34
Zaščita najemnikov po novem stanovanskem zakonu.
Zaščita najemnikov po novem stanovanskem zakonu.
Zakonodajna tehnika v naši državi ni na vrhuncu popolnosti. Marsikak zakon, ki zagleda beli dan v Uradnem listu, mora vsled tega ostati mrtva črka, ker je glede na razUčne pravne sisteme, ki so še danes v naši državi v veljavi, kratko-malo neizvedljiv. Pravni odnošaji se urejajo z novimi zakoni in se pri tem prezira, da v eni ali drugi pokrajini še obstoje zakoni, ki normirajo iste pravne odnošaje. Vrhtega novi zakoni večkrat nimajo derogatoričnih klavzul, tako da praktični jurist ne ve, katere stare norme še veljajo in katere so razveljavljene. V tem pogledu tira n. pr. novi taksni zakon in njegov
Zaščita najemnikov <po novem stanovanskem "Sakant:. 35
pravilnik praktičnega pravnika do obiupa. Glavna napaka tiči v tem, da v centrali ni sporazumnega sodelovanja pristojnih faktorjev in da snuje zakonske osnutke eno centralno oblastvo brez vednosti drugega in da se nove pravne norme vrinejo večkrat v stari, popolnoma drugačen pravni sistem. V tem pogledu še nismo veliko na boljšem kakor ob času po prevratu, ko se je čutil najmlajši konceptni praktikant poklicanega, da je za vsako vsakdanjo potrebo napravil in razglasil zakon. .Najdalekosežnejši zakoni se izdajajo brez zaslišanja prizadetih. Osnutek zakona o pobijanju draginje je napravil, kakor se čuje, učitelj, torej oseba, ki niti po svojem poklicu niti po delokrogu ne more biti kos današnjim navijalcem cen in vsakovrstnim verižnikom. Vsi zakoni imajo značaj naglosti in dikcija njihova vodi včasih do popolne nerazumljivosti.
Ko je bil razglašen novi zakon o stanovanjih z dne 30. decembra 1921, so brali trije pravniki, ki sbžijo skupaj skoro 100 let pravici, člen 51 tega zakona. Prvi stavek tega člena, ki govori o odpovedi, je ostal za vse tri orakel. Vprašanje je, kako naj si pomaga mlad sodnik ki ima za seboj morda nekaj mesecev vežbe, v iskanju pravice.
Gotovo je, da hišni lastniki v zadnjem času niso prišli na svoj račun in da niso mogli uživati poljubno investiranega kapitala. Iz tega pa še ne sledi, da zaslužijo posebno socialno zaščito nasproti veliki večini najemnikov, od katerih je marsikak lastnik mobilnega kapitala prišel ob vse, dočim je bila ohranjena hišnim lastnikom vsaj osnova nepremičnega kapitala. Socialno krivična je torej zahteva, da imej hišni lastnik poljuben užitek nepremičnine, katere vrednost je danes skočila skoro na predvojno pariteto. Namen vsakega sociahiega zakona bodi ščititi ekonomsko slabšega proti močnejšemu. Tej zahtevi ne ustreza novi stanovanski zakon; stvar prakse bo, da ga prilagodi današnjim vedno slabšim gospodarskim razmeram velike večine prebivalstva. Pri vsakem stanovansk;3m zakonu sta dve vprašanji, ki jih je treba rešiti v pravični obliki za prizadete. To je pravica odpovedi in visokost najemnine. V tem pogledu pa se bUžamo že popolni prostosti hišnih lastnikov in prednjačimo s tem vsem drugim državam. Pravica odpovedi je proti dosedanjim predpisom izdatno razširjena,
3*
36 Zaščita najemnikov po novem ?;tanovanskc:n zakonu.
glede najemnine pa uvažuje zakon ekonomske prilike najem-nikove le v podrejeni vrsti. Če se naj pri določitvi najemnine upošteva v prvi vrsti sedanja vrednost zgradbe, bo moral najemnik s stalnimi dohodki plačati več najemnine, kakor znašajo njegovi prejemki. Pri marsikaterem najemniku bo torej boj za določitev najemnine boj za življenje in smrt. Razsodišča se bodo morala pri določitvi najemnine pač držati reka, da »ultra posse nemo tenetur«. Iz tega vidika bodo morala oblastva reševati najemninske spore in imeti pred očmi, da more plačati najemnik samo primeren del svojih prejemkov za najemnino, pri čemer bodo igrale zahteve in potrebe hišnih lastnikov le podrejeno vlogo.
Zakon o stanovanjih je pooblastil ministra za socialno politiko, da izda na podlagi tega zakona pravilnik. Vsak pravilnik more biti le izvršilna naredba v okviru zakona, nikdar pa ne more iti preko določb zakona in ustanavljati norm, ki gredo le v zakon. Za sodišča je merodajen le zakon. Stanovanski pravilnik ponavlja določbe iz zakona. Praktik bode moral tedaj pazljivo brati zakon in pravilnik, da bo vedel ločiti določbe zakona od samosvojih določb pravilnika in upoštevati slednje le toliko, kolikor ne gredo čez določbe zakona samega. V tem pogledu je važna določba člena 19. pravilnika, ki določa, da za podnajemnike razen odredb člena 20. ne veljajo omejitve po zakonu o stanovanjih. Za podnajemnike naj torej ne veljajo niti določbe o odpovedi stanovanj niti določbe o najemnini. Zastonj iščemo za to določbo zaslombe v zakonu. Člen 5. govori le o najemodajalcu. Najemodajalci so pa tudi v primerih podnajemov. Ali naj gredo sedaj vsi podnajemniki na cesto, če je stanovansko oblastvo vsililo najemniku podnajemnika. Med te podnajemnike spadajo tudi družine z otroci, katerim je stanovansko oblastvo po prejšnjih predpisih dekre-tovalo tudi souporabo stranskih prostorov in zlasti souporabo kuhinje. Ali naj imajo sedaj najemniki polno pravico veriženja z mesečnimi sobami zato, da bo hišni lastnik po določbi člena 20. pravilnika dobil večji delež na podnajemnini? Take .socialne zaščite ne pozna stanovanjski zakon, pravilnik je pa ni mogel ustanoviti, ker gre preko določb zakona. Člen 5. zakona samega ne dela nobene razlike med podnajemi in najemi, tem-
I
i
Zaščita najemnikov ^po novem stanovanskem zakonu.
37
več govori le o najemodajalcu; ta pa ima pravico odpovedati iz razlogov, ki so v tem členu navedeni. Ravno tako ima po določili zakona podnajemnik pravico zahtevati, da mu določi podnajemnino razsodišče in bo o določitvi podnajemnine treba obvestiti tudi hišnega lastnika, ker se z določitvijo podnajemnine poseže tudi v pravice hišnega lastnika, kateremiu gre po členu 20. zakona 15 oziroma 30% podnajemnine.
.Zakone o stanovanjih izsiljujejo v vseh državah današnje ekonomske razmere. Če pa naj zakon uredi neke pravne odnošaje državljanov med seboj, naj bode zakon jasen in naj predvideva vse možne primere, da ni treba za vsak primer iskati pravice pri sodišču. Odpovedni razlog člena 5. zakona o stanovanju, da je najemnik izgubil s svojim ponašanjem pravico stanovanja po splošnih zakonitih predpisih (?), bo rodil nebroj najemnih pravd pred sodišči, razsodišča pa se bodo potapljala v najemninskih sporih, če ne bodo hišni lastniki uvideli, da dvanajstkratni povišek predvojne najemnine za stanovanja in dvajsetkratni povišek za poslovne prostore breziz-jemno za vse vrste najemnikov kratkomalo ni mogoč.
Ravnotaka neskladnost, kakor jo ima člen 19. pravilnika, je tudi v členu 15 zakona in v členu 58 pravilnika. Zakon pravi, da rešujejo po prestanku dosedanjega stanovanskega zakona vsa do 1. januarja 1923. nerešena vprašanja o višini najemnine pri nas okrajna sodišča, pravilnik pa določa, da jih bo rešilo stanovansko oblastvo po starih predpisih. Pravilno so torej po zakoniti določbi pristojna za te posle sodišča. Sodišča bodo morala pač prevzeti od stanovanskih oblastev te vrste zastan-kov in jih rešiti po določbah prejšnjega zakona o stanovanjih in njegovem pravilniku.
Noben zakon še ni zbudil toUko zanimanja kakor novi zakon o stanovanjih. Rodil je že tudi mnogo upravičenega razburjenja. Stvar stanovanjskili oblastev bo, da ga bodo izvrševala, kakor zahteva njegov djh in namen, to je v zaščito ekonomsko slabih proti močnejšim. —o—