Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 76 Til ROZMAN Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi V članku so predstavljeni primeri dobrih praks zagotavljanja oziro- ma povečevanja ponudbe neprofitnih stanovanj v razvitih državah. Primeri so izbrani in predstavljeni kot inovativne rešitve na področju financiranja, preprečevanja brezdomstva, gradnje in obnove, dosto- pnosti stanovanj, načrtovanja in celovitosti pristopov pri razvoju stanovanj, degradiranosti območij, gospodarskega razvoja, razvoja skupnosti, sodelovanja in udeležbe skupnosti pri izvedbi projekta, partnerstva in pravne regulacije. Izbrane dobre prakse praviloma sle- dijo cilju povečanja ponudbe neprofitnih stanovanj in tudi kakšni od omenjenih inovacij. Menimo, da je tudi v Sloveniji treba spodbuditi več inovacij na področju neprofitne stanovanjske oskrbe. Ključne besede: stanovanje, dobre prakse, zadruge, degradirana območja, brezdomstvo 1 Uvod V zadnjem desetletju se je v razvitem svetu ponovno okrepi- lo zanimanje za nepro�tna stanovanja in iskanje novih orga- nizacijskih oblik oskrbe z njimi  (glej Polacek  idr., 2011, ter Pittini in Laino, 2011) ter tudi za upoštevanje tehnoloških, oblikovalskih in družbenih inovacij pri njih. Pri tem so se kot vir inovacij potrdile tudi lokalne oblasti in različne iniciati- ve od spodaj, tudi stanovanjske zadruge, kar je pripomoglo k različnim praksah. Dobre prakse na področju zagotavljanja nepro�tnih stanovanj so pomemben vir znanja in izkušenj, ki so lahko v pomoč snovalcem stanovanjske politike in tudi drugih. Čeprav gre za izbor rešitev, ki so se v praksi že izkazale za uspešne, je treba poudariti, da je vsaka dobra praksa nastala in se izvedla v svojem speci�čnem okolju, času in konkretnem spletu okoliščin, zato je brez upoštevanja vseh posebnosti ni mogoče ponoviti le z mehanskim prenosom izvedenih opravil v drug čas in prostor. V nadaljevanju predstavljene dobre prakse izvirajo pretežno iz evropskih držav in so za naše okolje pomembne predvsem zato, ker na inovativen način povečujejo ponudbo nepro�tnih sta- novanj. Njihova kakovost se izraža predvsem v perspektivi (ne nujno hkrati vseh) desetih problemskih sklopov  – � nancira- nje, brezdomstvo, gradnja in obnova, dostopnost stanovanj, načrtovanje in celovitost pristopov pri razvoju stanovanja (ang. housing), degradirana območja, gospodarski razvoj, razvoj sku- pnosti, sodelovanje in udeležba skupnosti pri izvedbi projekta, partnerstva in pravna regulacija. Pri opredeljevanju navedenih problemskih sklopov raziskava povzema dokument Inovativni in učinkoviti pristopi na stanovanjskem področju (Innovative and Effective Approaches to Housing), ki je nastal pod okriljem Or- ganizacije združenih narodov (UN Urban Habitat Project), in sicer na ameriški univerzi Columbia (School of International and Public Affairs, United Nations Centre for Human Set- tlements, Innovative and Effective Approaches to Housing). Pričujoči pregled je nastal v sklopu raziskovalne naloge, katere namen je bilo raziskovanje možnosti za izboljšanje ponudbe nepro�tnih najemnih stanovanj (glej Mandič idr., 2012). 2 Področja inovativnosti Financiranje je pogosto odločilen dejavnik pri izvedbi katerega koli stanovanjskega projekta, pri čemer dokument navaja šest metod �nanciranja oziroma zbiranja sredstev, in sicer: • Zadruge: te omogočajo združevanje sredstev večjega šte- vila posameznikov, ki si sami ne morejo privoščiti naku- pa primernega stanovanja, in doseganje nižjih stroškov izvedbe stanovanjskega projekta. Zadruga je lastnica ce- lotnega premoženja, vsak član pa ima v zadružnem pre- moženju ustrezen delež. Izvedba projekta in pogajanja z morebitnimi investitorji so v domeni zadruge, njeni člani pa (po demokratičnih načelih) odločajo o skupnih vpra- šanjih. Finančna konstrukcija zadruge za izvedbo projekta pogosto vključuje tudi zunanje vire �nanciranja, pred- Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 77Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi vsem subvencije in druge �nančne podpore. • Pokritje stroškov (ang. cost recovery): za pokritje vseh stro- škov izvedbe projekta lahko izvajalec del sredstev zbere tudi od uporabnikov  (plačilo najemnine, hipotekarnega kredita ipd.), n sicer glede na njihovo zmožnost plačila. Del sredstev za pokritje stroškov se lahko zagotovi tudi tako, da se v projektu predvidijo dodatna stanovanja, in sicer za prodajo po tržni ceni, z dobičkom od prodaje pa se navzkrižno subvencionira zagotavljanje dostopnih nepro�tnih stanovanj. • Posojilo: ker posameznikom posojila pogosto niso dosto- pna, kar je ena največjih ovir pri zagotavljanju dostopa do primernega stanovanja, so se po svetu razvili številni načini, ki posameznikom omogočajo posojila po nižji obrestni meri oziroma zavarovanje posojila. Eden takih pristopov je ustanovitev posebne banke, ki z mikrokre- diti pomaga družinam pri obnovi njihovih stanovanj  – družine najemajo kredite po nižjih obrestnih merah in brez zahtev po porokih ali dokazovanju višine njihovih mesečnih prihodkov. Delovanje take banke omogočajo podpore države, nevladnih organizacij in zasebnikov. Ukrep za znižanje mesečnega zneska za odplačilo poso- jila je tudi določanje obrestne mere na ravni četrtletja in ne na letni osnovi. • Lizing: tak način �nanciranja omogoča posameznikom oziroma družinam, ki si nakupa stanovanja ne morejo privoščiti, zmorejo pa plačevati najemnino, da pridobijo lastniško stanovanje. Obrok lizinga tako vključuje stroške najema in dodaten znesek, ki pokrije razliko med stroški najema in vnaprej dogovorjeno vrednostjo nepremičnine. S plačilom zadnjega obroka se prenese lastništvo nepre- mičnine. • Financiranje na nacionalni ravni  (ang. national finan- cing): v primeru motenj na trgu nepremičnin ima �- nanciranje stanovanjskih programov na nacionalni ravni lahko pomembno vlogo, in sicer z zagotavljanjem nižje obrestne mere �nanciranja in tudi z dajanjem državnih garancij (zaradi česar so tveganja komercialnih bank niž- ja, njihova posojila pa dostopnejša). • Subvencije: prosti stanovanjski trg lahko zaradi cen, ki so za posameznike oziroma družine z nižjimi dohodki pre- visoke, le-te izključi oziroma jim onemogoči nakup  (ali najem) stanovanja. Tako motnjo na trgu lahko odpravi �nančna intervencija države ali nevladnih organizacij, ki s subvencijo omogoči nakup ali najem stanovanja po nižji ceni, pri čemer je subvencija lahko dana kupcu oziroma najemniku ali prodajalcu. Tako je lahko subvencija dana v obliki pomoči za nakup gradbenega materiala za obno- vo ali gradnjo nepremičnine  – s subvencijo se zagotovi dostopnost gradbenega materiala, delo za obnovo ali gra- dnjo pa prispeva ali zagotovi posameznik. Brezdomstvo je v dokumentu obravnavano s treh vidikov, in sicer: • Neposredna pomoč brezdomcem kot pomoč, ki jo brez- domec potrebuje takoj in vključuje predvsem hrano, obleko, prostor za nastanitev in svetovalno pomoč. Kot dobra praksa je naveden model, ki spodbuja čimprejšnjo samostojnost brezdomcev, med drugim tudi tako, da se brezdomec namesto v zavetišče nastani v (dotlej) prazno stanovanje, za katero plačuje najemnino javna oblast. • Ustvarjanje lastnega dohodka je cilj, na poti do katerega je brezdomcem treba omogočati pridobivanje ustreznih spretnosti in jim zagotavljati priložnosti, da postanejo samostojni. Spodbujanje �nančne samostojnosti se za- gotavlja z vključevanjem brezdomcev v gospodarsko de- javnost, na primer v ulično prodajo časopisov – del pri- hodka od prodaje časopisov dobi brezdomec prodajalec kot plačilo za svoje delo, del ustvarjenega dobička pa gre v poseben sklad za reintegracijo brezdomcev. • Oblikovanje celovitega preventivnega pristopa  (varnostne mreže), ki preprečuje brezdomstvo kot množičen pojav; z ustreznimi pravnimi, �nančnimi, družbenimi in dru- gimi oblikami svetovanja in pomoči je mogoče vnaprej zmanjšati verjetnost, da posameznik postane brezdomec. Gradnja in obnova sta izjemno pomembna dejavnika pri za- gotavljanju dostopnih stanovanj, in sicer:  (a)  s stroškovnega vidika ter tudi z vidika omejenosti  (b) prostora in (c) časa za gradnjo oziroma obnovo. Napredne tehnike z uporabo manj energentov in recikliranih materialov omogočajo pomembne prihranke na vseh treh ravneh. Lastna obnova in oblikovanje partnerstev  (povezav) pri gradnji ali obnovi povečujeta pri- spevek in povezovanje skupnosti, zaposlenost in lastništvo stanovanj. Dostopnost stanovanj tistim, ki imajo nižje prihodke, je verje- tno največji izziv javnim oblastem na stanovanjskem področju. Dokument navaja tri pristope, in sicer: • Nudenje informacij, svetovanje in usposabljanje omogo- čajo posameznikom z nižjimi prihodki, da se seznanijo z vsemi �nančnimi in pravnimi možnostmi nakupa ali na- jema stanovanja; usposabljanje na tehničnih področjih pa ne omogoča »le«, da si posamezniki z novopridobljenim znanjem (na primer s področja elektrike) sami pomagajo pri gradnji ali obnovi, temveč jim omogoča tudi poklic. • Dohodkovno mešane skupnosti lahko (prav zaradi dohod- kovne in poklicne pestrosti) pomembno pripomorejo k ustvarjanju novih delovnih mest v soseski in njenemu gospodarskemu razvoju. • K uporabniku naravnane nepremičnine – ker so posame- zniki z nižjimi dohodki pri izbiri nepremičnin pogosto močno omejeni  (na primer glede dizajna in načina � - nanciranja), dokument priporoča prilagodljiv pristop, Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 78 ki bi uporabniku nepremičnine omogočal, da si čim več dejavnikov (od načina �nanciranja do vprašanj v zvezi z gradnjo oziroma prenovo) izbere sam, skladno s svojimi željami, potrebami in zmožnostmi. Načrtovanje in celovitost pristopov pri razvoju stano- vanj  (ang. housing) sta pomembna dejavnika za uspešnost stanovanjskih programov. Zaradi omejenosti naravnih virov in vse bolj zaostrenih okoljskih pogojev je že v fazi načrtovanja pomembno upoštevati okoljski vidik – vzpostavitev sistema za recikliranje vode, uporaba sončne energije za gretje in kuhanje, uporaba vetrne energije za proizvodnjo elektrike, energetsko učinkovita izolacija objektov  … Načrtovanje mora upoštevati tudi dejstvo, da imajo nekatere skupine posebne potrebe, ki jih standardna gradnja ne upošteva v zadostni meri – invalidi, starejši, družine … V ta namen se lahko oblikujejo soseske, ki so v celoti prilagojene takim kategorijam oseb (na primer celotna soseska je na isti ravni in brez arhitektonskih ovir). Gospodarski razvoj in razvoj skupnosti sta pogosto pove- zana, lahko tudi prek stanovanjskih projektov. Zagotavljanje »samo« stanovanjskih potreb namreč ne rešuje drugih druž- benogospodarskih in kulturnih potreb skupnosti; inovativne strategije stanovanjske politike lahko hkrati zadovoljujejo po- trebo po stanovanjih in ustvarjajo nova delovna mesta ter s tem pospešujejo gospodarski razvoj (na primer gradnja dvonadstro- pnih stavb, v katerih je nadstropje namenjeno prebivanju, pri- tličje pa opravljanju gospodarske dejavnosti). Sodelovanje in udeležba članov skupnosti pri izvedbi projek- ta, in sicer tako v fazi načrtovanja kot tudi v fazi razvoja pro- jekta, je pomemben dejavnik za uspeh projekta; vključevanje članov skupnosti tem omogoča, da varujejo svoje interese in sooblikujejo okolje, v katerem živijo. V ta namen je še posebej pomembna komunikacija s člani skupnosti in njihovo informi- ranje o konkretnem projektu. Partnerstva oziroma medsektorska povezovanja lahko ponudi- jo celovite in kreativne rešitve zaradi potencialnih sinergijskih učinkov povezovanja različnih strok, resorjev oziroma skupin. Še posebej pogosta in učinkovita so povezovanja javnega in zasebnega sektorja, javne oblasti ter civilnodružbenih in ne- vladnih organizacij, vključevanje univerze ipd. Pravna regulacija lahko s svojo prožnostjo spodbuja inova- tivne in učinkovite rešitve ali pa jih s svojo togostjo in zaple- tenostjo zavira; pravni ter upravnopravni postopki naj bodo torej čim bolj poenostavljeni, hitri in brez nepotrebnih admi- nistrativnih ovir. 3 Primeri dobrih praks 3.1 Stanovanjska zadruga kot ponudnik stanovanj (Wogeno – Zürich, Švica) Stanovanjska zadruga Wogeno odda (celotno) nepremičnino, katere lastnica je, skupnosti najemnikov, ki jo sestavljajo le njeni člani. Skupnost najemnikov samostojno odloča o skupnih za- devah in upravlja nepremičnino, v kateri živijo njeni člani. Na- jemniki so solidarno odgovorni za izpolnjevanje pogodbenih obveznosti in vzdrževanje nepremičnine. S sklenitvijo najemne pogodbe pridobijo pravico do trajne uporabe nepremičnine, saj stanovanjska zadruga Wogeno kot najemodajalec ne more enostransko odpovedati najemne pogodbe. Najemniki imajo pravico do obveščenosti o vseh �nančnih zadevah, njihova upravičenost do soodločanja glede urejanja skupnih zadev pa je sorazmerna z njihovimi �nančnimi in dru- gimi (na primer pravnimi) obveznostmi. Najemniki kot člani zadruge pridobijo deleže v skupnem zadružnem premoženju, v zameno pa morajo  (a)  sami zagotoviti 5–10-odstotni delež celotne investicije, ki se jim ob morebitnem izstopu iz zadruge povrne v nominalni (neobrestovani) vrednosti, in (b) plačeva- ti najemnino. Višina najemnine je določena na stroškovni (ne- pro�tni) osnovi in vključuje: • stroške zbiranja kapitala, potrebnega za investicijo; • zneske, potrebne za odplačilo posojil; • prispevke za rezervni sklad; • stroške upravljanja in • prispevke za solidarnostni sklad  (iz katerega se črpajo sredstva za pomoč �nančno šibkejšim članom zadruge pri izpolnjevanju njihovih obveznosti). Wogeno zbere pomemben del sredstev za izvajanje svoje dejav- nosti tudi z vložki posameznikov (nečlanov zadruge), ki vanj investirajo svoje prihranke; z vidika varčevalcev je taka naložba varna in donosna, obenem pa podpira prizadevanja zadruge. Za svoje obveznosti do varčevalcev odgovarja Wogeno z vsem svojim premoženjem. Inovativen vidik delovanja stanovanjske zadruge Wogeno se kaže tudi, če želi lastnik prodati nepremičnino, v kateri živijo najemniki. V tem primeru lahko najemniki za pomoč zapro- sijo stanovanjsko zadrugo Wogeno, ki stanovanje odkupi od lastnika. Najemniki postanejo člani zadruge in ostanejo v (zdaj zadružnem) stanovanju. Wogeno ima za nakup in gradnjo nepremičnin poleg zgoraj predstavljenih virov �nanciranja tudi dostop do bančnih sto- ritev pod ugodnejšimi pogoji. Ko ima stanovanjska zadruga na voljo novo vseljivo prazno nepremičnino, jo dodeli članom na temelju teh kriterijev: T. ROZMAN Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 79 • trajanje članstva v zadrugi, • nujnost nastanitve, • �nančni položaj kandidata in • primernost kandidata za konkretno stanovanjsko skup- nost (kandidat se mora vživeti v stanovanjsko skupnost, ki se ji želi priključiti). Poudariti velja, da imajo stanovanjske zadruge v Švici dolgo in močno tradicijo, v Zürichu na primer v njihovih stanovanjih živi 20 % prebivalcev. Kot odziv na povečano mobilnost ljudi je v Švici nastal krog stanovanjskih zadrug, katerih nepremič- nine so v različnih delih Švice. Člani vseh povezanih zadrug lahko pod enakimi pogoji kandidirajo za vsako vseljivo prazno nepremičnino, ki pripada kateri koli od povezanih zadrug. 3.2 Vključevanje skupnosti v prenovo starejših stavb (Homegrown homes – Peterborough City, Kanada) Kot odziv na veliko potrebo po najemnih stanovanjih, kate- rih najemnina bi bila nižja od tržne, je v kanadskem manj- šem mestu Peterborough City nastala nepro�tna organizacija Homegrown Homes. Do nastanka organizacije je bila edina ponudnica nepro�tnih stanovanj občina, ki pa ni zmogla po- nuditi zadostnega števila stanovanj. Organizacijo sta leta 1998 ustanovila domačina, njeno poslanstvo pa naj bi bilo zagotavl- janje dostopnih in trajnostno naravnanih stanovanj za družine in prebivalce z nižjimi dohodki. Delovanje organizacije temelji na prenavljanju starejših stavb v mestnem središču, ki jih nato odda po ceni, ki je najmanj 15  % nižja od primerljive tržne najemnine. Ker delovanje organizacije ne temelji na pridobivanju jav- nih  (proračunskih) sredstev, je zaradi doseganja nepro�tne najemnine primorana iskati inovativne rešitve; občina ji pri tem občutno pomaga, saj ima interes, da čim večje število obča- nov živi v primernem in dostopnem stanovanju. Organizacija je svoj prvi projekt izvedla tako, da je občina prispevala zeml- jišče za nepremičnino in denarni znesek, predviden za njeno rušenje, organizacija pa se je zavezala, da bo parcelo uporabila le za zagotavljanje dostopnih stanovanj. Projekt je izvedla tako, da je manjkajoča sredstva za obnovo nepremičnine pridobila s posojilom, zavarovanim s hipoteko. Za izvedbo svojih projektov organizacija sodeluje z lokalnimi obrtniki, nepro�tnimi organizacijami in prostovoljci, katerih delo pomembno prispeva k zagotavljanju dostopnih stanovanj. Pri prenovi in gradnji stavb sodelujejo tudi cerkev, Rotary Club, srednješolci, študentje in zaporniki, ki se želijo vključiti v delovni proces in pomagati skupnosti. Organizacija dobiva vse več donacij �zičnih in pravnih oseb, saj je s svojim preteklim uspešnim delom pokazala, da je mogoče ponuditi dostopna stanovanja brez neposredne javno�nančne podpore ter hkra- ti z vključevanjem številnih déležnikov uresničevati tudi širši družbeni, gospodarski in okoljski interes skupnosti. Organizacija se pri svojem delovanju ne srečuje »le« s �- nančnimi težavami, temveč tudi z nasprotovanjem posameznih članov lokalne skupnosti, da se v okolico naselijo najemniki z nižjimi dohodki. Izkazalo se je, da je pri tem izjemo pomembno posredovanje natančnih informacij medijem ter dobra komu- nikacija z lokalnim prebivalstvom in njihovimi voditelji; vsi lokalni prebivalci so vabljeni, da si neposredno ogledajo potek prenove ali gradnje ter se kot prostovoljci vključijo v proces. 3.3 Celovit pristop k reševanju posameznikovega položaja (Barka – Poljska) Poslanstvo poljske nepro�tne organizacije Barka je nudenje po- moči nepreskrbljenim osebam in brezdomcem, in sicer tako Slika 1: Stanovanjska zadruga kot ponudnik stanovanj (Wogeno – Zürich, Švica; vir: internet 1) Slika 2: Vključevanje skupnosti v prenovo starejših stavb (Home- grown homes – Peterborough City, Kanada; vir: internet 1) Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 80 glede stanovanjskih kot tudi drugih potreb (na primer zapos- litvenih). Pomen Barke presega zagotavljanje dostopnih nasta- nitev za najranljivejše skupine, saj je močen pečat pustila tako pri tamkajšnjem razvoju socialnega podjetništva (organizacija je ustanovila 25 uspešnih socialnih podjetij) kot tudi pri uva- janju ekološkega kmetovanja na Poljskem, kjer je imela vodilno vlogo. Barka nudi podporo najranljivejšim družbenim skupinam, med drugimi tudi dolgotrajno brezposelnim, brezdomcem, nekdanjim odvisnikom in delavcem migrantom, ki po povrat- ku na Poljsko nimajo bivališča. Dejavnost skupnosti temelji na celovitem pristopu k reševanju posameznikovega položaja in ne »le« na dodelitvi ustreznega bivališča, saj to zagotavlja le prvi korak pri reševanju posameznikovega položaja. Ker je  (po razpadu komunističnega sistema) zaradi opustitve kolektivističnega obdelovanja zemlje podeželje postajalo vse bolj zapuščeno in zanemarjeno, revščina in število brezdom- cev pa sta naraščala, je Barka obnavljala predvsem zapuščene in propadajoče kmetijske objekte. V njihovo obnovo je vključila svoje varovance in pri tem spodbujala razvoj lokalnega okolja, predvsem z uporabo lokalnih surovin ter sodelovanja lokalnih obrtnikov in podjetij. Pri obnovi objektov so pri zasnovi in tudi pri izboru materialov sledili trajnostnemu razvoju. Zamisel o celovitem pristopu k reševanju posameznikovega položaja temelji na kombinaciji zaposlovanja oziroma vključe- vanja varovancev v delovni proces in krepitvi družbenih stikov prek sobivanja v skupnosti. Tak pristop številnim varovancem omogoči, da se hitro osamosvojijo in zapustijo skupnost že po letu dni bivanja v njej, saj si popolnoma opomorejo in zaživijo novo samostojno življenje, se poročijo in si ustvarijo družino. Nekateri varovanci pa se odločijo, da želijo v skupnosti bivati in delati dalj časa. Barka daje velik poudarek doseganju gospodarske samozadost- nosti vsake skupnosti in vsakega njenega člana, kar zagotavlja predvsem z vključevanjem varovancev v ekološko obdelovanje kmetijskih površin in v dejavnosti socialnih podjetij, katerih ustanoviteljica in lastnica je Barka. Tisti varovanci, ki imajo prihodke, plačujejo najemnino za nastanitev, varovanci brez prihodkov pa prispevajo s svojim delom. Poleg gospodarske samozadostnosti je za vsako skupnost, ki je pod okriljem Barke, značilno tudi to, da vsi varovanci soodločajo o vseh vprašanjih skupnosti; tako se spodbuja udeležba tudi bolj zadržanih in starejših članov. Varovanci si vzajemno pomagajo in si nudijo podporo, pri čemer se nekdanji varovanci kot mentorji vklju- čujejo v programe skupnosti. Pomemben del sredstev za nakup ali najem nepremičnin in za njihovo prenovo zagotavljajo prihodki socialnih podjetij v lasti Barke, manjkajoča sredstva pa zagotavljajo Evropski socialni sklad, občine in prispevki drugih  (javnopravnih in zasebnih) subjektov. 3.4 Energetsko učinkovita neprofitna stanovanja (St. Anthony’s Square – Belgija) St. Anthony’s Square označuje projekt izgradnje 13  okoljsko trajnostno naravnanih nepro�tnih najemnih stanovanj, pri zasnovi in izvedbi katerih je bil velik poudarek na energetski učinkovitosti. Projekt je zasnovala organizacija Zonnige Kem- pen, ki je ponudnica nepro�tnih stanovanj v Belgiji. Projekt je povečal število dostopnih nepro�tnih najemnih nepremičnin in hkrati njihovim najemnikom zaradi učinkovite rabe ener- gentov zagotovil nizke mesečne režijske stroške. Kot tehnična inovacija je bil uporabljen sončni kolektor v asfaltu, s čimer je bilo omogočeno shranjevanje energije iz vročega asfalta poleti in njena uporaba v hladnejših mesecih. Ideja projekta je v hkratnem zadovoljevanju dvojih potreb, in sicer potrebe po večjem številu nepro�tnih najemnih stanovanj in potrebe po energetski varčnosti objektov, upoštevajoč, da je višina režijskih stroškov pomemben dejavnik (ne)dostopnosti stanovanja oseb z nižjimi dohodki. Kompleks sestavljajo sa- mostojne hiše in manjši stanovanjski blok, umeščen pa je v dotlej zapuščen in nenaseljen predel središča manjšega naselja. Vsi objekti so zaradi pridobivanja sončne energije orientirani na jug. Slika 3: Celovit pristop pri reševanju posameznikovega položaja (Bar- ka – Poljska; vir: internet 1). Slika 4: Energetsko učinkovita neprofitna stanovanja (St. Anthony’s Square – Belgija; vir: internet 1) T. ROZMAN Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 81 Okoljska trajnostna naravnanost objektov se kaže predvsem v energetski učinkovitosti, ki je dvakrat višja od belgijskega povprečja in se dosega z izdatno zunanjo izolacijo, koriščenjem sončne energije (sončni kolektorji v asfaltu in na strehi), poseb- nim sistemom prezračevanja in vzpostavljenim nadzorom nad porabo energije – stanovalci imajo pregled nad porabo energije in so seznanjeni z ukrepi oziroma načinom življenja v stano- vanju, ki jim zagotavlja maksimalno energetsko učinkovitost in s tem najnižje režijske stroške. Vsaka enota ima individualne števce; odločitev stanovalcev, ali in v kolikšni meri bodo sle- dili priporočilom za doseganje čim nižje porabe energije, je v domeni vsakega gospodinjstva. Organizacija Zonnige Kempen kot ponudnica nepro�tnih sta- novanj v Belgiji vse svoje projekte snuje in izvaja na temelju 6 vodil: 1. čim manjša poraba energije, 2. čim večja uporaba obnovljivih virov energije, 3. čim učinkovitejša raba obnovljivih virov energije, 4. merjenje in nadzor porabe energije v vseh fazah  – od načrtovanja do uporabe objekta, 5. osveščanje in informiranje uporabnikov/najemnikov ter 6. deljenje izkušenj. Ker je projekt usmerjen v zagotavljanje okoljsko trajnostno naravnanih nepro�tnih najemnih stanovanj (in danes velja za vzorčni primer uporabe in kombinacij sistemov zagotavljanja energetske učinkovitosti), so bila sredstva za njegovo izvedbo zagotovljena tako iz naslova sredstev za zagotavljanje nepro- �tnih stanovanj  (pretežni del je prispevala država) kot tudi iz sredstev za spodbujanje energetsko učinkovite in okoljsko trajnostno naravnane gradnje  (sredstva je prispevala agencija za energijo). Manjkajoča sredstva je s posojili, pridobljenimi na trgu, zagotovila organizacija Zonnige Kempen. Kljub upo- rabi številnih naprednih tehnologij je cena gradnje znašala 1.580 USD na kvadratni meter, kar je popolnoma primerljivo s standardno gradnjo v tistem okolju. Višina najemnine, ki jo plačujejo stanovalci, je odvisna od višine njihovih prihodkov. 3.5 Alternativno zagotavljanje dostopnega lastniškega stanovanja (Kanada) Nepro�tna organizacija Home Ownership Alternatives spod- buja gradnjo dostopnih lastniških stanovanj v Torontu in okolici, pri čemer dostopnost zagotavlja predvsem z inova- tivnimi �nančnimi mehanizmi, zlasti s posebnimi oblikami hipotekarnih posojil  (na primer druga hipoteka, ki dopolni prvo hipotekarno posojilo). Organizacija s svojo dejavnostjo omogoča tistim (predvsem družinam), katerih dohodki so višji od cenzusa za upravičenost do socialnih  (javnih) nepro�tnih stanovanj, hkrati pa prenizki za nakup stanovanja po tržni ceni, da pridobijo lastniško stanovanje pod dostopnejšimi pogoji; take osebe bi bile sicer primorane v najem stanovanja po tržni ceni. Organizacija že v najzgodnejših fazah razvoja celotnega projek- ta zagotavlja izvajalcem gradbenih del �nančna posojila, kup- cem pa posebne oblike hipotekarnih posojil. Delež posojil, ki jih organizacija nameni gradbenim in drugim partnerjem za izvedbo projekta, znaša približno 15 % vseh posojil organiza- cije, preostalih 85 % teh pa nameni kupcem. Posebej je treba poudariti, da čeprav so upravičenci za nakup stanovanja le tisti, ki imajo nižje dohodke (približno 75 % upravičencev za nakup stanovanja ne dosega srednje vrednosti – mediane – dohodkov v Torontu), program ni namenjen brezdomcem niti tistim, ki so popolnoma brez premoženja. Z vključitvijo v �nanciranje projekta že v najzgodnejši (in zato tvegani) fazi razvoja projekta organizacija zagotovi sredstva, ki bi jih izvajalci sicer težko pridobili na trgu oziroma bi bila ta občutno dražja, kar bi se izrazilo v višji končni ceni. Orga- nizacija k sodelovanju v projektu povabi le tiste partnerje, ki imajo podobno poslovno strategijo, to je zagotavljanje dostop- nih lastniških stanovanj. Navedeno se izraža v nakupu cenejših zemljišč, nižanju stroškov oglaševanja, odsotnosti dragih in ne nujnih elementov v gradnji ipd. Kupec mora s pologom in klasičnim hipotekarnim kreditom zagotoviti vsa �nančna sred- stva, potrebna za pokritje stroškovne cene stanovanja, razliko do tržne cene pa zagotovi organizacija, in sicer s posebnim hipotekarnim kreditom  (praviloma tako imenovano drugo hipoteko), za katerega mora kupec plačati obresti le, če stano- vanje proda (sicer je ta del kredita brezobresten). Organizacija svoje projekte izvaja na temelju �nančne konstrukcije, ki razlikuje stroškovno in tržno ceno stanovan- ja, med katerima je praviloma 10–15-odstotna razlika. Kupec mora zagotoviti polog v višini najmanj 5 % tržne vrednosti, pri čemer razliko do stroškovne cene zagotovi banka s klasičnim hipotekarnim kreditom (kupec mora biti kreditno sposoben!), razliko do tržne cene pa organizacija s tako imenovano drugo hipoteko. Če kupec stanovanje proda, gre organizaciji del kup- nine v višini, ki predstavlja odstotek razlike med tržno in stroš- kovno ceno v času izvedbe projekta, preostanek kupnine pa ostane prodajalcu. Na primer, če je stroškovna cena stanovanja Slika 5: Alternativno zagotavljanje dostopnega lastniškega stanova- nja (Kanada; vir: internet 1) Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 82 130.000  EUR, njegova tržna vrednost pa 155.000  EUR  (to je 16,1  % višja od stroškovne), mora kupec zagotoviti po- log najmanj v višini 7.750  EUR, 122.250  EUR zagotovi banka s klasičnim hipotekarnim kreditom, 25.000  EUR pa zagotovi organizacija; če kupec pozneje stanovanje proda za 200.000 EUR, mora organizaciji plačati 32.200 EUR (16,1od- stotni delež kupnine), preostanek pa ostane prodajalcu  (ki je ustvaril 37.800 EUR dobička). Čeprav organizacija deluje � nančno vzdržno brez pomoči dr- žave in občine, ti pogosto zagotovita subvencije, in sicer zato, da stanovanja postanejo še dostopnejša. Trenutna �nančna in gospodarska kriza ni zmanjšala povpraševanja po stanovanjih, ki jih ponuja organizacija, saj marsikateri upravičenec plačuje nižji znesek za posojilo, kot je pred tem plačeval tržno najem- nino za stanovanje. Pri gradnji stanovanj se vedno sledi okoljski trajnostni na- ravnanosti, in sicer z izborom materialov, izrabo obnovljivih virov energije (predvsem solarne energije), ločenim zbiranjem in recikliranjem odpadkov, individualnim merjenjem porabe energije ipd. Objekti so vedno locirani tako, da je zagotovljen javni prevoz, s čimer se zmanjša potreba po številu parkirnih mest. Vsak objekt ima najmanj en skupni prostor, namenjen sestankom in druženju stanovalcev. Kot glavni oviri pri izvajanju projektov sta se pokazala odpor nekaterih okoliških prebivalcev, ki nasprotujejo gradnji zaradi strahu pred povečanim kriminalom, in splošno uveljavljeno prepričanje, da je dostopno stanovanje le najemniško stanovan- je. Kot učinkovit način premagovanja prve ovire se je izkazalo vključevanje lokalnega prebivalstva v načrtovanje objekta  (na primer zunanji videz objekta) in možnost nakupa stanovanj; drugo oviro pa organizacija premaguje predvsem z dobrimi projekti in rezultati, ki potencialnim kupcem ter občini in dr- žavi (ti sta kot dostopna stanovanja sicer spodbujali predvsem nepro�tna najemna stanovanja) dokazujejo, da je tudi lastniško stanovanje (s pomočjo organizacije) lahko dostopno za ljudi z nižjimi dohodki. Na ta način se pomemben del njihovih pri- hodkov usmeri v odplačevanje posojila za lastništvo in ne v plačevanje najemnine za stanovanje, ki nikdar ne bo njihovo. 3.6 Interdisciplinarni pristop zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj (projekt ecoMOD – Združene države Amerike) Na ameriški univerzi Virginia zasnovan projekt ecoMOD omogoča študentom najrazličnejših študijskih smeri (arhitek- tura in krajinska arhitektura, gradbeništvo, ekonomija, okol- jevarstvo …) pridobivanje delovnih izkušenj z vključevanjem v proces zagotavljanja inovativno zasnovanih okoljsko trajnost- no naravnanih (večinoma pasivnih) montažnih hiš za gospo- dinjstva z nižjimi dohodki. Študentje se vključujejo v vse faze, to je od načrtovanja do dokončanja ter poznejšega spremljanja uporabe dostopne in energetsko učinkovite hiše, in sicer zato, da se ugotovijo morebitne možnosti za izboljšave pri nadaljn- jem razvoju objektov. Na podlagi tako pridobljenih izkušenj se številni študentje po končanem študiju zaposlijo v katerem od podjetij ali organizacij, vključenih v projekt. Zamisel za projekt izhaja iz dveh ugotovitev; prvič, da je vsak sedmi Američan �nančno močno obremenjen z izdatki za nepremičnino, saj ti predstavljajo več kot 50  % njihovih prihodkov; drugič, da nepremičnine oziroma gospodinjstva proizvedejo skoraj polovico vseh toplogrednih plinov v ZDA. EcoMOD tako združuje potrebo po dostopnih in okolju pri- jaznih hišah, hkrati pa ponuja interdisciplinarne in praktične izkušnje študentom. Gradnja dostopnih montažnih hiš, ki so okolju prijazne, pomeni pomemben odstop od dotlej ustaljene prakse, to je da okolju prijazne hiše praviloma niso niti dostop- ne (tistim z nižjimi prihodki) niti montažne (ampak zidane). Vsaka hiša je zasnovana tako, da so režijski stroški kar najniž- ji; to se dosega predvsem z učinkovito izolacijo in učinkovito izrabo energije  (na primer solarne celice, zbiranje deževni- ce …), s čimer se teži k čim bolj pasivni hiši. Pozitivni učinki projekta so opazni pri gospodinjstvih z nižjimi prihodki (ki se jim omogočijo nakup hiše po nižji ceni in nižje režijski stroški), v okolju (z izbiro materialov in učinkovito rabo energije), pri študentih (ki se jim omogoči pridobivanje delovnih izkušenj in si izboljšajo zaposlitvene možnosti) in v razvoju gradbeništva v ZDA (z uvajanjem in razvijanjem številnih inovativnih pri- Slika 6: Interdisciplinarni pristop zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj (projekt ecoMOD – Združene države Amerike; vir: inter- net 1) T. ROZMAN Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 83 stopov ter usposabljanjem študentov kot prihodnjih ključnih nosilcev ameriškega gradbeništva). Sredstva za izvedbo projekta poleg fundacij in zasebnih dona- cij zagotavljata tudi ameriška okoljska agencija in arhitekturna zbornica, posredno pomoč pri izvedbi projektov pa nudijo tudi univerza in fakultete, gradbeni izvajalci, arhitekti in drugi sub- jekti, vključeni v projekt. 3.7 Vključevanje déležnikov v prenovo objekta (De Dichterliijke Vrijheid – Nizozemska) Mesto Rotterdam je brezplačno preneslo lastništvo starejše in slabo vzdrževane večstanovanjske stavbe v predelu, ki je imel zaradi večjega števila kriminalitete, narkomanov in prostitucije slab sloves. Novi lastniki stavbe so se v zameno za brezplač- no lastništvo zavezali k prenovi stavbe, in sicer tako, da so ohranili njeno zgodovinsko podobo in pri prenovi uporabili nadstandardne materiale. Novi lastniki so se tudi zavezali, da bodo v stanovanju živeli najmanj dve leti. Tako je bil številnim mladim omogočen dostop do lastniškega stanovanja po ceni, ki je vključevala le obnovo stavbe in je v povprečju na stanovanje znašala 125.000 EUR. Večina stanovanj v stavbi je bila v lasti mesta; ta stanovanja so bila v zelo slabem stanju, tako da so bila ali prazna ali nasilno vseljena s strani narkomanov. Mesto je odkupilo tudi preostala stanovanja  (v njih so prebivali pretežno priseljenci brez do- voljenja za bivanje), tako da je postalo lastnik celotne stavbe. Zaradi slabega slovesa soseske in dotrajanosti stavbe se je mesto odločilo, da bo potencialne investitorje privabilo tako, da bo stavbo ponudilo zastonj, pri čemer bodo imeli prednost mladi zaposleni, ki prebivajo v Rotterdamu in si nakupa stanovanja po tržni ceni ne morejo privoščiti. Zainteresirani kupci so se organizirali v skupine, ki so se pri- bližno dve leti ukvarjale s posameznimi vsebinskimi sklopi prenove  (na primer vprašanja arhitekture, gradbene izvedbe, �nanciranja ipd.) ter so tudi aktivno sodelovale pri njej in izvedbi prenovitvenih del. Namesto prvotnih 96 stanovanj je bilo stavba preurejena tako, da je ponudila 40  večjih in ka- kovostno prenovljenih stanovanj. Prenova celotne stavbe je stala 5 milijonov EUR, stroški prenove pa so se med lastnike stanovanj porazdelili glede na velikost posameznega stanovan- ja. Sredstva za prenovo stavbe (oziroma nakup stanovanja) je moral pridobiti vsak lastnik sam, ena od komercialnih bank pa je ponudila ugodnejše pogoje hipotekarnega kredita. Ker je prenova stavbe sledila višjim okoljskim standardom od mi- nimalnih (predvsem glede izolacije), je del sredstev za obnovo prispevala tudi občina. S tem ko so lastniki stanovanj sami sodelovali pri prenovi stav- be in stanovanj, so lahko stavbo in stanovanja zasnovali skladno s svojimi željami in potrebami ter hkrati dosegli nižje stroške obnove, saj so tej namenili več svojega časa  (tako za njeno načrtovanje kot tudi za izvedbo nekaterih gradbenih del). Projekt, ki je številnim mladim omogočil, da pridobijo dosto- pno lastniško stanovanje in zagotovil obnovo starejše hiše z zgodovinsko vrednostjo, je sprožil tudi številne prenove drugih stavb v soseski, tako da se je podoba celotne soseske močno izboljšala. V soseski, ki je pred prenovo stavbe veljala za eno naj- manj privlačnih v Rotterdamu, želi danes živeti vse več ljudi. Iz- kazalo se je, da lahko relativno majhen uspešno izveden projekt spremeni podobo in kakovost življenja v celotni soseski, saj se poleg števila novih stanovalcev povečuje tudi število obrtnikov in poslovnih dejavnosti, tako da se je soseska začela pospešeno razvijati tudi na gospodarskem področju. Predstavljen koncept so pozneje uporabila tudi druga nizozemska mesta. 3.8 Delno dokončanje objekta (First-time homes for young couples – Italija) Projekt zagotavljanja prvega doma za mlade pare je razvila italijanska zadruga Andria Housing Cooperative, in sicer z željo po upoštevanju potreb mladih, ki si na trgu težko sami zagotovijo dostopno in primerno stanovanje. Projekt temelji na izgradnji dvonadstropnih hiš s skromno in poceni opremljeno Slika 7: Vključevanje d�ležnikov v prenovo objekta (De Dichterliijke Vrijheid – Nizozemska; vir: internet 1) Slika 8: Delno dokončanje objekta (First-time homes for young co- uples – Italija; vir: internet 1) Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 84 notranjostjo, ki omogoča razširitev bivalnih prostorov, ko (če) se pojavi potreba. Prvo nadstropje ni dokončano, omogoča pa, da se v njem uredijo spalni prostori in kopalnica. Tako se krepi in spodbuja povezanost skupnosti, saj se gospodinjstvu ni treba preseliti v večje stanovanje, ko  (če) se poveča število njegovih članov, temveč se obstoječa nepremičnina prilagodi spremenjenim stanovanjskim potrebam. Soseske, v katerih je od  8 do  34 hiš, se nahajajo v severnem delu Italije  (Emilia Romagna) v industrializiranih okoljih z veliko delovnimi mesti in nizko stopnjo brezposelnosti, kjer je veliko ljudi priseljenih z juga Italije in iz drugih držav. Odpra- va (javnopravno) regulirane višine najemnine je višino najem- nin močno dvignila, zato so stanovanja postala še posebej težko dostopna za mlade, saj tem kratka delovna doba ni onemogoča, da bi lahko privarčevali večje zneske; tržni najem stanovanja pa bi varčevanje (še naprej) onemogočal. Zadruga je ponudila inovativno rešitev, projekt, katerega na- men je zagotoviti nizkocenovne enodružinske hiše za mlade, katerih dostopnost se zagotavlja  (a) s pomočjo lokalnih ob- lasti, ki so zagotovile ugoden nakup zazidljivega zemljišča in določene davčne olajšave;  (b) z ugodnimi kreditnimi pogo- ji, ki jih je izposlovala zadruga za svoje člane;  (c) z načinom gradnje, to je da je pritličje skromno  (poceni) opremljeno, nadstropje pa nedokončano. Končna cena hiše je tako znašala med 80.000 USD in 129.000 USD, od česar so kupci morali položiti depozit v višini 45 % nakupne cene. Lokalne oblasti so pomoč pri izvedbi projekta pogojevale z omejitvijo višine prodajne cene hiše, če bi se mladi pari pozneje odločili, da jo želijo prodati, s čimer se ohranja funkcija hiš, to je dostopnost mladim. V zasnovo posamezne hiše so bili vključeni tudi kupci, ki so si lahko vnaprej ogledali maketo hiše in predlagali spremembe oziroma izboljšave, vse z mislijo na to, da bodo njeno notran- jost  (predvsem nedokončano nadstropje) lahko kar najlažje uredili sami, skladno s svojimi željami in potrebami. Dejstvo, da so kupci sodelovali pri zasnovi svoje hiše in celotne soseske, je mlade družine povezalo v čvrsto skupnost. Projekt je vsako sosesko umestil v dotlej zapuščene predele, novi stanovalci so pomembno prispevali k družabnemu življenju, tako da so pre- deli ponovno oživeli. Pri gradnji sosesk so bili vedno uporabl- jeni lokalni, čim bolj okolju prijazni in energetsko učinkoviti materiali. 3.9 Prenova po meri uporabnika (Tuindorp Kethel – Nizozemska) Namesto rušenja dotrajanih 241  najemnih enodružinskih montažnih hiš, namenjenih družinam z nižjimi dohodki, je bila soseska deležna skrbne prenove, v katero so bili pritegnjeni tudi stanovalci, in sicer tako v fazo načrtovanja videza preno- vljene soseske kot tudi v fazo izvedbe nekaterih gradbenih del. Pri prenovi je bila posebna pozornost namenjena izboljšanju energetske učinkovitosti, saj so bile hiše zgrajene po drugi sve- tovni vojni, in sicer kot nepro�tne najemne hiše za delavce, tako da so bili uporabljeni slabši izolacijski in drugi materiali. Prenova je v okviru �nančnih zmožnosti poskušala slediti že- ljam in potrebam stanovalcev. Čeprav je bila soseska močno dotrajana, so njeni stanovalci tvorili močno skupnost, pretežno sestavljeno iz družin in po- sameznikov, ki so tam prebivali že zelo dolgo časa. Nekateri so tam živeli že od izgradnje soseske, to je več kot 50 let. V tem času so številni stanovalci v hišo, ki so jo imeli v nepro�tnem najemu, vložili čas in denar, zato je imela ta zanje tudi določeno čustveno vrednost. Stanovalci so tako uspeli prepričati lastnika, to je zasebnega ponudnika nepro�tnih stanovanj, ki je sosesko želel zaradi dotrajanosti porušiti, naj jo obnovi, s čimer se bo ohranila tako njena zgodovinska vrednost kot tudi skupnost, ki se je izoblikovala in močno povezala skozi dolga leta skupnega bivanja v soseski. Obnova je bila izvedena po obsežnih posvetovanjih z najemni- ki in je vključevala predvsem zunanjost hiš (pročelje, okna, izo- lacija). Prenovljena je bila tudi notranjost petih vzorčnih hiš, in sicer z uporabo različnih materialov in stilov, tako da so lahko najemniki na podlagi ogleda vzorčnih hiš izbrali, kakšno  (če sploh) prenovo notranjosti si želijo v svojem domu. Prenova je bila tudi časovno in organizacijsko skrbno načrtovana, tako da je bila za najemnike kar najmanj moteča – ti so tudi med izvajanjem obnovitvenih del lahko bivali v hišah. Strošek obnove posamezne hiše je v povprečju znašal 48.000 EUR, kar je skladno z obnovo primerljivih nepremič- nin (s pričakovano življenjsko dobo nepremičnine 30 let). Zne- sek, potreben za izvedbo prenove, je v pretežnem delu zagotovil lastnik, to je ponudnik nepro�tnih stanovanj, približno tretjina zneska pa je bila zagotovljena s prodajo nekaterih  (praznih) hiš, saj se jim je vrednost po prenovi precej povečala. Projekt je zaradi uporabe okolju prijaznih in energetsko učinkovitih materialov prejel tudi državno subvencijo. Slika 9: Prenova po meri uporabnika (Tuindorp Kethel – Nizozemska; vir: internet 1) T. ROZMAN Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 85 Tisti najemniki, ki so izbrali osnovno prenovo hiše (ta je zaje- mala zunanjost hiše, notranjost pa je bila prenovljena le tam in toliko, kolikor je bilo nujno potrebno), so še naprej plačevali enako najemnino kot pred obnovo. Vsi najemniki pa so imeli možnost izbrati obsežnejšo prenovo  (na primer prenova ku- hinje ipd.), kar je najemnino nekoliko podražilo. Po obnovi so imeli vsi najemniki možnost odkupiti hišo po nižji ceni od tržne, vendar se za to praviloma niso odločili, saj bi zna- šal mesečni obrok kredita za nakup hiše dvakrat več od cene mesečnega najema. 3.10 Kombinacija najema in lastništva (Sunflower Way – Združene države Amerike) Newyorška nepro�tna organizacija  (New York City Housing Partnership) je zasnovala projekt Sunflower Way, ki je zagotovil 30 tridružinskih hiš v dotlej še posebej nepriljubljenem predelu Bronx. Bistvo zamisli temelji na povezovanju zahteve po ener- getsko učinkoviti gradnji in potrebi po dostopnih stanovanjih. Vsaka hiša je zasnovana tako, da je ena enota namenjena pro- daji, dve pa oddajanju. Projekt je zasnovan z željo po zagotavljanju družbene in okolj- ske vzdržnosti, saj zagotavlja tako lastniške kot tudi najemne hiše vsem, ki si teh sicer ne bi mogli privoščiti zaradi zanje previsokih tržnih cen. Še več, s tem ko se po dostopni ceni nudijo energetsko učinkovite hiše, se doseže, da ni dostopnejši le nakup ali najem teh, temveč tudi njihova uporaba zaradi niž- jih režijskih stroškov. Nadgradnja klasične gradnje z elementi, ki zagotavljajo okoljsko trajnostno naravnanost in energetsko učinkovitost hiš, je posamezno hišo podražila za približno 5.500 USD. Med uporabo hiš se je izkazalo, da taka zasnova zagotavlja letno približno 1.500 USD nižje stroške ogrevanja in hlajenja hiše ter ogrevanja vode, tako da se začetna nekoliko višja investicija relativno hitro povrne. V načrtovanje projekta  (predvsem dimenzij in zunanjega vi- deza hiš) je bilo povabljeno lokalno prebivalstvo, ki se je na povabilo dobro odzvalo. Polovica hiš je bila zagotovljena lokal- nemu prebivalstvu, ker pa je bilo povpraševalcev bistveno več od hiš, ki so bile na voljo, so bili kupci izžrebani po principu loterije. Preostalo polovico hiš je organizacija prodala drugim, to je novim (priseljenim) stanovalcem soseske, ki je s projektom dobila nov zagon in postala bistveno bolj priljubljena, kot je bila pred izvedbo projekta. Vsaka hiša je bila prodana na trgu po ceni 290.000 USD in je bila na voljo tistim, katerih letni prihodki znašajo med 41.258 in 70.950 USD, saj so obrok hipotekarnega kredita lahko od- plačevali s pomočjo prihodkov od najemnin iz preostalih dveh enot hiše. V �nanciranje izvedbe projekta se je z manjšimi sub- vencijami vključilo tudi mesto. Projekt je inovativen tako zaradi svoje okoljske trajnostne na- ravnanosti, ki se kaže predvsem v izjemni energetski učinkovi- tosti (ta zagotavlja 87,5 % nižjo porabo energije od povprečja drugih dostopnih hiš), ob hkratnem zagotavljanju dostopnih stanovanj in združevanju treh stanovanjskih enot v eno hišo, pri čemer najemnina iz oddajanja dveh enot močno zmanjša obrok hipotekarnega kredita za celo hišo. 3.11 Zagotavljanje energetske učinkovitosti starejših zgradb (Thewosan – Dunaj, Avstrija) Projekt izhaja iz ugotovitve, da je (zaradi okoljskih sprememb in omejene zaloge energentov) klasična prenova starejših dotra- janih stavb nezadostna ter da jo je treba nadgraditi z okoljsko trajnostno naravnanimi in energetsko učinkovitimi materiali. Mesto Dunaj je s ciljem zmanjšati izpuste ogljikovega dioksida za 50 % za energetsko učinkovito in okolju prijazno prenovo stavb zagotovilo tretjino potrebnih sredstev, in sicer iz prog- rama podnebne zaščite, preostali dve tretjini pa so zagotovili lastniki stanovanj. Na Dunaju je bila približno četrtina stanovanj zgrajena med letoma 1945 in 1980. Glavno vodilo pri gradnji v tem obdobju Slika 10: Kombinacija najema in lastništva (Sunflower Way – Združe- ne države Amerike; vir: internet 1) Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 86 je bilo s čim nižjimi stroški zagotoviti čim večje število stano- vanj, energetska učinkovitost in trajnostna naravnanost pa sta bili sekundarnega pomena. Mesto se je projekta lotilo z okoljskim osveščanjem prebivalcev ter informiranjem o možnostih obnove in �nanciranju te. Za uspešno izvedbo projekta pa ni bilo treba pridobiti samo sog- lasja lastnikov stanovanj, temveč so morali ti zagotoviti tudi večinski del sredstev. V ta namen so bili lastniki stanovanj pose- bej natančno informirani o tem, kolikšen bo njihov prihranek zaradi manjše oziroma učinkovitejše porabe energije, ki se bo dosegla zaradi prenove stavbe. Obsežna prenova je zajela 28  tisoč stanovanjskih enot oziro- ma skoraj 2 milijona kvadratnih metrov stanovanjskih površin. Čeprav je bila prenova idejno zasnovana z zahtevo po trajnost- ni naravnanosti in energetski učinkovitosti  (rezultat obsežne prenove je 50 tisoč ton manj izpustov ogljikovega dioksida na letni ravni na Dunaju), je mesto sočasno sledilo tudi drugim ciljem – odstranitev PVC in nekaterih drugih materialov, zago- tavljanje boljših splošnih bivanjskih pogojev, kot je na primer vgradnja dvigal v stavbe ipd. Prenova je zaradi bistveno po- večanega povpraševanja po obnovitvenih delih pomenila tudi pomembno spodbudo za gospodarstvo, saj je bilo ustvarjenih veliko novih delovnih mest. 3.12 Celostna prenova soseske (Solar housing renovation – Švedska) Širok nabor inovativnih ter okoljsko in družbeno trajnostno naravnanih ukrepov pri prenovi soseske v švedskem mestu Göteborg je prispeval k temu, da se je soseska iz problematične in nezaželene za bivanje spremenila v eno najprivlačnejših so- sesk v mestu. Kot še posebej pomembno se je izkazalo vključe- vanje stanovalcev, in sicer tako v proces oblikovanja prenovlje- ne zunanje podobne objektov kot tudi v izvedbo nekaterih del ter predvsem v vzdrževanje in upravljanje objektov in okolice. Soseska je bila zgrajena z državnimi sredstvi leta 1970, in sicer za zagotovitev čim večjega števila nepro�tnih najemnih stano- vanj. Sestavljajo jo večstanovanjski objekti s skupaj 2.700 sta- novanji. Za stanovalce soseske je bila značilna nadpovprečna stopnja brezposelnosti in revščine, kar se je izražalo tudi v slabem vzdrževanju objektov. Zaradi velike gostote pozidave ob slabo izkoriščenih zunanjih površinah in nizki kakovosti gradnje je bilo bivanje v objektih neprijetno. Cilji prenove soseske so bili: izboljšava kakovosti življenja najemnikov, zagotovitev kakovostnih in dostopnih javnih nepro�tnih najemnih stanovanj, v projekt prenove vključiti najemnike, izboljšati odnose med njimi ter zagotoviti okolju prijazno trajnostno naravnano in energetsko učinkovito pre- novo. Poseben poudarek je bil na urejanju zunanjih zelenih površin in ozelenitvi strehe, na kateri so posadili več sadnih dreves, zelenjave in zelišč, obenem pa je ozelenjena streha po- stala družabno zbirališče stanovalcev posameznega objekta. V vsakem objektu je zagotovljen tudi najmanj en skupni prostor, v katerem se stanovalci lahko družijo, igrajo namizni tenis, otroci pa se lahko igrajo. Z aktivnim spodbujanjem najemnikov k vključevanju v upravljanje objekta in okolice se je v skupnosti razvil močen občutek pripadnosti, stanovalci pa se z veseljem vključujejo tudi v urejanje in vzdrževanje skupnih prostorov. Okoljsko trajnostno naravnana in energetsko učinkovita pre- nova se je nanašala predvsem na uporabo sončne energije  (za ogrevanje stavbe, stanovanj in vode), uporabo boljših izolacij- skih materialov, namestitev individualnih števcev porabljene energije in menjavo oken. Stroški prenove so znašali 11,7 mili- jona EUR, zagotovil pa jih je mestni nepremičninski sklad (kot lastnik stanovanj) ter delno tudi EU in država. Zaradi prenove se najemnina ni podražila, saj je za pokritje njenih stroškov Slika 11: Zagotavljanje energetske učinkovitosti starejših zgradb (The- wosan – Dunaj, Avstrija; vir: internet 1) Slika 12: Celostna prenova soseske (Solar housing renovation – Šved- ska; vir: internet 1) T. ROZMAN Urbani izziv, posebna izdaja, 2015 87 zadoščal znesek, ki so ga gospodinjstva »privarčevala« zaradi 40 % boljše energetske učinkovitosti. Še več, zaradi prenove se je povpraševanje po bivanju v soseski povečalo, tako da se je prihodek iz najemnine celo povečal, saj so bila oddana vsa sta- novanja, pred prenovo pa je bilo zaradi neprimernih bivalnih pogojev v nekaterih stanovanjih in zaradi majhnega zanimanja za bivanje v soseski praznih približno 35 % stanovanj. Zasno- va projekta je bila zaradi velikega uspeha pozneje še večkrat uporabljena pri obnovi drugih javnih nepro�tnih stanovanj. 4 Sklep V članku so predstavljeni primeri dobrih praks zagotavljanja oziroma povečevanja ponudbe nepro�tnih stanovanj v razvitih državah. Primeri so izbrani in predstavljeni kot inovativne re- šitve na področju �nanciranja, preprečevanja brezdomstva, gradnje in obnove, dostopnosti stanovanj, načrtovanja in ce- lovitosti pristopov pri razvoju stanovanj, degradiranosti ob- močij, gospodarskega razvoja, razvoja skupnosti, sodelovanja in udeležbe skupnosti pri izvedbi projekta, partnerstva in pravne regulacije. Izbrane dobre prakse praviloma sledijo cilju povečanja ponudbe nepro�tnih stanovanj, okoljski trajnost- ni naravnanosti in energetski učinkovitosti. Vsaka izbrana in predstavljena dobra praksa ima najmanj en inovativen kako- vostni element, zaradi katerega je cilj dosežen hitreje/enostav- neje/ceneje, intenzivneje oziroma v večji meri ali pa se hkrati z njim dosegajo tudi drugi cilji  (na primer celostna pomoč pri reševanju položaja posameznika, usposabljanje za poklic, socialno podjetništvo  …). Posebej velja poudariti uporabo tehničnih inovacij  (na primer sončni kolektor v asfaltu omo- goča shranjevanje energije iz vročega asfalta poleti in njegovo uporabo v hladnejših mesecih), inovativnih in alternativnih virov �nanciranja (na primer druga hipoteka, ki dopolni prvo hipotekarno posojilo), vključevanje prihodnjih stanovalcev ter drugih članov in organizacij, prisotnih v lokalni skupnosti, v izvedbo projekta (na primer izvedba bolj preprostih gradbenih del, načrtovanje zunanje podobe objekta  …) in stanovanjske zadruge kot ponudnika stanovanj za svoje člane. Menimo, da je tudi v Sloveniji treba spodbuditi več inovacij na področju nepro�tne stanovanjske oskrbe. Še posebej težko je razumeti primanjkljaj organizacijskih inovacij, saj so prav- zaprav edini ponudnik nepro�tnih stanovanj javne agencije. Čeprav zakon o zadrugah kot temeljni pravni vir zadrug v Sloveniji omogoča, da zadruga pridobi »poseben položaj«, na podlagi katerega bi bila pri svojem poslovanju deležna po- sebnih olajšav in upravičena do državne pomoči, ta vzorec še ni vključen v stanovanjsko politiko. Asist. Til Rozman, univ. dipl. prav., mladi raziskovalec Univerza v Ljubljani, Fakulteta za družbene vede, Ljubljana, Slovenija E-pošta: til.rozman@fdv.uni-lj.si Viri in literatura Mandič, S., Filipovič Hrast, M., Mrzel, M., in Rozman, T. (2012): Kako izboljšati ponudbo najemnih stanovanj v mestni občini Ljubljana: končno poročilo. Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za družbene vede. Internet 1: http://www.unhabitat.org/pmss/listItemDetails. aspx?publicationID=1475. Pittini, A., in Laino, E. (2011): Housing Europe Review – The nuts and bolts of European social housing observatory. Bruselj: CECODHAS Housing Europe. Polacek, R., McDaid, D., Fernandez, J., Matosevic, T., Penn, H., Korintus, M., Verheyde, M., (oktober 2011) Study on social services of general est. Final report. Bruselj, Evropska komisija, Generalni direktorat za zaposlo- vanje in socialne zadeve. Dostopno na: http://eprints.lse.ac.uk/43342/. United Nations Centre for Human Settlements, Innovative and Effective Approaches to Housing. Dostopno na: http://www.unhabitat.org/pmss/ listItemDetails.aspx?publicationID=1475. Primeri dobrih praks pri neprofitni stanovanjski oskrbi