letnik 18, št. 1/07 Andreja CIRMAN Masa FILIPOVIC Stanovanjske strategije in stanovanjski trg v Ljubljani Selitve oz. mobilnost gospodinjstev ima pozitivne učinke na makro ravni, saj je povezana z optimalno porazdelitvijo gospodinjstev znotraj sklada stanovanj in pomeni iskanje ravnovesja med ponudbo in povpra{evanjem. V tem ~lanku predstavljava stanovanjske strategije prebivalcev Ljubljane s posebnim poudarkom na ekonomskem statusu in finančnih zmožnostih selivcev. Na ta način posku-{ava ugotoviti, kako uspe{no deluje stanovanjski trg v Ljubljani. Analizirava tudi (pretekle in prihodnje) finančne strategije selivcev ter na podlagi teh identificirava njihove potrebe ter v sklepu predlagava možne ukrepe za pomoč pri stanovanjski mobilnosti in izbolj{evanju stanovanjskih razmer Ljubljančanov. Vir podatkov je Stanovanjska anketa 2005. Mobility of households has positive effects on a macro level, as it is linked to the optimal distribution of household in the housing fund and indicates an equilibrium of supply and demand. In the article housing strategies of household in city of Ljubljana are presented. Special emphasis is given to the economic status and financial ability of households (for moving). Through this the authors try to discern how well the housing market in Ljubljana is functioning. Furthermore, past and future financial strategies of movers are analysed and on the basis of this analysis future needs of households are identified. In the conclusion the authors present some possible measures to aid households and promote housing mobility and (consequently) also housing conditions of inhabitants of Ljubljana. The data source is Housing survey 2005. Mestna Občina Ljubljana, Finančne strategije, Selivci, Stanovanjska mobilnost Municipality of Ljubljana, Financial strategies, Movers, Housing mobility 1. Uvod Selitev ima običajno pozitiven pomen, saj implicira izboljšanje stanovanjskih razmer in njihovo približevanje zaželenim razmeram. Zato se v literaturi obravnavajo selitveni premiki posameznega gospodinjstva tudi kot stanovanjska kariera tega gospodinjstva, kjer je izboljšanje stanovanjskega statusa implicitno privzeto. Stanovanjska kariera je tako zaporedje stanovanjskih statusov v povezavi s kakovostjo in ceno stanovanja, z običajno mobilnostjo navzgor (glej npr Clark, Deurloo in Dielman, 2003; Haan, 2005). Hkrati je selitev pogosto povezana s pomembnimi dogodki v posameznem gospodinjstvu, kot je odselitev iz stanovanja staršev v prvo samostojno stanovanje ali npr oblikovanje novega skupnega gospodinjstva. Gre torej za povezavo med življenjskim ciklom posameznikov in tipom stanovanja (več o tem npr v Mandič in Gnidovec, 1999; Clark, Deurloo, in Dielman, 2003), hkrati pa je povezano z določenimi aspiracijami gos- podinjstva po specifičnem tipu stanovanja, lokaciji ipd. Seveda pa selitev ne pomeni nujno pozitivne spremembe za gospodinjstvo. Tako na primer lahko za gospodinjstvo pomeni poslabšanje stanovanjskih razmer v primeru selitve v slabše, manj kakovostno stanovanje. Povezana je lahko z različnimi tveganji - primernost stanovanja, z njo so povezane možnosti goljufije ipd. Stanovanjska mobilnost je pomembno povezana tudi s trgom delovne sile in fleksibilnostjo na tem področju. Tako naj bi se gospodinjstva laže prilagajala fleksibilnemu trgu delovne sile ter s tem optimirala svojo poklicno kariero (o mobilnosti v povezavi s posebnimi tipi gospodinjstva in zaposlitve njenih članov; glej npr Jarvis, 1999). Seveda pa tudi položaj gospodinjstva na trgu delovne sile pomembno vpliva na njegovo mobilnost, npr finančno šibkejša gospodinjstva, visoko zadolžena gospodinjstva (npr zaradi stanovanjskih kreditov) so manj mobilna in imajo manjšo možnost izbire. letnik 18, št. 1/07 Visoka stopnja mobilnosti pa po dragi strani lahko kaže na degradacijo neke soseske ali mesta kot celote (glej npr Parkes in Kearns, 2003). Namreč, nestabilnost prebivalstva v določeni soseski otežuje vzpostavljanje socialnega kapitala v tisti soseski v obliki stikov med ljudmi, hkrati pa je lahko znak ne-kakovostnih razmer v soseski, ki posledično le še izgublja, saj zaradi prehodne narave stanovalci ne investirajo v svoja stanovanja in okolico. Poleg mikro ravni in pomena selitve za posamezno gospodinjstvo je slednja torej pomembna tudi širše, za mesto in soseske v njem. Tako imajo selitve pozitivne učinke na makro ravni, saj so povezane z optimalno porazdelitvijo gospodinjstev znotraj sklada stanovanj in pomenijo iskanje ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem (Mandič, 1999: 145). Problematika stanovanjskega trga v Ljubljani, ki je npr v medijskem diskurzu izrazito poudarjena, hkrati pa jo priznava tudi mestna politika (npr Stanovanjski program MOL, 2005, 2007), je veliko neskladje med ponudbo in povpraševanjem. Slednja je zagotovo deloma tudi posledica sprememb na stanovanjskem področju po letu 1991, ko se je prestolnica (tako kot celotna država) znašla v nekakšnem vakuumu, kjer ni bilo jasno definiranih institucij, ki bi izvajale novogradnjo, kar je razvidno tudi v izrazitem upadu novogradenj v desetletju po osamosvojitvi. Pomanjkanje stanovanj, naraščanje Preglednica 1: Selitveni trendi Ljubljana (n = 652) (%) Maribor (n = 278) (%) Slovenija (n = 3970) (%) V naslednjih 5 letih je zelo verjetna večja Izboljšava stanovanja 17,8 26,1 20,9 V naslednjih 5 letih je zelo verjetna selitev 20,6 21,5 13,9 Bo to selitev... * (n = 120) (n = 51) (n = 504) - znotraj istega kraja 66,2 65,6 52,9 - v večje mesto 13,5 18,6 16,0 - v manjše mesto 15,0 7,0 12,3 - v strnjeno podeželsko naselje 1,4 6,8 11,6 - v razpršeno podeželsko naselje 3,9 2,0 7,3 Skupaj 100,0 100 100,0 Prihodnja lokacija v mestu** (n = 89) (n = 43) (n = 322) - središče 20,0 ((24,2)) 20,1 - druga mestna četrt 30,5 ((37,6)) 24,9 - obrobje mesta 49,5 ((38,2)) 55,0 Skupaj 100 100 100 Kaj bo oziroma bi bil glavni razlog za selitev? * (n = 134) (n = 59) (n = 551) - služba 7,7 4,1 5,9 - izobraževanje ,7 3,5 2,1 - stanovanje 38,2 24,2 34,0 - družinski razlogi 29,1 39,7 33,2 - drugo 24,3 28,5 24,8 Skupaj 100,0 100,0 100,0 Opomba: Iz tabele je zaradi majhnega n izpuščen prikaz kategorije »dom za upokojenca in »kaj drugega kot odgovor na vprašanje o prihodnjem statusu v stanovanju. Prav tako ne moremo zanesljivo sklepati o odstopanjih pri nizkih frekvencah, kot na primer pri izobraževanju kot razlogu za selitev. * Odgovarjajo le tisti, za katere je selitev zelo verjetna. ** Odgovarjajo le tisti, za katere je selitev zelo verjetna in živijo v večjem ali manjšem mestu in se bodo selili znotraj le-tega ali pa se bodo se- (()) v večje ali manjše mesto. (()) pomeni, da so deleži le ilustrativni zaradi majhnega n. Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB letnik 18, št. 1/07 števila gospodinjstev ter ugodne makroekonomske razmere so pripeljale do naraščanja cen stanovanj (Cirman, 2006), kar pa ima seveda pomembne učinke predvsem na mobilnost ekonomsko ranljivih gospodinjstev. Stanovanjska politika naj bi gospodinjstvom omogočila dostop do stanovanja in s tem torej omogočila mobilnost prebivalstva ter optimalno izrabo stanovanjskega sklada. V ta namen v članku predstavljava stanovanjske strategije prebivalcev Ljubljane, s posebnim poudarkom na ekonomskem statusu in finančnih zmožnostih selivcev. Ravno pri bolj ranljivih gospodinjstvih lahko namreč do selitev sploh ne pride ali pa slednje ne pomenijo izboljšave stanovanjskih razmer Na ta način poskušava ugotoviti, kako uspešno deluje stanovanjski trg v Ljubljani in kje so potrebni vstopi stanovanjske politike. Najprej predstaviva pregled selitvenih trendov v Ljubljani in na to naveževa ekonomski status selivcev. Nadalje analizirava (pretekle in prihodnje) finančne strategije selivcev ter na podlagi teh identificirava njihove potrebe ter v sklepu predlagava možne ukrepe za pomoč pri stanovanjski mobilnosti in izboljševanju stanovanjskih razmer Ljubljančanov. Vir podatkov je Stanovanjska anketa 2005 (Mandič idr, 2006). 2. Selitveni trendi v Ljubljani v tem delu začenjamo s splošnim pregledom selitvenih strategij gospodinjstev v Ljubljani. V predhodnem članku (glej Filipovič in Mandič, v tej izdaji) opisane težave s stanovanji (pomanjkanje prostora) ter stanovanjskim okoljem (hrup, onesnažen zrak, pomanjkanje parkirnih mest...) nakazujejo precejšnje nezadovoljstvo Ljubljančanov s svojo stanovanjsko situacijo. Iz tega izhajajo tudi večje želje po selitvi in izboljšavah lastnih stanovanjskih razmer To potrjujejo podatki, saj je delež ljudi, ki bi se selil, v Ljubljani za 50 % višji kot v povprečju Slovenije. Enako velja za Maribor, zaradi česar bi lahko šlo za večjo mobilnost urbanega prebivalstva. Selitveni trendi so prikazani v preglednici 1. Kot ugotavljajo Kos in dragi (2006), kažejo stanovanjske in migracijske aspiracije izrazito privlačnost suburbanega in razpršenega podeželskega stanovanjskega bivalnega pro- stora. Podatki namreč kažejo, da se bo trend preseljevanja iz mestnih predelov, kjer prevladujejo večstanovanjske zgradbe, na obrobje ali v bližino mest, kjer prevladujejo individualne, dražinske hiše, nadaljeval. To za Ljubljano pomeni predvsem premike v večja stanovanja oz. hiše na obrobje mesta. Kot kaže tabela, bo približno 18 % anketirancev v naslednjih 5 letih prenavljalo stanovanje, medtem ko se jih bo podoben delež, to je 21 %, selil Delež »prenavljavcev« je podoben kot v slovenski populaciji, medtem ko je delež »selivcev« precej večji. Enako velja za Maribor Pri tem je glavni razlog selitve v Ljubljani stanovanje, v Mariboru pa dražinski razlogi. V skladu z ugotovitvami Kosa in drugih (2006), da je preferenca po suburbanem življenju, ne pa večjem odmiku od mesta, so tudi ugotovitve ankete. Namreč, velika večina selivcev bo ostala v Ljubljani, saj bo 66 % selitev znotraj istega kraja. Pri tem se bo skoraj polovica anketirancev selila na mestno obrobje. Podobno tudi v Maribora prevladujejo selitve znotraj istega kraja, vendar je tam nekoliko manjši delež selitev na obrobje mesta (vendar so deleži zaradi majhnega števila enot le ilustrativni). Preglednica 2: Selitveni trendi Ljubljana (%) Slovenija (%) Selitvene namere (n = 642) (n = 4009) - ni selitve (ali ni zelo verjetna) 80,7 86,8 - bo lastnik z nakupom 13,3 7,0 - bo lastnik z dedovanjem 1,2 1,1 - bo lastnik z novogradnjo 1,8 2,8 - bo lastnik z nadgraditvijo, prenovo 0,2 0,5 - bo najemnik v neprofitnem, kadrovskem 0,5 0,5 - bo najemnik v profitnem 1,8 0,5 - bo uporabnik 0,5 0,6 - drugo 0,0 0,2 Skupaj 100,0 100,0 Kakšno stanovanje boste kupili? (n = 79) (n = 257) - novogradnjo 35,1 28,0 - starejše stanovanje 51,3 59,0 - vseeno 13,6 13,0 Skupaj 100,0 100 Opomba: Kategorija drugo vključuje »dom za upokojence« in »kaj drugega« kot odgovor na vprašanje o prihodnjem statusu v stanovanju. Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB letnik 18, št. 1/07 Prihodnji stanovanjski status selivcev bo večinoma lastniški tako v Ljubljani kot v Sloveniji. Precej manj je pri tem cilj lastna gradnja in bolj pogosta nakup stanovanja. Slednji ni presenetljiv, saj je zazidljivih območij v Ljubljani relativno malo, njihova cena pa zelo visoka. Nakup se kaže tudi kot bolj pogosta strategija v primerjavi s preteklostjo. V primera najema pa je v Ljubljani nadpovprečni delež navedel kot prihodnji stanovanjski status profitni najemnik, kar velja tudi za Slovenijo. Večina selivcev, ki bo stanovanje kupila, misli kupiti starejše stanovanje, tretjina pa jih želi novogradnjo. Preglednica 3: Struktura gospodinjstev po povprečnih letnih prihrankih Povprečni letni prihranki (v %) Slovenija Ljubljana vsi (n = 3764) selivci (n = 513) vsi (n = 607) selivci (n = 118) ni~esar 47,1 36,1 44,6 37,7 do vklju~no 250.000 SIT 26,2 19,1 23,5 12,3 nad 250.000 do vklju~no 500.000 SIT 14,9 20,8 15,2 24,8 nad 500.000 do vklju~no 1.000.000 SIT 8,0 14,6 10,8 11,3 nad 1.000.000 do vklju~no 5.000.000 SIT 3,6 9,0 5,5 12,6 nad 5.000.000 SIT 0,2 0,4 0,4 1,2 Skupaj 100,0 100,0 100,0 100,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Preglednica 4: Dohodek na ekvivalentnega člana gospodinjstva Ekvivalentni dohodek (v EUR) Slovenija Ljubljana vsi (n = 3603) selivci (n = 504) vsi (n = 579) selivci (n = 118) Povpre~je 578,17 725,79 73,39 857,21 1. kvartil [2] 347,74 484,03 486,84 621,16 Mediana [3] 521,62 678,10 678,10 786,84 3. kvartil [4] 739,26 938,91 938,91 1043,23 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Preglednica 5: Delež zadolženih gospodinjstev Mese~no odpla~ilo posojila (v %) Slovenija Ljubljana vsi (n = 4009) selivci (n = 554) vsi (n= 661) selivci (n = 554) Delež obremenjenih z odpla~ilom posojila (vseh posojil) 31,6 35,9 25,8 29,5 Delež obremenjenih z odpla~ilom stanovanjskega posojila 8,6 11,0 9,6 7,5 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Na splošno torej lahko rečemo, da Ljubljano kot urbano območje zaznamuje nekoliko višja stopnja mobilnosti gospodinjstev, kar naj bi omogočalo njihovo boljšo porazdelitev znotraj stanovanjskega sklada. Navkljub pogostim suburbanim aspiracijam pa ni videti večjega izpraznjenja Ljubljane, saj bo večina selivcev še vedno ostala znotraj mesta. Pomembno pa je vedeti, kdo so selivci, kakšne so njihove finančne zmožnosti ter na kakšen način pride do te stanovanjske mobilnosti - torej predvsem kakšne so finančne strategije gospodinjstev. V nadaljevanju najprej predstavljamo ekonomski položaj selivcev, ki nam podrobneje ponazarja razmere na stanovanjskem trgu v Ljubljani. 3. Ekonomske zna~ilnosti gospodinjstev in selivcev v tem delu skušamo na osnovi ekonomskih indikatorjev sklepati o ekonomskem položaju selivcev. V analizo je zajet vzorec gospodinjstev na območju celotne Slovenije in znotraj njega ločeno za območje Ljubljane. Razpoložljivi ekonomski indikatorji v uporabljeni podatkovni bazi izhajajo iz razpoložljivega dohodka gospodinjstva, sposobnosti varčevanja, trenutne obremenjenosti s stanovanjskimi stroški in zadolženosti. Dohodkovne razmere gospodinjstev spremljamo na osnovi porazdelitve skupnega dohodka in porazdelitve dohodkov na osnovi ekvivalentnega dohodka na člana gospodinjstva, izračunanega s pomočjo modificirane OECD lestvice. Slednja upošteva različno velikost gospodinjstva in njegovo sestavo ter ekonomije obsega, ki izvirajo iz števila članov gospodinjstva. Rezultati analize kažejo, da so v primerjavi s povprečnimi razmerami v ljubljanski občini gospodinjstva in verjetni selivci v boljšem dohodkovnem položaju, kar se kaže tako v dohodkovni strukturi, kakor pri sposobnosti ustvarjanja prihrankov. Izrazito višji je tudi ekvivalentni dohodek na člana gospodinjstva, saj je mediana ekvivalentnega dohodka na člana gospodinjstva v Ljubljani kar za 30 % višja od mediane na območju celotne države, pri selivcih pa l6 %. Ker pa so cene v Ljubljani višje od slovenskega povprečja, je letnik 18, št. 1/07 relativen položaj prebivalcev prestolnice v povprečju slabši. Delež gospodinjstev, katerih dohodki so obremenjeni 2 odplačilom posojil, je v Ljubljani sicer nekoliko manjši. Vendar pa prestolnica za povprečjem države ne zaostaja pri deležu gospodinjstev s stanovanjskim posojilom, le med selivci je delež nekoliko nižji. Pač pa je višina mesečnega obroka zaradi višjih dohodkov in potreb po zadolževanju zaradi višjih cen v Ljubljani višja. Kljub temu pa je ekvivalentni dohodek, ki odpade na člana gospodinjstva po plačilu obratovalnih stroškov, najemnine in posojil, v Ljubljani še vedno krepko nad povprečnimi razmerami v državi, kar je razvidno tudi iz relativno ugodnejše subjektivne zaznave dohodkovnega položaja. Slednji je v prestolnici namreč precej boljši. V najemnem sektorju je pri neprofitnih najemnikih obremenitev dohodka s plačilom najemnine primerljiva s povprečjem na območju celotne Slovenije, medtem ko imajo najemniki kadrovskih stanovanj v Ljubljani dohodek precej manj obremenjen, tržni najemniki pa močneje od državnega povprečja. Slednje odraža tržne razmere na najemnem trgu z izrazito visokimi najemninami v prestolnici. Ker primanjkljaj neprofitnih najemnih stanovanj v Ljubljani omogoča dodelitev neprofitnih stanovanj zgolj tistim v največji stanovanjski stiski, je delež neprofitnih najemnikov, ki presegajo mejo dosegljivosti stanovanja s stanovanjskimi stroški preko 30 % dohodka kar 70 %. Precej visok pa je tudi v tržnem najemnem sektorju, kjer mejo dosegljivosti presega 62 % gospodinjstev. Med verjetnimi selivci obstajajo velike razlike v povprečnem ekvivalentnem dohodku med posameznimi položaji v bodočem stanovanju. Po pričakovanjih se za lastništvo odloča tisti del selivcev, ki ga zaznamujejo najvišji dohodki. Razlike so tudi statistično značilne (—=0,003). Glede na velik razkorak, opazen v dohodkovnem položaju, bi lahko ti rezultati nakazovali, da je odločitev o uporabniškem statusu pogosto »neprostovoljna« in vezana na finančno nezmožnost samostojnega reševanja stanovanjskega vprašanja gospodinjstva. Z vidika stanovanjske kariere je tudi razumljivo, da je najvišji ekvivalentni dohodek na člana pri gospodinjstvih, ki se nameravajo seliti v garsonjero (263.699 sit, vs. 215.331 za Preglednica 6: Mesečno odplačilo posojila pri zadolženih gospodinjstvih Mesečno odplačilo posojila (v EUR) Slovenija Ljubljana vsi (n = 1219) selivci (n = 187) vsi (n = 160) selivci (n = 36) povprečje 238,31 256,51 291,17 302,66 1. kvartil 125,19 125,19 125,19 166,92 mediana 208,65 208,65 208,65 208,65 3. kvartil 292,10 333,83 333,83 417,29 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB 1043,23 834,59 625,94 417,29 208,65 917,34 665,59 410,60 samo uporabnik, ki ne najemnik, piačuje najemnine podnajemnik (npr. v stanovanju sorodnikov) lastnik, solastnik Slika 1: Povprečni ekvivalentni dohodek na člana gospodinjstva glede na položaj v bodočem stanovanju pri verjetnih selivcih v Ljubljani (v EUR) (Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB) družinsko hišo). Ta se pojavi običajno na začetku stanovanjske kariere in v gospodinjstvih z majhnim številom vzdrževanih članov Predvsem pri nakupu je potrebno premagati zelo veliko stopnico (ker običajno pri finančni konstrukciji ni prisotne kupnine prejšnjega stanovanja), relativno večjo kot v primera zgolj povečanja oziroma izboljšanja obstoječega stanovanja. V nadaljevanju bomo podrobneje analizirali finančne vire, ki jih posamezniki uporabijo pri selitvi. 4. Uporabljeni finančni viri v preteklosti in pri načrtovani selitvi Ker je primarni cilj stanovanjskega programa MOL občanom ob njihovem lastnem prizadevanju omogočiti pridobitev primernega stanovanja, skladno z njihovimi potrebami 0 letnik 18, št. 1/07 Preglednica 7: Pretekle strategije lastnikov za pridobitev stanovanja Ljubljana (%) Slovenija (%) Kako ste postali lastnik stanovanja? (n = 492) (n = 3259) - z nakupom 69,6 42,3 - z dedovanjem, kot darilo 19,7 28,1 - z novogradnjo 8,6 25,2 - z nadgradnjo, dozidavo drugega objekta 0,6 2,6 - s prenovo obstoječega objekta 1,6 1,8 Skupaj 100,0 100,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB in možnostmi, je pomembno analizirati, kakšne strategije za pridobitev novih stanovanj oz. izboljšanje svojih stanovanjskih razmer prebivalci Ljubljane sploh uporabljajo. ter s tem identificirati »luknje«, ki bi jih morala zapolniti mestna stanovanjska politika. V preteklosti so bile glavne strategije Ljubljančanov za pridobitev lastniškega stanovanja nakup in dedovanje (oz. darilo). To se sklada s stanjem v Sloveniji. Pri tem je nakup po t. i. Jazbinškovem zakonu nekoliko manj pogost, kot to velja za Slovenijo, kar gre v Ljubljani morda pripisati med dragim tudi večjemu deležu dražbenih stanovanj, ki zaradi statusa denacionaliziranih stanovanj niso bila ponujena v odkup nosilcev stanovanjske pravice. Nadalje je v Ljubljani precej manj prisotna strategija nove gradnje, kar ni presenetljivo, saj je slednja laže uresničljiva v manj urbanem okolju. Manj pogosto je tudi dedovanje. Preglednica 8: Uporaba virov za nakup, gradnjo ali dograditev stanovanj in uporaba zemljišč ali stavbe za nadzidavo od sorodstva po času pridobitve sedanjega stanovanja v Sloveniji (v % gospodinjstev) Časovno obdobje pridobitve stanovanja Lastna sredstva (n = 2398) (%) Posojilo (n = 2383) (%) Finančna pomoč sorodnikov (n = 2392) (%) Zemljišče ali stavbo za nadzidavo od sorodstva* (n = 953) (%) do 1955 95,0 47,5 13,6 23,1 od 1956 do 1971 93,6 56,6 14,8 32,9 od 1972 do 1990 92,4 62,9 22,7 44,8 od 1991 do 1997 95,5 55,2 30,6 51,8 od 1998 do 2005 93,2 65,2 36,5 54,6 Skupaj 93,3 60,6 24,7 44,5 * zgolj med gospodinjstvi, ki so gradila, dogradila ali prenovila stanovanje Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Preglednica 9: Uporaba virov za nakup, gradnjo ali dograditev stanovanj in uporaba zemljišč ali stavbe za nadzidavo od sorodstva po času pridobitve sedanjega stanovanja v Ljubljani (v % gospodinjstev) Časovno obdobje pridobitve stanovanja Lastna sredstva (n = 388) (%) Posojilo (n = 385) (%) Finančna pomoč sorodnikov (n = 389) (%) Zemljišče ali stavbo za nadzidavo od sorodstva* (n = 53) (%) do 1955 100,0 25,0 8,3 ((100,0)) od 1956 do 1971 100,0 54,0 12,5 ((13,3)) od 1972 do 1990 92,9 57,7 27,0 36,4 od 1991 do 1997 98,5 45,6 47,1 66,7 od 1998 do 2005 86,7 73,3 36,7 60,0 Skupaj 94,3 56,4 29,0 39,6 N 388 385 389 53 * zgolj med gospodinjstvi, ki so gradila, dogradila ali prenovila stanovanje (()) pomeni, da so deleži le ilustrativni zaradi majhnega n. Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB letnik 18, št. 1/07 Razmere na stanovanjskem trgu in na področju stanovanjskega financiranja se zrcalijo tudi v strukturi finančnih virov, ki jih kupci uporabljajo ob nakupu stanovanja. Podatki Stanovanjske ankete 2005 kažejo velike razlike v prisotnosti posameznih virov financiranja nakupa stanovanja v posameznih časovnih obdobjih, ki so se izoblikovali kot posledica preteklih strukturnih sprememb v politiki in gospodarstvu. Za vsa obdobja je značilna visoka raven prisotnosti financiranja z lastnimi viri sredstev, ki se po posameznih obdobjih tudi ni statistično značilno razlikovala. Pač pa so razlike značilne pri ostalih virih financiranja. Posojila so bila manj prisotna v obdobju pred in neposredno po 2. svetovni vojni ter med leti 1991 in 1997, ko so visoke nominalne obrestne mere vodile v relativno neprivlačnost najemanja posojil. Izrazito nadpovprečna pa je bila prisotnost posojil v obdobju od 1972 in 1990, ko je sistemsko in solidarnostno združevanje sredstev za stanovanjsko področje omogočalo najemanje ugodnih posojil nekdanjih delovnih organizacij in stanovanjskih skupnosti, ter v obdobju od leta 1998 dalje, ko so se obrestne mere že precej znižale in je bančni sistem v ponudbo uvedel hipotekama stanovanjska posojila. Preglednica 10: Struktura finančnih virov za financiranje načrtovane selitve po skupinah verjetnih selivcev, ki bodo gradili, dogradili ali kupili stanovanje/hišo (v % gospodinjstev) Viri financiranja (%) Ljubljana Slovenija Lastni viri (vključno kupnina sedanjega stanovanja) 89,9 94,1 Posojilo 86,5 80,8 - posojilo občinskega sklada* 6,3 16,1 - posojilo NSVS* 18,5 21,8 - posojilo drugih bank* 97,7 87,4 Pomoč sorodnikov 31,0 26,0 Zemljišče ali stavba za nadzidavo od sorodnikov 11,6 30,9 * Zastopanost posamezne vrste posojil med uporabniki posojil ** Med tistimi, ki bodo gradili ali nadzidavali. Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Vse od leta 1991 dalje pa se nadpovprečno pojavlja finančna pomoč sorodnikov. Podoben trend je opaziti tudi pri zemljiščih ali stavbah za nadzidavo od sorodstva. V obdobju od 1991 do 1997 lahko visoko prisotnost finančnih in nefinančnih meddružinskih transferov pripišemo rastočim cenam nepremičnin in izrazito neugodnim pogojem na trgu stanovanjskega financiranja z visokimi nominalnimi obrestnimi merami, ročnostim posojil, ki praviloma niso presegale 10 let in Preglednica 11: Struktura finančnih virov za financiranje načrtovane selitve po skupinah verjetnih selivcev, ki bodo kupili stanovanje/hišo, glede na vrsto načrtovane nepremičnine v Sloveniji (v % gospodinjstev) Kakšno nepremičnino boste kupili? Lastna sredstva (vključno s kupnino sedanjega stanovanja) (%) Med uporabniki posojil Finančna Posojilo (%) Posojilo ob~in-skega stan. sklada (%) Posojilo iz NSVS (%) Drugo posojilo pri banki (%) pomoč sorodnikov (%) Novogradnjo 91,7 76,4 15,7 29,6 90,2 34,2 Starejše stanovanje 90,8 81,9 13,9 16,2 92,2 20,4 Vseeno 100,0 81,1 39,1 20,0 84,6 30,3 Skupaj 92,2 80,3 17,6 20,4 90,6 25,7 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Preglednica 12: Struktura finančnih virov za financiranje načrtovane selitve po skupinah verjetnih selivcev, ki bodo kupili stanovanje/hišo, glede na vrsto načrtovane nepremičnine v Ljubljani (v % gospodinjstev) Kakšno nepremičnino boste kupili? Lastna sredstva (vključno s kupnino sedanjega stanovanja) (%) Med uporabniki posojil Finančna Posojilo (%) Posojilo ob~in-skega stan. sklada (%) Posojilo iz NSVS (%) Drugo posojilo pri banki (%) pomoč sorodnikov (%) Novogradnjo 87,5 80,5 3,4 30,4 98,2 50,0 Starejše stanovanje 85,8 94,0 4,7 10,7 98,3 25,0 Vseeno 100,0 86,1 23,1 23,1 100,0 38,2 Skupaj 89,9 86,5 6,3 18,5 97,7 31,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB letnik 18, št. 1/07 dragemu zavarovanju posojil zaradi odsotnosti hipotekarnega zavarovanja. Pogoji na področju stanovanjskega financiranja so se v naslednjem obdobju z uvedbo hipotekarnega financiranja močno izboljšali. Padec inflacije in konkurenca v bančnem prostora je pripeljala do znižanja obrestnih mer in ročnosti so se začele podaljševati. Vendar pa je neuspešnost stanovanjske politike pri zajezitvi hitre rasti cen v veliki meri izničila pozitivne premike na področju stanovanjskega financiranja, zato je raven meddražinskih transferov kljub povečani prisotnosti zadolževanja ostala na še vedno zelo visoki ravni. Tako je postal nakup stanovanja od devetdesetih let dalje v precejšnji meri projekt širše dražine, ki skuša s finančnimi in nefinančnimi oblikami pomoči vsaj deloma premostiti nizko dosegljivost stanovanj. Slednja najbolj prizadene mlada gospodinjstva, ki prvič vstopajo na trg ali prilagajajo obseg stanovanjske potrošnje potrebam naraščajočega gospodinjstva. Razmere se v Ljubljani izraziteje ne razlikujejo. Hidi v prihodnje bo odvisnost od meddražinskih transferov ostajala relativno visoka, v Ljubljani še nekoliko izraziteje kot v povprečju Slovenije. Zaradi dragačnega tipa poselitve pa je znatno manjši delež meddražinskih transferov zemljišč in stavb za nadzidavo. V Ljubljani je predvsem pri nakupu novogradenj opaziti veliko odvisnost od med-družinskih transferov, saj gre običajno za nepremičnine z relativno visokimi cenami. Primerjava po starosti nosilca odkriva, da je predvsem pri mladih gospodinjstvih (merjeno glede na starost anketiranca) izjemno pogosta uporaba meddružinskih transferov v obliki finančne pomoči sorodnikov. Pri mlaj- ših gospodinjstvih je tudi nekoliko pogosteje prisotna zadolženost. Starejša gospodinjstva pa se v malenkost večji meri naslanjajo predvsem na lastne vire, saj jim je dosedanja stanovanjska kariera omogočila relativno visoko vrednost akumuliranih sredstev v obstoječih nepremičninah. 5. Sklepi Na splošno torej lahko rečemo, da Ljubljano kot urbano območje zaznamuje nekoliko višja stopnja mobilnosti gospodinjstev, kar naj bi omogočalo njihovo boljšo porazdelitev znotraj stanovanjskega sklada. Nadalje podatki kažejo, da so selivci predvsem premožnejši, ki si torej lahko še dodatno izboljšajo svoj stanovanjski položaj in obenem dodatno podprti tudi z meddružinskimi viri. Ranljive skupine tega ne morejo storiti, kar se sklada z ugotovitvami na ravni Slovenije, da so selivci predvsem tisti, ki izboljšujejo že tako dober stanovanjski status (Mandič, 2006). To pa seveda pomeni, da so ranljive skupine tiste, ki imajo v dani situaciji tudi najmanj možnosti za njeno izboljšavo. Selivci se predvsem odločajo za lastniški status, pogost pa je tudi uporabniški status, ki pa ni nujno prostovoljen, ampak predvsem odraz nizkih dohodkov gospodinjstva, ki kaže na majhno izbiro pri mobilnosti finančno šibkejših gospodinjstev. Na osnovi rezultatov lahko sklepamo, da je v Ljubljani prisoten izrazit primanjkljaj neprofitnih najemnih stanovanj in da obstoječi fond stanovanj zadosti potrebam le tistih, ki so socialno najbolj ogroženi, velik del prav tako neprofitnih stanovanj potrebne populacij pa zaradi primanjkljaja v fondu izpusti. Preglednica 13: Struktura finančnih virov za financiranje načrtovane selitve po starostnih skupinah verjetnih selivcev, ki bodo kupili/zgradili/nadgradili stanovanje oziroma hišo v Ljubljani (v % gospodinjstev) Starost nosilca Lastna sredstva (vključno s kupnino sedanjega stanovanja) (%) Zemljišče ali stavba za nadzidavo od sorodnikov** (%) Posojilo (%) Med uporabniki posojil Finančna pomoč sorodnikov (%) Posojilo občinskega stan. sklada (%) Posojilo iz NSVS (%) Drugo posojilo pri banki (%) Do 34 87,5 33,6 89,8 2,9 22,1 95,8 40,4 Od 35 do 64'" 92,3 0,0 83,1 10,7 14,4 100,0 21,3 Skupaj 89,9 11,6 86,5 6,3 18,5 97,7 31,0 * Zastopanost posamezne vrste posojil med uporabniki posojil ** Med tistimi, ki bodo gradili ali nadzidavali. *** V vzorcu ni selivcev nad 64 let. Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB letnik 18, št. 1/07 Za izboljšanje razmer bo zato potrebno povečati obseg pridobivanja stanovanj za oddajanje z neprofitno najemnino. To je mogoče doseči tako z večjim obsegom novogradnje, dodatne napore pa bi bilo smiselno vložiti tudi v aktiviranje praznega stanovanjskega fonda v lasti zasebnikov. Povečana ponudba neprofitnih stanovanj bo vsaj deloma zajezila tudi pritisk na lastniški stanovanjski sektor, ki ga trenutno zaradi visokih cen v veliki meri napajajo meddražin-ski transferi. Ker slednji mnogim gospodinjstvom niso na razpolago, je ob obstoječih cenah dostop do lastniških stanovanj omejen na premožnejši sloj ljudi, zato bi bilo v mestu smiselno vložiti napore v stimuliranje povečane ponudbe lastniških stanovanj preko prostorske in zemljiške politike MOL. doc. dr. Andreja Cirman, Ekonomska Fakulteta, Univerza v Ljubljani E-pošta: andreja.cirman@ ef.uni-lj.si asist. dr. Maša Filipović, Fakulteta za družbene vede, Univerza v Ljubljani E-pošta: masa.filipovic@ fdv.uni-lj.si Opombe I11 Med selivci večina (63 %) to selitev že načrtuje, kar je podobno kot pri slovenski populaciji. |21 Prvi kvartil je vrednost, pod katero se nahaja 25 % enot. V konkretnem primeru je to ekvivalentni dohodek na člana gospodinjstva, od katerega ima 25 % anketiranih manjši dohodek, 75 % pa večjega. I31 Mediana je vrednost, pod katero se nahaja polovica anketiranih enot. V konkretnem primeru je to ekvivalentni dohodek na člana gospodinjstva, od katerega ima 50 % anketiranih manjši dohodek, 50 % pa večjega. |41 Tretji kvartil je vrednost, pod katero se nahaja 75 % enot. V konkretnem primeru je to ekvivalentni dohodek na člana gospodinjstva, od katerega ima 75 % anketiranih manjši dohodek, 25 % pa večjega. Viri in literatura Kos, D., Mandič, S., Filipovič M. (2006): Prostorski vidiki stanovanja V: Mandič S., Cirman, A. (ur.) Stanovanje v Sloveniji 2005. Ljubljana: FDV Cirman, A. (2006): Kako dosegljiva so stanovanja za slovenska gospodinjstva? V: Mandič S., Cirman, A. (ur.) Stanovanje v Sloveniji 2005. Ljubljana: FDV Mandič, S (2006): Stanovanjske strategije. V: Mandič, S, Cirman, A. (ur.). Stanovanje v Sloveniji 2005. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede Mandič, S., Hlebec, V., Cirman, A., Dimitrovska Andrews, K., Filipović, M., Kos, D., Sendi, R. (2006): Razvojno raziskovalni projekt: stanovanjska anketa: zaključno poročilo. Ljubljana: Univerza v Ljubljani, FDV, Inštitut za družbene vede Mandič, S. (1999): Selitev in stanovanjske izboljšave na mestu: zgodovinske določnice in pogostos the strategij v Sloveniji. V: Mandič, S. (ur): Kakovost življenja. Stanja in spremembe. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede Mandič, S. in Gnidovec, M. (1999): Stanovanjska kariera in prehod iz stanovanjsa staršev v prvo samostojno stanovanje. V: Mandič, S. (ur): Kakovost življenja. Stanja in spremembe. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede Stanovanjski program Mestne občine Ljubljana za leto 2007. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana. Ljubljana, januar, 2007 Stanovanjski program Mestne občine Ljubljana za leto 2005. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana. Ljubljana, januar, 2005 Haan, M (2005): The Decline of the Immigrant Home-ownership Advantage: Life-cycle, Declining Fortunes and Changing Housing Careers in Montreal, Toron-toand Vancouver, 198^2001. Urban studies, 42 (12), 219^2212 Clark, W., Deurloo M., in Dielman F. (2003): Housing Careers in the United States, 196^93:Modelling the Sequencing of Housing States. Urban studies, 40 (1), 14^160 Parkes, A., Kearns, A. (2003): Residential Perceptions and Housing Mobility in Scotland: An Analysis of the Longitudinal Scottish House Condition Survey 199^96 Housing studies, 18 (5), 673 701 Jarvis, H. (1999): Housing Mobility as a Function of Household Structure:Towards a Deeper Explanation of Housing-related Disadvantage. Housing studies 14 (4), 49^505