416 KB93 KB201320252014Feguš, Primožštevilka:2letnik:40str. 238-268ISSN:0353-6521COBISSID:13725265URN:URN:NBN:SI:doc-TEO7NLJYslIUS SOFTWAREPodjetje in delonajemnotarjipogodbeposlovni prostoriNajemna pogodba med gospodarskimi subjekti v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa|One of the legal instruments for securing liquidity operations is the immediately enforceable notarial act. The author discusses its various advantages, focusing on the ability to obtain the possession of leased premises when a tenant has defaulted on his rental payments. In recent years, lessors have faced increasing difficulties due to the non-payment of rent obligations. Rental income derived from the leasing of commercial properties typically represents an important source of revenue for lessors. The author believes that presentation of an immediately enforceable notarial act can also be used at the conclusion of the lease contract, in order to protect the lessor against the debtor tenant. A lease contract in the form of the immediately enforceable notarial act allows the lessor to immediately start the lease termination process when the tenant breaches the rental agreement or the Office Buildings and Business Premises Act. The immediate enforceable notarial act is the legal title, allowing the court to start the execution process immediately upon the receipt of the request for enforcement, which may not be suspended by the debtor's objection. Lessors need to be aware of the various advantages of the immediately enforceable notarial act when seeking to terminate the lease contract for the lessee's failure to pay. In selecting a lease contract in form of the immediately enforceable notarial act, lessees have fewer options upon their breach of the lease agreement. If lessors choose to incorporate the notarial act in their lease contracts as common practice, lessees will have fewer options upon their breach of the lease contract. As a result, the immediately enforceable notarial act could potentially lead to the common conclusion that indebtedness is not acceptable and should be reduced in the futureEden izmed pravnih inštrumentov za zaščito pred dolžniki je neposredno izvršljiv notarski zapis. V prispevku je predstavljena njegova prednost na področju izpraznitve in izročitve poslovnih prostorov, ki jih je posamezni gospodarski subjekt oddal v najem, čez čas pa se je izkazalo, da je najemnik neplačnik in da svoje obveznosti (plačevanje najemnine in stroškov uporabe poslovnih prostorov) ne izpolnjuje. Danes je marsikateremu podjetniku najemnina, ki jo prejema od oddajanja poslovnih prostorov v najem, pomemben vir prihodkov, s katerimi financira svoje obstoječe kratkoročne ali dolgoročne obveznosti. Problem so tako imenovani kronični neplačniki (ponavadi zelo spretni in iznajdljivi), ki so pri udejstvovanju v gospodarstvu ugotovili, da so jim različni zakonski predpisi (med drugim tudi ZPSPP) in dolgotrajnost sodnih postopkov "pisani na kožo", saj lahko zelo dolgo opravljajo gospodarsko dejavnost v najetih poslovnih prostorih, ne da bi plačevali najemnino. V slovenskem pravnem sistemu hitre pomoči za takšne primere ni. V prispevku je predstavljen institut neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki ga je mogoče uporabiti tudi na področju sklepanja najemnih pogodb z namenom zavarovanja najemodajalca pred najemnikom - dolžnikom. S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa si najemodajalec zagotovi možnost, da mu po tistem, ko enostransko odstopi od najemne pogodbe, ni treba voditi pravdnega postopka (gospodarskega spora) zoper nekdanjega najemnika, ki medtem še vedno zaseda in uporablja najemodajalčeve prostore, in od sodišča zahtevati, da s sodbo naloži uporabniku izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest. Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa zagotavlja najemodajalcu, da lahko po tistem, ko odstopi od najemne pogodbe zaradi hujših kršitev najemnika (te kršitve naj bi bile definirane v pogodbi, ni pa nujno, saj jih nekaj pozna že ZPSPP), začne izvršbo, v kateri predlaga izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest. Nekdanji najemodajalec - upnik se s sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa izogne sodnemu postopku, v izvršbi pa uspe pridobiti posest poslovnih prostorov že v razmeroma kratkem času. Namen prispevka je predstaviti možnosti sklepanja najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, pravne podlage takšne pogodbe, prednosti, ki jih prinaša, pojasniti postopek uveljavljanja izpraznitve in izročitve prostorov najemodajalcu v posest v primeru, ko bi najemnik prenehal s plačevanjem najemnine, ter izpostaviti prednosti posebne oblike najemne pogodbeTEXTznanstveno časopisjejournalsSlovenian National E-content AggregatorNational and University Library of Slovenia