Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov Na podlagi 18. člena sprememb in dopolnitev pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem je sekretariat za občo upravo občine Ljubljana Center določil prečiščeno besedilo pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem. Prečiščeno besedilo pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem obsega: pravilnik o oddaja-nju poslovnih prostorov v najem, ki je začel veljati 16. 12. 1982, uporabljati pa s 1.1.1983 ter spremembe in dopolnitve pravilnika, ki so začele veljati 15. 2. 1984 in 18. 11. 1986 ^ PRAVILNIK 0 OD0AJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM ¦J^~ (prečiščeno besedilo) I. SPLOŠNE DOLOČBE 1. člen S tem pravilnikom se v skladu z zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74) ter odlokom o po-slovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 20/76 in 38/86) določa postopek in pogoje za oddajo poslovnih prostorov v družbeni lastnini v najem, katerih imetnik pravice uporabe je Občina Ljubljana Center. 2. člen Določbe tega pravilnika se smiselno upo-rabljajo tudi za oddajo garaž, garažnih bok-sov, kioskov, stojnic, reklamnih omaric, re-klamnih tabel ter javnih površin za opravlja-nje poslovnih in drugih dejavnosti. 3. člen Za oddajo poslovnih prostorov v najem izvršni svet ustanovi in imenuje komisijo. 4. člen Komisija odloča o oddaji poslovnega pro-stora v najem. Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu in mora poro-čati o svojem delu 5. člen S poslovnimi prostori, oddanimi v smislu prejšnjih določb pravilnika gospodarijo skupnosti stanovalcev in samoupravna sta-novanjska skupnost Ljubljana Center v skladu s pristojnostmi, ki jih imajo po zako-nu, samoupravnemu sporazumu o ustano-vitvi stanovanjske skupnosti Ljubljana Cen-ter in drugih predpisih. 6. člen Administrativno-tehnična dela za komisi- jo opravlja strokovna služba Stanovanjske-ga podjetja Ljubljana, ki tudi sprejema vlo-ge. Pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem sklepa izvršni svet. II. SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE 7. člen Komisijo sestavljajo predsednik in 6 čla-nov. Predsednik komisije je član izvršnega sveta, ostali člani komisije pa so: - predstavnik komiteja za urejanje pro-stora; - predstavnik komiteja za družbeno pla-niranje in gospodarstvo; - predstavnik komiteja za družbene de-javnosti; - predstavnik samoupravne stanovanj-ske skupnosti Ljubljana Center; . - predstavnik komunalne skupnosti Ijubljanskih občin, če gre za oddajo javnih površin; - predstavnik sklada stavbnih zemljišč, če gre za oddajo prostorov sklada; - predstavnik pristofne krajevne skup-nosti; - predstavnik Obrtnega združenja obči-ne Ljubljana Center; - predstavnik Gospodarske zbornice občin Ijubljanskega območja. Predsednika in člane komisije imenuje izvršni svet za 4 leta. Predsednik komisije ima namestnika, ki ga komisija izvoli izmed svojih članov. Izvršni svet lahko še pred iztekom roka, razreši posameznega člana komisije. Komisija odloča z večino glasov vseh članov. 8. člen Komisija opravlja naslednje naloge: - zbere podatke o poslovnem prostoru, ki se oddaja v najem ter opredeii pogoje javnega natečaja; - scL(S{me.sklep o javnem natečaju in ga objavi ali JLigotovi, da so podani pogoji za oddajo poplovnega prostora v najem nepo-sredno s pOgodbo; - obVezno pridobi mnenja Ljubljanske-ga regibVialnega zavoda za varstvo naravne in kuHurne dediščine, kadar gre za oddajo poslovnega prostora v spomeniško varova-nem ^območju terkoordifiacijskega odtoofa za prenovo Stare Ljubljane, kadar gre za oddajo poslovnega prostora na območju Stare Ljobljane; - priciobi mnenja drugih organizacij in skupnosti, kadar meni, da so potrebna pred odločitvijo o oddaji v najem; - po izteku roka za zbiranje ponudb pro-uči vse ponudbe, priporočila in mnenja ter sprejme odločitve v skladu z 12. dlenom tega pravilnika; - odloča o odpovedi aii o odstopu od najemne pogodbe. III. ODDAJA POSLOVNEGA PROSTORA 9. člen Oddaja poslovnega prostora v najem se opravi na podlagi javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo v utemeljenih primerih iz 13. člena tega pra-vilnika. ^p. č|en Poslovni prostori se oddajajo v najem za nedoločen čas, razen v izjemnih primerih. Najemna pogodba, ki je sklenjena za do-ločen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena ali pa takoj, če najemnik ne izpolnjuje pogojev pogodbe po 17. členu tega pravilnika. 11. člen Razpis javnega natečaja vsebuje: - lokacijo in velikost poslovnega prosto-ra, ter višino najemnine; - namembnost; - čas, za katerega se poslovni prostor oddaja v najem; - rok za zbiranje pismenih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave; - dokaz o strokovni usposoblj^nosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega registra za r.37pisno dejavnost; - druge pogoje v zvezi s stanjem in ure-ditvijo poslovnega prostora (idejno zasnovo z okvirnim predračunom pri objektih, ki se v celoti prenavljajo). Javni natečaj se objavi v sredstvih javne-ga obveščanja. 12. člen Poslovni prostor se odda ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje pogoje javnega na-tečaja in katerega dejavnost je najbolj us-klajena s programom razvoja občine oziro-ma s potrebami krajevnih skupnosti. V primeru dveh enakovrednih ponudni-kov ima prednost družbeno pravna oseba. V primeru, da dva ali več ponudnikov izpolnjujejo v enaki meri pogoje za najem poslovnega prostora, se odda poslovni pro-stor tistemu, ki ob upoštevanju dodatnih kriterijev postane najugodnejši ponudnik po naslednjem vrstnem redu: 1. dosedaj kvalitetno opravlja dejavnost v občini Ljubljana Center ali izven nje; 2. sprošča družbeni poslovni prostor na območju Ijubljanskih občin; 3. povečuje število zaposlenih; 4. se vrača iz začasnega dela v tujini; 5. prvič pričenja z obrtno dejavnostjo; 6. prispeva h kvalitetnehnu oblikovanju prostora. Komisija mora o izboru podati utemeljitev in obvestiti vse ponudnike. Zoper odločitev o oddaji poslovnega pro-stora v najem lahko vsak, ki se je udeležil patečaja, vloži v 15 dneh od dneva, ko je prejel obvestilougovornaizvršnisvet. Ugo-vor vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršne-mu svetu v dokončno odločitev. 13. člen Komisija odda prosti poslovni prostor v najem družbenopravni osebi brez javnega natečaja neposredno s pogodbo v uteme-Ijenlh primerih in to: 1. če se sedanji najemnik nahaja v steča-ju ali redni likvidacjji, novi. najemnik pa prevzame delavce v redno dfelovno razmer-je oziroma, če je opravljena pripojitev druž-benopravne osebe; 2. če se razširi poslovni prostor v isti stavbi ali v neposredni bližini na dejavnost, ki se že nahaja v isti stavbi, urbanistično-gradbeno in organizacijsko pa je to možno izvesti; 3. družbenopolitičnim organizacijam in organizacijam, ki opravljajo dejavnost po-sebnega družbenega pomena; 4. če je to potrebno zaradi preselitve na-jemnika iz poslovnega prostora zaradi ruše-nja, prenove, razširitve, prilagoditve zgrad-be veljavnemu urbanističnemu dokumentu, aii^aradi odpovedi posiovnega prostora; 5. če najemnik zamenja ali odstopi drug poslovni prosto; 6. v posebno utemeljenih primerih ob predhodnem mnenju gospodarske zborni-ce, upravnega organa, pristojnega za go-spodarstvo ter krajevne skupnosti po pred-hodnem mnenju sveta potrošnikov. Komisija lahko odda poslovni prostor v najem na osnovi določb prejšnjega odstav-ka, če je namembnost poslovnega prostora novega imetnika v skladu z odlokom o po-slovnih prostorih. 14. člen Občanom, ki z osebnim delom in lastnimi sredstvi opravljajo dovoljeno dejavnost, lahko komisijaodda prosti poslovni prostor z neposredno oddajo v naslednjih primerih: 1. če se najemna pogodba sklene z ožjim družinskim članom (zakonec, otroci) seda-njega najemnika; 2. če se najemna pogodba sklene s sna-ho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika, ki pa so bili pri njem v rednem delovnem razmer/u najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz 1. točke tega člena; 3. če se najemna pogodba sklepa z de-lavcem oziroma delavci sedanjega najemni-ka, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj 5 let; 4. če se razširja poslovni prostor v isti stavbi ali v neposredni bližini na dejavnost, ki se nahaja v stavbi, urbanistično-gradbe-no ter organizacijsko pa je to možno izvesti, predhodno pa je podano soglasje obrtnega združenja, upravnega organa, pristojnega za gospodarstvo in krajevne skupnosti; 5. če se poslovni prostor oddaja v najem občanom, ki z osebnim delom samostojno kot poklic opravljajo umetniško ali kakšno drugo kulturno, odvetniško ali drugo po-klicno dejavnost ob predhodnem soglasju upravnega organa, pristojnega za družbene dejavnosti in krajevne skupnosti; 6. če se poslovni prostor oddaja občanu, ki z drugimi samostojnimi obrtniki ustanav-Ija skupno obratovalnico, predhodno pa je podano soglasje Obrtnega združenja, upravnega organa, pristojnega za gospo-darstvo in krajevne skupnosti; 7. če najemnik zamenja ali odstopi drug poslovni prostor; 8. če je to potrebno zaradi preselitve na-jemnika iz poslovnega prostora zaradi ruše-nja, prenove, razširitve ali zaradi prilagodi-tve zgradbe veljavnemu urbanističnemu do-kumentu; 9. če gre za začasno preselitev zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali ob-močja. Poslovni prostor na osnovni 1., 2., in 3. točke prejšnjega odstavka se odda v najem, če so izpolnjeni naslednji pogoji: 1. da je sedanji najemnik dosegel sta-rostno ali invalidsko upokojitev; 2. da je sedanji najemnik umrl; 3. da so osebe, s katerimi se sklepajo najemne pogodbe strokovno usposobljene za opravljanje iste dejavnosti. V primeru, da oseba iz točke 1. odstavka ni strokovno usposobljena za opravljanje sedanje dejavnosti, nima pa potrebnih do-hodkov za preživljanje, sedanji najemnik pa je unirl, lahko nadafjuje s poslovno dejav-nostjo po poslovodji, ki izpoflnjuje pogoje strokovne usposobljenosti. Komisija odda poslovni prostor v najem na osnovi določb prejšnjega odstavka, če je namembnost poslovnega prostora novega najemnika v skladu z odstavkom o poslov-nih prostorih. 15 č|(Jn Dosedaj zgrajene garaže oziroma garažni boksi v sklopu stanovanjske zgradbe se od-dajo v najem praviloma imetniku stanovani-ske pravice, lastniku stanovanja, najemniku oziroma lastniku poslovnega prostora v zgradbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks. Predlog za novega najemnika da hišni svet v roku 15 dni od obvestila komisije o oddaji garaže oziroma garažnega boksa v najem. V primeru, da hišni svet ne predloži v roku predloga najemnika, se razpiše javni natečaj za imetnike stanovanjske pravice in etažne lastnike stanovanj v stavbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks. V primeru, da javni natečaj iz 3. odstavka tega člena ne uspe, se objavi ponovni nate-čaj za druge imetnike stanovanjske pravice in etažne lastnike izven stavbe. Garaža oziroma garažni boks se odda v najem najemniku, če ima osebni avtomobil in prometno dovoljenje. Najemnik ne sme garaže oziroma garaž-nega boksa oddati v podnajem. 16. člen Najemna pogodba mora poleg z zako-nom določenih sestavin še vsebovati: 1. označbo poslovnih prostorov in stav-be, v kateri se nahajajo; 2. označbo poslovne dejavnosti, ki jo bo najemnik opravljal v poslovnih prostorih (ožja specializacija), ter opis sprejetega programa vključno z notranjo in zunanjo opremo poslovnega prostora; 3. določbe o uporabi skupnih delov in naprav v stavbi; 4. določba o času trajanja pogodbe; 5. višino najemnine in sorazmernih stro-škov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi; 6. določbe o odpovedi in odstopu; 7. določbe o vzdrževanju poslovnih pro-storov; 8. določbe o načinu obračunavanja nuj-no vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe. IV. OOPOVEO NAJEMNE POGODBE IN ODSTOP OD NAJEMNE POGODBE 17. člen Najemodajalec lahko odstopi od pogod-be poleg z zakonom določenih primerih tudi: 1. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli, napra-vami in storitvami v stavbi, ki se plačujejo neodvisno od najemnine v roku 15 dni od dneva prejema opomina najemodajalca, 2. če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, po-trebnih za vzdrževanje poslovnega prosto-ra, ki spadajo v njegove stroške oziroma ne začne z opravljanjem dovoljene dejavnosti; 3. če najemnik, ki je uporabljal poslovni prostor brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca ali ga uporablja le občasno; 4. če so poslovni prostori potrebni naje-modajalcu; 5. če je podan širši družbeni interes; ¦ 6. če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi hiše; 7. če ima najemnik neustrezen program za opravljanje dejavnosti ali neustrezno ureditev poslovnega prostora; 8. če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca.