Trg upravljanja nepremičnin Peter Kern Štefan Bojnec University of Primorska Press Faculty of Management Monograph Series Editorial Board Editor in Chief Katarina Babnik Matjaž Novak Štefan Bojnec Editorial Board Aleksandra Brezovec Ana Arzenšek Boris Horvat Štefan Bojnec Dejan Hozjan Dubravka Celinšek Alenka Janko Spreizer Armand Faganel Alen Ježovnik Viktorija Florjančič Lenka Kavčič Borut Kodrič Alan Orbanič Suzana Laporšek Gregor Pobežin Mirko Markič Andraž Teršek Franko Milost Jonatan Vinkler Matjaž Nahtigal Mitja Ruzzier Trg upravljanja nepremičnin Peter Kern Štefan Bojnec Trg upravljanja nepremičnin Peter Kern Štefan Bojnec Recenzenta Darja Boršič Sebastjan Strašek Jezikovni pregled: Davorin Dukič Prelom in priprava za izdajo: Jonatan Vinkler Izdala Založba Univerze na Primorskem (za založnika: prof. dr. Dragan Marušič, rektor) Titov trg 4, SI-6000 Koper Glavni urednik Jonatan Vinkler Vodja založbe Alen Ježovnik Koper 2017 isbn 978-961-7023-49-7 (pdf) http://www.hippocampus.si/isbn/978-961-7023-49-7.pdf isbn 978-961-7023-50-3 (html) http://www.hippocampus.si/isbn/978-961-7023-50-3/index.html DOI: https://doi.org/10.26493/978-961-7023-49-7 © 2017 Univerza na Primorskem Izdaja je sofinancirana po pogodbi ARRS za sofinanciranje izdajanja znanstvenih monografij v letu 2017. Kataložni zapis o publikaciji (CIP) pripravili v Narodni in univerzitetni knjižnici v Ljubljani COBISS.SI-ID=292955392 ISBN 978-961-7023-49-7 (pdf) ISBN 978-961-7023-50-3 (html) Vsebina Slike • 9 Preglednice • 11 Krajšave • 15 Uvod • 17 Bistvene značilnosti obravnavanega problema ter področje raziskave • 17 Namen in cilji raziskave • 20 Namen raziskave • 20 Cilj raziskave • 21 Temeljna teza in hipoteze • 21 Predpostavke in omejitve pri obravnavanju problema • 23 Predpostavke • 23 Omejitve • 24 Predstavitev raziskovalnih metod za doseganje ciljev raziskave • 25 Upravljanje nepremičnin • 27 Zakonodaja s področja upravljanja nepremičnin • 27 Lastniška razmerja v stavbah • 28 Etažna lastnina in skupni deli stavbe • 31 Primerjava s tujino • 32 Upravljanje večstanovanjskih stavb • 33 Posli upravljanja • 33 Naloge in pooblastila upravnika • 35 Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin • 37 Trg upravljanja nepremičnin Vzdrževanje večstanovanjskih stavb • 38 Osnove vzdrževanja stavb • 39 Management vzdrževanja • 41 Analiza življenjskega cikla objekta • 43 Potrebna vzdrževalna dela v stavbah • 45 Pristopi k vzdrževanju večstanovanjskih stavb • 50 Preventivno vzdrževanje • 53 Vrste in metode vzdrževanja • 55 Nadzorovanje vzdrževanja • 57 Zagotavljanje kakovosti v procesih vzdrževanja • 58 Management kakovosti v storitveni dejavnosti • 58 Determinante kakovosti storitev • 59 Politika in cilji managementa kakovosti dela • 60 Pogoji za realizacijo managementa kakovosti dela • 61 6 Modeli upravljanja kakovosti • 61 Določitev izvedljive rešitve – izbira • 63 Prehod na preventivno vzdrževanje stavb • 64 Organizacijska struktura • 64 Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin • 67 Vpliv preventivnega vzdrževanja na izvajanje storitev upravljanja • 69 Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb z analizo cen trga upravljanja nepremičnin • 71 Slovenski trg upravljanja nepremičnin • 71 Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami • 75 Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin • 75 Metode analize in namen ankete • 77 Metode zbiranja podatkov in informacij • 78 Predstavitev vzorca in rezultatov raziskave • 79 Vzorec podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z večstanovanjskimi stavbami • 79 Osnovni rezultati • 82 Preverjanje hipotez • 92 Preverjanje hipoteze H 1 • 93 Preverjanje hipoteze H 2 • 104 Preverjanje hipoteze H 3 • 109 Ovrednotenje prispevkov raziskave • 115 Ugotovitve iz celotne raziskave • 116 Ugotovitve glede hipotez • 117 Prispevek k znanosti in stroki • 118 Odprte teme za raziskovanje v prihodnje • 119 Vsebina Povzetek • 121 Viri in literatura • 123 Viri • 123 Literatura • 124 Recenziji • 127 I • 127 II • 128 7 Slike 53 • Slika 1: Krog dejavnosti – kurativno vzdrževanje 54 • Slika 2: Krog dejavnosti pri preventivnem vzdrževanju 65 • Slika 3: Organizacijska struktura večjega podjetja za upravljanje 66 • Slika 4: Organizacijska struktura srednje velikega podjetja za upravljanje 71 • Slika 5: Raziskovalni model 80 • Slika 6: Regija delovanja 80 • Slika 7: Pravno-organizacijska oblika 81 • Slika 8: Povprečno skupno število stavb v upravljanju in po vrstah posameznih stavb 81 • Slika 9: Število posameznih delov stavbe (enot) v upravljanju in od tega v upravljanju po vrstah posameznih stavb 83 • Slika 10: Zaposlen lasten tehnično-strokovni kader v organizaciji 89 • Slika 11: Vpliv velikosti podjetja na ceno upravljana 89 • Slika 12: Število podjetij, ki nudi in dejansko izvaja storitve upravljanja 90 • Slika 13: Število novih subjektov (organizacij) na trgu upravljanja nepremičnin 90 • Slika 14: Zaradi konkurence so morali v zadnjih treh letih znižati svojo ceno upravljanja 91 • Slika 15: Zaradi konkurence je/ni pomembno oblikovati – prilagajati svojo ceno upravljanja 92 • Slika 16: Konkurenčnost storitev na trgu 107 • Slika 17: Grafična ponazoritev odvisnosti števila upravnikov od števila nepremičnin 109 • Slika 18: Grafična ponazoritev odvisnosti števila upravnikov od števila nepremičnin (brez ekstremnih vrednosti) Preglednice 74 • Preglednica 1: Stanovanjske stavbe po vrstah in številu stanovanj po statističnih regijah 74 • Preglednica 2: Tri- in večstanovanjske stavbe po statističnih regijah 82 • Preglednica 3: Glavna dejavnost gospodarske družbe 84 • Preglednica 4: Organizacija dela in izvajanje tehnično-strokovnih opravil v gospodarski družbi 85 • Preglednica 5: Ocena pomembnosti vzdrževanja 87 • Preglednica 6: Analiza stroškov vzdrževanja 88 • Preglednica 7: Povprečna cena upravljanja na posamezni del stavbe znaša z vključenim DDV (v EUR) 88 • Preglednica 8: Stroški upravljanja po površini posameznega dela stavbe, na m2 vključno z DDV (v EUR) 91 • Preglednica 9: Odvisnost cene upravljanja 94 • Preglednica 10: Indeks pomembnosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Kolmogorov-Smirnov test normalnost porazdelitve 95 • Preglednica 11: Indeks pomembnosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 95 • Preglednica 12: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Komogorov-Smirnov preizkus 97 • Preglednica 13: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 98 • Preglednica 14: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Mann-Whitneyev preizkus 99 • Preglednica 15: Število vzdrževanih stavb med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za leto 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca Trg upravljanja nepremičnin 100 • Preglednica 16: Povprečno število obnovljenih streh in število obnovljenih streh z novo TI med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 101 • Preglednica 17: Število obnovljenih streh in število obnovljenih streh z novo TI med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za leto 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 102 • Preglednica 18: Povprečno število obnovljenih fasad med letoma 2010 in 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 103 • Preglednica 19: Število obnovljenih fasad in število obnovljenih fasad z novo TI 103 • Preglednica 20: Povprečno število obnovljenih kurilnic med letoma 2010 in 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 104 • Preglednica 21: Število prenov kurilnic/menjav kotla in od tega s prehodom na nov 12 energent 105 • Preglednica 22: Deskriptivne statistike spremenljivk glede na število registriranih upravnikov in število stavb s stanovanji 105 • Preglednica 23: Povezanost števila registriranih upravnikov in števila stavb s stanovanji 106 • Preglednica 24: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – delež pojasnjene variance 106 • Preglednica 25: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – F-preizkus 106 • Preglednica 26: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – beta koeficient 107 • Preglednica 27: Povezanost števila registriranih upravnikov in števila stavb s stanovanji (brez ekstremnih vrednosti) 108 • Preglednica 28: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – delež pojasnjene variance (brez ekstremnih vrednosti) 108 • Preglednica 29:Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – F-preizkus (brez ekstremnih vrednosti) 108 • Preglednica 30: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – beta koeficient (brez ekstremnih vrednosti) 110 • Preglednica 31: Povezanost povprečne cene upravljanja za stanovanje, števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov po statističnih regijah 111 • Preglednica 32: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – delež pojasnjene variance 111 • Preglednica 33: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – F-preizkus 111 • Preglednica 34: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – beta koeficienti 112 • Preglednica 35: Povezanost povprečne cene upravljanja za stanovanje, števila stanovanj in števila registriranih upravnikov Preglednice 112 • Preglednica 36: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – delež pojasnjene variance 113 • Preglednica 37: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – F-preizkus 113 • Preglednica 38: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – beta koeficienti 118 • Preglednica 39: Rezultati testiranja hipotez 13 Krajšave DDV davek na dodano vrednost DIN Deutsches Institut für Normung – Nemški inštitut za standard- izacijo EN European standards – evropski standardi EPDS enota posameznih delov stavb GURS Geodetska uprava RS ISO International Organization for Standardization – Mednarodna organizacija za standardizacijo JIT Just in time – ravno ob pravem času SIST Slovenski inštitut za standardizacijo SKD standardna klasifikacija dejavnosti SPSS Statistical Package for the Social Sciences – program za statis- tične analize SPZ Stvarnopravni zakonik SURS Statistični urad RS SZ Stanovanjski zakon TI toplotna izolacija TQM Total Quality Management – celovito obvladovanje kakovosti UE upravna enota v Republiki Sloveniji Trg upravljanja nepremičnin ZGO Zakon o graditvi objektov 16 Uvod V današnjih časih, ko se uveljavlja novo vrednotenje lastnine in novo za-vedanje o njej, pridobiva vse večjo pomembnost področje poslovanja z nepremičninami. To se kaže v vedno večjem številu delovnih organizacij, ki na tem področjem poslujejo, na strani lastnikov nepremičnin pa narašča povpraševanja po teh storitvah. Na področju poslovanja z nepremičninami postaja področje upravljanja nepremičnin, predvsem večstanovanjskih stavb, izredno pomembno. Celoten trg upravljanja nepremičnin oziroma izvajanje storitev upravljanja se še vedno razvija, zahteve in spremembe, ki oblikujejo ta trg, pa bodo zaznamovale delovanje delovnih organizacij na tem gospodarskem področju v prihodnosti. To kažejo nenehne zakono-dajne spremembe, vse večje zahteve in pričakovanja naročnikov teh storitev (etažnih lastnikov posameznih stavb) ter ne nazadnje tudi vse večja konkurenca na trgu ponudnikov. Ustvarjanje trajne konkurenčne prednosti v družbi tudi od podjetij na trgu upravljanja nepremičnin zahteva stalno usposabljanje in poznavanje sodobnih managerskih vsebin ter ekonomskih znanj. Podjetja so začela oblikovati strateške usmeritve, ki so povezovale in optimizirale tri najpomembnejše spremenljivke proizvodnje: kakovost, tehnologijo in produktivnost. To je bila osnova za razvoj koncepta, ki mu v teoriji managementa pravimo management kakovosti. Bistvene značilnosti obravnavanega problema ter področje raziskave Področje znanstvenega preučevanja v raziskavi je predvsem obvladanje kompleksnega področja upravljanja nepremičnin, ki od ponudnikov – Trg upravljanja nepremičnin podjetij zahteva vse bolj poglobljena in široka znanja z različnih področij, predvsem tehničnih in ekonomskih ved. Gospodarske družbe na podro- čju upravljanja nepremičnin bi lahko zagotavljale višjo kakovost in večji obseg vzdrževanja nepremičnin in bi bile s tem v prihodnosti še uspešnej- še pri svojem poslovanju – pridobivanju novih strank. Na upravljanje nepremičnin lahko gledamo z dveh zornih kotov. Ne- premičnine lahko posamezniku služijo kot oblika naložbe prihrankov. Od njih investitor pričakuje določen denarni tok, podobno kot pričakuje investitor v obveznice izplačilo obresti. Enako kot pri vrednostnih papir-jih, kjer večji in raznovrstnejši portfelj zahteva več upravljavskega časa in sposobnosti, velja tudi za nepremičnine. V ta namen obstajajo upravitelji, ki posamezniku z večjim številom nepremičnin proti plačilu nudijo storitve upravljanja in so pravzaprav le specializirana vrsta upraviteljev premo-18 ženja (angl. property managers) (Cirman idr. 2000, 48). Raziskovalni problem, ki ga preučujemo in analiziramo, je vzdrže- vanje nepremičnin oziroma posebej večstanovanjskih stavb. Osredotoči-li smo se na dejavnike, ki so najbolj izpostavljeni v odnosu etažni lastnik – upravnik, to je predvsem velikost in tehnična strokovnost podjetja, ki nudi storitve upravljanja oziroma vzdrževanja nepremičnin. Osrednji raziskovalni del je osredotočen na konkurenco na področju upravljanja z nepremičninami, analizo stanja v panogi, analizo stanja in velikost upravni- škega trga, s posebnim poudarkom na vplivu tehnično-strokovnih služb v podjetju na izvajanje vzdrževanja nepremičnin. Objekt že od samega začetka nosi naravno znamenje določenega šte- vila šibkih točk oziroma napak. Poleg tega čas in bivanje stanovalcev v objektu kvarijo nekateri njegovi sestavni deli (Rovanšek in Bertoncelj 1994). Vzdrževanje obsega ukrepe za ohranitev substance stvari in njene zmožnosti služiti svojemu namenu. Vzdrževalna dela na gradbenem objektu so dela, s katerimi objekt ohranjamo v dobrem stanju in omogo- čamo njegovo uporaba (Kovač 2010). Vzdrževanje večstanovanjske stavbe je najpomembnejši posel upravljanja, ker je od obsega vzdrževanja stavbe odvisna tudi kakovost bivanja v njej (Janevski 2004, 52). Prednostno mora upravnik nepremičnine skrbeti za čim nižje stro- ške za lastnike oziroma stanovalce v večstanovanjskih stavbah. Organizirana in dejavna tehnično-strokovna služba v procesu upravljanja oziroma izvajanja vzdrževanja nepremičnin je zelo pomembna ne le pri tekočih stroških, ampak predvsem pri večjih vzdrževalnih delih, energetskih sa-nacijah. Podjetja, ki imajo lastno tehnično-strokovno službo, nudijo kakovostnejši in celovitejši nabor storitev na področju upravljanja, ne izvajajo samo osnovnih obveznosti (delitev mesečnih stroškov), temveč Uvod praviloma s svojimi tehničnimi službami (gradbeniki, strojniki, elektri-karji) tudi nadzorujejo potek vzdrževanja, pravno pomoč, energetsko svetovanje, kar predstavlja tudi finančno stabilnost. S tem etažni lastniki nepremičnin prihranijo pri najemu zunanjih nadzornikov, česar upravnik z le nekaj zaposlenimi oziroma brez lastnih tehnično-strokovnih služb ne more uresničiti. Prav tako lastna tehnična služba vpliva na pridobivanje ugodnejših ponudb, večjo moč pogajanja naproti dobaviteljem, možnost oblikovanja dolgoročnejše finančne konstrukcije odplačila večjih investicij za etažne lastnike. To vse pa vpliva na ohranitev oziroma izboljšanje pogojev bivanja v stavbah. V zadnjih letih se na trgu upravljanja nepremičnin pojavljajo upravniki z zgolj enim ali dvema zaposlenima, brez gradbenikov, strojnikov ali energetikov. Taki upravniki oziroma podjetja pa ne zmore opravljati enakega obsega del oziroma nuditi celovit nabor storitev upravljanja tako kot izkušeni upravniki z znanjem in večjim šte-19 vilom zaposlenih. Obe vrsti upravnikov ponujata enake storitve, kaj hitro pa se lahko zalomi: pri nadzorovanju in preverjanju strokovnosti nad izvajanjem vzdrževalnih del, pri založitvi sredstev za tekoče stroške in več- ja vzdrževanja, ni večjih popustov pri dobavi energentov niti pri izvajal-cih del in podobno. V raziskavi je najprej predstavljeno področje upravljanja nepremič- nin, v katerem je zajeto celotno področje od trga in zakonodaje do zahtev in nalog v podjetjih, ki izvajajo upravljanje. Pozornost je namenjena tudi zagotavljanju vzdrževanja nepremičnin. Vzdrževanja naj ne bi spremljali samo skozi tehnični vidik, ampak tudi skozi ekonomsko dimenzijo dodane vrednosti, izgubljenih proizvodnih potencialov, tveganj ter uporabe in alokacije virov (Androjna in Rosi 2008, 66). Posebej smo analizirali učinkovitost vzdrževanja, kar slu- ži za ovrednotenje in sledenje kratkoročnosti ter dolgoročnosti učinkovitosti vzdrževanja, za podpiranje poslovnih ciljev in strategij poslovanja. V drugem delu smo preučili in predstavili področje upravljanja in vzdrževanja nepremičnin ter vlogo in delo upravnika nepremičnin. Za kakovostno izvedbo raziskave je bila uporabljena strokovna literatura ter tudi članki, objavljeni v zadnjem obdobju v različnih znanstvenih izdajah oziroma publikacijah (Bojnec in Romih 2011). S kvantitativnimi metodami želimo potrditi ali pa ovreči trditev, da je organizirana lastna tehnično-strokovna služba v podjetju, ki izvaja naloge upravljanja nepremičnin, v procesu vzdrževanja odločujočega pome-na, kar se izraža ne samo v bolje vzdrževanem fondu, temveč tudi v višji kakovosti vzdrževanja nepremičnin. Trg upravljanja nepremičnin Prav tako bomo z raziskovalno tezo potrdili ali pa ovrgli hipotezo, da je cena upravniških storitev odvisna od konkurence med upravniki nepremičnin ter vezana na koncentracijo nepremičnin (stavb) na posame- znem območju. Opravljeno je povzemanje opazovanj, spoznanj, stališč, sklepov ter rezultatov vidnejših avtorjev strokovne literature in virov s področja upravljanja nepremičnin. S tem je pripravljeno teoretično izhodišče za izboljšanje razumevanja ter presojanja pomembnosti procesov vzdrževanja kot enega od možnih načinov za povečanje uspešnosti poslovanja podjetij na področju upravljanja nepremičnin. V empiričnem delu raziskave je, na podlagi pregleda podjetij in trga na področju upravljanja nepremičnin ter rezultatov opravljene ankete, izvedena podrobna analiza opravljenih vzdrževalnih del. Podrobne-20 je je izvedena tudi analiza kakovosti izvajanja vzdrževanja večstanovanjskih stavb glede na zunanjo ali lastno tehnično službo znotraj podjetja ter analiziran celoten trg upravljanja nepremičnin, predvsem v povezavi med ceno storitve s koncentracijo nepremičnin in številom podjetij (konkurenco) na posameznih področjih. Namen in cilji raziskave Z raziskavo analiziramo celoten trg upravljanja nepremičnin v Republi-ki Sloveniji. Namen raziskave S teoretičnimi pristopi s področja ekonomskih ved preučujemo in s tem razčlenjujemo opravljanje storitev upravljanja nepremičnin (cene na trgu ter pomembnost izvajanja vzdrževanja). Z lastno raziskavo obravnavamo analizo stanja in velikost upravniš- kega trga v Sloveniji, konkurenco na področju upravljanja z nepremičninami, kakovost in razlike v pristopu k izvajanju vzdrževanja nepremič- nin pri upravnikih v povezavi z lastno tehnično-strokovno službo ali z najemanjem zunanje strokovne pomoči ter analiziramo cene storitev v upravniški panogi. Za oceno poslovanja podjetij na področju upravljanja nepremičnin je bil razvit poseben raziskovalni vprašalnik, ki je bil posredovan upravniškim podjetjem v Sloveniji. S pomočjo programske-ga paketa SPSS so bili zbrani podatki statistično obdelani, na podlagi analize dobljenih rezultatov so podane ugotovitve o stanju v upravni- ški panogi. Uvod Cilj raziskave Glavni cilj raziskave je z metodami kvantitativne analize raziskati, kateri dejavniki vplivajo na pomembnost vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Pri tem želimo z raziskavo potrditi ali ovreči tezo, da podjetja z lastnimi tehnično-strokovnimi službami bolje skrbijo za izvajanje vzdrževanja oziroma da so stavbe v upravljanju pri teh upravnikih bolje vzdrževane. Poleg tega je raziskava osredotočena tudi na pristop organiziranja vzdrževanja nepremičnin – večstanovanjskih stavb v praksi. Na osnovi tega želimo tudi postaviti optimalni model organizacijske strukture za manjše in večje podjetje na področju upravljanja nepremičnin. Prav tako bomo z metodami kvantitativne analize raziskali povezavo med koncentracijo nepremičnin in številom upravnikov na posameznem območju ter vpliv cene na to relacijo. S tem bomo poiskali dejavnike, ki najmočneje vplivajo na ceno upravljanja nepremičnin. 21 Cilji raziskave so naslednji: 1) V teoretičnem delu raziskave smo, po pregledu relevantne stro- kovne literature ter analizi dosedanjih dokumentov na področju upravljanja nepremičnin, predstavili pomen in razumevanje po- membnosti vzdrževanja nepremičnin oziroma večstanovanjskih stavb, in sicer predvsem z vidika zagotavljanja optimalnih pogo- jev bivanja. S tem smo postavili temeljna izhodišča za oblikova- nje hipotez. 2) V aplikativnem delu raziskave smo izvedli širšo empirično anali- zo in preučili pridobljene podatke, da bi ugotovili, kateri dejav- niki najmočneje vplivajo na ceno upravljanja, kakovost in obseg vzdrževanja nepremičnin. 3) Na podlagi ugotovitev iz teoretičnega in empiričnega dela raz- iskave smo zasnovali ter predstavili predloge za izboljšanje sta- nja vzdrževanja nepremičnin oziroma večstanovanjskih stavb. Hkrati pa smo z raziskavo pridobili podatke, ki lahko služijo na- daljnji raziskavi panoge upravljanja nepremičnin. Temeljna teza in hipoteze Glede na izpostavljeni cilj raziskave ter postavljene cilje raziskave smo postavili temeljno tezo, ki se glasi: lastna tehnično-strokovna služba in konkurenca med upravniki nepremičnin vplivata na višjo kakovost in obseg vzdrževanja ter na ceno upravljanja z nepremičninami. Trditev smo preverjali s testiranjem treh raziskovalnih hipotez. Trg upravljanja nepremičnin Hipoteza 1: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo višjo kakovost in večji obseg vzdrževanja nepremičnin od podjetij, ki nimajo lastne tehnično- -strokovne službe. Glede na zelo širok pojem kakovosti in možnosti njenega merjenja v okviru upravljanja nepremičnin smo podrobno obdelali bistveni del izvajanja storitev upravljanja nepremičnin, to je organiziranje in izvajanje vzdrževanja nepremičnin, konkretno večstanovanjskih stavb. S potrditvijo delovne hipoteze I želimo dokazati, da je vzdrževanje večstanovanjskih stavb veliko kakovostnejše in izvedeno v večjem obsegu pri upravnikih z lastno tehnično-strokovno službo kot pri upravnikih, ki za te storitve (popis del, razpis, izbira izvajalca, nadzor, izmere, prevzem) najemajo zunanjo pomoč. To je bistveni atribut ocene pomembnosti izvajanja 22 upravljanja nepremičnin. V tem primeru lahko za dve preučevani skupini podjetij (z lastno tehnično-strokovno službo oziroma brez nje) natančne-je postavimo merila ter spremenljivke. Preverili smo statistično značilne razlike kakovosti in dejavnikov obsega izvajanja vzdrževanja nepremičnin glede na to, ali imajo podjetja lastno tehnično-strokovno službo ali pa je nimajo. Za preverjanje hipoteze smo uporabili t-test za neodvisna vzorca. Kropivnik, Kogovšek in Gnidovec (2006, 47) zanj pravijo, da z njim preverjamo, ali je povprečna vrednost iste spremenljivke v eni skupini enot različna (oziroma ali je večja ali manjša) od povprečne vrednosti v drugi skupini enot. Hipoteza 2: Koncentracija upravnikov je odvisna od števila nepremičnin na posameznih območjih delovanja. Zanima nas, ali je koncentracija upravnikov odvisna od števila nepre-mičnin (stavb) na določenem območju – regiji delovanja. Potrebne podatke za ugotavljanje števila nepremičnin – večstano- vanjskih stavb na posameznem območju smo pridobili iz katastra stavb (GURS). Na podlagi poročila o slovenskem trgu upravljanja z nepremič- ninami in drugih podatkih bo opravljena kvantitativna analiza stanja tega trga v Sloveniji, tudi za posamezna statistična območja (regije). Rezultati so prikazani v tabelah in grafih. Hipotezo smo preverili z linearno regresijo. Hipoteza 3: Cena upravljanja je odvisna od števila upravnikov in števila stavb v posamezni regiji delovanja. Zanima nas odvisnost cene upravljanja nepremičnin od števila uprav- nikov in števila stavb (stanovanj) v posamezni regiji delovanja. Podatke za preverjanje te odvisnosti smo dobili na podlagi kvantitativne raziska- Uvod ve, izvedene na podlagi anketnega vprašalnika (cena upravljanja), ki smo ga naslovili na 139 upravnikov nepremičnin (odgovore je vrnilo 54 upravnikov nepremičnin) iz registra upravnikov nepremičnin po posameznih UE (število upravnikov v posamezni regiji delovanja oziroma statistični enoti vodijo posamezne UE) ter na GURS (kataster stavb – število stavb v posamezni regiji delovanja). Skušali smo napovedati vrednost kriterija (odvisne spremenljivke – cene) na osnovi dveh prediktorjev (neodvisnih spremenljivk: trga nepremičnin, koncentracije upravnikov). Preučevali smo odvisnost oziroma povezanost med pojavi nepremičninskega trga in panožne konkurence. Za spremenljivko cena upravljanja smo pridobili podatke iz primarno zbranih anketnih podatkov, za spremenljivki število stavb po regijah ter koncentracija upravnikov pa so uporabljeni sekundarni podatki iz registrov (GURS b. l.). Anketa je bila izvedena konec leta 2014 ter deloma spomladi leta 2015. Hipotezo smo preverjali z multiplo 23 linearno regresijo, kjer smo kot odvisno spremenljivko uporabili povpreč- no ceno upravljanja, kot neodvisni pa število registriranih upravnikov in število večstanovanjskih stavb. Predpostavke in omejitve pri obravnavanju problema Navajamo predpostavke, na katerih temelji raziskava, in omejitve, ki veljajo v raziskavi. Predpostavke V raziskovalnem delu izhajamo iz osnovne predpostavke, da se v Sloveniji nihče sistematično ne ukvarja s procesi odločanja, načrtovanja, vodenja ter nadzora izvajanja aktivnosti na področju upravljanja nepremič- nin, to je z managementom upravljanja nepremičnin. Predpostavljamo, da v Sloveniji na področju upravljanja nepremičnin ni postavljenega eno-tnega modela, ki bi vključeval delovne standarde za vzdrževanje, to je modela upravljanja in vzdrževanja večstanovanjskih stavb, niti ni podanega modela vodenja storitvenih procesov za to dejavnost. Prav tako v raziskovalnem delu izhajamo iz predpostavke, da se model vzdrževanja nepre- mičnin predvsem v delu, ki se nanaša na pomembnost vzdrževanja ne- premičnin, postopoma uveljavlja v vseh podjetjih, katerih dejavnost je povezana z vzdrževanjem nepremičnin. Hkrati predpostavljamo, da se bo potrebno v večji meri posvečati zakonodaji na tem področju kot regu-latornemu okviru, ki kroji pravila delovanja na trgu upravljanja večstanovanjskih stavb. Prav tako predpostavljamo, da so upravniška podjetja pri izpolnjevanju raziskovalnega vprašalnika na anketna vprašanja odgovar- Trg upravljanja nepremičnin jala vestno, iskreno in odgovorno. Tudi raziskav s področja upravljanja nepremičnin je v slovenskem prostoru premalo. V prvem delu raziskave so oblikovana teoretična izhodišča, ki smo jih prenesli in uporabili pri analizi dejanskega stanja vzdrževanja nepremičnin v panogi upravljanja nepremičnin. S poznavanjem teorije organizacije in managementa vzdrževanja je omogočen kritičen pogled na de- jansko stanje izvajanja vzdrževanja v posameznih podjetjih, saj se praksa od teorije vse prepogosto zelo razlikuje. Raziskava se osredotoča na analizo stanja v procesih vzdrževanja nepremičnin in iskanje – postavljanje novih modelov vzdrževanja nepremičnin. Prav tako se osredotoča na analizo stanja trga upravljanja nepremičnin in iskanje možnih izboljšav na tem področju. Raziskava obsega tudi pregled in oceno stanja slovenskega trga upravljanja z nepremičninami ter kvantitativno analizo panoge, 24 cen in konkurence. Predpostavljamo tudi, da so pridobljene cene upravljanja na enoto po posameznih podjetjih verodostojen in relevanten podatek. Omejitve Omejitve teoretičnega dela raziskave so vsebinske in časovne narave. Predstavljeni teoretični koncepti temeljijo predvsem na izboru slovenske literature. Omejitve raziskovalnega dela so povezane z omejitvami vsebinskega, prostorskega, metodološkega, časovnega in tehničnega tipa. Raziskava je omejena na eno samo panogo, in sicer panogo upravljanja z nepremičninami. V vzorec za kvantitativno analizo panoge (kakovost – ocena po- membnosti obsega vzdrževanja, konkurenca in cene) smo skušali vklju- čiti vse gospodarske družbe v Sloveniji. Pri vsebinskih omejitvah je treba upoštevati, da smo pri raziskavi uporabili dostopne podatkovne zbirke, ki so vsebinsko oblikovane za druge namene statističnih raziskovanj. Prav tako je literatura o upravljanju nepremičnin v teoretičnem delu raziskave zelo omejena. Raziskovalni vprašalnik je omejen tako s številom kot tudi z zahtevnostjo naših vprašanj. Časovne omejitve izhajajo iz časovnega poteka raziskave. Raziskave je potekala v letih 2014 in 2015, ko so bile gospodarske razmere tudi na trgu upravljanja z nepremičninami neugodne in je bilo tako veliko podjetij usmerjenih predvsem v premagovanje težav zmanjšanega povpraševa- nja oziroma preživetja. Časovno omejitev hkrati predstavlja tudi omejen čas anketiranja na 30 dni. Ob tem je upoštevati tudi možno nezainteresiranost anketiranih podjetij za izpolnjevanje raziskovalnega vprašalnika. Uvod Raziskava prav tako zajema obdobje amortizacijske dobe posame- zne večstanovanjske stavbe, ki je opredeljeno na 60 let, in s tem povezana opravila za zagotavljanje normalne rabe stavbe. V tem obdobju naj bi se na posamezni večstanovanjski stavbi izvedla vsa potrebna vzdrževalna dela oziroma potrebne menjave konstrukcijskih elementov stavbe. V tem delu je raziskava naravnana na delo upravnikov nepremičnin v enem ko-ledarskem letu. Tehnične omejitve so vezane na razpoložljivo tehnologijo in uporabljene matematične statistične programe za obdelavo podatkov. Metodološke omejitve se nanašajo na izbrani raziskovalni vprašalnik. Predstavitev raziskovalnih metod za doseganje ciljev raziskave Raziskava je sestavljena iz teoretičnega in empiričnega dela. V teoretičnem delu so bile z metodami kompilacije in opazovanja 25 opravljene aktivnosti raziskovalnega dela. Opravljena je analiza panoge upravljanja nepremičnin s poudarkom na izvajanju vzdrževanja nepremičnin ter pregled in povzemanje spoznanj najpomembnejših avtorjev s področja upravljanja nepremičnin. Prav tako smo v teoretičnem delu opravili pregled in analizirali obstoječo zakonodajo na področju upravljanja nepremičnin. Raziskava je v prvem delu sestavljena iz vsebinskih, koncep-tualnih in metodoloških sklopov. Za empiričen del raziskave smo uporabili kvantitativno metodo zbi- ranja podatkov in informacij. S kvantitativnimi metodami, statističnim preskušanjem domnev in analizo odvisnosti smo v drugem delu naloge raziskali, kateri dejavniki vplivajo na kakovost vzdrževanja in ceno izvajanja storitev upravljanja z nepremičninami. Anketni vprašalnik je bil poslan po pošti in v nekaj primerih tudi po elektronski pošti, in sicer 139 podjetjem. Odzivnost podjetij, ki so prejela anketni vprašalnik, je bila 39-odstotna; 54 podjetij je začelo z izpolnjevanjem vprašalnika, a do-končno ga je izpolnilo 42 podjetij, kar predstavlja 30-odstotno odzivnost. Z anketnim vprašalnikom smo pridobili podatke o izvajanju vzdrževa- nja stavb ter ceni storitev upravljanja na posamezno enoto. Izvedbi ankete sta sledila kontrola podatkov ter njihov vnos v Excelovo datoteko, ki smo jo pripravili za obdelavo v računalniškem programu SPSS. Ocenili in prikazali smo podrobnosti oziroma različnosti med anketiranimi podjetji gleda na izbrana merila izvajanja storitev vzdrževanja, ceno opravljanja storitev upravljanja z nepremičninami pa merili v odvisnosti od števila nepremičnin in koncentracije upravnikov na določenem območju. Za analizo prvega dela raziskave je uporabljena metoda t-testa za neodvisna vzorca, to je preizkušanje domneve o razliki med aritmetičnima sredinama z metodo glavnih komponent. Drugi del je preučevan s line- Trg upravljanja nepremičnin arno agresijo ter regresijsko analizo (multipla odvisnost). Za celotno panogo upravljanja nepremičnin so na podlagi analize pridobljenih rezultatov oblikovane ugotovitve o stanju v izbrani dejavnosti. Ugotavljamo, da je praksa na področju upravljanja nepremičnin z vidika prenosa in razvoja znanja ter organizacijske teorije sposobna slediti trendom svetovno najpomembnejših gospodarstev. 26 Upravljanje nepremičnin Upravljanje nepremičnin zajema predvsem nudenje storitev lastnikom nepremičnin, in sicer kakovostnega upravljanja njihove lastnine, oblikovanja pravilne razdelitve obratovalnih in vzdrževalnih stroškov po stano-valcih (lastnikih in najemnikih) ter drugih dejavnosti na področju ureja-nja nepremičnin (pravna razmerja, najemna razmerja, odkupi – prodaje nepremičnin, pooblaščeno zastopstvo). Zakonodaja s področja upravljanja nepremičnin Dom oziroma stanovanje predstavlja osnovno človekovo potrebo in naj- večjo postavko družinskega proračuna. Skoraj vsakogar izmed nas se do-tikajo tako pravna kot lastninska razmerja v večstanovanjskih stavbah, upravljanje večstanovanjskih stavb, najemna razmerja in oddaja stanovanj, napotki in pomoč pri uporabi ter vzdrževanju stanovanja, gradnja in prodaja stanovanj; bodisi da živimo v večstanovanjski stavbi in smo lastnik stanovanja ali najemnik bodisi da se s tem področjem srečujemo pri svojem delu. Ni zanemarljivo, da poskuša ta pomemben del človeko-vega bivanja urejati tudi država preko več zakonov, med katerimi sta najpomembnejša »Stvarnopravni zakonik« (SPZ, Ur. l. RS, št. 87/2002) in »Stanovanjski zakon« (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003). Osrednji cilji stanovanjske zakonodaje so naslednji: - večja uveljavitev tržnih zakonitosti na stanovanjskem področju, - transparentnost in preglednost sredstev lastnikov, - vzpostavitev in ažurno vodenje katastra stavb, Trg upravljanja nepremičnin - zbiranje namenskih sredstev za investicijska vzdrževalna dela po načrtih vzdrževanja, - večja vloga in strokovnost občin in lokalnih skupnosti za izvaja- nje nalog stanovanjske politike, - preglednost in socialna vzdržnost pri oblikovanju neprofitnih najemnin, - vodenje sistema socialnih korektivov na stanovanjskem podro- čju, - pričakovano boljše upravljanje večstanovanjskih hiš, - varstvo kupcev novozgrajenih stanovanj. Pa še en zelo pomemben podatek moramo omeniti – to je stanje la- stništva stanovanj v Sloveniji, po katerem sodimo v sam vrh držav v EU. V Sloveniji je nekaj več kot 650.000 posameznih delov stavb/stanovanj-28 skih enot, od tega je več kot 300.000 posameznih enot oziroma stanovanj v mestnih naseljih, v tako imenovanih večstanovanjskih stavbah. Po koncu privatizacije stanovanj (na podlagi prvega SZ iz leta 1991, Ur. l. RS, št. 18/91-I) je razmerje med stanovanji v etažni lastnini (lastna stanovanja) ter stanovanji, ki se dajejo v najem (najemna stanovanja), 88 %1 proti 12 %; tako je najemniških stanovanj še vedno čez 85.000. Celoten stanovanjski fond ter tako visok delež stanovanj v etaž- ni lastnini predstavljata po eni strani izziv za podjetja, ki se ukvarjajo z upravljanjem in posredovanjem nepremičnin, po drugi strani pa prav ta velik delež etažne/zasebne lastnine lahko otežuje redno delo upravljanja in posredovanja pri nepremičninah (odnosi med sosedi, potrebna in zahtevana soglasja pri prodajah, stvarne in služnostne pravice na skupnih prostorih, vzdrževanje, obratovanje). Lastniška razmerja v stavbah Stvarnopravni zakonik določa dopustnost oblikovanja etažne lastnine pri vsakem objektu, ne glede na njegov namen, če so tehnične lastnosti objekta takšne, da omogočajo uporabo posameznih delov ob hkratni uporabi skupnih delov (Jenull 2002, 16–19). Etažni lastniki, ki so lastniki posameznega dela večstanovanjske stav-be, naj bi svojo lastnino na posameznem delu stavbe izvrševali na način, ki čim manj moti ostale etažne lastnike posameznih delov in tudi rabo skupnih delov stavbe. 1 Delež lastniških stanovanj po državah EU je naslednji (Eurostat b. l.): Nemčija 38 %, Nizozemska 48 %, Danska 51 %, Francija 54 %, Portugalska 58 %, Belgija 61 %, Italija 67 %, Velika Britanija 67 %, Španija 77 %, Grčija 77 %, Irska 81 %. Upravljanje nepremičnin Solastniški delež V naši zakonodaji nastopata dve možnosti lastništva večstanovanj- skih stavb, in sicer da je celotna stavba v solastnini ali pa je razdeljena na etažno lastnino s skupnimi deli, ki pripadajo vsem etažnim lastnikom stavbe. Večina stavb ima že določeno etažno lastnino, tudi stanovanjski zakon se nanaša izključno na področje upravljanja stavb v etažni lastnini. V prvem primeru ima več lastnikov solastninsko pravico na neraz- deljeni nepremičnini; tako je za vsakega izmed njih določen idealni de-lež v sorazmerju s celoto. Tako ima solastnik pravico imeti stvar v posesti ter jo, sorazmerno svojemu idealnemu deležu, skupaj z drugimi solastniki uporabljati, pri tem pa ne sme kršiti pravic drugih solastnikov. V primeru večstanovanjskih stavb pa ima vsak etažni lastnik točno določeno svojo lastnino, hkrati pa ima solastninsko pravico na nerazdeljenih skupnih delih stavbe, to je na skupnih prostorih, konstruktivnih delih in napravah 29 večstanovanjske stavbe. Vsak etažni lastnik ima torej v razmerju svojega solastniškega deleža nerazdružljiv del podstrešja, strehe, skupnih hodnikov, fasade, skupnih elektro- in strojnih instalacij, dvigala, vhodnih vrat ipd. V zakonu sta npr. mož in žena vsak solastnik do polovice nerazdru- žljivih delov stanovanja. Težko si je predstavljati primer ločitve, ko hoče vsak od zakoncev svojo polovico na prej skupnih delih, ki jih ni mogoče razdeliti (npr. na kuhinjski mizi, zakonski postelji). Opraviti imamo torej z nerazdružljivimi skupnimi deli, čeprav jih solastniki s 100-% soglasjem tudi lahko razdelijo. Tak sporazum pa je v praksi že pri dveh solastni-kih zelo težko doseči, kaj šele v primeru 50 in več solastnikov v posamezni večstanovanjski stavbi. Solastniki praviloma ne morejo zahtevati delitve solastnine na skupnih delih. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati, saj je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Določitev solastniških deležev Solastniški deleži se v večstanovanjski stavbi praviloma določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površi-ne vseh posameznih delov v etažni lastnini. Lahko pa se določijo tudi na osnovi vrednosti posameznega dela v razmerju do skupne vrednosti stavbe. Solastniški delež posameznega dela stavbe na skupnih delih stavbe je praviloma določen s pravnim temeljem, to je z aktom o ustanovitvi etaž- ne lastnine, lahko tudi s pogodbo o medsebojnih razmerjih. V tem primeru mora biti dosežena soglasna odločitev – stoodstotno soglasje etažnih lastnikov. Solastniški deleži po posameznih večstanovanjskih stavbah so Trg upravljanja nepremičnin večinoma še vedno določeni glede na določila starega stanovanjskega zakona, torej na osnovi vrednosti posameznega dela v razmerju do vrednosti vseh posameznih delov v stavbi. Lastniki lahko v pogodbi o medsebojnih razmerjih določijo solastniške deleže na skupnih delih stavbe tudi po drugih ključih, tako da na primer pri razmejitvi med posameznimi in skupnimi deli stavbe upoštevajo pogodbe o prodaji stanovanj, posebne točkovalne zapisnike (velja za stavbe, zgrajene pred letom 1991) in druge primerne listine, kot je na primer načrt večstanovanjske stavbe. Pri določitvi solastniških deležev na skupnih delih stavbe lahko la- stniki torej kot najprimernejšo upoštevajo eno od naslednjih metod (skladno z 182. členom SZ-1): - površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do sku- pne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini, 30 - prostornino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne prostornine vseh posameznih delov v etažni lastnini, - uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmer- ju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, - vrednost stanovanja, določeno po zapisniku o ugotovitvi vred- nosti stanovanja, če ta obstaja, v razmerju do skupne vrednosti nepremičnine, določene na enak način. Vrednost stanovanja Vrednost stanovanj po stanovanjskem zakonu se določi po naslednjem iz-računu (SZ-1, 116. člen): vrednost stanovanja VS = število točk x vrednost točke x uporabna stanovanjska površina x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) x vpliv lokacije stanovanja. Na osnovi te enačbe za izračun vrednosti stanovanj se še vedno izra- čunavajo vse neprofitne najemnine v RS. Spremembe posameznega dela Posamezni lastniki stanovanj želijo večkrat razrešiti svoje stanovanjske težave z razširitvijo svojega stanovanja na skupne dele stavbe (na hodnike, podstrešja). Vsi etažni lastniki morajo v takem primeru skleniti pisni dogovor, da del skupnega dela (npr. del podstrešja) postane del posameznega dela v etažni lastnini. Prav tako se etažni lastniki lahko dogovorijo tudi o tem, da iz skupnih delov nastane nov posamezen del (novo stanovanje) v etažni lastnini, če je to mogoče. Upravljanje nepremičnin Etažna lastnina in skupni deli stavbe Vsaka večstanovanjska stavba ima poleg stanovanja (posameznega dela) tudi skupne dele, saj brez teh ne bi mogla niti stati ( skupni gradbeni elementi: konstruktivni gradbeni deli vsake stavbe, kot so temelji, nosilne stene, plošče, streha, fasada, dimniki, dvigala) niti ne bi mogli priti do svojega stanovanja ( skupni prostori: hodniki, stopnišča, prostori za odlaganje smeti, hišniško stanovanje, prostori za HS, klet, podstrešje .. ). Vsaka stavba je nekam »postavljena« (na zemljišče), za normalno bivanje pa seveda potrebujemo hišne priključke, priključitev na elektriko, ogrevanje, kanalizacijo, vodovod (na skupne instalacije: vodovodna/elektroinstalaci-ja, kurilnica, razvod centralne kurjave), sestavni del stavb pa je tudi oprema (požarna, antene, domofoni). Skupne dele v večstanovanjski zgradbi predstavljajo (SZ-1, 5. člen): 31 - skupni prostori (stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarni- ce, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, hišniška stano- vanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori), - skupni gradbeni elementi (temelji, nosilni zidovi in druge nosil- ne konstrukcije, stropi, streha, fasada, svetlobni jaški, jaški dvi- gal, dimniki, prezračevalne tuljave), - skupne instalacije, naprave in oprema (razvodi vodovodne, elek- trične, plinovodne in toplovodne napeljave, dvigala, kanalizaci- ja, naprave za ogrevanje, sprejemne antene, strelovodi, oprema za požarno varnost, varnostna razsvetljava ter komunalni priključ- ki, namenjeni skupni rabi). Posebni skupni deli in skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam V posamezni večstanovanjski stavbi pa imamo lahko prostore (npr. del podstrešja, pralnico), naprave (npr. antene) ali konstruktivne gradbene elemente (npr. dimniki), ki služijo le posameznim etažnim lastnikom. V tem primeru govorimo o posebnih skupnih delih. Nikakor pa kot po- seben skupni del ne moremo določiti zemljišča, na katerem stoji stavba (stavbišče). Morebitni tak dogovor ali pogodba se šteje za nično. Posebni skupni deli predstavljajo solastnino tistih etažnih lastnikov v stavbi, katerim so namenjeni oziroma jih uporabljajo. Na teh posebnih skupnih delih se s pogodbo o medsebojnih razmerjih določijo novi solastniški dele- ži (za ta posebni skupni del). Omeniti moramo še skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam. Gre lahko za skupne dele, ki so v posebni stavbi ali pa so del Trg upravljanja nepremičnin druge stavbe (npr. skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno). Ti skupni deli so namenjeni več večstanovanjskim stavbam. Primerjava s tujino V državah EU poznamo tri različne oblike stanovanjskega področja, in sicer (Pukšič 2010): 1) Področje lastniških stanovanj. Ta sektor zajema stanovanja, v katerih živijo njihovi lastniki. V EU je delež lastniških stanovanj čez 56 %, za razliko od Slovenije, kjer je ta delež še vedno več kot 85 %. 2) Področje zasebnih stanodajalcev. V tem sektorju je že zadnjih 25 let opaziti upadanje števila stanovanj, ki se oddajajo v najem, 32 vendar je taka oblika stanovanj oziroma bivanja še vedno značil- na za približno petino družin EU. To so tako imenovana komer- cialna ali pa pridobitna stanovanja – v slovenski zakonodaji so opredeljena kot profitna oziroma tržna stanovanja. To področje stanovanj je prisotno predvsem v večjih oziroma glavnih mestih. 3) Področje družbenih stanovanj. Tudi ta sektor pokriva približno eno petino vseh stanovanj v EU. Praviloma so lastniki teh stanovanj občine, tudi stanovanjska združenja ali stanovanjske zadru- ge. Za njih je uveljavljen tudi izraz socialna stanovanja, pri nas pa ta sektor stanovanj predstavljajo neprofitna stanovanja. Ta sektor stanovanj je podprt s subvencioniranjem najemnin ali pa obresti, lahko se uporabljajo tudi povratne subvencije na področju lokal- nih oblasti ali pa enkratne kapitalske subvencije. V vseh evropskih državah kljub različnim pristopom k stanovanj- ski politiki velja spoznanje, da sta dostopnost stanovanja ter kakovostno bivanje v njem bistveno za doseganje socialne kohezije. Kljub temu pa Evropska unija nima neposrednih pristojnosti na tem področju; tako stanovanjsko politiko in problematiko v zvezi s tem praviloma rešujejo drža-ve članice EU samostojno, na nacionalni ravni. Glede na prikazane tri oblike stanovanjskih področij je različno tudi financiranje in izvajanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb. V Sloveniji prevladujejo stanovanja v lasti etažnih lastnikov, kar posledično pomeni, da je večina večstanovanjskih stavb v solastnini etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe. To je primerljivo s prvo obliko stanovanjskega sektorja v državah EU – sektorjem lastniških stanovanj. Kot je že navedeno, se tudi po državah članicah EU v tem sektorju pojavljajo te- žave pri zagotavljanju rednega vzdrževanja, ki pa niso tako očitne kot Upravljanje nepremičnin pri nas. V skoraj vseh omenjenih državah imajo daljšo zgodovino sub- vencij, posebne oblike varčevanja, uredbe in davčne olajšave pri izvajanju vzdrževanja stavb. Posebno pomembno dejstvo pa je vzpostavljen obču-tek za lastnino oziroma predvsem za solastnino na skupnih delih stavbe. Pri nas pri nekaterih novih lastnikih stanovanj še vedno, po več kot 25 letih od razprodaje družbenega premoženja, ni zrela zavest, da gre v primeru vzdrževanja večstanovanjskih stavb za vzdrževanje solastnine, ki je ne-ločljivo povezana s stanovanjem. Jasno je, da ni stanovanja brez strehe, fasade, temeljev, odtokov, a se nekateri lastniki še vedno vedejo, kot da se vzdrževanje teh sestavnih delov prav vsake stavbe njih ne tiče in si zatiska-jo oči pred težavami vzdrževanja stavb, v katerih prebivajo. Bistvena razlika med nami in ostalimi državami članicami EU je torej v zavedanju o lastnini, kajti lastnina ni le ugodnost, ampak je tudi velika dolžnost oziroma breme (npr. v smislu izvajanja vzdrževanja). 33 Upravljanje večstanovanjskih stavb Upravljanje se lahko izvaja za vsako nepremičnino in to ne glede na to, kakšen je njen lastniški status. Poglavitni obseg izvajanja upravljanja večstanovanjskih stavb zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev z namenom ohranjanja in zagotavljanja optimalnih pogojev za bivanje. Ob- sega vsa dela in naloge, vezane na obratovanje, vzdrževanje in ohranjanje bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Kožar (v Kruhar Gaberšček 2009, 19) je mnenja, da upravljanje nepremičnin sodi med tako imenova-ne »non-tradeable« dejavnosti, saj upravniki prodajo kar 99 odstotkov storitev na domačem trgu. V primeru upravljanja večstanovanjskih stavb izvajanje storitev upravljanja predstavlja upravljanje solastnine (skupnih delov stavbe). Problematiko razmejitve lastnine v posamezni večstanovanjski stavbi med etažno lastnino in skupno lastnino država ureja z zakoni in s podzakon-skimi akti ter v tem delu lastnikom omejuje lastninsko pravico ter do-loča obveznosti iz naslova solastnine. Tako morajo lastniki posamezne večstanovanjske stavbe, če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, izbrati upravnika. Posli upravljanja Pri upravljanju večstanovanjskih stavb razlikujemo posle rednega upravljanja, posle, za katere je potrebno več kot tričetrtinsko soglasje etažnih lastnikov, ter posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja in za-nje potrebujemo soglasje vseh lastnikov stavbe. Trg upravljanja nepremičnin Za izvajanje poslov, vezanih na redno upravljanje, je potrebno soglas-je solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev (več 50-% soglasje). Več kot tričetrtinsko soglasje (75 %) je potrebno za odlo- čanje o skupnem zavarovanju stavbe, sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih, vseh izboljšavah v stavbi ter opravljanju dovoljene dejavnosti v delu stanovanja. Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja, predstavljajo predvsem spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Za take posle morajo etažni lastniki odločati soglasno, torej s soglasjem vseh etažnih lastnikov (100-% soglasje). Posli rednega upravljanja 34 Posli rednega upravljanja, za katere zadostuje soglasje solastnikov, ki s svojimi solastniški deleži na skupnih delih predstavljajo večino v stavbi (vsaj 50 %), so (SZ-1, 25. člen): - obratovanje, - vzdrževanja večstanovanjske stavbe ter - izbira in odpoved upravnika. Obratovanje večstanovanjske stavbe Obratovanje stavbe zagotavlja pogoje za življenje (bivanje) v stavbi. To so vsa opravila in posli, vezani na zagotavljanje dobav in storitev za posamezne in skupne dele stavbe. Načini delitve obratovalnih stroškov so odvisni od vrste stroška ter (pravno) določenega načina delitve. S »Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb« ( Ur. l. RS, št. 60/2009) je podrob-neje urejena delitev obratovalnih stroškov. Vzdrževanje večstanovanjske stavbe Vzdrževanje stavb s svojimi določili ureja stanovanjska zakonodaja. Z vzdrževanjem naj bi zagotavljali ohranjanje normalnih razmer za bivanje v stavbi in s tem doseganje osnovnega namena stavbe kot celote. »Zakon o graditvi objektov« (ZGO, Ur. l. RS, št. 47/2004) šteje za vzdrževanje izvajanje vseh del, ki so skladna s predpisi o graditvi objektov, ter tudi izvajanje vseh ukrepov in potrebnih opravil za zagotavljanje varstva pred požarom ter ukrepov za zaščito in reševanje v stavbi. Vsi stroški vzdrževanja se delijo med lastnike stavbe po solastniških deležih na skupnih delih in napravah stavbe, ker ta strošek izhaja iz lastnine, za razliko od stroškov obratovanja, ki izhajajo iz dejanske uporabe. Upravljanje nepremičnin Etažni lastniki so za zagotavljanje vzdrževanja stavbe dolžni sprejeti načrt vzdrževanja, in sicer za časovno obdobje vsaj enega leta in za največ pet let. V načrtu vzdrževanja se določijo vzdrževalna dela, ki se potrebna za izvedbo in bodo opravljena, prav tako je v načrtu vzdrževanja treba opredeliti višino in način zagotavljanja denarnih vplačil v rezervni sklad. Rezervni sklad V večstanovanjskih stavbah morajo lastniki obvezno ustanoviti in nato oblikovati rezervni sklad (RS). To je izredno pomemben inštrument pri finančni konstrukciji vzdrževanja stavb, v večini primerov predstavlja osnovno zagotavljanje in črpanje sredstev za pokrivanje izvedenih vzdrževalnih del. Lastniki so dolžni v določenem obdobju sprejetega na- črta vzdrževanja mesečno zbirati sredstva za vzdrževanje stavbe, višina 35 mesečnega vplačila pa ne more biti nižja od zneska, ki je določen s »Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka« ( Ur. l. RS, št. 11/2004). Pogodba o medsebojnih razmerjih Praviloma bi morali etažni lastniki posamezne stavbe skleniti posebno pogodbo o medsebojnih razmerjih. Pojasnili smo že, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem v stavbi, razen če zakon ali pogodba ne določata drugače. Zato je še kako pomembno, da lastniki sprejmejo »statut, ustavo« v svoji večstanovanjski stavbi, to je posebno pogodbo o medsebojnih razmerjih. Z njo naj bi uredili načine upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe, prav tako postavili pravila med sosedi ter določili ključe delitve stroškov, ki jih zakonodaja ne predpisuje. Taka pogodba mora biti pisna in velja za vsakega etažnega lastnika, tudi za vsakega novega etažnega lastnika. Na žalost pa etažni lastniki ali niso znali ali pa nimajo volje pisno, s pogodbo, ure-diti temeljnih pravil bivanja v lastni večstanovanjski stavbi. Tako pogodbe po stavbah niso zaživele, saj naj bi jih po neuradnih podatkih imelo sklenjenih le okrog ena tretjina stavb. To pa otežuje ne samo mirno bivanje v stavbah, temveč tudi izvajanje storitev upravljanja, in sicer zaradi nejasno opredeljenih skupnih delov stavbe, posledično pa tudi vzdrževanje stavb. Naloge in pooblastila upravnika Podobno kot pri upravitelju premoženja se tudi pri upravljanju etaž- ne lastnine med lastniki in upravnikom sklene pogodba o upravljanju (Cirman idr. 2000, 49). Trg upravljanja nepremičnin Določitev upravnika je zakonsko zahtevana v večstanovanjskih stav- bah, ki imajo več kot osem posameznih delov v etažni lastnini in vsaj dva lastnika. Tudi v večstanovanjskih stavbah, ki tega pogoja ne izpolnjujejo, lahko lastniki izberejo upravnika, ni pa to obvezno. Upravnik zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Je njihov zakonski pooblaščenec. Pri izbiri upravnika je potrebna večina glasov etažnih lastnikov po solastniških deležih (pridobiti je treba vsaj 50-% soglasje). Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za opravljanje upravniških storitev. Če upravnik v stavbi ni izbran, ga lahko na predlog vsakega etažnega lastnika take stavbe določi sodišče v nepravdnem postopku. Upravnika večstanovanjske stavbe etažni lastniki vse prevečkrat je- 36 mljejo kot nujno zlo oziroma kot vsiljeno pravno osebo države, kot ne-koga, ki ga ne potrebujejo in mu mesečno samo plačujejo nekakšne stro- ške. Tak odnos do upravnika se nato kaže tudi na celotnem upravljanju, saj v nerazrešenih odnosih med etažnimi lastniki in upravnikom ponavadi trpi upravljanje stavbe, predvsem vzdrževanje, neredko pa tudi obratovanje (znane so težave z zagotavljanjem vode, elektrike za stavbe). Glede na to, da jih morajo etažni lastniki obvezno izbrati, upravnikom zakonodaja morda res prinaša nek zagotovljen posel, ampak na trgu upravljanja nepremičnin je mnogo podjetij, organizacij, tudi posameznikov, ki se ukvarjajo s tem poslom. Tako je etažnim lastnikom dana možnost izbi-re najugodnejšega ponudnika, upravnike pa to sili h konkurenčnosti in s tem k nižanju cen svojih storitev oziroma k večji kakovosti svojih storitev. Med osnovne naloge upravnika sodijo naslednje: redno vzdrževanje stavbe, zagotavljanje in obratovanje skupnih delov in naprav stavbe ter upravljanje z rezervnim skladom. V zvezi s temi nalogami ima upravnik pooblastila, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem ter da pripravi načrt vzdrževanja stavbe s terminskim načrtom izvedbe. Zadolžen je tudi za izvedbo načrta vzdrževanja stavbe. Upravnik mora pri svojem delu slediti interesom etažnih lastnikov, hkrati pa upoštevati vsa zakonska določila in obveznosti zakonodaje, tudi v delu, ki se nanaša na obveznosti in dolžnosti etažnih lastnikov. To pa lahko privede do navzkrižja interesov in zahtev (posameznih) etažnih lastnikov ter postavlja upravnika na nasprotno stran (na stran zakonodajal-ca, inšpekcije), kar lahko vodi tudi do odpovedi posla. Zato sta pri izvajanju nalog upravljanja zelo pomembna strokovno upravljanje in načelnost. Upravljanje nepremičnin Razmerje med lastniki in upravnikom S pogodbo o izvajanju storitev upravljanja, ki jo sklenejo etažni lastniki posamezne stavbe z upravnikom, se uredijo pravna razmerja med lastniki in upravnikom. Ločiti moramo med to pogodbo in že omenjeno po- godbo o medsebojnih razmerjih. Pogodba o izvajanju storitev upravljanja večstanovanjske stavbe vsebuje pooblastila in naloge upravnika ter tudi mesečno plačilo, ki ga upravnik prejema za opravljanje storitev. Prav tako je v pogodbi treba določiti čas, za katerega je pogodba sklenjena, in začetek veljavnosti pogodbe. Pogodba o upravljanju mora vsebovati predvsem (SZ-1, 54. člen): - vse upravnikove obveznosti in pooblastila, - ceno opravljanja storitev, praviloma je določena kot mesečno plačilo, 37 - obdobje, za katero je sklenjena pogodba, - začetek veljavnosti pogodbe. Odpovedni rok pogodbe z upravnikom je najmanj tri mesece in začne teči z dnem vročitve odpovedi. Če upravnik ne spoštuje pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali krši zakon, imajo etažni lastniki možnost preklicati pogodbo brez odpovednega roka. Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin Upravljanje stavb postaja strokovno in tehnično pa tudi s pravnega in ekonomskega vidika vse bolj zahteven posel, ki ga bodo sposobni izvajati le najbolj usposobljena in organizirana podjetja. Strokoven in dober upravnik mora imeti poleg svoje osnovne dejav- nosti preko lastnega kadra pokrita tudi dela in naloge s finančnega in pravnega področja, zelo pomembno pa je, da ima tudi svojo lastno tehnično-strokovno službo. Notranja organiziranost dela je predvsem odvisna od števila sta- novanjskih enot oziroma večstanovanjskih stavb, s katerimi upravnik (podjetje, družba) upravljanja. Za Slovenijo veljajo za velike upravnike podjetja oziroma družbe, ki upravljajo z več kot 10.000 stanovanjskimi enotami oziroma poslovnimi prostori, za srednja tiste, ki upravljajo z od 3.000 do 10.000 enotami, za manjše pa tiste, ki upravljajo z manj kot 3.000 enotami. Zelo pomembno je vprašanje, ali organizirati skupino vzdrževalcev v okviru podjetja ali pa se nasloniti na zunanje profesionalne izvajalce. Tako večina večjih upravnikov s svojim tehničnim kadrom skrbi za pripravo in nadzorovanje vzdrževanja, izvedbo posameznih vzdrževalnih Trg upravljanja nepremičnin del pa poveri kooperantom. Do težav ponavadi pride pri ukrepanju v primeru interventnih del, saj je pri tem zelo pomemben odzivni čas upravnika (preprečitev/odprava škode), ki pa je zagotovo daljši, če se naslanja na zunanje pogodbene izvajalce. Tako večje upravljavske družbe organizira-jo vsaj svoje lastne skupine vzdrževalcev za intervencijsko vzdrževanje, če ne že tudi posebnih oddelkov za izvajanje celotnega vzdrževanja (tekoče in investicijsko vzdrževanje). Za srednje veliko podjetje brez lastnih skupin vzdrževalcev za inter-ventna vzdrževalna dela je zelo pomembna notranja organiziranost teh-nično-strokovne skupine. V tej skupini ali oddelku tehnični strokovnjaki, po navadi gradbene, strojne in elektro stroke, skrbijo za pripravo dela in nadzorovanje vzdrževanja, preventivno in interventno vzdrževanje pa izvajajo zunanji pogodbeni partnerji – samostojni podjetniki (zidar-38 ji, krovci, kleparji, vodoinstalaterji, elektoinstalaterji). Zelo važna je delitev dela med tehničnimi strokovnjaki (gradbeni, elektro-, strojni tehniki) in profesionalnimi upravniki, to je delavci, ki skrbijo za celoten sistem upravljanja večstanovanjskih stavb (organizacijske, pravne, upravne, tehnične, administrativne in finančne storitve za etažne lastnike). Praviloma naj bodo upravniki (delavci za izvajanje celotnega sistema upravljanja) nadrejeni tehnično-strokovni službi, saj je ta služba le del celotnega organiziranja upravljanja v podjetju. Manjša podjetja za upravljanje nepremičnin morajo izredno pozor- nost posvetiti strokovni usposobljenosti upravnikov (delavcev za izvajanje celotnega sistema upravljanja), saj so ti zaradi manjšega obsega del tudi izvajalci vzdrževanja. Praviloma se celoten sistem upravljanja (predvsem vzdrževanja) izvaja preko zunanjih strokovnih institucij tako, da upravnik v imenu lastnikov le pripravi in prevzame dela. Vzdrževanje večstanovanjskih stavb Vzdrževanje stavbe stanovanjski zakon opredeljuje kot sklepanje in izvr- ševanje poslov, s katerimi ohranjamo razmere za bivanje. S tem ohranjamo večstanovanjsko stavbo kot celoto. Tako se za vzdrževanje upošteva izvajanje vseh del v skladu s predpisi o gradnji objektov in stalno delovanje sistemov varstva pred požarom ter ukrepi za zaščito in reševanje. Ob tem ponovno poudarjamo, da se vzdrževalni stroški delijo med etažne lastnike posamezne večstanovanjske stavbe glede na njihove solastniške de-leže. Izredno velik delež razdrobljenega lastništva stavb otežuje izvajanje vzdrževanja, lastniki med sabo težko dosežejo predpisana potrebna soglasja za pričetek posameznih vzdrževalnih del. Prav tako je med lastniki Upravljanje nepremičnin stanovanj še vedno precej takih, ki s svojimi dohodki ne zmorejo poravna-vati osnovnih obveznosti lastnika iz naslova vzdrževanja. Ob upoštevanju značaja večstanovanjskih stavb kot materialnih dob- rin za večkratno oziroma stalno uporabo, kot tudi vloge večstanovanjske stavbe pri pokrivanju ene temeljnih potreb obstoja in razvoja človeka, je po naravi stvari razumljivo prizadevanje, da stavbe v uporabnem stanju vzdržujemo čim daljši čas. Na vzdrževanje večstanovanjskih stavb oziroma izvajanje vzdrževa- nja tako vpliva več posrednih dejavnikov, med drugimi: - finančna zmožnost lastnikov, - interes (nezainteresiranost) lastnikov, - odnosi med sosedi v posamezni večstanovanjski stavbi, - solastniški deleži (skupna solastnina), 39 - odnos upravnika in referentov za vzdrževanje, - hišna uprava (izvoljen nadzorni odbor, določen koordinator, postavljen hišnik). Za vsako večstanovanjsko stavbo naj bi upravnik vodil listo vzdrževanja stavbe (hiše, bloka, stolpiča) s podatki o: - večjih dosedanjih vzdrževalnih posegih, - popravilih, - datumih izvršitve, - uporabljenih materialih, - stroških popravil, - trajanju popravil in - drugih podatkih o vrstah posegov. S tem ko zakon določa obveznosti zbiranja finančnih sredstev v re- zervne sklade za kritje bodočih stroškov vzdrževanja po posamezni večstanovanjski stavbi, so izpolnjene možnosti za preventiven pristop k vzdrževanju stavb. Slednjega pa je mogoče izvajati le z izdelanimi na- črti vzdrževanja in s strokovnim pristopom upravnikov k vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Zato je še kako treba vzpostaviti pravilen model vzdrževanja večstanovanjskih stavb oziroma pristopiti k organiziranemu vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Osnove vzdrževanja stavb S časom vse materialne dobrine spreminjajo svojo obliko, lastnosti, kakovost ter možnosti uporabe. Ko jih uporabljamo, to še bolj prihaja to do izraza, saj vemo, da se materialne dobrine, ki so sposobne za večkra- Trg upravljanja nepremičnin tno uporabo, trošijo, izrabljajo. Vzdrževanje pomeni zavestno sprejemanje ukrepov in izvajanje del, s katerimi odpravljamo ali vsaj omilimo po-sledice te izrabe. S tem dosežemo daljše trajanje materialnih dobrin. V tem je tudi vsebina vzdrževanj materialnih dobrin za večkratno ali stalno uporabo, kamor spadajo tudi večstanovanjske stavbe. Vsaka večstanovanjska stavba se uporablja kontinuirano, življenje v njej poteka stalno, prav tako je ves čas izpostavljena naravnim silam. Večstanovanjska stavba doseže svoj namen, ko se njeni posamezni deli, to je stanovanja, uporabljajo za bivanje. S tem se večstanovanjska stavba oziroma stanovanje obrablja, kar se kaže v naravni fizični obliki in v vrednosti stanovanja. V naravni fizični obliki se uporaba stanovanja oziroma večstanovanj- skih stavb kaže predvsem: 40 - v zmanjševanju kakovosti, - v zmanjševanju dobe trajanja, - v naraščanju potreb po vzdrževalnih delih. Fizična obraba Kakovost večstanovanjske stavbe za namen prebivanja se z njeno fizično uporabo zmanjšuje. Četudi stavba ob uporabi ohranja svojo obliko, sesta-vo itd., opredeljeno z naravnimi enotami dolžine, višine, teže, pa to ne velja za njeno kakovost. Ta se z uporabo zmanjšuje, in sicer tem bolj, čim večja oziroma čim intenzivnejša je uporaba. Uporaba izčrpava fizične lastnosti večstanovanjske stavbe, ki opredeljujejo njeno dobo trajanja. Z na-raščanjem uporabe po vrsti, količini, intenzivnosti itd. se ustrezno zmanj- šuje doba trajanja stavbe. Pri tem je treba upoštevati tudi različne fizične lastnosti stavbe, ki so odvisne od vrst gradbenega materiala, konstrukcije, gradbene, instalacijske in druge tehnologije, od vpliva podnebnih in drugih razmer, okolice in podobno. Glede na to vpliv uporabe stavbe na njeno dobo trajanja variira (Klemenčič 1985). S fizično uporabo se stavba postopoma poškoduje. Znaten del teh po- škodb nastaja tako rekoč »iz dneva v dan«, neopazno; težave se pokaže-jo v ustreznih daljših obdobjih. Od teh poškodb je treba ločiti poškodbe, ki so posledica določenih enkratnih ali točno določenih nekajkratnih dejanj. S tem nastaja potreba po popravilih, ki naraščajo praviloma z uporabo, upoštevajoč njihovo vrsto, obseg, intenzivnost in podobno. Dejstvo je, da se vrednost stavbe s fizično uporabo zmanjšuje. Zmanj- šanje te vrednosti je enaka vrednosti obrabe stavbe. Vrednost stavbe po odštetju vrednosti njene obrabe predstavlja sedanjo vrednost stavbe. Upravljanje nepremičnin V znakih lahko zapišemo to z enačbo (Klemenčič 1985): GV – VO = VS, GV – gradbena vrednost stavbe, VO – vrednost obrabe stavbe, VS – sedanja vrednost stavbe. V skrajnih mejah obstaja le ena vrednost stavbe, in sicer (Klemenčič 1985): na začetku uporabe stavbe: VO = 0, GV = VS; na koncu trajanja uporabe stavbe pa: VO = GV, VS = 0. Seveda navedeno lahko velja le teoretično ob nespremenjenih cenah gradnje. 41 Staranje stavbe Ločimo fizično in ekonomsko staranje stavbe. Fizično staranje je posledica delovanja naravnih procesov na stavbo in se kaže kot razpadanje, rjavenje, trohnenje osnovnih konstruktivnih elementov stavbe, to je materialov, iz katerih je stavba izdelana (lesa, opeke, betona, jekla …). Fizično staranje, ki različno vpliva na različne elemente stavbe, omejuje dobo uporabe stavbe ne glede na to, ali je stavba fizič- no v uporabi ali ne (je naseljena ali ne). Posledice fizičnega staranja lahko omilimo s pravilnim vzdrževanjem (npr. zaščitni premazi ostrešja ipd.). Druga vrsta staranja stavbe je ekonomsko staranje. Posamezna stavba lahko ekonomsko zastara, čeprav še ni izrabljena ali fizično zastarela in je še vedno primerna za uporabo (za prebivanje). Do tega lahko pride zaradi novogradnje, večje ponudbe stanovanj na trgu pa tudi zato, ker ni bila v rabi, ni bila naseljena in posledično slabo ali neredno vzdrževana. Okvare, lomi, poškodbe V stavbi lahko nastajajo okvare, lomi in poškodbe zaradi pomanjkljive konstrukcije, nizke kakovosti delov, montaže, nepravilne uporabe. Posledica tega je prekinitev delovanja posameznih delov stavbe (instalacij), za- časna nezmožnost uporabe delov stavbe. Pojavijo se nenadni stroški popravil, nenačrtovana vzdrževalna dela. Management vzdrževanja V smislu upravljanja nepremičnin predstavlja vzdrževanje bistveno in osnovno dejavnost. Ta dejavnost dosega tolikšen obseg, da lahko k njej Trg upravljanja nepremičnin uspešno pristopamo in jo izvajamo le z organiziranim in sistematičnim pristopom, kar lahko opredelimo kot management vzdrževanja stavb. Lastniki večstanovanjskih stavb, ki so naročniki vzdrževalnih del preko upravnika, opominjajo predvsem na naslednje pomanjkljivosti: - k vzdrževanju se pristopa brez predhodnega načrtovanja ter ter- miniranja stroškov, - v pisni obliki ni izdelane tehnologije vzdrževalnih del, - stroškov ni mogoče nadzorovati, - ni strokovnega nadzora nad izvajanjem vzdrževanja, - vzdrževalci niso motivirani za kakovost in točnost, - ugotavljanje uspešnosti vzdrževanja lastnikom ni omogočeno. Posamezni upravniki različno pristopajo k izvajanju strokovnega 42 opravljanja preventivnega in kurativnega vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Pri nekaterih je voden kataster dejanskega stanja stavb v smislu vzdrževanja, večinoma pa pristopajo k vzdrževanju po stanju, torej ko je že treba nek konstruktivni element stavbe zamenjati. Pri upravnikih je zaslediti naslednje pomanjkljivosti (Kern 2005, 26): - ni ustvarjenega primernega načrtovanja in priprave vzdrževalnih del, - ni vzpostavljenega stalnega in tekočega sodelovanja z zunanjimi izvajalci vzdrževalnih del, predvsem s strokovnjaki za posame- zna vzdrževalna dela (krovci, vodovodarji .. ), - pregledi o stanju konstruktivnih elementov zgradbe niso opra- vljeni redno in sistematično (mesečno, polletno, letno), - nadzor nad izvrševanjem vzdrževalnih del je v nekaterih pri- merih prepuščen referentom, ki niso strokovno usposobljeni za nadzor, ali pa takega nadzora upravnik sploh ne izvaja, - ni vzpostavljenega komunikacijskega sistema z vso potrebno do- kumentacijo, ki bi vključeval celoten krog vzdrževanja večsta- novanjskih stavb od investitorja (lastniki stavbe) in naročnika (upravnik za lastnike) do izvajalca (vzdrževalec), - ne skrbi se za pridobivanje ter izpolnjevanje tehnično-strokovne- ga znanja vzdrževalcev, - ne sledi se tehničnim izboljšavam in inovacijam na področju vzdrževanja stavb, - ni spremljanja razvoja gradnje v svetu, - lastniki podrobno ne poznajo stavbe, v kateri živijo, vključno s sestavnimi elementi zgradbe ter njihovim pravilnim delovanjem, pri tem pa tudi nimajo nobene pomoči, Upravljanje nepremičnin - ni sodelovanja z lastniki kot tudi s pripravo dela za skupno dolo- čanje terminov vzdrževalnih del, - sodelovanje z ostalimi službami pri upravnikih je v glavnem šib- ko (tehnično-strokovna, tehnološka, nabavna, računovodska …), - premalo je sodelovanja z institucijami, ki lahko nudijo znanje o boljših pristopih in organizaciji vzdrževanja, - skrb za določanje in upoštevanje varnostnih navodil pri vzdrže- valnem delu je prepuščena izvajalcu. Enako kot navedena dejstva na področju vzdrževanja večstanovanj- skih stavb nas tudi prikazane pomanjkljivosti pri upravnikih silijo k vzpostavitvi tekočega organiziranja, rednega izvajanja in zagotavljanja vzdrževanja stavb. 43 Informacijski sistemi Področje upravljanja nepremičnin oziroma podsistem organiziranja in vzdrževanja nepremičnin je glede na svojstven proces in svoje lastne specifične potrebe samosvoje področje, saj bi ga v enem delu lahko šteli kot proizvodnji (transformacijski) sistem, v drugem delu pa kot storitveni. Zato upravljanje nepremičnin (vzdrževanje večstanovanjskih stavb) zahteva svoj specifičen informacijski sistem, ki bo omogočil delovanje načrtovanja, nadzorovanja, analiziranja in vodenja storitvenega procesa. Večina obstoječih poslovnih sistemov v okviru upravljanja nepremič- nin nima standardiziranega informacijskega sistema, pa tudi ne poveza-nega v enoten informacijski sistem. Na enem delu je v uporabi drugačen računalniško podprt informacijski sitem kot na drugem delu. To pomanjkljivost je mogoče odpraviti z uvedbo novih integriranih informacijskih sistemov ali pa z lastnim razvojem IS. Analiza življenjskega cikla objekta V obdobju 100 let lahko gospodarjenje z večstanovanjsko stavbo razvrsti-mo v šest časovnih obdobij. V vsakem je treba opraviti določena vzdrževalna dela. Pri razvrščanju izvajanja potrebnih vzdrževalnih del v navede-nem obdobju pa moramo ločiti ekonomsko amortizacijsko dobo objekta, ki je s »Pravilnikom o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb« ( Ur. l. RS, št. 20/2004) določena na 60 let. Lahko govorimo o življenjski dobi objekta (do 100 let) in njegovi ekonomski dobi (60 let). Trg upravljanja nepremičnin Tako je v obdobju 100 let treba postoriti naslednje (Erjavec 1995, 92): Obdobje 0–15 let Potrebna so manjša popravila – tekoče vzdrževanje (TV), kot so obnova opleskov in tapet, premazi kovinskih in lesenih de- lov, redni letni pregledi in vzdrževanje sanitarne ter vodovodne opreme, plinskih in električnih naprav, osebnih in tovornih dvi- gal, manjša popravila ravnih streh, kleparskih delov, snegolovov, podov iz umetnih mas. Po 15 letih lahko pričakujemo tudi že manjše stroške investicijskega vzdrževanja (IV). Obdobje 15–35 let V tem obdobju moramo računati s prvimi večjimi stroški inve- sticijskega vzdrževanja, kot so obnova dimnikov, novi obrizgi fa- 44 sad, zamenjava raznih lesenih in kovinskih ograj, popravila oken in vrat, obnova lesenih napuščev, dela ali celotne strešne kritine (salonit), večja popravila ravnih streh, obnova kleparskih delov, okenskih polic, prva večja obnova in zamenjava osebnih in to- vornih dvigal, kotlov centralne kurjave (CK) in radiatorjev. Obdobje 35–50 let Nastopi čas za večja popravila ometov in obrizgov fasad, obnovo trajnejših strešnih kritin, obrob iz bakrene pločevine, obnovo ali zamenjavo oken, vrat, ladijskih podov in podov iz lamelnih par- ketov, neglaziranih keramičnih ploščic, teraca, opeke in betona, druga obnova ali zamenjava dvigal in kotlov CK. Obdobje 50–60 let Če smo v prejšnjih obdobjih redno opravljali vsa sprotna (TV) in investicijska popravila (IV), lahko v tem obdobju računamo na nekaj manjše stroške investicijskega vzdrževanja, sicer se nam vse obveznosti prenesejo v to obdobje, tako da so lahko zaradi nepravočasnega vzdrževanja še bistveno višji. Obdobje 60–80 let Ponovno pride na vrsto velik del investicijskih vzdrževalnih de, ki smo jih opisali že za tretje in četrto obdobje. K temu je tre- ba dodati še delno sanacijo ali zamenjavo konstrukcijskih delov stavbe (lesene in zunanje kovinske konstrukcije) ter obnovo veči- ne električnih, plinskih, vodovodnih in drugih instalacij. Upravljanje nepremičnin Obdobje 80–100 let Zaradi izteka življenjske dobe se moramo odločiti za odstranitev ali za celovito prenovo objekta. V obeh primerih gre za novo in- vesticijo, ki se financira iz amortizacije ali iz drugih virov, ki jih zagotovijo lastniki. Sicer pa v tem obdobju vzdržujemo le toliko, da ohranjamo uporabno vrednost stanovanj do izteka njihove ži- vljenjske dobe. Potrebna vzdrževalna dela v stavbah Velik delež večlastniških stanovanjskih stavb pomeni za izvajalce vzdrževanja poseben pristop, saj morajo lastnikom predstaviti potrebna vzdrževalna dela v posamezni stavbi. Glede nanje je lastnike treba prepričati v sprejemanje odločitev za izvedbo vzdrževanja; to velja tudi za lastnike 45 stanovanj, ki jim dohodki mogoče ne zadoščajo za pokrivanje stroškov vzdrževanja večstanovanjske stavbe. V sistemu upravljanja večstanovanjskih stavb moramo poznati delitev stroškov potrebnih vzdrževalnih del. Tako po izvoru finančnih sredstev pri vzdrževanju večstanovanjskih stavb ločimo (Kern 2010, 18): - investicijsko vzdrževanje in - tekoče (redno) vzdrževanje (tekoča popravila). Investicijsko vzdrževanje Pod ta dela štejemo izvedbo ukrepov, ki so jih dolžni izvesti lastniki v dobi trajanja večstanovanjske stavbe, da se ohrani uporabna vrednost posameznih elementov stanovanja (podov, stavbnega pohištva, tlakov, ne-nosilnih sten, vgrajene opreme) in večstanovanjske stavbe (sestavnih konstruktivnih elementov) po poteku življenjske dobe posameznega elementa. Ta dela predstavljajo večja popravila elementov in njihovo zamenjavo. Beseda »investicijsko« vzdrževanje pove, da to vzdrževanje zadeva investicijo v stavbo kot tako. Z investicijskim vzdrževanjem segamo v objekt sam, v njegove bistvene oziroma sestavne dele – bodisi, da jih v celoti popravimo, rekonstruiramo bodisi da jih nadomestimo z novimi deli. Zato ta popravila bistveno vplivajo na vrednost stanovanja oziroma večstanovanjske stavbe in jih lahko upoštevamo v posebnem amortizacij-skem izračunu. Če gre za linearni sistem amortizacije, je splošna formu-la amortizacijskega računa vrednosti velikih popravil naslednja (Klemen- čič 1985): Trg upravljanja nepremičnin pri čemer pomenijo P – letni odstotek amortizacije vrednosti velikih popravil, K – vrednost velikih popravil, T – življenjsko doba stavbe, izraže-no s številom let, in Pv – preostalo vrednost stavbe na koncu njen življenjske dobe. Vrednost investicijskega vzdrževanja je odvisna predvsem od vred- nosti in starosti stavbe. Tekoče (redno) vzdrževanje (tekoča popravila) Pod tekoče vzdrževanje štejemo vse ukrepe, ki jih mora lastnik stanovanja oziroma večstanovanjske stavbe izvajati sproti, da prepreči prezgo-46 dnjo obrabo posameznih elementov. Gre za popravila, ki si tako rekoč »tekoče« sledijo drugo za drugim, ne da bi se bistveno spreminjale oblika, sestava in podobno na večstanovanjski stavbi. To so v bistvu popravila, ki ohranjajo dotedanje dobro, uporabno stanje stavbe, torej ki ohranjajo »status quo«, kot ga uporabnik stavbe pričakuje. Tekoča popravila ne povečujejo vrednosti večstanovanjske stavbe, vendar pomembno vplivajo na njeno uporabnost oziroma na možnost uporabe. Po času glede na izvršitev dela ločimo dve vrsti vzdrževanja: - načrtovano – pristopimo k vzdrževanju, preden nastopi okvara, - nenačrtovano – k vzdrževanju pristopimo po nastopu okvare. Po vrsti oziroma specifičnosti vzdrževalnih del ločimo: - neposredna vzdrževalna dela in - posredna vzdrževalna dela. Pri vzdrževanju pa, skladno z »Zakonom o graditvi objektov« (ZGO-1, 2. člen), ločimo naslednje vrste vzdrževalnih del: - rekonstrukcija, - redna vzdrževalna dela in - investicijska vzdrževalna dela. Rekonstrukcija stavbe predstavlja spreminjanje tehničnih značilnosti obstoječe stavbe in s tem prilagajanje spremenjeni namembnosti ali spre-menjenim potrebam. Z izvedbo teh del se bistveno ne smejo spremeni- ti velikost, zunanji videz in namembnost stavbe, lahko pa se spremenijo konstrukcijski elementi ter zmogljivost stavbe. Redna vzdrževalna dela predstavljajo manjša popravila in dela na stavbi kot celoti ali v prostorih (posameznih delih) stavbe. To so pred- Upravljanje nepremičnin vsem popravila vrat in oken, slikopleskarska dela, zamenjave podov, stavbnega pohištva, prav tako vsa popravila in potrebne manjše menjave instalacij, s katerimi pa ne spreminjamo zmogljivost instalacij, opreme in tehnoloških naprav. Z rednimi vzdrževalnimi deli ne smemo posegati v konstrukcijo stavbe in tudi ne spreminjati zmogljivosti, velikosti, namembnosti ali zunanjega videza stavbe. Investicijska vzdrževalna dela predstavljajo izvedbo gradbenih, insta-lacijskih in obrtniških del, vezanih na menjavo osnovnih sestavnih delov stavbe, ter tudi vsa popravila in izboljšave, ki sledijo napredku tehnike. S temi deli ne smemo posegati v konstrukcijo objekta in ne spreminjati njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza stavbe. Vsa ta vzdrževalna dela oziroma redno investicijsko vzdrževanje lah- ko pričnemo in izvajamo brez gradbenega dovoljenja in brez lokacijske in-formacije (ZGO-1, 6. člen). 47 Za gradnjo novega objekta pa tudi za rekonstrukcija objekta nadome- stno gradnjo in rušitev pa potrebujemo pravnomočno gradbeno dovolje- nje (ZGO-1, 3. člen). V normativih vzdrževanja posameznih elementov stavbe ločimo tri osnovne skupine: - gradbena in zaključna dela, - instalacije in - opremljanje zemljišča zunaj stavbe. Vzdrževanje stavb lahko nadalje razčlenimo na posamezne konstruk- tivne elemente znotraj stavbe, kot so vzdrževanje betonskih konstrukcij, sten in stropov, tlakov, stopnišč in hodnikov, vrat in oken, fasade, ostre- šij in strehe. Prav tako ločimo vzdrževanje instalacij, ki zajema elektroinstalacije, vodovodne in strojne instalacije ter vzdrževanje meteorne in fekalne kanalizacije. Ločimo tudi vzdrževanje elementov na področju opremljanja zemljišča zunaj stavbe, vključno z vzdrževanjem k posamezni večstanovanjski stavbi pripadajočih zemljišč. Kritična meja zamenjave posameznega konstruktivnega elementa stavbe Kritična zamenjava posameznega konstruktivnega elementa stavbe oziroma uporabe stavbe je postavljena takrat, ko stroški interventnih posegov ter manjših vzdrževalnih del na stavbi predstavljajo več kot polovico vrednosti novega konstruktivnega elementa stavbe, pri nekaterih elementih pa je ta delež manjši. V primeru preseganja kritične meje predstavljajo stroški interventnih posegov ter manjših popravil v določenem obdobju Trg upravljanja nepremičnin višji strošek, kot pa bi bila zamenjava posameznega konstruktivnega elementa stavbe v njegovi življenjski dobi, preračunano na eno leto njegove življenjske dobe. Analiza vzdrževanja po stanju Vzdrževanje po stanju pomeni ocenjevanje fizičnega stanja določene komponente ali konstruktivnega dela stavbe po vnaprej določenem raz- poredu. Glede na ugotovitve se odločimo, ali bomo sestavni del še upo-rabljali ali pa ga bo treba zamenjati oziroma popraviti (npr. odtoki s strehe, razne obrobe). Normativi in standardi za vzdrževanje večstanovanjskih stavb 48 V strokovno zasnovanem vzdrževanju večstanovanjskih stavb se srečuje-mo tudi z vprašanjem normativov in standardov za vzdrževanje. Z njimi določamo, kako je treba vzdrževanje izvajati glede na količino in kakovost. Na količino se nanašajo normativi in na kakovost standardi. Glede podrobnejše opredelitve normativov in standardov je dobro upoštevati naslednjo kvalifikacijo: Normativi predstavljajo obseg del, ki je količinsko opredeljen, prav tako sta določeni vrsta in zahtevnost za materiale. Ob tem so navedeni in opisani minimalni pogoji dela, ki so potrebni za izvršitev storitve, s programom storitev ali opravljanja dejavno- sti. S standardi določamo opravila, potrebna za izvršitev storitve ali izdelave proizvoda, vnaprej dogovorjene pogoje ter normative, s katerimi je mogoče izvajati storitve ali izdelovati proizvode, in stopnjo kakovosti za opravljene storitve ali izdelane proizvode. To upošteva tudi »Stanovanjski zakon« (SZ-1) in na osnovi njego- vega 8. člena je bil izdan »Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj« ( Ur. l. RS, št. 20/2004 in 18/2011). Tako po tem pravilniku vzdrževanje predstavlja izvedbo potrebnih del, s katerimi se ohranjajo stavbe in njihovi posamezni deli v takem stanju, da omogoča-jo normalno rabo. Vzdrževanje je v tem pravilniku skupno ime, sinonim za tekoče vzdrževanje in za investicijsko vzdrževanje. Po navedeni zelo poenostavljeni opredelitvi velika popravila vsebinsko okvirno ustrezajo obravnavi investicijskega vzdrževanja. V skladu s tem gre manjša popravila šteti med tekoče vzdrževanje. Upravljanje nepremičnin Standardi za vzdrževanje Standardi za vzdrževanje večstanovanjske stavbe določajo dobo trajanja 60 let (amortizacijska doba), vključeni so tudi standardi opremljanja in vzdrževanja pripadajočih zemljišč okrog stavbe. Če tudi po predvideni normalni dobi trajanja posamezni konstruktivni element stavbe še služi svojemu namenu, se mu uporaba lahko podaljša. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (2011, priloga 1) kot standarde vzdrževanja navaja naslednje elemente: - opisi elementov z navedenim vzdrževanjem za doseganje nor- malne dobe trajanja, - n = normalna doba trajanja elementa v letih, - m = teoretična menjava v 60 letih, m = (60-n)/n, - f = faktor malih popravil od nove vrednosti v odstotkih ter 49 - elementi vzdrževanja, ki bremenijo najemnika. Izhajajoč iz skupnega poimenovanja tekočega vzdrževanja in investi- cijskega vzdrževanja je tudi določitev del, ki so potrebna za vzdrževanje v dobi trajanja stavbe s fiksno dobo 60 let, opredeljena s skupno enačbo: E = C . m + C . m . f = C . m (1+f)2, g g g v kateri pomenijo: E – stroški uporabe (eksploatacije) elementa, Cg – revalorizirana gradbena cena elementa, m – 60-n teoretično število menjav v 60 letih, n – povprečno število let trajanja elementov in f – faktor vzdrževanja v odstotku (%) od revalorizirane gradbene cene elementa, naprav in opreme za celo dobo ekonomskega tra- janja zgradbe, to je 60 let. Združitev tekočega in investicijskega vzdrževanja v »vzdrževanje« stanovanjske stavbe ne pomeni zanikanja njunega obstoja, marveč je njen namen dati tako lastnikom kot upravnikom »večje možnosti« glede vzdrževanja tako, da ni potrebno ugotavljanje, za kakšno obliko vzdrževanja gre. Odprto je vprašanje, kdo ugotavlja potrebe tekočega vzdrževanja in investicijskega vzdrževanja oziroma potrebe po malih in velikih popravilih. Jasno je, da za model vzdrževanja večstanovanjskih stavb oziroma za izdelavo načrtov vzdrževanja ne moremo upoštevati samo teoretičnih 2 Enačba je določena na osnovi Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, priloga 1. Trg upravljanja nepremičnin standardov, temveč je še kako pomembno tudi upoštevanje dejanskega stanja objekta vzdrževanja. Pristopi k vzdrževanju večstanovanjskih stavb V okviru upravljanja nepremičnin vzdrževalna dejavnost predstavlja tak obseg, da jo lahko uspešno zagotavljamo le z organiziranim in sistematič- nim pristopom. Lastniki večstanovanjskih stavb, ki so naročniki vzdrževalnih del preko upravnika, opominjajo predvsem na naslednje pomanjkljivosti: - vzdrževalna dela niso načrtovana, ni terminiranja stroškov, - v pisni obliki ni pripravljene tehnologije vzdrževalnih del, - nadzorovanje stroškov vzdrževanja ni možno, 50 - ni strokovnega nadzora nad izvajanjem vzdrževanja, - vzdrževalci niso motivirani za kakovost in točnost, - ugotavljanje uspešnosti vzdrževanja lastnikom ni omogočeno. Posamezni upravniki različno pristopajo k strokovnemu preventivne- mu in h kurativnemu vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Pri nekaterih upravnikih je voden kataster dejanskega stanja stavb v smislu vzdrževanja, večinoma pa k vzdrževanju pristopajo po stanju, torej ko je nek konstruktivni element stavbe že treba zamenjati. Pri upravnikih je zaslediti naslednje pomanjkljivosti: - ni primernega načrtovanja, priprave vzdrževalnih del, - stalno in tekoče sodelovanje z zunanjimi izvajalci vzdrževal- nih del, predvsem s strokovnjaki za posamezna vzdrževalna dela (krovci, vodovodarji .. ), ni vzpostavljeno, - pregledi o stanju konstruktivnih elementov zgradbe ne potekajo redno in sistematično (mesečno, polletno, letno), - nadzor nad izvrševanjem vzdrževalnih del je v nekaterih pri- merih prepuščen referentom, ki niso strokovno usposobljeni za nadzor, ali pa upravnik tega sploh ne nadzoruje, - ni vzpostavljenega komunikacijskega sistema z vso potrebno do- kumentacijo, ki bi vključeval celoten krog vzdrževanja večsta- novanjskih stavb od investitorja (lastniki stavbe) in naročnika (upravnik za lastnike) do izvajalca (vzdrževalec), - pridobivanje in izpolnjevanje tehničnega in strokovnega znanja vzdrževalcev je zanemarjeno, - izvajalci ne sledijo tehničnim izboljšavam in inovacijam na po- dročju vzdrževanja stavb, Upravljanje nepremičnin - ni spremljanja razvoja gradnje v svetu, - lastniki stavb ne dobijo dovolj pomoči in podrobno ne poznajo objekta, v katerem živijo, vključno s sestavnimi elementi stavbe, potrebnimi za pravilno delovanje in vzdrževanje, - ni sodelovanja z lastniki kot tudi skupnega določanja terminov vzdrževalnih del, - sodelovanje z ostalimi službami pri upravnikih (tehnično-stro- kovna, tehnološka, nabavna, računovodska) je v glavnem šibko, - skoraj ni sodelovanja z organizacijami oziroma institucijami, ki imajo sodobno znanje in boljše načine organizacije vzdrževalnih del, - skrb za določanje in upoštevanje varnostnih navodil pri vzdrže- valnem delu je prepuščena izvajalcu. 51 Tako kot navedena dejstva na področju vzdrževanja večstanovanjskih stavb nas tudi prikazane pomanjkljivosti pri upravnikih silijo k vzpostavitvi tekočega organiziranja, rednega izvajanja in zagotavljanja vzdrževanja stavb. Verjetnostni izračun vzdrževanja stavb Eno od najpomembnejših del pri uvajanju preventivnega programa vzdrževanja oziroma pri izdelavi načrtov vzdrževanja je zbiranje informacij o preteklih nenadnih, izrednih, nujnih in interventnih vzdrževalnih delih na posameznem konstruktivnem elementu zgradbe. Podatke o preteklih težavah in popravilih izbiramo iz: - posredovane dokumentacije, torej po internih delovnih nalogih v podjetju za te vrste vzdrževalnih del, - na osnovi prejetih računov zunanjih kooperantov – pogodbenih izvajalcev, - na osnovi registriranih prijav etažnih lastnikov, - liste stanja vzdrževanja večstanovanjske hiše. Za vsako večstanovanjsko stavbo naj bi upravnik vodil že omenjeno listo stanja vzdrževanja stavbe (hiše, bloka, stolpiča) s podatki o: - večjih dosedanjih vzdrževalnih posegih, - popravilih, - datumih izvršitve, - uporabljenih materialih, - stroških popravila, - trajanju popravila in Trg upravljanja nepremičnin - drugih podatkih o vrsti posega. Pri verjetnostnem izračunu vzdrževanja stavb velja pozornost posve- titi izkušnjam in gibanju stroškov vzdrževanja za večja in velika popravila. Izhajajoč iz dolgoletnega zasledovanja teh stroškov se pri stoletni uporabni dobi stavbe prvi tovrstni stroški ugotavljajo že v petem letu in nato od leta do leta vse bolj naraščajo, tako da so na koncu uporabne dobe največji (Klemenčič 1985, 323). Pristop k vzdrževanju stavb Pri vsakem vzdrževanju ločimo: - kurativo – pomeni, da na okvaro čakamo ter potem ob nastopu takoj ukrepamo, in 52 - preventivo – pomeni, da predhodno izvajamo intervencije, da do okvare ne pride. Obe vrsti vzdrževanja sta na svoj način upravičeni in običajno ne sme-mo absolutno favorizirati le ene vrste vzdrževanja (Marolt 1990, 54). Pri vzdrževanju stavb v večini primerov tako nastopata dva pristopa: - vzdrževanje po potrebi (nenačrtovano, kurativno vzdrževanje) in - preventivno (načrtovano) vzdrževanje. Vzdrževanje tako lahko poteka med normalnim obratovanjem posa- meznih delov stavbe oziroma med zagotavljanjem zadostne funkcije teh posameznih delov – ko se posamezni del pokvari, poškoduje ali uniči. Izbira modela in načina izvajanja postopkov vzdrževanja, skupaj z drugimi odločitvami, predstavlja politiko vzdrževanja. Politika vzdrževanja postavlja merila za izbiro cilja sistema vzdrževanja. Osnovne metode (politike) vzdrževanja: - kurativno – interventno vzdrževanje, - preventivno vzdrževanje (z vzdrževanjem glede na stanje) in - kombinirano vzdrževanje. Trenutno je v sistemu vzdrževanja večstanovanjskih stavb v veljavi predvsem kurativno oziroma interventno vzdrževanje večstanovanjskih stavb. V primeru kurativnega vzdrževanja politika vzdrževanja obsega vzdrževanje, ki omogoča vračanje iz stanja odpovedi v stanje delovanja. Krog dejavnosti prikazujemo v sliki 1. Upravljanje nepremičnin 53 Slika 1: Krog dejavnosti – kurativno vzdrževanje Preventivno vzdrževanje Preventivno vzdrževanje predstavljajo vsa tista dela, ki jih opravljamo z namenom, da pričakovani nastop okvare ali loma odložimo ali prepreči-mo. Če je preventivno vzdrževanje pravilno organizirano, prihaja na konstruktivnih delih stavbe do manjšega števila okvar. S tem pa se zmanjša-jo stroški zaradi nenadnih dogodkov in/ali izpada normalnega bivanja v stavbi. Preventivno vzdrževanje je proces, katerega naloga je izvajanje pred-videnega in potrebnega vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Tako je treba vnaprej odkrivati in predvidevati morebitne povzročitelje ali poškodbe in odpravljanje morebitnih povzročiteljev. S tem ves čas vzdržujemo sposobnost uporabe stavbe za nemoteno bivanje. S preventivnim vzdrževanjem preprečujemo pojave okvar in s tem poskrbimo, da do morebitnih okvar sploh ne pride. Ena izmed dolžnosti upravnika je tudi priprava predloga programa in finančnega načrta vzdrževanja za posamezno večstanovanjsko stavbo. Etažni lastniki imajo pravico in dolžnost, da sprejemajo načrt vzdrževanja, ki vključuje tudi celovito finančno konstrukcijo poplačila izvedbe. Če lastniki stavbe načrta vzdrževanja ne potrdijo in ne zagotovijo pogojev in finančnih sredstev za izvedbo, prevzamejo s tem tudi vsa tveganja za zagotavljanje normalnih pogojev bivanja v stavbi. Upravniki so dolžni Trg upravljanja nepremičnin načrtovati vzdrževanje večstanovanjskih stavb skladno z že navedenim »Pravilnikom o vzdrževanju stavb«, lastniki pa morajo vedeti, koliko in v katerem časovnem obdobju morajo računati z večjimi vzdrževalnimi popravili in s stroški, ki ob tem nastanejo. Preventivno vzdrževanje je optimalno, če so poznani: - standardi (normativi) za vzdrževanje, - verjetnostni izračuni vzdrževanja, - stanje in - dosedanje težave. Krog dejavnosti prikazuje slika 2. 54 Slika 2: Krog dejavnosti pri preventivnem vzdrževanju Načrt vzdrževanja Na osnovi »Stanovanjskega zakona« (SZ-1, 26. in 50. člen) je upravnik dolžan pripraviti načrt vzdrževanja, lastniki pa na njegovi osnovi sprejmejo načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Z načrtom vzdrževanja se glede na stanje nepremičnine (stavbe) lahko opredelijo drugačni zne-ski vplačevanja v rezervni sklad za kritje bodočih stroškov vzdrževanja. Upravljanje nepremičnin Načrti vzdrževanja se izdelajo glede na predhodno opravljene pregle- de dejanskega stanja večstanovanjskih stavb. Tako mora tehnično-vzdrževalna služba upravnika nepremičnin pregledati vsako večstanovanjsko stavbo v smislu dejanskega stanja konstruktivnih elementov zgradbe in potrebnega vzdrževanja ter lastnikom na osnovi pregledov predložiti na- črte vzdrževanja. Pri izdelavi načrtov vzdrževanja se upoštevajo minimalni tehnični standardi vzdrževanja po pravilniku, ugotovljeno dejansko stanje ter verjetnostni izračuni za vzdrževanje stavb, izdelani na osnovi dosedanjega vzdrževanja. Verjetnostni izračun za vzdrževanje stavb se izdela na osnovi izdelane analize dosedanjih potrebnih nenadnih, izrednih, nujnih in interventnih vzdrževalnih del na posameznem gradbeno-konstrukcijskem elementu stavbe, instalaciji, napravi ali opremi. 55 Vrste in metode vzdrževanja Vzdrževanje v smislu upravljanja nepremičnin opredelimo kot izvedbo del, s katerimi stavbo ohranjamo v takem stanju, da zagotavlja optimalne pogoje za bivanje. Glede na to lahko vzdrževanje delimo na redna vzdrževalna dela, izboljšave, nujna in izredna dela ter redna vzdrževalna dela manjše vrednosti. Redna vzdrževalna dela obsegajo opravila, za katera mora skrbeti lastnik ves čas trajanja stavbe, namen teh del pa je ohranitev uporabne vrednosti večstanovanjske stavbe po poteku življenjske dobe posameznih konstruktivnih elementov. Vzdrževanje obsega predvsem preventivna, obnovitvena in kurativna vzdrževalna dela. To so vsa večja popravila konstruktivnih elementov ter tudi njihova zamenjava. Ta dela obsegajo predvsem popravilo streh, fasad, dvigal, instalacij centralnega ogrevanja, vodovodnih in električnih napeljav ter kanalizacije. Predvidoma naj bi za izvajanje teh del zadoščala sredstva minimalnega rezervnega sklada (do-ločenega z zakonom). Financiramo jih z materialnim vlaganjem, ki ohranja uporabno vrednost večstanovanjske stavbe ves čas njene uporabe. Z izboljšavami (modernizacijo) praviloma povečujemo uporabno vrednost večstanovanjskih stavb, stanovanj oziroma poslovnih prostorov (npr. dodatna toplotna izolacija stavbe). Pod nujna vzdrževalna dela štejemo vsa vzdrževalna dela, ki niso opredeljena v sprejetih načrtih vzdrževanja, če jih ne bi opravili takoj, pa bi se bivalne razmere bistveno poslabšale , nastala pa bi lahko tudi večja škoda na posameznih in/ali skupnih delih stavbe, lahko tudi tretjim ose-bam. To so predvsem poškodbe, okvare ter lomi sestavnih konstruktiv- Trg upravljanja nepremičnin nih elementov stavbe pa tudi nenadne večje poškodbe večstanovanjske stavbe, tudi zaradi naravnih nesreč. Na skupnih delih in napravah večstanovanjske stavbe je upravnik dolžan skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti. To so naslednja dela in opravila (»Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj«, priloga 3): - čiščenje peskolovov in usedalnikov, - popravila dimniških kap, - delna zamenjava in popravilo strešne kritine, - slikanje in pleskanje skupnih prostorov v stavbi, - popravila ključavničarskih in kleparskih izdelkov, - krpanje ometov na fasadah in v skupnih prostorih, - popravila in pleskanja vhodnih vrat, 56 - popravila podov, tlakov, pragov, - menjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih stavbe, - popravila instalacij centralne kurjave, vodovodne in električne instalacije, - vzdrževanje poštnih nabiralnikov, - vzdrževanje zvoncev, domofonov in električnih ključavnic v sku- pnih prostorih stavbe. Pod manjša vzdrževalna dela štejemo tudi zakonsko predpisane servi-se in periodične preglede. Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti lahko upravnik izvede brez predhodnih soglasij etažnih lastnikov, in sicer po načelu dobrega gospo-darja. Mora pa o tako izvedenih delih poročati etažnim lastnikom na zboru lastnikov. Delitev navedenih vzdrževalnih del (redna vzdrževalna dela, izbolj- šave ter nujna in izredna dela) poteka izključno na osnovi solastniških de-ležev etažnih lastnikov na skupnih delih. Uporaba drugačnega ključa delitve je možna izključno s popolnim (100.%) soglasjem vseh solastnikov nepremičnine. Za delitev stroškov rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti pa lastniki lahko določijo drugačne ključe delitve (v pogodbi o medsebojnih razmerjih) oziroma drugačne ključe določi podzakonski akt, ki predpisuje določeno izvedbo. Združitev tekočega in investicijskega vzdrževanja v »vzdrževanje« stanovanjske stavbe ne pomeni zanikanja njunega obstoja, marveč je njen namen dati tako lastnikom kot upravnikom »večje možnosti« glede vzdrževanja s tem, da se ne ugotavlja, za kakšno vzdrževanje gre. Upravljanje nepremičnin Nadzorovanje vzdrževanja Nadzorovanje vzdrževanja obsega (ZGO-1, 88. člen): - nadzorovanje kakovosti izvršenih del, - nadzorovanje kakovosti vgrajenih materialov, proizvodov, nape- ljav, opreme in delov, - nadzorovanje porabljenega časa in rokov izvedbe ter - preverjanje, ali dela potekajo po potrjeni (projektni) dokumen- taciji, na podlagi katere so bila izdana dovoljenja za izvedbo. Oseba, ki izvaja nadzor, mora pravočasno in redno obveščati investi- torja (solastnike večstanovanjske stavbe) o morebitnih ugotovljenih na-pakah in pomanjkljivostih, ki so nastale ob izvajanju vzdrževalnih del. Prav tako mora nadzornik sproti obveščati investitorje o morebitnih dodatnih in drugih delih. 57 Nadzor nad izvajanjem vzdrževalnih del naj vrši za to usposobljen referent vzdrževanja (gradbeni, elektro-, strojni tehnik), saj gre za strokovna dela in opravila. Če gre za vzdrževalna dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje, nadzor nad deli vrši nadzornik, in sicer v skladu s 86. členom ZGO-1. Večkrat se dogaja, da posamezni etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah, kjer potekajo vzdrževalna dela (v tem primeru nastopajo kot in-vestitorji), s svojim laičnim poznavanjem in ocenjevanjem dela povzroči-jo večjo škodo kot korist. Zelo pomembno je, da tehnična služba upravnika zagotovi in zagovarja strokovno izvedbo in ne podlega zahtevam takih posameznikov, saj ti po navadi izvedbo del ocenjujejo le skozi finančno plat (čim cenejša izvedba, poenostavljenje izvedbe, opuščanje nekaterih vzdrževalnih del kot nepotrebnih itd.). Upravnik je po pogodbah o opravljanju storitev upravljanja pravni zastopnik vseh lastnikov; od njega zahtevamo strokovnost in mora, da se izogne sporom v hiši, tudi na re-laciji naročnik – izvajalec zagotoviti vse potrebno za kakovostno in strokovno izvedbo del. Če je bilo v okviru nadzora ugotovljeno, da izvedeno vzdrževalno delo ni v skladu z zahtevami, je treba: - izvajalca opozoriti na pomanjkljivosti, - zamenjati neustrezne materiale in dele, - popraviti, odpraviti pomanjkljivosti, - uskladiti porabljeni čas z za to delo določenimi normativi. Trg upravljanja nepremičnin Prevzem del Upravnik prevzema izvršena dela v imenu in na račun lastnikov večstanovanjske stavbe, zato je v njihovem imenu dolžan izvesti pisni prevzem del. Po zaključku del je izvajalec vzdrževalnih del dolžan obvestiti strokovno službo upravnika oziroma nadzornike, da so dela, ki so bila predmet na-ročila, zaključena. Ob prevzemu del sodelujejo tudi etažni lastniki, po navadi so to njihovi predstavniki (nadzorni odbor stavbe, predsednik sve-ta lastnikov – koordinator, hišnik) ali pa v ta namen določen gradbeni odbor. V vsakem primeru se ob zaključku vzdrževalnih del sestavi pri-mopredajni zapisnik. Sestavni del primopredaje posla je tudi končni ob-račun. Zagotavljanje kakovosti v procesih vzdrževanja 58 Vse večja konkurenca na trgu upravljanja nepremičnin, zahteve etaž- nih lastnikov, hiter razvoj novih tehnologij ter nenazadnje novospreje-ta stanovanjska zakonodaja (nov stanovanjski zakon, podzakonski akti) so spodbude in zahteve, ki slovenske upravnike nepremičnin (večstanovanjskih stavb) usmerjajo v iskanje načinov za izboljšanje poslovanja, izboljšanje načina dela in organiziranosti, predvsem pa v zagotavljanje in obvladovanje kakovosti izvajanja svojih storitev. V primeru upravljanja nepremičnin govorimo o storitveni dejavnosti, saj to dejanje oziroma delovanje upravniki ponudijo kupcem storitve – etažnim lastnikom. V tem primeru govorimo o managementu kakovosti v storitveni dejavnosti. Management kakovosti v storitveni dejavnosti V Evropi storitvena dejavnost obsega že blizu 75 odstotkov delovnih mest. Vsem nam je bližja kakovost izdelka; ne samo, da si ga je moč ogle-dati, temveč ga tudi lažje primerjamo s konkurenčnimi izdelki. Izvajanje storitev ni nujno vezano na fizični izdelek. Za storitve so značilne štiri lastnosti: neločljivost, minljivost, ne-opredmetenost in spremenljivost (Kotler 1996). 1) Neločljivost. Storitev se izvede in porabi sočasno (za fizične izdel-ke velja, da jih proizvajalci praviloma izdelajo, skladiščijo in dis-tribuirajo in se potrošijo veliko kasneje). Zato sta zelo pomemb- ni usposobljenost in kakovost dela tistih, ki storitve ponujajo. 2) Minljivost. Storitev ni mogoče shraniti. Kadar je povpraševanje konstantno, minljivost storitev ne predstavlja težave, saj lahko vnaprej načrtujemo vsa potrebna sredstva in dejavnosti. V dejav- nostih, kjer povpraševanje niha (npr. intervencije, sezonsko izva- Upravljanje nepremičnin janje storitev), pa je ob konicah treba imeti na razpolago več ljudi in opreme, kot bi jih potrebovali, če bi bilo povpraševanje ves čas (skozi celotno sezono) enakomerno. Da bi bolje uskladili pov- praševanje in ponudbo, lahko uporabimo različne strategije (npr. razlikovanje cen, dopolnilne storitve ipd.). 3) Neopredmetenost. Storitve so neotipljive. Ne da se jih videti, ob- čutiti, slišati, okusiti ali vonjati, preden se odločimo za nakup. Kakovost storitev kupci ali uporabniki zaznavajo na podlagi prostora, ljudi, opreme, komunikacijskega gradiva, simbolov in cene. 4) Spremenljivost. Storitve se spreminjajo, odvisne so od tistih, ki jih izvajajo, od tega, kje so izvedene, ter od tega, kdaj jih izvajamo. Pomembni so trije koraki v tej smeri: 59 - naložba v izbiro dobrega kadra in njegovo usposabljanje, - standardizacija storitev, - spremljanje zadovoljstva uporabnikov storitev (skozi sistem pre- dlogov in pritožb, anket ipd.). Determinante kakovosti storitev Do kakovostne storitve ne pridemo naključno; to je zaključek vodenega in premišljenega zaporedja dogodkov, s katerimi predpišemo in jamčimo enako stroge standarde kot za izdelavo serijskih izdelkov. Če hočemo vpe-ljali standarde kakovosti, moramo vedeti, katere so komponente kakovosti storitev, ter za te komponente opredeliti načine in postopke za njihovo merjenje. Eden vodilnih strokovnjakov v svetu za trženje, Philip Kotler (1996), definira naslednje determinante kakovosti storitev: - urejenost – videz objektov, opreme, osebja in komunikacijskega gradiva; - zanesljivost – sposobnost opraviti dogovorjeno storitev zanesljivo in natančno; - odzivnost – pripravljenost pomagati kupcem in jim ponuditi takojšnjo storitev; hiter odziv na pritožbe; - strokovnost – usposobljenost osebja za izvedbo storitve; - ustrežljivost – vljudnost, spoštovanje, pozornost in prijaznost osebja, ki je v stikih z uporabniki storitev; - verodostojnost – zaupanje, poštenost izvajalca storitve; - varnost – skrb za odpravo tveganj, nevarnosti in dvomov; - dostopnost – razpoložljivost storitev in enostavnost stika z izva-jalcem; Trg upravljanja nepremičnin - razumevanje strank – prizadevanja za nenehno spoznavanje zna- čilnosti porabnikov storitev in njihovih potreb; - komuniciranje – sprotno obveščanje porabnikov storitev in in-formiranje v njim razumljivem jeziku. Razumevanje sodobne filozofije kakovosti v okviru pojma »primer- no in sposobno služiti svojemu namenu« pogojuje upoštevanje tudi naslednjih komponent kakovosti (prav tam): - stabilnosti, - standardiziranosti, - racionalnosti, - učinkovitosti, - ekonomičnosti ipd. 60 Politika in cilji managementa kakovosti dela Če želi vodstvo podjetja voditi management kakovosti dela, mora voditi tako politiko in strategijo, ki bo podjetje pripeljala do zastavljenih ciljev, ob tem pa je bistvena usmerjenost v kakovost. Zavedajoč se pomena kakovosti kot konkurenčne prednosti naj bi podjetje izoblikovalo temeljne principe, s katerimi bi sledili osnovni usmeritvi, in sicer (Rekar 2000, 16): - kakovost pridelajo vsi zaposleni - kakovost s pomočjo ljudi za ljudi, - v središču naše pozornosti je uporabnik; če je zadovoljen on, smo zadovoljni tudi mi, - varovanje okolja, - nenehna usmeritev v izobraževanje in razvijanje svojih sposob- nosti, - tradicija naj bo dodatna spodbuda za kreiranje perspektive, če jo podjetje ima, - z okolju prijaznimi, zdravimi, zanesljivimi storitvami prispeva- mo h kakovosti življenja. Za realizacijo teh principov naj bi bil skozi poslovnik kot temeljni dokument kakovosti dela v podjetju opredeljen management kakovosti, ki opredeljuje kakovost dela in se uporablja za celoten postopek načrtovanja, izvedbe in preverjanja kakovosti v vseh fazah procesa nastajanja storitve. Za uveljavljanje načel managementa kakovosti, definiranih v poslovniku kakovosti, je odgovorno vodstvo podjetja, ki naj bi delovalo v smeri spre-minjanja filozofije in razumevanja kakovosti kot enega najpomembnejših dejavnikov za uspešno poslovanje. Upravljanje nepremičnin Pogoji za realizacijo managementa kakovosti dela Kupci storitev morajo biti dobro informirani o storitvah, ki jih kupujejo oziroma sprejemajo. Kar izvajalec storitev sporoča svojim kupcem, naj bo v skladu z ravnjo izvršene storitve. Stremeti mora k zadovoljevanju kupcev, pri katerih je ugotovljena razlika med tem, kar so pričakovali, in tistim, kar so dobili, zelo majhna. Zadovoljen kupec se bo še vrnil in več kupcev pomeni tudi večji dobiček podjetja. Tako kakovost storitev odlo- čilno vpliva na obstoj in rast podjetja, ki nudi storitve (Marolt 1994, 26). Zadovoljni kupci imajo dobro mnenje o podjetju, ostanejo zvesti podjetju dalj časa ter so manj občutljivi na morebitne napake poslovanja in ceno storitve. Če želimo ustvariti zadovoljnega kupca, moramo vzpostaviti in vodi- ti verigo vrednosti tako, da bo koristnik storitve (kupec) vedno na prvem mestu pozornosti. Cilj podjetja ne sme biti le pridobivanje strank, bistve-61 no je te stranke tudi obdržati, kljub dejstvu, da se lahko njihove potrebe in pričakovanja spreminjajo. Podjetje mora razumeti, kako stranke ob- čutijo kakovost ter kakšno stopnjo kakovosti zahtevajo. Pri tem je pomembno, da se podjetje ves čas trudi za nudenje višje stopnje kakovosti, kot jo ponuja neposredna konkurenca. Za to je v podjetju treba vzpostaviti celovit pristop upravljanja in vodenja kakovosti, pomembna je preda-nost zaposlenih, vzpostavljen mora biti sistem merjenja in nagrajevanja za doseganje kakovosti dela. Modeli upravljanja kakovosti Kakovost lahko v sodobnem pojmovanju opredelimo kot sprejemljivo ve- ličina presoje, ki je povezana z etičnimi načeli. Modeli upravljanja kakovosti so (Marolt in Gomišček 2005, 17): - kontrola kakovosti, - zagotavljanje kakovosti, - sistemi kakovosti, - modeli TQM – modeli celovitega obvladovanja kakovosti. Celovito obvladanje kakovosti (TQM) Med procesno usmerjenimi pristopi prenove ima najdaljšo tradicijo celovito obvladovanje kakovosti (Total Quality Management – TQM). Celo- vito obvladanje kakovosti je skupek organizacijskih sprememb in orodij, s pomočjo katerih naj bi organizacija stalno izboljševala kakovost svojih procesov in proizvodov ter s tem izboljševala svojo učinkovitost, uspeš- Trg upravljanja nepremičnin nost in fleksibilnost ter konkurenčno prednost na trgu (Marolt in Go-mišček 2005, 32). Tak proces traja daljše obdobje, da pa dosežemo resnično implemen- tacijo koncepta, je lahko potrebnih tudi do petnajst let. Ta proces zahteva prenos pooblastil za odločanje na tiste, ki dela izvajajo, kar lahko do-sežemo preko krogov kakovosti, samovodljivih timov, delovnih celic ali kako drugače, vsekakor pa je zato treba povečati stopnjo zaupanja med vodstvom in delavci. Pomemben cilj pristopa je popolna odprava izme-ta (napak), s čimer ne mislimo na oženje toleranc odstopanj, temveč na doseganje odličnosti. Ta cilj težko dosežemo, lahko pa se mu z ustrezno zasnovo procesov približamo. Celoten pristop temelji na dejstvu, da je kakovost mogoče kvantificirati z metodami, ki omogočajo merjenje kakovosti procesov, izdelkov ali storitev. Temeljna zahteva celovitega obvla-62 danja kakovosti je v odpravi izgube časa, materiala ter denarja pri izvedbi storitve, in sicer s stalnim zmanjševanjem časovnih rezerv in materialnih zalog med posameznimi fazami dela. Pomembno je stalno dvigovanje do-sežene stopnje kakovosti, kar je možno ob stalnem izboljševanju procesov. Sistem kakovosti po ISO 9001 Sistem kakovosti po standardih serije ISO 9001 (Slovenski institut za standardizacijo 2008) predstavlja v podjetju enega izmed najučinkovitej- ših orodij za uresničitev ciljev glede kakovosti in stalnega zagotavljanja kakovosti. Pridobitev takega certifikata potrjuje, da je sistema kakovosti vzpostavljen ter da poslovanje v podjetju poteka skladno z določili standardov serije ISO 9001. S sistemom kakovosti po ISO 9001 dobimo smernice o tem, katere mehanizme moramo vgraditi v organizacijo podjetja, da bodo dosežene predpisane zahteve za izdelek, vključno z oblikovanjem sistema za upravljanje in vodenje kakovosti. Pristop vključuje naslednje postopke: - izpolnjevanje zahtev standarda ISO 9001/2/3, - zniževanje stroškov poslovanja, - zaščito poslovnega procesa (zadržati obstoječe kupce), - osvojitev novih tržišč (zagotoviti rast podjetja). Učinka sistema kakovosti sta: - višja kakovost izdelkov in storitev ter - višji dobiček. Podjetje lahko vzpostavi sistem kakovosti, ki zadovoljuje zahteve standarda ISO 9001, vendar tak sistem ne bo vplival na izboljšanje po- Upravljanje nepremičnin slovne učinkovitosti podjetja, če je edini motiv za uvajanje sistema kakovosti želja po pridobitvi certifikata. Ustrezen sistem kakovosti je le tisti, ki omogoča učinkovitejše poslovanje z nižjimi stroški. Obstaja še več podobnih pristopov, standardov in metodologij, kot so npr. Malcolm Baldridge Award, EFQM, japonski model TQM, meto- da 20 ključev. Cilj vsake prenove pa je urejanje medsebojnih procesov in struktur poslovnih objektov za doseganje kakovosti storitev v realnih poslovnih sistemih. Določitev izvedljive rešitve – izbira Uvajanje sistema kakovosti in predvsem njegovo izvajanje je zelo po- membno in važno področje poslovanja vsakega podjetja, ki se ukvarja z upravljanjem nepremičnin. Skrajni čas je, da se tudi v organizacijah, ki se ukvarjajo s poslovanjem nepremičnin, uvede celovit sistem zagotavlja-63 nja kakovosti. V tem primeru gre za odločitev uprave družbe – direktorja podjetja. Z izvedenim pregledom celovitega managementa kakovosti ter pred- stavljenih modelov in sistemov kakovosti je za sistem upravljanja oziroma vzdrževanja večstanovanjskih stavb najboljše stalno izboljševanje poslovnih procesov, kar vodi k boljši odličnosti poslovanja – izvajanja storitev upravljanja. To dosežemo z/s: - opredelitvijo politike kakovosti, - določitvijo organizacijske sheme, - razdelitvijo pristojnosti in odgovornosti, - določitvijo za kakovost zadolžene osebe, - določitvijo elementov sistema kakovosti, - razdelitvijo nalog za izgradnjo sistema kakovosti, - pisanjem in potrditvijo poslovnika kakovosti, - izdelavo dokumentacije sistema kakovosti, - seznanitvijo vseh zaposlenih z vsebino poslovnika kakovosti, - uveljavitvijo (implementacijo) sistema kakovosti, - pregledom sistema kakovosti po določenem času, - morebitnim popravkom sistema kakovosti, - nadzorovanjem sistema kakovosti. Končni pristop je naslednji: - namestitev sistema kakovosti, - obveščanje strank, da ta sistem podjetje ima, - dokazovanje sistema kakovosti s certifikatom. Trg upravljanja nepremičnin Prehod na preventivno vzdrževanje stavb Organiziran sistem preventivnega vzdrževanja sestavlja množica elementov, ki morajo biti tako povezani med seboj, da nam kot rezultat zagotavljajo doseganje zastavljenih ciljev. Z reorganizacijo priprave dela na tri osnovne funkcije mora biti pri operativni pripravi vzdrževanja poudarek na časovni komponenti izvajanja vzdrževalnih del – dolgoročno (petletni načrt), kratkoročno (letni načrt vzdrževanja) in operativno tekoče načrtovanje, s tem da bi bil pri kratkoročnem načrtovanju poudarek na načrtovanju preventivnih vzdrževalnih del. Preventivna vzdrževalna dela predstavljajo tista vzdrževalna dela, ki jih izvajamo z namenom preprečiti ali odložiti morebitne okvare, po- škodbe ali lome. Če doseženo pravilno organizirano preventivno vzdrže-64 vanje, to vodi k zmanjševanju števila okvar na konstruktivnih elementih večstanovanjske stavbe. S tem lahko vplivamo na zniževanje stroškov zaradi nenadnih in nepredvidenih dogodkov v stavbi ter motenj normalne-ga bivanja v njej. V sistemu upravljanja nepremičnin oziroma zagotavljanju vzdrževa- nja stavb preventivno vzdrževanje predstavlja proces, s katerim vnaprej odkrivamo morebitne poškodbe ali povzročitelje na konstruktivnih elementih stavbe. S tem neprestano ohranjamo sposobnost uporabe oziro- ma prebivanja v stavbi na stopnji, kot je bilo to zagotovljeno s projektira-njem stavbe. V primeru vzdrževanja stavb vzdrževalna politika pomeni preventiv- no vzdrževanje, ki: - preprečuje motnje v normalnem življenju stanovalcev v večsta- novanjski stavbi, - preprečuje nastajanje novih poškodb zaradi pomanjkljivega vzdrževanja oziroma jih minimizira, - zmanjšuje povzročanje škode zaradi vzdrževalnih posegov, - minimizira stroške vzdrževanja. Organizacijska struktura Učinkovitost vzdrževalne službe je odvisna tudi od notranje organizacijske strukture vzdrževalne službe. Nekega splošnega, najboljšega modela organizacije vzdrževalne službe ni mogoče postaviti. V okviru določenih organizacijskih enot organizacije vzdrževanja imamo dve osnovni skupini nalog: Upravljanje nepremičnin - priprava dela vzdrževanja, - operativne dejavnosti. Notranja organiziranost vzdrževalne službe v okviru upravljanja nepremičnin je močno odvisna od števila stanovanjskih enot oziroma večstanovanjskih hiš, s katerimi upravnik (podjetje, družba) upravlja. V stroki velja dogovor, da med velike upravnike štejemo podjetja oziroma družbe, ki upravljajo z več kot 10.000 stanovanjskimi enotami oziroma poslovnimi prostori, za srednje velike tiste, ki upravljajo od 3.000 do 10.000 enot, za manjše upravnike pa lahko štejemo podjetja oziroma družbe, ki upravljajo manj kot 3.000 enot (ZUN b. l.). Zelo pomembno je vprašanje, ali organizirati skupino vzdrževalcev v okviru podjetja ali pa se nasloniti na zunanje profesionalne izvajalce. Tako večina upravnikov s svojim tehničnim kadrom skrbi za pripravo in 65 nadzorovanje vzdrževanja, izvedbo posameznih vzdrževalnih del pa po- veri kooperantom. Problem ponavadi nastaja pri ukrepanju v primeru interventnih del, saj je pri tem zelo pomemben odzivni čas upravnika (preprečitev/odprava škode), ki pa je zagotovo daljši, če se naslanja na zunanje pogodbene izvajalce. Predlagamo, da večje družbe za upravljanje organi-zirajo vsaj svoje lastne skupine vzdrževalcev za intervencijsko vzdrževanje, če ne že tudi posebnih oddelkov za izvajanje celotnega vzdrževanja (tekoče in investicijsko vzdrževanje). Najprimernejša organizacijska struktura za upravnika – vzdrževalca z večjim številom stanovanjskih enot v upravljanju (nad 10.000) je pred-stavljena na sliki 3. Slika 3: Organizacijska struktura večjega podjetja za upravljanje Vir: ZUN b. l. Trg upravljanja nepremičnin 66 Slika 4: Organizacijska struktura srednje velikega podjetja za upravljanje Vir: ZUN b. l. Za srednje veliko podjetje brez lastnih skupin vzdrževalcev za inter-ventna vzdrževalna dela je zelo pomembna notranja organiziranost teh-nično-strokovne skupine. V tej skupini ali oddelku tehnični strokovnjaki, po navadi gradbene, strojne in elektro stroke, skrbijo za pripravo dela in nadzorovanje vzdrževanja, preventivno in interventno vzdrževanje pa izvajajo zunanji pogodbeni partnerji – samostojni podjetniki (zidarji, krovci, kleparji, vodoinstalaterji, elektroinstalaterji …). Zelo važna je delitev dela med tehničnimi strokovnjaki (gradbeni, elektro-, strojni tehniki …) in profesionalnimi upravniki, to je delavci, ki skrbijo za celoten sistem upravljanja večstanovanjskih stavb (organizacijske, pravne, upravne, tehnične, administrativne in finančne storitve za etažne lastnike). Praviloma naj bodo upravniki (delavci za izvajanje celotnega sistema upravljanja) nadrejeni tehnično-strokovni službi, saj je ta služba le del celotnega organiziranja upravljanja v podjetju. Manjša podjetja za upravljanje nepremičnin morajo izredno pozor- nost posvetiti strokovni usposobljenosti upravnikov (delavcev za izvajanje celotnega sistema upravljanja), saj so ti zaradi manjšega obsega del tudi izvajalci vzdrževanja. Praviloma se celoten sistem vzdrževanja izvaja pre- Upravljanje nepremičnin ko zunanjih strokovnih institucij, tako da upravnik v imenu lastnikov le pripravi in prevzame dela. Z razvojem posameznega podjetja oziroma z naraščanjem števila sta- novanjskih enot in s tem tudi večstanovanjskih stavb v upravljanju je treba ustrezno organizirati tudi vzdrževalno službo, ki mora povečanemu številu stanovanjskih enot ustrezno prilagoditi tudi lasno velikost, in sicer po tehnični, tehnološki, kadrovski in organizacijski strani. Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin Preventivno vzdrževanje večstanovanjskih stavb organizacijsko pripada upravljanju nepremičnin in operativno narekuje tehnološki proces izvajanja vzdrževanja. Naloga te vrste vzdrževanja je podaljšati življenjsko sposobnost stavbe v času trajanja objekta (60 oziroma 100 let) v smislu 67 preprečevanja okvar, izrednih dogodkov, torej doseči, da do tega sploh ne bi prišlo. S preventivnim operativnim vzdrževanjem je omogočen stalen pregled sposobnosti in brezhibnosti večstanovanjske stavbe. To vzdrževanje izvajamo tako, da se življenje v stavbi odvija neprekinjeno in brez zastojev. S tem vzdrževanjem pripravljamo proces preventivnega investicijskega vzdrževanja, ki kasneje poteka hitreje in bolje. Seveda pa uvedba preventivnega vzdrževanja prinaša tudi dodatne stroške. Smotrnost preventivnega vzdrževanja za posamezne večstano- vanjske stavbe je treba ugotoviti z analizo stroškov preventivnega vzdrževanja na eni strani in na drugi strani stroškov izpada normalnega obratovanja večstanovanjske stavbe in nezadovoljstva etažnih lastnikov. Smiselno vpeljevanje preventivnega sistema vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin je ekonomsko upravičeno. To se kaže v naslednjih elementih (Kern 2005, 61): - zmanjšanje časa zastojev v primeru izvajanja interventnih del za- radi manjšega števila nepredvidenih okvar, - stroški za plačila v nadurah za redne preglede in popravila so nižji kot stroški zaradi prekinitve obratovanja večstanovanjske stavbe ob nepričakovanih dogodkih, - pri vzdrževalnih delih so uporabljene sodobne metode, - poveča se razpoložljivost in podaljša doba konstruktivnih ele- mentov večstanovanjske stavbe, - zmanjša se število velikih popravil in poveča število manjših ru- tinskih vzdrževalnih del, - enakomernejša obremenitev vzdrževalcev, ker je preventivno vzdrževanje načrtovano, Trg upravljanja nepremičnin - zmanjša se količina odpadkov in izboljša nadzorovanje kakovo- sti, - stroški preventivnih del se znižajo, ker ni posledičnih stroškov, - potrebne je manj dodatne opreme, zato manj investicijskih vla- ganj, - obseg dokumentacije in evidence je preglednejši, - izboljša se nadzor nad rezervnimi deli in s tem znižujejo zaloge, - omogoči se izdelava rezervnih delov v lastnih delavnicah, - zaradi boljšega tehničnega stanja večstanovanjskih stavb je tudi življenje boljše, - boljše poznavanje zanesljivosti konstruktivnih elementov zgrad- be, - večja varnost življenja in s tem tudi varnost ljudi, 68 - izboljšanje notranjih odnosov, ker vzdrževalnim delavcem oziro- ma kooperantom ni treba prekinjati tekočega dela, - pridobivanje informacij o potrebnosti vzdrževanja višje kakovo- sti, - večja usposobljenost vzdrževalcev, stalno spremljanje stanja kon- struktivnih elementov stavbe, - poznavanje konstrukcijskih in drugih napak, - z nižjimi vzdrževalnimi stroški se znižajo tudi stroški bivanja v stavbi. Praviloma je preventivno vzdrževanje primernejše za tiste konstruk- tivne elemente, ki imajo kritično vlogo v procesu življenjske dobe večstanovanjske stavbe (npr. streha, odtoki, kanalizacija), ter za tiste, ki so dražji in kompleksnejši (npr. skupna kotlovnica, razvod centralnega ogrevanja), pa tudi tam, kjer je pomemben požarnovarnostni vidik (npr. sistemi za odkrivanje požarov). Tako izdelamo racionalen program preventivnega vzdrževanja le, če ga dobro prilagodimo za specifične pogoje in potrebe stavbe. Optimalen obseg preventivnega vzdrževanja je različen za vsako večstanovanjsko stavbo, odvisen pa je predvsem od (Kern 2005): - posledic nastopa okvare, - varnosti življenja v stavbi, - zaželene razpoložljivosti, - starosti večstanovanjske stavbe itd. Upravičenost vpeljevanja preventivnega vzdrževanja je seveda raz- lična za različne nepremičnine. Pri nekaterih je smotrnejše, pri drugih manj. Preventivno vzdrževanje je z organizacijskega vidika gotovo naj- Upravljanje nepremičnin zahtevnejša oblika vzdrževanja, saj za realizacijo potrebujemo zelo veliko statističnih in tehničnih podatkov o vseh sestavnih delih stavbe. Za določena sredstva je mogoče na osnovi teh podatkov pokazati, kakšna je smotrnost uvedbe preventivnega vzdrževanja, za mnoga pa to ni mogo- če. Lastniki stavb pogosto menijo, da bo preventivno vzdrževanje stavbe dražje kot vzdrževanje po stanju (kurativno vzdrževanje), zagotovo pa je z dolgoročnega vidika racionalnejše. Vpliv preventivnega vzdrževanja na izvajanje storitev upravljanja Preventivno vzdrževanje predstavlja bistveni del celovitega izvajanja upravljanja nepremičnin. Pod celovito upravljanje štejemo tako upravljanje stavbe, kjer upravnik ne nastopa le kot razdeljevalec mesečnih obveznosti (preko položnic), ampak skrbi hkrati za izvajanje celotnega vzdrže-69 vanja stavbe. Ta zahtevna naloga upravnika, to je skrb za vzdrževanje stavbe, pa je zelo odvisna od tega, ali podjetje za upravljanje nepremič- nin k temu pristopa z lastnim tehnično-strokovnim kadrom ali pa za te storitve najema zunanje izvajalce. Podrobno predstavljeno in analizirano področje preventivnega vzdrževanja ter zagotavljanja kakovosti storitev v sistemu upravljana nepremičnin služi nadaljnjemu raziskovanju, predvsem v delu povezanosti zagotavljanja vzdrževanja z lastnim kadrom ali z zunanjimi strokovnimi izvajalci. Vpliv te povezave podajamo v nadaljnji raziskavi kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb, prav tako se raziskava nanaša tudi na analizo cen upravljanja na trgu nepremičnin. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb z analizo cen trga upravljanja nepremičnin Z raziskavo preučujemo, ali celovito izvajanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb oziroma zagotavljanje celovitosti izvajanja storitev upravljanja z lastnim tehnično-strokovnim kadrom predstavlja tudi višjo kakovost poslovanja podjetij v panogi upravljanja z nepremičninami. Prav tako je opravljena analiza cen trga upravljanja z nepremičninami v Sloveniji v odvisnosti od števila upravnikov in števila stavb v posamezni (statistični) regiji poslovanja. Vse navedeno smo analizirali s pomočjo statističnih metod.Za raziskavo smo oblikovali lasten raziskovalni model (slika 5). Slika 5: Raziskovalni model Slovenski trg upravljanja nepremičnin Analiza trga se prične z definiranjem slednjega. Pri tem moramo biti po-zorni, da v analizo vključimo vsa podjetja, ki s svojo poslovno strategi- Trg upravljanja nepremičnin jo medsebojno vplivajo na poslovne odločitve podjetij v panogi (Besan-ko idr. 2010, 329). V raziskavi je obdelan in analiziran trg upravljanja nepremičnin v Sloveniji, in sicer z vidika: - velikosti področja upravljanja nepremičnin – ugotovljeno je dejansko število večstanovanjskih stavb in posameznih delov (stanovanjskih enot), na katere se nanaša trg upravljanja; - števila gospodarskih subjektov, ki izvajajo naloge upravljanja nepremičnin (populacija); - pregleda in analize upravniških podjetij (povprečno število zaposlenih, izobrazba. ) - nudenja nabora in obsega upravniških storitev; - konkurence med upravniki; 72 - ocene pomembnosti (kakovosti in obsega) vzdrževanja nepremič- nin; - cen upravljanja na posamezno enoto; To predstavlja celovit pregled in analizo nepremičninskega trga z vidika obsega in ponudnikov storitev. Analiza pa ne zajema drugega, izredno pomembnega in sestavnega dela trga upravljanja nepremičnin, to je odjemalcev upravniških storitev (etažnih lastnikih stanovanj oziroma pri lastnikih večstanovanjskih stavb). Tako ni izvedena analiza zadovoljstva kupcev/odjemnikov upravniških storitev. Upravljanje nepremičnin za plačilo je pri nas dokaj nova dejavnost, njeni začetki sovpadajo z vzpostavitvijo lastniških stanovanj oziroma etažne lastnine po letu 1991. Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi je opredeljeno v standardni klasifikaciji dejavnosti (v nadaljevanju SKD) (»Uredba o standardni klasifikaciji dejavnosti«, Ur. l. RS, št. 69/2007, 17/2008) pod šifro L68.320. V tej šifri so zajete dejavnosti in storitve, za katere so predpisani vstopni in/ali drugi pogoji za začetek in opravljanje dejavnosti. Sem spadajo naslednje dejavnosti (SURS b. l., 149): - upravljanje enot, - upravljanje stanovanj v časovnem zakupu (time sharing) za pla- čilo ali po pogodbi, - upravljanje proizvodnih, poslovnih in drugih nestanovanjskih objektov za plačilo ali po pogodbi, - upravljanje kmetijskih, gozdnih in drugih posestev za plačilo ali po pogodbi. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Pod to dejavnost pa štejemo tudi pobiranje najemnin. Upravljanje z nepremičninami se je najprej in najbolj uveljavilo na področju upravljanja večstanovanjskih stavb. Razširja se tudi na podro- čje upravljanja poslovnih stavb, predvsem tam, kjer je jasna etažna lastnina, možnost širitve dejavnosti pa je predvsem na področju upravljanja (vzdrževanja) pripadajočih zemljišč posameznim stavbam ter garažnih hiš in skupnih parkirišč. Dejavnost upravljanja se je začela razvijati vzpo-redno z lastninjenjem in privatizacijo stanovanj ter stanovanjskih hiš v družbeni lastnini, in sicer s sprejetjem stanovanjskega zakona. Praviloma jo opravljajo gospodarske družbe in samostojni podjetniki, ki so za to dejavnost registrirani in jo opravljajo kot svojo pridobitno dejavnost (Marinšek 2000, 5). Kožar (v Kruhar Gaberšček 2009, 19) pojasnjuje, da se precejšnje število upravnikov ukvarja še z drugimi komplementarnimi dejavnostmi, 73 kot so posredništvo, inženiring in investitorstvo ter oddajanje nepremič- nin v najem. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami oziroma je lahko eden od etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi, na katero se določitev nanaša (SZ-1, 49. člen). Podatke o podjetjih, registriranih za dejavnost L68.320, smo pridobili od Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve (AJPES). V državi obstajajo posebni registri upravnikov posameznih večstano- vanjskih stavb. Registre upravnikov stavb vodi upravna enota, na obmo- čju katere je večstanovanjska stavba, oziroma organ mestne občine (SZ-1, 161. člen). Posebej smo zbrali podatke o številu registriranih upravnikov po posamezni UE ter o številu stavb v posamezni UE z izbranim (vpisa-nim) upravnikom. Podatke o velikosti slovenskega trga upravljanja z nepremičninami (stavb in števila stanovanj) smo iskali v podatkovnih zbirkah Statistične-ga urada RS (v nadaljevanju SURS) in Geodetske uprave RS (v nadaljevanju GURS). Pridobljeni podatki se nanašajo na celoten slovenski stanovanjski fond in ne le na stavbe, v katerih je upravljanje z nepremičninami oziroma upravnik obvezen. Podatke smo pridobili iz javno dostopnih podatkovnih baz SURS-a in GURS-a. Podatke iz teh baz smo pripravili za analizo, in sicer o številu vseh stavb in stanovanj v Sloveniji ločeno glede na to, ali gre za nestanovanjske stavbe ali pa za eno-, dvo- ali tri- in večstanovanjske stavbe; za vsako vrsto je navedeno tudi število stanovanj. Preglednica 1 nam pokaže, da je bilo leta 2014 v Sloveniji 523.837 stanovanjskih stavb z 844.656 stanovanji. Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 1: Stanovanjske stavbe po vrstah in številu stanovanj po statističnih regijah Vrsta stavbe Število stavb Število stanovanj 1 Slovenija Nestanovanjske stavbe 18.940 26.455 1 Slovenija Enostanovanjska stavba 452.016 452.016 1 Slovenija Dvostanovanjska stavba 29.492 58.984 1 Slovenija Tri- ali več stanovanjska stavba 23.389 307.201 523.837 844.656 Vir: SURS 2011. Če iz teh podatkov izluščimo stavbe s tremi ali več stanovanji (večstanovanjske stavbe) po statističnih regijah, dobimo stanje, ki smo ga prika-74 zali v preglednici 2. Preglednica 2: Tri- in večstanovanjske stavbe po statističnih regijah Statistična regija Vrsta stavbe Število stavb Število stanovanj 1 Pomurska Tro- ali več stanovanjska stavba 615 6.899 2 Podravska Tro- ali več stanovanjska stavba 3.033 46.465 3 Koroška Tro- ali več stanovanjska stavba 906 9.692 4 Savinjska Tro- ali več stanovanjska stavba 2.104 32.511 5 Zasavska Tro- ali več stanovanjska stavba 671 9.899 6 Spodnjeposavska Tro- ali več stanovanjska stavba 472 5.282 7 Jugovzh. Slovenija Tro- ali več stanovanjska stavba 997 11.305 8 Osrednjeslovenska Tro- ali več stanovanjska stavba 7.202 110.816 9 Gorenjska Tro- ali več stanovanjska stavba 2.509 29.748 10 Notranjsko-kraška Tro- ali več stanovanjska stavba 649 6.366 11 Goriška Tro- ali več stanovanjska stavba 1.263 13.933 12 Obalno-kraška Tro- ali več stanovanjska stavba 2.968 24.285 23.389 307.201 Vir: SURS 2011. Tako večstanovanjske stavbe po številu stavb predstavljajo manj kot petodstotni delež vseh stavb, a delež stanovanj v teh stavbah predstavlja nekaj več kot 36 % vseh stanovanj v Sloveniji. Realnejša je primerjava le stavb med sabo, brez vrste stavbe. V tem primeru delež stanovanj v večsta- Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb novanjskih stavb predstavlja že skoraj 40 % celotnega stanovanjskega fon-da v Sloveniji. To pa je v bistvu delovno področje podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z nepremičninami. Stavb z vsaj šestimi posameznimi deli je 13.516, v njih je 29.8451 posameznih delov (stanovanj). Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami Izvajanje storitev upravljanja z nepremičninami je na slovenskem trgu na-stopilo takoj po nastopu lastninjenja in privatizacije nekdanjih tako imenovanih družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš. To dejavnost izvajajo gospodarske družbe ter samostojni podjetniki, ki so za to dejavnost registrirani in jo opravljajo kot svojo pridobitno dejavnost (Marinšek 2000, 5). Od izvedenega lastninjenja stanovanj in stanovanjskih hiš od leta 1991 dalje je področje upravljanja z nepremičninami doživelo kar nekaj po-membnih zakonskih sprememb in dopolnitev. V tem času so se tudi na- 75 ročniki teh storitev, to je etažni lastniki stanovanj oziroma večstanovanjskih stavb, vse bolj zavedali svojega lastništva ter svojih pričakovanj do upravnikov, hkrati pa so bile s spreminjajočo se zakonodajo vse podrob-neje določeni tudi dolžnosti ter pooblastila upravnikov. Na slovenskem trgu se je dejavnost upravljanja z nepremičninami od njene uveljavitve v stanovanjskem zakonu zelo razširila. Na trg vseskozi vstopajo nova podjetja v upanju doseganja poslovne uspešnosti (Kapler Muhar 2013, 9). Upravljanje z nepremičninami je tako dokaj mlada panoga, na kate- ro močno vpliva zakonska ureditev. Opravljanje storitev je še do nedav-nega večinoma temeljilo na dolgoročnih pogodbah, kar pa se v zadnjem času že spreminja – lastniki namreč želijo vse pogosteje sklepati pogodbe za določen čas s poskusno dobo. Osnovne storitve upravnikov so si po-dobne oziroma izhajajo iz nalog in obveznosti, določenih v stanovanjski zakonodaji. Stalni stroški v strukturi vseh stroškov so praviloma nizki, saj največji delež med stroški predstavljajo stroški dela. Za uspešno delovanje namreč potrebujemo strokoven in usposobljen kader. Pri tem je pomembno doseganje ekonomije obsega (rentabilnosti poslovanja), kar pomeni da več- je število enot v upravljanju zmanjšuje stroške na enoto in omogoča nižjo ceno storitev (Radminič Virant 2009, 91). Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin Konkurenca je proces, ki nastane s spopadom interesov gospodarskih subjektov, za katere je značilno, da lahko na trgu nadomestijo drug drugega. Pri tem veljata dva pogoja (Tajnikar 2001, 145): Trg upravljanja nepremičnin - obstajati morajo gospodarski subjekti, kupci in prodajalci blaga, ki želijo doseči čim večji dobiček ali porabniško zadovoljstvo in ki imajo jasno izoblikovan motiv, zaradi katerega se pojavljajo na trgih, - oboji morajo biti sposobni vsaj delno nadomeščati drug drugega na trgih, na katerih delujejo. Konkurenčna prednost je tudi niz dejavnikov oziroma zmožnosti, ki podjetjem omogočajo konstantno doseganje poslovne uspešnosti v pri- merjavi z drugimi podjetji v panogi. Cilj konkurenčne prednosti ni le doseganje povprečne donosnosti konkurenčnih podjetij znotraj panoge, temveč preseganje le-te na način, da je poslovna uspešnost podjetja nad-povprečna (Bourgeois, Duhaime in Stimpert 1999, 56). Glede na to, da trg upravljanja z nepremičninami oziroma obseg po- 76 slovanja izhaja iz števila stavb v Sloveniji, ki je seveda omejeno oziroma se povečuje le z novogradnjami, tudi na tem področju obstaja močna pa-nožna konkurenčnost. Če je še pred časom kazalo na neko porazdeljenost trga med lokalne upravnike, se v zadnjem času dogajajo premiki delovanja večjih upravnikov na sosednja območja, še vedno pa se pojavljajo tudi manjši upravniki, ki si skušajo pridobiti svoj del upravljanja. Prav tako so lastniki do svoje lastnine vse pozornejši, kar se potem iz-raža tudi pri izbiri upravnika stavbe. Prva leta razvoja dejavnosti upravljanja z nepremičninami so naročniki teh storitev (torej lastniki) na upravnike gledali kot na zakonsko nujnost, ki le pošilja mesečne položnice. Sedaj lastniki (naročniki storitev upravnikov) spoznavajo, da je delitev obratovalnih stroškov le en del upravnikovih storitev, drugi del, ki je bistven za zagotavljanje normalnih razmer za bivanje v stavbi, pa je vzdrževanje stavbe kot celote. Večja kot je konkurenca na trgu, nižje bodo praviloma cene, višja bo kakovost proizvodov in storitev in s tem večje blagostanje družbe. Konkurenca na področju upravljanja z nepremičninami prehaja iz nudenja čim nižje cene za opravljene storitve na nudenje celovitega upravljanja, ki vključuje celotno področje vzdrževanja nepremičnin. Na trgu upravljanja nepremičnin vse več naročnikov – etažnih lastnikov – prepoznava to dodatno vrednost upravnikov, ki so sposobni nuditi celovito upravljanje z izvajanjem storitev, vezanih predvsem na tehnično-strokovno znanje, ter redno vzdrževanje celotnega objekta – večstanovanjske stavbe. Tako vse več upravnikov za osnovno ceno upravljanja naročnikom nudi tudi ustrezne popise vzdrževalnih del ter razpise za izbiro izvajalcev, brezplač- no pripravo pogodb za sklepanje in izvedo vseh vrst vzdrževalnih del ter s svojim lastnim strokovnim kadrom (nadzorniki); skrbijo torej za kakovo- Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb stno izvedbo in prevzem vzdrževalnih del. To pa lahko na trgu upravljanja nepremičnin prinaša odločujočo prednost, ki vpliva na izbiro upravnika posamezne večstanovanjske stavbe. Prav tako upravniki poleg teh osnovnih in bistvenih storitev za zagotavljanje obratovanja stavbe in primernih pogojev za bivanje v svojo ponudbo vključujejo tudi dodatne storitve, ki so vezane na življenje nepremičnine. Dodano vrednost v širšem smislu Campbell, Stonehouse in Houston (2002, 42) pojasnjujejo kot razliko v finančni vrednosti končnega proizvoda glede na finančno vrednost njenih inputov. Ustvarjanje ekonom- ske dodane vrednosti oziroma ustvarjanje vrednosti (angl. value-created) pa je združitev inputov (delo, kapital, material, stroji) v proizvod ali storitev, z namenom doseganja donosa, ki naj bo večji, kot so stroški za izdelavo proizvoda ali storitev (Besanko idr. 2010, 369). 77 V primeru upravljanja nepremičnin dodatne storitve upravnikov predstavljajo opravila in dela izven rednega upravljanja stavbe. Te storitve praviloma niso vezane na zakonsko določena dela in opravila. To so lahko geodetske storitve (izdelava in popravki etažnih načrtov), vodenje nepravdnega postopka za določitev pripadajočih zemljišč k stavbi, lastna pravna pomoč in svetovanje, pomoč pri posredovanju nepremičnin, in- ženiring storitve, vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo ipd. S tem se zagotovi celovitost ponudbe njihovih storitev, kar prinaša dodatno konkurenčno prednost. V želji po povečevanju obsega odjemalcev in maksimiranju poslov- ne uspešnosti se za razširitev ponudbe svojih storitev odloča vedno več upravnikov (Kapler Muhar 2013, 9). Metode analize in namen ankete Z lastno raziskavo obravnavamo analizo stanja in velikost upravniškega trga v Sloveniji, nadalje z lastno izvedeno anketno raziskavo obravnavamo konkurenco na področju upravljanja z nepremičninami, kakovost in razlike v pristopu k izvajanju vzdrževanja nepremičnin pri upravnikih, in sicer v povezavi z lastno tehnično-strokovno službo ali brez nje, ter analiziramo cene storitev v upravniški panogi. Raziskave je bila izvedena med podjetji, ki se ukvarjajo z upravljanjem z nepremičninami v Sloveniji. Glede na število registriranih upravnikov nepremičnin v Sloveniji ciljne populacije pri raziskovanju nismo mogli zajeti v celoti. Razlogi za to so bili različni, in sicer kot raziskovalci nismo imeli na voljo dovolj sredstev, podatkov ali naslovov, da bi lahko dosegli vse enote v populaciji, čas za iz- Trg upravljanja nepremičnin vedbo raziskave je bil omejen, poleg tega je bila tu tudi neodzivnost posameznih v raziskavo zajetih podjetij . Populacijo predstavljajo vsa podjetja, ki se na trgu aktivno preživlja-jo z dejavnostjo upravljanja z nepremičninami (šifra dejavnosti L68.320). Skladno s podatki AJPES-a ima to dejavnost registrirano čez tisoč podjetij oziroma samostojnih podjetnikov, kar nekaj je tudi registracij z ozna-ko »skupnost lastnikov stanovanj stavbe«, a dejansko je aktivnih registriranih podjetij in samostojnih podjetnikov v tej dejavnosti 372, od tega je 293 manjših podjetij, 79 pa je podjetij z deset in več zaposlenimi. Posamezni upravniki nepremičnin, zajeti v analizo iz celotne populacije, predstavljajo posamezen pojav statistične množice. Tako nam statistični vzorec predstavljajo upravniki nepremičnin, na podlagi katerih dobimo oceno iz . Vzorci upravnikov so , saj pri vsakem izbranem obstaja , da bo enak kot 78 vsi drugi člani populacije. Tako izhajamo iz predpostavke, da so izbrani upravniki v anketni raziskavi reprezentativni ter bo tako mogoče iz lastnosti upravnikov iz vzorca sklepati oziroma lastnosti na vse upravnike v Sloveniji. Z namenom reprezentativne velikosti vzorca oziroma uspešno izve- dene analize smo v raziskavo zajeli 139 podjetij. Izvedli smo empirično raziskavo in preučili pridobljene podatke, da bi ugotovili, kateri dejavniki najmočneje vplivajo na ceno upravljanja in kakovost vzdrževanja nepremičnin. Metode zbiranja podatkov in informacij Za preverjanje smo podatke pridobili iz lastne izvedene kvantitativne raziskave na podlagi raziskovalnega anketnega vprašalnika (kakovost izvajanja vzdrževanja, cena upravljanja), ki smo ga naslovili na 139 upravnikov nepremičnin v Sloveniji. Ti podatki predstavljajo primarne podatke za raziskavo, saj smo jih pridobili z zbiranjem samo za konkretno sistematično ocenjevanje vrednosti. Sekundarne podatke za raziskavo nam predstavljajo pridobljeni podatki o številu upravnikov v posamezni regiji delovanja iz registra upravnikov nepremičnin po posameznih UE (v Sloveniji je 58 upravnih enot). Na osnovi podatkovne iz baze v GURS (kataster stavb) smo pridobi- li podatek o številu in vrstah stavb po posamezni statistični regiji delovanja (Slovenija je razdeljena na 12 statističnih regij). Za spremenljivko cena upravljanja smo pridobili podatke iz primarno zbranih anketnih podatkov, za spremenljivki število stavb po regijah ter koncentracija upravnikov pa so uporabljeni sekundarni podatki iz registrov (GURS – kataster stavb, UE, SURS). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Pripravili smo raziskovalni anketni vprašalnik in izvedli anketo med podjetji, ki izvajajo dejavnost upravljanje z nepremičninami. Anketni vprašalnik je bil poslan po pošti, v nekaj primerih tudi po elektronski pošti. Z njim smo pridobili podatke o izvajanju vzdrževanja stavb ter ceni storitev upravljanja na posamezno enoto. Prav tako smo izvedli zbiranje podatkov po vseh 58 UE v Sloveniji in od njih pridobili dejstva o številu registriranih upravnikov za upravljanje po posamezni stavbi. Po izvedbi ankete ter pridobitvi podatkov iz vseh 58 UE in 12 stati- stičnih regij v Sloveniji sta sledila kontrola podatkov ter vnos podatkov v Excelovo datoteko, ki smo jo pripravili za obdelavo v računalniškem programu SPSS. Podatki so bili pridobljeni na osnovi ankete. Predstavitev vzorca in rezultatov raziskave 79 V tem podpoglavju predstavljamo populacijo upravnikov večstanovanj- skih stavb in vzorec, na katerem smo izvedli raziskavo s pomočjo anketiranja. V nadaljevanju predstavljamo rezultate raziskave in hkrati tudi predstavitev odvisnih in neodvisnih spremenljivk. Raziskavo smo izvedli na osnovi vzorčenja podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z nepremič- ninami v Sloveniji. Izhajamo iz predpostavke, da je izbrani del upravnikov nepremičnin reprezentativen in je mogoče iz lastnosti članov vzorca sklepati o lastno-stih celotne populacije upravnikov nepremičnin v Sloveniji. Vzorec podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z večstanovanjskimi stavbami Jeseni 2014 smo izvedli anketno raziskavo med 139 upravniki večsta- novanjskih stavb. Na spletno anketo se je vključilo (klik na anketo) 107 upravnikov, začelo jo je izpolnjevati 54, v celoti pa jo je izpolnilo 42, kar predstavlja več kot 30 % vzorca oziroma okrog 10 % celotne populacije. Sodelujoča podjetja upravljajo skupaj 7.980 stavb, kar predstavlja skoraj 69 % stavb z devet ali več posameznimi deli – torej v stavbah, kjer je upravnik obvezen. Raziskava je potekala na celotnem območju Republike Slovenije. V največji meri, v 37 %, vprašana podjetja delujejo na območju osre- dnjeslovenske regije, z 18,5 % sledijo podjetja, ki prihajajo iz gorenjske regije (slika 6). V najmanjši meri, po 1,9 %, podjetja prihajajo iz koroške, obalno-kraške, pomurske, srednjeposavske in zasavske regije. Trg upravljanja nepremičnin Slika 6: Regija delovanja Konec decembra (30. 12.) 2014 so upravniki zaposlovali v povprečju 80 15,83 (SD = 23,12) zaposlenih. Najmanj je bilo nič zaposlenih in največ 125 zaposlenih. Največ podjetij med vprašanimi, 64,8 %, je urejenih kot družba z omejeno odgovornostjo (d. o. o.), najmanj, 1,8 %, pa jih je navedlo, da so urejeni kot drugo. Eno podjetje je izbralo možnost »drugo« in navedlo k. d. (slika 10). Slika 7: Pravno-organizacijska oblika V povprečju imajo podjetja v upravljanju 186,73 stavb (skupno števi- lo stavb v upravljanju). Najmanj imajo eno stavbo, največ pa 1.570 stavb. Večstanovanjskih stavb imajo v povprečju v upravljanju 154,50, stanovanjsko-poslovnih stavb v povprečju 22,05, poslovno-stanovanjskih stavb v povprečju 7,15 in poslovnih stavb v povprečju 10,29 (slika 8). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Slika 8: Povprečno skupno število stavb v upravljanju in po vrstah posameznih stavb V povprečju imajo podjetja v upravljanju 3.938,57 enot posameznih delov stavb (v nadaljevanju EPDS) (slika 9). Če pogledamo posameznega 81 upravnika, ima en posamezni upravnik v upravljanju najmanj 34 enot posameznih delov stavb (EPDS), največ pa 42.144 EPDS. V večstanovanj- skih stavbah imajo v povprečju v upravljanju 2.680,41 EPDS, v stanovanjsko-poslovnih stavbah 349,77 EPDS, v poslovno-stanovanjskih stavbah 79,46 EPDS in v poslovnih stavbah 382,56 EPDS. Slika 9: Število posameznih delov stavbe (enot) v upravljanju in od tega v upravljanju po vrstah posameznih stavb Sledilo je vprašanje odprtega tipa, na katerega so anketiranci prosto odgovarjali; vprašana podjetja so imela možnost vpisati lastno glavno dejavnost. Na vprašanje o glavni dejavnosti 10 podjetij 10 izmed 54 ni dalo odgovora (preglednica 3). Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 3: Glavna dejavnost gospodarske družbe N Delež (Ni odgovora) 10 18,5 Cent. in vod. inšt. 1 1,9 Nepremičnine 2 3,7 Nepremičninsko posredovanje 2 3,7 Poslovne storitve 1 1,9 Posredovanje nepremičnin 4 7,4 Upravljanje 6 11,1 Upravljanje nepremičnin po pogodbi 1 1,9 Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi 2 3,7 82 Upravljanje objektov 1 1,9 Upravljanje stavb 5 9,3 Upravljanje večstanovanjskih stavb 2 3,7 Upravljanje večstanovanjskih stavb, vzdrževanje stavb in čiščenje 1 1,9 Upravljanje večstanovanjskih objektov 1 1,9 Upravljanje večstanovanjskih objektov po pogodbi 1 1,9 Upravljanje z nepremičninami 12 22,2 Upravljanje, vzdrževanje, oddajanje 1 1,9 Zaključna gradbena dela 1 1,9 Skupaj 54 100,0 Največ podjetij (n = 12) se je opredelilo kot takšnih, ki se ukvarjajo z upravljanjem nepremičnin, vendar tudi iz večine ostalih odgovorov lahko razberemo, da gre za isto dejavnost, bodisi za plačilo ali po pogodbi. Dve podjetji se ukvarjata z nepremičninskim posredovanjem, eno s poslovnimi storitvami in eno z zaključnimi gradbenimi deli. Osnovni rezultati V tem poglavju predstavljamo osnovne rezultate raziskave, pridobljene z opisnimi statistikami, ki jih prikazujemo v grafični in tabelarični obliki. Rezultati so predstavljeni v treh sklopih, in sicer se je prvi del raziskovalne ankete nanašal na odgovore anketiranih upravnikov, drugi del na pregled cen upravljanja na trgu upravljanja nepremičnin ter tretji, zadnji sklop, na konkurenco med upravniki. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Organiziranje, izvajanje in kakovost vzdrževanja stavb Večina vprašanih upravnikov, kar 60,5 %, ima v organzaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader, 39,5 % pa jih tega kadra nima zaposlene-ga. V takem primeru za izvajanje tehnično-strokovnih opravil (izvajanje vzdrževanja stavb) praviloma proti doplačilu naročnikov najemajo zunanje strokovnjake (slika 10). 83 Slika 10: Zaposlen lasten tehnično-strokovni kader v organizaciji Tiste anketirance, ki so na vprašanje, ali imajo lasten tehnično-strokovni kader, odgovorili pritrdilno, smo nadalje prosili, naj povedo še smer in stopnjo izobrazbe tega kadra. Med gradbeniki je v povprečju največ tistih s V. stopnjo izobrazbe, in sicer 2,47. Med elektrotehniki jih je v povprečju prav tako največ s V. stopnjo izobrazbe, in sicer 1,56. Podobno je med strojniki, ki jih je prav tako v povprečju največ s V. stopnjo izobrazbe, in sicer 1,33. Tudi kurjačev je v povprečju največ s V. stopnjo izobrazbe, in sicer 4,50. Velika večina anketiranih (93,5 %) ima lasten kader za pregled stanovanjskih stavb in zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi, za objavo del ter zbiranje ponudb oziroma predračunov, za pri-dobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del, za pripravo in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in za organizacijo nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb (preglednica 4). Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 4: Organizacija dela in izvajanje tehnično-strokovnih opravil v gospodarski družbi Število lastnih Doplačilo k ceni Lasten kader delavcev upravljanja Da (%) Ne (%) AS SO Da (%) Ne (%) Pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje po- datkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali 93,9 6,1 4,50 8,855 0,0 100,0 prenovi Izdelava načrta vzdrževanja 83,9 16,1 4,19 7,195 11,1 88,9 Izdelava terminskega načrta izvedbe načrta z 84,4 15,6 4,15 7,204 3,7 96,3 oceno predvidenih stroškov vzdrževanja Popis in izdelava potrebnih vzdrževalnih del 63,3 36,7 2,72 2,458 48,1 51,9 za oddajo razpisa 84 Objava del ter zbiranje ponudb – predračun- 93,9 6,1 3,22 2,694 3,7 96,3 ov Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za iz- 93,8 6,3 3,93 7,038 7,4 92,6 vajanje vzdrževalnih del Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju več- 93,8 6,3 2,88 2,251 3,7 96,3 jih vzdrževalnih del Nadzor pri izvajanju del z lastnim tehničnim 51,7 48,3 3,04 2,941 46,2 53,8 kadrom (V. st.) Gradbeni tehnik/inženir 55,2 44,8 1,67 1,685 48,0 52,0 Strojni tehnik/inženir 50,0 50,0 0,88 0,741 50,0 50,0 Elektrotehnik/inženir 28,6 71,4 0,61 0,783 48,0 52,0 Strokovni nadzor z inženirjem po ZGO 19,4 80,6 0,38 0,805 79,2 20,8 (vpisan v inženirsko zbornico) Organizacija odprave napak v garancijski dobi 86,7 13,3 2,31 2,494 11,1 88,9 Organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inš- 93,5 6,5 3,77 7,350 0,0 100,0 pekcijskih odločb Požarno varstvo (varnostni inženir) 15,6 84,4 0,45 0,912 88,0 12,0 V povprečju imajo podjetja, ki se ukvarjajo z upravljanjem in vzdrževanjem večstanovanjskih stavb, največ delavcev zaposlenih za pregled stanovanjske stavbe ter za zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi. Največ, 79,2 %, je doplačil k ceni upravljanja za strokovni nadzor z inženirjem po ZGO (vpisan v inženirsko zbornico). Največje povprečno število večstanovanjskih stavb v upravljanju so anketirana podjetja imela v letu 2013 (349,92), najmanj pa v letu 2010 (330,85). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb V nadaljevanju smo preučevali vrste del, ki so bila opravljena na vzdrževanih večstanovanjskih stavbah v oboju od 2010 do 2014. Obnovljenih streh je bilo največ v letu 2014, povprečno 6,42 obnov- ljenih streh, tistih z novo TI pa je bilo največ leta 2013, in sicer 3,86. Obnovljenih fasad je bilo največ v letu 2014 – največje povprečno število 12,35; od tega z novo TI v povprečju največ načrtujejo prav tako v letu 2014, in sicer 12,05. Število prenov kurilnic/menjav kotla je bilo v povprečju najvišje leta 2011, in sicer 1, od tega s prehodom na nov energent v povprečju prav tako največ leta 2011, in sicer 0,86. Podatki iz predložene analize kažejo porast investicijskih vzdrževalnih del v večstanovanjskih stavbah, kar je zagotovo posledica preventivnega oziroma načrtovanega vzdrževanja stavb. Iz preglednice 5 je razvidno, da ima med dejavniki pomembnosti 85 vzdrževanja dejavnik » Preventivno vzdrževanje – sprejeti načrti vzdrževanja« najvišjo povprečno oceno 4,14. Preglednica 5: Ocena pomembnosti vzdrževanja sploh ni ni precej zelo pomem- Dejavniki pomem- pomem- pomem- pomem- N Min Max AS SO bno vzdrževanja bno bno bno bno N % N % N % N % N % Preventivno vzdrževanje – 29 3 5 4,14 0,875 0 0 0 0 9 31,0 7 24,1 13 44,8 sprejeti načrti vzdrževanja Kontrola up- ravnika nad iz- 28 3 5 3,71 0,763 0 0 0 0 13 46,4 10 35,7 5 17,9 vedbo del Kontrola s stra- ni hišnika ali 29 2 5 3,59 0,983 0 0 4 13,8 10 34,5 9 31,0 6 20,7 NO stavbe Tehnično znanje oper- ativnega up- 29 2 5 3,79 1,114 0 0 6 20,7 3 10,3 11 37,9 9 31,0 ravnika na terenu Poročilo up- ravnika o izve- 29 2 5 3,62 0,862 0 0 1 3,4 15 51,7 7 24,1 6 20,7 denih delih Trg upravljanja nepremičnin sploh ni ni precej zelo pomem- Dejavniki pomem- pomem- pomem- pomem- N Min Max AS SO bno vzdrževanja bno bno bno bno N % N % N % N % N % Opravljene končne izmere in prevzemni 29 2 5 3,90 0,900 0 0 1 3,4 10 34,5 9 31,0 9 31,0 zapisnik o izve- denih delih Na izbor iz- vajalca vpliva 28 2 5 3,61 1,100 0 0 5 17,9 9 32,1 6 21,4 8 28,6 predvsem cena storitve 86 Kakovostno vzdrževanje iz- boljša pogo- 29 2 5 3,83 0,889 0 0 2 6,9 8 27,6 12 41,4 7 24,1 je bivanja v stavbi Upravnik z lastnim teh- ničnim nadzo- 28 1 5 3,25 1,430 4 14,3 6 21,4 4 14,3 7 25,0 7 25,0 rom zagotavl- ja kakovostno vzdrževanje Upravnik z lastno prav- no službo laž- 29 1 5 2,97 1,017 1 3,4 11 37,9 6 20,7 10 34,5 1 3,4 je uveljavlja reklamacije Strinjanja s to trditvijo anketirancev so relativno enotna, saj vrednost standardnega odklona ne presega tretjine vrednosti aritmetične sredine (SO = 0,875). V največji meri, 44,8 %, so dali oceno 5 – zelo pomembno, v najmanjši meri oziroma po 0 % pa oceno 1 – sploh ni pomembno in oceno 2 – ni pomembno. Dejavnik, ki so mu namenili najnižjo povprečno oceno, 2,97, pa je » Upravnik z lastno pravno službo lažje uveljavlja reklamacije«. Mnenja anketirancev glede strinjanja s to trditvijo so relativno razpršena, saj vrednost standardnega odklona presega tretjino vrednosti aritmetične sredine (SO = 1,017) (preglednica 3). V največji meri, 37,9 %, so dali oceno 2 – ni pomembno, v najmanjši meri oziroma po 3,4 % pa oceni 5 – zelo pomembno in 1 – sploh ni pomembno. Med dejavniki analize stroškov vzdrževanja je dobil dejavnik » Izvajanje predpisanih servisov« najvišjo povprečno oceno – 3,90. Mnenja an- Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb ketirancev glede strinjanja s to trditvijo so relativno enotna, saj vrednost standardnega odklona ne presega tretjine vrednosti aritmetične sredine (SO = 0,885) (preglednica 8). V največji meri, po 33,3 %, so dali oceni 3 – pomembno in 4 – precej pomembno, v najnižji meri 0 % pa oceno 1 – sploh ni pomembno in oceno 2 – ni pomembno. Preglednica 6: Analiza stroškov vzdrževanja sploh ni precej zelo Dejavniki an- ni pomem- pomem- pomem- pomem- pomem- alize stroškov N Min Max AS SO bno bno bno bno bno vzdrževanja N % N % N % N % N % 87 Kvalifikacija in strokovna us- 30 2 5 3,63 0,890 0 0 3 10,0 10 33,3 12 40,0 5 16,7 posobljenost vzdrževalcev Plačilni pogoji 30 2 5 3,20 0,847 0 0 6 20,0 14 46,7 8 26,7 2 6,7 Cena dela, višina 29 3 5 3,83 0,711 0 0 0 0 10 34,5 14 48,3 5 17,2 ponudbe Učinkovitost 30 1 5 2,93 1,202 4 13,3 8 26,7 6 20,0 10 33,3 2 6,7 dela Uvajanje preven- 30 2 5 3,57 0,971 0 0 6 20,0 5 16,7 15 50,0 4 13,3 tivnih pregledov Izvajanje pred- 30 2 5 3,90 0,885 0 0 1 3,3 10 33,3 10 33,3 9 30,0 pisanih servisov Lastna vzdrževal- na služba upra- 30 1 5 2,87 1,479 8 26,7 5 16,7 5 16,7 7 23,3 5 16,7 vnika Kontrola etažnih 30 2 5 3,63 0,999 0 0 3 10,0 13 43,3 6 20,0 8 26,7 lastnikov Dejavnik, ki so mu anketiranci namenili najnižjo povprečno oce- no, pa je » Lastna vzdrževalna služba upravnika«, ki je dobil oceno 2,87. Mnenja anketirancev glede strinjanja s to trditvijo so relativno razpršena, saj vrednost standardnega odklona presega tretjino vrednosti aritmetične sredine (SO = 1,479) (preglednica 8). V največji meri, 26,7 %, so dali oceno 1 – sploh ni pomembno, v najmanjši meri oziroma po 16,7 % pa ocene 5 – zelo pomembno, 3 – pomembno in 2 – ni pomembno. Trg upravljanja nepremičnin Cene na trgu upravljanja nepremičnin Drugi del raziskovalne ankete se je nanašal na dejanske cene upravljanja na trgu. Anketirana podjetja so predstavila svoje cene izvajanja storitev, in sicer ločeno za stanovanja in za poslovne prostore (preglednici 7 in 8). V nekaterih primerih se cena upravljanja obračunava po površini posameznega dela stavbe; to je v prikazano v ločeni preglednici 8. Preglednica 7: Povprečna cena upravljanja na posamezni del stavbe znaša z vključenim DDV (v EUR) Za stanovanje Za poslovni prostor N 28 25 Aritmetična sredina 9,23 11,30 88 Standardni odklon 1,029 2,072 Minimum 7 8 Maksimum 12 16 Povprečna cena upravljanja za posamezni del stavbe, z vključenim DDV, znaša za stanovanje v povprečju 9,23 EUR in za poslovni prostor v povprečju 11,30 EUR. Preglednica 8: Stroški upravljanja po površini posameznega dela stavbe, na m2 vključno z DDV (v EUR) Stroški upravljanja za poslovni Stroški upravljanja za stanovanje prostor N 10 13 Aritmetična sredina 0,09 0,17 Standardni odklon 0,098 0,111 Minimum 0 0 Maksimum 0,24 0,3 Povprečni strošek upravljanja po površini posameznega dela stavbe (vključno z DDV) znaša za stanovanje v povprečju 0,09 EUR in za po- slovni prostor v povprečju 0,17 EUR. Na vprašanje, ali velikost podjetja pomembno vpliva na ceno upravljanja, so anketiranci v največji meri, 43,3 %, odgovorili, da ta vpliv ni pomemben, v najmanjši meri, 3,3 %, pa, da je zelo pomemben (slika 11). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Slika 11: Vpliv velikosti podjetja na ceno upravljana Konkurenca na trgu upravljanja nepremičnin Zadnji sklop anketnih vprašanj se je nanašal na konkurenco med uprav-89 niki na trgu upravljanja z nepremičninami. Na trg delovanja so upravniki gledali s svojega sedeža poslovanja, praviloma se veže na območje statističnih regij, ni pa to pravilo, saj je upravniški trg odprt in vse več podjetij širi delovanje izven teh območij. Slika 12: Število podjetij, ki nudi in dejansko izvaja storitve upravljanja Anketirana podjetja na območju svojega delovanja zaznavajo v povprečju 15,7 podjetij, ki nudijo in dejansko izvajajo storitve upravljanja. Gre za podjetja z enako dejavnostjo na istem območju delovanja in jih anketirana podjetja pojmujejo kot neposredno konkurenco. V povprečju so vprašana podjetja odgovorila, da so se v zadnjem tri- letnem obdobju na trgu pojavili trije novi subjekti, od tega v povprečju 1,50 popolnoma novih in v povprečju 1,62 organizacij z drugih območij (prodor konkurence s sosednjih območij). Trg upravljanja nepremičnin Slika 13: Število novih subjektov (organizacij) na trgu upravljanja nepremičnin 90 Slika 14: Zaradi konkurence so morali v zadnjih treh letih znižati svojo ceno upravljanja Večina anketiranih podjetij, 38,7 %, meni, da niso zniževali cen zaradi konkurence, ena četrtina upravnikov pa je zaradi konkurence pris-topila k znižanju manj kot polovice cen upravljanja. Nobeno podjetje ne meni, da so cene upravljanja za vse stavbe v njihovem upravljanju zniža-li v celoti. Večina vprašanih (60 %) meni, da je zaradi konkurence pomembno oblikovati – prilagajati svojo ceno upravljanja, noben od vprašanih pa ne meni, da je to zelo pomembno; prav tako je izredno nizek delež anketiranih, ki menijo, da to sploh ni pomembno. Med dejavniki analize odvisnosti cene upravljanja je dobil dejavnik konkurence na trgu (števila podjetij) najvišjo povprečno oceno (M = 3,35). Mnenja anketirancev glede strinjanja s to trditvijo so relativno enotna, saj vrednost standardnega odklona ne presega tretjine vrednosti aritmetične sredine (SO = 0,661) (preglednica 9). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Slika 15: Zaradi konkurence je/ni pomembno oblikovati – prilagajati svojo ceno upravljanja Preglednica 9: Odvisnost cene upravljanja 91 Dejavni- sploh ni precej zelo ni pomem- pomem- ki mnenj cen pomem- pomem- pomem- N Min Max AS SO bno bno upravljanja bno bno bno odvisna od: N % N % N % N % N % konkurence na trgu (števila pod- 31 2 4 3,35 0,661 0 0 3 9,7 14 45,2 14 45,2 0 0 jetij) oddaljenosti stavb od sedeža pod- 29 1 5 2,31 1,072 6 20,7 14 48,3 4 13,8 4 13,8 1 3,4 jetja lastnega tehnične- 31 1 5 2,58 1,336 9 29,0 6 19,4 8 25,8 5 16,1 3 9,7 ga kadra količine del- itve obratovalnih 31 1 4 2,26 0,815 4 12,9 18 58,1 6 19,4 3 9,7 0 0 stroškov starosti stavbe 31 1 4 2,35 0,877 4 12,9 16 51,6 7 22,6 4 12,9 0 0 odnosa in struk- ture etažnih last- 31 1 5 3,03 1,016 1 3,2 9 29,0 12 38,7 6 19,4 3 9,7 nikov kraja – lokacije, 31 1 4 2,65 0,950 3 9,7 12 38,7 9 29,0 7 22,6 0 0 kjer je stavba Največji delež anketirancev (45,2 %) je dal oceni 3 (pomembno) in 4 (precej pomembno). Nihče ni dal ocene 1 (sploh ni pomembno) ali pa ocene 5 (zelo pomembno). Na drugem mestu je za anketirana podjetja odvisnost cene upravljanja vezana na dejavnik »O dnos in strukture etažnih Trg upravljanja nepremičnin lastnikov«, kar je dokaj presenetljivo. To pomeni, da večina anketiranih podjetij ceno upravljanja prilagaja tudi glede na strukturo lastnikov ter njihovega odnosa do upravnika. Dejavnik, ki so mu anketiranci namenili najnižjo povprečno oceno (M = 2,26), pa je » Količina delitve obratovalnih stroškov«. Mnenja anketirancev glede strinjanja s to trditvijo so relativno razpršena, saj vrednost standardnega odklona presega tretjino vrednosti aritmetične sredine (SO = 0,815). V največji meri, 58,1 %, so dali oceno 2 (ni pomembno), noben pa ni dal ocene 5 (zelo pomembno). To pomeni, da na ceno upravljanja pri anketiranih upravnikih ne vpliva količina mesečno obračunanih postavk. 92 Slika 16: Konkurenčnost storitev na trgu Največ anketiranih podjetij (38,7 %) meni, da so njihove storitve na trgu konkurenčne, nobeno podjetje pa ne meni, da storitve sploh niso konkurenčne. Večina vprašanih (58,1 %) meni, da njihova cena upravljanja zagota- vlja rentabilnost poslovanja. Najmanj, 3,2 % anketiranih, meni, da njihova cena sploh ne zagotavlja rentabilnosti, prav enak delež anketiranih pa meni, da njihova cena v celoti zagotavlja rentabilnost poslovanja. Na osnovi izvedene analize pridobljenih podatkov, razdeljenih v tri ločene sklope, lahko pristopimo k preverjanju odprtih raziskovalnih hipotez. Preverjanje hipotez Temeljna teza se glasi, da lastna tehnično-strokovna služba in konkurenca med upravniki nepremičnin vplivata na višjo kakovost in obseg vzdrževa- Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb nja ter na ceno upravljanja z nepremičninami, kar bomo preverjali s testiranjem raziskovalnih hipotez. Preverjanje hipoteze H 1 Hipoteza 1 se glasi: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo višjo kakovost in večji obseg vzdrževanja nepremičnin kot pa podjetja, ki nimajo lastne tehnično-strokovne službe. Kakovost smo merili z dejavniki ocene pomembnosti vzdrževanja, ki jih predstavljajo spremenljivke: - preventivno vzdrževanje – sprejeti načrti vzdrževanja, - kontrola upravnika nad izvedbo del, - kontrola s strani hišnika ali nadzornega odbora stavbe, - tehnično znanje operativnega upravnika na terenu, 93 - poročilo upravnika o izvedenih delih, - opravljene končne izmere in prevzemni zapisnik o izvedenih de- lih, - kakovostno vzdrževanje izboljša pogoje bivanja v stavbi, - upravnik z lastnim tehničnim nadzorom zagotavlja kakovostno vzdrževanje in - upravnik z lastno pravno službo lažje uveljavlja reklamacije. Obseg vzdrževanja nepremičnin smo merili na podlagi sklopa dejav- nikov izvedbe vzdrževanja stavb v obdobju od leta 2010 do leta 2014. V tem sklopu smo uporabili spremenljivke: - število večstanovanjskih stavb v upravljanju, - število obnovljenih streh, - število obnovljenih fasad, - število prenov kurilnic/menjava kotla. Pri preverjanju, ali obstajajo statistično značilne razlike v oceni po-mebnosti vzdrževanja glede na to, ali je v organizaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader ali ne, smo uporabili t-test za neodvisna vzorca. Kropivnik, Kogovšek in Gnidovec (2006, 47) zanj pravijo, da z njim preverjamo, ali je povprečna vrednost iste spremenljivke v eni skupini enot različna (oziroma ali je večja ali manjša) od povprečne vrednosti v drugi skupini enot. Za ta test se predpostavlja normalnost porazdelitve, zato smo predhodno s Kolmogorov-Smirnov testom preverili, ali ta predpo-stavka drži. Trg upravljanja nepremičnin Oblikovali smo dve podhipotezi: - H 1.1: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo višjo kakovost. - H 1.2: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo večji obseg vzdrževanja nepre- mičnin. Najprej smo se lotili preverjanja podhipoteze H 1.1: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo višjo kakovost. Pri tem smo uporabili spremenljivki: - zaposlen lasten tehnično-strokovni kader, - indeks kakovosti vzdrževanja, ki smo ga izračunali kot povpre- 94 čje ocen desetih elementov kakovosti. V skupini tistih vzdrževalcev, ki imajo lasten tehnično-strokovni kader, se indeks pomembnosti izvajanja in vzdrževanja nepremičnin porazdeljuje normalno (p = 0,975), enako velja tudi za skupino vzdrževalcev, ki tega kadra nimajo (p = 0,982). Na podlagi tega rezultata lahko za preizkus razlik v povprečni vrednosti indeksa uporabimo t-preizkus za neodvisna vzorca. Preglednica 10: Indeks pomembnosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Kolmogorov-Smirnov test normalnost porazdelitve Q11 7. Ali imate v vaši organizaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader Da Ne Kolmogor- Kolmogor- N ov-Smirn- p N ov-Smirn- p ov Z ov Z I15 Indeks pomembnos- ti izvajanja in vzdrževanja ne- 15 0,481 0,975 13 0,465 0,982 premičnin Legenda: N – število; p – porazdelitev. Indeks ocene pomembnosti vzdrževanja je izračunan kot povpre- čje ocen desetih elementov dejavnikov vzdrževanja, ki so navedeni v preglednici 5: Ocena pomembnosti vzdrževanja znaša pri tistih organizacijah, ki imajo zaposlen lasten tehnično-strokovni kader, 3,9, pri podjetjih, ki ga nimajo, pa 3,3. Z Levenovim preizkusom smo preverili homoge- Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb nost varianc med skupinama podjetij in dokazali, da homogenost obstaja (F = 2,17; p = 0,153). T-preizkus za neodvisna vzorca pokaže, da obstaja statistično značilna razlika v višini indeksa glede na preučevani skupini podjetij (t = 3,01; G = 26; p = 0,006). Hipotezo, da nudijo podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin višjo kakovost vzdrževanja, lahko potrdimo. Preglednica 11: Indeks pomembnosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca LTK N AS SO F p t G p Da 15 3,94 0,45 I15 Indeks pomembnosti vzdrževanja 2,169 0,153 3,008 26 0,006 Ne 13 3,29 0,68 95 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. V nadaljevanju še preverimo, pri katerih elementih indeksa po- membnosti vzdrževanja prihaja do statistično značilnih razlik med preu- čevanima skupinama podjetij (preglednica 12). Preglednica 12: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Komogorov-Smirnov preizkus Q11 7. Ali imate v vaši organizaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader Da Ne Kolmogor- Kolmogor- N ov-Smirn- p N ov-Smirn- p ov Z ov Z Q15a Preventivno vzdrževan- 15 1,408 0,038 13 1,04 0,23 je-sprejeti načrti vzdrževanja Q15b Kontrola upravnika nad 14 0,948 0,33 13 1,501 0,022 izvedbo del Q15c Kontrola s strani hišnika 15 0,756 0,616 13 0,663 0,772 ali NO stavbe Q15d Tehnično znanje opera- 15 1,02 0,249 13 0,892 0,404 tivnega upravnika na terenu Q15e Poročilo upravnika o iz- 15 1,113 0,168 13 1,177 0,125 vedenih delih Q15f Opravljene končne izmere in prevzemni zapisnik 15 1,123 0,16 13 0,969 0,304 o izvedenih delih Trg upravljanja nepremičnin Q11 7. Ali imate v vaši organizaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader Da Ne Kolmogor- Kolmogor- N ov-Smirn- p N ov-Smirn- p ov Z ov Z Q15g Na izbor izvajalca vpliva 14 0,956 0,32 13 0,853 0,461 predvsem cena storitve Q15h Kakovostno vzdrževan- je izboljša pogoje bivan- 15 0,921 0,364 13 0,839 0,482 ja v stavbi Q15i Upravnik z lastnim teh- ničnim nadzorom zagotavlja 15 1,069 0,204 12 0,972 0,301 kakovostno vzdrževanje 96 Q15j Upravnik z lastno prav- no službo lažje uveljavlja 15 1,4 0,04 13 1,234 0,095 reklamacije Legenda: N – število; AS – aritmetična sredina; p – porazdelitev. Spremenljivka q15, ki se nanaša na sprejete načrte za preventivno vzdrževanje, se v skupini podjetij, ki nimajo lastnega tehnično-strokovnega kadra, porazdeljuje normalno (p = 0,230), v skupini podjetij, ki ga imajo, pa ne (p = 0,038). Obratno je pri spremenljviki q15b, ki se nana- ša na kontrolo upravnika nad izvedbo del: v skupini, kjer imajo lasten tehnično-strokovni kader, se porazdeljuje normalno (p = 0,33), v skupini, kjer ga nimajo, pa ne (p = 0,022). Spremenljivka q15j, ki se nanaša na strinjanje, ali upravnik z lastno pravno službo lažje uveljavlja reklamacije, se v skupini z lastnim tehnično-strokovnim kadrom ne porazdeljuje normalno (p = 0,04), v skupini, kjer ga nimajo, pa se porazdeljuje normalno (p = 0,095). Ostale spremenljivke se v obeh skupinah porazdeljujejo normalno, saj Kolmogorov-Smirnov test ni statistično značilen. Za preizkus razlik med aritmetičnimi sredinami lahko za te spremenljivke uporabimo t-preizkus za neodvisna vzorca, za spremenljivke q15a, q15b in q15j pa ne-parametrični Mann-Whitneyev preizkus. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Preglednica 13: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca Last- Arit- Stan- en tehnič- Število metična dardni F p t df p no-strokovni sredina odklon kader Kontrola s stra- Da 15 3,6 0,99 ni hišnika ali NO 0,068 0,797 -0,04 26 0,968 stavbe Ne 13 3,62 1,04 Tehnično znanje op- Da 15 4,27 0,88 erativnega upravnika 1,822 0,189 3,018 26 0,006 na terenu Ne 13 3,15 1,07 Poročilo upravnika o Da 15 3,73 0,8 0,707 0,408 0,584 26 0,564 izvedenih delih Ne 13 3,54 0,97 97 Opravljene končne Da 15 4,2 0,86 izmere in prevzem- 0,007 0,933 2,009 26 0,055 ni zapisnik o izve- Ne 13 3,54 0,88 denih delih Na izbor izvajalca vp- Da 14 3,64 0,93 liva predvsem cena 4,898 0,036 0,062 21,343 0,951 storitve Ne 13 3,62 1,33 Kakovostno Da 15 3,87 0,74 vzdrževanje izbol- 1,974 0,172 0,518 26 0,609 jša pogoje bivanja Ne 13 3,69 1,03 v stavbi Upravnik z lastnim Da 15 4,13 0,99 tehničnim nadzorom 0,005 0,943 5,127 25 < 0,0001 zagotavlja kakovost- Ne 12 2,08 1,08 no vzdrževanje Statistično značilno višje povprečne ocene pri organizacijah z lastnim tehnično-strokovnim kadrom lahko s tveganjem, manjšim od 0,05, potrdimo za dva elementa pomembnosti vzdrževanja. To sta: - tehnično znanje operativnega upravnika na terenu (t = 3,02; p = 0,006) in - upravnik z lastnim tehničnim nadzorom, ki zagotavlja kakovo- stno vzdrževanje (t = 5,13; p < 0,0001). Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 14: Elementi kakovosti vzdrževanja glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – Mann-Whitneyev preizkus Last- en tehnič- Aritmetič- Standardni Število z p no-strokovni na sredina odklon kader Q15a Preventivno vzdrževanje Da 15 4,47 0,74 –1,861 0,063 – sprejeti načrti vzdrževanja Ne 13 3,85 0,9 Q15b Kontrola upravnika nad Da 14 3,93 0,73 –1,741 0,082 izvedbo del Ne 13 3,46 0,78 Q15j Upravnik z lastno pravno Da 15 3,53 0,92 službo lažje uveljavlja reklam- –3,38 0,001 acije Ne 13 2,23 0,6 98 Na podlagi Mann-Whitneyevega preizkusa lahko potrdimo stati- stično značilni višji povprečni rang pri organizacijah z lastnim tehnič- no-strokovnim kadrom za spremenljivko, ki se nanaša na strinjanje, da upravnik z lastno pravno službo lažje uveljavlja reklamacije (p = 0,001). Poleg tega omenimo še dva elementa, pri katerih so razlike na meji statistične značilnosti: - preventivno vzdrževanje – sprejeti načrti vzdrževanja in opra- vljene končne izmere ter prevzemni zapisnik (t = 2,00; G = 26; p = 0,056) in - opravljene končne izmere in prevzemni zapisnik o izvedenih de- lih (t = 2,01; G = 26; p = 0,055). Na podlagi teh ugotovitev podhipoteze H 1.1, ki predpostavlja, da podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepre-mičnin nudijo višjo kakovost, pri stopnji tveganja 0,05 ne moremo zavrniti. Nato smo se lotili preverjanja podhipoteze H 1.2: Podjetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo večji obseg vzdrževanja nepremičnin. Pri tem smo uporabili spremenljivke: - število večstanovanjskih stavb v upravljanju (pregled izved- be vzdrževanja v obdobju 2010 do konca 2013 in načrt za leto 2014), - število obnovljenih streh (pregled izvedbe vzdrževanja v obdob- ju 2010 do konca 2013 in načrt za leto 2014), Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb - število obnovljenih fasad (pregled izvedbe vzdrževanja v obdob- ju 2010 do konca 2013), - število prenov kurilnic/menjava kotla (pregled izvedbe vzdrže- vanja v obdobju 2010 do konca 2013 in načrt za leto 2014). Kot neodvisno spremenljivko smo uporabili spremenljivko »Ali ima-te v vaši organizaciji zaposlen lasten tehnično-strokovni kader«. Najprej prikazujemo rezultate izvedbe t-preizkusa za neodvisna vzor- ca za spremenljivke števila večstanovanjskih stavb v upravljanju v obdobju od leta 2010 do leta 2013, z načrtom za leto 2014, glede na lasten tehnič- no-strokovni kader v podjetjih, ki skrbi za vzdrževanje stavb. Povprečen obseg izvajanja vzdrževanja nepremičnin znaša med tis- timi podjetji, ki imajo lasten kader, 379,5, med tistimi, ki ga nimajo, pa 298,3. Torej obstaja razlika v povprečnem številu vzdrževanih stavb med 99 upravniki. Zaradi velike razpršenosti v številu stavb, ki jo lahko razberemo v standardnem odklonu, pa ne moremo statistično potrditi, da pod- jetja z lastno tehnično-strokovno službo na trgu upravljanja nepremičnin nudijo večji obseg vzdrževanja nepremičnin (t = 0,381; G = 24; p = 0,707). Preglednica 15: Število vzdrževanih stavb med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za leto 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca Število večstanovanjskih LTK N AS SO F p t G p stavb v upravljanju Da 14 373,79 362,66 Leto 2010 0,788 0,383 0,434 24 0,668 Ne 12 280,75 702,08 Da 14 375,93 358,89 Leto 2011 0,824 0,373 0,426 24 0,674 Ne 12 285,00 701,00 Da 14 381,57 367,24 Leto 2012 0,774 0,388 0,377 24 0,709 Ne 12 300,92 695,82 Da 14 383,21 371,90 Leto 2013 0,745 0,397 0,338 24 0,739 Ne 12 311,08 692,54 Da 13 294,31 154,60 Načrt 2014 2,096 0,161 –0,098 23 0,922 Ne 12 313,67 691,67 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. V katerem koli letu v obdobju 2010 do 2014 je sicer povprečno število stavb v upravljanju višje pri tistih podjetjih, ki imajo lasten tehnično-stro- Trg upravljanja nepremičnin kovni kader (preglednica 15), vendar pa razlike med skupinama podjetij na podlagi t-preizkusov za neodvisna vzorca ne moremo statistično potrditi. To pomeni, da kljub razliki v povprečnemu številu stavb v upravljanju med obema skupinama upravnikov (z/brez tehnično-strokovnega ka- dra) tega statistično ne moremo potrditi. V nadaljevanju predstavljamo še rezultate t-preizkusa za neodvisna vzorca za število obnovljenih streh in število obnovljenih streh z novo TI glede na lasten tehnično-strokovni kader v podjetjih, ki skrbijo za upravljanje stavb (preglednica 16). Preglednica 16: Povprečno število obnovljenih streh in število obnovljenih streh z novo TI med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca 100 Število večstanovanjskih LTK N AS SO F p t G p stavb v upravljanju Povprečno število obnovl- Da 14 9,36 14,48 jenih streh med letoma 2010 7,54 0,011 2,091 13,11 0,057 in 2014 Ne 12 1,25 0,85 Povprečno število obnovl- Da 14 5,35 4,99 jenih streh z novo TI med let- 5,88 0,024 2,812 10,52 0,018 oma 2010 in 2014 Ne 12 1,07 0,84 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Povprečno število obnovljenih streh med letoma 2010 in 2014 je med tistimi podjetji, ki imajo zaposlen lasten tehnično-strokovni kader, 9,4, med tistimi, ki ga nimajo, pa 1,3. Levenov preizkus pokaže, da variance znotraj skupin niso enake (F = 7,54, G = 13,11; p = 0,011), kar se odraža v precejšnjem standardnem odklonu v skupini podjetij, ki imajo lasten tehnično-strokovni kader (SD = 14,48). Kljub precejšnji razliki v povpreč- nem številu obnovljenih streh pa odvisnost lahko na podlagi t-preizku-sa za neodvisna vzorca potrdimo s 6-% statističnim tveganjem (t = 2,09; G = 13,11; p = 0,057). Tudi povprečno število obnovljenih streh z novo TI je v istem preučevanem obdobju v podjetjih z lastnim tehnično-strokovnim kadrom več- je (M = 5,4) kot v podjetjih, ki tega kadra nimajo (M = 1,1) (preglednica 17). Tudi v tem primeru ne moremo potrditi enakosti varianc (F = 5,88; p = 0,024), lahko pa z dovolj veliko gotovostjo potrdimo, da imajo podjetja, ki imajo lasten tehnično-strokovni kader, večje število obnovljenih Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb streh z novo TI (t = 10,52; G = 10,52; p = 0,018). Hipotezo lahko v tem delu potrdimo. Preglednica 17: Število obnovljenih streh in število obnovljenih streh z novo TI med letoma 2010 in 2013 in v načrtu za leto 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično- -strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca LTK N AS SO F p t G p Število obnovljenih streh Da 14 8,79 13,06 leto 2010 7,40 0,012 2,27 13,30 0,040 Ne 11 0,82 1,25 Da 14 8,57 11,43 leto 2011 9,51 0,005 2,497 13,19 0,026 Ne 12 0,92 0,90 101 Da 14 9,00 15,20 leto 2012 6,71 0,016 1,838 13,23 0,089 Ne 12 1,50 1,31 Da 14 10,50 16,18 leto 2013 6,74 0,016 2,078 13,07 0,058 Ne 12 1,50 0,80 Da 14 9,93 17,32 načrt 2014 5,31 0,031 1,815 13,17 0,092 Ne 10 1,50 1,18 Število obnovljenih streh – od tega z novo TI Da 10 5,00 4,11 leto 2010 33,67 <0,0001 3,257 9,86 0,009 Ne 12 0,67 0,99 Da 11 5,18 3,87 leto 2011 20,86 <0,0001 3,626 11,28 0,004 Ne 11 0,82 0,98 Da 11 4,91 5,43 leto 2012 3,63 0,07 2,339 21,00 0,029 Ne 12 1,17 1,12 Da 11 6,55 6,68 leto 2013 5,51 0,029 2,633 10,43 0,024 Ne 11 1,18 0,98 Da 10 6,00 6,91 načrt 2014 3,60 0,074 2,029 18,00 0,057 Ne 10 1,50 1,18 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Iz raziskave izhaja, da je povprečno število obnovljenih streh z novo TI ali brez nje v celotnem obdobju od leta 2010 do vključno projekcije za leto 2014 večje v podjetjih z lastnim tehnično-strokovnim kadrom. Razlike med skupinama so statistično pomembne pri kar šestih od desetih spremenljivk. Trg upravljanja nepremičnin Spremenljivke s statistično pomembnimi razlikami (p < 0,05) so: - število obnovljenih streh (leto 2010) (t = 2,27; G = 13,3; p = 0,040), - število obnovljenih streh (leto 2011) (t = 2,497; G = 13,19; p = 0,026), - število obnovljenih streh (leto 2010) – od tega: z novo TI (t = 3,257; G = 9,86; p = 0,009), - število obnovljenih streh (leto 2011) – od tega: z novo TI (t = 3,626; G = 11,28; p = 0,004), - število obnovljenih streh (leto 2012) – od tega: z novo TI (t = 2,339; G = 21,00; p = 0,029), - število obnovljenih streh (leto 2013) – od tega: z novo TI (t = 2,633; G = 10,43; p = 0,024). 102 Sledi sklop spremenljivk števila obnovljenih fasad in števila obnovljenih fasad z novo TI. Povprečno število obnovljenih fasad od leta 2010 do 2013, vključno s projekcijo za leto 2014, znaša v podjetjih z lastnim tehnično-strokovnim kadrom 12,9, v podjetjih, ki tega kadra nimajo, pa 2,45 (preglednica 18). Preglednica 18: Povprečno število obnovljenih fasad med letoma 2010 in 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca LTK N AS SO F p t G p Povprečno število ob- Da 13 12,86 16,63 novljenih fasad med leto- 6,23 0,02 2,245 12,26 0,044 ma 2010 in 2014 Ne 12 2,45 1,65 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Na podlagi t-preizkusa za neodvisna vzorca lahko razliko med skupi- nama podjetij statistično potrdimo (t = 12,25; G = 12,26; p = 0,044). Hipoteza je v tem delu potrjena. Podrobnejši pregled razlik med skupinama podjetij v letih od 2010 do 2013 in projekcijo za leto 2014 pokaže, da so se statistično značilne razlike začele pojavljati šele z letom 2012, v vseh letih pa je povprečno število obnovljenih fasad večje med podjetji, ki imajo lasten tehnično-strokovni kader (t = 2,292; G = 12,48; p = 0,044; t = 2,418; G = 12,33; 12 12 12 13 13 p = 0,032; t = 2,634; G = 13,71; p = 0,020) (preglednica 19). 13 14 14 14 Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Preglednica 19: Število obnovljenih fasad in število obnovljenih fasad z novo TI Število obnovljenih LTK N AS SO F p t G p fasad Da 13 7,85 17,77 Leto 2010 4,48 0,045 1,489 12,04 0,162 Ne 12 0,50 0,67 Da 13 10,15 19,82 Leto 2011 3,32 0,082 1,477 22,00 0,154 Ne 11 1,27 1,62 Da 13 11,15 13,41 Leto 2012 6,82 0,016 2,292 12,48 0,040 Ne 11 2,55 1,75 Da 13 17,46 20,80 Leto 2013 7,85 0,01 2,418 12,33 0,032 Ne 12 3,42 2,35 Da 13 17,69 16,25 Načrt 2014 9,21 0,006 2,634 13,71 0,020 103 Ne 10 5,40 3,84 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Ob koncu preverjanja hipoteze H 1.2 sledi še sklop spremenljivk s področja števila prenov kurilnic/menjav kotla in od tega s prehodom na nov energent. Povprečno število prenovljenih kurilnic oziroma menjav kotlov s pre- hodom na nov energent med letoma 2010 do 2013, vključno s projekci- jo za leto 2014, znaša v podjetjih z lastnim tehnično-strokovnim kadrom 1,37, v podjetjih, ki tega kadra nimajo, pa 0,13 (preglednica 20). Preglednica 20: Povprečno število obnovljenih kurilnic med letoma 2010 in 2014 glede na zaposlitev oz. nezaposlitev lastnega tehnično-strokovnega kadra – t-preizkus za neodvisna vzorca LTK N AS SO F p t G p Povprečno število pren- Da 11 1,37 1,13 ov kurilnic/menjava kot- la s prehodom na nov en- 7,96 0,01 3,53 11,18 0,005 ergent med letoma 2010 Ne 12 0,13 0,29 in 2014 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Trg upravljanja nepremičnin Na podlagi t-preizkusa za neodvisna vzorca lahko potrdimo, da je razlika med skupinama podjetij statistično značilna (t = 3,53; G = 11,18; p = 0,005). Hipoteza je v tem delu potrjena pri stopnji tveganja 0,005. Povprečno število prenov kurilnic je v vseh letih preučevanega ob- dobja višje v podjetjih z lastnim tehnično-strokovnim kadrom, statistič- no značilne razlike pa lahko potrdimo za leta 2010 (t = 3,33; G = 9,00; p = 0,045), 2012 (t = 2,699; G = 10,90; p = 0,021) in 2013 (t = 3,789; G = 11,43; p = 0,003) (preglednica 21). Preglednica 21: Število prenov kurilnic/menjav kotla in od tega s prehodom na nov energent Število prenov kurilnic/ LTK N AS SO F p t G p menjava kotla 104 Da 10 0,70 0,95 2010 67,26 < 0,001 2,333 9,00 0,045 Ne 11 0,00 0,00 Da 9 1,89 3,10 2011 5,77 0,027 1,742 8,10 0,119 Ne 12 0,08 0,29 Da 11 1,27 1,42 2012 38,14 < 0,001 2,699 10,90 0,021 Ne 11 0,09 0,30 Da 10 1,40 0,97 2013 10,86 0,004 3,789 11,43 0,003 Ne 12 0,17 0,39 Da 10 1,00 1,33 Projekcija 2014 9,20 0,007 2,077 10,01 0,065 Ne 10 0,10 0,32 Legenda: LTK – lasten tehnično-strokovni kader; N – število; AS – aritmetična sredina; SO – standardni odklon. Na podlagi prikazanih rezultatov lahko potrdimo hipotezo, da imajo podjetja z lastnim tehnično-strokovnim kadrom večji obseg vzdrževanja nepremičnin. To se pokaže v statistično značilno večjem povprečnem številu obnovljenih streh z novo TI, obnovljenih fasad in obnovljenih kurilnic. Hipotezo H 1.2 pa zavrnemo za povprečno število vzdrževanih stavb in obnovljenih streh. Preverjanje hipoteze H 2 Hipoteza 2 se glasi: Koncentracija upravnikov je odvisna od števila nepremičnin na posameznih območjih delovanja. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Za preverjanje te hipoteze smo uporabili linearno regresijo. Pri tem smo kot neodvisno spremenljivko uporabili število stavb, kot odvisno pa število registriranih upravnikov. Iz raziskave izhaja, da je povprečno število registriranih upravnikov 8,5 na posamezno UE. Število stavb s stanovanji je znašalo povprečno 403,26 na UE (preglednica 22). Preglednica 22: Deskriptivne statistike spremenljivk glede na število registriranih upravnikov in število stavb s stanovanji Aritmetična sredina Standardni odklon N Število reg. upravnikov 8,50 15,38 58 Število stavb s stanovanji 403,26 771,26 58 105 V nadaljevanju preverimo povezanost med spremenljivkama. Za računanje povezanosti števila registriranih upravnikov in števila stavb s stanovanji je bil uporabljen Pearsonov koeficient korelacije. Vrednost tega koeficienta korelacije znaša 0,951, iz česar izhaja, da je povezanost med spremenljivkama zelo močna (preglednica 23). Preglednica 23: Povezanost števila registriranih upravnikov in števila stavb s stanovanji Število reg. upravnikov Število stavb s stanovanji število reg. upravnikov 1,000 0,951 Pearsonov koef. korelacije število stavb s stanovanji 0,951 1,000 število reg. upravnikov . 0,000 Sig. (1-stranska) število stavb s stanovanji 0,000 . število reg. upravnikov 58 58 N število stavb s stanovanji 58 58 Sledi preglednica 24 z deležem pojasnjene variance. Iz raziskave izha-ja, da znaša vrednost R2 = 0,902, kar pomeni, da z navedeno neodvisno spremenljivko »število stavb s stanovanji« lahko pojasnimo 90,2 % variabilnosti odvisne spremenljivke »število upravnikov« (preglednica 24). Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 24: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – delež pojasnjene variance Prilagojeni Model R R kvadrat Std. napaka ocene R kvadrat 1 0,951a 0,904 0,902 4,81 Sledi analiza oziroma statistični test (ANOVA), ki prikazuje ustrez- nost ocenjenega regresijskega modela (preglednica 25). Preglednica 25: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – F-preizkus Povprečje Model Vsota kvadratov G F p 106 kvadratov Regresijski 12182,617 1 12182,617 525,646 < 0,0001 model Ostanek 1297,883 56 23,176 Skupaj 13480,500 57 Iz raziskave izhaja, da je ocenjeni regresijski model ustrezen za preverjanje hipoteze, saj je tveganje pri F-preizkusu manjše kot 1-odstotno (F = 525,64; p = 0,0000). Na podlagi beta koeficienta, ki je statistično značilen (p < 0,001), lahko povzamemo, da se s povečanjem števila stavb s stanovanji za 100 število upravnikov v povprečju poveča za 1,9 (preglednica 26). Preglednica 26: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – beta koeficient Nestandardizirani Standardizirani t p beta koeficient beta koeficient Konstanta 0,856 1,198 0,236 Število stavb s stanovanji 0,019 0,951 22,927 < 0,0001 Navedeno smo prikazali tudi grafično v okviru razsevnega grafiko- na (slika 17). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb 107 Slika 17: Grafična ponazoritev odvisnosti števila upravnikov od števila nepremičnin Kot je razvidno iz slike 17, obstajata dve ekstremni enoti (outlierja ali osamelca), ki bi lahko vplivali na rezultat regresijske analize, zato jo še enkrat ponovimo brez njiju. Preglednica 27: Povezanost števila registriranih upravnikov in števila stavb s stanovanji (brez ekstremnih vrednosti) Število registriranih up- Število stavb s stanovanji ravnikov Število registriranih up- Pearsonov korelacijski koe- 1 0,46 ravnikov ficient Število stavb s stanovanji 0,46 1 Število registriranih up- . 0 p ravnikov Število stavb s stanovanji 0 . Število registriranih up- 56 56 Število ravnikov Število stavb s stanovanji 56 56 Vrednost Pearsonovega koeficienta korelacije znaša 0,46, kar kaže na srednje močno pozitivno povezanost med številom registriranih upravnikov in številom stanovanj s stavbami. Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 28: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – delež pojasnjene variance (brez ekstremnih vrednosti) Prilagojeni R-kvad- Standardna napa- Model R R-kvadrat rat ka ocene 1 0,46 0,211 0,197 4,04 Determinacijski koeficient, ki nam pove, kolikšen delež variance števila registriranih upravnikov lahko pojasnimo s številom stavb s stanovanji, znaša 0,211. Preglednica 29:Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – F-preizkus (brez ekstremnih vrednosti) 108 Vsota kvadra- Povprečje Model df F p tov kvadratov Regresijski 235,835 1 235,835 14,465 < 0,001 model 1 Ostanek 880,379 54 16,303 Skupaj 1116,214 55 Ocenjeni regresijski model je ustrezen za preverjanje hipoteze, saj je tveganje pri F-preizkusu manj kot 1-odstotno. Preglednica 30: Vpliv števila stavb s stanovanji na število registriranih upravnikov – beta koeficient (brez ekstremnih vrednosti) Nestandardizrani Standardizrani beta t p beta koeficient koeficient Konstanta 3,678 4,325 < 0,001 Število stavb s sta- 0,009 0,46 3,803 < 0,001 novanji Na podlagi beta koeficienta, ki je statistično značilen (p < 0,001), lahko povzamemo, da se s povečanjem števila stavb s stanovanji za 100 število upravnikov v povprečju poveča za 0,9. Vpliv števila stavb na število upravnikov lahko ponazorimo tudi grafično. Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb 109 Slika 18: Grafična ponazoritev odvisnosti števila upravnikov od števila nepremičnin (brez ekstremnih vrednosti) Na podlagi rezultatov linearne regresije, upoštevaje ekstremne vred- nosti kot tudi brez njih, lahko potrdimo, da obstaja odvisnost števila upravnikov od števila stavb s stanovanji, torej hipoteze H2 ne moremo zavrniti. Preverjanje hipoteze H 3 Hipotezo H 3 predpostavljamo, da je cena upravljanja odvisna od števila upravnikov in števila stavb v posamezni regiji delovanja. Zanima nas odvisnost cene upravljanja nepremičnin od števila upravnikov in števila stavb (stanovanj) v posamezni regiji delovanja. Za vsako regijo smo pridobili povprečno ceno upravljanja, skupno število upravnikov, stavb in stavb s stanovanji. Hipotezo smo preverili z multiplo linearno regresijo, kjer smo kot odvisno spremenljivko uporabili povprečno ceno upravljanja, kot neodvisni pa število registriranih upravnikov in število stavb s stanovanji. Oblikovali smo dve podhipotezi: - Hipoteza 3.1: Povprečna cena upravljanja po statističnih regijah je odvisna od števila upravnikov in števila stavb. - Hipoteza 3.2: Povprečna cena upravljanja po statističnih regijah je odvisna od števila upravnikov in števila stanovanj. Trg upravljanja nepremičnin V prvi regresijski analizi smo kot neodvisni spremenljivki uporabili število upravnikov in število stavb s stanovanji, v drugi pa število upravnikov in število stanovanj. Preglednica 31: Povezanost povprečne cene upravljanja za stanovanje, števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov po statističnih regijah Povprečna cena up- Število reg. upra- Število stavb s sta- ravljanja za stano- vnikov novanji vanje Povprečna cena upra- 1 0,327 0,456 vljanja za stanovanje Pearsonov korelacijs- Število reg. upra- 0,327 1 0,903 ki koeficient vnikov 110 Število stavb s sta- 0,456 0,903 1 novanji Povprečna cena upra- . 0,15 0,068 vljanja za stanovanje Število reg. upra- p 0,15 . p < 0,0001 vnikov Število stavb s sta- 0,068 p < 0,0001 . novanji Število regij, povprečna cena upra- 12 12 12 vljanja za stanovanje Število regij s števi- Število 12 12 12 lom reg. upravnikov Število regij s šte- vilom stavb s sta- 12 12 12 novanji Število stavb s stanovanji in število registriranih upravnikov v posamezni statistični regiji sta močno medsebojno povezana, saj znaša Pearsonov korelacijski koeficient med tema dvema spremenljivkama kar 0,903 (p < 0,001), medtem ko korelacija med povprečno ceno upravljanja za stanovanje in številom stavb s stanovanji ni statistično značilna (r = 0,456; p = 0,068). Prav tako ni značilna povezanost med povprečno ceno stanovanj in številom registriranih upravnikov (r = 0,327; p = 0,150). Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Preglednica 32: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – delež pojasnjene variance R R-kvadrat Prilagojeni R-kvadrat Standardna napaka ocene 0,497 0,247 0,08 0,553 Prilagojeni R-kvadrat, ki ga upoštevamo pri interpretaciji deleža pojasnjene variance v multipli regresijski analizi, znaša 0,08, kar pomeni, da s številom stanovanj in številom registriranih upravnikov ne pojasnimo skoraj nič variabilnosti povprečne cene upravljanja za stanovanje. Preglednica 33: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – F-preizkus 111 Povprečje Vsota kvadratov df F p kvadratov Regresijski 0,906 2 0,453 1,479 0,278 model Ostanek 2,755 9 0,306 Skupaj 3,661 11 Regresijski model, ki ga testiramo s F-preizkusom, ni ustrezen, saj ni statistično značilen (F = 1,479; p = 0,278). Preglednica 34: Vpliv števila stavb s stanovanji in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – beta koeficienti Nestandardiz- Standardizrani rani beta koefi- t p VIF beta koeficient cient Konstanta 8,841 31,086 0,000 Število reg. upra- –0,043 –0,462 –0,687 0,51 5,422 vnikov Število stavb s 0,002 0,874 1,298 0,227 5,422 stanovanji Glede na to, da F-preizkus ni statistično značilen, je pričakovano, da je enako tudi z beta koeficienti. Hipotezo H 3.1, da je povprečna cena upravljanja za stanovanje odvisna od števila upravnikov in števila stavb stanovanj, zavrnemo. Trg upravljanja nepremičnin Hipoteza H 3.2 V naslednjem koraku smo kot neodvisni spremenljivki uporabili število upravnikov in število stanovanj. Število stanovanj in število registriranih upravnikov v posamezni regiji delovanja (v RS imamo 12 statističnih regij) sta močno medsebojno povezana, saj znaša Pearsonov korelacijski koeficient med tema dvema spremenljivkama kar 0,935 (p < 0,001) (preglednica 31), medtem ko korelacija med povprečno ceno upravljanja za stanovanje in številom stanovanj ni statistično značilna (r = 0,262; p = 0,206). Preglednica 35: Povezanost povprečne cene upravljanja za stanovanje, števila stanovanj in števila registriranih upravnikov 112 Povprečna cena up- Število reg. upra- ravljanja za stano- Število stanovanj vnikov vanje Povprečna cena upra- 1 0,262 0,327 vljanja za stanovanje Pearsonv korelacijski Število stanovanj 0,262 1 0,935 koeficient Število reg. upra- 0,327 0,935 1 vnikov Povprečna cena upra- . 0,206 0,150 vljanja za stanovanje p Število stanovanj 0,206 . < 0,001 Število reg. upra- 0,15 < 0,001 . vnikov Povprečna cena upra- 12 12 12 vljanja za stanovanje Število Število stanovanj 12 12 12 Število reg. upra- 12 12 12 vnikov Prav tako ni značilna med povprečno ceno stanovanj in številom re- gistriranih uporabnikov (r = 0,327; p = 0,150). Preglednica 36: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – delež pojasnjene variance R R-kvadrat Prilagojeni R-kvadrat Standardna napaka ocene 0,349 0,122 0,000 0,59764 Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb Prilagojeni R-kvadrat, ki ga upoštevamo pri interpretaciji deleža pojasnjene variance v multipli regresiji, znaša 0, kar pomeni, da s številom stanovanj in številom registriranih upravnikov ne pojasnimo nič variabilnosti povprečne cene upravljanja za stanovanje. Preglednica 37: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – F-preizkus Povprečje Vsota kvadratov df F p kvadratov Regresijski 0,446 2 0,223 0,624 0,557 model Ostanek 3,215 9 0,357 Skupaj 3,661 11 113 Regresijski model, ki ga testiramo s F-preizkusom, ni ustrezen, saj ni statistično značilen (F = 0,624; p = 0,557). Preglednica 38: Vpliv števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja za stanovanje – beta koeficienti Nestandardizrani beta Standardizrani beta koe- t p VIF koeficient ficient Konstanta 9,008 32,403 0 Število stanovanj 0,0001 –0,349 –0,395 0,702 8,00 Število registriranih up- 0,06 0,653 0,739 0,479 8,00 ravnikov Oba beta koeficienta nista statistično značilna. Hipotezo H 3.2, da je cena upravljanja za stanovanje odvisna od števila upravnikov in števila stanovanj, zavrnemo. Tako tretjo hipotezo, da je cena upravljanja odvisna od števila upravnikov in števila stavb v posamezni regiji delovanja, zavrnemo. Preverjanje tretje hipoteze smo izvedli glede na razpoložljive podat-ke po statističnih regijah; ob tem se postavlja vprašanje, ali bi bili rezultati analize drugačni, če bi preverjanje izvedli za trg upravljanja nepremič- nin kot celoto za celo Slovenijo. To je odprta tema za bodoča raziskovanja. Ovrednotenje prispevkov raziskave Delo upravnikov nepremičnin je zelo odvisno od stanovanjske zakonoda-je, saj obsega širok nabor zakonsko določenih nalog in opravil za izvajanje storitev upravljanja z nepremičninami. Upravniki nepremičnin ima-jo možnost naročnikom svojih storitev nuditi celovito upravljanje pa tudi osnovne storitve razširiti z dodatnimi. S tem zagotovijo celovitost ponudbe storitev upravljanja z nepremičninami, pri čemer je izredno pomemben celovit pristop k vzdrževanju nepremičnin z lastnim kadrom. Če upravniki nepremičnin hočejo izvajati celovito upravljanje, mo- rajo pristopiti k organiziranju preventivnega vzdrževanja. Za to pa je treba izobraževati ne samo svoje delavce, temveč tudi etažne lastnike, tu pa so stroški v prvih letih uvedbe lahko višji od donosa. Pri tem lahko pri podjetjih, ki se ukvarjajo z upravljanjem z nepremičninami, bistveno prednost na trgu pomeni tudi lastna tehnično-strokovna ekipa, kar predstavlja dodano vrednost na trgu. Uvedba rezervnega sklada in izvedba načrtov vzdrževanja po posamezni stavbi pomeni prehod na preven- tivno (planirano/načrtovano) vzdrževanje. Z uvajanjem preventivnega vzdrževanja in kakovosti izvajanja vzdrževanja v procese vzdrževanja nepremičnin lahko upravniška pod- jetja nudijo celovito upravljanje. Iz analize vzdrževanja stavb v preteklem štiriletnem obdobju ugotavljamo, da se vsa upravniška podjetja, zajeta v raziskovalno anketo, zavedajo pomembnosti vzdrževanja stavb s predhodno izdelavo načrtov vzdrževanja. Glavna razlika med njimi je v organiziranosti dela in v pristopu k načrtovanju in izvedbi vzdrževanja, in sicer ali te storitve izvajajo z lastnim tehnično-strokovnim kadrom ali pa za to najemajo zunanje strokovnjake. Lastna tehnično-strokovna služba Trg upravljanja nepremičnin je dodana vrednost v storitvah upravljanja z nepremičninami, hkrati pa pomeni tudi prilagajanje tržnim razmeram, ki lahko prinesejo konkurenčno prednost in tudi višje cene storitev nepremičnin. Zagotovo se ve- čina upravniških podjetij usmerja h kakovosti izvajanja storitev upravljanja in k iskanju novih tržnih priložnosti, zato pa je treba svoj kader redno tehnično in strokovno izobraževati ter preventivno vzdrževanje vključi-ti v del celovitega upravljanja. Upravniki z zagotavljanjem preventivnega vzdrževanja stavb prispevajo k uspešnosti poslovanja podjetja. V raziskavi je izveden pregled vpliva celovitega upravljanja na obseg vzdrževanja nepremičnin v upravljanju. Iz raziskave ugotavljamo, da kar velik delež v raziskavi anketiranih podjetij za upravljanje nepremičnin nima organiziranih lastnih tehnično-strokovnih služb oziroma teh storitev upravljanja ne nudi celovito, kar kaže na to, da ne izvajajo vseh na-116 log upravnika, kot tudi na to, da taka podjetja k upravljanju pristopajo ne-strokovno, brez tehničnega kadra. Ugotovitve iz celotne raziskave Glavni namen raziskave, ki z metodami kvantitativne analize raziskuje, kateri dejavniki vplivajo na kakovost izvajanja vzdrževanja večstanovanjskih stavb in kakšen je vpliv števila stavb na število upravnikov ter ceno upravljanja, je s pričujočimi rezultati dosežen. Pri tem smo z lastno raziskavo potrdili tezo, da podjetja z lastnimi tehnično-strokovnimi službami bolje skrbijo za izvajanje vzdrževanja oziroma da so stavbe v upravljanju pri teh upravnikih bolje vzdrževane. Poleg tega je raziskava osredotočena tudi na pristop organiziranja vzdrževanja nepremičnin – večstanovanjskih stavb v praksi. Prav tako je z metodami kvantitativne analize razi-skana povezava med koncentracijo nepremičnin in številom upravnikov na posameznem območju ter vpliv cene na to relacijo. V raziskavi je tako podrobno obdelan bistveni del izvajanja storitev upravljanja nepremičnin, to je organiziranje in izvajanje vzdrževanja nepremičnin, konkretno večstanovanjskih stavb. Na podlagi prikazanih rezultatov smo temeljno tezo raziskave potrdili v delu, da lastna tehnično- -strokovna služba in konkurenca med upravniki nepremičnin vplivata na višjo kakovost in obseg vzdrževanja, tega pa na osnovi ugotovitev iz raziskave nismo mogli potrditi za del, ki se nanaša na povezanost konkurence upravnikov s ceno za upravljanje z nepremičninami. Ovrednotenje prispevkov raziskave Ugotovitve glede hipotez S potrditvijo delovne hipoteze H 1 smo dokazali, da je vzdrževanje večstanovanjskih stavb veliko kakovostnejše pri upravnikih z lastno tehnično- -strokovno službo kot pri upravnikih, ki za te storitve (popis del, razpis, izbor izvajalca, nadzor – kontrola, izmere, prevzem) najemajo zunanjo pomoč. V tem primeru smo za dve preučevani skupini podjetij (z lastno tehnično-strokovno službo oziroma brez nje) natančneje postavili merila ter spremenljivke. Ugotovili smo, da je to bistveni atribut kakovosti upravljanja z nepremičninami in velika dodana vrednost upravnikov, ki imajo lastne tehnič- no-strokovne službe oziroma kader. Vse to pa tudi vpliva na večje lastno vlaganje v znanje ter nenazadnje tudi na dodatne prihodke z naslova celovitega upravljanja. 117 Z drugo hipotezo, H 2, smo predpostavljali, da je koncentracija upravnikov odvisna od števila nepremičnin na posameznih območjih delova- nja. Iz raziskave izhaja, da je povprečno število registriranih upravnikov 8,5 na posamezno UE. Število stavb s stanovanji znaša povprečno 403,26 na UE, s povečanjem števila stavb s stanovanji za 100 pa se v povprečju poveča tudi število upravnikov, in sicer za 1,9. Na podlagi linearne regresije smo dokazali, da obstaja odvisnost med številom upravnikov in številom stavb s stanovanji, in smo s tem hipotezo H 2 potrdili. Tako lahko na podlagi števila stavb oziroma stanovanj v posamezni regiji napovedujemo tudi število upravnikov. Tretje hipoteze, H 3, da je cena upravljanja odvisna od števila upravnikov in števila stavb v posamezni regiji delovanja, nismo uspeli potrditi. Preučevali smo odvisnost med ceno upravljanja ter koncentracijo nepre-mičnin (stavb) in številom upravnikov po statističnih regijah ter skuša-li napovedati vrednost kriterija (odvisne spremenljivke – cene) na osnovi dveh prediktorjev (neodvisnih spremenljivk: trg nepremičnin, koncentracija upravnikov). To pomeni, da je razlika v konkurenci med upravniki statistično zanemarljiva in s tem ne vpliva na doseženo ceno upravljanja na posamezno enoto. V preglednici 42 so prikazani povzetki ugotovljenih rezultatov na podlagi testiranih hipotez. Trg upravljanja nepremičnin Preglednica 39: Rezultati testiranja hipotez Hipoteza Ugotovitev Pojasnilo Hipoteza 1: Podjetja z lastno tehnič- Potrdili smo, da upravniška podjetja, no-strokovno službo nudijo višjo ka- Hipoteze ki imajo lastno tehnično-strokovno kovost in večji obseg vzdrževanja ne- ne moremo zavrniti. službo, nudijo višjo kakovost in večji premičnin. obseg vzdrževanja. Potrdili smo, da obstaja odvisnost Hipoteza 2: Koncentracija upra- med številom upravnikov na posa- vnikov je odvisna od števila ne- Hipoteze meznih območjih delovanja in števi- premičnin na posameznih območ- ne moremo zavrniti. lom nepremičnin (večstanovanjskih jih delovanja. stavb) za upravljanje. Hipoteza 3: Cena upravljanja je Nismo mogli potrditi, da obsta- odvisna od števila upravnikov in šte- Hipotezo ja odvisnost med ceno upravljanja vila stavb v posamezni regiji delo- zavrnemo. ter številom upravnikov in številom 118 vanja. stavb v posamezni regiji delovanja. Prispevek k znanosti in stroki Raziskava je izvedena na vzorcu upravniškega trga v Sloveniji. Glede na vsebino raziskave, metode dela in način prikazovanja podatkov je omogočena smiselna ponovljivost raziskave v novem časovnem obdobju ter s tem primerljivost podatkov in napovedovanje razvojnih trendov ter cen na obravnavanem področju. Celotna raziskava je zelo pomembna za podjetja, ki se ukvarjajo z upravljanjem z nepremičninami, saj lahko ponudi bistvene poslovne elemente, ki vplivajo na poslovanje in obstoj podjetja. Rezultati raziskave so koristni tako z akademskega kot s strokovnega in praktičnega vidika. Tako smo postavili nov modul preventivnega vzdrževanja stavb in čeprav se rezultati uvedbe preventivnega vzdrževanja včasih lahko pojavijo šele z večmesečnim ali celo večletnim zamikom, je pomembno, da uvedbo je-mljemo kot kontinuiran proces. V nekaterih primerih lahko daje takoj- šnje učinke, v drugih ne. Cilj raziskovalne analize je bil tudi predstaviti izvajanje vzdrževanja v predpisani kakovosti in v čim krajšem času ter s čim nižjimi stroški. Prav tako smo z raziskavo pokazali na vrsto dilem, ki naj bi jih razrešili vršni managerji in lastniki gospodarskih družb, ki delujejo na področju upravljanja z nepremičninami. Prispevek k znanosti je tudi v tem, da segamo na še neobdelano po- dročje upravljanja in vzdrževanja nepremičnin ter analiziramo upravljanje z nepremičninami, o katerem je bilo do sedaj izvedenih izjemno malo podrobnih raziskav. S tem smo prispevali smernice za izboljšanje stanja na področju upravljanja z nepremičninami. Ovrednotenje prispevkov raziskave Odprte teme za raziskovanje v prihodnje Za raziskovanje v prihodnosti predstavlja odprto temo dilema, ali upoštevanje in uvedba dodatnih storitev upravljanja (lastna tehnična služba) go-spodarskim družbam povzroča dodatne stroške. Uvedba teh služb odra- ža soodvisnost ekonomije gospodarske družbe ter cen, doseženih na trgu. Tako bi bilo smiselno ugotoviti, kakšen je stroškovni vidik teh dveh komponent. Kazalnik uspešnosti gospodarskih družb na področju upravljanja ne- premičnin je tudi dodana vrednost na zaposlenega. V teh gospodarskih družbah je s ciljem povečanja dodane vrednosti treba pričeti z uvajanjem nove strukture organiziranosti, prilagojene dejanskim potrebam naroč- nikov storitev. Tako bi toge hierarhične strukture nadomestile sploščene oblike strukture organiziranosti. Odprta tema za raziskovanje v prihodnje bi bila v tem primeru raziskava primerjalne prednosti gospodarskih 119 družb, v katerih so te spremembe uvedli. Zanimivo bi bilo preučiti izvajanje energetske prenove stavb (npr. samo obnov ovoja – fasad stavb z dodatno toplotno izolacijo) po posameznih preučevanih regijah, mogoče z osnovno delitvijo med urbanim in ruralnim okoljem. Dosedanja opažanja kažejo, da je ozaveščenost etaž- nih lastnikov na tem področju v posameznih statističnih regijah še vedno nizka. Prav tako predstavlja odprto temo za bodoča raziskovanja preverja- nje vpliva števila stanovanj in števila registriranih upravnikov na ceno upravljanja na trgu upravljanja kot celote v Sloveniji. V raziskavi smo namreč to preverjanje izvedli glede na razpoložljive podatke po statističnih regijah, kar pa morda ne kaže dejanskega vpliva. Tako se ob tem postavlja vprašanje, ali bi bili rezultati analize drugačni, če bi preverjanje izvedli za celoten trg upravljanja z nepremičninami v Sloveniji. V raziskavi je trg upravljanja nepremičnin v Sloveniji obdelan in analiziran z vidika obsega in ponudnikov storitev, ni pa izveden pregled odjemalcev upravniških storitev. Tako ni izvedena analiza zadovoljstva kupcev/odjemnikov upravniških storitev, to je pri etažnih lastnikih stanovanj oziroma pri lastnikih večstanovanjskih stavb. Potrebno bi bilo zbrati in ovrednotiti lastnosti, ki jih mora imeti kvaliteten upravnik, in morebitne ključne težave, s katerimi se etažni lastniki soočajo v odnosu s podjetjem, ki skrbi za njihovo nepremičnino. S tem bi bila resnično izvedena analiza celotnega trga upravljanja nepremičnin v Sloveniji, kar bi bilo podlaga za izboljšanje dejavnosti upravljanja nepremičnin in tudi spodbuda k prenovi obstoječe zakonodaje na tem področju. Tudi to je odprta tema za bo-doča raziskovanja. Povzetek Raziskava obravnava in analizira trg upravljanja nepremičnin, ki od ponudnikov storitev na trgu vse bolj zahteva poglobljena in interdiscipli-narna znanja ekonomskih, upravljavskih in tehničnih ved. Najprej je predstavljen pristop k celovitemu vzdrževanju večstanovanjskih stavb. V nadaljevanju je izvedena analiza kakovosti storitev izvajanja vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Poudarek pri tem je na velikosti podjetja upravljanja in vzdrževanja nepremičnin. Analiziran je trg upravljanja nepremičnin, predvsem v povezavi med ceno storitve s koncentracijo nepremičnin in številom podjetij upravljanja nepremičnin na posameznih ob-močjih delovanja. Rezultati raziskave kažejo, da se podjetja za upravljanja in vzdrževanje nepremičnin ter s tem upravniki nepremičnin zavedajo uvajanja preventivnega vzdrževanja in zagotavljanja kakovosti storitev ter da je koncentracija upravnikov nepremičnin na območju delovanja odvisna predvsem od števila nepremičnin na območju, cena njihovih storitev pa ni nujno odvisna od števila upravnikov na področju delovanja. Iz rezultatov raziskave so izvedene implikacije ugotovitev, ki so pomembne za ekonomsko politiko in prakso. Posebej so podana tudi priporočila za nadaljnji razvoj znanosti, stroke in prakse na trgu upravljanja in vzdrževanja nepremičnin ter nove možnosti za uspešno delovanje podjetij upravljanja in vzdrževanja nepremičnin s poudarkom na večstanovanjskih stavbah in etažnih stanovanjih. Viri in literatura Viri Eurostat. B. l. »Statistics Explained, Housing Statistics.« http://ec.europa. eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/sl. GURS – Geodetska uprava RS. B. l. »Kataster stavb.« http://www.e-pros- tor.gov.si/si/zbirke_prostorskih_podatkov/nepremicnine/kataster_stavb/. »Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.« Uradni list RS, št. 11/2004. »Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.« Uradni list RS, št. 20/2004, 18/2011. »Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.« Uradni list RS, št. 60/2009, 87/2011, 85/2013. »Stanovanjski zakon (SZ).« Uradni list RS, št. 18/1991-I, 19/91 – popr. , 13/93 – ZP-G, 9/94 – odl. US, 21/94, 29/95 – ZPDF, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 1/00, 1/00 – odl. US, 22/00 – ZJS, 87/02 – SPZ, 29/03 – odl. US in 69/03 – SZ-1. »Stanovanjski zakon (SZ-1).« Uradni list RS, št. 69/2003, 57/2008, 87/2011. »Stvarnopravni zakonik (SPZ).« Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007. SURS – Statistični urad Republike Slovenije. B. l.. »Pojasnila k standardni klasifikaciji dejavnosti – SKD 2008.« http://www.stat.si/doc/klasif/SKD- 2008-Pojasnila-Klasje-SL.pdf. SURS – Statistični urad RS. 2008. »SKD 2008 – Standardna klasifikacija dejavnosti 2008, V2.« https://www.stat.si/klasje/tabela.aspx?cvn=5531. Trg upravljanja nepremičnin SURS – Statistični urad RS. 2011. »Stanovanja, Slovenija, 1. januar 2011 – končni podatki.« http://www.stat.si/Popis2011/VsaStan.aspx. »Uredba o standardni klasifikaciji dejavnosti.« Uradni list RS, št. 69/2007, 17/2008. »Zakon o graditvi objektov (ZGO-1).« Uradni list RS, št. 102/2004, 14/2005 – popr. Literatura Androjna, A., in B. Rosi. 2008. Celostno obvladovanje vzdrževanja. Tržič: Učila International. Besanko, D., D. Dranove, M. Shanley in S. Schaefer, S. 2010. Economics of Strat-egy: International Student Version, 5th ed. New York: John Wiley & Sons, 124 Inc. Bojnec, Š., in M. Romih. 2011. »Performance of the Housing Market at the Micro Level: The Case of Slovenia.« International Journal of Performance Measurement 1 (1): 1–13. Bourgeois, J. L. III, M. I. Duhaime in L. J. Stimpert. 1999. Strategic Management: A Managerial Perspective, 2nd ed. Orlando: The Dryden Press, Harco-urt Brace College Publishers. Cirman, A., M. Čok, I. Lavrač in P. Zakrajšek. 2000. Poslovanje z nepremičninami. Ljubljana: Ekonomska fakulteta. Erjavec, J. 1995. Programi in vzdrževanja stanovanjskih hiš. V Zbornik referatov: seminar Gradbeno vzdrževanje in prenova objektov, ur. I. Janežič, 91–95. Ljubljana: Gradbeni inštitut ZRMK, Gradbeni center. Janevski, S. 2004. Upravljanje večstanovanjskih stavb. Ljubljana: Delo Repro. Jenull, H. 2002. »Stvarnopravni zakonik in novosti na nepremičninskem področju.« V Zbornik referatov za letni posvet. Država, državljani, stanovanja: Poslovanje z nepremičninami, ur. A. Kožar, 16–19. Portorož: Gospodarska zbornica Slovenije. Kapler Muhar, B. 2013. »Analiza uspešnosti poslovanja upravnikov nepremičnin glede na celovitost ponudbe njihovih storitev.« Magistrsko delo, Univerza v Ljubljani. Kern, P. 2005. »Management vzdrževanja večstanovanjskih stavb.« Specia-listično delo, Univerza v Mariboru. Kern, P. 2010. Vzdrževanje stavb. V Zbornik referatov: 21. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, ur. Igor Blažina, 18. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije. Klemenčič, T. 1985. Stanovanjsko gospodarstvo. Ljubljana: ČGP Delo. Viri in literatura Kotler, P. 1996. Marketing management – trženjsko upravljanje: analiza, na- črtovanje, izvajanje in nadzor. Ljubljana: Slovenska knjiga. Kovač, M. 2010. Pravna ureditev upravljanja nepremičnin. Ljubljana: Zavod IRC. Kropivnik, S., T. Kogovšek in M. Gnidovec. 2006. Analiza podatkov s SPSS- -om 12.0: predavanje in vaje. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede. Kruhar Gaberšček, S. 2009. »100 največjih nepremičninskih podjetij.« V Svet nepremičnin: največja slovenska nepremičninska revija, 8 – 54. Ljubljana: White Media. Marinšek, N. 2000. Upravljanje z nepremičninami. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije. Marolt, J. 1990. Organizacija vzdrževanja delovnih sredstev. Kranj: Moderna organizacija. 125 Marolt, J. 1994. Menedžment in tehnologija zagotavljanja kvalitete. Kranj: Moderna organizacija. Marolt, J., in B. Gomišček. 2005. Management kakovosti. Kranj: Moderna organizacija. Pukšič, F.. 2010. »Predlog zakona o obveznem finančnem popustu na novo zgrajene stanovanjske enote zaradi svetovne gospodarske in finanč- ne krize. « http://www.dz-rs.si/wps/portal/Home/deloDZ/zakonoda- ja/izbranZakonAkt?uid=C12565D400354E68C12576B200369C6A&d- b=kon_zak&mandat=V&tip=doc. Radminič Virant, K. 2009. »Management znanja in učeča se organizacija v procesih upravljanja z nepremičninami.« Magistrska naloga, Univerza v Mariboru, Rekar, M. 2000. »Management kakovosti v storitveni dejavnosti.« Organizacija: revija za management, informatiko in kadre 33 (1): 14–17. Rovanšek, J., in G. Bertoncelj. 1994. Poslovanje z nepremičninami. Ljubljana: Slovensko nepremičninsko združenje in GZS. Slovenski institut za standardizacijo. 2008. Sistemi vodenja kakovosti – zahteve (ISO 9001:2008). Ljubljana: Slovenski institut za standardizacijo. Šostar, A. 2000. Management kakovosti. Maribor: Fakulteta za strojništvo. Tajnikar, M. 2001. Mikroekonomija s poglavji iz teorije cen. Ljubljana: Ekonomska fakulteta. ZUN – Združenje upravnikov nepremičnin. B. l. »Za člane.« https:// w w w.gzs.si/zbornica_za_ poslovanje_z_nepremicninami/vse- bina/Zdru%C5%BEenja/Zdru%C5%BEenje-upravnikov-nepre- mi%C4%8Dnin-ZUN. Recenziji I V Sloveniji je visok delež nepremičnin in stanovanj v privatni lasti. Poleg preferenc in nagnjenosti za zasebno lastništvo nepremičnin je temu bilo v splošnem naklonjeno makroekonomsko okolje od lastninjena družbenih stanovanj do relativno ugodnih kreditnih pogojev za naložbe v nepre- mičnine. S trgom nepremičnin je povezan trg upravljanja nepremičnin in vzdrževanja. Stroški upravljanja nepremičnin in večstanovanjskih stavb lahko predstavljajo pomemben strošek, ki se prenese na življenjske stro- ške gospodinjstva in s tem lahko pomembno vpliva na njihovo blaginjo. Stroški upravljanja stavb so pomembno povezani z učinkovitostjo nabave in cenami izvajalcev oziroma dobaviteljev, ki jih strankam oziroma lastnikom stanovanj zaračunavajo podjetja in družbe za upravljanje stavb. Zato je pomemben razvoj konkurenčnega trga upravljanja nepremičnin, ki deluje transparentno, kakovostno, cenovno ugodno in v korist porabnikov storitev. Znanstvena monografija je interdisciplinarnega značaja saj vklju- čuje znanja ekonomije, managementa, upravljanja in organizacije nepre-mičnin in njihovega vzdrževanja ter pravno-zakonodajni vidik, ki ureja trg upravljanja nepremičnin. Monografija poudari ključen pomen učin-kovitega trga upravljanja nepremičnin. Pri tem so pomembni ekonom- ski in pravni vidiki trga upravljanja nepremičnin s konkurenco na trgu upravljanja nepremičnin v povezavi s konkurenco med dobavitelji in izvajalci storitev na trgu nepremičnin. Ker gre za eno redkih znanstvenih del na tem področju pri nas, znanstveno monografijo priporočam za objavo. Darja Boršič Trg upravljanja nepremičnin II Nepremičnine predstavljajo pomemben del premoženja gospodinjstev pri nas. Zato je upravljanje nepremičnin pomembno iz znanstvenega, strokovnega in praktičnega vidika. Znanstvena monografija obravnava trg upravljanja nepremičnin kot interdisciplinarno znanstveno področje s prepletanjem ekonomskih, upravljavskih, pravnih in tehničnih ved. Rezultati raziskave se osredotočajo na podjetja za upravljanja in vzdrževanje nepremičnin, cene in zagotavljanja kakovosti storitev. Izvedene so implikacije ugotovitev za znanost, ekonomsko politiko in prakso na trgu upravljanja in vzdrževanja nepremičnin s poudarkom na večstanovanjske stavbe in etažna stanovanja. Glede na pomanjkanje empiričnih raziskav na tem področju, predlagam znanstveno monografijo za objavo. Sebastijan Strašek 128 Založba Univerze na Primorskem Document Outline Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem (naslovnica). Kern, Peter, in Bojnec, Štefan. 2017. Trg upravljanja nepremičnin. Koper: Založba Univerze na Primorskem (naslovna stran). Kolofon Vsebina Slike Preglednice Krajšave Uvod Bistvene značilnosti obravnavanega problema ter področje raziskave Namen in cilji raziskave Namen raziskave Cilj raziskave Temeljna teza in hipoteze Predpostavke in omejitve pri obravnavanju problema Predpostavke Omejitve Predstavitev raziskovalnih metod za doseganje ciljev raziskave Upravljanje nepremičnin Zakonodaja s področja upravljanja nepremičnin Lastniška razmerja v stavbah Solastniški delež Določitev solastniških deležev Vrednost stanovanja Spremembe posameznega dela Etažna lastnina in skupni deli stavbe Posebni skupni deli in skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam Primerjava s tujino Upravljanje večstanovanjskih stavb Posli upravljanja Posli rednega upravljanja Obratovanje večstanovanjske stavbe Vzdrževanje večstanovanjske stavbe Rezervni sklad Pogodba o medsebojnih razmerjih Naloge in pooblastila upravnika Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin Vzdrževanje večstanovanjskih stavb Osnove vzdrževanja stavb Fizična obraba Staranje stavbe Okvare, lomi, poškodbe Management vzdrževanja Informacijski sistemi Analiza življenjskega cikla objekta Potrebna vzdrževalna dela v stavbah Investicijsko vzdrževanje Tekoče (redno) vzdrževanje (tekoča popravila) Kritična meja zamenjave posameznega konstruktivnega elementa stavbe Analiza vzdrževanja po stanju Normativi in standardi za vzdrževanje večstanovanjskih stavb Standardi za vzdrževanje Pristopi k vzdrževanju večstanovanjskih stavb Verjetnostni izračun vzdrževanja stavb Pristop k vzdrževanju stavb Preventivno vzdrževanje Načrt vzdrževanja Vrste in metode vzdrževanja Nadzorovanje vzdrževanja Zagotavljanje kakovosti v procesih vzdrževanja Management kakovosti v storitveni dejavnosti Determinante kakovosti storitev Politika in cilji managementa kakovosti dela Pogoji za realizacijo managementa kakovosti dela Modeli upravljanja kakovosti Celovito obvladanje kakovosti (TQM) Sistem kakovosti po ISO 9001 Določitev izvedljive rešitve – izbira Prehod na preventivno vzdrževanje stavb Organizacijska struktura Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin Vpliv preventivnega vzdrževanja na izvajanje storitev upravljanja Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb z analizo cen trga upravljanja nepremičnin Slovenski trg upravljanja nepremičnin Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin Metode analize in namen ankete Metode zbiranja podatkov in informacij Predstavitev vzorca in rezultatov raziskave Vzorec podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z večstanovanjskimi stavbami Osnovni rezultati Organiziranje, izvajanje in kakovost vzdrževanja stavb Cene na trgu upravljanja nepremičnin Konkurenca na trgu upravljanja nepremičnin Preverjanje hipotez Preverjanje hipoteze H 1 Preverjanje hipoteze H 2 Preverjanje hipoteze H 3 Hipoteza H 3.2 Ovrednotenje prispevkov raziskave Ugotovitve iz celotne raziskave Ugotovitve glede hipotez Prispevek k znanosti in stroki Odprte teme za raziskovanje v prihodnje Povzetek Viri in literatura Viri Literatura Recenziji I II