Odločujoč mejnik
Oktobra bomo — sicer nekoliko z zamudo — tudi v Ljubljani podpisali sporazum o ustanovitvi samoupravne stanovanjske skupnosti, ki bodo odločujoč mejnik v razvoju stanovanjskega gospodarstva. Tokrat smo povabili za to na razgovor Janeza Škulja, predsednika iniciativnega odbora te skupnosti. No, naj-prej pa se prav bežno ozrimo nazaj, kako smo do sedaj gospo-darili.
Pomembnejši mejnik na sta-novanjskem podroeju je pred-stavljalo leto 1958, ko so bile nacionalizirane stanovanjske hiše in stanovanja razen z za-konom določenega maksimu-ma dveh večjito. ali treh manj-ših stanovanj. Podružbljanje štanovanjskega fonda je dalo takrat tiidi materialno osnovo - za razvoj stanovanjske samo-uprave v stanovanjskih hišah v obliki hišnih svetov. Za grad-njo stanovanj je bil v tem ča-su uveden stanovanjski prispe-vek, ki se je plačeval v občin-ske stanovanjske sklade in re-publiški stanovanjski sklad.
V   letu   1965  so  bili   stano-vanjski skladi ukinjeni stano-vanjski prispevek pa je od te-daj ostajal organizacljam zdru-ženega dela in drugim izplače-valcem     osebnih     dohodkov, sredstva, pravice in obveznosti odpravljenih        stanovanjskih skladov pa so prevzele poslov-ne banke, ki so na podlagi teh sredstev zgradile sistem staEO-vanjskega varčevanja.
Za gospodarjenje s stano-vanjskimi hišami v družbeni lastnini so bila ustanovljena stanovanjska podjetja, hkrati pa se je začel proces poveče-vanja stanarin. No ta usmeri-tev iz leta 1965 je imela nekaj slabosti. Denimo, gradnja sta-novanj v večstanovanjskih hi-§ah je obstajala skoro izključ-no kot gradrija za tržišče, ki je prav tako imela tudi slabo-sti Cgradbene organizacije so prodajale posamična stanova-nja y večstancrvanjskih objek-tih individualnim kupcem — bodisi" občanom ali pravnim osebam.) Kupci stanovanj so ob prevzemu sicer posvečali skrb kvaliteti stanovanj, n:so pa mogli posvečati skrbi kako-vosti skupnih delov in naprav, ki predstavljajo osnovo sodob-riega stanovanjskega standar-da. V pogojih komercializacije stanovanjske izgradnje ni bil dan zadosten poudarek kom-pleksnejšemu planiranju v iz-gradnj:   stanpvanjskih   sosesk.
Organizacije združenega de-la so se nsmerile na reševa-nje stanovanjsklh vprašanj predvsem v obliki kreditov, to pa je pogojevalo, da je najem-ni stanovanjski fomd stagniral v svojem obsegu.
Stalna rast cen na stano-vanjskem področju tako v gra-ditvi kot vzdrževanju stanovanj je povzročala številne težave varčevalcem pri graditvi ali nakupu stanovanjskih hiš in stanovanj in je razvrednotila tudi realno vrednost stanarin kot vira sredstev za vzdrževa-nje stanovanjskih hiš.
V  želji, da bi na družbeno organiziran način povečali ob-seg   stanovanjske   graditve   in da bi vnesli močnejše elemen-te solidarnosti v reševanje sta-novanjskih vprašaivj, bomo de-lovni ljudje in občani v Ljub-ljani podobno kot drugod skle-nili samoupravni sporazum ozi-roma družbeni dogovor s kate-rim  bi  se  dogovorili zlasti   o za   minimum   izdvajanj   sred-stev za stanovanjsko graditev t višini 6 odstotkov od bruto osebnih dohodkov, za solidar-nostno   urejevanje   stanovanj-skih vprašanj delovnih ljudi tn občanov z nižjimi dohodki  (v ta namen je bil ustanovljen so-lidarnostni   sklad   ljubljanskih občin). Ta usmeritev je že da-la  določene  pozitivne  rezulta-te in izkušnje.
Vsekakor pa so organizmi, ki so se oblikovali v zadnj:h letih   na   stanovanjskem   po-
dročju, orali ledino in dosegli precejšnje uspehe. Ustanovi-tev samoupravne stanovanj^ke skupnosti ne pomeni zanika-nje prizadevanj in rezultatov dela teh organizmov, arnpak prehod v višjo kvalitebo, med drugim s povezovanjem in us-klajevanjem interesov v tej skupnosti, z u&nkovito upora-bo združenih stanovanjskih sredstev in s tem z večjim ob-segom stanovanjske graditve ter z dograjevanjem solidarno-sti in oblikovanjem emotnejših meril pri urejanju stanovanj-skih vprašanj.
Tovariš škulj, zakaj smo v Ljubljani tako pozni? Kje se je zataknilo, da še nismo pod-pisali samoupravnega sporazu-ma o ustanovitvi stanovanjske skupnosti?
Prvič, Ljubljana ima svojo specifično komunalno ureditev, drugič, Ljubljana je sama po sebi veliko gradbeno območ-je in predstavlja slabo tretji-no slovenske stanovanjske gra-ditve oziroma slabo tretjino sloveriskega stanovanjskega go-spodarstva, če hočemo na so-razmemo majhnem prosboru. In konono tretjič, — ne po-znain sicer podrobnosti, kako je drugje, samo po formalni plati pa ugotavljam, da so sta-novanjske skupnosti — tega ne pišite "kot kritiko ampak dejstro, — da so marsikje sta-novanjske skupnOiSt: ustanov-ljene z odlokom, da so marskje ustanovljene z družbenim do-govorom, ki ga je podpisalo pet podpisnikov, da gre v dru-gih občinah, tudi če so ustano-vili skupnosti s samoupravnim sporazumom, za manjše šte-vilo organizacij združenega de-la — v Ljubljan: na primer pa smo poslali vabila 7.00 podpis-nikom!
No, moram reči, da so zad-njič na seji iniciativnega odbo-ra ugotavljali, da v organiza-cijah adruženega dela niso po-svetil: temu dovolj pozornosti, vendar za krajevne skupnosti kjer se je zelo zavzela SZDL, pa ne bi mogli biti tako skeptični, kajti sam sem bil v nekaterih krajevnih skupnostih na razpravah. Ugotavljam, da so ljudje precej zavzeto raz-pravljali o tem. Tu gre torej za posebno kvaliteto v teh raz-pravah, ki je jasno, zahtevala dalj časa. To misel lahko za-ključiin- z ugotovitvijo, da v Ljubljani, kar zadeva gospo-darjenje s hišami, ugotavljamo, da gre za neko novo kvajiteto in da zarnuda enega ali dveh mesecev po mojem ne pomenl takšne škode, kot če bi skušali »stvari« prehltevat, na vrat na nos.
Moram reči, da v Ljubljani formalno stanovanjske skupno-sti le formalno niso ustanov-ljene, reči pa je tudi treba, da je marsikaj narejenega, kar drugod ni. Recimo, samo v Ljub-ljani tmamo stanovanjsko ban-ko, nikjer drugje v Sloveniji je nimajo, samo v Ljubljani imamo usmerjeno stanovanj-sko graditev, demonstracijsko gradbišče in tako naprej. To seveda ne pripovedujerr tako, da bi to razumeli, da druge kritiziram, povedal bi le rad, da so v Ljubljani vendar »do-ločene stvari že urejene«, le da nimamo formalno ustanov-ljene stanovanjske- skupnosti. Preden bomo sporazum podpi-sali hočemo seveda temeljito pretehtati vsebino.
že v začetku leta smo se zmenili, da bodo sedanji orga-ni po svoji vsebini delali do
konca leta in razporedili sred-stva do konca leta. Zdaj nam-reč stanovanjska skupnost prevzema sredstva treh orga-nizmov: delo in naloge in sred-stva solidamostnega sklada, zbora vlagateljev in stanovanj-skega podjetja.
Solidarnosbni sklad bo la-hko, v kolikor še ni, razpore-dil vsa leto&nja zbrana sred-stva, tako da zastoja v grad-nji, če bomo nekaj dni pozne-je ustanovili to skupnost, ne bo. Prav tako bosta raz-poredila sredstva za Ieto 1974 tudd zbor vlagateljev in sta-novanjska podjetja.
In kako boz ustanovitvijo samoupravnih stanovanjskih skupnosti v praksi? Konkret-no, ali to pomeni, da bomo imeli več najemnih stanovanj na primer?
»Doslej so na stanovanj-skem področju delovali trije med seboj nepovezani organiz-mi ( solidarnostni sklad, zbor vlagateljev in organi stanovanj-skega podjetja) in še nekate-ri drugi dejavniki.Zdaj se vsi td dejavniki povezujejo v en sam organizem, ki bo pokrival tudi samo gradnjo stanovanj, ki je ni doslej »pokrival« n:h-če. Ce bomo torej vse »to« do-slej nepovezano povezali, si lahko obetamo, da bo v na-daljni fazi v povezovanju sta-novanjskega in komunalnega področja, z usklajeno zemlji-ško politiko, morala ta poli-tika pripeljati do ustrezsnega napredka pri gradnji stanovanj nasploh in tudi pri gradnji na-jemnih stanovanj. Na mesto najmanj treh različnih progra-mov bomo torej imeli enega, skupnega, usklajenega.
Poglejte za pritn&r, v tem je tudi posebnost našega os-nutka — našteva cilje! Ti so štirje: najprej povečana grad-nja stanovanj, dalje solidar-nost, tretji je gospodarjenje in četrti, ki bi nemara sodil na prvo mesto, poglabljanje stanovanjske samouprave. Sa-mouprava v stanovanjski skup-n-osti pa bo spet počivala na samoupravi v TOZD in OZD, dalje zbori stanovalcev, hišni sveti in tako naprej, nadgrad-nja te samouprave pa je sta-novanjska skupnost s svojlmi organi.
In kako bo »po novem« s hiš-nimi sveti?
Poskušajmo še enkrat raz-členiti, kaj je pravzaprav sta-novanjska skupnost. To ni sa-mo gospodarjenje s hišami — to je gradnja, solidarnost tn gospodarjenje. No skušajmo to predstaviti še s številkami, če-prav te niso nujno najbolj za-nesljiv pokazatelj. No, mi na-menjamo za gradnjo stanovanj v Ljubljani iz osebnih dohod-fcov okoli 50 milijard dinarjev, za najemnine pa plačujemo v Ljubljani samo pet miJijard dinarjev v obliki stanarin. Iz tega vidimo, kaj predstavlja gospodarjenje v sedanjlh pogo-jih — za gospodarjenje da-jemo samo desetino tistega, kar damo na drugih stanovanj-skih področjih. Stanovanjsko skupnost smo skušali »posta-viti« tako, da so hišni sveti v bistvu ustanovitelji, torej zbor: stanovalcev s svojimi or-gani, hišnimi sveti so, v bi-stvu ustanovitelji in stebri sta-novanjskih skupnosti. Torej ta-ko, fcot smo delovni ljudje sa-moupravno organizirani v TOZD po eni plati ustanovite-lji samoupravne stanovanjske skupnosti glede njenih nalog na področju graditve stanovanj in na področju solidarnosti, ta-ko smo občani kat stanovalci, samoupravno organizirani v zborih stanovalcev tn hišnih svetih, ustanovitelji stanovanj-ske skupnosti za področje go-spodarjenja. če pa smo usta-novitelji pa pomeni, da so os-
novne pravice vendar pri nas (in da jih kot ustanovitelji šele prenašamo na stanovanj-sko skupnost. Tu je torej bi-stvana razlika od pojmovanja nekateriži, ki mislijo, da bi morala bitl stanovanjBka skup-nost kot nekakšna oblast, ki pušča svoje pravice hišnim svetom___
Hišni svet je 4udi baza, ki razpolaga tudi s stanarino, ki se v stanovanjski hiSi zbere in ki del te stanarine združuje v stanovanjski skupnosti za vz-drževanje hiš in za druge na-loge. Torej je važna vloge hiš-nega sveta kot ustanovitelja stanovanjske skupnosti, ki del svojih nalog prenaša na sta-novanjsko skupnost.
In kakšna bo v bodoče vloga stanovanjskega podjetja Dom? V preteklosti smo slišali na njegov   račun   toliko  očitkov?
»No, gre tudi za druge stro-kovne službe, denimo stano-vanjske banke in še nekatere druge sliižbe. Mislim, da stro-kovno službo, ki se ukvarja z določenimi strokovnimi deli vendarle potr&bujemo. Vendar odločanje o stanovanjskem de-narju, o gospodarjenju s sta-novanjskimi hišami, preide z organov stanovanjskega podje-tja, na organe. stanovanjske skupnosti. No, v tem hipu ni-mam čisto natančne predsta-ve, katere bodo te neposredne naloge stanovanjskega podjetja in katere stanovanjske skupno-sti. Vzemimo za primer, zgolj za primer, hišo kjer so Ijudje v najemnih stanovanjih in v isti hiši so tudi etažni lastni-ki. Etažni lastniki so glede pra-vic in dolžnosti izenačeni z drugimi stanovalci, to pa po-meni, da že v smislu sedanje- ¦ ga predpisa plačujejo prispe-vek za vzdrževanje hiše. O tem sklenejo ustrezno pogodbo. Ena pogodbena stranka je »hi-ša« in gre za to ali bo to po-godbo pripravljal po strokov-ni plati hišni svet ali pa se bo hišni svet odločil, naj v nje-govem imenu pripravi pogod-bo strokovna služba stanovanj-skega podjetja za podpis z etažmim lastndkom. Tako la-tako pogodbo v imenu hišnega sveta sklene ali samo pripra-vi za podpis na eni strani eta-žni lastaik na drugi pa pred-stavnik HS ali pa v njegovem imenu oziroma po pooblastilu predstavnikov stanovanjskega podjetja. Torej bodo strokovne službe opravljale določene na-loge tako po dogovorih s sta-novanjsko skupnostjo, hišnim svetorn itd. Ena takih nalog bi bil program investicijskih vz-drževalnih del. Program bi iz-delalo stanovanjsko podjetje po strakovni plati, potem pa . se ta program sprejme kot neke vrste samoupravni spo-razum vseh hiš.
Kako pa bo z denarjem od zbranih najemnin v hiSi?
Zdaj res nimamo natančne-ga vpogleda, kam gre zbran denar, ko pa bomo »jutri« ugo-tovili, da zberemo recimo za primer 40 milijonov* stanarin iii bomo dejali: (številke so zgolj za približno ilustracijo), torej amortizacija je 15 milijo-nov, to gre investitorju, kot neke vrste povračilo skupnih vlaganj, za dogovorjeni pro-gram investicijskega vzdrževa-nja prispevamo recimo drugih 15 milijonov. Ostane nam to-rej 10 milijonov, ta denar pa za vse ne bo zadostoval, zato se bomo morali posebej do-go-varjati. Ko bomo sami raz-polagali s stanarinami bomo tudi lažje določili predvideno korekcijo stanarin. Jasno je namreč, da stanarin, kot jih imamo zdaj ne moremo drža-ti v nedogled.
Ali lahko pričakujemo z usta-nbvitjo nove samoupratme sta-novanjske skupnosti tudi ka-kšne spremembe v tem smislu, da bi bolj podprli blokovno, torej neke- vrste usmerjeno gradnjo in hkratl zavrli zaseb-
no  gradnjo  individualnih 'sta-novanjskih hiš. Ali narobe?
No, to je silno različno v veliikih njestih in razUdno na podeželju. V velikih mestih ugotavljamo, da ni mogoče na-meniiti, prav gotavo ne, vsega denarja za gradnjo individual-nih hiš, na širokih površinah. Tudi vzdrževanje individualnih hiš je sorazmemo drago itd. Najbrž bo prava pot v tem, da se znaten del družbenega denarja le nameni za gradnjo najeannih stanoivanj v večsta-novanjskih objektih. Ob tem pa je treba vedeti tudi to, da so ljudje doslej v raznih obli-kah prispevali za ureditev svo-jih stanovanjskih vprašanj sa-mi od 30 do 40 odstotkov vse^ ga za stanovanjsko gradnjo po-trebnega denarja in da je tre-ba v bodoče takšno orientacijo apodbujati tudi z delom druž-benega denarja, s krediti. Jaz osebno ocenjujem, poudarjam to je samo moje osebno mne-nje, da bi torej do 30 odstot-kov družbenega denarja ven-darle lahko namenili tudi za spodbujanje občanov k varče-vanju in da bodo tudi sami kot zasebniki vlagali v stanovanj-sko graditev. Tu torej kakšnih bistvenih sprememb ne predvl-devamo. Ce bi opustili to spod-bujanje k varčevanju, bi to delno zavrlo stanovanjsko gradnjo in bi bila prekindtev tega spodbujanja, neke vrste težnja po uravnilovki.
In še nekaj odprtih vpra-šanj. Denimo vprašanje amor-tizacije. Najprej glede pomena amortizacije same. Ce vemo, da v Ljubljani porabimo za stanovanjsko izgradnjo dobrih 70 milijard, da pa vsa amorti-zacija predstavlja dobro mili-jardo in pol, vidimo, da z amor-tizacijo vseh zadev še zdalefi ne moremo rešiti. Zdi se mi, da včasih precenjujemo pomen te araortizacije. Na to je bilo tudl precej pripomb, sam pa na to vprašanje navezujem tu-di vprašanje obstoja stanovanj-skih enot v podjetjih. Tudi te stanovanjske ©note so bile več-krat ustanovljene zato, da je tudi amortizaeija ostajala v organizaciji združenega dela, ki je stanovanja zgradila.
Ce bi ta vprašanja uspešno rešili na ta način, da bi r&kli: v principu pripada amortiza-cija investitorju, se prav: tis-temu, ki je hišo zgradil ali ku-pil s tem, da to amortizacijo ponovno združuje v stanovanj-ski skupnosti zato, da bo deni-mo kupljeno novo najemno stanovanje, sodim, da bi zade-vo za delovne organizacije sprejemljivo rešili. Nisein za dezint^racijo ali-kaj podobne-ga, gre za to, da bi imeli neko povračilo določ&nih vlaganj. Na ta način bi lahko odpadli pomisleki številnih organizadj glede lastnih enot.
No, drugo je vprašanje last-nih enot. Mislim, da imamo v Ljubljani okoli 38 podjetij z lastnimi enotaml za gospodar-jenje. Tudi tu bo treba poiska-ti pametno rešitev.
In naslednje je v Ljubljanl vprašanje Stare Ljubljane. Mi-slim, da je to vprašanje nujno v novih pogojih rešiti, da pa moramo vendarle razumeti, da stanovanjski dinar ne bi zmo-gel spomeniškega varstva. Spo-meniško varstvo je stvar vseh nas, tudi korist je širša, koristi od naših spomanikov imajo tu-rizem, gostinstvo, trgovina, če hočete, preko trgovine tudi proizvodnja, . itd. Koristi od spomeniškega varstva imamo torej vsi, zato mislim, da bi morala ta širša družba vendar-le zagotoviti posebna sredstva za spomeniško varstvo ne pa obremenjevati s spomenlškim varstvom samo stanovanjski dinar.
Drugo pa .ie seveda izbolj-šanje stanovanjskih razmer — če je treba nekje zgraditi ko-palnico, stranišče ali podobno, če gre torej za zboljšanje sta-novanjskih razmer.