Izvajanje prenove: kje, kdaj in zakaj prihaja do zastojev Author(s): Barbara ČERNIČ Source: Urbani Izziv, No. 16/17, PRENOVA (oktober 1991 / October 1991), pp. 31-35 Published by: Urbanistični inštitut Republike Slovenije Stable URL: https://www.jstor.org/stable/44180567 Accessed: 05-10-2018 12:39 UTC JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range of content in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new forms of scholarship. For more information about JSTOR, please contact support@jstor.org. Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at https://about.jstor.org/terms This article is licensed under a Attribution 4.0 International (CC BY 4.0). To view a copy of this license, visit https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/. Urbanistični inštitut Republike Slovenije is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to Urbani Izziv This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms URBANI IZZIV C ŁL1B33 št. 16, 17/1991 Barbara ČERNIC Izvajanje prenove: kje, kdaj in zakaj prihaja do zastojev* U vod Za vecino primerov prenove pri nas je značilno, da se izyaja precej poča- sneje kot novogradnja. Splošno zna- ni in přiznáni vzroki za to so zahteve varstva dediščine, zalitevna izvedba in v večini primerov potřeba po ob- sežnejših finančnih sredstvih, kot prí novih gradnjah. Želeli smo biti natančnejši pri ugotavljanju vzrokov za dolgo traj no izvajanje prenove, zato smo pod drobnogled vzeli pet primerov stanovanjske prenove v Ljubljani. Analiza trajanja posameznih faz ter identifikācijā vzrokov, zaradi katerih pilhaja do zastojev, je osnova za obli- kovanje priporočil, kako pospešiti iz- vajanje prenove. Zamùde pri izvajanju prenove imajo tudi svoje ekonomske posledice, saj se naglo povečujejo stroški prenove. Sočasno z analiziranjem trajanja po- sameznih faz prenove in z identi- fikacijo vzrokov za morebitne zamu- de smo sprva želeli ugotoviti tudi, kaj stroškovno pomenijo te zamude. Žal smo morali od slednje namere odsto- piti. Prenova analiziranih primerov se je odvijala v časovnem razdobju več kot sestili let. To obdobje je med drugim zaznamovala tudi izredno vi- soka inflācijā, cene storitev v grad- beništvu pa so v omenjenem ob- dobju včasih rastie celo hitreje od inflacije. Ob konců le ta 1989 je na- stopilo obdobje "konvertibilnega" dinaija; glede na nerealen deklarira- ni tečaj je to še dodatno otežilo ocen- jevanje realnih stroškov, ki so na- stopili pri prenovi. Menili smo, da trud, ki bi ga vložili v zbiranje in analiziranje podatkov, nebiprinesel želenih rezultatov, t j. prikaza real- nega stanja. Ocenjevanje stroškov, ki jih povzročajo zamude pri izvajan- ju prenove, smo zato opustili, me- nimo pa da so ugotovitve, do katerih smo přišli pri analizi poteka posa- meznih faz v prenovi, tudi dokaj zgovorne. Odločili smo se za naslednjih pet ljubljanskih objektov, ki so bili pre- novljeni v zadnjih petih letih: - Eipprova ulica 17, - Gornji trg 24, - Hrenova ulica 13, 15, Gornji trg 7, - Žabjak4. Podatke, ki jih navajamo v nadalje- vanju, nam je prijazno posredoval Závod za izgradnjo Lj ubijane - Inže- niring. Za potrebe analizę smo potek pre- nove razdelili na tri faze: a) ļokacijski dokumenti - naročilo lo- kacijske dokumentacije, izdelava lokacijske dokumentacije, vloga za lokacijsko dovoljenje, izdaja lokacijske odločbe, b) pridobivanje gradbenega dovolje- nja - pogodba za izdelavo projekta za pridobitev gradbenega dovo- ljenja (PGD), izdelava projekta, vloga za pridobitev gradbenega dovoljenja, izdaja gradbenega do- voljenja, c) flzična prenova - tri podfaze: raz- pis in izbira izvajalca, flzična prenova, vloga za tehnični pregled in pridobitev uporabnega dovo- Ijenja. S posebno pozornostjo smo opa- zovali morebitne zastoje in pre- kinitve v poteku prenove ter dolžino trajanja teh zastojev. Identifikācijā časa, v katerem je přišlo do zastojev, in vzrokov, ki so bo trovali zastojem, nambo po- magała odkriti, kako se prekinit- vam v bodoče lahko izognemo. Lokaci jski dokumenti Izdelava lokacijske dokumentacije je v analiziranih primeiih traj ala od najmanj 252 dni pa vse do 573 dni. V enem izmed primerov je bila lo- kacijska dokumentācijā izdelana v 100% recycled paper 100% recikliran papir aus 100% Altpapier 31 This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms ren reo št. 16, 17/1991 priineijavi z ostatomi primen soraz- merno hitro, nato pa je přeteklo od vložitve prošnje za lokacijsko dovo- ljenje in do izdaje dovoljenja več kot le to dni (438 dni). V drugem primeru je bilo več casa porabljenega za pri- dobitev soglasij k lokacijski doku- mentaciji (166 dni) kot pa za pripravo lokacijske dokumentacije (141 dni). Zakon o urejanju prostora v 56. členu določa, da morajo pri- stojni organi, organizacije in skup- nosti, ki v skladu z zakonom dajejo soglasja, predpisana za izdajo loka- cijskega dovoljenja, izdati soglasja riajkasneje v enem mesecu po pre- jemu zalitevka za soglasje, sicer se šteje, daje soglasje dano. V omenje- nem prìmeru ta določba očitno ni bila upoštevana. Pridobivanje gradbenega dovoljenja V večini anatoziranih primerov pre- nove je zahtevala izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja več kot leto dni časa. Večkrat pa je bil čas pridobivanja gradbenega do- voljenja, t j. od vloge do dovoljenja, še precej daljši kot izdelava projek- tiv. V enem od anatoziranih primerov je bilo več časa porabljenega za po- trditev investicijskega programa kot pa za pripravo. Fizična prenova Za samo izvedbo prenovitvenih del je bila v povprečju porabljena pribtožno četrtina skupnega časa. Očitno je, da je fizično izvajanje prenove kljub zahtevnosti pri nekaterih objektih (zahteve spomeniškega varstva, uporaba neserijskih proizvodov in podobno) glede na porabljen čas še najmanj problematično. Če primeijamo trajanje fizične prenove na obravnavanih objektih z izkušnjami v tujini - tu mistomo predvsem na izkušnje pri prenovi na Dimaju -, potem lahko ugotovimo, da fizična prenova pri nas ni bistve- no daljša kot prenova na Dimaju. Po izjavah strokovnjakov Dunajskega fonda za prenovo traja fizična pre- nova podobne zahtevnosti kot v na- šiti primerih tudi tam v povprečju eno leto. Ugotovitve Primeri, i srno jih analiz irato, so pokazali: Lda je bilo pri izvajanju prenove izgubljenega veliko časa zaradi neusklajenosti med posameznimi fazami; niti v enem od obravna- vanih primerov izvajanje ni potě- kalo kontinuirano; 2. da so postopki tako v zvezi s pri- dobivanjem lokacijskega kot tudi gradbenega dovoljenja pre tirano dolgi; 3. da traja pridobivanje soglasij dije, kot je predpisano, in da se sogla- sja po nepotrebnem podvajajo; 4. da je tudi izdelava projektov za pridobitev gradbenega dovoljenja v določenih primerih, kljub temu da razumemo, da gre za zahtevne projekte, nenavadno dolga; 5. da so bili vzrok dolgim prekinit- vam pri izvajanju prenove pogos to zapleti pri odkupu etažne lastni- ne; 6. da so bile pogoste pritožbe in za- pleti s stránkami. Nekatere prekinitve pri izvajanju prenove so nastale tudi zaradi zali- tev spomeniškega varstva. Ocenju- jemo, da varstvo dediščine v neu- pravičeno veliki meri obre me nj uje izvajanje fizične prenove in investi- torja predvsem zato, ker ni ustrezno vklj učeno v sis tem planskih in izved- benih aktov in ker še ni ustrezne politiķe in inštrumentov za pospe- ševanje in višjo kvalitě to. Po našem mnenju je nepripravljenost koncep- tov in rešitev v zvezi z varstvom de- diščine pomembna ovira za izvajanje prenove. Na podvajanje pogojev in soglasij k lokacijskim dokumentom s tistimi iz prostorskih izvedbenih aktov je stro- ka že večkrat opozorila. Naša analiza je na konkretnih primerih dodatno potrdila razsežnost problema. Tudi priprava projektov za prido- bitev gradbenega dovoljenja traja, četudi upoštevamo ovire - "zunanje vzroke", ki srno jih ideiitificirato, še vedno nenavadno dolgo. Mentono, da se v anatoziranje "notranjih vzrokov" niti ni potrebno dodatno spuščati. Edina sprejemljiva rešitev, ki bo za- gotovo dala pozitivně rezultate pri 32 This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms URBANI IZZIV QQËD Št. 16, 17/1991 skrajševanju casa priprave projek- tov, je zdrava konkurenca med stro- kovnjaki in inštitucijami. Vzrok za zastoje pri izvajanju pre- nove so bili pogosto spori s strán- kami in zapleti v zvezi z odkupom etažne lastnine. Področje je pravno nedorečeno, saj ni jasno kaj je třeba ponuditi kot nadomestno stanova- nje in do kdaj je kandidat dolžan izbrati stanovanje. Poseben problem je pomanjkanje nadomestnih stano- vanj, ter še posebaj pomanjkanje novih stanovanj na določenem območju. V občini Center se je na primer pojavil problem, da ni bilo v območju občine nobenih novogra- denj, stanovalci katerim naj bi se zagotovila nadomestna stanovanja pa so vztrajali pri zalitevi, da dobijo nadomestno stanovanje na območju občine. Do zastojev pri izvajanju prenove v analiziranih primerih je přišlo tudi zaradi pritožb sosedov in problemov pri menjavi poslovnih prostorov. Problematičnost mešanega lastni- štva je značilna za vse prenovitve posege, tako pri nas kot tudi v tujini. Mestni komité za stanovanjsko go- spodarstvo je v letu 1987 podal Skiipščini mesta Ljubljane vrsto predlogov za pospešitev ljubljanske prenove (1). Kervsrednjeročnemob- dobju 1981 - 1986 ni bilo ustreznih pravnih osnov za izražanje družbe- nega interesa pri praznenju stano- vanj v etažnem lastništvu (sprejetl prostorsko izvedbeni načrti) je bila dinamika prenove upočasnjena. Znani so tudi primeri iz prenove stare Ljubljane, ko se je zaradi tega ker ni ¿ilo možno doseči sporazuma z lastniki v objektih z mešano la- stnino, namero o prenovi opustilo in se preusmerilo na objekte, ki so bili v ceļoti v družbeni lastnini in zato neproblematični. Študije o izvajanj u prenove, ki so bile izdelane v okviru Organizacije za ekonomsko sodelovanje in razvoj (OECD) v letu 1986 (2), opozaijajo, da je treba pri oblikovanju progra- mov prenove in pri planiranju fì- nančnih virov za pre novo problème mešanih lastništev in različne vršte izrabe prostora še posebej upošte- vati. Stroški in koristi, ki jih prenova prinaša lastnikom, (ali uporabni- kom) stanovanj skih površin i lastnikom (oz. uporabnikom) komer- cialnih površin, se lahko med seboj bistveno razlikujejo. Pomanjkanje koordinacije med posameznimi in- teresi že v fazi oblikovanja progra- mov lahko přivede do neracionalno visokih stroškov iņ z sto ev pri iz- vajanju prenove. Tudi omenjena gradiva, ki so bila v obliki predlogov posredovana Skupščini mesta L ub- ljane opozaijajo, da zahteva pri prenovi plánská faza največjo po- zornost in da je nujna vključitev obstoječih in bodočih uporabnikov. Od teh opozoril in priporočil, ki so bila pripravljena na osnovi analizę srednjeročnega obdobja 1981 - 1986 pa do danes se je na tem področju bore malo premaknilo. Očitno je, da se pojavljajo etažni lastniki še vedno kot nekakšen "nebodigatreba" in "ovira" pri prenovi. Pomen sodelovanje uporabnikov in načini stimuliranja prenove: primerjava tujih in domačih izkušenj Iz tujih izkušenj je znano, da vklju- čevanje lastnikov in najemnikov v proces prenove večinoma pozitivno vpliva na trajanje prenove, to pa po- melli zniževanje stroškov prenove. Temu prime rno se sodelovanju upo- rabnikov posveča tudi vedno več po- zornosti. Vključevanju najemnikov in predvsem stimuliranju lastnikov pri prenovi posvečajo vedno več po- zornosti celo v Združenih državah Amerike, saj se prepričanje, da prenova prinaša ekonomske koristi, tudi v tej-dežeū vedno bolj uveljavlja. Med instrumenti, ki jih uporabljajo pri spodbujanju prenove v različnih primerih v tujini so pogosti pred- vsem naslednji: - davčna politika: - pri obračunu davka na dohodek se lastniku, ki je v tekočem letu prenavljal, višina izdatkov za pre- novo ob predložitvi računov odbije od davčne osnově, - pri obračunu davka na dohodek se lastniku, ki je v tekočem letu prenavljal in je za prenovo najel namenske kredite odbijejo zneski, plačani za obresti na te kredite, 100% recycled paper 100% recikliran papir aus 100% Altpapier 33 This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms ( št. 16, 17/1991 - po prenovi bi se morala osnova za piacilo davka na nepremičnino za- radi povečane vrednosti objekta sicer povečati, vendar se tistim lastnikom, ki so objekt prenoviU, davčna osnova nekaj let ne zviša, - zmanjšanje davkov za določen od- stotek (lahko tudi za daljše ob- dobje), če je lastnik vlagal svoja sredstva v prenovo, - zasebniki, ki kupijo in prenovijo objekt za komercialne namene, lahko uveljavljajo pospešeno stopnjo amortizacije, - namenski bančni kr editi, při katerih je: - rok odpłaciła daljši, kot za novo- gradnjo in /ali - so obres tne mere nižje in /ali - velja nekajmesečni (nekajletni) moratorij na piacilo kredita; - razUčne vršte subvencij, ki jih do- deljujejo neposredno posamezni- kom, če gre za prenovo manjšega obsega, medtem ko sredstva za večje programe dodeljujejo mestni upravi, ki daje ta sredstva na raz- polago po svojih programih in kri- terijih. Posamezne oblike stimulacij v ok- viru davčne politiķe, ki se v tuj ini uporabljajo za stimuliranje prenove, imajo seveda tudi določene slabosti, vendar ocenjevanje pozitivnih in ne- gativnih posledic uporabe posamez- nega instrumenta na tem mestu ni naš namen. Na splošno lahko ugotovimo, da je stimuliranje prenove v okviru in- strumentov davčne politiķe v tuj ini dokaj pogosto, zato si za primeijavo oglejmo, kakšne so poglavitvne zna- čilnosti naše davčne politiķe in kako stimulativno (destimulativno) deluje na prenovo. Zakon o dohodnini (Ur. list RS 48/1990) sicer daje možnosti uve- ljavljanja znižane davčne osnově do največ 10 odstotkov za "sredstva, ki jih imetnik kulturnega in zgodovin- skega spomenika vloži v njegovo vzdrževanje v letu, za katero se dohodnina odmeija, na podlagi do- kumentacije izvajalca del, s katerim je strokovna organizācija za varstvo kulturně dediščine, v sporazumu, sklenjenim z imetnikom soglašala" (7. člen, točka 6). Olajšava je torej omejena le na objekte, ki imajo status spomenika, in na tista dela, ki predstavljajo vzdrževanje. Vlaga- nje v prenovo stanovanjskih ob- jektov je i z olajšav, določenih v zakonu o dohodnini, torej izklju- čena. Med bstalimi možnimi olaj- šavami predvideva 7. člen še mož- nost znižane davčne osnově (prav tako do največ 10 odstotkov) za "znesek sredstev, porabljenih za na- kup ali gradnjo stanovanjske hiše ali stanovanja za rešitev stanovanjske- ga problema zavezanca, za vzdrže- vanje teh objektov in odpravo arhitekturnih in komunikacijskih ovir za invalide v teh objektih". Prenova je torej tudi tu, kljub sicer na splošno deklarirani "enakovred- nosti in komplementarnosti gradi tve in prenove", ponovno v zapostavlje- nem položaju. Zakon o dohodnini je v primeijavi s tujo zakonodajo precej speciíičen tu- di v tem, da ne přiznává nobenih olajšav za placane obresti za sta- novanjske kredite. O podobnih olaj- šavah za kredite, najete za prenovo pa tako ali tako ne moremo govoiiti, ker verno, da takšnih namenskih kreditov pri nas ne poznamo. Prav tako bi lahko Zakon o davkih občanov (Ur. Ust SRS 36/88, 8/89, Ur. list RS 48/90, 8/91) vključeval določbe, ki bi stimulativno vplivale na prenovo. Med drugim ta zakon namreč določa tudi davke na posest nepremičnin, davčne stopnje pa so določene v občinskih odlokili. Osno- va za dávek na posest stavbě je vred- nost, ugotovljena po pravilniku o er lih in náčinu ugotavljanja vred- nosti stanovanj in stanovanjskih hiš (Ur. Ust SRS 25/81). Davčne stopnje med občinami se sicer několiko raz- likujejo, vendar ne bistveno (okviri so določeni z repubUškim zakonom). Odločba o odmeri davka je stalna in se po določilih odloka spremeni tak- rat, kadar se spremeni vrednost stavbě. Ker se s pre novo vrednost stavbě poveča, se torej poveča tudi davčna osnova. Odloki nekaterih občin še natan- čneje specificirajo (npr. Odlok o dav- kih občanov v občini Kranj, Ur. Ust RS 17/91), da so "zavezanci davka od premoženja, ki so med letom opravüi rekonstrukcijo ali dozidave ali nadzidave že obstoječih stavb ..., dolžni vloži ti davčno nápověd v 15 34 This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms URBANI IZZIV gggg st. 16, 17/1991 dneh po nastali spremembi". Ob- stoj e ča davčna zakonodaja torej ne samo da ne stimulira prenove, marveč jo celo destimulira. Vecina slovenskih občin v svojih dolgoročnih planih poudaija (3) usmeritve, kot so "..prenova zasta- relega in dotrajanega stanovanj- skega sklada v mestnem jedru" (Brežice), "..revitalizacija starega mestnega jedra" (Celje), "..poudarek prenovi stanovanjskega fonda v po- vezavi s prenovo starega mestnega jedra" (Radovljica) in podobno. Očitno pa je, da občiné ne uspejo oblikovati in vodili takšne občinske politiķe, ki bi sledile deklariranim usmeritvam in ciljem. Občine imajo proste roke, da vsaj do določene mere prilagajajo davčno politiko svojim potřebám in ciljem, vendar pa to uporabljajo le redke. Pri pregledu več deset občinskih odlo- kov o davkih sino le v primeru občine Ljubljana Center naleteli na spe- ciíično določbo o znižanju davka, ki je několiko drugačna od sicer precej šablonskih odlokov ostalih občin. Kljub ternu da se olajšava ne nanaša neposredno na prenovo, se nam zdi vredna omembe. Ob spremembah odloka o davkih občanov v občini Ljubljana Center (Ur. list RS 2/90) je bila uvedena olajšava, da se zavezancem, ki pla- čujejo dávek na posest stavb, zniža dávek za višino lastnih sredstev, ki so jih vložili v izboljšanje kvalitete stavbě zaradi varčevanja energije in zmanjšanja onesnaženosti zraka. Jasno je razvidno, da je takšna določba stimulativna in składna z zastavljenimi cilji (izboljšanje kva- litete zraka). Očitno torej obstaja možnost, da bi se podobne olajšave uvedle tudi za tiste, ki vlagajo sredstva v prenovo. Jasno pa je, da bi bilo třeba učinke posameziiih olajšav, ki bi jih inore- biti vnesli v davčno zakonodajo, predhodno skrbno oceniti in pre- tehtati (stroški/učinki, ostale po- sledice). mag. Barbara Černic, dipl. ekon. * Vin Barbara Černic, Branka Berce Bratko, Lenka Molek, Ovire pri s ta- no vanj ski prenovi in predlogi za njihovo odpravljanje, RN PORS 6, Ljubljana 1990. 1 . Ugotovitve in predlogi sklepov za po- spešitev ljubljanske prenòve (gradivo za Mestni komité za sianovanjsko gospodarstvo připravil J.Lenard, Sa- moupravna in teres na stanovanjska skupnost mesta Ljubljana, maj 1987) 2. OECD Urban Affairs Programme: "Maintenance and Modernisation of Urban Housing", Pariz 1986, in 'The Urban Impacts of Housing Policies", Proceedings of an OECD Urban Expert Meeting, Pariz 1986. 3. Glej rezultate ankete D. Goijupa vklju- čene v poglayju Prenova obstoječih stanovanjskih območij v raziskovalni nałogi Možnosti razvoja sistema nasclij in podeželja, Ul RS, Ljubljana 1990. 100% recycled paper 100% reciktiran papir aus 100% Altpapier 35 This content downloaded from 194.249.154.2 on Fri, 05 Oct 2018 12:39:28 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms