primorske
novice
Koper, 24. aprita 1990
URADNE OBJAVE
OBČ!N
ILIRSKA BISTRJCA, MOLA, KOPER, PIRAN, POSTOJNA !N SEŽANA
Št. 17
Občina Jzola
-	ODLOK o ureditvenem načrtu »Pošta« v Izoli
Občina Koper
-	PRAVILNIK o oddajanju poslovnih prostorov v najem
OBČtNA tZOLA
Na podlagi 39., 40 in 43. č!ena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur. !ist SRS št. 18/84 in 37/84 in 37/85), 21. in 44 člena Navodila
0	vsebini posebnih strokovnih podlag in vsebini prostorskih izvedbenih aktov (Ur. list SRS št. 14/85) in 158. lena statuta občine Izola (Ur. objave št. 21/87 in 26/87), je skupščina občine Izola na seji zbora združenega dela in družbenopolitičnega zbora dne 5. aprila 1990 in zbora krajevnih skupnosti dne 11. aprila 1990 sprejela
ODLOK
O UREDITVENEM NAČRTU POŠTA V IZOLI
1.	SPLOŠNE DOLOČBE
1.	člen
S tem odlokom se sprejme ureditveni načrt "Pošta' v Izoli za ureditveno območje C 2/3 (Dolgoročni družbeni plan občine Izola za obdobje 1986-2000, Ur. objave št. 5/89 in 11/89).
Dokument je izdelal LIZ inženiring Ljubljana, Enota Studio Izola pod št. 2684 v Izoli, marca 1990
'	2. člen
Ureditveni načrt "Pošta vsebuje:
A BESEDNI DEL
1.0.	Besedilo odloka
2.0	Soglasja pristojnih organov, organizacij in skupnosti
3.0.	Splošni podatki o projektu
4.0.	Seznam zakonskih in podzakonskih predpisov in navodil s področja ekološke preventive in zdravja prebivalstva
5.0.	Območja ureditve
5.1.	Meja območja
5.2.	Inventarizacija in spomeniškovarstveni pogoji in smernice
5.3.	Funkcija območja s pogoji za izrabo in kvaliteto graditve
5.4	Pogoji za urbanistično oblikovanje območja
5.5	Pogoji za arhitektonsko oblikovanje objektov oz. posegov v prostor
5.6.	Prostorske ureditve (namenska raba površin)
5.7.	Zasnova prometne ureditve in komunalne opreme
5.8.	Načrt gradbenih parcel
5.9.	Etapnost izvajanja načrta
5.10.	Ocena stroškov za izvedbo načrta
B URBANISTIČNO ARHITEKTONSKI DEL
10	OBSTOJEČE STANJE
11	Izsek iz prostorskega dela družbenega plana občine Izola
1.2.	Varstvo naravne in kulturne dediščine: območja in stopnje zaščite
1.3.	Geodetska podlaga z mejo ureditve in kontaktnim območjem ! 200 14 Mapna kopija z oznako lastništva ! : 1000
15. Zbirna karta komunalnih naprav ! : 200
2.0	PREDVIDENO STANJE
2.1.	Geodetsko zazidalna situacija 1 : 200
2.2.	Prerezi 1 : 200
2.3 Arhitektonsko zazidalna situacija 1 : 200
2.4.	Hortikulturna ureditev !	200
2 5. Funkcionalne in oblikovalske rešitve objektov m naprav
2.6.	Zbirna karta komunalnih naprav ! : 200
2.7.	Etapnost izgradnje ! : 200	. . , t . mn
2.8.	Načrt gradbenih parcel in elementi za zakohčenje z
C IDEJNE REŠITVE PROMETNEGA, ENERGETSKEGA. KANALIZA CIJSKECA IN VODOVODNEGA OMREŽJA
1	Prometno omrežje
2.	Kanalizacijsko omrežje z odvodnjavanjem
3.	Elektro omrežje
4.	Vodovodno omrežje
5.	PTT omrežje
6.	Plinsko omrežje
II	MEJE OBMOČJA
3.	člen
Ureditveno območje obsega mestni prostor med Kristanovim trgom, ulico Ob starem zidovju. Trgom padlih. Kosovelovo ulico. Cankarjevim drevoredom in Trgom 29. novembra.
Ožje ureditveno območje, zajeto z ureditvenim načrtom, obravnava naslednje parcele: 271. 272. 273. 274. 275. 276. 277. 278, 279. 280, 281, 282. 283, 284. 285. 286. 287. 288. 289. 290. 291.292. 293. 294. 295. 296. 297. 298. 299. 300. 301.302. 303. 304. 305. 306. 348. 349. 350. 351,352. 353. 354, 355. 356. 357. 358/1. 358/2. 359. 360. 361, 362. 363. 364 in 365 vse k o. Izola. Zajema površino 18 6! ! .20 m2.
Kontaktno območje, v katerem veljajo ureditveni pogoji, zajema površine in fasade mejnih ulic in trgov.
Ureditveno in kontaktno območje sta prikazana v grafični prilogi iz 2. člena (1.3).
III	FUNKCIJE OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE ALI DRUGE POSEGE V PROSTOR
4.	člen
Območje zajema površine med srednjeveško zasnovanim mestnim jedrom in novejšimi predeli, ki so gosteje pozidani od 19. stoletja dalje.
Območje je namenjeno nadaljnjemu razvoju trgovskih, gostinskih, usluž-nostnih dejavnosti in dopolnitvi stanovanjskega fonda
Izhodišče ureditve je v razvoju centralnih mestnih funkcij, s poudarkom na odpiranju pritličij javnim programom in izboljšanju bivalnih pogojev.
5.	člen
V	kontaktnem območju se vsi morebitni posegi izvajajo po splošnih določilih tega odloka, kot začasnimi ureditvenimi pogoji, do izdelave ustreznega prostorskega izvedbenega akta.
6 člen
Ureditveno območje je z Ulico svobode deljeno v dva kareja, vzhodni in zahodni.
Pod pogojem skladnega urejanja celotnega območja je v teh predvideno:
-	odstranitev obstoječih objektov in naprav za potrebe priprave stavbnega zemljišča:
-	delne odstranitvene stavbe s ciljem odstranitve nefunkcionalnih sestavin;
-	tekoča vzdrževalna dela. adaptacije in dozidave obstoječih objektov; prenova in izgradnja nadzemnih in podzemnih objektov, naprav in opreme;
-	dopolnilna gradnja in novogradnja objektov;
-	kompleksna ureditev zunanjih površin in ozelenitev;
7.	člen
V	zahodnem kareju so predvideni naslednji posegi:
Dozidave in adaptacije objektov:
Ob starem zidovju št. 2 in Kristanov trg št. 2 in št. 3;
-	Ureditev cerkvenega prostora in prehoda med Kristanovim trgom in predvideno tržnico v kareju:
Pri tem je spoštovati predvideno širitev banke (Kristanov trg 1) in zagotoviti najmanj enake površine galerijski dejavnosti (Alga). Varianta omogoča ureditev galerije v cerkvenem objektu na parceli št. 361.
-	Dozidave m adaptacije objektov Kristanov trg. št. ! in Trg 29 novembra št. 4 za celovito funkcionalno, prostorsko in programsko prenovo;
Za pridobitev lokacijskega dovoljenja za navedene posege na objektih Kristanov trg št. ! in št 2. na cerkvenem objektu in objektu Trg 29 novembra št. 4, je predpogoj izdelava idejnega projekta, kateri bo zagotovil prostorsko, funkcionalno in programsko uskladitev posegov.
-	Dozidave, nadzidave in adaptacije objektov Cankarjev drevored št. 1. 3. 5 in 7;
S tem se pritličja uredijo v poslovne prostore z vhodom iz Cankarjevega drevoreda Z dozidavami ob severnih fasadah se odstranijo oblikovno in funkcionalno neustrezni prizidki in omogoči ureditev vhodov v stanovanjska nadstropja.
8.	Člen
V	zahodnem kareju so predvideni naslednji objekti:
-	Pokrita odprta tržnica - objekt A;
-	Poslovni objekt - objekt B;
-	Površine za nujno potrebne skladiščne prostore tržnice in drugi poslovni prostori - objekt C;
9.	člen
V	vzhodnem kareju so predvideni naslednji posegi:
-	Adaptacije, dozidave in nadzidave objektov: Kosovelova Št. II. Trg padlih št. 7 -11 in Ob starem zidovju št. 8 - 10 a. Tem objektom se določi funkcionalno zemljišče na jugu, katero se od interventnega dovoza in javnih površin loči z enotno obdelano zidavo ograjo s tipskimi vhodi za eventuelne garažne, shrambne in druge prostore. Navedene površine znotraj določenih gabaritov in funkcionalnega zemljišča uporabniki uredijo kot interne vrtne površine in delno ali v celoti pozidajo, glede na potrebe in na zasnovo osnovnega objekta.
90
URADNE OBJAVE
Koper, 24. apri!a 1990 - §t. 17
V širini cca 6m od zidu so praviloma intimne vrtne površine, dozidave pa samo pritlične
-	Dozidave, nadzidave in adaptacije objektov Cankarjev drevored št. 9, H in 13, pod enakimi pogoji kot veljajo v č!enu 7. za Cankarjev drevored št. 1-7.
-	Vzdrževanje in adaptacije za objekte Kosovelova št. 3, 5, 7 in 9.
10.	člen
V vzhodnem kareju so z dopo!ni!no gradnjo in novogradnjo predvideni naslednji objekti:
-	Niz poslovno stanovanjskih objektov ob Utici svobode in Ob starem zidovju s podhodom in podvozom, ki omogočata povezavo z notranjostjo kareja (parkirišče in trg s parkovno površino). V grafični prilogi so to objekti: D. E. F. G in H;
-	Poslovno turistični objekt (J) na vogalu Cankarjevega drevoreda in Kosovelove ulice;
-	Parkirni prostor v dveh nivojih, kateri se navezuje na severno fasado obstoječih in predvidenih programov SGP Stavbenika (Cankarjev drevored 17). Na vzhodu pa omogoča gradnjo niza garaž za stanovalce Kosovelove 5 in 7.
Za dozidave in adaptacije na obstoječih objektih Cankarjev drevored št. 17 in novopredvidene posege za objekt J. je pred izdajo lokacijskega dovoljenja izdelati celoviti idejni projekt skupaj z dvonivojskim parkiriščem
-	Na mestu obstoječega objekta Cankarjev drevored št. 15 sta možni dve varianti:
a.	novogradnja poslovno turističnega objekta (objekt 1);
b.	adaptacija, razširitev (na vzhod, zahod in sever) obstoječega objekta, po programu strokovnih služb stanovanjskega gospodarstva;
IV	POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBMOČJA. OBJEKTOV IN DRUGIH POSEGOV
SPLOŠNI POGOJ!
11.	člen
Oblikovanje objektov:
Naklon streh je praviloma 18-22 stopinj in kritina korci ali po materialu in teksturi njim podobna
Pri večjih razponih so izjemoma dopustne ravne strehe, ki so urejene kot pohodne terase
Gabariti objektov morajo upoštevati elemente naravne osvetlitve in osončenja bivalnih prostorov, glede na prostorske danosti in izrabo prostora.
Pri oblikovanju fasad objektov in njihove okolice naj se upošteva uporaba kvalitetnih detajlov, proporcev in ozelenitev ki je značilna za tradicijo Istre in mediteranskih mest ter primerna klimatskim razmeram.
Posebno pozornost je posvetiti notranji razporeditvi programov, oblikovanju fasad, volumnov, glavnih vhodov in zunanji ureditvi, orientiranim na ceste, poti in poglede iz površin javnega značaja (Cankarjev drevored. Ul. Svobode, tržnica, zeleni trg in parkirišče).
Ob upoštevanju celovitosti oblikovanja posameznega objekta in območja je za izrabo sončne energije, možna zasteklitev in drugi oblikovni in konstrukcijski posegi (za postavitev sončnih kolektorjev in pod)
Gradnja pomožnih objektov, drvarnic, shramb, provizoričnih garaž, samostojnih nadstreškov za shrambo strojev in orodja ni dovoljena Vsi prostori morajo biti vključeni v osnovne objekte, oz morajo biti znotraj za to določenega funkcionalnega zemljišča po pogojih iz 1. alineje 9. člena Projekti za pridobitev gradbenega dovoljenja morajo vsebovati barvne študije fasad za posamezne objekte in izhodišča za oblikovanje izveskov in reklamnih tabel.
12.	člen
Oblikovanje zunanjega prostora mora upoštevati:
-	enotno oblikovanje dvoriščne ograje ob interventni poti na jugu parcel stanovanjskih objektov Ob starem zidovju in Trgu padlih (belo pleskan zid višine 2.3(1 m s tipsko odprtino za vrata do širine 2.3(1 m);
-	prilagajanje terenskim razmeram:
-	zasaditev drevja in pergol za sončno zaščito in maksimalno ozelenitev parkirnih in drugih tlakovanih površin;
-	ureditev novih javnih hortikulturnih površin:
POSEBNI POGOJI
13.	člen
Dimenzije predvidenih objektov so:
-	Objekt A - pokrita odprta tržnica tlorisnih dimenzij max. 34.0(1 x 29.00 m. višinski gabarit P;
-	Objekt B poslovni objekt tlorisnih dimenzij max. 35.00 x ! ! .00 m. s pasažo širine 3.0(1 m. višinski gabarit P + 2:
-	objekt C - poslovno skladiščni objekt tlorisnih dimenzij max 33.00 x 16.50 m. višinski gabarit P +1 :
Objekt D - poslovno stanovanjski objekt s podvozom tlorisnih dimenzij
17.00	x 13.50 m. višinski gabarit P + 2:
-	Objekt E - poslovno stanovanjski objekt s podhodom tlorisnih dimenzij
16.00	x 13.50 m. višinski gabarit je P + 2;
-	Objekt F - poslovno stanovanjski objekt tlorisnih dimenzij 13.5(1 x 13.00 m. višinski gabarit P + 2:
-	Objekt G - poslovno stanovanjski vogalni objekt tlorisnih dimenzij max. 13.50 x 15.00 m. višinski gabarit P + 2;
-	Objekt H - poslovno stanovanjski objekt tlorisnih dimenzij 11.00 x 13.50 m. višinski gabarit P + 1 + M;
Objekt ! - poslovno turistični objekt tlorisnih dimenzij 33.50 x 18.50 m. višinski gabarit P + 2 (ali varianta b iz 10. člena);
-	Objekt J - poslovno turistični vogalni objekt max. tlorisnih dimenzij 36.00 x 26.00 m. višinski gabarit P + 2 + M;
14.	člen
Večji posegi na obstoječih objektih:
-	Cankarjev drevored št 1. 3. 5 in 7: dozidava vertikalnih komunikacij in spremljajočih prostorov v širini 4.00 - 4.50 m od obstoječega objekta, višinski gabarit P + ! + M:
-	Cankarjev drevored št 9. 11 in 13: dozidava vertikalnih komunikacij in spremljajočih prostorov v širini 3.50 - 4.50 m. višinski gabarit P + 1 + M;
-	Trg 29. novembra št. 4: nadzidava pritličnega dela orientiranega proti PTT. višinski gabarit P + ! + M;
-	Kristanov trg ! in Kristanov trg 2: ureditev pritličij ob cerkvici sv. Dominika za ureditev prehoda (variantne rešitve glej pogoje iz 7. člena) ;
-	Cankarjev drevored 15 - variantna možnost za dozidavo v pritličju (na vzhodno, severno in zahodno stran) in adaptacijo v celoti;
-	Kosovelova 3: adaptacija objekta v tlorisnem gabaritu obstoječega;
-	Kosovelova 9 in 11. Trg padlih 11: dopustna nadzidava za eno etažo;
-	Kristanov trg 1.2 in 3. Ob starem zidovju 2. 8 in 10. Trg padlih 7. 8. 9. 10. 10a in 11: odstranitev pomožnih objektov na dvoriščni fasadi, adaptacije in dozidave v mejah dopustnih tlorisnih in višinskih gabaritov;
V	POGOJI ZA KOMUNALNO UREJANJE OBMOČJA
15.	člen
Motorni promet poteka po mejnih ulicah in trgih: po Cankarjevem drevoredu inKosovelovi ulici dvosmerno, po Ulici svobode. Ulici ob starem zidovju in Trgu padlih enosmerno.
Ob Cankarjevem drevoredu je predvidena ureditev avtobusnega postajališča.
Dostava je urejena režimsko.
Mirujoči promet je lociran vzdolžno ob enosmernih ulicah in na zanj predvidenih površinskih objektih.
Peš promet je speljan skozi oba kareja ločeno od motornega prometa. Primarna peš pot mora biti izvedena brez arhitektonskih ovir.
16.	člen
Komunalna oprema (kanalizacija, vodovod, elektrika, PTT. zasnova plinske napeljave in omrežja zvez) so razčlenjeni in prikazani v besednem in grafičnem delu elaborata iz 2. člena tega odloka.
17.	člen
Zbiranje odpadkov je predvideno v smetnjakih standardne izvedbe. Rešitve in lokacije se točno določijo v izvedbenih projektih za objekte in njihove zunanje ureditve Odvoz smeti se vrši na komunlano deponijo.
VI	DRUG! POGOJ! ZA IZVEDBO PROSTORSKIH UREDITEV IN POSEGOV
18.	člen
Varstvo naravne in kulturne dediščine:
Celotno območje ureditvenega načrta "Pošta je znotraj površin urbanističnega spomenika in pod nadzorstvom Medobčinskega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine (v nadaljevanju MZVNKD Piran) (1.7.2. naselbinsko območje).
Objekti in posegi znotraj tega morajo biti funkcionalno in oblikovno usklajeni s historičnim jedrom mesta. Za vse posege znotraj zavarovanega območja je potrebno predhodno soglasje MZVNKD Piran.
Pri zemeljskih delih bo MZVNKD Piran izvaja! arheološki nadzor.
Trg padlih za svobode je varovan kot oblikovana zelena površina (2.5.4.3 ). To je potrebno trajno in strokovno vzdrževati Za spremembo vrtno-arhitek-tonske zasnove in posege v drevesni inventar je potrebno pridobiti soglasje MZVNKD Piran
19.	člen
Varovanje bivalnega in delovnega okolja.
Pri projektiranju in gradnji objektov in razmejitvi prostorov, morajo investitorji, projektanti in izvajalci gradbenih del upoštevati določbe o maksimalnih dovoljenih ravneh hrupa za okolje. Z aktivnimi protihrupnimi ukrepi morajo doseči nivo varovanja bivalnega okolja pred večjim izvorom hrupa (promet, strojnice s kompresorskimi agregati in pod).
20.	člen
Za varstvo zraka pred prekomernimi emisijami dima iz lokalnih virov, za objekte, ki bodo celoletno v poslovanju, je treba zmanjšati število kurišč, racionalizirati njihovo število in izvesti tehnološke posodobitve, da ne bodo presežene dovoljene vrednosti.
21.	člen
Za požarno varnost je pri projektiranju in izvedbi ureditvenega načrta nujno upoštevati in zagotoviti ustrezne intervencijske poti. zadostne odmike od objektov in ustrezno dimenzionirano hidrantno omrežje.
VI! ETAPNOST IZVEDBE UREDITVENEGA NAČRTA
22.	člen
Zaporedje izgradnje, prenove in rekonstrukcije prometnega in komunalnega omrežja je prikazano v besednem in grafičnem delu elaborata iz 2. člena tega odloka
Skladno s tem se izvajajo priključki na obstoječe in predvidene objekte po pogojih iz soglasij pristojnih organov in organizacij.
Pogoj za izvajanje večjih vzdrževalnih del, novogradenj, dozidav in sprememb namembnosti je istočasna sanacija, rekonstrukcija ali novogradnja nujnoptrebnih infrastrukturnih objektov in naprav. Ta se za vsak posamezni primer ugotavlja v predlokacijskem postopku z zahtevami in ugotovitvami obveznih soglasodajalcev.
Posegi večjega obsega so pogojeni z dograditvijo primarnega sistema vodovoda in kanalizacije mesta Izola, ter sanacijo občinskega smetišča.
23.	člen
Izvedba ureditvenega načrta je predvidena po gradbenih celotah oz. skupinah objektov katerih gradnja je medsebojnočasovno povezana, pogojena zaradi gradbeno tehničnih razlogov ali funkcionalnih razlogov delovanja dejavnosti v območju Nadomestne gradnje in novogradnje:
! - Izgradnja tržnice, objekt A. izgradnja skladiščno-poslovnega objekta C in izgradnja poslovnega objekta B;
H - Izgradnja nadomestnih stanovanjsko - poslovnih prostorov objekta G in H. ter izgradnja poslovno-stanovanjskih D. E. in F;
11! - Izgradnja poslovno-stanovanjskcga objekta 1;
IV - Izgradnja poslovno-turističnega objekta J in dvonivojskega parkirišča; Adaptacije in dozidave:
! - Niz objektov s programi ob Kristanovem trgu med Ulico ob starem zidovju. Trgom 29 novembra in Cankarjevim drevoredom, z ureditvijo prehoda;
1! - Objekti Cankarjev drevored 1 -7;
H! - Ojbketi Cankarjev drevored 9 - 13;
IV	- Objekti z vrtovi Ob starem zidovju in Trgu padlih;
V	- Cankarjev drevored št. 17 v povezavi s programi in novopredvidenim objektom J;
V! - Drugi obstoječi objekti katere ureditveni načrt ohranja znotraj obstoječih gabaritov;
Koper, 24. aprita 1990 - Št. 17
URADNE OBJAVE
91
Vsaka od predvidenih etap vk!jučuje izvedbo objektov, manipu!ativnih in parknTHh površm. horttkuhurno ,n drugo zunanjo ureditev ter ustrezne komuna!ne naprave m pnk!jučke.
24. č!en
Do pričetka priprav!ja!nih de! rušitev in izsehtev so možna vzdrževa!na deb na vseh objektih. za zagotavtjanje standardnih biva!nih pogojev.
gradnje načrtovanih objektov in naprav se zemetjišča !ahko uporab!jajo v sedanje namene, pod pogojem da ne vphvajo moti!no na biva!ne in de!ovne pogoje m ne ovtrajo izvajanje načrtovanega
V!!! OBVEZNOST! !NVEST!TORJEV !N IZVAJALCEV PR! IZVAJA NJU URED!TVENEGA NAČRTA	^^nv MK. .^.VAJA
25. č!en
Vse objekte je potrebno prik!jučiti na komunatne naprave po pogojih iz V in V!!. pog!avje tega odtoka.
investitorji so do!žni urediti zunanje površine, v sk!adu z ureditvenim načrtom, v treh !etih od pridobitve zem!jišča.
Ureditev ze!enih površin je obvezna za javne in zasebne odprte površine Ureditev internih ze!enih površin naj ne odstopa od javnih To je obvezujoče za površine, ki mejijo na Cankarjev drevored. Kosove!ovo utico, novopredvi-deni trg s parkiriščem in druge površine izpostav!jene pog!edom iz javnih poti.
Za gradnjo in posege na površinah na katerih so obstoječi objekti predvideni za rušenje, morajo investitorji:
-	v roku 2. !et pridobiti !okacijsko in gradbeno dovo!jenje:
-	v roku 3. !et zagotoviti nadomestne stanovanjske in pos!ovne površine:
-	v roku 5. !et morajo zaktjučiti z ureditvenim načrtom predvideno gradnjo: V kohkor po 2. !etih ne zaprosijo in pridobijo tokacijsko in gradbeno dovo!jenje. objekte namenjene za rušenje, po svojih programih uredi strokovna s!uiba stanovanjskega gospodarstva, oz. se te odproda ustreznim interesentom.
IX	TOLERANCE PR! !ZVEDB! UREDITVENEGA NAČRTA
27. č!en
Pri izvedbi ureditvenega načrta upravni organ !ahko z tokacijskim dovo!je-njem. zaradi pri!agajanja terenskim razmeram in ekonomičnosti izvedbe gradnje. dovo!i povečanja t!orisnih in višinskih gabaritov do !0 %, vendar višina in dorisi objektov ne smejo presegati gabaritov do!očenih v grafičnem de!u e!aborata iz 2. č!ena tega odtoka.
Z uporabo to!eranc se ne smejo stabšati in spreminjati vp!ivi objektov in naprav na sosednja zem!jišča ter biva!ne in de!ovne razmere v območju.
X	KONČNE DOLOČBE
28.	č!en
Ureditveni načrt 'Pošta' je detovnim !judcm. občanom, podjetjem in skupnostim sta!no na vpog!cd pri Zavodu za p!aniranje. urbanizem, stanovanjske in gradbene zadeve občine Izo!a. v krajevni skupnosti Izo!a I - Staro mestno jedro in v krajevni skupnosti !zo!a II
29.	č!en
Nadzor nad izvajanjem tega od!oka oprav!ja Sekretariat za inšpekcijske s!uibe skupnosti oba!nih občin Koper
30.	č!en
Ta od!ok prične ve!jati osmi dan od dneva objave v Uradnih objavah $t.: 35L9/87 Datum: I!. apri! !990
Predsednik OSKAR JOGAN
OBČtNA KOPER
Na podtagi 273. č!ena Statuta občine Koper je Izvršni svet skupščine občine Koper na seji dne 6. apri!a !990 spreje!
PRAVILN!K
O ODDAJANJU POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM I SPLOŠNE DOLOČBE
). č!en
S tem pravi!nikom sc do!oča postopek in pogoje za oddajo postovnih prostorov, katerih imetnik pravice razpotage je Občina Koper
2.	č!en
Namembnost pos!ovnih prostorov je dotočena:
-	z Odtokom Skupščine občine Koper o namembnosti pos!ovn,h prostorov v
mestnem jedru (Uradne objave, št. 22/86)	.
-	s prostorskim izvedbenim aktom (zazida!ni načrt, ureditven) načrt) m
-	!okacijskim dovotjenjem
3.	č!en
Za oddajo pos!ovnih stavb in pos!ovnih prostorov (v nadatjevanju: pos!ovn< prostor) v najem izvršni svet imenuje komisijo za oddajo pos!ovnih prostorov (v nadahevanju: komisija).
Komisija od!oča o oddaji pos!ovnih prostorov v najem: njena od!oč)tcv je
dokončna	. ,
Komisija je za svoje de!o odgovorna izvršnemu svetu m mu mora poročat)
o svojem de!u.
4 č!en
Strokovno, administrativno - tehnična in <*ruga pomožna de!a za komtstjo oprav!ja Podjetje za stanovanjsko gospodarstvo "DOM Koper !! SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE
5 č!en
Komisijo sestav!jajo predsednik in 6 č!anov. Mandat traja 4 !cta.
Predsednik komisije ima namestnika Komisija od!oča z večino g!asov vseh č!anov
6. č!cn
j'l^,dencó^o^)ovnih prostorih, s katerim) razpo!aga Občina Koper: edbga pnstoj^m organom spremembo namembno^,stan^kega tora v pos!ovni prostor in daje pobude za spremembo namembnost, oječih pos!ovnih prostorov:
-	sk!epa o razpisu javnega natečaja za oddajo pos!ovnih prostorov:
-	od!oča o oddaji pos!ovnih prostorov;
-	obravnava ugovor zoper sk!ep o oddaji pos!ovnih prostorov po izvedbi javnega natečaja:
-	obravnava druga vprašanja, ki se nanašajo na pos!ovne prostore.
III	NAČIN ODDAJE POSLOVNEGA PROSTORA
7.	č!en
Pos!ovni prostr se odda v najem z ustno javno hcitacijo.
8.	č!en
Brez ustne javne hcitacijc z neposredno pogodbo se odda pos!ovni prostor v najem v nas!ednjih primerih:
! Ce je sedanji najemnik v stečaju a!i redni hkvidaciji oz preneha z dejavnostjo, novi najemnik pa prevzame detavce v redno de!ovno razmerje oziroma, če novi najemnik na hcitaciji odkupi cc!otno opremo;
2.	Ce se razširi pos!ovni prostor v isti stavbi a!i v neposredni b!ižini na dejavnost, ki se že nahaja v isti stavbi:
3.	Družbenim organizacijam, strankam, zvezam in društvom;
4.	Podjetjem in posameznikom, ki nameravajo a!i opravtjajo deficitarne dejavnosti a!i dejavnosti. opredeljene z ve! javnim občinskim p!anskim aktom ;
5.	V primeru odpovedi posiovnega prostora zaradi rušenja, prenove, razširitve. pri!agoditve zgradbe ve!javnemu urbanističnemu dokumentu ipd;
6.	V primeru, da najemnik zamenja a!i odstopi drug pos!ovni prostor:
7.	V primeru sk!cnitvc pogodbe z ožjim družinskim č!anom (zakonec, otroci) sedanjega najemnika, najemnik pa preneha oprav!jati dejavnost (upokojitev, zdravstveni raz!ogi ipd);
8.	V primeru sk!enitve pogodbe s snaho, zetom a!i vnukom sedanjega najemnika, ki so pri njem v rednem detovnem razmerju, sedanji najemnik pa preneha z opravtjanjem dejavnosti (upokojitev, zdravstveni raziogi ipd.) s tem. da nadatjujc z isto dejavnostjo;
9.	V primeru, da se najemna pogodba sk!epa z dctavccm oziroma dctavci sedanjega najemnika, pri katerem so bi!i v rednem detovnem razmerju najmanj 5 !et s tem da nada!juje z isto dejavnostjo;
!0. V primeru, da najemnik posiovnega prostora ustanav!ja skupno obratova!-nico oziroma v primeru prenehanja obstoja skupne obratova!nice po sporazumu med ustanovite!ji.
V	teh primerih komisija odda pos!ovni prostor z neposredno pogodbo
9 č!en
Sk!ep o javnem natečaju sprejme komisija
Javni natečaj se opravi z ustno javno hcitacijo Komisija imenuje 3-č!ansko komisijo izmed č!anov komisije za izvedbo ustne javne hcitacijc.
!(). č!cn
Ustna javna hcitacija sc javno objavi najmanj !5 dni pred dnevom hcitacijc Objava se opravi v g!asi!u Primorske novice in na og!asnih deskah Skupščine občine Koper in Podjetja za stanovanjsko gospodarstvo ' DOM Koper
!!. č!cn
Razpis mora vsebovati:
-	kraj. uhco in hišno števi!ko postovnega prostora;
-	površino postovnega prostora:
-	namembnost postovnega prostora;
-	natančna opredehtev dejavnosti;
-	izkheno ceno najemnine;
-	varščino v višini tri mesečne najemnine, ki jo morajo udctcžcnci ptačati pred pričetkom javne hcitacijc z navedbo žiro računa;
-	čas. za katerega se oddaja pos!ovni prostor v najem;
-	čas in kraj ustne javne hcitacijc:
-	navedbo, kje sc iahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji;
-	druge pomembne podatke-za oddajo postovnega prostora v najem.
!2. č!cn
Komisija za izvedbo ustne javne hcitacije prične z dražbo ob napovedanem času.
Prisotne seznani s pogoji, in sicer:
-	zastopniki oziroma poob!aščenci morajo prcd!ož)ti overjeno poob!asti!o za zastopanje;
-	najnižji znesek, s katerim dražitc!j povečuje izkheno ceno najemnine, znaša !(M) din:
-	na hcitaciji uspe dražite!j. ki zadnji ponud, najvišjo ceno za postovni prostor kot mesečno najemnino;
-	draži samo tisti udc!cžcncc. k, je vp!ača) varščino;
-	dražitc!jem. ki na hcitaciji ne uspejo, sc varščina vrne:
-	dražitc!ju. ki na dražbi uspe. sc varščina obračuna pri p!ač)!u najcmnmc za ! mesec najema
!3. č!en
Komisija za izvedbo javne hcitacije evidentira dražitetja in ugotovi a), so p!ača!i varščino in izpotnjujejo tudi druge razpisne pogoje ter začne z dražbo !zk!icatc!j javno objavi izkheno ceno za posamezni postovni prostor
V	primeru, da draži pos!ovni prostor en dražite!j. k, nedvomno izjavi, da se z izkheno ceno strinja, mora izk!icatc!j g!asno ponovm izkheno ceno. nato pa razg!asiti dražitc!ja. ki je na dražbi uspe! in doseženo cent)
V	primeru, da draži postovni prostor več dražitc!jcv. začne ,zkhcatc!j dražbo na ta način, da izkhče začetno centi in vpraša prig!ašene dražiteije. kdo sprejme izkheno ceno. Nato izkheno ceno prvič ponudt ,n vpraša draž,te!je kdo da več" (c kdo od dražitetjev ponudi višjo ceno. nada!juje izk!ica:e!j dražbo tako. da prvič ponudi novo višjo ceno in vpraša ostate daržitc!jc kdo da več"
-	ta postopek nada!juje vse dot!ej. dok!er noben dražite!j stednjc ne poviša
Nato drugič ponovi najvišjo zdraženo ceno ,n vpraša ponovno dražitc!jc "kdo da več". Če noben dražite!j ne ponudi višje cene. v roku ene minute izkhče tretjič najvišjo ceno postovnega prostora ,n razgtasi najbotjšega ponudnika Ostate dražitc!jc sc seznani, da !ahko dvignejo varščino ,n o pravicah in postopku pritožbe.
)4 č!en
O poteku ustne javne hcitacije se vodi zapisnik
Zapisnik mora vsebovati: kraj in datum ustne javne hcitacijc. tmena čtanov komisije, imena dražitetjev. ki so vp!ača!i varščino, višino varščine, predmet hcitacije. ime in priimek dražitetja. k, je uspe! in višino cene dosežene najemnine postovnega prostora, kot mesečne najemnine in obvesti!o dražite-!jem, kje in kdaj !ahko dvignejo varščino V zapisnik se vpišejo tudi eventueinc
92
URADNE OBJAVE
Koper, 24. apri)a 1990 - št. 17
pripombe a!i ugovori dražiteljev Zapisnik podpišejo vsi dražitelji in dani komisije.
!5. den
Komisija za izvedbo javne licitacije posreduje komisiji za pos!ovne prostore zapisnik o izvedenem postopku s predlogom za sklenitev pogodbe
16 člen
Komisija preveri, če je zoper oddajo poslovnega prostora podan kakšen ugovor V kolikor ga ni. sklene, da se poslovni prostor odda v najem s pogodbo
17.	člen
Pogodba o oddaji poslovnega prostora vsebuje naslednje:
1.	naziv oziroma ime in priimek in naslov pogodbenih strank (najemodajalca in najemnika).
2.	predmet najema (točna označba poslovnega prostora z naslovom, površino),
3.	namen, za katerega se sme poslovni prostor uporabljati skladno s pogodbo.
4 čas, za katerega se sklene pogodba (za določen čas in koliko časa, oziroma za nedoločen čas).
5. višino mesečne najemnine in klavzulo glede njene spremembe.
6 način plačevanja mesečne najemnine in pričetek odplačevanja najemnine.
7.	pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja.
8.	rok, do katerega je dolžan najemnik prevzeti poslovni prostor in ga uporabljati skladno s pogodbo.
9 obveznost pogodbenih strank glede vzdrževanja in preurejanja poslovnih prostorov ter morebitna vlaganja v poslovne prostore.
10.	način prenehanja pogodbe oz. odstop od pogodbe ter odpovedni rok oz. roki odstopa od pogodbe.
11.	druge medsebojne pravice in obveznosti. ki izhajajo iz drugih predpisov.
12	določitev vrednosti poslovnega prostora v primeru investicijskih vlaganj in delež investicijskega vlaganja najemnika ter
13	način vračila vloženih sredstev
18.	člen
Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo iz prejšnjega člena v roku, ki je določen v sklepu komisije, najkasneje pa v roku 1$ dni od dneva prejema sklepa.
V	primeru, da najemnik ne sklene pogodbe v roku 15 dni od dneva sklepa komisije, sc šteje, da je odstopil od pogodbe V tem primeru se vplačana varščina ne vrne
19 člen
Najemnik, ki je skleni! pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku. k) je določen v pogodbi.
V	kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno pogodbo, lahko komisija odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in pogodbo razveže
Z razvezo pogodbe se najemniku varščina ne vrne.
20.	člen
V	primeru oddaje poslovnega prostora brez javnega natečaja se sklene z najemnikom neposredna pogodba, smiselno z določbami tega pravilnika.
!V ODPOVED NAJEMNE POGODBE IN ODSTOP OD NAJEMNE POGODBE
21.	člen
Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo v skladu z določbami zakona.
22. člen
Najemodajalce lahko odstopi od pogodbe poleg z zakonom določenih primerih tudi
1.	Ge najemnik iz neopravičenih razlogov ne plača najemnine in stroškov upravljanja s skupnimi deli. v roku 30 dni od dneva prejema opomina najemodajalca.
2.	Ge anjemnik v roku treh mesecev od prejema opomina ne opravi de! potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške.
3	(e najemnik uporablja poslovni prostor brez predhodnega soglasja oz. dovoljenja pristojnega občinskega upravnega organa.
4	(c najemnik brez opravičenih razlogov preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca ali ga uporablja občasno.
5. (c najemnik dva meseca zapored v tekočem letu ne plača najemnine, h Ge so poslovnt prostori potrebni najemodajalcu in mu ta ponudi drug primeren poslovni prostor.
7. Ge ima najemnik neustrezen program za opravljanje dejavnosti ali neustrezno ureditev poslovnega prostora in v ta namen ne pride do sporazuma. 8 Ge najemink odda drugemu v podnajem celoten ali de! poslovnega prostora brez soglasja najemodajalca.
V OSNOVE IN MERILA ZA DOLOČITEV NAJEMNINE
23.	člen
Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s Pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Ur. list RS. št. 25/81). Najemnine se izračunavajo po naslednjem obrazcu:
Nm = Vp x K 12 x KM)
Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora se usklajuje z rastjo cen pri proizvajalcih industrijskih proizvodov v SFRJ
Vp = število točk x vrednost točke x uporabna površina poslovnega prostora x vpliv velikosti poslovnega prostora (korekcijski faktor)
Vrednost točke kot osnovno ugotovilo uporabne vrednosti poslovnih prostorov je enaka kot vrednost točke za stanovanjc, ki je enotna v RS K = Letna stopnja najemnin v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.
24.	člen
Letna stopnja najemnine (K) je odvisna od namembnosti in kategorije poslovnega prostora namembnost območje ABC
1.	skupina 20 15 10
2.	skupina 30 20 15
3.	skupina 40 30 20
Skupine namembnosti so naslednje:
V	L skupini so naslednje dejavnosti: zdravstveno varstvo, družbeno varstvo mladine in socialno varstvo, izobraževanje in varstvo kulturnih dobrin, kulturno-izobraževalne in sorodne dejavnosti, dejavnost organov DPS, družbenih organizacij, društev, strank in zvez.
V	2. skupini so naslednje dejavnosti:
-	trgovine z živilskimi proizvodi na drobno in obrt, vsa storitvena obrt: čevljarstvo, krojaštvo, pletiljstvo. tapetništvo, frizerstvo, ključavničarstvo, kleparstvo, mizarstvo, kozmetični saloni, pralnice, kemične čistilnice, dežni-karstvo. likalnice, optika, steklarstvo, graverstvo. elektro in vodoinstalater-stvo, izdelovanje sobnega in stavbnega pohištva, avtopralnice in druge storitvene obrti.
-	pisarniška dejavnost.
V	3. skupini so naslednje dejavnosti:
gostinstvo: kava-bar, gostišča, slaščičarne, okrepčevalnice,
-	trgovine: vse trgovine razen živilskih,
-	agencije.
-	predstavništva.
-	skladiščni prostori razen priročnih skladišč v velikosti do 10 m2 vezanih na opravljanje dejavnosti.
25.	člen
Območje A:
-	zajema KS Koper Območje B
-	zajema KS Zusterna, KS Semedela, KS Olmo-Prisojc. KS Škofije, KS Ankaran. KS Škocjan.
Območje C:
-	ostale KS
26.	člen
Za poslovne prostore v zgradbah, ki so kulturnega in zgodovinskega pomena
-	spomeniki L kategorije in kjer ima dejavnost omejitve, določene z odlokom občinske skupščine, sklepi izvršnega sveta in drugih organov lahko Izvršni svet na predlog komisije za oddajo poslovnih prostorov določi najemnino, ki je do 50 % nižja od najemnine določene po kriterijih iz tega pravilnika.
27.	člen
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane poslovne prostore.
Pred pričetkom de! se stanje poslovnega prostora oceni s sodnim cenilcem Stroški cenitve bremenijo najemnika Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novonastalo vrednost.
Sredstva, ki jih najemnik vloži v poslovne prostore se lahko poračunajo z mesečno najemnino na ta način, da najemnik plačuje zmanjšano najemnino.
V	zvezi z vlaganji sredstev se sklene posebna pogodba, v kateri se predvsem opredelijo dovoljena vlaganja in način vračila vlaganj
VL SKUPNE OBRATOVALNICE
28.	člen
Z namenom, da skupaj opravljajo dejavnost, lahko več samostojnih obrtnikov, ki opravljajo iste in sorodne dejavnosti ali dejavnosti, ki se tehnološko dopolnjujejo, ustanovi skupno obratovalnico.
Ne glede, da je že nekdo od ustanoviteljev obratovalnice najemnik poslovnega prostora za opravljanje dejavnosti, se ob vsaki spremembi ustanoviteljev, odda poslovni prostor v najem z novo pogodbo za določen čas treh let Po izteku te dobe se najemno razmerje obnovi, v kolikor obstajajo skupni interesi (najemnikov in najemodajalca).
Pogoji za sklepanje nove pogodbe se ugotavljajo za vsak primer posebej glede na dane pogoje in možnosti, upoštevajoč določila tega pravilnika in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.
Kolikor je bilo najemno razmerje sklenjeno na podlagi neposredne pogodbe, se pri ponovnem sklepanju nove pogodbe preverja, ali obstojajo osnovni pogoji za sklepanje pogodbe (namen).
VIL PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
29.	Člen
Vse sklenjene pogodbe o oddaji poslovnih prostorov, ki jih je sklenila Samoupravna stanovanjska skupnost občine Koper ostanejo v veljavi in se vskladijo z določili tega pravilnika v roku treh mesecev od objave pravilnika v Uradnih objavah.
30.	člen
Ta pravilnik prične veljati naslednji dan po objavi v Uradnih objavah.
Št.: 363-1/90 Koper. 6. aprila 1990
Predsednik Izvršnega sveta: MILAN VERGAN. l.r.