja velike prednosti. Dediči prihranijo stroške odsvojitve, poleg tega pa obdrže nepremičnino v naravi, a se obenem izognejo nepriljubljeni solastnini po idealnih deležih.
S tem, da se poviša število hišnih posestnikov, se pomno-žuje socialno trdni in umerjeni stan lastnikov in tako jača eden izmed temeljev današnje družbe in države.
Pravna ustanova delitve hiš po materialnih delih ima seveda tudi svoje nedostatke. Med drugim ustanavlja prisilno in trajno nedeljivost predmetov, ki so skupni vsem lastnikom poslopja, n. pr. vodnjaki, dvorišča, greznice. Poleg tega nudi že po sami svoji naravi neizčrpen vir trenj, sporov in tožba. Mnogoštevilna sosedska razmerja vodijo do čestih nesporazumov. Toda v praksi se je izkazalo, da pretirani strah pred tem zlom ni utemeljen. Intervencija sodišč je prav redka. Spori med poedinimi lastniki niso dosti pogostejši kakor med hišnimi gospodarji in najemniki ali med sosedi.
II.
Vodoravna delitev poslopij med različne lastnike je bila prvič pravno urejena leta 1561 (Coutume d'Auxerre). V pripravljalnih delih za code civil o njej ni sledu. Šele na zahtevo apelacijskih sodišč v Lvonu in Grenoblu so se redaktorji odločili, da posvete tej snovi svojo pažnjo. In tako je nastal člen 664 c. c, ki se v prevodu glasi:
„Ako pripadajo različna nadstropja hiše raznim lastnikom in če naslovi lastnine ne urejajo načina popravil in obnov, velja naslednje:
Glavni zidovi in streha so na skrbi vseh lastnikov, vsakogar sorazmerno z vrednostjo nadstropja, ki mu pripada.
Lastnik vsakega nadstropja skrbi za tla, po katerih hodi.
Lastnik prvega nadstropja skrbi za stopnišče, ki vodi do njega; lastnik drugega nadstropja skrbi za stopnišče, ki vodi od prvega nadstropja do njega in tako dalje."
Člen 664 c. c. ureja torej samo porazdelitev stroškov, ki izvirajo iz popravil in obnov. Ostala sporna vprašanja sta morali rešiti judikatura in doktrina.
Ta pravna določba se pa ne uporablja samo na delitev poslopij po nadstropjih, temveč per extensum tudi po stanovanjih, celo po poedinih sobah. Odredbe, ki jih vsebuje člen 664. so iz-
10*
136 Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu.
razito dispozitivne narave in prihajajo v poštev le v primeru, da ni drugačne ureditve solastnine, ki pa praviloma nastopi, bodisi, da je bila sklenjena ob kupoprodajni, daritveni ali delitveni pogodbi, bodisi, da izhaja iz oporočne odredbe ali iz kakršnega koli drugega pravnega akta, ki ustanavlja delitev nepremičnine. Ureditev utegne nastopiti tudi šele naknadno, po delitvi poslopja, kot rezultat posebnih dogovorov med prizadetimi. Zdi se, da so primeri 'uporabe člena 664 c. c. v praksi prav redki.
III.
Bistvo lastninske pravice na posameznih nadstropjih in stanovanjih je bilo dolgo časa sporno. Splošno je bilo razširjeno zmotno mnenje, da so upravičenci predvsem solastniki. Solastnina pa je pravna ustanova, ki je iz gospodarskih vidikov le malo priporočljiva, ker vsebuje kali sporov in nesporazumov, ker ima za posledico slabo upravo skupne imovine. Zato vlada med občinstvom, pa tudi med pravniki proti njej nezaupanje, ki se je preneslo v celoti na lastnino, deljeno po nadstropjih in stanovanjih. Tej so kratko naprtili vse nevšečnosti, ki izvirajo iz solastnine.
V resnici pa imamo tu posla s tremi činitelji:
1. izključna lastninska pravica upravičenca na svojem nadstropju odnosno stanovanju,
2. solastnina vseh upravičencev na skupni imovini in
5. služnostna pravica poedinih upravičencev na predmetih, ki pripadajo drugim upravičencem.
Ad 1. — Vsakdo je edinstven, popoln lastnik svojega nadstropja ali stanovanja s priteklinami vred (tla, bruna, stropniki, vmesni zidovi, vrata, okna). Kot tak ima pravico uživanja teh stvari in razpolaganja z njimi na najabsolutnejši način, samo da ne vrši uporabe, ki je zabranjena po zakonu, po uredbah (člen 544 c. c), po dogovorih med strankami ali po običajih. Lastninska pravica upravičencev ima izključen individualen značaj. Njena posebnost pa leži v tem, da se nanaša na predmet, ki tvori del neke celote, namreč poslopja. Lastnik sme torej svoje nadstropje ali stanovanje prodati, darovati, dati v najem, nakloniti v poslednje - voljni odredbi, zastaviti in tako dalje, ne da bi mu bil potreben pristanek ostalih hišnih lastnikov, razen če to ni bilo med njimi posebej dogovorjeno. V poslednjem primeru ureja vsebina dogovora med strankami, kako dalekosežno bodi omejevanje v razpolaganju z lastninsko pravico.
Ta omejitev lastninske pravice je fakultativna in zavisi popolnoma od volje strank. Toda že po samem pravu je lastninska pravica poedinih upravičencev omejena po obveznostih, ki izha-
Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu.  137
jajo iz razmerij sosedstva. Lastniku poedinega nadstropja ali stanovanja je zabranjeno, da povzroča lastnikom ostalih nadstropij ali stanovanj nevšečnosti, ki presegajo običajno mero. Tu prihajajo v poštev odredbe sosedskega prava, ki jih normira code civil v členu 651 tako:
„Zakon podreja lastnike raznim obveznostim enega napram drugemu, nezavisno od vsakega dogovora."
Po svoji pravni naravi so te prisilne omejitve lastninske pravice zaradi obstoječih sosedskih razmerij kvazikontraktual-ne (reparacijske), ne pa deliktne ali kvazideliktne narave, ker ne predpostavljajo niti krivde, niti protipravnega dejanja, ampak zgolj škodo za ostale upravičence.
Ko se je pojavilo vprašanje, ali je lastniku najvišjega nadstropja dopustno, da brez predhodnega odobrenja lastnikov nižjih nadstropij dvigne hišo, sta se judikatura in doktrina eno-dušno odločili v negativnem smislu.
Če pušča eden izmed lastnikov propadati stvari, ki spadajo v njegov odsek poslopja ter se tako znatno zmanjša obča varnost cele stavbe, tvori to dejstvo (preteče škode) za lastnike ostalih nadstropij in stanovanj osnovo tožbenega zahtevka zoper nerednega lastnika.
Ad 2. — K solastnini vseh upravičencev ne spadajo samo glavni zidovi in streha, kakor to navaja člen 664 c. c, ampak po judikaturi tudi hišna vrata, dvigalo, vratarjeva ali hišnikova loža, dvorišče, vodnjaki, greznice, zemljišče, na katerem je poslopje zgrajeno, tudi podstrešja in kleti, kadar glede njih ni nastopila delitev — skratka: vsi oni deli stavbe, ki zagotavljajo njen obstoj in njeno uporabnost in ki dovoljujejo poedinim upravičencem popolno in redno izvrševanje lastninskih pravic na tistih delih zgradbe, ki jim pripadajo kot izključnim lastnikom. Ta solastnina je le akcesorične narave in ne tvori bistva pravnega položaja lastnikov materialnih delov poslopja. Treba jo je smatrati kot nujno zlo, ki z neizprosno doslednostjo spremlja pravno ustanovo, o kateri razpravljamo. Njen izvor je gospodarska in pravna zahteva po možnosti, čim popolneje izkoristiti stvar ali kompleks stvari, s katerimi je kdo upravičen razpolagati. Nadstropje ali stanovanje je in ostane neločljiv sestavni del celote, poslopja in nemogoče si je zamisliti izvrševanje lastninske pravice, ki bi bilo omejeno zgolj na predmete izključne lastninske pravice poedinih upravičencev.
Francoska doktrina razlikuje dve vrsti solastnine:
a. — Običajno solastnino, kadar pripada lastninska pravica na eni in isti stvari več osebam po idealnih deležih, n. pr. sodedi-čem, dvema ali več kupcem iste stvari. Solastniki imajo glede pravnega razpolaganja s svojim deležem popolno svobodo, sme-
138 Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu.
jo ga podariti, prodati, zastaviti, ne da bi jim bilo za to treba pristanka ostalih solastnikov. Toda ko gre za uporabo in upravo stvari (sprememba kulture zemljišča, razširitev obratovanja, postavitev zastopnika) je neobhodna soglasnost vseh solastnikov (strožje kot § 833 ss. odz.). Pravkar navedena pravna norma je razlog že omenjene nepriljubljenosti solastnine. Vendar je običajna solastnina le prehodne, začasne narave. Solastnikom priznava code civil v členu 815 pravico, zahtevati delitev skupne imovine.1 b. — Prisilno solastnino, s katerim primerom smo se seznanili gori kot nujnim zlom, ki vztrajno spremlja lastninsko pravico na materialnih delih zgradb. Njena pravna narava je dosti sporna. Marcel Planiol jo v svojem sistemu francoskega civilnega prava uvršča med služnosti. Solastniki morajo trpeti (pati) obstoj skupnosti, ker jim je odvzeta pravica zahtevati njeno delitev, ki jo solastnikom sicer priznava čl. 815 c. c. Ta služnost je vzajemna in obstoji istočasno na korist in na breme vseh solastnikov.
Drugi pisci so dolgo branili naziranje, da je ta pravni lik nekaka societas. To pa je v nasprotju z določbami francoskega pozitivnega prava. Člen 1838 c. c. predpostavlja, da obstaja ob sklenitvi družbene pogodbe namen, razdeliti dobiček, ki se utegne pojaviti. Takega namena v našem primeru ni mogoče ugotoviti.
Najbolj razširjeno in uvaževano je dandanes mnenje, da tu nimamo opravka niti s služnostjo niti s societeto, pač pa s posebno vrsto solastnine, s tipom prisilne skupnosti, ki naj traja neprestano. Prisilna skupnost se močno razlikuje od običajne solastnine. Ta skupnost ne ovira samo izvrševanja individualne lastninske pravice poedinih upravičencev, ampak je za to izvrševanje celo neizogibna. Spori med solastniki so običajno le redki, ker gre tu za predmete, ki so že po svoji naravi določeni za skupno rabo, na katerih pripada skupna raba tudi najemnikom v enolastniških poslopjih.
Stvari, ki pripadajo prisilni solastnini, so predmet kolektivne uporabe. Pravice upravičencev so tu dokaj širše kot pri običajni solastnini. Vsak solastnik se sme posluževati skupne stvari, kakor da pripada izključno njemu. Edina omejitev, ki mu jo nalaga pravni red, je, da ne uporablja solastnine na način, ki bi oviral ostale upravičence v njihovem uživanju istih stvari ali bi jim to celo onemogočal. Zlasti mu je zabranjeno, s svojim delovanjem predrugačiti gospodarski namen skupnih stvari, n.
1 Člen 815 c. c: „Nihče ne more biti prisiljen, da vztraja v skupnosti in delitev je mogoče vedno zahtevati brez ozira na prepovedi in dogovore nasprotne vsebine."
Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu. 139
pr. spremeniti dvorišče, ki je služilo za odlaganje smeti, v mesto za postajanje vozil. Vsakdo sme torej te predmete uporabljati, toda spoštovati mora njih namen in dogovorjeni ali primerni način uporabe in ne sme ostalim solastnikom povzročati nobenih neprijetnosti niti škode. Namen skupne stvari je odrejen po dogovoru, po sami naravi stvari ali po običaju. Solastnik ni dolžan, priskrbeti si pristanek ostalih, ako hoče povzročiti na skupni stvari spremembe, ki zanje ne predstavljajo škode in niso v nasprotju z namenom stvari (tako judikat z dne 27. junija 1899, Grenoble). Kljub ugovorom ostalih upravičencev sme torej vsak lastnik v svrho lažjega odtoka vode dvigniti tla skupnega dvorišča.
Ad 3. — Na poseben način je v členu 664 c. c. urejeno vprašanje stopnišč. Lastnik vsakega nadstropja skrbi za del stopnišča, ki vodi od neposredno niže ležečega do njegovega nadstropja. Tako je stopnišče razdeljeno na odseke, ki pripadajo lastnikom poedinih nadstropij. Lastniki višjih nadstropij imajo na njih služnost prehoda, ki jim dovoljuje dostop do njihovih stanovanj. Ta služnost je zakonska in neodmenska. O njenem obstoju nas potrjuje sistematski položaj člena 664 c. c, ki je uvrščen v drugo poglavje naslova: o servitutah. K solastnini stopnišča vsekakor ne spadajo, ker zanje skrbijo poedini lastniki.
V primeru, da je nadstropje razdeljeno med več lastnikov, tvori odsek stopnišča, ki je spojen z lastnino nadstropja, njih solastnino in stroški vzdrževanja se dele mednje sorazmerno vrednosti njihovih stanovanj. Pojavi se torej zopet prisilna solastnina.
Služnost prehoda utegne postati zlasti v visokih hišah za lastnike nižjih nadstropij prav občutna. Zato prevladuje v praksi težnja, da se to vprašanje uredi s posebnim dogovorom, večinoma v tem smislu, da naj trpe vsi lastniki stroške vzdrževanja stopnišč sorazmerno vrednosti njihovega dela zgradbe, zato pa postanejo kvotni solastniki celokupnega stopnišča.
IV.
O dolžnostih poedinih lastnikov določa čl. 664 c. c, da mora lastnik vsakega nadstropja skrbeti za tla, po katerih stopa in za stopnišče, ki vodi od neposredno nižjega do njegovega nadstropja. Ta določba je vsekakor bolj naklonjena lastnikom višjih nadstropij, ki se poslužujejo nižje ležečih stopnišč, ne da bi prispevali k njih vzdrževanju.
Pogodbeno usvojeni pravilniki večinoma določajo, da bo celokupnost   stopnišča na skrbi vseh lastnikov   sorazmerno z
140 Lastninska pravica na material, delih poslopij po frajic. pravu.
vrednostjo njihovih nadstropij ali stanovanj. Isto normira italijanski codice civile iz leta 1868.2 Najbolj logičen je v tem oziru španski državljanski zakonik (1. 1889), ki je uveljavil načelo udeležbe na stroških vzdrževanja stopnišča po intenziteti rabe.* Vsak lastnik nosi osebno bremena, ki se drže na njegovem odseku zgradbe. Sem spadajo prvenstveno davki, zlasti zgra-darina.
Končno je vsakdo zavezan, da trpi stroške za amelioracij-ska dela na skupni imovini, ki so bila izvršena v izključnem njegovem interesu.
Za skupno imovino skrbe vsi lastniki sorazmerno z vrednostjo nadstropja ali stanovanja, ki jim pripada. Isto določilo imata italijanski in španski državljanski zakonik. Poedinec se lahko izmuzne participaciji na stroških vzdrževanja in popravil skupne stvari samo tako, da se na korist ostalih lastnikov odpove svoji pravici solastnine na skupni stvari in se je obenem preneha posluževati. Seveda taka odpoved ni mogoča glede vseh predmetov solastnine, ker bi včasih utegnila onemogočiti upravičencu izvrševanje lastninske pravice na njegovem delu poslopja. — Tretji osebi pa lastnik svojega deleža na solastnini sploh ne more cedirati, ker je solastnina na predmetih skupne uporabe nujno spojena s položajem lastnika poedinega nadstropja ali stanovanja.
Za odločitev o tem, da se izvrše na skupni stvari popravila, je ob nedostatku drugačnih pogodbenih določil potrebna soglasnost vseh upravičencev. Toda kadar se stranke sporazumejo o potrebi izvestnih popravil, ne morejo se pa zediniti o načinu izvršitve, odloča po judikaturi o tem vprašanju večina.
V.
O vzajemnih odnosih poedinih lastnikov in njihovih obveznostih pravi čl. 664 c. c, da odločajo o tem prvenstveno naslovi lastnine. V resnici stranke večinoma pogodbeno urede vprašanje uprave poslopja, ustanove delež solastnine za vsakogar in odstotek stroškov vzdrževanja skupne stvari, ki jih bo poedinec no-
2 Člen 562/11 codice civile: ..Stopnišča so zgrajena in vzdrževana po lastnikih raznih nadstropij, katerim služijo, sorazmerno z vrednostjo nadstropja."
8 Člen 396 šp. drž. zak.: „Za stopnišče, ki vodi od vhodnih hišnih vrat do prvega nadstropja, skrbe, po deležih, vsi lastniki razen lastnika pritličja; za stopnišče, ki vodi iz prvega v drugo nadstropje, skrbe, po deležih, vsi lastniki razen onih pritličja in prvega nadstropja in tako dalje.
Lastninska pravica na material, delih poslopij po franc. pravu.  141
sil. — Ob nedostatku takih določb bodo odločali krajevni običaji, in če tudi teh ni, odredbe člena 664 c. c.
Važnost pogodbene ureditve medsebojnih odnosov poedinih lastnikov je zelo velika v krajih, kjer ta pravna ustanova ni tradicionalna, ampak se šele na novo uvaja, kjer se torej še niso utegnili razviti običaji. V Grenoblu, kjer tvori ustanova delitve hiš po nadstropjih in stanovanjih obče pravo že iz davnine, kjer je bolj razširjena kakor individualna lastnina na celem poslopju in je že prešla v pravno svest prebivalstva, ki si je tekom dob izoblikovalo čisto določene like vseh odnosov, nastajajočih ob delitvi zgradb po materialnih delih, so pogodbeni pravilniki mnogo manj potrebni kakor v Parizu, kjer se ustanova pojavlja šele v zadnji dobi. — Ako nastopijo pogodbeno nepredvideni slučaji, se je treba zateči k določbi čl. 664 c. c, ki sta ga bogato komentirali doktrina in judikatura.
Pogodbeno usvojeni pravilniki se medsebojno razlikujejo po vsebini in obliki, toda večinoma naštevajo predmete solastnine in njih namen, ugotavljajo način uprave in čuvanja nepremičnine, določajo obča bremena in njih porazdelitev med poe-dine lastnike, po stotinkah ali tisočinkah. Pravilniki nastajajo običajno v trenutku delitve poslopja ali pa šele na osnovi kesnejšega dogovora med upravičenci.
Glavni organ uprave se imenuje syndic ali gérant, kar najbolje slovenimo z upraviteljem. Pravilniki večinoma določajo, da ga volijo lastniki z večino glasov. Vsakemu lastniku pripada toliko glasov, kolikor mu je priznanih stotink ali tisočink nepremičnine.
Upravitelj sklicuje lastnike. Njegove pravice in dolžnosti so dokaj obsežne. On nadzira hišo, skrbi za mala popravila na predmetih skupne imovine, ugotavlja potrebo večjih popravil in obnov, ki se pa ne smejo izvršiti brez pristanka lastnikov. Popravila izredne nujnosti daje izvršiti na svojo roko, toda o tem mora nemudoma obvestiti lastnike. Ti se ne morejo protiviti popravilom, ki jih smatra upravitelj za neizogibna.
Običajno predvidevajo pravilniki še upravo (conseil de gérance) in skupščino (assemblée générale), ki delujeta po vzorcu analognih organov delniških družb. Pri sklepanju odloča večina glasov.
Pogodbeno usvojeni pravilniki veljajo samo med osebami, ki so nanje pristale. Vežejo torej samo tiste lastnike, ki so jih bodisi izrecno ali molče sprejeli, tretja oseba, n. pr. kasnejši kupec nadstropja ali stanovanja pa ima vso pravico, da smatra tak pravilnik kot res inter alios acta in pripisuje obvezam, ki iz njega izvirajo, zgolj oseben značaj.
142
Književna poročila.
VI.
Avstrijska in nemška zakonodaja tej romanski pravni ustanovi nikakor nista naklonjeni (prim. zak. z dne 30. marca 1879, št. 50 drž. zak., čl. 1014 DBGB). Isto tendenco kaže tudi naše jugoslovansko pozitivno pravo. § 74, al. 2 zakona o notr. ureditvi, osnavljanju in popravljanju zemljiških knjig z dne 1. julija 1930 prepoveduje delitev zgradb po fizičnih delih, a po al. 1 istega paragrafa se že obstoječe take ureditve tolerirajo.
Kljub odklonilnemu stališču našega pozitivnega prava ni mogoče zanikati gospodarski in socialni pomen lastninske pravice na fizičnih delih zgradb. Pred vojno v Parizu tega instituta niso poznali. Danes je že čisto udomačen in vsesplošno je prepričanje, da je vprav njegova uvedba mnogo pripomogla k rešitvi stanovanjske stiske. — Nastala je cela vrsta družb, ki grade hiše z namenom, da jih po stanovanjih prodajajo interesentom.