Hitreje plani rati - ceneje graditi
(Ob letnem obračunu poslovanja Sklada za komunalno urejanje zemljišč)
SKLAD za komunalno urejanje zemljišč je usta-novila Skupščina občine Ljubljana-Siška z na-menom lažjega in smotrnejšega gospodarjenja s sredstvi, katere so plačevali investitorji iz naslova prispevka za urejanje in komunalno opremljanje mestnih zemljišč.
S prenosom investicijske dejavnosti v komu-nalnem gospodarstvu na delovne organizacije v komunali se je bistveno spremenila vsebina po-slovanja, ki ga opravlja sklad. Svoje delo oprav-lja sklad na podlagi Zakona o urejanju in odda-janju stavbnih zemljišč. Po svojem značaju po-staja sklad vedno mani ozek občinski sklad ampak sklad vseh investitorjev na področju ob-čine. Sredstva, katera vročajo skladu posamezni investitorji, so sorazmerno in solidarno poraz-deljena na vse investitorje, kateri žele graditi v določenem kraju. Ta sredstva ne predstavljajo več stroškov za urejanje potrebnih komunalnih naprav — kar je postala naloga delovnih orga-nizacij v komunali, ki zbirajo sredstva večino-ma z dolgoročnimi posojili investitorjev. Naloga sklada v komunalnem gospodarstvu je skrb, da se komunalno urejanje zemljišč opravlja vzpo-redno s pripravo zemljišč ter skrb za planiranje
in načrtovanje komunalnih vodov. V okviru pr-votnih nalog komunalnega urejanja zemljišč pa opravlja sklad v svoji režiji samo naloge, ki jih je sprejel še na podlagi Zakona o urejanju mest-nih zemljišč po staiih pogodbah.
Pri svojih pogodbah se sklad poslužuje uslug, ki jih nudi podjetje »Standard«. To podjetje opravlja za sklad vse posle na podlagi poobla-stilnih pogodb ter na podlagi sklepov upravnega odbora, za participacijo na minimalnem delu sredstev v obliki provizije.
V okvir nalog, katere ima sklad, spadajo vse zadeve izdelave in dobave urbanistične in teh-nične dokuinentacije, odkupi in priprava zem-ljišč, v katero spada predvsem odstranitev po-sameznih objektov in kultur na zemljiščih in druga sanacijska dela na zemljiščih tako, da so ta sposobna sprejeti gradnjo.
Zelo delikatna naloga pa je postal v zadnjem času nakup nadomestnih stanovanj zaradi viso-kih cen gradbenih storitev. V okviru teh nalog rešuje sklad tudi premoženjsko pravne zadeve, izplačuje odškodnine, kreditira upravičencem iž-gradnjo nadomestnih stanovanj ter išče nado-mestne lokacije. Vsa pridobljena zemljišča je sklad dolžan pripraviti in pravočasno izročiti investitorjem.
Med najobsežnejše naloge sklada spada skrb za izdelavo potrebne urbanistične in tehnične dokumentacije. Ta naloga je postala v zadnjih nekaj letih zelo pereča zaradi neodgovornega dela in prekoračevanja pooblastil posameznib. urbanističnih organov, ki izdelujejo za sklad do-kumentacijo. Niso redki primeri, da ti organi sami spreminjajo že obstoječo in potrjeno urba-nistično dokumentacijo oziroma, da pripravljajo modifikacije dokumentacije po željah invesii-torjev. Problem je toliko večji, ker take spre-membe potegnejo za seboj še nadaljnja spremi-njanja v okviru karejev. Sklad je pri svojem po-slovanju obremenjen zaradi monopolizma in ce-hovstva med nekaterimi krogi urbanistov in ar-
Nadaljevanje na 2. strani
Nadaljevanje s  1. strani
hitektov. V mnogih primerih prihajaimo tudi do take dokumentacije, ki ne vzdrži ocene in pre-gleda na pristojnih organih: primeri v industrij-ski coni ali pa pristojne organizacije kasnijo z izdelavo že naročene dokumentacije: primer Stare Šiške.
Zaradi kopičenja takih primerov in neučinko-vitosti organov, ki bi prvenstveno morali čuvati urbanistični red in disciplino, se porajajo vedno novi zahtevki po modifikaciiah. Niso redki pii-meri, da licitirajo zemljišče za eno gradnjo, investitorji pa hočejo graditi drugačen objekt. Pri takem načinu poslovanja so oškodovani osta-li interesenti za gradnjo, kateri niso uspeli na licitacijah. Takšni primeri povzročajo konfliktne situacije med investitorji, družbenimi organi, skladom in službo, ki opravlja posle za sklad. Posebno v zadnjem letu je nastal velik manj-ko lokacij za stanovanjske potrebe. Eden izmed vzrokov za manjko je počasnost pri izdelavi ur-banističnih načrtov. Dolgoročnejše planiranje v tej smeri onemogočajo posamezni pojavi, ki spremljajo posege sklada. Docela nemogoče je, da bi sklad lahko planiral in kvalitetno načrto-val svoje delo vsaj za obdobje nekaj let, kajti njegova sredstva padajo pod vpliv inflacijskih teženj. Temu je vzrok v višjih tarifah, ki jih plačuje sklad za storjene usluge in zaradi zviše-vanja cen v gradbeništvu. Stalno zvišujejo od-škodninske zahtevke pri pripravi zemljišč. Pla-niranje, ki ga lahko opravimo le na podlagi izklicnih cen za posamezne kareje, že zdavnaj ni realno, kajti v dveh letih je moral sklad pre-nesti za posamezna dela tudi do 60 % povišanje cen. Problem zviševanja stroškov priprave stavb-nih zemljišč bo slej ko prej ostal še odprt in ogrožal likvidnost sklada, ki je bil do sedaj vi-soko aktiven in vedno sposoben nositi svoje obveznosti.
V bodoče bomo morali več razmišljati o boij pridobitnih načinih vlaganja sredstev, s kate-rimi razpolaga sklad. Tako bomo lahko obdržali vsaj realno vrednost teh sredstev. Zemljiška renta je drugi moment, ki vpliva na zmanjše-vanje sredstev sklada. Kljub resolucijam, ki so izključevale rento iz okvirov našega gospodar-skega sistema, je renta dejavnik, s katerim mo-ramo računati.
Navajam samo primere te rente: na istem področju, kjer velja izklicna cena kareja, ki ga je pripravil sklad ca. 15.00 din za m2, proda-jajo privatne parcele po 70,00 din za m2, pri tem ni vračunan niti prometni davek, niti pri-prava zemljišč, ki je vsebovana v izklicnih cenah sklada. Lastniki zemljišč na ta način bogate na račun družbe, ki je v bližino njihovih zemljišč pripeljala potrebne komunalne vpde in naprave. Na tak način posredno tudi podpiramo črno gradnjo. V večini primerov navajajo v kupnih pogodbah o prodaji zemljišč nižje zneske za plačilo kupnine od dejanskih tako, da istočasno zajema občina tudi nižje davščine od prometa nepremičnin, kot pa bi jih lahko.
Demokratičnost sprejemanja urbanističnih na-črtov in zazidalnih načrtov pomeni za sklad ve-lik finančni napor. Če ocenjujemo samo počas-nost postopkov sprejemanja teh načrtov lahko ugotovimo, da izgubljamo od naročila pa do re-alizacije oziroma potrditve načrtov najmanj 3 leta. Postopek za pridobitev te dokumentacije bi morali skrajšati najmanj na dobo enega leta. Učinkovitost takih načrtov in programov je ved-no omejena, ker se v času sprejemanja načrtov pojavi že cela vrstih črnih gradenj, ki zavirajo urbanizacijo na področjih, za katere pripravlja-mo dokumentacijo. Ni slučaj, da smo pri takih akcijah izgubili že milijonska sredstva. V naj-krajšem času bomo morali doseči prepoved gradnje in parcelacije na posameznih karejih, ki so zanimivi za stanovanjsko in poslovpo gradnjo.
Naloge, ki jih je letos sklad pričel pospe-šeno izvajati, so bile poleg nadaljevanja del v soseski S-6 in Kosezah tudi prenova Šiške; v prvi fazi Stare cerkve. Težave, ki nastopajo na tem področju so bolj subjektivnega značaja — problemi cenitev in cenilcev ter omejitve v obsegu pripravljanja zemljišč zaradi neresenih imovinskih vprašanj. To lahko vodi do odškod-ninskih zahtevkov investitorjev zaradi nepra-vočasnih izročitev zemljišč. Finančni problem na tem področju predstavija graditev nadomestnih stanovanj zaradi zviševanja gradbenih cen in obrtniških storitev.
Smatram, da je napočil čas za resnejšo de-bato v okviru vseh zainteresiranih za izdajo predpisov o pravični odškodnini. Neurejenost tega področja povzroča nenehni pritisk na sred-stva sklada in investitorjev ter istočasno po-vzroča porast cen stanovanjskih in dmgih po-vršin.
— Sklad predstavlja danes enega izmed naj-večjih investitorjev stanovanjske izgradnje v Ljubljani. 2e sedaj  so v namene nadomeščanja
stanovanj — zgolj najemniška stanovanja, vlo-žena milijardna sredstva. Po programu za na-slednjih nekaj let bi se morala ta sredstva vsaj stokratno povečati, zlasti, če računamo na bli-žajočo prenovo Stare Šaške. Naloga Sklada je težavna zlasti, ker se mu sredstva, vložeria v najemniška stanovanja, ne vračajo, z njimi go-spodari podjetje »DOM« tako, da sklad do sedaj ni participiral niti na delu najemnine, ki bi mu kot dejanskemu lastniku stanovanj pripadala.
—  V svoji šestletni življenjski dobi je sklad investiral v pripravo  zemljišč nad 4.727 milijo-nov dinarjev v komunalne naprave — kolektiv-ne potrošnje pa nad 2.296 milijonov dinarjev.
Na področju vlaganj v individualne komu-nalne naprave je Sklad prenehal s svojo inve-sticijsko dejavnostjo, ker je ta sovpadla z de-javnostjo drugih, za to pristojnih kamunalnih delovnih organizacij. V letu 1969 je izpolnil sa-mo stare, že sklenjene pogodbe, medtem ko je bilo v prejšnjih letih vloženo v te namene nad 2.227 milijonov din. Takšne naložbe Sklada so bile mogoče samo s težkim in prizadevnim de-lom organizacije za urejanje zemljišč.
—  Lani je  sklad  dosegel  planirane  dohodke v višini 70 % od 6 milijard. Kljub manjši reali-zaciji, ki so jo povzročili prevzemniki zemljišč z   zavlačevanjem  plačil  po   pogodbah,  je   sklad zaključil  poslovno   leto   z   visokim   pozitivnim saldom   1.302  milijona.  Nikakor  pa  ne  moremo biti   zadovoljni   z   realizacijo   stroškov   priprave zemljišč v višini 40 % od planirane, kar je po-sledica že prej  omenjenih pomanjkljivosti z do-bavljanjem urbanistične dokumentacije ter prav-nim urejanjem pravice upoiabe na zemljiščih in stavbah,   predvidenih   za   sanacijo   oziroma   od-stranitev.
Smatram, da lahko sklad opravi zadovoljivo svoje naloge le v primeru rešitve nekaterih pro-blemov objektivne narave v zvezi z urbaniza-cijo, odškodninami in razlastitvami, ter tako po-sveti več svojih sredstev, ki so sedaj vezana, za nabavo novih zemljišč in pripravo teh, ne nazadnje pa tudi za investicije v najemniška stanovanja.
Bojan ŠTULAR