PRAVICE IN DOLŽNOSTI LASTNIKOV POSAMEZNIH DELOV
r-i
STANOVANJSKE HIŠE
Povzetek iz zakona o gospodarjenju s stanovanjski-mi hišami v družbeni lastnini
• ¦•¦¦«•                                                   19.61en:
Htftf-t                              ¦               ¦   ¦<                                                .              . .
Ce lastnik stenovanja kot posameznega dela stano-vanjske hiše sam uporablja to stanovanje, mora pladevati stanovanjski skupnosti stroške za investicljsko vzdrževa-nje stanovanjske hlše, stroške za tekoče vzdrževanje skupnih delov In naprav v stanovanjskl hlši, stroške za revitalizacijo skupnih delov In naprav v stanovanjskl hiši in stroške upravljanja sklada stanovanjskih hiš ter skupnlh delov in naprav v stanovanjskl hiši. Stroške obratovanja ftanovanjske Iilše plača tak lastnlk hišnemu svetu.
Ce lastnik stanovanja kot posameznega dela stano-vanjske hiše, stanovanja ne uporablja sam, plačuje lmet-nlk stanovanjske pravice na tem stanovanju celoten zne-sek stanarine stanovanjski skupnostl; ta izplača lastniku del stanarlne, ki ostane po odbitku stroškov po prejšnjem odstavku tega člena, v skladu s pogodbo, ki jo je sklenlla z njim.
1. Medtem ko za uporabo stanovanj pladujejo imetni-kl stanovanjske pravice stanarino, tako kot je to določeno z zakonotn o stanarinah. (Uradni list SRS. št. 50/72 — Stanovanjski predplsi 2) In s sklenjeno stanovanjsko po-godbo, pa lastniki posameznih delov stanovanjske hiše (t. i. etažni lastniki), ko uporabljajo lastno stanovanje, stanarine ne plačujejo, pač pa prispevajo del sredstev za pokrivanje stroškov, ki so potrebni za vzdrževanje in obratovanje stanovanjske hiše in skupnih naprav kot celote.
V primeru, če etažni lastnlk sam uporablja stanova-nje v stanovanjski hiši v družbeni lastnini, mora plačeva-tl stanovanjski skupnosti tele stroške:
a)   stroške  za  investicijsko  vzdrževanje  stanovanjske biše kbt celote;
b)   stroSke  za  tekoče  vzdrževanje  skupnih  delov  in naprav v stanovanjski hiši;
c)   stroške za revitalizacijo skupnlh delov in naprav v stanovanjski hlši;
č) stroške upravljaaja sklada stanovanjsldh hlS ter Skupnih delov in naprav v stanovanjsld hiši.
Po 3. členu zakona o stanartnah obsegajo stroški za investicijsko vzdrževanje stanovanjske hiše take stroške, ki so potrebni za srednja in velika popravila stanovanj-ske hiše; sem štejemo delne ali celotne zaiuenjave elemen-tov, konstrukcij in aoreme stanovan.iske hiše.
Stroški za tekoče vzdrževanje skupnih delov ln na-prav v stanovanjski hiši obsegajo po omenjenih doloC-bah vse stroške, !d so potrebnl za redno uporabo in za manjSa popravila stanovanje hiše. Tore] spadajo med te stroške manjša popravlla, delna zamenjava, nadome-stitev posameznih et«mentov ali delov opreme, čiščenje in vzdrževanje posameznih delov v zgradbi, ki gredo v bre-me sredstev stanovanjske hiše.
Po cit. določbah se kot element stanarine določajo tudi stroški za revitalizacijo obstoječih starih stanovanj-skih hiS in stanovanj. Ti obsegajo stroške za obnovo all zamenjavo gradbenih konstrukcij, elementov in instalacij — razen stanovanjske opreme. Teh stroškov stanarina do »iveljavitve zakona o stanarinah ni obsegala. Uvedbo teh stroškov je narekovalo Izredno slabo in zastarelo stanje ¦tanovanjskega sklada v nekaterih občinah, kar se naj bi opravilo s solldamostnim prispevanjem vseh imetnikov stanovanjske pravice prek tega dela stanarine.
Te določbe seveda veljajo za imetnike stanovanjske pravlce, ki s stanartno plačujejo tudl stroške za revitali-¦acijo obstojeiiiii starih stanovanjskih  bii  ln  »taaovanj.
Etažni lastnlki po določbah prvega odstavka 19. Clena za-kona o gospodarjenju prispevajo le stroške za revitaliza-cijo skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši v družbenl lastnini, v kaiteri je stanovanje v njihovi lasti in uporabi, torej ne prispevajo dela stroškov za splošen stanovanjsld sklad v ob6ini. V tem je torej razloček med imetnlkom stanovanjske pravice in etažnim lastnikom, kolikor ju pi> merjamo glede na obveznosti v zvezi z uporabo stanova-nja.
Etažni lastniki plačujejo tudl stroške upravljanja sklada stanovanjskih hlš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, to so dejanski i^datki stanovanjske skupnosti (oziroma njene samoupravne enote za gospo-darjenje s stanovanjskimi hišami), ki jih ima z uprav-ljanjem skupnih delov in naprav v atanovanjski hiši (npr. stroški za hišne oglasne deske, opremo skupnih prostorov Itd.). V tem ni razlike med imetniki stanovanj-ske pravice in etažnimi lastniki.
Ce primerjamo strukturo stanarine, ki jo plačujejo imetnlki stanovanjske pravice, in strukturo prispevka, ki ga plačujejo etažni lastnlki, vidimo, da etažni lastnUa ne plačujejo amortizacije za svoja stanovanja in da ne plačujejo revitalizacije obstoječlh starih stanovanj in sta-novanjsklh hiš.
Etažni lastnlk pa plačuje poleg omenjenega prispev-ka še stroške obratovanja stanovanjske hiše. Stroške obratovanja stanovanjske hiše ne plačuje etažni lastnilt stanovanjskl skupnosti, temveč hišnemu svetu. Tudl vsebi-na stroškov obratovanja stanovanjske hiše je opredeljena z določbami zakona o stanarinah. Po njlh ti stroSki obsega.io dejanske izdatke za osebne dohodke zaposlenili delavcev v stanovanjski hlši v družbeni lastnlni (hiinik, snažilka, kurjač in podobno), za nabavo in -vzdrževanje inventarja, delovnih sredstev in materiala, ki je potreben za obratovanje stanovanjske hiše ter za komunalne so. rltve.
Ker je etažni lastnik, ki svoje stanovanje sam upo rablja, tudi imetnik stanovanjske pravice, ga glede na določbe 1. člena zakona o stanarinah bremene tudl S9 stroškl za tekoče vzdrževanje njegovega stanovanja.
Torej glede stroSkov tekočega vzdrževanja stanova-nja, ki ga uporabljata, in glede stro&kov obratovanja sta-novanjske hiše v družbeni lastndni, sta imetnik stanovanj-ske pravice in etažni lastnlk povsem izenačena.
2. Drugi odstavek tega člena obravnava situacijo, da etažnl lastnik stanovanja oddaja to stanovanje drugemu kot imetniku stanovanjske pravice. v takem primeru imetnik stanovanjske pravice plačuje stanovanjski skup-nosti stannnno tako kot jo plačujejo imecniki stanovanj-ske pravice na stanovanju v družbeni lastnini, se pravl vse elemente stanarine kot jih določa zakon o stanarinah. Od stanarine, ki jo prejme, je stanovanjska skupnost dol-žna izplačati lastniku stanovanja del stanarine, kl osta-ne po odbitku stroškov, navedenih pod točko a) do č) t prejšnji točki tega pojasnila. Potem takem je stanovanj-ska skupnost dolžna izplafiati etažnemu lasfcniku stroSke za amortizacijo stanovanja. Po naSem mnenju ne pripada etažnemu lastniku stanovanja tudi del stroškov za revita-lizacijo starih stanovanjskih hiS in stanovanj, ki jih je a stanarino plačal imetnik stanovanjske pravice. DrugaCna razlaga te določbe bi namrefi v svoji konsekvenci pripe-ljala do tega, da bi imetnik stanovanjske pravice s stana-rino solidarno prispeval za revitalizacijo starega stanovanj-skega sklada, ta prispevek pa bi bil dohodek etažnega lastnika stanovanja, kl je oproščen solidarnostne dolžno sti za revitalizacijo starih stanovanj.
KollkJen del stanarine se izplača etažnemu lastniku se določl s pogodbo, ki jo ta sklene s stanovanjsko skup-nostjo.
20. dlen:        ¦
Lastnik poslovnega prostona kot posameznega dela stanovanjske hlše in Imetnlk pravice uporabe na poslov-nem prostoru v stanovanjski hiši, mora ne glede ua to, ali uporablja poslovnl prostor sam al! pa ga daje druge-mu v najem plačevati stanovanjski skupnosti oziroma hiš-nemu svetu strogke po prvem odstavku prejšnjega člena tega zakona.       ,...A ,    ,   ..... ...j         ,s, .,K ,u r,.g t,
V 19. členu zakona o gospodarjenju so določene pravlce in dolžnosti lastnika stanovanja kot posameznega dela stanovanjske hiše, in sicer teko v primeru, če lastnik 6arn uporablja stanovanje, kot tudl v primeru, če tako stanovanje oddaja v uporabo imetniku stanovanjske pra-vice.
Določbe 20. člena tega zakona pa urejajo pravice in dolžnosti lastnika poslovnega prostora kot posameznega dela stanovanjske hiše v družbeni lastnini oziroma imet-nika pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanj-Bki hiši v družbeni lastnini.
Ne glede na to ali sam uporablja poslovni prostor ali ga daje drugemu v uporabo, mora etažni lastnik oziro-ma Imetnik pravice upora.be plačevati stanovanjski skup-nosti stroške, kot jih je dolžan po prvem odstavku 19. člena tega zakona plačevati etažni lastnik stanovanja v Btanovanjski hiši v družbeni lastnini, ter hišnemu svetu obratovalne stroške stanovanjske hiše.
Najemnlk poslovnega prostora kot posameznega dela stanovanjske hiše v družbeni lastnini tedaj nima nasproti stanovanjski skupnosti oziroma hišnemu svetu nobenih dolžnosti glede dajatev za uporabo poslovnega prostora razen, če za določene usluge ali storitve sam prostovoljno ne prevzame določene obveznosti do stanovanjske skup-nosti oziroma hišnega sveta in pladevanja stroškov za komunalne usluge individualne potrošnje.
Kar zadeva medsebojne odnose etažnega lastnika ozi-roma imetnika pravice uporabe na poslovnem prostoru kot najemodajalca in (družbenega in zasebnega) najem-ni!ka takega prostora, je treba pripomniti, da se ti odnosi urejajo ss rajemno pogodbo, ki jo najemodajalec in najem-nik skleneta v skladu z določbami zakona o poslovnih stavbah in poslavnih prostorih  (Ur. list SRS, št.  18/74).
Tako že omenjeni zakon obvezuje najemodajalca, da jnora izroditi najemniku poslovni prostor v takem sta-nju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati in način, ki čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne-ga prostora (14. člen).
Ne glede na načelo, da najemnik poslovnega prostoro nl dolžan plačevati najemnine ta obratovalnih stroškov stanovanjskl skupnostl oziroma bišnemu svetu, ima na področju gospodarjenja s stanovanjskimi hišami In poslov-niml prostori v stanovanjskl hišl v družbeni lastninl tudi Se druge pravice in obveznosti, ki izhajajo iz zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Po tem zakonu taia najemnik pravico uporabljati poslovni prostor sa-mo v namen, ki je doloCen v najemnl pogodbi, pri uporabi tega prostora mora ravnati najemnik z vso potrebno skrb-nostjo (20. dlen). Najemnik je tudi dolžan popravlti ško-do na poslovnl stavbi oziroma poslovnemu prostoru, ki Jo je sam povzro&l, ni pa odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora, do katerega je prižlo zaradl njegave normatoe uporabe (21. člen). Ni dvoma. da je po pravilih  odžkodninskega  prava  najemnik  dolžan  po-
praviti škodo tudl na stanovanjski hiši, če je tako Skodo sam povzročil.
21. filen:                   \\
StroSki Iz prvega odstavka 19. člena in iz prejšnjega člena tega zakona se določljo s pogodbo, ki jo lastnik posameznega dela stanovanjske hiše oziroma imetnlk pravlce uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjski hiši sklene s stanovanjsko skupnostjo ozlroma s hlšnltn svelom.
Ce se lastnik stanovanja oziroma poslovnega pro-sotra kot posameznega dela stanovanjske hiše all imetnlk pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjskl hiši ln stanovanjska skupnost oziroma hišni svet ne moreta sporazumeti o višini plačila stroškov po določbah 19. in 20. člena tega zakona, lahko vsaka prizadeta stran-ka zahteva naj določi te stroške sodišče v nepravdnem postopku.
Dokler nepravdni postopek nl pravnomočno končan, je dolžan lastnik stanovanja oziroma poslovnega prostora ali imetnik pravice uporabe na poslovnem prostoru » stanovanjskl hiši plačevati akontacijo stroškov v višinl, kot Jo določi sodišče z začasno odredbo ob prejemu zah-teve za določitev teh stroškov.
1.   Medtem ko  so  stroški v  19. in 20. členu  zakona o  gospodarjenju  določeni le po  svojih  elementih jib  je treba še konkretizirati glede višine stroškov s pogodbo, ki  jo   etažni  lastnik  stanovanja  ali  poslovnega  prostora oziroma imetnik pravice uporabe na poslovnem prostoru v stanovanjski hiši sklene s stanovanjsko skupnostjo. Koli-kor  gre za  stroSke obratovanja stanovanjske hiše  se  ti stroški določijo s pogodbo, ki jo zavezanec sHJene s hiS-nim   svetom.   Torej   gre   za   določeno   pogodbeno   raz-merje med zavezancem tn stanovanjsko skupnostjo z ene strani in zavezancem In hišnim svetom z druge strani.
2.   Lastniku  stanovanja  oziroma  poslovnega  prostora kot   posameznega   dela   stanovanjske   hiše   ter   imetniku pravice  uporabe na poslovnem  prostoru  v  stanovavnjski biši,   tako   pa   tudi   stanovanjski   skupnosti   in   hlšnemu svetu, daje zakon pravno varstvo s tem, da lahko vsaka prizadeta stranka, če se pogodbene stranke o viSini plačila stroSkov po 19. in 20. členu tega zakona ne more.io spo-razumeti,  zahteva   naj   določi  višino  stroškov sodišfie  v nepravdnem postopku.
Imetnik stanovanjske pravice, če ni obenem lastnik stanovanja, po teh določabah ne more uveljaviti zahteve iz prejšnjega odstavka. V primeru spora glede višine stanarine lahko vloži tak itnetnik stanovanjske pravice zahtevo pri pristojnem občinskem sodi&ču na podlagl 8. člena zakona o stanarinah.
3.   Rešitev spora v nepravdnem postopku lahko traja dalj časa in bi v tem času stanovanjska skupnost oziroma hišnl svet bila .prizadeta v planiranem dohodku sredstev za  pokrivanje  stroškov  vzdrževanja  in  obratovanja  sta-novanjske hiSe. Zato se v tem odstavku zavezuje plačnik na plačilo akontacije stroškov, sodišče pa, da po spreje-mu zahteve za določitev viSine stroškov izda začasno od-redbo,  s   katero   doloCi   vižlno   akontacije   teh   stroškov. Zavezanec  je  dolžan  plačevati   tako  akontacijo  stroškov vse  dotled,  dokler  nepravdni  postopak  ni   pravnomočno končan. Zateim se akontacija in stroški, določenl s sodno odločbo, medsebojno poračunata.
Fogodbe z etažnimi lastniki bodo udeleženci prejeli na posvetu.