1 C &as fi s s ... v DILE E TRZNEG VREDN TENJA N-EP SLO NIJI dr. Maruška Šubic Kovač FGG - Institut za komunalno gospodarstvo, Ljubljana Prispelo za objavo: 1998-08-24 Pripravljeno za objavo: 1998-08-24 Izvleček V članku smo prikazali kritično analizo stanja na področju tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. Analizirali smo nekatera metodoloJka izhodišča, ki jih moramo upoštevati pri zasnovi nove metodologije tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. Še posebej smo se ukvmjali s pridobivanjem ustreznih podatkov za tržno vrednotenje nepremičnin za namene obdavčenja. Ključne besede: Geodetski dan, G/S, nepremičnine, obdavčenje, Slovenija, vrednotenje Abstract This paper gives a critical analysis of the situation in ihe field of market real-estate valuation methods in Slovenia. Certain methodological starting points are analysed, which have to be considered in designing a new market real-estate valuation methodology in Slovenia. Relevant dala acquisition was analysed in particular, since it is indispensable for market real-estate valuation for taxation purposes. Keywords: Geodetic workshop, GJS, real estate, Slovenia, tax assessment, valuation 1 UVOD I Vp~ašavnj!, ali se mora v S~oveniji uveljaviti tržno vredno!?nj~ nep:e.1?ičnin ali ne, m vec. Ustavno zagotovlJena zasebna lastnma v SlovemJ1 rn zdruzlJ1va z administrativnim vrednotenjem nepremičnin. Vključevanje v mednarodni trg za Slovenijo ni več vprašanje izbire, temveč nujnost. Preseganje nelojalne konkurence na tem trgu in primerljivost z drugimi razvitimi državami je možno doseči tudi na podlagi uveljavljenega tržnega vrednotenja nepremičnin. Cilj je znan. Pojma demokratična država in tržno gospodarstvo se torej povezujeta s tržnim vrednotenjem nepremičnin. Odprta ostaja le pot, po kateri bomo prišli do tega cilja. V članku bomo odgovorili na nekatera aktualna vprašanja prehodnega obdobja iz administrativnega v tržno vrednotenje nepremičnin v Sloveniji. Analizirali bomo trenutno stanje na področju tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji, odgovorili na nekatera vprašanja, ki se v zvezi s tem pojavljajo v širših strokovnih krogih, in prikazali tudi prve rezultate raziskav, ki se ukvarjajo z uveljavitvijo tržnega vrednotenja Geodetski vestnik 42 (1998) 3 nepremičnin v Sloveniji. Omenjeno vsebino smo smiselno vključili v tele najpogostejše dileme prehodnega obdobja na področju vrednotenja nepremičnin. 2 RAZLIKA MED ADMINISTRATIVNIM IN TRŽNIM: VREDNOTENJEM NEPREMIČNIN Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine v splošnem je pomembno (Šubic Kovač, 1998a): kateri faktorji vplivajo na vrednost nepremičnine in kolikšen je njihov vpliv. V strokovnih krogih se včasih pojavlja trditev, da se tržnemu vrednotenju v Sloveniji lahko približamo s pomočjo administrativnih metod vrednotenja nepremičnin le tako, da v teh upoštevamo več faktorjev. Zato naj bi samo popravili na primer Pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, 1987, št. 8), vnesli vanj več faktorjev in tako dobili tržno metodo vrednotenja nepremičnin. Trditev je seveda napačna„ Bistveno razliko med administrativnimi in tržnimi metodami vrednotenja nepremičnin lahko pojasnimo s hkratnim upoštevanjem tako števila faktorjev kot tudi velikosti vpliva faktorjev na vrednost nepremičnine. Poglejmo si to nekoliko podrobneje. Pri administrativnih metodah vrednotenja nepremičnin zakon oziroma podzakonski akt določa, kateri faktorji vplivajo na vrednost nepremičnine in kolikšen je njihov vpliv, in sicer ne glede na dogajanje na trgu nepremičnin. V Sloveniji (so) se uporabljajo (le) take metode vrednotenja tako na območjih, kjer promet z nepremičninami še ni prost, kot tudi na območjih, kjer obstoja prost promet z nepremičninami. Za tržne metode vrednotenja nepremičnin velja, da šele na podlagi analize trga nepremičnin lahko ugotavljamo, kateri faktorji vplivajo na vrednost nepremičnine in v kolikšni meri. Dogajanje na trgu nepremičnin predstavlja izhodišče tržnih metod vrednotenja nepremičnin (Slika). Vrste faktorjev in velikosti njihovega vpliva ne moremo predpisati mimo dogajanja na trgu nepremičnin v določenem prostoru in času. Prav zaradi povezanosti z določenim prostorom in časom metodologije tržnega vrednotenja nepremičnin niso neposredno prenosljive iz drugih držav. 3 PREVZEMANJE TUJIH IZKUŠENJ NA POJDROČJU VREDNOTENJA NEPREMIČNIN Priseganje na neposredno prevzemanje tujih izkušenj pri uveljavitvi tržnega vrednotenja ne_premičnin v Sloveniji je pogosto predmet neformalnih pogovorov v strokovnih krogih. Se posebej, če delo nosi pečat Evropska unija ali samo slutimo, da bi morebiti ta pečat lahko nekdaj in nekoč nosilo. Prav to se namreč dogaja z evropskimi standardi na področju vrednotenja nepremičnin (Approved European Property Valuation Standards, v nadaljevanju: EVSs ), ki jih je izdala Skupina evropskega združenja cenilcev (The European Group of Valuers' Associations, v nadaljevanju: TEGOV A). den izmed glavnih ciljev skupine, imenovane TEGOVA, je v oblikovanju skupnih evropskih standardov na področju vrednotenja nepremičnin. Ti standardi odražajo skupen pogled članic te skupine na problematiko vrednotenja nepremičnin. Objavljeni standardi niso obvezni za članice skupine TEGOV A, temveč jih le priporočajo posameznim članicam, ker predstavljajo skupek preverjenih in Geodetski vestnik 42 (1998) 3 ADMINISTRATIVNO VREDNOTENJE ZAKON !PODZAKONSKI AKT vrsta faktorjev velikost njihovega vpliva ZAKON PODZAKONSKI AKT VREDNOTENJE TRG NEPREMIČNIN vrsta faktorjev velikost njihovega vpliva Slika: Razlika med administrativnim in tržnim vrednotenjem nepremičnin pozitivnih izkušenj članic na področju vrednotenja nepremičnin. Kot taki lahko nudijo tudi podlago za oblikovanje določene zakonodaje v okviru Evropske unije ter pregled načina razmišljanja pri vrednotenju nepremičnin v Evropi in svetu. amen EVSs-ja je (Champness, 1997), da: · o s pomočjo jasnih smernic pomagajo cenilcem pri pripravi razumljivega cenilnega poročila za stranke, o povečujejo konsistentnost cenitev s pomočjo standardne definicije tržne vrednosti in pristopov k vrednotenju nepremičnin, o predpisujejo kakovostne standarde, ki se nanašajo na strokovnost cenilcev, o zagotavljajo podlago za ekonomsko analizo učinkovite rabe relativno redkih zemljišč in stavb, o podpirajo med cenilci pristope k vrednotenju nepremičnim, ki sledijo predvidenim ciljem, in upoštevajo stranke, o povečujejo zavest o vlogi cenilcev, o vpeljujejo postopke, ki pomagajo pri izdelavi nedvoumne cenitve ter pri ocenitvi vrednosti nepremičnine, upoštevajoč pri tem zakonodajo, standarde vrednotenja in računovodske standarde posamezne države. Pri oblikovanju metodologije tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji je dobro, da proučimo omenjene standarde, vendar standardi sami po sebi ne zamenjujejo ustrezne metodologije. Tako kot ne smemo enačiti standardov in metodologije vrednotenja nepremičnin, ne smen10 enačiti tudi metodologije in metod vrednotenja nepremičnin. 4 METODE TRŽNEGA VREDNOTENJA NEPREMJČNIN ~ a področju vrednotenja nepremičnin se pogosto zamenjujeta pojma metodologija in metoda. Slovar slovenskega knjižnega jezika jasno loči med obema pojmoma. Il/letodo definira kot obliko načrtnega, premišljenega dejanja, ravnanja ali mišljenja za dosego kakega cilja (SSIU, 1970). Pojem metodologija je širši. Predstavlja skupek metod, ki se uporabljajo pri kakem raziskovanju, mišljenju (SSKJ, 1970). Enako velja tudi za področje vrednotenja nepremičnin. Metode tržnega vrednotenja nepremičnin so znane. lVled temeljne metode uvrščamo: o metodo neposredne primerjave cen podobnih nepremičnin, o metodo donosa in o stroškovno metodo. Vse ostale metode, ki se omenjajo v strokovni literaturi z obravnavanega področja, so le izpeljanke teh temeljnih metod. Omenjene metode tržnega vrednotenja nepremičnin so slovenski cenilci spoznali že leta 1992 v okviru seminarja Agencije Republike Slovenije za pospeševanje prestrukturiranja gospodarstva in spodbujanje prenove podjetij, ki so ga vodili predavatelji iz Ameriškega društva cenilcev (American Society of Appraisers). Nekateri slovenski cenilci v svojih cenitvah uporabljajo te metode vrednotenja nepremičnin. Vendar cenilci z uporabo teh metod ustvarjajo le navidezen vtis, da so objektivno ocenili tržno vrednost nepremičnine. Pogosto se namreč ne da preveriti podatkov, ki jih uporabljajo v cenitvah. Zato po načelu napačni podatki - napačen rezuitat dejansko ocenijo le neko vrednost nepremičnine, ki je zgolj naključno enaka njeni tržni vrednosti. Za državo, kot je Slovenija, ltjer je število transakcij nepremičnin relativno nizko, moramo zato za Geodetski vestnik 42 ( 1998) 3 potrebe takega vrednotenja posebej oblikovati sistem pridobivanja podatkov o nepremičninah in njihovih cenah. 5 PODATKI O NEPREMIČNINAH IN .NJIHOVIH CENAH vomljivci na področju vrednotenja nepremičnin pogosto podvomijo v verodostojnost podatkov, ki se lahko dobijo pri transakciji nepremičnine. Res je, da sta o dejanski ceni in vseh pogojih prodaje natančno seznanjena le kupec in prodajalec. Vendarle je tako povsod, ne le v Sloveniji in ne le na področju vrednotenja nepremičnin. Lahko so cene v pogodbah v zvezi s transakcijo nepremičnine prenizke, vendar nakazujejo relativno razmerje cen med posameznimi nepremičninami. Pomagajo nam lahko tudi statistične metode. Z uporabo statističnih metod lahko ocenjujemo splošne vplive ter vplive posameznih faktorjev na ceno nepremičnine. Prav ti pa so pomembni za proces vrednotenja nepremičnin. Problem ustreznega pridobivanja podatkov za tržno vrednotenje nepremičnin za namene obdavčenja rešujemo v Sloveniji v okviru projekta ONIX (podprojekta . Geoinformacijska podpora upravljanju z nepremičninami na lokalni ravni). V ta namen smo na Institutu za komunalno gospodarstvo zasnovali splošno metodologijo tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji in jo prilagodili za namene obdavčenja nepremičnin (Šubic Kovač, 1998c). · Pri obdavčenju nepremičnin gre za množično vrednotenje nepremičnin s pomočjo znanih podatkov o transakcijah z nepremičninami. Temeljna vprašanja so: • koliko podatkov lahko že danes pridobimo iz obstoječih pogodb • katere podatke poleg teh še rabimo za vrednotenje nepremičnin in o kakšna je kakovost podatkov. Obstoječe pogodbe, ki se sklepajo pri transakcijah z nepremičninami, vključujejo le nekatere podatke o nepremičnini. Na podlagi podatkov iz pogodb Zemljiške knjige v Mariboru smo analizirali, kateri podatki o nepremičnini se najpogosteje navajajo v pogodbah (Čeh, 1998). Analizirani vzorec obsega 76,4 odstotka (1 043) vseh vpisov v zemljiško knjigo v letu 1995 na območju Mestne občine Maribor, na površini, ki obsega 23,8 odstotka celotne Mestne občine Maribor. Vanj so vključene transakcije, ki so bile izvršene v obdobju 1967 - 1995. Zanimivo in hkrati vzpodbudno pri tem je, da je bilo največje število vpisov (274 ali 26,3 odstotka) narejenih za transakcije, opravljene v letu 1995. Ugotovili smo, da iz teh pogodb lahko dobimo predvsem tele podatke: vrsta pogodbe, datum pogodbe, vpis v zemljiško knjigo, pogodbene stranke, katastrska občina, parcelna številka, kultura oziroma vrsta nepremičnine, površina nepremičnine, pogodbena cena nepremičnine. gencije za promet z nepremičninami imajo tudi podatke o transakcijah z epremičninami. Pri analizi zbiranja podatkov v okviru nekaterih mariborskih agencij se je pokazalo, da imajo predvsem tekoče podatke in ne zbirajo podatkov o transakcijah v preteklosti. Problematično je tudi nizko število podatkov o transakcijah z nepremičninami, ki jih imajo. Dve večji agenciji za promet z nepremičninami v Mariboru 1, ki pokrivata večji delež prometa z nepremičninami na obravnavanem območju, sta imeli za leto 1995 le 96 podatkov2 oziroma transakcij. Kljub temu pa imata omenjeni agenciji večje število podatkov o nepremičnini, kot jih lahko pridobimo iz pogodb v zemljiški knjigi. Iz preglednice je razvidno, da po številu Geodetski vestnik 42 (1998) 3 rabimo le nekaj podatkov več za potrebe tržnega vrednotenja nepremičnin za namene obdavčenja, kot jih zbirata omenjeni agenciji. predlagani podatki zemljišče: površina zemljišča stopnja komunalne opremljenosti lega zemljišča raba zemljišča oddaljenost od večjega naselja stavba (p1imer stanovanje): leto izgradnje način rabe vrsta financiranja oprema število stanovanj število nadstropij površina stavbe površina stanovanj število sob lega vrsta instalacij gradbeno stanje stavbe zunanja ureditev transakcijska cena3 osebne in neobic'ajne okolzlčine podatki iz pogodb v zem /"iški kn 'i · podatki iz baz agencij za promet z ne remičninami Preglednica: Predlagani potrebni podatki pri ocenjevanju tržne vrednosti zazidanih stavbnih zemljišč iz projekta ONIX (Šubic Kovač, 1998 b) in podatki, ki jih je mogoče dobiti iz listin zemljiške knjige in baz agencij za promet z nepremičninami (Čeh, 1998) Vse te podatke bi lahko pridobili z uvedbo po~ebnih obrazcev, ki bi jih stranke morale izpolniti pred overovitvijo pogodbe (Subic Kovač, 1998). Ti obrazci bi morali vsebovati vse potrebne podatke, ki bi jih stranka lahko dala o nepremičnini in bi bili potrebni za vrednotenje nepremičnine. S tem pa ne bi rešili celotne problematike pridobivanja ustreznih podatkov. Najpomembneje pri pridobivanju podatkov za te namene je, da posamezne postavke v obrazcu slonijo na nedvoumnem razvrščanju postavk v posamezne skupine. Le tako lahko dosežemo primerljivost podatkov iz posameznih transakcij. Na podlagi prejšnje preglednice zaključimo: agencije za promet z nepremičninami zbirajo več podatkov, potrebnih za tržno vrednotenje nepremičnin, kot jih lahko pridobimo iz pogodb v zemljiški knjigi. Pri uporabi teh podatkov v procesu ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin je njihova kakovost vprašljiva. Na področju vrednotenja nepremičnin niso vsi podatki iz pogodb ali agencij za promet z nepremičninami neposredno uporabni za ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Podatke o obrestni meri za nepremičnine oziroma stopnji kapitalizacije na primer moramo izračunati na podlagi posebne metodologije. Zato moramo za Geodetski vestnik 42 (1998) 3 tržno vrednotenje nepremičnin oblikovati izvorne, dodatne in izvedene baze podatkov4 (Šubic Kovač, 1998b ), kar zahteva specifično obravnavo tega področja v okviru njegove geoinformacijske podpore. SKLEP Obravnavane dileme na področju vrednotenja nepremničnin so razumljive in hkrati povezane s prehodnim obdobjem. Preskoka v načinu razmišljanja ni mogoče narediti čez noč, ker zahteva določanje vrednosti nepremičnine po administrativnih metodah bistveno manj razmišljanja o ocenjevani nepremičnini kot tržno vrednotenje. Zato je treba poleg zakonske podlage za tržno vrednotenje nepremičnin, oblikovanja tržne metodologije in zagotovitve potrebnih uradnih podatkov na državni ravni posvetiti veliko pozornost tudi izobraževanju strokovnjakov. Literatura: Champness, P,, Approved European Property Valuation Slandards. TEGOVA, London, 1997 Čeh, S., Analiza nepremičninskega trga na podlagi podatkov iz pogodb v zemljiški knjigi za vpise v letu 1995 in podatkov agencij za promet z nepremičninami v letu 1995 na območju Mestne občine Maribor. Diplomska naloga. Ljubljana, FGG, 1998 Slovar slovenskega knjižnega jezika (SSKJ), SAZU, Inštitut za slovenski jezik, Ljubljana, 1970 Šubic Kovač, M., Potrebni pogoji za uveljavitev tržnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji. Vrednotenje nepremičnin v Republiki Sloveniji, Ljubljana, 1998, str. 45-52 Šubic Kovač, IVI., Potrebni atributi za ocenjevanje tline vrednosti nepremičnin v procesu obdavčenja nepremičnin. Projekt ONIX, Vmesna konferenca projekta ONIX - Zbornik referatov faze Modeliranja. 1998b, str. 73-98 Šubic Kovač, in., Inertia of the administrative valuation methods and introduction of marketing real estate valuation-case study of Slovenia. Intemational Real Estate Conference. Maastricht, 1998 Opombe. 1 Agenciji ne želita, da bi jih navedli poimensko. 2 Podatke o tem, koliko je bilo dejansko opravljenih transakcij z nepremičninami na območju Mestne občine Maribor v letu 1995, bi lahko dobili na Davčni upravi Republike Slovenije, vendar tudi po šestih mesecih pogajanj nismo uspeli priti do teh podatkov. 3 V primeru ko gre za pogodbe v zemljiški knjigi, govorimo o pogodbeni ceni nepremičnine. 4 Med izvorne baze podatkov štejemo baze podatkov, ki so vzpostavljene že za druge namene, njihove podatke pa uporabimo tudi pri vrednotenju nepremičnin za potrebe obdavčenja. Med te uvrščamo: zemljiško knjigo in zemljiški kataster. Ti podatki so neposredno uporabni za vrednotenje nepremičnin. Poleg teh rabimo še dodatne baze podatkov. Podatke za te baze dobimo na podlagi: pogodb, anket in ogledov na terenu. Na podlagi podatkov iz izvornih baz podatkov in dodatnih baz podatkov vzpostavimo izvedeno bazo podatkov. To dobimo z analizo zbranih podatkov. Izvedena baza podatkov nudi podatke, potrebne za vrednotenje nepremičnin. Glej podrobneje: (Šubic Kovač, 1998). Recenzija: Igor Bevc mag. Borut Pegan Žvokelj Geodetski vestnik 42 ( 1998) 3