Poročilo 
JAVNEGA PRAVOBRANILSTVA SR SLOVENIJE O POMANJKLJIVOSTIH V ZVEZI S CENITVAMI NEPREMIČNIN
I. PREDMET POROCILA
Javni pravobranilec je zakoniti zastopnik družbenopolitične skupnosti, njenih organov, organizacij in skladov ter krajevnih skupno-sti glede njihovih premoženjskih pravic in ko-risti; razen tega opravlja tudi druge naloge, določene z zakonom (čl. 2 zakona o javnem pravobranilstvu — Ur. list SRS št. 19/76).
Med te »druge pravice in dolžnosti, dolo-čene z zakonom«, spadajo tudi posebne nalo-ge pri pravnem varstvu družbene lastnine, kadar gre za promet z nepremičninami med tako imenovanim družbenim in zasebnim sektorjem. Nadzor in varstvo javnega pravo-branilca nad tem prometom se omejuje — v glavnem — na izpodbijanje tistih pogodb o kupoprodaji nepremičnin, na podlagi katerih je družbena pravna oseba plačala za kuplje-no nepremičnino preveč oziroma je za proda-no nepremičnino prejela premalo. Promet z nepremičninami, ki teče med samimi družbe-nimi pravnimi osebami oziroma med samimi fizičnimi in civilnimi pravnimi osebami pa — razen redkih izjem — ni pod tem nadzor-stvom.
Posebne naloge pri nadzoru nad prostim prometom z nepremičninami med družbenim in zasebnim sektorjem je naložil javnim pra-vobranilcem že zvezni zakon o prometu z zemljišči in stavbami (prečiščeno besedilo Ur. 1. SFRJ št. 43/65 in nasl.). V zadnjih petih le-tih pa so bili izdani še posebni republiški za-koni o prometu z določenimi vrstami nepre-mičnin. S temi republiškimi zakoni so bile naložene javnim pravobranilcem dodatne na-loge za varstvo družbenega premoženja. Tako so izšli:
1. 1971 — Zakon o pogojih za prodajo sta-novanjskih hiš in stanovanj v družbeni last-nini (Ur. 1. SRS št. 20/71),
1. 1972 — Zakon o razpolaganju z nezazi-danim stavbnim zemljiščem (Ur. list SRS št. 27/72),
1. 1973 — Zakon o kmetijskih zemljiščih
(Ur. 1. SRS št. 26/73)
1. 1974 — Zakon o gozdovih (Ur. 1. SRS št, 16/74) in
— Zakon o pogojih za prodajo stanovanj-
skih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Ur. 1. SRS št. 13/74), s katerim je bil nadomeščen zakon z enakim nazivom iz leta 1971.
Leta 1976 je bil sprejet še republiški zakon o prometu z nepremičninami (Ur. 1. SRS 19/76), ki je kot splošen predpis nadomestil
navedeni zvezni zakon o prometu z zemljišči in stavbami iz 1. 1965. Ta novi republiški splošni predpis uporabljamo vselej, kadar ne gre za promet s posebnimi vrstami nepremič-nin, ki  so pod posebnim pravnim režimom.
Omenjeni zvezni zakon iz leta 1965 še upo-rabljamo kot zvezni predpis (glede zveznih organov, tujcev in prometa s tujino).
Vsi navedeni predpisi urejajo prosti pro-met z nepremičninami; javni pravobranilci pa imajo posebne naloge tudi v postopkih za na-cionalizacijo najemnih stavb in gradbenih zemljišč (po zakonu iz leta 1958) in v razla-stitvenih postopkih za vse vrste nepremičnin (Zakon o razlastitvi in prisilnem prenosu pra-vice uporabe Ur. 1. SRS št. 27/72).
V razlastitvenih postopkih nastopajo javni pravobranilci po eni strani kot zakoniti za-stopniki družbenopolitičnih skupnosti, kadar so le-te razlastitveni upravičenci, po drugi strani pa nastopajo javni pravobranilci tudi takrat, kadar je treba preveriti sporazume, ki jih sklepajo vsi razlastitveni upravičenci (družbene pravne osebe) z občani, društvi in drugimi civilnimi pravnimi osebami glede vi-šine odškodnine za razlaščeno nepremičnino. Zakon o razlastitvi iz leta 1972 namreč pred-videva, da se lahko stranki sami dogovorita o višini odškodnine za razlaščeno nepremič-nino; sodna praksa je pri tem vprašanju zav-zela stališče, da tudi tak sporazum ne more iti v škodo družbeni lastnini, enako kot to ve-lja tudi za pogodbe v prostem prometu.
Člen 15 zakona o javnem pravobranilstvu (Ur. 1. SRS št. 19/76) določa, da javni pravo-branilec poroča skupščini družbenopolitične skupnosti, njenim organizacijam in organom, pa tudi družbenopolitičnim organizacijam, o družbenih odnosih in pojavih, ki so pomemb-ni za uresničevanje njegovih nalog; daje jim predloge za preprečevanje družbi nevarnih in škodljivih pojavov in za utrjevanje zakonito-sti družbene odgovornosti in socialistične mo-rale. Javni pravobranilec obvešča skupščino družbenopolitične skupnosti tudi o pojavih, ki imajo poseben pomen za pravno varstvo druž-benega premoženja, in o svojem delu.
Javno pravobranilstvo SR Slovenije je po-ročalo v letih 1974, 1975 in 1976 skupščini SR Slovenije v letnih poročilih o delu javnih pravobranilstev v SR Sloveniji — med dru-gim — tudi o vprašanjih, ki so se pojavljala pri nadzoru prometa z nepremičninami, o vzrokih, zaradi katerih prihaja na omenjenem področju do oškodovanja družbene lastnine, o neustreznih predpisih  ter o nezakonitem in
nepravilnem ravnanju oseb, ki nastopajo v navedenem prometu. Tokrat pa se bomo v poročilu omejili samo na tiste pojave, ki so v neposredni zvezi s cenitvami nepremičnin in so škodljivi za interese družbene skupno-sti in družbeno lastnino.
Navedeni zakonski predpisi namreč dolo-čajo pogoje, pod katerimi se lahko opravi pro-met z nepremičninami med družbenim in za-sebnim sektorjem, da se to še ne šteje za oškodovanje družbene lastnine; ti predpisi do-ločajo, kdaj mora javni pravobranilec izpod-bijati pogodbo, s katero je oškodovana druž-bena lastnina ali interes širše družbene skup-nosti. Družbena pravna oseba ne sme prodati občanu ali civilni pravni osebi nepremičnine pod določeno vrednostjo, je pa tudi ne sme kupiti od občana za ceno, ki presega določeno vrednost.
Pri določanju odškodnine za razlaščeno ne-pretničnino uporabljamo posebna merila iz zakona o razlastitvi in zakona o kmetijskih zemljiščih. Če se stranki ne sporazumeta sa-mi o višini odškodnine, odloči sodišče o tem v nepravdnem postopku na podlagi cenitve sodnega cenilca.
Od cenitve nepremičnin je končno odvisna tudi odmera davka na promet nepremičnin.
Iz povedanega izhaja, kako pomembno je, da je cenitev v skladu z dejanskimi razmera-mi in s predpisi, da je strokovno pravilna in zanesljiva. Na to pravilnost se morajo zana-šati pri svojem delu sodišča, javni pravobra-nilci, družbeni pravobranilci samoupravljanja, premoženjskopravne službe ter davčne upra-ve in — ne nazadnje — tudi stranke same.
Cenitve nepremičnin opravljajo cenilne komisije pri občinskih upravnih organih, ce-nilci, imenovani za vsak primer posebej, in sodni cenilci, katerih sezname vodijo občin-ska sodišča. To poročilo se ukvarja s cenitva-mi sodnih cenilcev, ker imajo javni pravobra-nilci pri svojem delu opraviti predvsem z nji-mi.
Poročilo smo sestavili na podlagi gradiva, ki so ga javni pravobranilci zbrali in obrav-navali sredi novembra 1976 na posebnem po-svetovanju in v navzočnosti predstavnikov zainteresiranih republiških upravnih in pra-vosodnih organov.
Javni pravobranilci so podali poročila na podlagi lastnih delovnih izkušenj v neposred^ nem poslovanju s cenilci ter v sodnih in upravnih postopkih, svoje ugotovitve so oprli na številne konkretne primere. Sistematične analize sicer ni bilo mogoče opraviti, vendar so nakazana vprašanja tako pogosta, da jih lahko štejemo za vsakdanji pojav.
Ker so se javni pravobranilci oprli tudi na izkušnje in poročila upravnih občinskih orga-nov, podaja to poročilo v bistvu pravilno sli-ko sedanjega stanja. Poročila sodišč ali upravnih organov bi morda cel&tno s podobo še zaokroiila in izpopolnila, verjetno pa je bi-stveno ne bi spremenila.-..
II. POMANJKLJIVOSTI V ZVEZI ..tš S  CENITVAMI NEPREMICNIN   .%
Javni pravobranilci se pri svojem delu vedno znova srečujejo s cenitvami, ki so ne-zanesljive, netočne, strokovno nesolidne in včasih tudi v kar očitnem nasprotju s pred-pisi. Čeprav iz posameznih primerov ni mo-goče dajati ocene o stanju v cenilstvu na splošno, je pa vendar pogostnost takih nepra-vilnosti pri cenitvah tolikšna, da s takim sta-njem ne moremo biti zadovoljni. Škodljive posledice teh pojavov so namreč dalekosežne. Če ostane pri nepravilni cenitvi, je oškodo-vana ali družbena lastnina ali pa občan (v na-sprotju s tem, kar določajo predpisi); če je naročena nova cenitev, zahteva to dodaten čas, postopek se zavleče, podraži, dejanske razmere se med tem lahko spremenijo, uspeh ponovne cenitev pa je pogosto zelo vprašljiv.
Neredko se dogaja, da ocenita dva cenilca isto nepremičnino hkrati tako različno, da presega ta razlika vse razumne meje, saj do-sega petdeset, sto ali več sto odstotkov. Pri tem se oba cenilca včasih sklicujeta tudi na iste predpise in metodologijo, čeprav bi — pri pravilnih izračunih — odstopanje med cenit-vama smelo znašati največ 10 / navzgor ali navzdol.
Naj navedemo le nekaj od razmeroma šte-vilnih takih primerov:
1.  V letu 1971 je cenilec ocenil kmetijsko zemljišče v občini Piran na 45 din za kvadrat-ni meter, kar je bilo v tistem času nekajkrat previsoko. Sledil je sodni postopek, v katerem je drugi cenilec v letu 1976, torej po petih le-tih, ocenil isto zemljišče na 20 din za kva-dratni meter. Ko mu je sodišče pokazalo ce-nitev prvega  cenilca, je drugi  cenilec takoj popravil svojo cenitev na 50 do 55 din za kva-dratni meter.  Zaradi take nezanesljivosti je sodišče moralo odrediti tretjega cenilca.
2.   Neki  kmečki kozolec-dvojnik v občini Novo mesto je bil ocenjen oktobra  1974 po prvem cenilcu na 196.000 din, dva meseca poz-neje pa po drugem cenilcu na 22.400 din. Pri-merjava obeh cenitev je pokazala, da je prvi cenilee izračunal gradbeno vrednost kozolca na 115.610 din (pri tem je za osnovo vzel tlo-ris strešne konstrukcije kozolca 237 m2, kar je več kot znaša površina parcele, na kateri sto-ji kozolec!). K tej gradbeni vrednosti je pri-štel še izračunano rentabilno vrednost 74.470 din.   Seštevek  naj   bi  po  njegovem  mnenju predstavljal   »prometno   vrednost«.  —  Drugi cenilec se je omejil na izračun gradbene vred-nosti,  upoštevaje  zazidano  površino ' kozolca 57 m'2. Višina gradbene vrednosti v drugi ce-nitvi je petkrat nižja od iste postavke v prvi cenitvi.
3.  V zvezi z miniranjem na cesti je lastnik stanovanjske hiše v Novem mestu zatrjeval, da so nastale na hiši razpoke, zaradi katerih je hiša vredna manj. Prvi cenilec je ocenil to škodo na 30.000 din, drugi pa je ugotovil, da razpoke sploh niso nastale zaradi minira-nja, temveč zaradi starosti stavbe in mešane konstrukcije   (zid.-les).   Pred   miniranjem   ni nihče zavaroval dokazov.
4.  V časovnem razdobju enega meseca sta ocenila dva izvedenca hišo v Dolenjskih To-plicah takole: prvi na 580.000 din, drugi pa je to vrednost »popravil« na 1,000.000 din. Pri-merjava obeh cenitev je pokazala, da sta ce-nilca različno uporabljala JUS-standarde za izračun gradbenih površin; prvi cenilec je u-pošteval povišanje stroškov za 18 %, drugi pa brez vsake osnove kar za 38 %; različno sta upoštevala velikost funkcionalnega zemljišča, ki spada k stavbi; eden je vrednost komunal-ne   ureditve   zemljišča   prišteval   h   kupnini, drugi jo je odšteval; in še več takega.
5.  V Mariboru je tekla pravda, v kateri so trije cenilci podali za iste stavbe in zemljišče pet različnih cenitev. Sodišče je stalo pred težavno nalogo, da odloči, katera od teh ce-nitev je pravilna. Najnižja cenitev je znašala 340.000 din, najvišja pa 756.000 din. Pri vsem tem pa nobeden od cenilcev ni izračunal pro-metne vrednosti, kakor bi jo moral po za-konu, temveč so računali gradbeno vrednost in revalorizirano vrednost po metodologiji, ki velja za prodajo stanovanjskih hiš iz druž-bene lastnine (čeprav je tu šlo za nakup od zasebnika). Sodišče si je sprva poskusilo po-magati z  izračunom  aritmetične  sredine  teh cenitev, ko pa je bil postopek razveljavljen in je moralo o zadevi ponovno odločati, je raz-sodilo, da se izpodbijana pogodba ne razve-ljavi,   ker  ni  podano  oškodovanje  družbene lastnine  za  več  kot  eno  tretjino.  Kot  tisto vrednost, ki je najbližja prometni vrednosti je  vzelo  cenitev  v  višini 580.000  din. Javni pravobranilec se je bil odločil za izpodbija-nje pogodbe, ko je imel na razpolago prvo, najnižjo   cenitev.   Zaradi  naknadno  podanih višjih cenitev spora za občino ni mogel do-biti.
6.  V bližini Maribora je bilo treba oceniti vrednost  nasadov  na  kmetijskem  zemljišču. Prvi cenilec, inženir agronomije, je ocenil na-sade z zneskom 39.000 din, drugi cenilec pa na 189.000 din. Razlika znaša več kot 400 %. Drugi cenilec nima srednje šole, opravlja de-lo    komunalnega    nadzornika    pri.  občinski upravi, za cenilca pa je bil imenovan že pred leti, ko so kot cenilci lahko nastopali »pozna-valci krajevnih razmer«.
Primerov s podobnimi izrednimi razlikami v cenitvah je v vsakdanji praksi javnih ce-nilcev nič koliko. Do navedenih razlik pri ce-nitvah iste nepremičnine ali do nesorazmerja pri cenitvah enake ali podobne nepremičnine prihaja iz cele vrste objektivnih in subjektiv-nih vzrokov.
1. Med objektivnimi vzroki naj v prvi vrsti omenimo neustrezne predpise.
a)  kot izhaja iz doslej povedanega, imamo sedaj v republiškem merilu en splošni zakon o prometu z nepremičninami in štiri posebne zakone za posebne vrste nepremičnin (kmetij-ska   zemljišča,   gozdove,  nezazidana   stavbna zemljišča, stanovanja v družbeni lastnini).
Ta raznolikost in razdrobljenost predpisov ne prispeva k varnosti pravnega prometa in varstvu družbene lastnine, posebno takrat ne, kadar se določbe posameznih predpisov raz-likujejo glede meril za ugotovitev vrednosti nepremičnine ali glede izpodbojne višine kup-nine. To vodi do dvomov pri vseh, ki upo-rabljajo predpise, tudi pri sodnih cenilcih.
b)  K tej pestrostiprispevajo šezvezni pred-pisi, ki tudi vsebujejo določbe, pomembne za ocenitev vrednosti nepremičnine.
Vse do srede leta 1976 smo uporabljali kot republiški predpis že omenjeni zvezni zakon o prometu z zemljišči in stavbami. Ta je pred-videval drugačne pogoje za izpodbijanje po-godbe zaradi oškodovanja družbenega premo-ženja, kot jih sedaj določajo republiški pred-pisi. Ta zvezni zakon je določal, da javni pra-vobranilec izpodbija pogodbo, če je družbena pravna oseba za nepremičnino, kupljeno od občana, plačala ceno, ki za več kot eno tret-jino presega prometno vrednost nepremičnine na dan prodaje, ali če je družbena pravna oseba za nepremičnino, prodano občanu, pre-jela kupnino, ki ne dosega dveh tretjin pro-metne vrednosti.
Ker je tako zakon dopuščal, da se stranke lahko dogovorijo za kupnino, ki gre v škodo družbenega premoženja tudi za eno tretjino prometne vrednosti, ne da bi se pri tem iz-postavljale nevarnosti, da bo javni pravobra-nilec izpodbijal takšno pogodbo, se je v vsak-danjem prometu kupnina vedno pogosteje av-tomatično postavljala za eno tretjino nad pro-metno vrednostjo, kadar je nepremičnino ku-povala družbena pravna oseba od občana, za eno tretjino manj pa, če je družbena pravna oseba prodajala nepremičnino občanu. Stran-ke so špekulirale v mejah tega adstopanja za eno tretjino, cenilci pa so pri ocenjevanju ne-premičnin bili pogosto dovzetni za težnje. stranke, ki je naročila cenitev.
Ze navedeni posebni republiški zakoni, iz-dani v času od leta 1971 do 1974, so uvelja-vili stxožje pravilo glede pogojev za izpodbi- : janje pogodb, in sicer, da kupnina ne sme biti v škodo družbene pravne osebe, tako da bi plačala ceno, višjood prometne vrednosti, ali da bi za prodano nepremičnino prejela manj, kot žnaša prometna vrednost. Kupnina in pro-metna vrednost (oziroma pri prodaji stano-vanjskih hiš v družbeni lastnini — kupnina in revalorizirana vrednost na dan prodaje), se morata ujemati. V nasprotnem primeru pozove javni pravobranilec stranki, naj uskla-dita pogoje iz pogodbe z zakonom. Ce tega ne storita, javni pravobranilec izpodbija pogod- ' bo s tožbo pri sodišču.
Enako načelo je uveljavil tudi republiški -zakon  o  prometu  z  nepremičninami  iz  leta 1976, ki ga uporabljamo kot splošen predpis.
Tako je po eni strani bila do neke mere onemogočena špekulacija v škodo družbene-ga premoženja v mejah »dopustnega enotre-tjinskega odstopanja« od prometne vrednosti; po drugi strani pa je postalo toliko bolj po-membno, da so cenitve nepremičnin pravilne in zanesljive.
Naj še dodamo, da so tudi druge republi-ke v svojih republiških zakonih s področja prometa z nepremičninami odpravile omenje-ni institut enotretjinskega prikrajšanja v ško-do družbenega premoženja.
Sedaj je v razpravi osnutek zveznega za-kona o obligacijah in pogodbah. Ta zakon predvideva zopet drugačne pogoje za izpodbi-janje kupoprodajnih pogodb v prometu z ne-premičninami med družbenim in zasebnim sektorjem, drugačne pogoje od tistih, ki so jih v zadnjih letih uveljavili omenjeni republiški zakoni. Osnutek se sicer ne vrača na enako rešitev, kot jo je imel prej zvežni zakon o prometu z zemljišči in stavbami iz leta 1965 (prikrajšanje nad eno tretjino prometne vrednosti v škodo družbenega premoženja kot pogoj   za   izpodbijanje   pogodbe   po   javnem
pravobranilcu); pač pa predvideva čl. 114 na-vedenega osnutka pod naslovom »Poseben primer čezmernega prikrajšanja«, da se lahko pogodba razveljavi, če je kupnina v škodo družbenega premoženja dogovorjena v višini, ki je v očitnem nesorazmerju z vrednostjo nepremičnine.
Pustimo ob strani vprašanje, kakšna je »prava« vrednost nepremičnine, ali je to pro-metna ali kakšna druga vrednost. Prav tako se ne moremo na tem mestu ustaviti posebej ob vprašanju v čigavi pristojnosti, zvezni ali republiški, je urejanje tega pravnega področ-ja. Ugotovimo lahko le to: Iz gornjega bese-dila osnutka izhaja, da pogodbe ne bo mogoče izpodbijati, če nesorazmerje med kupnino in pravo vrednostjo ne bo mogoče izpodbijati, če nesorazmerje med kupnino in pravo vred-nostjo ne bo očitno. Tako se spet po malem odpirajo možnosti za odstopanje kupnine od prave vrednosti nepremičnine v škodo druž-benega premoženja. Če bo sprejeto predlaga-no besedilo, seveda ne bo moglo več veljati pravilo, ki so ga vpeljali republiški zakoni, da namreč ne sme biti v škodo družbenega premoženja nobenega odstopanja kupnine od prometne oziroma valorizirane vrednosti.
c) Za izvajanje zveznih in republiških za-konov na področju prometa z nepremičnina-mi imamo še občinske odloke.
Po zakonu o razlastitvi iz 1. 1972 morajo občinske skupščine izdati vsako leto odloke o povprečnih gradbenih cenah in povprečnih stroških komunalnega urejanja stavbnih zemljišč. Po zakonu o pogojih za prodajo sta-novanjskih hiš in stanovanj v družbeni last-nini iz leta 1971 oziroma 1974 pa morajo po-leg omenjenih dveh elementov ugotoviti vsa-ko leto z odlokom tudi osnove za izračun pro-metne vrednosti zemljišča, upoštevaje pri tem krajevne razmere in predpisano enotno metcdologijo.
Nobeden od navedenih zakonov ne določa, ali je treba- z odlokom ugotoviti povprečje na-vedenih elementov za nazaj, za tekoče leto ali za naprej. Pač pa določa pravilnik o enotni metodologiji iz leta 1971 oziroma 1976, da se povprečna gradbena cena določi do konca vsakega leta na podlagi zbranih podatkov z veljavnostjo za prihodnje leto. Kot osnova za izračun povprečne gradbene cene se pravilo-ma jemlje obračunska cena, dosežena konec leta. Razlike, ki se pojavijo na tržišču stano-vanj med letom, za katero je ugotovljena povprečna cena, upoštevajo izvedenci v skla-du z indeksom stroškov pri gradnji stano-vanj, ki ga vodi Zavod za statistiko SRS in jih objavlja vsako leto s stanjem 31. 3. in 30. 9.
Kljub temu jasnemu napotilu le redko ka-teri občinski odlok navaja, za katero leto ozi-roma obdobje velja ugotovljeno povprečje na-vedene cene in stroškov. Odloki navajajo obi-čajno le, da stopijo v veljavo osmi dan po objavi in da z istim dnem preneha veljati prejšnji odlok. Tako se novo ugotovljeno pov-prečje uporablja v času, ko velja odlok, na-mesto določeno koledarsko leto z ustreznimi popravki med letom v skladu z objavljenim indeksom stroškov. Ze iz tega razloga lahko pride do različnih cenitev.
Tako postavljena veljavnost odloka brez navedbe, da se ugotovljeno povprečje upo-rablja kot osnova za izračun v določenem le-tu — omogoča tudi špekulacije v času, ko se pripravlja sprejem odloka. Če bi bili odloki usklajeni s pravilnikom o enotni metodolo-giji, na kar so po zakonu vezani, take špe-kulacije ne bi bile mogoče.
Se večja verjetnost, da bodo cenitve ne-pravilne in neskladne, je tam, kjer so občin-ski odloki stari po več let. Nekatere občinske skupščine so izdale odlok 1. 1971, potem pa nobenega več, čeprav jim zakon izrecno na-laga to dolžnost za vsako leto. Redno vsako-letno sprejemanje teh odlokov je potrebno za-radi prilagajanja odškodnin v razlastitvenih postopkih realnim razmeram kot tudi zaradi pravilne valorizacije stanovanj in stanovanj-skih hiš, ki se prodajajo iz družbene lastnine zasebnikom.
Pri zastarelih odlokih so cenilci primorani upoštevati kot izhodiščno postavko zastareli podatek o povprečni gradbeni ceni stanovanj ali povprečnih  stroških komunalnega ureja-
nja zemljišča ter nato prilagoditi ta podatek uradnim podatkom indeksa cen v naslednjih letih. Nekateri cenilci ne uporabljajo tega in-deksa, temveč podatke iz navodila iz leta 1975 o načinu ugotavljanja porasta cen stanovanj pri določanju davčnih osnov cd prodaje sta-novanjskih hiš in stanovanj. Ti podatki, na-menjeni ugotavljanj-u davčne osnove, seveda ne morejo biti uporabni za ugotavljanje vred-nosti nepremičnin v prostem prometu ali od-škodnin v razlastitvenih postopkih.
č) Pri tolikšnem številu predpisov pride tu-di do tega, da je terminologija nedosledna in zato nejasna: za isti pojem se uporabljata dva različna izraza ali obratno, za dva različna pojma se uporablja isti izraz. Primer:
Pojem »tržne cene«, ki ga uporablja zakon o razlastitvi za določitev odškodnine za raz-laščeno kmetijsko zemljišče, je opredeljen v istem zakonu kot tista cena, ki se oblikuje na območju kraja, v katerem je kmetijsko zem-Ijišče. Pojem »prometne vrednosti« uporablja večina predpisov kot merilo za tisto višino kupnine, od katere je odvisna izpodbojnost pogodbe, če je oškodovano družbeno premo-ženje. Pcjma »prometne vrednosti« ne opre-deljuje noben predpis, praksa pa razume pod tem tisto vrednost, ki se doseže ob času skle-nitve pogodbe v prostem prcmetu za takšno nepremičnino, kot je predmet pogodbe. Torej bi »prometna vrednost« pojmovno docela ustrezala »tržni ceni«.
(Cenilec, ki hoče ugotoviti prometno vred-nost nepremičnine, mora poznati podatke o cenah na svojem območju v različnih obdob-jih, o cenah iz ponudb in pogodb, ugotovit-vah davčne uprave v zvezi s prometom z ne-premičninami in podobno. Ti podatki se ni-kjer ne zbirajo uradno in sistematično in je ugotavljanje te prometne vrednosti ponavadi povezano s precejšnjimi težavami. Tako pri-haja do nesporazumov včasih zato, ker ceni nepremičnino v nekem kraju cenilec iz dru-gega, oddaljenega kraja in mu seveda niso znane prave krajevne razmere).
Po drugi strani uporabljajo nekateri pred-pisi izraz »prometna vrednost« v popolnoma drugem pomenu, ki se ne more enačiti s ce-no, ki se oblikuje na trgu. Po že omenjenem pravilniku o enotni metodologiji se ugotavlja prometna vrednost zemljišča z izračunom po predpisani formuli. Eden od elementov za iz-račun je tudi enoletna stroškovna stanarina, ta se menja iz leta v leto. Izračun po predpi-sani formuli lahko pripelje do ugotovitve ne-ke realne vrednosti zemljišča, prav gotovo pa ne do prometne vrednosti, ki se ravna po razmerah na trgu, ne pa po formulah.
d) Uporaba neenakih meril pri ocenjeva-nju nepremičnin je lahko posledica dejstva, da nimamo enotne metodologije za izračun vrednosti večine vrst nepremičnin. Predpisana je le metodologija za stanovanjske hiše in stanovanja, ki jih družbene pravne osebe pro-dajajo občanom. To je že omenjeni pravilnik iz leta 1971 oziroma 1976.
Cenilci ne uporabljajo te metodologije sa-mo v tistih primerih, za katere je izrecno predpisana, temveč pogosto tudi takrat, ka-dar družbena pravna oseba kupuje stanova-nje od zasebnika, pa tudi pri kupoprodaji zemljišč in drugih nepremičnin. V vseh teh primerih bi po besedilu zakona morala biti za določitev kupnine merodajna prometna vred-nost, ne pa revalorizirana vrednost po ome-njeni metodologiji. Ker pomeni ugotavljanje prometne vrednosti za cenilca pogosto težave (ker nima na razpolago potrebnih podatkov o cenah), je razumljivo, da uporablja tudi v teh primerih omenjeno metodologijo. Cenilci sklepajo, da je vrednost, ki je izračunana po predpisani metodologiji za primere, ko druž-bena pravna oseba prodaja stanovanje, pri-merna in uporabljiva tudi, kadar družbena pravna oseba stanovanje kupuje.
V sili razmer uporabljajo cenilci merila iz tega pravilnika tudi pri izračunu prometne vrednosti stavbnih zemljišč. Vsekakor pa je zelo dvomljiva uporaba tega pravilnika za iz-račun prometne vrednosti za poslovne stavbe ali gospodarske objekte <hlevi, svinjaki, ko-zolci).
Popolnoma neurejeno je stanje pri cenit-vah kmetijskih zemljišč v prostem prometu in
v razlastitvenih postopkih. Primanjkuje cenil-cev kmetijske stroke, malo je razpoložljivih pcdatkov o tržnih cenah za ta zemljišča. Zato delajo cenilci pogosto po dogovorjeni šabloni, ki nima osnove v zakonskih določilih. Kadar se zaradi povišanih povprečnih gradbenih cen povečajo za dolčen odstotek odškodnine za razlaščena stavbna zemljišča, ocenjujejo ce-nilci avtomatično za enak odstotek višje tudi kmetijska zemljišča. Pri takem odnosu cenil-cem ni čudno, da so cenitve pogosto popol-noma neutemeljene in neobrazložene.
Precejšnja zmeda je pri cenitvah nasadov. Ni izdelanih strokovnih meril za izračun nji-hove vrednosti.
2. Zgoraj navedene okolišične, ki vodijo do sedanjega nezadovoljivega stanja pri cenitvah nepremičnin in ki izvirajo iz neustreznih, pre-številnih ali nejasnih predpisov, lahko šteje-mo za objektivne; v posameznih primerih pa prispevajo k nepravilnosti cenitev tudi okoli-ščine na strani cenilcev samih, pa tudi orga-nov, ki imajo opraviti s temi cenitvami. Te so torej subjektivnega pomena.
Niso redki primeri, ko je slaba cenitev po-sledica nestrokovnosti, nesolidnosti, včasih tudi moralne neprimerncsti cenilca. Se vedno imamo cenitve, ki jih je cenilec sestavil, ko si je nepremičnino ogledal skrajno površno. Nekateri cenilci niso gradbeni strokovnjaki in že zato niso sposobni uspešno opraviti cenitve po predpisani metodologiji, saj ne uporablja-jo ali ne znajo uporabljati obveznih gradbs-nih standardov. Ne vedc, da se nepremičnina ccenjuje v razlastitvenem postopku drugače kot v prcstem prometu neodgovorno dajejo cenilna mnenja v stroki, v kateri niso doma. Tudi ne spremljajo novih predpisov in upo-rabljajo včasih še pravilnik iz leta 1971, če-prav že pol leta velja novi.
Seveda so primeri hujše nesolidnosti, ko vse kaže, da ne gre le za neznanje ali površ-nost, temveč za zavestno napačno prikazova-nje dejanskih podatkov ali zavestno napačno uporabo predpisa ali strokovnega pravila. Ozadje tega se včasih razkrije v osebnih zvezah, sorodstvenih in zasebnih poslovnih povezavah, ko se cenilec trudi, da bi podal cenitev, ki bo po godu stranki, ki mu je na-ročila cenitev. Včasih cenijo nepremičnino strokovnjaki, zaposleni v delovni organizaciji, ki sama nastopa kot stranka pri kupoprodaj-ni pogodbi.
Do neskladnosti v cenitvah istega zemlji-šča ali do nepravilne cenitve prihaja tudi za-to, ker cenilec ob prevzemu naročila ni dobil od stranke ali sodišča napotila o kategoriji zemljišča. Pravilnost postavljene cene oziro-ma cenitve je odvisna včasih od tega, ali se zemljišče obravnava kot kmetijsko ali kot stavbno. Razen tega se isto zemljišče v pro-stem prometu obravnava drugače kot v raz-lastitvenem postopku. Zaradi pomanjkljivih navodil obravnavajo cenilci lahko zemljišče po njegovi namembnosti (ker je namenjeno za gradnjo), namesto po njegovi dejanski naravi (kot kmetijsko).
Sodni postopki se pogosto zavlečejo tudi zato, ker je cenilcev premalo in so še ti pre-več obremenjeni z delom ali pa iz drugih raz-logov niso pripravljeni prevzeti konkretne na-loge. Potem prevzame cenitev pač tisti, ki je voljan opraviti to delo, čeprav morda po svoji stroki ne ustreza najbolje.
Postopek se zavleče tudi, če nastane dvom v že podano cenitev in je zato pritegniti še drugega cenilca. Potem pride do nove, dru-gačne cenitve, odločitev za sodišče je težavna. Sodišče reši položaj včasih tako, da pozove oba cenilca, naj svoji cenitvi uskladita in raz-ložita, kako je prišlo do prevelikih razlik. Včasih pa sodišče odloči po prostem poudar-ku, da je pravilna neka vmesna cena med obema cenitvama. Če sodišče pritegne še tret-jega izvedenca, bo njegova cenitev skoraj go-tovo odstopala od prvih dveh.
Gotovo tudi ni prav, če se sodišča in stran-ke zadovolje z neobrazloženimi cenilnimi mnenji. Domnevamo, da se sodniki, in tudi javni pravobranilci vedno dovolj ne poglobe v posamezna strokovna vprašanja pri cenit-vah, ker se zavedajo težavnosti te materije.
III. POLOŽAJ SODNIH CENILCEV
Iz doslej povedanega izhaja, da opravljajo sodni cenilci nepremičnin družbeno zelo po-membno delo, ki zahteva posebno strokovno usposobljenost in moralne kvalitete. Na mne-nja sodnih cenilcev se zaradi njihove strokov-nosti morajo ozirati sodišča, javni tožilci, jav-ni pravobranilci, družbeni pravobranilci sa-moupravljanja, upravni organi in seveda tudi stranke same, ki nastopajo v prometu z ne-premičninami.
Ce si nekoliko ogledamo predpise, ki ure-jajo položaj odgovornosti in naloge sodnih ce-nilcev v primerjavi s sodnimi izvedenci, ugo-tovimo naslednje:
Pravilnik o notranjem poslovanju sodišč razlikuje cenilce od izvedencev. Slednje ob-ravnava kot strokovnjake za določene pano-ge, od cenilcev pa se takšna strokovnost ne zahteva, ker se cenilci postavljajo za eno-stavne cenitve nepremičnin in premičnin; in vendar lahko iz doslej povedanega ugotovi-mo, da enostavnih cenitev nepremičnin danes več skorajda ni, da je za pravilno cenitev ne-premičnine potrebno strokovno znanje. Zato omenjeni pravilnik o enotni metodologiji po-polnoma utemeljeno navaja, da lahko take ce-nitve uspešno opravi le za to usposobljeni iz-vedenec ali zapriseženi sodni izvedenec (ne pa morda cenilec).
Medtem ko navedeni pravilnik o notra-njem poslovanju sodišča vsebuje konkretne določbe o postopku za imenovanje sodnega izvedenca, preverjanju njegovih kvalifikacij, njegovi zaprisegi, pogojih za njegovo razre-šitev, vsega tega za cenilce ni. Verjetno to res ni potrebno za cenilce, ki opravljajo enostav-ne cenitve, ne bi pa to smelo veljati za ce-nilce nepremičnin. Zanje bi morali veljati isti pogoji kot za sodne izvedence.
Tudi kazenski zakonik je delal razliko med izvedencem in tolmačem na eni strani in cenilcem na drugi, saj je v čl. 283 inkrimini-ral kot kaznivo dejanje krivo izpovedbo ali krivo pismeno mnenje izvedenca, ne pa tudi enako dejanje cenilca. Popolnoma identično rešitev predvideva osnutek republiškega ka-zenskega zakona iz septembra 1976 v čl. 212.
Nagrajevanja cenilcev za njegovo delo po-sebej ne obravnavamo, ker nam te stvari niso dovolj poznane. Vemo le, da so merila za na-grajevanje cenilcev zelo različna in da pome-ni ocenjevanje nepremičnin za nekatere ce-nilce stalen in izdaten vir dohodkov.
IV. ZAKLJUCKI IN PREDLOGI
Javni pravobranilci v SR Sloveniji so ob-ravnavah gornja vprašanja in prišli do na-slednjih ugotovitev in zaključkov:
Nepravilne in neustrezne cenitve nepre-mičnin so zelo pogost pojav, ki vodi pri pro-metu z nepremičninami do oškodovanja druž-bene lastnine (neustrezne kupnine, podaljše-vanje in zavlačevanje postopkov, naraščanje stroškov), do raznih špekulacij tako pri druž-benih pravnih osebah kot pri zasebnikih, do kršitev zakonitosti, prizadeti pa so lahko tudi interesi širše skupnosti, saj preraščajo pone-
kod neustrezne odškodnine v razlastitvenih postopkih ali neustrezne kupnine v prostem prometu tudi v političen problem.
Zato je treba čimprej poiskati rešitve za izboljšanje sedanjega stanja, ki ima svoje vzroke deloma v objektivnih razmerah (ne-ustrezni predpisi) deloma v subjektivnih vzrokih (ne samo na strani samih cenilcev, temveč tudi strank in organov, ki imajo opra-viti s cenitvami). Krog organov, organizacij in občanov, ki jih zadeva in prizadeva sedanje stanje, je zelo širok, problematika pa zelo raznolika in razmeroma težavna.
1.  Na podlagi tega je Javno pravobranil-stvo SR Slovenije obvestilo o teh vprašanjih Republiški sekretariat za pravosodje, organi-zacijo uprave in proračun in hkrati podalo naslednje predloge:
—  Določbe pravilnika o notranjem poslo-vanju sodišč naj se prilagode današnjim stro-kovnim zahtevam pri cenitvah nepremičnin. Zaostrijo naj se merila za postavitev teh ce-nilcev,  predvidijo  naj   se  pogoji  za  njihovo razrešitev, ali pa naj se ta posebna kategorija cenilcev v navedenih ozirih izenači z zapri-seženimi sodnimi izvedenci;
—   sezname sodnih cenilcev pri okrožnih sodiščih bi bilo treba preveriti, popraviti in dopolniti   z   imeni   novih   strokovnjakov   po strožjih merilih od dosedanjih;
—  organizirati bi bilo treba občasne stro-kovne seminarje ali posvete za cenilce, sod-nike, javne pravobranilce in delavce drugih zainteresiranih organov;
—  zboljšanje sedanjega stanja bi bilo mo-goče doseči, če bi se cenilci, podobno kot od-veniki, združili v organizacijo, ki bi skrbela za interese cenilstva, cenilcev in tistih, ki pri-hajajo z njimi v poslovni stik, ne nazadnje tudi za družbene interese. Tako bi bilo mogo-če sprejeti tudi tarifo o nagradah za delo ce-nilcev;
—   Republiški   sekretariat   za   kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano naj bi določil merila za izračun vrednosti kmetijskih zemljišč in na-sadov;
—  strokovne organizacije naj  bi izdelale potrebne  strokovno-tehnične  pripomočke  ali priročnike (event. Gradbeni center Slovenije);
— pri organu za cene ali pri drugem or-ganu bi bilo treba voditi evidenco o cenah iz pogodb, predvsem glede kmetijskih zemljišč. Poleg tega je Javno pravobranilstvo SR Slovenije predlagalo Republiškemu sekreta-riatu za pravosodje, organizacijo uprave in proračun, naj se dopolni osnutek republiškega kazenskega zakona, tako da bi se cenilci ne-premičnin glede kazenske odgovornosti za krivo izpovedbo in krivo pismeno mnenje iz-enačili s sodnimi izvedenci in tolmači.
2.  Občinska javna pravobranilstva so opo-zorila občinske skupščine na njihovo dolžnost, da vsako leto izdajo odloke na podlagi zako-na o razlastitvi in zakona o pogojih za pro-dajo stanovanjskih h.iš in stanovanj v druž-beni   lastnini.   Hkrati   so   opozorila   občinske skupščine na to, da je v odlokih treba navesti v skladu s pravilnikom o enotni metodologiji,
za katero leto veljajo ugotovljene povprečne gradbene cene stanovanj in povprečni stroški komunalnega urejanja zemljišč.
3. Iz tega poročila izhaja po našem mne-nju končno tudi nujna potreba, da se čim prej poenotijo in kolikor je mogoče, uskladijo tisti republiški predpisi, ki urejajo promet z ne-premičninami. To so zakon o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem, zakon o kmetijskih zemljiščih, zakon o gozdovih, za-kon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini in zakon o prometu z nepremičninami.
Gre torej za vprašanja, ki zadevajo varst-vo družbene lastnine in delovno področje upravnih in pravosodnih organov, prav tako pa interese številnih strank v zelo živahnem prometu z nepremičninami.
Zato smo mnenja, da je prav, če o teh vprašanjih poročamo Skupščini SR Slovenije, ki naj po oceni tega poročila odloči, kaj je še treba storiti za izboljšanje sedanjega nezado-voljivega stanja na področju prometa z ne-premičninami oziroma cenitev nepremičnin.
Javni pravobranilec SR Slovenije
Poročilo pripravil: dr. Anton SKOBIR, I. r.
Ni zgolj slučaj, da nastopa problematika v zvezi s cenitvami nepremičnin kot poudarje-na in širše obravnavana v sklopu porocila o delu MJP — ugotavlja IS SO Ljubljana-Šiška — temveč je upravičen odraz odprtih vpra-šanj na področju prometa z zemljišči oziroma cenitev nepremičnin.
Predlog v gradivu podanih zaključkov da-je dovolj možnosti, da se stanje na tem pod-ročju izboljša in uredi. IS še posebno pred-laga, da se postopek za izbiro cenilcev ter iz-vedencev prilagodi sedanjim družbenopolitič-nim zahtevam v tej smeri, da bi pri izbiri ce-nilcev ter izvedencev aktivno sodelovali druž-benopolitieni faktorji.
V nasprotni smeri je potrebna večja druž-bena kontrola nad delom cenilcev in izveden-cev tako, da se družbenopolitična in material-na odgovornost pri očitni nestrokovni izdelavi eenilnih zapisnikov oziroma očitni pristran-skosti cenilcev ugotavlja s posebnim postop-kom pri okrožnem sodišču, ki naj bi imel za posledico ne samo revizijo, temveč tudi od-vzem funkcije cenilca oziroma izvedenca.
Izvršni svet predlaga skupščini občine, da se seznani s problematiko v zvezi s cenitvami nepremičnin ter poročilo kot takšno odobri.
Družbena pomembnost obravnavane de-javnosti pa narekuje, da delegacije in konfe-rence delegacij tvorno prispevajo k izboljša-nju predloga zaključkov predlagatelja poro-čila in stališč izvršnega sveta, da bi na ta na-čin sprejeti zaključki na skupščini občine predstavljali dovolj veliko podporo v nadalj-njem postopku dokončnega sprejemanja spre-memb za sanacijo obstoječe problematike s področja cenitev nepremičnin.