URESNIČEVANJE POLITIKE STANOVANJSKE IZGRADNJE 1. Uvod Temeljno izhodišče v usmeritvi razvoja stanovanjskega go-spodarstva je uveljavljanje novih družbenoekonomskih odnosov, ki temeljijo na sistemu financiranja gradnje stanovanj iz čistega dohodka TOZD in nadaljevanje družbene pomoči, ki se financira iz dohodka, večje angažiranje lastne udeležbe občanov in racio-nalizacije stanovanjske graditve. V dogovoru o temeljih družbenega plana in družbenem planu občine za srednjeročno obdobje 1981—1985 je dogovorjeno, da ,bo v občini imela prednost usmerjena stanovanjska gradnja. Racionalizacijo gradnje pa bomo dosegali z boljšo organizacijo gradnje, pravočasnim in kvalitetnim projektiranjem, pravočasnim urejanjem stavbnega zemljišča in pripravo gradnje. V ta namen so bile ustanovljene posebne strokovne organizacije, ki naj opravljajo inženiring posle pooblaščenega investitorja ZIL in LB SKB za finančni inženiring. S planskimi dokumenti in drugimi akti je bilo dogovorjeno, da planiranje in izvajanje stanovanjske gradnje mora potekati so-časno in usklajeno s planiranjem vseh potrebnih spremljajočih in drugih družbenih objektov, da bo tako zagotovljena hitrejša in cenejša gradnja stanovanj in celovitih sosesk. V ta namen so bili pripravljeni posamezni SAS o usmerjeni gradnji (šS 8/2) po-sredovani udeležencem, od katerih je le dobra polovica pristo-pila, pa še ta svojih obveznosti v celoti ne realizira. Novi zakon o stanovanjskem gospodarstvu iz leta 1981 je pri-nesel bistvene spremembe na tem področju, za katere pa nismo bili in še v celoti nismo usposobljeni tako v SSS niti izvajalci. Večje težave pa nastopajo v OZD, katere niso uskladile svojih samoupravnih splošnih aktov z novimi določili zakona. Rok pa je že potekel in tako nastopajo neusklajenosti in težave pri uspo-sabljanju soinvestitorjev stanovanj pa tudi pričetka gradnje sta-novanj. 2. Kako uresničujemo srednjeročni plan 1981—1985 Zaradi znanih gospodarskih težav smo morali srednjeročni plan izgradnje stanovanj v Ljubljani za obdobje 1981—1985 c zmanjšati od planiranih 14.346 stanovanj na 10.215 stanovanj. Iz priloženih tabel stanovanjske graditve v občini Šiška je razvidno, da smo s srednjeročnim planom 1981—1935 in decembra 1980 : prvotno sprejeti plan 3200 stanovanj, zmanjšali na 2907 stanovanj i in sedajvZ aneksom II. načrtujemo 2466 stanovanj, od katerih bo | 2091 družbenih stanovanj, 159 zadružnlh individualnih in 216 za potrebe JLA. ! Problemi izpolnjevanja plana, ki narekuje zmanjšanje stano- vanjske graditve, so finančnega značaja. Zaradi zaostrenih fi-nančnih in kreditnih pogojev so predvidena razpoložljiva sred-stva zmanjšana. Pripravljene potrebe po stanovanjih prek delov- i nih organizacij in posameznikov zaenkrat pokrivajo potrebe gradnje. Planirana cena stanovanja je bila izračunana za Ljub- * Ijano 25.434 din/m2 v letu 1981. Vendar bo po sedanjih predvide-vanjih dosegla najmanj 29.000 din/m2 in s tem planirano število ¦ stanovanj še zmanjšala. : Zato smo pričell z izgradnjo samo tistih objektov, kateri so i danes finančno preverjeni. To so bloki B 13, B 14, B 15 in B 16 : ter stolpnica 5-2 v soseski ŠS 8/2 Nove Dravlje in objekt 40 sta-novanj za upokojence v šS 3/1 Gorazdova. Pričeta je tudi grad-nja stanovanj za JLA v soseski ŠS 107 šentvid — Zvezda. Gradi pa se že v soseski ŠS 12 Podutik in ŠS 4/1 Stara cerkev. Ker je očitno, da nam planirano število stanovanj znižuje pre-visoka cena, bi tu pripomnili, da se niti gradbene organizacije niti strokovna služba ZIL ne potrudijo za znižanje cene. Nihče ne pristane na krajšo in s tem cenejšo gradnjo. Vemo pa, da so objekti v Novih Dravljah ponovitve že zgrajenih objektov. Skli-cujejo se na metodologijo o oblikovanju cene, vendar ta določa : samo mejo najdaljšega roka. ; Soinvestitorstvo se po novi zakonodaji še vedno uvaja. De- loma zato, ker ne stanovanjske skupnosti ne njihove strokovne službe, ne stanovanjsko komunalna banka niso bile pripravljene za takojšen prevzem takega načina gradnje. Investicijski program t izgradnje, investicijska cena, soinvestitorske pogodbe in s tem takojšnja organizacija investitorjev nikakor ne steče po pravih tirih. Danes lahko rečemo, da smo tako daleč, da bodo zgoraj : omenjene soseske v roku po terminskem planu zgrajene. V soseski šS 8/2 Nove Dravlje III. faza smo ustanovili enoto stanovanjske skupnosti kot samoupravni organ pričakovalcev sta- novanj. Kljub pomanjkljivemu delu strokovne službe za to enoto : so uporabniki in izvajalci prek svoje skupščine redno in uspešno sodelovali pri gradnji objektov in pri oblikovanju cene. Prek ¦ enote so bili takoj ustanovljeni hišni sveti, tako da so člani redno ! spremljali izgradnjo danes že prevzetih stanovanj. 3. Urbanistična in druga dokumentaclja Nasploh je prepočasno pridobivanje dokumentacije od zazi-dalnega načrta do lokacijske odločbe. Priprava zemljišča traja odločno predolgo. Zaradi tega dostikrat zamudimo pravi rok gradnje, ker je na to dokumentacijo vezan projekt in gradbeno dovoljenje. Projektna dokumentacija za gradbeno dovoljenje je več ali manj pravočasno pridobljena. Težje je z izvedbeno do-kumentacijo, PZI, še teže s projekti dejansko izvedenih del, ka-tere bi morali dobiti hišni sveti ob prevzemu zgrajenega objekta. To so težave, ki se nam stalno pojavljajo in katerim brez rigo-roznih sankcij ne vidimo konca. Za objekte srednjeročnega plana je dokumentacija pridob-Ijena. Za objekte v gradnji vsa, za druge se še pripravlja. Priprav-Ijajo se že zazidalni načrti za kasnejše izgradnje. Težave ne po-vzroča samo počasno delo strokovnih služb. Tudi krajevne skupnosti dostikrat zavlečejo odločitve zaradi nepravočasnega in pravilnega obveščanja občanov. 4. Urejanje ozlroma prldobivanje stavbnega zemljišča Za gradnjo v obdobju do leta 1985 so zemljišča pretežno že pripravljena in so se dela začela na naslednjih objektih: ŠS 4/1 Stara cerkev — 143 stanovanj SS 8/2 Nove Dravlje — 630 stanovanj šS 8/1 Dravlje — 88 stanovanj ŠS 12 Podutik — 142 stan. zadruga ŠS 3/1 Gorazdova — 40 stan. SPIZ Za sosesko šS 107 Šentvid priprava zemljišča teče, in sicer za stanovanja za potrebe JLA, kjer so delno že izvršena rušit-vena dela in zemljišče pripravljeno za gradnjo objektov. Za kare Valilnica se morajo odkupiti še stanovanjske hiše in ena kmetija predvidoma do konca leta 1983. Za kare 2 se zem-Ijišče še ne pripravlja. Za MeS 7A Preska je v pripravi zazidalni načrt, ki bo raz-grnjen do konca leta 1982. Urejanje stavbnega zemljišča se financira iz stanovanjske cene in prispevka OZD. Program komunalne skupnosti naj bi bil usklajen s programom stanovanjske skupnosti. Pri tem usklaje-vanju pa ugotavljamo, da je sredstev za komunalno urejanje vedno premalo. Zato smo morali zmanjšati tudi plan gradnje. Pravilno bi bilo in je stanovanjska skupnost že pred časom predlagala, da bi kot investitor objektov sodelovala tudi pri od-kupih, ker so pogoji odkupov za bodočega stanovalca dostikrat nesprejemljivi, čeprav jih mora sprejeti kot gotovo dejstvo. Na urejanje zemljišča in gradnjo objektov bi moral imeti vpliv vsak bodoči stanovalec. še vedno imamo tudi probleme z oblikovanjem cene komu-nalnega urejanja. Strokovna služba komunalne skupnosti uporab-Ija veljavne indekse drugače kot pa za stanovanjski del. Zato so njihovi indeksi vedno višji in s tem tudi cena. Smatramo tudi, da mora biti cena komunalnega urejanja za stanovanjski in poslovni del objekta enaka. 5. Usmerjanje graditve in delovanje enot SSS Po 11. členu Zakona o stanovanjskem gospodarstvu je druž-beno usmerjena gradnja tista, ki je opredeljena s planskimi do-kumenti družbenopolitične skupnosti. V skladu s 84. členom Zakona o stanovanjskem gospodarstvu lahko uporabniki in izvajalci ustanovijo enote stanovanjske skup-nosti. Enote se ustanovi s samoupravnim sporazumom v skladu s statutom stanovanjske skupnosti. V soseski šS 8/2 Nove Drav-Ije III. faza, je bila ustanovljena enota pri Stanovanjski skupnosti občine Ljubljana-Siška, ki je ves čas gradnje uspešno delovala kot samoupravni organ uporabnikov in izvajalcev. Tudi pri novih objektih so predstavniki delovnih organizacij in predstavniki pričakovalcev stanovanj izrazili željo, da bi enota delovala tako kot do sedaj, samo z boljšim delom strokovne službe, ker smatrajo, da bi registriranje enote in njeno samo-stojno delovanje zahtevalo dodatna sredstva bodočih stanovalcev. 6. Prenova stare Šiške In podstrešlj V zvezi s prenovo v Šiški komisija za prenovo v prejšnjem mandatu nl naredila dovolj, ker je bila prenova postavljena n« napačne osnove. Obravnavala je prenovitve stanovanj posame-znikov. Tako za prenovo ni bil postavljen plan prenove za Šižko, po katerem bi se načrtno prenavljalo objekte in prldoblvalo do-kumentacijo za obnovo podstrešij in njih izgradnjo v stanova-nja. Pripravljena pa je bila delna dokumentacija za obnovo Vod-nikove domačije in za to zagotovljena sredstva v višini 5,476.956 dinarjev. Odbor za prenovo je pridobil manjkajočo dokumentacijo za prenovo Vodnikove domačije in pričel z deli. Pripravil je tudi plan prenove, katerega je predlagal v potrditev Komiteju za ure-janje okolja pri Sob Ljubljana-šiška. Po sprejetem planu naj bi se 9 objektov v Medvedovi ulici in šentvidu obnovilo. Odbor pa se zavzema za izgradnjo stare šiške med Ulico Milana Majcna in Gasilsko ulico, za katero so narejene od ing. Jernejca študije programske osnove. Dokumentacija za omenjene objekte se bo pridobivala posto-poma. Sredstva za prenovo se zbirajo po predloženih planih, in sicer iz združenih sredstev amortizacije 30 %, iz sredstev čistega do-hodka OZD na osnovi BOD 0,21 % in sredstev SPIZ. Sredstva združene amortizacije se zbirajo v okviru SSS Ljub-Ijana iz čistega dohodka OZD, pa pri SKB, katera jih daje kot kredite za prenovo. Za Šiško so se zbrala sredstva amortizacije po letih: 1978 — 7,795.028,20 din 1979 — 12,745.196,00 din 1960 — 15,608.607,95 din 1981 — 7,337.567,40 din 1982 — predvidoma 10,308.125,00 din SSS Ljubljana-Šiška lahko do konca leta 1982 razpolaga za program prenove s sredstvi: ostanek sredstev 5,476.956,00 din sredstva amortizacije 81 7,337.567,40 din sredstva amortizacije 82 10,308.125,00 din Skupaj zbrana sredstva v šiški 23,122.648,40 din 7. Barakarska naselja in stanovanja VI. in VII. kaiegorije Odprava barak in stanovanj VI. in VII. kategorije je pravza-pr^ naloga občinskega štaba za odpravo teh stanovanjskih enot. Vendar je SSS prek komisije za dodeljevanje stanovanj in komisije za družbeno pomoč v tej smeri naredila več kot štab sam. Od 182 gospodinjstev, kolikor jih je bilo po popisu maja 1980, je bilo rešenih ali pa še bo 37 družin. Trenutno čaka na dodelitev stanovanja še 6 družin. Problem štaba za odpravo barak in stanovanj VI. in VII. kate-gorije je v tem, da za reševanje stanovanjskih problemov raz-polaga s premajhnimi sredstvi. Delovne organizacije pa niso pripravljene sodelovati v takšni meri, kot je bilo pričakovati. V te namene je bilo sklicanih nekaj sestankov štaba s predstavniki DO, kjer so prebivalci barak zaposleni. Za odpravo barak je štab v letu 1981 rezerviral večje število stanovanj. Dogovorjeno je bilo, da bodo delovne organizacije prispevale 60 % vrednosti stanovanja, štab pa 40 %. Ta stanovanja pa smo zaradi nezainteresiranosti delovnih organizacij pri reševanju sta-novanjskih problemov njihovih delavcev odprodali oziroma odpo-vedali rezervacije. Smo pa zato v naslednjem letu zagotovili 80 novih stanovanj. Razen na področju družbene pomoči se stvari ne premikajo naj-bolje. Gonilna sila, to je bil štab za odpravo barak, se v zad-njei polovici leta ni sestal, niti ne vemo, ali je bil imenovan novi. 8. Vloga strokovnih služb Strokovne službe naj bi pripravljale strokovno gradivo za sta-novanjske skupnosti kot njihov pooblaščeni investitor. S tem na-menom je bil ustanovljen Zavod za izgradnjo Ljubljane. Do danes se ta strokovna služba ni oblikovala tako, da bi bila sposobna prevzeti obsežno delo v zvezi s pripravo gradnje in izvedbo same gradnje. Delovna organizacija ima skupaj 380 Ijudi v skupnih službah in TOZD Urbanizem, urejanje stavbnega zemljišča in In-ženiring. Problematika strokovne službe stanovanjske skupnosti je v tem, da ZIL, TOZD Inženiring nima strokovno usposobljenih ka-drov, ki bi delo pooblaščenega investitorja lahko v celoti oprav-Ijali. Še do danes se niso uspeli organizirati tako, da bi delo v zvezi z gradnjo steklo normalno. Na nobenem gradbišču nismo pravočasno pričeli z gradnjo ravno zaradi njihove neorganizira-nosti. Zamuja tudi redno financiranje gradnje, kljub pridobljeni garanciji banke, zaradi nesklenjenih soinvestitorskih pogodb, ki bi edino omogočilo redno financiranje izvršenih del brez dodat-nih stroškov financiranja (to so visoke obresti na kredite). Tako kot izvajalci so tudi strokovne službe plačane iz cene stanovanja. 9. Vloga nadzornlh služb Nadzorna služba opravlja svoje delo na podlagi zakona o gra-ditvi objektov, sklenjenih pogodb za posamezne objekte ter do-govora in sklepov investitorja. Nadzorna služba opravlja svoje delo po panogah: komunalna, gradbena, strojne inštalacije, elek-tro inštalacije. Za opravljanje nadzora v stanovanjski gradnji je občina Ljub-Ijana-Siška pooblastlla strokovne službe Standard-investa. Odgovornost strokovne službe — nadzorne službe izhaja iz Zakona o graditvi objektov. V stanovanjski gradnji nadzorni or-gan opravlja nadzor nad kvaliteto del in izvajanju terminskega plana. Zaradi še vedno veljavne metodologije o oblikovanju cene ne nadzoruje količin vgrajenih materialov. Tudi gradbene knjige ne vodi, samo gradbeni dnevnik. Nadzorni organi na naših gradbiščih so strokovno usposob-Ijeni, vendar premalo zavzeti za delo nadzora po zakonu. Pri-sotna je prevelika familiarnost med nadzorniki in izvajalci. V gradbeni dnevnik se ne vpisuje redno kar se na gradbišču do-gaja. Nadzorni organ je edini strokovni organ na gradbišču, ki nadzoruje izvajanje gradnje po Zakonu o graditvi objektov in je odgovoren neposredno investitorju. Tega bi se moral polno zavedati. Potem ne bi imeli kmalu po izgradnji sanacij novih ob-jektov (Draveljska gmajna, Koseze, deloma Preska), kot jih ima-mo sedaj. Tudi nadzorna služba se financira iz cene stanovanja. De-lavci nadzorne službe niso stimulirani finančno za kvaliteto svo-jega dela, ker njihov osebni dohodek ni vezan na dejansko kva-liteto njihovega dela. 10. Cene Kot je znano, obstaja za oblikovanje cene stanovanja družbe-ni dogovor o oblikovanju cen v stanovanjski graditvi in metodo-logija za oblikovanje gradbeno-proizvodne cene. Cene komunal-nega urejanja izračunava strokovna služba SKS in potrjuje IS občine. Oba dokumenta sta bila sprejeta z namenom, da bi bila stanovanjska gradnja hitrejša, kvalitetnejša in cenejša. Nobenega od teh ciljev nismo dosegli. Dokaz za to so tudi objekti v Novih Dravljah, kjer smo cene potrjevali prek Izvršnih svetov. Pri investitorskem načinu gradnje bi dejansko morali oddajati vsa dela prek n atečaja in izbire najboljšega ponudnika, kar nam pa družbeni dogovor o oblikovanju cene onemogoča. Po metodologiji oblikovana izhodiščna cena raste tromesečno po potrjenih indeksih Gradbenega centra Slovenije. Tudi sama izhodiščna cena je oblikovana po indeksih v primerjavi z baznim objektom iz leta 1976 (blok B-3 v soseski ŠS 7/1 Dravlje). Zato po izkušnjah lahko trdimo, da ne izvajalec ne uporabnik ne vesta zagotovo, če je potrjena cena komunalnega urejanja in izgrad-nje stanovanja pravilna in pravična. Za investitorja je tak način oblikovanja cene nesprejemljiv, toliko bolj, ker nanjo ne more vplivati. Po šestih letih uporabe metodologije imamo pri nas v grad-beništvu in komunali zelo malo strokovnjakov, ki bi znali ceno kalkulirati na osnovi dejanskih količin materiala, potrjenih cen materiala, delovnih ur in prevozov in določiti tudi dejanski rok izgradnje objektov. Tudi gradbena knjiga, ki bi dnevno kontroli-rala dogajanja na gradbišču z vpisom nadzornega organa, se za-radi metodologije ne uporablja. Še danes oblikujemo ceno tako, da jo predloži bodoči izvajalec del, izračunano po parametrih metodologije, na osnovi katere se potem dogovarjamo o dejanski ceni objekta. Enako je s komunalnim urejanjem. ZAKLJUCKI IN PREDLOGI 1. Za dolgoročno plansko obdobje 1980—1990 oziroma za na-slednji srednjeročni plan je čimpeje razrešiti vprašanje financi-ranja urbanistične dokumentacije. 2. Urejanje stavbnega zemljišča je nujno organizirati v skladu z Zakonom ter sistemsko razrešitev vprašanja metodologije in dejanskega zajemanja stroškov in financiranje priprave zemljišča. 3. Pripravo in vodenje gradnje je postaviti tako, da bodo imeli vpliv na to soinvestitorji, jo pravilno strokovno organizirati tako, da bodo delali na tem področju najsposobnejši kadri. 4. Na novo je organizirati nadzorno službo izven ZIL v okviru upravnih organov ali stanovanjske skupnosti. 5. Izločiti je iz gradnje v Šiški vse izvajalce, ki imajo veliko sanacij in se dogovora glede odpravljanja napak ne držijo. 6. Gradnja po soinvestitorskem načinu bi morala biti izvajana v okviru Zakona o gradnji objektov. Obvezno z natečajem za po-samezna dela in gradbeno knjigo za dnevno kontrolo gradnje. 7. K prenovi objektov, stanovanj VI. in VII. kategorije in od-pravi barak bi morali še bolj pritegniti organizacije združenega dela. OZD najraje prispevajo sredstva za gradnjo novih objektov. Predsednik skupščine SSS Ljubljana-Šiška Jože Mencinger, I. r.