Obrazložitev V februarju 1975 je bil podpisan družbeni dogovor o načinu oblikovanja cen v stanovanjski graditvi v SR Sloveniji. Z uveljavit-vijo tega dogovora se je prenehal uporabljati odlok IŠ SR Slovenije o neposredni družbeni kontroli cen v stanovanjski izgradnji za tista stanovanja katerih cene so se oblikovale po določUih tega dogo-vora. Gibanje cen stanovanj, oblikovanih na osnovi navedenega družbenega dogovora pa je pokazalo na nekatere slabosti izražene v nesorazmerni rasti cen m2 stanovanj v primerjavi s splošno rastjo cen. Predvsem je bilo opaziti, da družbeni dogovor ne zagotavlja pravilnih dohodkovnih odnosov med številnimi dejavniki, ki nasto-pajo v stanovanjski izgradnji in ki jih opredeljuje zakon o zdru-ženem delu. Neugodna gibanja cen pa je pripisati tudi nezadostni druibeni kontroli teh cen. Našteti razlogi in pojavi na področju cen stanovanj in možnosti, ki jih daje zakon o združenem delu, so terjali, da se to področje ponovno uredi na osnovi družbenega dogovarjanja in sporazu-mevanja med vsemi družbenimi dejavniki in dejavniki, ki ne-posredno nastopajo s svojim delom in sredstvi pri gradnji stanovanj. Družbeni interes za vzpostavitev čistih odnosov v sferi stanovanjske izgradnje je izredno velik. Zlasti je to čutiti v zadnjih nekaj letih, ko smo s široko solidarnostno akcijo zastavili obsežne programe izgradnje stanovanj. Družbeni dogovor mora zato določeno urediti naslednja vprašanja: 1. Jasno opredeliti obveznosti in pravice samih podpisnikov tega dogovora, kot tudi vseh ostalih dejavnikov, ki so neposredno udeleženi z delom in sredstvi pri stanovanjski izgradnji. 2. Zagotoviti pogoje za vzpostavitev pravilnih dohodkovnih od-nosov med vsemi neposrednimi udeleženci stanovanjske izgrad-nje. 3. Vnesti v družbeni dogovor določilo o ukrepih, ki bodo dosledno zagotovili izvajanje dogovora. Po določilih zakona o zdmženem delu zavezujejo samoupravni splošni akti le tistega, ki ga podpiše oziroma k njemu pristopi. Z ozirom na podpisnike tega dogovora, ki so navedeni v uvodu, se pojavlja formalno pravno vprašanj^ usklajenosti in povezanosti med tem družbenim dogovorom in samoupravnimi sporazumi, ki se bodo sklepali po 3. členu za posamezne stanovanjske objekte in katerih podpisniki bodo v glavnem neposredni izvajalci del pri iz-gradnji stanovanj. Zato je izrednega pomena, da med dejavnike, ki bodo sklenili samoupravni sporazum o cenah konkretnega stano-vanjskega objekta vključimo tudi tiste, ki jih kot podpisnike zave-zuje tudi ta dmžbeni dogovor in tako tvorijo člen med družbenim dogovorom in samoupravnim sporazumom. Tako bo samoupravni sporazum o ceni konkretnega stanovanjskega objekta v bistvu iz-vršilni predpis tega dogovora in bo s tem obenem tudi sredstvo za njegovo izvršitev. S tem družbenim dogovorom želimo doseči odločilni in učin-kovit družbeni vpliv tako na oblikovanje cen stanovanj kot na smotrno uporabo sredstev zbranih za stanovanjdco izgradnjo. Zato je izrednega pomena določba 3. člena, ki določa, da se družbena sredstva namenjena za izgradnjo stanovanj lahko uporabljajo le, če so cene oblikovane po določilih tega dogovora. Z istim namenom je v dogovor vnešena tudi bistvena vsebina samoupravnih spora-zumov s katerimi bodo neposredni udeleženci v stanovanjski iz-gradnji določili ceno in medsebojne odnose glede udeležbe na skupaj ustvarjenem dohodku (9. člen). S tem je podano tudi zago-tovilo za realizacijo določb 4. in 5. člena tega dogovora. Za ugotovitev pogojev urejanja medsebojnih dohodkovnib odnosov je izrednega pomena osvojiti enotne normative za časovnc in vrednostno določanje posameznih del v stanovanjski izgradnji. Pri stopanju v medsebojne odnose pri udeležbi na ustvarjenem pri-hodku mora biti že v osnovi in pod enakimi kriteriji vsakemu pri- znana njegova udeležba pri skupnem ustvarjanju prihodka. Le pri taki izenačeni izhodiščni osnovi je možno zagotoviti enakoprav-nost vseh partnerjev sporazumevanja o udeležbi na skupaj ustvar-jenem prihodku. V ta namen naj služijo izhodišča in merila 8. člena tega dogovora. Medsebojno primerjanje in usklajevanje po-slovnih rezultatov je določeno v 6. členu, ki je v celoti povzeto po zakonu o združenem delu. Ugotavljamo, da na ceno stanovanj odločilno vplivajo že osnov-ni pogoji za izgradnjo določenega stanovanjskega objekta. Zato je potrebno zagotoviti možnost soodločanja vseh dejavnikov stano-vanjske izgradnje pri ugotavljanju osnov graditve, kot so našteti v 10. členu dogovora. S tem pa je možno od sodelujočih dejavnikov zahtevati tudi odgovornost za tako ceno stanovanj, ki bo družbeno sprejemljiva in priznana. K temu pa bo bistveno pripomogla tudi določba 11. člena, ki v bistvu očiščuje ceno m2 stanovanjske površine vseh tistih postavk, ki ne sodijo vanjo, obenem pa daje osnovo za javnost cene, ki je osnovno načelo vsakega družbenega dogovarjanja in sporazumevanja. V 11. členu je obravnavan eden izmed bistvenih elementov družbenega dogovora, saj gre za opredelitev kaj sploh sestavlja ceno stanovanja in omogoča vpogled in jasnost strukture cene. Uvodoma je v člejiu izrecno poudarjeno, da ceno stanovanj sestavljajo samo (le) navedeni elementi, kar pomeni, da vsi drugi eventuelni stroški, ki bi pri gradnji stanovanj nastopaU, morajo biti flnancirani iz drugih virov in dejavnosti. Ker v samem DD ni možno v 11. členu podrobneje opisovati, kaj vsebuje posamezno določilo v navedenih elementih, ki sestav-ljajo ceno stanovanj, je v naslednjem podan tak vsebinski opis po-sameznega elementa. a) Odškodnina za zemljišče, nasade, naprave in objekte na njem ter nadomestne objekte in stanovanja. Zakon o upravljanju in raz-polaganju s stavbnim zemljiščem, oddaja stavbnega zemljišča v družbeni lastnini v uporabo za gradnjo (Uradni list SRS št. 7/77) določa v 34. členu, da način, pogoje in postopek oddaje stavbnega zemljišča predpiše z odlokom občinska skupščina. Pogoji za oddajo stavbnega zemljišča pa morajo biti v skladu s politiko stanovanjske in druge graditve v občini. Iz navedenega zakona sledi, da bo upravljalec stavbnega zemljišča oddal inve-stitorju stanovanjske graditve zemljišče za nadomestilo, ki bo v ^ladu z občinskim odiokom o urejanju in oddajanju stavbnega zemljišča (34. člen zakona o upravljanju in razpolaganju s stavb-nim zemljiščem).- , b) Stroške zazidalnega načrta po 22. členu zakona o upravljanju in razpolaganju s stavbnim zemljiščem nosi občina, če tega ne fi-nancira, katera izmed drugih interesnih skupnosti ali drugih skupnosti ali skupine občanov. V primeru, da zazidalni načrt financira investitor stanovanjske gradnje gre v ceno stanovanj le tisti del stroškov zazidalnega načrta, ki se nanaša neposredno na stanovanjsko gradnjo, ne pa tudi za vse ostale objekte in naprave v sklopu soseske ali zazidalnega območja. c) Stroški za izdelavo in odobritev tehnične dokumentacije (grad-benega objekta) morajo biti oblikovani v odvisnosti od kvalitete izdelanega načrta pri čemer mora biti upoštevana racionalnost, funkcionalnost, smotrna uporaba materialov in elementov in oblikovno dognana arhitektura. Stroški se v primeru enkratne ali večkratne ponovitve istega projekta temu primerno zmanjšu-jejo, ter se procent zmanjšanja določi v sporazumu za graditev soseske ali posameznega objekta. č) Stroški za pripravljalna dela, kj so vezana na odpiranje gradbišča in po končani gradnji na odstranitev vseh objektov in naprav, ki niso z zazidalnim ali drugim načrtom predvidene za potrebe 30 stanovanjskih in drugih objektov. Stroški morajo biti predračun-sko ločeno prikazani pred pričetkom gradnje istočasno s pred-računom odhosno izhodiščno ceno stanovanj, in sicer izven faktotja OZD kot izvajalca, odnosno mora biti faktor OZD tako razčlenjen, da so stroški za pripravo in odstranitev gradbišča posebej prikazani. Stroški za pripravljalna dela se ugotavljajo na podlagi obveznega načrta organizacije gradbišča in gradnje, ki mora biti izdelan pred izdajo gradbenega dovoljenja, kar je osnova za določitev izhodiščne cene prav tako kot načrti stanovanjskih objektov. d) Stroški za posebna zemeljska dela in temeljenje se določijo na podlagi izvodenih količin in materialov ter enotnih dogovorjenih cenah. Vsi stroški za normalna zemelj&a dela in običajno te-meljenje pa se določijo na podlagi izvedbene projektne doku-mentacije in po predhodno dogovorjenih cenah. e) Stroški gradbenih del se določijo na podlagi projektne doku-mentacije in sporazumno dogovorjenfli ehotnih cenah. f) Stroški zaključnih in montažno instalarijskih del morajo biti prikazani ločeno po organizacijah odnosno izvajalcfli za posa-mezno vrsto del. g) Stroški opreme stanovanj, če je ta s samoupravnim sporazumom odnosno z občinskim odlokom o standardnem stanovanju do-Iočeno, se prikazujejo ločeno, in sicer ločeno kuhinjsko in drugo vgrajeno opremo. Sanitarna oprema pa mora biti zajeta v instalacijskih delih in materiahi. h) Stroški priključitve objekta na komunabie naprave ločeno po posameznih napravah, so mišljeni kot neposredni stroški pri-ključka konkretnega objekta na naprave, ki služijo izključno samo določenemu objektu. V strošek se upošteva izvedba komunalnega priključka do najbližjega priključnega mesta (jašek, ventil, kabelška ali druga omarica in podobno). Priključna in toplotna postaja toplovodnega omrežja spada k komunalnim napravam, ki se tam vključujejo v ceno in ne gredo ^ v ceno stanovanja v primerih, ko gre za centralne toplarne kot osnovno sredstvo komunalnih organizacij. V primeru, ko se gradijo hišne in druge manjše kotlarne, ki so v upravljanju hišnih svetov ali samoupravne stanovanjske dcupnosti pa gredo v ceno stanovanja. i) Stroški nadzorstva gradnje, priprave in realizacije se vključujejo v ceno stanovanja v višini sporazumno dogovorjenih stroškov, ki nastopajo v času priprav in odločanja za določeno gradnjo, v fazi realizacije (nadzor) in oddaje objekta v uporabo. Obseg pripravljalnih dei za posamezno investicijo in investicijski pro-gram je določen z Zakonom o investicijški dokumentaciji (Ur. Ust SRS št. 7/76). Nadzorstvo gradnje mora v skladu s spora-zumom vključevati zlasti kontrolo izvajanja del po odobreni investicijski dokumentaciji, kvaliteto del, vgrajevanje kvalitete materialov, terminskih planov, odprave pomanjkljivosti v garan-cijskem roku in podobno. j) Pod stroški zunanje ureditve so glede na Dogovor o ukrepih za realizacijo politike cen izdelkov in storitev iz pristojnosti re- publik ih občin v letu 1977, mišgeni le stroški neposredne uie- ditve ob objektu, ki je potrebno za zaščito in uporabo objekta. k) Stroški izgradnje skupnih zaklonišč bremenijo ceno stanovanj. V kolBcor so zaklonišča grajena v stanovanjskih objektih in shi-žijo le potrebam teh objektov tudi v celoti bremenijo ceno sta-novanja odnosno stanovanjskega objekta. Ko se pa gradfo skupna zaklonišča za več različnih objektov (stanovanjdci, družbeni, servisni in podobno) pa se stroški porazdelijo na vse koristnike, ki gravitirajo na določeno skupno zakloniSče. 0 Stroški izgradnje kotlarn, internih razvodov, toplotnih in pri-ključnih postaj stanovanjskih objektov gredo v ceno stanovanj kadar se gradijo v stanovarijskem objektu ali kot samostojne kotlarne, ki niso v upravjjanju komunalnih oisanizacn (giej obrazložitev čl 11, točka h). V končnih določflfli 11. člena je predvideno, da se kot sestavni del DDC za izračun izhodiščne in končne cene stanovanja upo-rabljajo metodologije, ki so sestavni del tega dogovora. Tu gre za metodologije, ki so bfle v praksi že dosedaj uporab^ene in na podlagi dosedanjih izkušenj tudi dopolnjene, to pa ne pomeni, da so konstantne in da jih ni več možno dopolnjevati ter prflagajati vsakodnevni praksi. " Osvojeno je bflo določilo, da se morajo izhodiščne cene dogo-voriti najkasneje do pričetka gradnje, to je pred izdajo gradbenega dovoljenja. To tudi pomeni, da se noben stanovanj^ci objekt ne bo mogel pričeti graditi, dokler ne bo dosežen sporazum o izhodiščni ceni po elementih navedenih v 11. členu dogovora. Končna cena stanovanja pa se določi ob uporabi določil tega družbenega dogovora in samoupravnega sporazuma za konkreten objekt in metodologiji za določanje razlik v ceni, najkasneje dva meseca pred oddajo objekta v uporabo po pogodbi o gradnji objek-ta. Kot je uvodoma navedeno so cene stanovanj pod neposredno družbeno kontrolo in v pristojnosti republike. V tej ugotovitvi je tudi osnova za določbo 14. člena, ki urejuje pristojnost Republi-škega zavoda za cene SR Slovenije pri samoupravnem določanju cen stanovanj. Namen te kontrole Zavoda SRS za cene je zagotoviti gibanje cen v skladu s sprejetimi plani družbenoekonomskega raz-voja in gibanja cen v določenem obdobju. Razumljivo pa je, da ta organ uprave ne bo imel nobenega vpliva na vzpostavitev drugih odnosov med udeleženci v stanovanjski gradnji, zato je bilo po-trebno za izvajanje tega dogovora zagotoviti še druga sredstva, kot to določata 16. in 17. člen dogovora. Stališče izvršnega sveta skupščine občine bo podano na sami seji BELEŽKE: