ZINKA KOLARIČ
Stanovanjska politika - gibalo razvoja ali zastoja na stanovanjskem področju
i
Nova stanovanjska reforma (mi bi rekli četrta po vojni, nekateri, ki dodajo po eni »veliki« v vsakem desetletju 5c nekaj manjših, pravijo, da bo ta že osma) sc v Jugoslaviji lahko prične. Vsaj »na papirju« jc za ta šuvrt (končno) vse pripravljeno. Zvezni izvršni svet jc sprejel dokumente (Predlog ukrepov za operacionalizacijo nalog iz Družbenega dogovora o ugotavljanju skupnih elementov stanovanjske in komunalne politike ter Dolgoročni program ekonomske stabilizacije stanovanjskega in komunalnega gospodarstva), v katerih jc zasnovana nova stanovanjska politika. Reforma, ki bo izvedena z instrumentom nove stanovanjske politike, bo radikalna in mora uspeli, je slišati z najvišjih mest v državi.
0	tem. da jc reforma (tudi) na stanovanjskem področju absolutno nujna, nc dvomi nihče. Številke, katerekoli, tiste o produkciji stanovanj ali one o njihovi distribuciji, so dovolj zgovorne:
-	pred 15 leti (v obdobju med 1973 in 1977) smo gradili letno v Jugoslaviji v povprečju 135.000 družbenih stanovanj (Danas, 22.8. 1989). Letos oh polletju je bilo v Jugoslaviji v delu 57.635 družbenih stanovanj (Delo. 4.9. 1989).
-	V šestdesetih letih smo gradili povprečno 6 stanovanj letno na 1000 prebivalcev: letos sc približujemo številki I stanovanje na 1000 prebivalcev (Danas. 28.8. 1989); točneje: v Črni gori sc letos gradi eno stanovanje na 240 prebivalcev: v ožji Srbiji na 282 prebivalcev, na Hrvaškem na 371 prcbivalccv, v Makedoniji na 403 prebivalcev, v Bosni in Hercegovini na 529 prebivalcev, v Sloveniji na 660 prebivalcev in na Kosovu na 845 prebivalcev. (Delo 4.9.1989)
-	Včasih jc za nakup m" stanovanja zadoščalo 1.8 do 2.5 povprečna osebna dohodka: danes jih jc potrebnih šest do osem.
-	V obdobju med 1954 in 1987 smo razdelili oz. točneje »podarili« skoraj milijon in pol stanovanj; toliko stanovanj namreč šteje družbeni stanovanjski fond; v 42.000 družbenih dvosobnih stanovanjih živi danes ena oseba; 7500 stanovalcev živi samih v trisobnih, okrog 900 stanovalcev pa živi samih v štirisobnih družbenih stanovanjih; v 560 petsobnih družbenih stanovanjih živi prav tako le en stanovalec (Danas. 28.8. 1989).
-	Na drugi strani imamo v Jugoslaviji pol milijona podnajemnikov, ki plačujejo najmanj desetkrat večje stanarine, kot so stanarine za družbena stanovanja (Danas, 22.8. 1989).
Navedeni podatki nam razkrivajo "krizno stanje« družbene stanovanjske gradnje in z njo povezanega družbeno interesnega modela distribucije stanovanj.'
Povsem drugačno je stanje individualne stanovanjske gradnje. Ta gradnja, v okviru katere je bilo ves čas - od začetka petdesetih let naprej, /grajenih krepko čez 50% od vseh, v posameznih letih zgrajenih stanovanj (gl. Z. Kolanč, 1987), jc bila tudi v osemdesetih letih edini učinkovit način za reševanje stanovanjskih problemov posameznikov. Kot zadružno organizirana individualna stanovanjska gradnja pa je bil to, v večini primerov, tudi edini učinkovit način za izboljševanje stanovanjskega standarda tistih, ki imajo že rešen osnovni stanovanjski problem.
1	Srnj Mandrt navaja pet idealnih tipov distribucije stanovanj, (ilej Konkretne oblike obstoječih in moinih načinov uveljavljanja solidarnosti s stanovanjskem gospodarstvu. ISU. 1985. sti 41-43 Mi bomo razločevali dva modela distribucije stanovanj:
-	družbeno-interesni model ta model temelji na načelu, da |C potrebo po stanovanju posameznikom dolina zadovoljili dtuZba oz država, m sicer z dodeljevanjem družbenih najemnih stanovanj.
-	trhn model: ta model tcmcl|i na načelu, da |e posameznik prvenstveno sam odgovoren za zadovoljitev svojih stanovanjskih potreb (družba pomaga le nstim. ki tega ne zmorejo samil. le potrebe pa zadovoljuje tako. da stanovanje zgradi, kupi ali naiame (po trtni ceni).
Ob sočasju ich dejstev sc nam zdi umestno postaviti vprašanje o tem, kako jc oz. kako bi moral biti strokovno in politično opredeljen cilj zdajšnje (prihodnje stanovanjske reforme: ali bo reforma uspešno izvedena že ob ponovni postavitvi družbene stanovanjske gradnje »na noge«, ali pa je nujno ta cilj opredeliti dokaj bolj kompleksno - kot izoblikovanje oz. vzpostavitev možnosti za enakopravno soobstajanjc različnih načinov produkcije stanovanj in različnih modelov njihove distribucije, kar je, kot kažejo izkušnje iz razviiih držav, eno zagotovilo za permanentno učinkovito reševanje stanovanjskega vprašanja. Seveda je politika tista, ki v končni instanci določa cilje, vendar se - po nekaterih znamenjih sodeč - zaradi globine krize (tudi) na stanovanjskem področju polmka obrača k široki.
II
Pri iskanju odgovora na postavljeno vpraSanjc sc velja najprej obrniti nazaj, k analizi pretekle stanovanjske politike oz. točneje stanovanjskih politik, na katere so sc vezali dosedanji neuspešni poskusi stanovanjskih reform.
Na podlagi vsebinske analize temeljne zakonodaje na stanovanjskem področju v povojnem obdobju v Jugoslaviji lahko namreč identificiramo Slin različne idealne tipe stanovanjskih politik:1
1.	Politokratsko zasnovana stanovanjska politika (njen glavni akter je državno partijski vrh, stanovanjska gradnja je proračunsko financirana, glavni problem je distribucija oz. redistribucija nacionaliziranega stanovanjskega fonda) daje absolutno prednost družbeni stanovanjski gradnji in z njo povezanemu družbeno-interesnemu modelu distribucije (socialne slanarinc), destimulira individualno stanovanjsko gradnjo (jo ideološko zaznamuje) in postavlja zadružno gradnjo v vlogo postopnega odpravljanja individualne gradnje.
Ta stanovanjska politika temelji na domnevi, da pomeni družbena stanovanjska gradnja in z njo povezan družbenointeresni model distribucije pri hitri ekonomski rasti na temelju pospešene industrializacije, hitro in dokončno rešitev stanovanjskega vprašanja.
2.	Administrativno zasnovana stanovanjska politika iz druge polovice petdesetih in začetka šestdesetih let (njen glavni akter je republiška in lokalna administracija: stanovanjska gradnja jc financirana iz stanovanjskih skladov: glavni problem je piovečati proizvodnjo stanovanj: povečane stanarine) še zmeraj favorizira družbeno stanovanjsko gradnjo: zadružna stanovanjska gradnja je deležna nekaterih ugodnosli (pri dodelitvi zemljišč, najemanju posojil iz stanovanjskih skladov) in sicer / namenom, pritegniti privaina sredstva v produkcijo in nakup stanovanj. Individualna stanovanjska gradnja jc bila z zakonom iz leta 1951 sicer legalizirana, vendar ji administrativna stanovanjska politika ne posveča nikakršne pozornosti.
3.	V drugi polovici šestdesetih let je stanovanjsko področje prepuščeno samoregulacij-skim mehanizmom imperfektnega trga (delitev dela med akterji na stanovanjskem področju: delovne organizacije prevzemajo skrb za reševanje stanovanjskih problemov svojih delavcev, banke za kreditiranje stanovanjske gradnje, stanovanjska podjetja za vzdrževanje in reprodukcijo stanovanjskega sklada, gradbena podjetja za produkcijo stanovanj; uvajajo se stroškovne stanarine). Proizvodnja stanovanj za trg postane prevladujoča oblika stanovanjske gradnje. Nanjo se veže tržni model distribucije stanovanj. Vendar pa proizvodnja stanovanj za trg še zdaleč ne dosega povpraševanja, kar neprestano dviguje ceno stanovanj in vpliva na monopolni položaj proizvajalcev Zadružna stanovanjska gradnja izgubi v teh okoliščinah vse družbene ugodnosti in močno nazaduje, širi pase individualna stanovanjska gradnja, kiji edini uspe učinkovito matcrializirati sorazmerno omejena sredstva, ki so se zbrala v skladih skupne porabe v delovnih organizacijah Zaradi velikega pomanjkanja stavbnih zemljišč oz. splošne urbanistične neurejenosti prostora ter tudi zaradi skoraj popolne brezbrižnosti stanovanjske politike do fenomena individualne gradnje, poteka ta gradnja povsem anarhično, kot »divja-in tudi kot »črna« gradnja.
4.	»Samoupravno« zasnovana stanovanjska politika iz sedemdesetih let (samoupravna stanovanjska skupnost kot okvir, v katerem se nahajajo vsi akterji na stanovanjskem področju, ki naj s pomočjo sistema medsebojnega sporazumevanja in dogovarjanja zagotovijo čim
3 Ta analiza ie sestavni del natega razlikovalnega poročila za leto I98?(tuka| povzemamo samo temeljne ugotovitve!
hitrcjSo gradnjo čim ccncjSih stanovanj; solidarnostni stanovanjski skladi na lokalnih ravneh za reševanje stanovanjskih problemov delavcev z najnižjimi osebnimi dohodki; koncept družbeno usmerjene stanovanjske gradnje, katere rezultat naj bi bile celovite in resnične stanovanjske skupnosti, izoblikovane ob aktivnem sodelovanju uporabnikov) ponovno postavi na noge družbeno stanovanjsko gradnjo. Tudi zadružna stanovanjska gradnja je ponovno deležna določenih družbenih ugodnosti, vendar pa ji je dodeljena tudi nova vloga - vloga usmerjevalke individualne stanovanjske gradnje. Le-ta sprva upada, kasneje, v osemdesetih letih, pa postane ob skoraj popolnem zastoju družbene stanovanjske gradnje prevladujoča oblika produkcije stanovanj oz. edini učinkovit način, s katerim lahko posamezniki zadovoljijo svoje stanovanjske potrebe.
Iz te strnjene predstavitve posameznih tipov stanovanjskih politik, s katerimi se je do sedaj poskušalo reformirati stanovanjsko področje je razvidno, da so te spremembe, vzete v celoti, prej služile ohranjanju istega vzorca odnosov med načini produkcije stanovanj in modeli njihove distribucije, kol pa spreminjanju tega vzorca. Ta vzorec lahko opišemo kol dominacijo družbene stanovanjske gradnje in z njo povezanega družbcnointcresnega modela distribucije stanovanj nad vsemi drugimi načini produkcije in modeli distribucije. Enostavneje povedano to pomeni, da je stanovanjska politika nenehno favorizirala družbeno stanovanjsko gradnjo, medtem ko se je drugih oblik produkcije stanovanj dotaknila (zadružne in z njo individualne stanovanjske gradnje v začetku šestdesetih let) oz. jih je dovolila (produkcijo stanovanj za trg v drugi polovici šestdesetih let), ko je družbena stanovanjska gradnja povsem odpovedala. To seveda pomeni, da so se vsi dosedanji reformni poskusi iztekli v ponovni vzpon družbene stanovanjske gradnje, kar se je najočitneje pokazalo v 70. letih.
III
S takšno regulacijo, to je s favoriziranjem družbene stanovanjske gradnje in zapostavljanjem oz. le občasnim upoštevanjem drugih oblik produkcije stanovanj se je izoblikovala »stabilna notranja logika«, v skladu s katero potekajo oz. funkcionirajo posamezni načini stanovanjske gradnje.
Idealno-tipsko lahko to »notranjo logiko« oz. naravo posameznih načinov produkcije stanovanj opredelimo na naslednje načine:
1. Družbena stanovanjska gradnja
Kot že rečeno, je to družbeno željen način reševanja stanovanjskega vprašanja v socializmu: ob domnevni hitri ekonomski rasti naj bi ta oblika, kombinirana z družbeno-interesnim modelom distribucije, pomenila hitro in popolno rešitev stanovanjskega problema.
Temeljni organizator družbene stanovanjske gradnje je država s svojimi številnimi institucijami od federalne do lokalne ravni. V njej pa sodelujejo tudi številni drugi akterji, katerih pomembnost oz. družbeno moč določa država glede na njihovo učinkovitost pri zagotavljanju stabilnosti celotnega družbenopolitičnega sistema To so gradbena podjetja, strokovne urbanistično-arhitekturne institucije ter uporabniki stanovanj. Dejstvo, da gre pri stanovanju za eksistenčno dobrino, ki že po definiciji stalno primanjkuje, otežuje doseganje enakopravnosti med tistimi akterji, ki stanovanja producirajo. in uporabniki. Proizvodnja poteka za »neznane« uporabnike. Le če ti nastopijo kot kolektiv (delovna organizacija, npr.), je njihova družbena moč nekoliko večja, vendar so njihovi posegi v proces proizvodnje še zmeraj sporadični in indirektni.
Država kot temeljni akter družbene stanovanjske gradnje ne določa le funkcij in avtonomije oz. družbene moči drugim akterjem, temveč tudi pozitivno ureja to gradnjo v smislu zagotavljanja ugodnih možnosti za njeno fukcioniranje: Družbena stanovanjska gradnja je tista gradnja, ki je družbeno financirana (sredstva, potrebna zanjo, so že poprej zagotovljena) in ugodno kreditirana. Ta gradnja poteka na urbanistično določenih področjih, ki so komunalno opremljena. Odvija se kot industrijska gradnja, ki jo opredeljujeta uniformnost (standardizacja postopkov, oblik in materialov) in množičnost (istočasnost gradnje več objektov oz. celotnega naselja).
Rezultat gradnje, katere cilj je zgraditi čim več stanovanj (interes države) s čim večjim zaslužkom (gradbena operativa) po planih funkcionalističnega urbanizma velikih con. s tehnologijo, ki teži k množičnosti in uniformnosii in ki skoraj popolnoma izključuje uporabnike, so lahko le orjaški kolektivni stanovanjski objekti, z veliko gostoto naselitve. Tako naslajajo monofunkcionalna in uniformna nova stanovanjska naselja brez lastne identitete.
Kot kažejo raziskave, so takšna stanovanjska naselja dokončna rešitev oz. izboljšanje stanovanjskega standarda le za nižje družbene sloje; za srednje in višje družbene sloje so stanovanja v novih kolektivnih naseljih le prehodna stopnica k lastni hiši. (Scferagič. 1988, str. 49).
2. Individualna stanovanjska gradnja
Stanovanjska politika je individualno stanovanjsko gradnjo sicer legalizirala, istočasno pa jo je tudi dvakrat zaznamovala. Zaznamovala jo je ideološko, na temelju apriorno negativnega stališča do individualizma in zasebništva kot kategorij ravnanja v socialistični družbi. Zaznamovala pa jo je tudi strokovno-praktično. kot neracionalno gradnjo, ki zaradi svoje razpršenosti in premajhne stanovanjske gostote povečuje stroške za komunalno opremljanje mesta. (Čaldaro-vič. Lončar. 1985, str. 27)
Nosilci zapisanih stališč so partija in država s svojimi institucijami ter strokovne, planer-sko-urbanistične službe. Vsi ti nastopajo kot akterji tudi v procesu individualne stanovanjske gradnje, vendar pa je temeljni akter oz. organizator te gradnje posameznik oz. družina, individualna stanovanjska gradnja je individualno organizirana, financirana in v veliki meri tudi izvajana. Njeno bistvo je interes individualnega graditelja, da na ta način razreši svoj stanovanjski problem (ker nima nikakršne druge možnosti, da pride do stanovanja) oziroma, da z lastnim ustvarjanjem izboljša svoj stanovanjski standard in uresniči svoj ideal normalnega stanovanja.
Interesi navedenih akterjev individualne stanovanjske gradnje določajo seveda pogoje, v katerih funkcionira ta gradnja. Individualna stanovanska gradnja je individualno oz. zasebno financirana. To je gradnja, ki se v veliki večini primerov prične z nezadostnim, često minimalnim zneskom začetnega kapitala. V gradbenem procesu pa graditelj praviloma preseže svoje objektivne finančne zmožnosti, in to predvsem z etapno, večletno gradnjo, ki sproti angažira vse njegove prihranke, z angažiranjem lastnega znanja in spretnosti ter prostega časa ter tudi z najemanjem posojil.'
Ta gradnja poteka na urbanistično neobdelanih oz. le delno obdelanih področjih. V najboljšem primeru so ta področja urejena z akti prostorskih ureditvenih pogojev (PUP), ki od graditelja zahtevajo, da z dolgotrajnim in dragim postopkom pridobi lokacijsko dokumentacijo. Z njo se legalizira prostor/parcela za individualno gradnjo v vsakem posamičnem primeru. Če k temu dodamo še stroge pogoje, pod katerimi si posameznik sploh lahko pridobi parcelo za gradnjo in stroške za pridobitev tehnične dokumentacije za izvedbo objekta, potem ni čudno, da precejšnji delež individualne gradnje poteka kot »divja gradnja« in kot »črna gradnja«.
Individualna stanovanjska gradnja poteka na komunalno neopremljenih zemljiščih na obrtniški način. Ta omogoča po eni strani veliko raznolikost postopkov, oblik in materialov ter visoko stopnjo osebnega sodelovanja graditelja v procesu gradnje, vendar pa. na drugi strani, zaradi izredno visokih cen obrtniških storitev, visokega prometnega davka na gradbeni material in pomanjkanja tega materiala, močno podaljšuje čas gradnje oz. zahteva postopnost gradnje posameznega objekta.
Rezultat individualne slanovanjske gradnje so individualni stanovanjski objekti raznoli-
' Individualni gradilelj seveda povsem enakopravno sodeluje pri (inaneiran|u družbene slanovanjske gradnje I/ lega uhaja njegova legitimna pravica do participacije pri posojilih pod enakimi pogoji, ki veljajo za akterje družbene stanovanjske gradnje. Teza. ki ve pojavlja v literaturi ui po kateri so kreditni pogoji za individualno gradnjo bistveno manj ugodni kot za družbeno stanovanjsko gradnjo, bi po naiem mnenju težko zdriala preizkus. Res pa K. da lahko zasledimo izredna nihanja možnosti za kreditiranje individualne stanovanjske gradnje, ki se gibljejo v razponu od stanja, ko posojil sploh ni. do sunja ko so kreditni pogoji izredno ugodni.
kcga videza. razpršeni v prostoru, manj racionalni z vidika celokupne porabe energije (finančna in ostala sredstva), vendar pa racionalni z vidika posameznika, saj so vanje vloženi njegov denar, delo, znanje in prosti čas in so bolj prilagojeni njegovim potrebam.
Sociološke raziskave, opravljene v Novem Sadu. Sarajevu. Beogradu, Velenju in Ljubljani, so pokazale, da ljudje želijo živeti v družinski oz. cnonadstropni do največ Štirinadstropni hiši z največ tremi do šestimi stanovanji. Ce sprejmemo kol relevantno hipotezo, da z naraščanjem življenjskega standarda te aspiracije še rastejo, bo v prihodnje pritisk v smeri individualne gradnje še večji (Čaldarovič. Lončar 1985, str. 24). Odtod izhaja potreba po celoviti, pozitivni regulaciji tudi tega načina produkcije stanovanj.
V	odnosu do teh dveh temeljnih načinov produkcije stanovanj je mogoče opredeliti šc dva posebna načina te produkcije. To sta:
-	zadružna organizirana (individualna) stanovanjska gradnja in
-	tržno usmerjena (družbena) stanovanjska gradnja.
Tudi ti dve specifični obliki je mogoče idealno-tipsko opredeliti takole:
3. Zadruino organizirana (individualna) stanovanjska gradnja
V	tržno naravnanem narodnem in stanovanjskem gospodarstvu je zadružništvo alternativa za samooorgani/.iranjc tistih, ki nimajoekonomskih možnosti za sodelovanje v tržnih razmerah. V državno organiziranem narodnem in stanovanjskem gospodarstvu pa naj bi bila stanovanjska zadruga alternativa za samoorganiziranje tis'ih. ki jim državni sistem ne zagotavlja perspektivne razrešitve njihovega stanovanjskega problema.'
Odtod izhaja ambivalentni družbeni odnos do zadrug in zadružništva tudi pri nas:
-	na eni strani se na zadruge gleda z nezaupanjem, ker se zaradi svoje »samoorganizirano-sti« ne vklapljajo povsem v koncept homogeno integriranega državnega stanovanjskega gospodarstva,
-	na drugi strani pa je zadružništvo ves čas deležno verbalne politične podpore; je namreč tista rezerva, ki bo mogoče prišla prav takrat, ko oz. če državno organiziran stanovanjski sistem ne bo dal želenih rezultatov.
Opisani odnos kaže na to, da je v državnem stanovanjskem gospodarstvu stanovanjsko zadružništvo kot organizirana oblika individualne stanovanjske gradnje bolj pomembno za državo in njene institucije kot pa za same zadružnike. To seveda pomeni, da je stanovanjska politika tista, ki v skladu z interesi svojih akterjev določa naloge zadružni stanovanjski gradnji in predpisuje oblike njene notranje organiziranosti.
S tem ko država zadružni gradnji določi funkcijo in organizacijsko formo, poskrbi tudi za druge akterje - predvsem za gradbeno operativci in strokovne urbanislično-plancrske službe. Takrat, ko je stanovanjska politika opredelila zadružno gradnjo kot etažno gradnjo, je želela poskrbeti predvsem za gradbeno operativo: takšno gradnjo je namreč nujno izvajati organizirano. Danes, ko se naj bi z zadružno gradnjo usmerjala individualna stanovanjska gradnja, so v ospredje postavljene urbanistično-plancrske službe.
Stanovanjske zadruge si tako pri nas niso nikoli ustvarile tiste legitimnosti, ki bi jim omogočila suvereno nastopanje med drugimi akterji na stanovanjskem področju. V odnosu do njih zadruga npr. ne more nastopati na podjetniški način; njen podjetniški značaj je omejen le na njeno racionalno notranje poslovanje. Zadruga prav tako ne more ustvarjati dohodka oz. nima svojega premoženja, s katerim bi jamčila pri najetju posojil (Požcnel. 1983, str. 98).
' Do leu I'M9 je » Jugoslaviji datjii oz. krajii i.« obttojalo 119 stanovanjskih zadrug
Leta 1932 jih je bdo 7. Icia 1934 12, tik pred vojno pa 134 Vetrna leh je bila v Sloveniji (Poienel. 1983. «r 13). Tik po vojni so vse te zadruge razpuitene. potem pa na novo ustanovljene. Rast Itevila stanovanjskih zadrug ugotavljamo v Jugoslaviji ponovno v drugi polovici petdesetih let Od let» 1973-1980 je bdo v Sloveniji ustanovljenih 49 stanovanjskih zadrug (Informacija o stanovanjskem zadtuinttlvu v S RS. ljiihljana 1980)
Naše zadružništvo tudi nc omogoča samoorganiziranja individualne akcijc na način, ki bi najbolj ustrezal specifičnim pogojem pričakovalcev stanovanj (organizacijska forma zadruge je predpisana).
To pa seveda pomeni, da sc posamezniki ne odločajo za zadružno gradnjo zato. ker jc v vsakem primeru bolj racionalna in ccnejša. ampak predvsem zato. ker je občasno deležna nekaterih ugodnosti (pri dodeljevanju stavbnih zemljišč, nakupu gradbenega materiala, zagotovitvi lokacijske in tehnične dokumentacije idr.).
Gradnja v okviru zadruge zahteva sicer začetno lastno udeležbo finančnih sredstev, vendar se nadaljnja potrebna sredstva pridobivajo s posojili (bank in delovnih organizacij), in to v večini primerov pod ugodnejšimi pogoji, kot so jih deležni individualni graditelji.'
Zadružna stanovanjska gradnja poteka na urbanistično določenih, vendar nc nujno komunalno opremljenih zemljiščih. Zadruga ima prednost pri pridobitvi stavbnih zemljišč (tako za strnjeno kot tudi za razpršeno gradnjo). Prav tako zadruga lažje in skupno vodi postopke za pridobitev lokacijske in tehnične dokumentacije za svoje člane. Zadruga organizira tudi komunalno opremljanje zemljišč: tukaj pride do izraza medsebojna solidarnostna pomoč med zadružniki, kar prccej zniža stroške.
Zadružna stanovanjska gradnja poteka kot kombinacija organizirane - industrijsko izvedene gradnje (do III. gradbene laze) - in obrtniško oz. z lastnim znanjem in delom samega zadružnika izvedene gradnje. Ta kombinacija vsebuje standardiziranost postopkov, oblik in materialov v prvih treh fazah gradnje ter njihovo veliko raznolikost v fazah notranjega dograjevanja stanovanjskega objekta. Ugodnosti pri nakupu gradbenega materiala (brez temeljnega prometnega davka) in možnosti postopne gradnje, prilagojene finančnim možnostim graditelja v kasnejših fazah, vplivajo na v povprečju zelo visok stanovanjski standard stanovanjskih objektov, zgrajenih z zadružno gradnjo.
Rezultat zadružne stanovanjske gradnje so individualni stanovanjski objekti (kolektivne stanovanjske zgradbe so zelo redke), manj razpršeni v prostoru kot jc to pri individualni stanovanjski gradnji, vendar pa tudi z manjšo stanovanjsko gostoto kot je to pri družbeni stanovanjski gradnji. Za njih je značilna enotnost v zunanjem videzu ler raznolikost v njihovi notranji organiziranosti in opremljenosti.
Zadružna stanovanjska gradnja je potencialno gotovo možnost za usmerjanje individualne pobude ljudi v organizirano stanovanjsko gradnjo, ki bo racionalna tako z vidika optimalne kombinacije zasebnih in družbenih sredstev pri gradnji stanovanj kot tudi z vidika rabe prostora (Poženel, 1983. sir. 99). Vendar pa je ta možnost uresničljiva le pod pogojem, da bo zadrugi dovoljeno delovati na način, ki najbolj ustreza njenim članom in ki dovoljuje ter spodbuja samopomoč in medsebojno pomoč med zadružniki.
4. Tržno usmerjena (družbena) stanovanjska gradnja
Izšla jc iz načrtovane gospodarske reforme v sredini šestdesetih let. Odpravila naj bi neučinkovitost družbene stanovanjske gradnje, vendar jc bila že v začetku sedemdesetih let razglašena za nesprejemljiv način reševanja stanovanjske problematike v socialistični družbi, in nadomeščena s konceptom družbcno-usmerjcnc stanovanjske gradnje.
V tem načinu produkcije stanovanj je trg tisti, ki naj bi določil mesto in vlogo posameznih akterjev v sistemu stanovanjskega gospodarstva:
—	banke naj bi prevzele vlogo financcrja stanovanjske gradnje in delno kreditiranja nakupa stanovanj s sredstvi posameznikov;
—	gradbena podjetja naj bi prevzela vlogo izvajalca, ki pridobiva posel na javnih natečajih in je zato prisiljen vlagati v svoj lastni razvoj;
—	stanovanjska podjetja naj bi prevzela vlogo vzdrževanja in reprodukcije obstoječega stanovanjskega sklada:
5 Posojila pridobivajo zadružniki kol posamezniki, ne pa zadruga kot celota Izjemno redki so tudi primeri, da bi zadruga kreditirala svoje člane: le nekajkrat je zadruga posredovala zadružnikom sredstva, ki jih je sama pridobila od samoupravne stanovanjske skupnosti (Informacija o vtanovanjskem zadiužmttvu v SRS. Ljubljana 1980).
-	delovne organizacije naj bi prevzele vlogo kreditiranja nakupa stanovanj svojim delavcem:
-	vloga države oz. njenih upravnih organov nuj bi bila na lokalni ravni omejena na določanje oz. zagotavljanje ustreznih zemljišč za gradnjo;
-	posameznik naj bi se pojavil v vlogi kupca oz. lastnika, za katerega je stanovanje polrošna dobrina in v katero investira svoja sredstva.
V	pogojih imperfektnega. izkrivljenega trga, kjer povpraševanje po stanovanjih močno presega ponudbo, navedeni akterji svojih vlog ne morejo realizirati. Prav tako ne obstaja nikakršen mehanizem, s pomočjo katerega bi se vzpostavljalo ravnotežje na trgu. Nasprotno, obstajajo mehanizmi, ki to neravnotežje celo poglabljajo. Eden izmed njih je sistem financiranja stanovanjske gradnje. Sredstva se obvezno izločajo in so poprej zagotovljena. To lahko pripelje do poluZaja, v katerem je lahko celo več sredstev, kot se jih porabi za gradnjo (Sekulic. 1986, str. 361).
V	takšnem položaju proizvajalcu seveda ni potrebno iskati potrošnika, temveč je ravno obratno: potrošnik išče proizvajalca in ga prosi, naj mu proda stanovanje za vsako ceno. Monopolistična gradbena operativa gradi počasi (ne obstajajo niti kazni za zamude) in nekvalitetno, svojo neučinkovitost pa kompenzira z zmeraj višjimi cenami.
Gradi se na terenih okrog mest. največkrat na dobrih kmetijskih zemljiščih, ki jih je lahko pripraviti za gradnjo: stroški za njihovo komunalno opremljanje pa gredo tako na račun kupca.
Rezultat takšne stanovanjske gradnje so praviloma kolektivni stanovanjski objekti z veliko gostoto naselitve, sicer standardizirano, vendar nekvalitetno izvedeni in premalo infra-strukturno opremljeni.
Na monopolnem trgu tržno usmerjena stanovanjska gradnja ne more biti alternativa neučinkoviti družbeni stanovanjski gradnji. Z njo se - v relativno kratkem obdobju - stanje na stanovanjskem področju še poslabša. Na eni strani povpraševanje po stanovanjih narašča, vendar pa ljudje nimajo dovolj sredstev za nakup zmeraj dražjih stanovanj. Na drugi strani pa gradbena operativa cen zaradi lastne neučinkovitosti uc more znižati: razpolaga torej s stanovanji. ki so predraga, da bi jih lahko prodala, zaradi česar pričenja delati z izgubami.
IV
Opisano »notranjo logiko« v skladu s katero funkcionirajo posamezni načini produkcije stanovanj - in ki ji »botruje« stanovanjska politika, lahko povzamemo takole:
privilegirana družbena stanovanjska gradnja daje rezultate le. če so pred tem izpolnjeni vsi pogoji (od zagotovljenih finančnih sredstev do opremljenosti zemljišč);
-	zapostavljena individualna stanovanjska gradnja izčrpava ustvarjalne in materialne zmogljivosti graditelja in njegove družine za obdobje najmanj desetih let;
-	občasno privilegirana zadružna stanovanjska gradnja mobilizira zmogljivosti individualnih graditeljev, vendar praviloma le tistih, ki izboljšujejo svoj stanovanjski standard, in ne listih, ki rešujejo svoj osnovni stanovanjski problem;
-	občasno dovoljena gradnja stanovanj za trg v okoliščinah, ko povpraševanje močno presega ponudbo, »zida najprej cene in potem stanovanja«, ki jih pa, v končni instanci, tisti, ki po njih povprašujejo, ne morejo kupiti, ker so predraga.
To logiko je potrebno z reformo spremeniti. To bi moral biti maksimalni cilj reforme.
Hipotetično lahko rečemo, da se bo ta »notranja logika« spremenila le z neposredno konfrontacijo oz. konkurenco posameznih načinov produkcije stanovanj med seboj.
Da bi to dosegli, pa potrebujemo takšno stanovanjsko politiko, ki bo, v prvi fazi, vzpostavila možnosti za to konkurenco, in ki bo. v drugi fazi. koordinirala enakopravno koeksi-slenco različnih načinov produkcije in modelov distribucije stanovanj. Na podlagi nekaterih elementov nove stanovanjske politike (ki jih sicer ekonomska znanost že zelo dolgo ponuja; glej npr. A. Bajt. 1986). kol so: odkup družbenih stanovanj, ugodna kreditna in obrestna politika, spodbujanje vlaganja osebnih sredstev v stanovanjsko gradnjo itn., je mogoče oceniti, da jc ta zasnovana v prej nakazani smeri.
Vsekakor pa je ustrezna stanovanjska politika zgolj nujen, ne pa tudi zadosten pogoj za uspešno izvedbo stanovanjske reforme. Ali bo takšna stanovanjska politika tudi realizirana.
namreč ni odvisno niti od znanosti niti od dobre volje akterjev stanovanjske politike, temveč je odvisno od ustrezno spremenjenega odnosa med ekonomskim in socialnim subsiMcmom (katerih del jc stanovanjsko področje) ter političnim subsistemom.
Enostavneje povedano: ključ za uspešno stanovanjsko reformo - katere rezultat naj bi bila enakopravna kocksistenca različnih načinov produkcije in modelov distribucije slano-vanj - je v reformi ekonomskega, predvsem pa v reformi političnega sistema. Brez tega bomo na stanovanjskem področju ponovno doživeli »žc videno« iz prejšnjih reform.
LITERATURA
Ba|t. A I9B6: Alternativna ekonomska politika, Globus. Zagreb
Bern van. G (ur cd ) 1987 Stambcna politika i Mainbcnc potrebe. Rad novine. Zagreb
Boh. K in sodelavci. 1976: Soteska Fužine. 1SU. Ljubljana
Capuder. L. 1984: Optimaluacija stambene izgradnje u uslovima ptivtedne Habilitacije: Znanstveno-sliokoviu posvet •Iskustva 1984«, Ljubljana
Oaldarovic. O 1982: Tipologija individualne izgradnje na sjevernom podrucju grada Zagreba. Zavod za sociološka istraživanja odsjeka za sociologiju FF. Zagreb
Caldarovič. O.. N Lončar 1985. DruStvem okviri fenomena individualne izgradnje u nas; Stambcna i komunalna privreda 3-4. str 23, 29.
Informacija o stanovanjskem zadružništvu v SRS. Ljubljana 19H0
Klemen« T. 1985 Stanovanjsko gospodarstvo. ČGP Delo. TOZ.D Gospodarski vcslmk. Ljubljana Kolarič Z. 1987: Dinamika stanovanjske izgradnje v Jugoslaviji v povojnem obdobju. I faza. R1 FSPN Ljubljana Kolarič Z. 198H: Dinamika sprememb na stanovanjskem fiudročju. II laza. Spremembe v načinih produkcije stanovanj. RI FSPN Ljubljana
Makarovič. J . Mlinar. Z. in sodelavci: SoCK+rtki vidiki soseske Nove Poljane FSPN. l-jubljana 1977 Mandič. S. 1985: Konkretne oblike obstoječih in možnih načinov uveljavljanja solidarnosti v stanovanjskem gosjsodar-stvu. Raziskovalno poročilo. 1SU. Ljubljana
Mlinar. Z. m sodelavci 1966: Ljubljana v novem mestu. Soooloika Študija o Velenju. Ljubljana Poženel. D 1982: Zadruga kol temeljna enota stanovanjske samouprave, mag naloga. Ljubljana Scleragič. D. 1988: Kvaliteta života i nova stambena naselja. SocMoiko drullvo llrsatskc. Zagreb Sekulič. D 1986 Putevi i strjnpuncc stambene politike. Sociologija St 3, Beograd
Živkovič. M.. Ž. Kara PeSič, V. Macura. M. Kojovk in drugi. Prostorne i socioloSkc karakteristike i vrednosti novih stambemh naselja u Sarajevu. Novom Sadu. Beogradu. Institut za urbamram i stanovanje. Beograd. 1967 -1970