Urbani izziv, strokovna izdaja, 2021, št. 13 167Razmišljanja Andrej CIUHA Zgodbe o ploščadi V tem, to je tretjem nadaljevanju »zgodbe o ploščadi«, je za razumljivost sedanjega besedila treba predstaviti tudi nekaj že prej navedenih dejstev. Leta 2012 je bil v reviji Urbani izziv, posebna izdaja v rubriki Razmišljanja objavljen prispevek Bratovševa plo- ščad  – urbani izziv za Ljubljano. Začel se je tako: »V enem najlepših mest na svetu – Ljubljani – je Bratovševa plo- ščad (BP).« Žal lahko ugotovimo, da ploščad propada, ker ne znamo zbrati potrebnih sredstev za njeno nemoteno delovanje. V reviji Urbani izziv, strokovna izdaja iz leta 2017 v rubriki Razmišljanja je v sklepnem delu besedila navedeno: »Kljub nekaterim dejavnostim pa do potrebnih popravil na objektu ni pri- šlo. Ni nam uspelo preprečiti škode, ki nastaja predvsem zaradi zamakanja.« V prispevku so prikazane fotografije poškodb in te so danes še vidnejše. Leta 2018 je gospa Martina Lipnik, u. d. i. a., s prakso iz načrtovanja objektov in prostorskega načrtovanja in upravno prakso v reviji Urbani izziv, strokovna izdaja v rubriki Razmišljanja komenti- rala moj prispevek in končala, kot sledi: »Naša dolžnost v imenu ,trajnostnega urbanega prostorskega razvoja‘ bi bila, da te soseske ohranimo v polni meri v funkcijah in lastništvu, kot so jih za- snovali načrtovalci in potem ustrezno strokovno zgradili izvajalci. To lahko dosežemo edino tako, da javne poli- tične skupnosti prevzamejo skrb za ta- krat načrtovane in z zazidalnimi načrti zagotovljene javne površine v okviru svojih javnih služb (ali s koncesijskimi dogovori).« Žal moramo ugotoviti, da vsa dosedanja dogajanja niso privedla do pozitivnega rezultata. Ploščad propada naprej, glede na odmik od njenega nastanka vse intenzivneje. Pri tem pa lahko pogleda- mo še nekatera dogajanja, ki s ploščadjo in njenim vzdrževanjem oziroma pro- padanjem niso neposredno povezana. V celoti gre za korektnost, skladnost in etičnost poslovanja. Povrnimo se nekoliko nazaj. Investi- tor objekta je bilo gradbeno podjetje IMOS, ki je pozneje objekt predalo Mestni občini Ljubljana (MOL). Tako je danes zemljiškoknjižni lastnik celotne ploščadi MOL. Jasno je, da se vselej po- javi potreba po vzdrževanju, predvsem kadar se to nanaša na ravno streho, ki jo ima ploščad. Že dolgo potekajo tudi pogovori o tem. Po zgoraj navedeni namembnosti ploščadi imata pri teh glavno vlogo MOL, ki zastopa podro- čje javnih površin in mestne komunale, in Četrtna skupnost Posavje (ČSP), v kateri je ploščad, kot predstavnik eta- žnih lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov v okoliških objektih in la- stnikov garažnih boksov. Pri iskanju rešitve, kako deliti stroške vzdrževanja in čedalje potrebnejše sanacije objekta, je bilo veliko predlogov. V končni fazi je obveljal dogovor, po katerem naj bi MOL prispeval 60  %, preostalih 40  % pa bi se razdelilo tako: 20 % na etažne lastnike stanovanj (teh je okoli 1200), 5 % na lastnike poslovnih prostorov in 15  % na lastnike garažnih boksov. Vse skupaj naj bi koordiniral ČSP. Pri tem dogovoru se je zadeva ustavila. Danes se ocenjuje, da je za sanacijo ce- lotne ploščadi potrebnih okrog 3 milijo- ne evrov. MOL načrtuje in ponuja svoj delež s pripombo, da bo zagotovil svoj delež na račun javnih površin in komu- nalnih napeljav takoj, ko bodo drugi, to je etažni lastniki stanovanj in poslovnih prostorov in lastniki garažnih boksov, zagotovili svoj delež. Pri tem pa se dobro zaveda, da mu njegovega deleža ne bo treba prispevati, ker ČSP, ki je sicer nje- gova izpostava, brez sodelovanja MOL- -a ni sposoben opraviti svoje zadolžitve. Glavni problem je v tem, da etažni la- stniki prek svojih predstavnikov zavra- čajo vsako sodelovanje pri vzdrževanju oz. sanaciji ploščadi. Tu je treba dodati, da bi moral MOL kot zemljiškoknjižni lastnik ploščadi v skladu z zakonodajo dati sodišču svoj predlog za določitev funkcionalnega oziroma pripadajočega zemljišča okoliških objektov, česar ni storil. Če bi bilo določeno pripadajo- če zemljišče za posamezne objekte, bi morali etažni lastniki pokriti svoj del stroškov. Naj pri tem postavim vpraša- nje o korektnosti poslovanja, ploščad pa propada naprej. Druga zgodba se nanaša na postavko skladnost oziroma bolje neskladnost. Na Bratovševi ploščadi (BP) je na delu okoliških objektov na njihovi južni strani 46 teras s povprečno velikostjo 30  m2. Stroški vzdrževanja, predvsem za rezervni sklad, se obračunavajo gle- de na kvadraturo stanovanja. Po veljavni Urbani izziv, strokovna izdaja, 2021, št. 13 168 Razmišljanja zakonodaji se kvadratura odprte terase v primerjavi s kvadraturo stanovanja obračunava korigirano s faktorjem 0,25. Pred tremi leti pa se je eno od tedaj pe- tih stanovanjskih podjetij, ki upravljajo objekte na BP, odločilo, da tega po pred- hodnih 40 letih ne bo več upoštevalo. Ob tem je vse stroške, ki se nanašajo na kvadraturo stanovanja, tako stano- vanjsko površino kot površino odprte terase, izenačilo. Opisano spremembo naj bi povzelo po podatkih iz Zemlji- ške knjige. Ob opisanem je bilo pri dveh identičnih stanovanjih z enako kvadraturo stanova- nja in terase, ki mejita drugo na drugo, ugotovljeno, da se na račun kvadrature obračunavajo različni stroški. Omenjeni stanovanji sta v različnih blokih, ki meji- ta drug na drugega, vendar ju upravljata različni stanovanjski podjetji. Glede na informacijo, od kod razlika v obračunu, se je stanovalec z višjim stroški (razlika je odvisna predvsem od določitve višine rezervnega sklada, okrog 200 evrov na leto) obrnil na Zemljiško knjigo z vpra- šanjem, zakaj ta razlika. Dobil je poja- snilo, da jim te podatke pošilja Geodet- ska uprava in naj se obrne nanje. Pri Ge- odetski upravi pa so pojasnili, da o tem odloča Zemljiška knjiga. Pred dnevi je začel veljati nov stanovanjski zakon, ki bo morda prinesel kakšno spremembo in večjo jasnost. Ali ga bomo upoštevali? Za tretjo zgodbo o ploščadi, ki se na- naša na ravnanje Okrajnega sodišča v Ljubljani, se lahko tudi vprašamo, ali gre pri tem za etičnost ali bi bilo bolje uporabiti kateri drug izraz. Več kot štiri leta se vleče zgodba oziroma nepravdna zadeva, kakor jo imenuje sodišče. Zadeva se nanaša na zahtevo enega od uporabnikov garažnega boksa, da se ta prostor, ki ga uporablja, zemljiškoknji- žno prekvalificira. Res je stanje nekoli- ko zapleteno, ker je obravnavani prostor deloma pod stanovanjsko zgradbo ob ploščadi in deloma pod ploščadjo, ze- mljiškoknjižno pa je vpisan pod zgrad- bo. Jasno je, da objekt, ki je zemljiško- knjižno že vpisan, ne more biti vpisan še enkrat in to drugam. Ali pač? Zakaj se je predlagatelj, kakor ga naziva sodišče, odločil za omenjeno nepravdno zadevo, drugim lastnikom garažnih boksov, ki jih sodišče imenuje nasprotni udeležen- ci, ni jasno. Po moji oceni bi sodišče zadevo lahko končalo in moralo končati po skrajša- nem postopku že v začetku. Vsekakor pa to ni bilo v interesu odvetniške pisarne, ki jo je najel predlagatelj. Vsa stvar se je začela širiti v nepomembne podrobno- sti, pri katerih se je vedno pojavilo še kaj nepredvidenega in povečevalo šte- vilo nasprotnih udeležencev. Ko je od- vetnik predlagatelja zahteval pridobitev solastniške pravice za skupne prostore, je to nekatere lastnike garažnih boksov spodbudilo, da so se sicer na poziv sodi- šča odločili vključiti v nepravdno zadevo v strahu, da ne bi domiselni odvetnik lastništva skupnih prostorov izkoristil v korist predlagatelja. Zadeva se vleče. Ko je bil na primer skli- can ogled obravnavanih prostorov, šte- vilnim prisotnim, tako s strani sodišča kot nasprotnim udeležencem, ogled ni bil omogočen. Predlagatelj oziroma nje- gov odvetnik ni prinesel ključa za vstop v obravnavane prostore. Pri takih in podobnih dogajanjih se je od začetnih 27 nasprotnih udeležencev do danes število teh povečalo na 53. Tako sodišče pošilja dokaj obširno ponavljajočo se dokumentacijo v 53 izvodih. Koliko bi bilo tega nepotrebnega administriranja, če bi v nepravdno zadevo vstopili vsi lastniki garažnih boksov (445)? Naj ob tem dodam še to, da je bila želja naspro- tnih udeležencev, da jih zastopa skupni predstavnik, to je stanovanjsko podjetje, ki upravlja garažne bokse. Želena poe- nostavitev žal ni bila izvedena. V Sloveniji imamo zakon, ki ureja vzpo- stavitev etažne lastnine in opredeljuje merila, po katerih se določa pripadajoče zemljišče k objektom. Ali gre za inter- ventni zakon in zato marsikaj ni rešeno, kot bi moralo biti? Ali zato postopki trajajo tako dolgo? Andrej Ciuha, u. d. inž. elektr. Bratovševa ploščad 20, Ljubljana E-pošta: andi.ciuha@telemach.net