Odločitev za prenovo kot investicijska odloČitev: Nekaj teoretičnih izhodišč ekonomskega odločanja za prenovo Author(s): Tomaž KRAIGHER Source: Urbani Izziv, No. 16/17, PRENOVA (oktober 1991 / October 1991), pp. 36-38 Published by: Urbanistični inštitut Republike Slovenije Stable URL: https://www.jstor.org/stable/44180568 Accessed: 10-10-2018 07:10 UTC JSTOR is a not-for-profit service that helps scholars, researchers, and students discover, use, and build upon a wide range of content in a trusted digital archive. We use information technology and tools to increase productivity and facilitate new forms of scholarship. For more information about JSTOR, please contact support@jstor.org. Your use of the JSTOR archive indicates your acceptance of the Terms & Conditions of Use, available at https://about.jstor.org/terms This article is licensed under a Attribution 4.0 International (CC BY 4.0). To view a copy of this license, visit https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/. Urbanistični inštitut Republike Slovenije is collaborating with JSTOR to digitize, preserve and extend access to Urbani Izziv This content downloaded from 194.249.154.2 on Wed, 10 Oct 2018 07:10:42 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms št. 16, 17/1991 Tomaž KRAIGHER Odločitev za prenovo kot investicijska odločitev Nekaj teoretičnih izhodišč ekonomskega odločanja za prenovo Nova stanovanjska zakonodaja na novo oblikuje od nose v stanovanj - skem gospodarstvu in daje primarni poudarek na tržném urejanju pre- skrbe in distribucije stanovanj, oprtem na deílnirane lastnike sta- novanjskega fonda. Po drugi strani podatki in prognoze kažejo, da sta- novanjski problem v Sloveniji vedno bolj postaja predvsem strukturní, da je v globálu stanovanj dovolj, ni pa dovolj stanovanj določene kvalitete ali na ustrezni lokaciji. Prenova obstoječega stanovanj skega fonda bo zato v procesu góspodąr- jenja s stanovanji in stanovanjskimi hišami postajala vedno bolj pomem- bna tudi z ekonomskega vidika, zato menimo, daje smiselno, da v nada- ljevanju povzamemo in aktualizi- ramo nekaj teoretičnih izhodišč za ekonomske odločitve o prenovi, ki srno jih na inštitutu sicer že večkrat obravnavali v okviru različnih razi- skovalnih nalog, bodo pa ponovno aktualna, še posebno, ker se bodo morali po novem za prenovo odločati (pretežno zasebni) lastniki stanovanj po ekonomskih kriterijih. Znane so tri osnovne oblike zas ta- re vanj a zgradb: íizično, funkcional- no in lokacijsko. Fizično zastareva- nje, ki se kaže v propadanju gradice- ne substance ter dotrajanosti na- prav in instalacij, lahko upočasnimo s tekočim, preventivnim in investicij- skim vzdrževanjem. Funkcionalno zastarevanje, katerega vzrok so raz- voj gradicene tehnologije in spre- memlce standardov ter potřeb, lahko upočasnimo ali sploh odpravimo z večjimi adaptacijskimi in prenovi t- venimi posegi. Težje paje vplivati na lokacijsko zastarevanje stavbě, ki nastaja glede na sprerhembe v lo- kaciji drugih dejavnosti v prostom ter glede na naraščanje različnih negativnili vplivov v okolju, saj bi to zahtevalo širši politični vpliv na lo- kacijske odnose v prostom. Fizično, funkcionalno in lokacijsko zastarevanje pomenijo upadanje koristnosti (tj. uporabne vrednosti) zgradb, le-to pa v tržném gospodar- stvu tudi upadanje prihodkov od zgradb (najemnin, stanarin, prodaj- ne vrednosti zgradbe). Pravimo, da stavba ekonomsko zastareva. Pri tem je pomembno dějstvo, daje kri- vulja uporabne vrednosti in s tem prihodkov od stavíce v času zaradi vseh oblik zastarevanja praviloma padajoča, krivulja stroškov vzdrže- vanja pa ima tendenco naraščanja, vendar zaradi različne dinamike raz- ličnih vrst stroškov niha in doseže vrh pri starosti zgradbe 40-60 let in nato zopet pri starosti okrog 100 let Ekonomsko zastarevanje zgradbe je torej posledica naraščajočih stro- škov vzdrževanja zaradi njenega fizičnega zastarevanja ter manjših dohodkov oziroma koristi zaradi funkcionalnega in lokacijskega zas- tarevanja. Običajno rečemo, da je neka zgradba ekonomsko zastarela, ko doseže kritično točko ekonomi- čnosti vzdrževanja zgradbe, to je, ko postanejo pričakovani stroški, po- trebni za njeno vzdrževanje, večji od pričakovanih koristi, oziroma do- hodkov, ki jih stavba nudi. V tem primem se moramo odločiti, ali stav- bo porušiti oziroma pustiti, da do konca propade, ali pa ji podaljšati ekonomsko življenje z investicijami v jeno sanacijo in modemizacijo. Pri tem je třeba določiti tudi, kako ko- řenit mora biti poseg v stavbi in njeni okolici, da bo stavba ponovno pri- dobila zadostne ílzične, funkcionál- ně in lokacijske kvalitete, da bodo koristi (prihodki) od stavbě večji od skupne vsote stroškov prenove ter nadaljnjega vzdrževanja in funkcio- niranja stavbě^ Povsod tam, kjer je lokacijsko za- starevanje dovolj občutno, da vpliva na uporabno vrednost stavbě, pa 36 This content downloaded from 194.249.154.2 on Wed, 10 Oct 2018 07:10:42 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms URBANI IZZIV Št. 16, 17/1991 ponovnega povečanja le-te ni mogo- če doseči le s sanacijo in modem- izacijo stavbě same, temveč so nujno potrebni kompleksnejši posegi v ce- lotnem širšem območju, v katerem se stavba nahaja. Odnos med lo- kacijskim in ekonomskim zastare- vanjem zgradb je namreč v vzročni zvezi veilžne reakcije, in to po dveh smereh. Upadanje uporabne vred- nosti stavbě zaradi lokacijskega za- starevanja pomeni po eni strani upadanje prihodkov od stavbě in s tem zmanjšanje možnosti in interesa njenih lastnikov za potrebno fizično in funkcionalno vzdrževanje, kar še pospeši nadaljnje upadanje upora- bne vrednosti in prihodkov. Po drugi strani pa ta proces običajno sproži še prestrukturiranje stanovalcev, tako da se v takém območju piičenjajo naseljevati ekonomsko šibkejše in sociálno marginalne skupině prebi- valstva, kar zaradi negativnih social- nih vplivov še pospeši proces loka- cijskega zastarevanja. Potřebná je kompleksna prenova celotnega ob- močja, ki mora vzpostaviti nove in delno revitalizirati stare ekonomske, sociálně in kulturně funkcije obmo- čja v širšem prostoru. Odločitev za prenovo je z ekonom- skega vidika torej investicijska odločitev, podobna odločitvam za novogradnjo. Za razliko od le- teh pa pomeni prenova podaljšanje življe- njske dobe že obstoječih zgradb in gradbenih struktur, zato se tudi vršte, struktura in obseg investicij- skih stroškov pri prenovi pomembno razlikujejo od stroškov novogradnje. Pri prenovi običajno nastopa mnogo več zainteresiranih sübjektov, zato je třeba uskladiti mnogo več parcialnih interesov kot pri novogradnji, to pa povečuje stroške in zavlačuje sam postopek prenove. Ti problemi se po- javljajo že pri prenovi posameznega objekta, zlasti ocitni pa so pri kom- pleksni prenovi območij. Kot pri vsaki investiciji je tudi pri prenovi pomembno, kdo vse odloča o investiciji in kakšne interese, iz kakšnih družbenih in ekonomskih izhodišč ter v kakšnih konkretnih razmerah pri tem zasleduje. Kot pri vsaki investiciji velja tudi pri odločit- vi za prenovo osnovni kriterij racio- nalnega investiranja, to je zahteva, naj bodo koristi, ki jih pričakujemo od investicije, večje od stroškov. Vse- binsko in tudi metodološko vpra- šanje paje, kako vrednotiti koristi in stroške, saj so le-ti za različne sub- jekte, povezane s procesom odlo- čanja o investicijah, lahko različni, poleg tega pa še v precejšnjem delu odmaknjeni v za investitole bolj ali manj negotovo příhodnost V ekonomski teoriji je znanih več metod kvantifìciranja ocene eko- nomske úspěšnosti investicij, od ka- terih je teoretično najbolj dodelana metoda ocene sedanje neto vrednos- ti investicije, kot razliko med vsoto vseh pričakovanih koristi (prihod- kov) od investicije v njeni celotni živ- ljenjski dobi in vsoto vseh priča- kovanih stroškov (skupno s stroški začetne investicije), pri čemer tako koristi (prihodke) kot stroške, nas- tale v posameznih letih življenjske dobe investicijskega objekta, di- skontiramo na neki trenutek v času, običajno na startno leto investicije. Teoretično še boljši kazalec ekonom- ske úspěšnosti posamezne investi- cije je indeks donosnosti, tj. razmeije med vsotama diskontiranih koristi (prihodkov) in diskontiranih stro- škov, ki omogoča tudi primeijavo úspěšnosti različnih investicij skih alternativ. Za investicijo se bomo racionálno odločili, če je indeks donosnosti večji od 1 in večji od indeksa donosnosti pri kakšni drugi investicijski alternativi. Osnovna slabost oběh kazalcev v praksi pa je v problematiki ocenjevanja po- gojev negotovosti v příhodnosti, tako glede količin, cen, diskontne stop- nje ipd. V pogojih zasebne lastnine zgradb je lastniku zgradba, če ni tudi njen neposredni uporabnik, kapitalna dobrina, katere pridohodki (stana- rine, najemnine) morajo kriti tako stroške njene izgradnje kot stroške njene eksploatacije in vzdrževanja, poleg tega pa morajo prinašati še določen profit V primeru, da prihod- ki niso zadostni, bo lastnik stavbo prodal ali vanjo manj vlagal, lahko pa se odloči tudi za prenovo stavbě, če ocenjuje, da bi mu to přineslo zadostne prihodke, da bo kril po- třebné stroške in dosegel še profit ki bi ga sicer dosegel pri kakšni alter- nativní naložbi kapitała. 100% recycled paper 100% recikliran papir aus 100% Altpapier 37 This content downloaded from 194.249.154.2 on Wed, 10 Oct 2018 07:10:42 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms OOBD št. 16, 17/1991 Če je lastnik zgradbe tudi njen nepo- sredni uporabnik, je odločitev o pre- novi podobna oziroma konkurira odločitvi o nákupu ali neposrednem investiranju v gradnjo nove stavbě ali stanovanja, odvisno od tega, ka- te ra alternativa mu glede na sred- stva, ki jih je sposoben in pripravljen vložiti, ustrezneje oziroma v boljši kombinaciji zadovoljuje njegove ne- posredne potrebe. Bolj zapleteni so odnosi, čeje stavba v lasti več lastnikov. Tedaj je prenova možná šele, če obstoja zadostna ko- ordinācijā med interesi (potřebami) in finan čni mi sposobnostmi vseh lastnikov ali pa mora v takšnih primerih pri odločitvah za prenovo posredovati kakšna zunanja, običaj- no državna institūcija. Če so lastniki zgradbe država ali lo- kalne skupnosti oziroma njihove specializirane institucije, le-ti zasle- dujejo poleg ekonomskih tudi druge, neekonomske cilje (sociálně, kultur- ně, ekološke, strateške ipd.). Zato tudi merilo úspěšnosti investiranja v zgradbe in druge objekte v državni lasti običajno ni neposréden finan- ční profit investiere (za zagotavljanje potrebnih finančnili sredstev ima država druge, predvsem fiskalne in- strumente). Zlasti na področju in- vesticij v stanovanjske objekte so kritēriji mnogo bolj socialni in pa pośredni ekonomski učinki, v pri- mem prenove pa lahko tudi spo- meniškovarstveni in kulturno-am- bientalni učinki. Država pa ne intervenira samo nepo- sredno, z investicijami v prenovo lastnega fonda stanovanj, temveč vedno bolj tudi posredno, z razli- čnimi ekonomskopolitičnimi inštru- menti, s katerimí spodbuja tudi prenovo zasebnih stanovanj in stanovanj skih his. Država mora in- tervenirti na področju prenove tudi in zlasti še, ko gre za kompleksno prenovo - kjer je potřebná - v pre- teklosti dezinvestirana in zato de- gradirana stanovanjska območja. Tu se hkrati s prenovo stavb pojavi problem obnově komunalne, pro- metne in večinoma tudi družbě ne infrastrukture, v večini primerov pa se pojavi tudi potřeba po ekonomski in socialni revitalizaciji območij. Zato sta potřebná organiziran pristop in koncentrācijā sredstev. Predlog novega stanovanj skega za- kona (MVOUP, 19. 7. 1991) izhaja glede prenove v glavnem iz zgoraj opisanih izhodišč. Načeloma prepu- šča odločitve o prenovi lastnikom stanovanj in stanovanj skih his, zah- teva pa pri tem njihovo soglasje (3 1 . člen), kar bo v bodoče še bolj ote- ževalo prenovo zlasti v tistih večsta- novanjskih hišah, v katerih bo s privatizacijo sedanjih družbě ni h sta- novanj nastala dokaj pisana lastni- ška stmktura tako glede interesov kot tudi glede finančnih možnosti lastnikov. To bo lahko oteževalo že samo redno vzdrževanje,. kaj šele prenovo. Za redno vzdrževanje in dmge po- sege v zvezi z upravljanjem hiš zakon sicer predvideva zakonsko zaščito in sodné posege, prénovo pa prepušča nacionalnemu in občinskim stano- vanjskim programom. Kot možné oblike intervencije na- vaja: na republiški ravni različne oblike spodbujanja investicij v pre- novo in izboljšave (74. in 76. člen) (mišljene so veijetno predvsem finančně spodbude v obliki raznili ugodnih kreditov in beneficiranih pbresti za komercialne kredite), na občinski ravni pa zagotavljanje po- gojev za razvijanje različnih oblik prenove (92. člen), med katere bi mo- rali uvrstiti tudi različne oblike or- ganiziranosti operativnih služb, ki bodo potrebne zlasti pri obsežnejših prenovitvenih posegih, kot so kom- pleksna prenova ali visok delež stanovanj, ki bodo vsa bolj ali manj istočasna potřebná bolj ali manj zahtevnih prenovitvenih posegov in izboljšav (star stanovanjski fond, povojna blokovna gradnja ipd.). To maž Kraigher, dipi, ekon., Závod RS za makróekonomske analizę in razvoj, Ljubljana 38 This content downloaded from 194.249.154.2 on Wed, 10 Oct 2018 07:10:42 UTC All use subject to https://about.jstor.org/terms