ORGANIZIRANOST SKUPNOSTI STANOVALCEV
Temeljne celice hišne samouprave
V decembru preteklega leta je v naši občini potekal posvet s predsedniki HS. V uvodnem delu so jih seznanili z nalogami, ki izhajajo iz zakona o stanovanjskem gospodarstvu. Na samem posvetu je bilo postavljenih več vprašanj, ki smo jih strnili v današnjem prispevku. V sodelovanju z uvodničarjem s posveta Vtadlslavom Horvatom skušamo na ta način posredovati v skraj-šani obliki povzetek s posvetovanja, kot pripomoček pri delu hišne samouprave, poleg brošure Skupnosti slovenskih občin.
Preobrazba hišne samouprave
Z ustavo SRS, z zakonom o samou-pravni stanovanjski skupnosti, pred-vsem pa z zakonom o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini smo že leta 1974 prenesli skrb za gospodarjenje s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini na neposredne uporabnike. V stanovanjskem gospodarstvu smo uveljavili delegatsko načelo in pri tem dosegli velik in pomemben na-predek.
Vzdrževanje stanovanj je že zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hi-šami v družbeni lastnini opredelil kot dejavnost posebnega družbenega pomena. Zakon o stanovanjskem go-spodarstvu pa izpostavlja neposre-dno odločanje pri gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini s tem, ko določa, da imajo stanovalci v skladu z zakonom in sa-moupravnimi sporazumi pravico in dolžnost, da gospodarijo s stanovanj-skimi hišami, v katerih stanujejo ter skupaj z drugimi stanovalci in delav-ci temeljnih in drugih organizacij združenega dela, ki razpolagajo z družbenimi stanovanji, določajo po-litiko gospodarjenja s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini. Pomembno pri tem je tudi skupno gospodarjenje z delom stana-rine, ki jo skupnosti stanovalcev (sta-novanjske hiše) združujejo y samou-pravni stanovanjski skupnosti za vzajemno gospodarjenie z vsemi sta-novanjskimi hišami v družbeni last-nini v občini.
Ustanovitev skupnosti stanovalcev kot temeljne celice hišne samoupra-ve zahteva aktivnost in mobilnost vseh subjektov, ki so odgovorni za delovanje in razvoj samoupravnih družbenoekonomskih odnosov v sta-novanjskem gospodarstvu od sa-moupravne stanovanjske skupnosti kot nosilca nalog za ustanovitev skupnosti stanovalcev do KS, ki naj pri tem sodeluje v okviru krajevne konference SZDL.
Novi zakon o stanovanjskem go-spodarstvu določa, da se skupnost stanovalcev oblikuje za stanovanjske hiše, ki imajo pet ali več stanovanj. Hiše, ki imajo manj kot pet stano-vanj, oblikujejo skupnost stanoval-cev s sosednjimi stanovanjskimi hi-šami. Zakon dopušča možnost, da -kjer je za to podan skupni interes -oblikuje skupnost stanovalcev več hiš skupaj, čeprav bi vsaka zase lako ustanovila svojo skupnpst stanoval-cev.
Z oblikovanjem skupnosti stano-valcev določijo stanovalci in uporab-niki poslovnih prostorov območje skupnosti stanovalcev. Na delegat-skem načelu oblikovan zbor stano-valcev sprejme statut skupnosti sta-novalcev in izvoli hišni svet.
Ustanavljanje skupnosti stanovalcev
Za organizacijo skupnosti stano-valcev je pomembno zatečeno stanje in cilji, ki jih pri novi organizaciji hišne samouprave želimo doseči v okviru stanovanjske hiše, skupine hiš, KS ali samoupravne stanovanj-ske skupnosti občine.
V praksi bomo imeli različno orga-nizirane stanovanjske hiše. Imamo organizirane hišne svete za posamez-no stanovanjsko hišo ali več stano-vanjskih hiš skupaj. Imamo primere, da imajo posamezna stopnišča ali stanovanjske hiše svoj hišni svet, več teh hišnih svetov pa ima kot koordi-nacijsko   telo   svoj   centralni   hišni svet, čeprav taka oblika organizira-nosti zakonsko ni bila in tudi sedaj ni predvidena. To so že prvi zametki skupnosti stanovalcev, saj so stano-valce pripeljali skupni interesi pri gospodarjenju s stanovanjskimi hiša-mi do organizacije v obliki koordina-cijskega telesa  med hišnimi sveti. Imamo pa tudi primere, kjer hišni sveti niso izvoljeni. Hišni sveti so lah-ko aktivni, manj aktivni ali neaktiv-ni. V primerih, ko hišni sveti niso izvoljeni ali so ti neaktivni, je lahko uvedena   tako   imenovana   prisilna uprava. Tam je zadolžena pooblašče-na organizacija združenega dela za opravljanje   nujnih   nalog   hišnega sveta, za gospodarjenje s stanovanj-sko hišo. Zahtevo za to poda samou-pravna   stanovanjska   skupnost   ali upravni  organ,  pristojen za stano-vanjske zadeve pri skupščini občine.
V stanovanjskih hišah, kjer je izvo-ljen hišni svet in opravlja svoje nalo-ge, je najprimerneje, da HS sprejme sklep o izvedbi postopka za ustanovi-tev skupnosti stanovalcev v vlogi ini-ciativnega   odbora   za   ustanovitev skupnosti stanovalcev.
Dosedanji hišni svet ali iniciativni odbor za ustanovitev skupnosti sta-novalcev pripravi osnutek statuta skupnosti stanovalcev s pomočjo strokovne službe stanovanjske skup-nosti in ga da v javno obravnavo sta-novalcem vsaj 15 dni pred predvide-nim sklicom zbora stanovalcev za ustanovitev skupnosti stanovalcev. Odločitev o ustanovitvi skupnosti stanovalcev lahko sprejme tudi dose-danji zbor stanovalcev. Za enega od navedenih načinov se opredelijo sta-novalci sami ali njihovi dosedanji or-gani upravljanja.
Sklicatelj zbora stanovalcev dosta-vi z vabilom za sklic vsem stanovanj-skim in poslovnim enotam bodoče skupnosti stanovalcev predlog kan-didatne liste za novi hišni svet, ki ga
pripravi v sodelovanju  s krajevno konferenco SZDL.
V vabilu za sklic zbora stanovalčev je trelja stanovalce v družbeno naje-mnih stanovanjih, etažne lastnike ter uporabnike     poslovnih    prostorov opozoriti na delegatsko načelo zbora stanovalcev. Po zakonu o stanovarij-skem gospodarstvu sestavljajo zbor stanovalcev delegati vsakega stano-vanja in poslovnega prostora v stano-vanjski hiši ali več hiš, če se združu-jejo v eno skupnost stanovalcev in sicer za vsako enoto po en delegat.
Na prvi seji zbora stanovalcev sprejmejo delegati sklep o ustanovi-tvi skupnosti stanotfalcev, statut skupnosti stanovalcev in izvolijo hiš-ni svet. Ena skupnost stanovalcev ima en hišni svet. Z izvolitvijo nove-ga hišnega sveta preneha mandat sta-remu hišnemu svetu, zato zbor stano-valcev določi tudi datum prevzema in predaje poslovanja med obema hišnima svetoma. Predsednik hišne-ga sveta po zakonu o stanovanjskem gospodarstvu zastopa skupnost sta-novalcev. Zbor stanovalcev odloči ali pooblasti predsednika hišnega sveta, da sklicuje in vodi zbor stanovalcev. Lahko pa izvoli predsednika zbora stanovalcev posebej.
V  primerih, ko se stanovalci več stanovanjskih  hiš   odločijo  za eno skupnost stanovalcev, je primerno, da vsi dosedanji hišni sveti ali zbori stanovalcev pooblastijo enega od hiš-nih svetov, da v funkciji iniciativne-ga odbora za ustanovitev skupnosti stanovalcev opravi naloge za ustano-vitev skupnosti stanovalcev. Lahko pa izvolijo  iniciativni  odbor in ta opravi naloge za ustanovitev skupno-sti stanovalcev.
Stanovalci stanovanjske hiše, kjer hišni svet ni izvoljen ali ne opravlja svojih nalog, izvolijo iniciativni od-bor za ustanovitev skupnosti stano-valcev rieposredno ali pa v sodelova-nju s krajevno konferenco SZDL in samoupravno stanovanjsko skup-nostjo, ki nudi vso strokovno pomoč stanovalcem pri ustanavljanju skup-nosti stanovalcev.
Ustanovitev skupnosti stanovalcev ni pogojena s primopredajo stano-vanj in stanovanjskih hiš od samou-pravne stanovanjske skupnosti oz. vlagateljev, temveč na§protno, skup-nost stanovalcev mora biti oblikova-na, da ji lahko vlagatelji prenesejo stanovanja ali stanovanjsko hišo v gospodarjenje.
Skupnošti stanovalcev bodo orga-nizirane za različna območja, združe-
vale bodo različno število stanovanj-skih enot ali stanovanjskih hiš. Zato bodo zbori stanovalcev določali, ka-tere samoupravne splošne akte bodo sprejeli, da se zagotovi nemoteno de-lovanje samoupravnih organov skupnosti stanovalcev. Pfav je, da manjših skupnosti stanovalcev ne obremenjujejo z večjim številom splošnih aktov, kot so poslovnik o delu organov skupnosti stanovalcev, pravilnik o medsebojnih prdvicah in obveznostih stanovalcev in podobno. Potrebna določila lahko vnesejo v svoj skupen akt, to je v statut skup-nosti stanovalcev.
Prenos upravljanja na skupnosti stanovalcev
Skupnosti stanovalcev se ustanav-ljajo postopoma. Strokovne službe, ki opravljajo finančno poslovanje v zvezi z gospodarjenjem s stanovanji in stanovanjskimi hišami, imajo na-vodila za izvedbo prenosa v imenu vlagateljev pa vsa stanovanja in sta-novanjske hiše, s katerimi gospodari-jo. Novo pridobljena, kupljena ali zgrajena stanovanja bodo vlagatelji prenesli v gospodarjenje skupnosti stanovalcev neposredno.
Prenos se izvede s posebnim ak-tom vlagateljev. Vse strokovne služ-be za gospodarjenje s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini imajo navodila od ZSSS, po katerih bodo od 1/1-1982 do ustanovi-tve skupnosti stanovalcev vodile lo-čeno evidenco o sredstvih hiše za vsako stanovanjsko hišo posebej. Skupnosti stanovalcev, ki so že ali bodo ustanovljene, imajo že vse fi-nančne podatke za svojo hižo za pre-tekli del leta 1982. Omogočen mora biti prenos v vsakem času, nastavlje-na je evidenca za bodoče f inačno po-slovanje stanovanjske hiše, skupnost stanovalcev pa se opredeli ali jo vodi naprej sama ali pa ta strokovna opra-vila poverijo že organizirani strokov-ni službi.
Zbiranje podatkov o potrebah za vzdrževanje stanovanjskih hiš so opravile in opravljajo strokovne služ-be s sodelovanjem stanovalcev ali dosedanjih hišnih svetov.
S programom gibanja stanarin v letu 1982, ki sta ga izdelali Republi-ška skupnost za cene in ZSSS, so znane osnove za oblikovanje stanarin in najemnin ter so tako znani dohod-ki stanovanjske hiše za leto 1982 in skupni dohodki iz naslova stanarin in najemnin v občini. Stanovalci in uporabniki poslovnih prostorov bi morali biti dejavnik, ki odloča o upo-rabi stanarine in najemnine ža vzdr-ževanje stanovanjske hiše, v kateri stanujejo, kakor tudi o delu stanari-ne, ki jo bodo vzajemno združevali za gospodarjenje s stanovanjskimi hiša-mi v okviru stanovanjske skupnosti, kar pa bo težavno, če niso za tako odločanje organizirani v skupnosti stanovalcev.
Težave bodo nastale tudi v prime-rih, ko posamezniki ne bodo redno plačevali stanarine ali obratovalnih stroškov, saj ni možno izvajati v za-konu določenih posegov, ker se le-te lahko izvajajo le na pobudo skupno-sti stanovalcev.
Torej je razlogov za to, da stanoval-ci pohitijo z ustanavljanjem skupno-sti stanovalcev dovolj, zato se morajo zavzeti vsi subjekti in doseči, da se zamujeno nadoknadi brez večjih po-sledic.