SAMOUPRAVNA STANOVANJSKA SKUPNOST POROČA SKLEPANJE POGODB Z ETAŽNIMI LASTNIKI Ob sodelovanju sekretariata za zakono-dajo IS, republiškega sekretariata za urbani-zem in ljubljanskih stanovanjskih skupnosti je Zveza stanovanjskih skupnosti SR Slove-nije pripravila osnutek sklepa o oblikovanju pogodb po 21. členu zakona o gospodarjenju S stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini med stanovanjsko skupnostjo in lastnikom Stanovanja kot posameznega dela stanovanj-ske hiše, obenem pa tudi osnutek pogodbe, kakor naj bi bila oblikovana na podlagi tega sktepa. Sklep naj bi sprejela skupščina sta-novanjske skupnosti. O obeh osnutkih je razpravljal izvršilni odbor skupščine stanovanjske skupnosti občine Ljubljana-šiška dne 15. 9. 1976, na-slednji dan pa tudi odbor za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini. Oba odbora sta sklenila, da je treba dati osnutka obeh aktov v javno razpravo. Objav-Ijatno ju v Javni tribuni, ker menimo, da bosta na ta način prišla v roke najširšemu krogu občanov, zlasti pa etažnih lastnikov. Pismene ponudbe k osnutku sklepa in po-godbe pošiljajte na naslov: Samoupravna sta-novanjska skupnost občine Ljubljana-Šiška, Celovška 122, Ljubljana. Odbor za gospodarjenje SSS občine Ljubljana-šiška OSNUTEK SKLEP o merilih za oblikovanje pogodb po 21. členu zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini med stanovanjsko skupnostjo in lastnikom posameznega dela stanovanjske biše I. S tem sklepom se določajo merila po ka-terih objikuje samoupravna stanovanjska skupnost občine.................................................................. po- godbo med to skupnostjo in lastnikom po-sameznega dela stanovanjske hiše (v nadalj-njem besedilu: etažni lastnik) v smislu 21. člena zakona o gospodarjenju s stanovanj-skimi hišami v družbeni lastnini (Ur. list SRS, št. 37/74). II. Stroški za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in stroški upravljanja sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši se določajo po enaki osnovi, stroški za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav pa tudi v enaki višini kot je določeno za imetnike stanovanjske pravice za najemna stanovanja v družbeni lastnini. Stroške iz prejšnjega odstavka je etažni lastnik dolžan plačevati kot akontacijo vna-prej do 10. v mesecu. Vplačani stroški se ob koncu leta poraču-najo po dejanskih stroških. III. V pogodbi mora biti določeiio, da je sa-moupravna stanovanjska skupnost občine ................................................................ dolžna sredstva, za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav stanavanjske hiše, ki jih viplača etažni last-nik, takoče nakazovati na izločen račun sred-stev hišnega sveta ali evidenčni račun hiše pri stanovanjski skupnosti. Iz sredstev, ki jih vplača etažni lastnik za stroške upravlja-nja sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, pa sproti poravnati vse obveznosti, ki jih je etažni lastnik dolžan plačevati. IV. Stroški za revitalizacijo skujpnih delov in naprav in stroški za investicijsko vzdrževanje stanovanjske hiše se določijo na [podlagi let-nega programa in finančnega načrta za iz-vedbo revitalizacije oz. investicijskih del, ki ga sprejmejo imetnilki stanovanjske pravice in etažni lastniki v zboru stanovalcev stano-vanjske hiše. Etažni lastnik prispeva k stroškom za iz-vedbo del, ki jih določa letni program in fi-nančni načrt iz prejšnjega odstavka v soraz-merju z nabavno vrednostjo njegovega etaž-nega stanovanja glede na skupno vrednost vse stavbe; vrednost etažnega stanovanja se revalorizira po predpisih, po katerih se ugo-tavlja vrednost najemnega stanovanja. V. Stanovanjska skupnost in etažni lastnik se lahko ne glede na določbe prejšnje točke dogovorita, da bo etažni lastnik plačeval akontaoijo na predvidene stroške za revitali-zacijo ali investicijsko vzdrževanje ter s po-godbo določita višino in način plačevanja akontacije; pri tem upošteva stanovanjska skupnost stanje stanovanjske hiše in v iz-jemnih prknerih lahko tudi socialne razmere etažnega lastnika. VI. Za sredstva, ki jih vplača etažni lastnik kot akontacijo za kritje stroškov revitaliza-cije in investicijskega vzdrževanja vodi sta-novanjska skupnost posebno individualno analitično evidenco (kartice). Stanovanjska skupnost je dalžna etažnega lastnika tekoče obveščati o vsaki spremembi zbranih sredstev akontacije za revitalizacijo ali investicijsko vzdrževanje. Ko se dela pri revitalizaciji ali investicij-skem vzdrževanju dokončajo, obračunata stanovanjska skupnost in etažni lastnik sred-stva zbrana iz akontacij. VII. Za etažnega lastnika, ki se vseli v novo nenaseljeno stanovanjsko hišo, ne more na-stopiti obveznost plačevanja prispevka k stroškom za investicijsko vzdrževanje pred potekom garanoijske dobe za stanovanjsko hišo, za revitalizacijo pa ne pred potekom 10 let po izteku te dobe, razen če je dejansko stanje skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši talkšno, da narekuje revitalizacijo ali če tako sklenejo stanovalci in vsi etažni last-niki. VIII. Stanovanjska skupnost sme uporabiti sredstva za revitalizacijo ali investicijsko vzdrževanje (IV., V. in VI. tč.) samo za dela določena v letnem programu in finančnem načrtu (1. odstavek IV. točke) ter za taka investicijska in vzdrževalna dela, ki sicer niso zajeta v letnem programu in finančnem načrtu, če nastopi potreba, da se jih izvede zaradi nepredvidenih okoliščin, na katere sta-navalci niso mogli vplivati, da se z njimi za-gotovi varnost hiše in stanovalcev ter nor-malna uporaba in delovanje skupnih naprav v njej. OSNUTEK POGODBENI STRANKI 1. Samoupravna stanovanjska skupnost občine.................................................................................................. ki jo zastopa predsednik skupščrne........................ ................................................................................. (v nadalj nj em besedilu: Stanovanjska skupnost) in 2.....................:.................................................................................., lastnik stanovanja kot posameznega dela sta- novanjske hiše................................................................................ (v nadaljnjem besedilu: lastnik) skleneta na podlagi 19. in 21. člena Zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (Ur. list SRS, št. 37/74) in 12. člena Zakona o pravicah na delih stavb (Ur. list SRS, 19/76) naslednjo POGODBO o plačilu prlspevka k stroškom za investicij-sko vzdrževanje stanovanjske hiše, stroškom za tekoče vzdrževanje skupnih delov in na-prav v stanovanjski hiši in stroškom za upravljanje sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši I. SPLOŠNE UGOTOVITVE 1. člen Pogodbeni stranki ugotavljata: 1. Da je stanovanjska hiša........................................ ................................................................v upravljanju stano- vanjske skupnosti v smislu Zakona o gospo-darjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini (Ur. 1. SRS, št. 37/74). 2. Da je........................................................................................... lastnik stanovanja v stanovanjski hiši................ ................................................................, sestoječega iz ............ v lzmen................................................m2. 3. Da lastnik dokazuje svoje lastništvo z listino, in sicer ...:........................................................................., št......................... z dne ................................................................ od................................................ dalje, ki je sestavni del te pogodbe (kot npr.: sklep sodišča, izpisek iz mrliške knjige, kupoprodajna pogodba, menjalna pogodba itd.). 4. Da je na podlagi zapisnika o ugotovitvi revalorizirane vrednosti stanovanja, ki znaša ................................................ din, staaovanje lastnika točkovano s .......„............... točkami in da znaša revalorizirana vrednost zgradbe .................................. din, od katere predstavlja stanovanje last- nika................................. % vrednosti zgradbe. 2. olen Pogodbeni stranki nadalje ugotavljata, da ima hiša za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naiprav in za investicijsko vzdrževanje in upravljanje le tista sredstva, ki jih iz dela stanarin določi skupščina stanovanjske skup-nosti in iz prisipevkov, ki jih plačujejo last-niki stanovanj ter da se v hiši lahko opravijo le tista vzdrževalna dela, za katera ima hiša zagotovljena sredstva. 3. eien Lastnik stanovanja ima glede upravljanja in vzdrževanja stavbe, y kateri ima etažno lastnino, iter glede investicijskega in tekočega vzdrževanja svojega posameznega dela stav-be pravice in dolžnosti, kakor jih določajo zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hi-šami v družbeni lastnini, zakon o stanovanj-skih razmerjih, zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in ta pogodba. 4. člen Lastnik stanovanja plačuje prispevek k strošikoim za investicijsko vzdrževanje skup-nih delov in napratv stanovanjske hiše od osnove, predvidene z letnim iprogramom vzdr-ževalnih del, ki iga sprejme zbor stanovalcev in potrdi skuipščina stanovanjske sikupnosti. Prispevek k stroškom za tekoče vzdrže-vanje skuipnih delov in naprav ter prispevek k stroškom upravljanja sklada stanovanjskih hiš ter sikupnih delov in naprav y stanovanj-ski Mši plačuje lastnik stanovanja po enaki osnovi, prispevek k stroškom tekočega vzdr-ževanja skupnih delov in naprav pa tudi v enaki višini kot imetniki stanovanjske pra-vice za najemna stanovanja v družbeni last-nini, to je v določenem odstotku od stanarin, določenih po posebnih predpisih. II. INVESTICIJSKO VZDRŽEVANJE 5. člen Lastnik se zaveže plačati sorazmerni del stroškov, ki po predračunu za določena dela odipadejo nanj, najkasneje 30 dnj pred pri-četkom izvajanja del stanovanjski skupnosti na njen žiro račun. Stroške iz prejšnjega odstavka lahko last-nik plačuje tudi v obrokih. Obročno zbiranje denarja lahko prevzame hišni svet, če se lastniki z njim tako dogo-vorijo, lahko pa tudi jposeben odbor, ki ga lastniki izrned sebe izvolijo sami. Tudi ipri obročnem plačevanju sorazmer-nega dela stroškov mora biti zadnji obrok viplačan na žiro račun stanovanjske skup-nosti najkasneje 30 dni pred pričetkom del. 6. člea Sredstva, M jih lastnik vplača kot akonta-cijo za kritje stroškov investicijskega vzdrže-vanja in druga sredstva, ki jih lastnik vplača za investicijsko vzdrževanje, vodi stanovanj-ska skupnost na posebriem kontu. Stanovanjska skupnost se zaveže obve-ščati lastnika o vsaki spremembi na njego-vem kontu, na katerem se zbirajo sredstva akonitacij za investicijsko vzdrževanje. 7. člen Stanovanjska skupnost bo uporabila sred- stva za investicijsko vzdrževanje samo za dela, ki so določena y letnem programu in finančnem načrtu, ter za dela, ki sicer niso zajeta v letnem programu in finančnem na-črtu, če nastopi potreba, da se jih izvede za-radi nepredvidenih okoliščin, na katere sta-novaloi niso mogli vplivati, da se z njirai za-gotovi varnost hiše in stanovalcev ter nor-malna raba in delovanje skupnih naprav v njej. 8. člen Stanovanjska skupnost se zaveže v 30 dneh po dokončanju del narediti obračun dejanskih stroškov. Če se izkaže, da so dejanski stroški po končnem obračunu manjši od dejansko vpla-čanih zneskov, se stanovanjska skupnost za-veže preveč plačani znesek vrniti v 30 dneh po sprejetem končnem obračunu stroškov. Če pa so dejanski stroški po končnem obra-čunu višji od dejansko vplačanih zneskov, se lastnik stanovanja zaveže preostali znesek vplačati na žiro račun stanovanjske skup-nosti v 15 dneh po prejemu končnega obra-čuna. 9. člen Lastnik stanovanja plačuje za stroške te-kočega vzdrževanja skupnih delov in naprav po tej pogodbi stanovanjski skupnosti me-sečni prispevek. Prispevek je določen na podlagi vsakolet-nega sklepa skupščine stanovanjske skup-nosti, po katerem lastnik prispeva sredstva za tekoče vzdrževanje po einaki osnovi in v enaki višini kot imetnik stanovanjske pra-vice v isti stanavanjski hiši. 10. člen Lastnik je dolžan plačati znesek iz 1. od-stavka 9. člena te pogodbe mesečno vnaprej in sicer najkasneje do..................................v mesecu. 11. člen Stanovanjska skupnost se zaveže sredstva za tekoče vzdrževanje skupnih delpv in na-prav v stanovanjski hiši, ki jih vplača last-nik stanovanja, nakazovati na žiro račun hišnega sveta, če ima hišni svet tak žiro račun pri SDK, sicer pa na interni žiro račun hišnega sveta pri stanovanjski skupnosti. Stanovanjska skupnost se zaveže hišni svet mesečno obveščati o stanju sredstev na internem žiro računu. III. UPRAVLJANJE 12. člen Stroške upravljanja stanovanjskih hiš v družbeni lastnini ter skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši je dolžan lastnik plačati po enaki osnovi, kot je določeno po sklepu skupščine stanovanjske skupnosti za ipet-nike stanovanjske pravice na stanovanjih v družbeni lastnini. Stroške iz prejšnjega odstavka je lastnik dolžan plačevati mesečno vnaprej, najkasneje do ................................ dne v mesecu stanovanjski skupnosti na njen žiro račun. IV. PREHODNE IM KONCNE DOLOCBE 13. člen Lastnik se zaveže, da bo javil stanovanj-ski skupnosti vsako spremembo glede last-ništva v roku 1 meseca od prodaje oz. dru-gačne odtujitve stanovanja ter v istem roku poravnal vse obveznosti, ki bi izvirale iz na-slova te pogodbe. 14. člen Za lastnika, ki se vseli v novo, nenaselje-no stanovanjsko hišo, ne nastopi obveznost plačevanja prispevka k stroškom za investi-cijsko vzdrževanje pred potekom garancijske dobe za stanovanjsko hišo. Zahtevke za uve-ljavitev popravil, ki izvirajo iz garancije za stanovanje, uveljavlja lastnik stanovanja sam, za skuipne dele in naprave v hiši pa hišni svet po pooblastilu zbora stanovalcev. 15. člen Pogodbeni stranki se dogovorita, da se ta pogodba ustrezno spremeni ali dopolni, če pride do spremembe predjpisov, na katerih temelji ta pogodba. 16. člen Pogodba je sklenjena za nedoločen čas in stopi v veljavo z dnem, ko jo podpišeta po-godbeni stranki. Eventualne spore iz te pogodbe bo reše-valo samoupravno sodišče pri stanovanjski skupnosti, do njegove ustanovitve pa pristoj-no sodišče. 17. člen Pogodba je sestavljena v 4 enakih izvodih, od katerih prejme stanovanjska skupnost 2 izvoda, lastnik 1 izvod in hišni svet 1 izvod. Datum:................................................................................................ Štev.: .................................................................................................... Lastnik stanovanja: Samoupravna stanovanjska skupnost: OBRAZLO2ITEV Zadnji odstavek 4. člena zakona o pravi-cah na delih stavb (Ur. list SRS, št. 19/76) pravi naslednje: »Etažni lastnik mora prispe-vati k stroškom za vzdrževanje skupnih de-lov (in naprav) stavbe v sorazmerju z vred-nostjo njegovega posameznega dela glede na skupno vrednost vse stavbe; če služijo skup-ni deli samo nekaterim posameznim delom stavbe, pa v sorazmerju z vrednostjo njego-vega posameznega dela glede na skupno vred-nost tistega dela stavbe, v katerem je ta po-samezen ded.« To dolooilo se nanaša tako na stavbe, v katerih so vsa stanovanja in poslovni pro-stori v zasebni lasti, kot tudi na stavbe, v katerih je del stanovanj in poslovnih pro-storov v zasebni, del pa v družbeni lasti (me-šana lastnina). Ker gospodarijo stanovanjske skupnasti samo s tistimi hišami, ki so v celoti ali de-loma v družbeni lastnini, nas pa zanimajo le stanovanjske hiše z mešano lastnino, bomo v tem sestavku obravnavali le to kategorijo stanovanjskih hiš. Gre torej za stanovanjske hiše, v katerih je del stanovanj v družbeni, ded pa v zasebni lasti. Citirano določilo zakona o pravicah na delih stavb pomeni v praksi, da je višina pri-spevka za vzdrževanje sknpnih delov in na-prav v stanovanjski hiši odvisna od vrednosti posameznega stanovanja in vrednosti vse stanovanjske hiše. Tu je treba posebej opo-zoriti, da gre le za dele in naprave v hiši, ki služijo vsem stanovanjem, kot npr. streha, dvigala, hidrofor, električne in vodovodne inštalacije, stopnišča, nosilni zidovi, kanali-zacija in podabno, ne pa tudi za naprave, ki so v stanovanjih, kot npr. kuhinjska oprema, stikala, vodovoidne pipe, radiatorji centralne kurjave, bojlerji, notranji oplesk oken, vrat in zidov, tla v stanovanju in podobno, kar služi le stanovalcem posameznega stanova-nja. Etažni lastniki torej prispevajo svoj del sredstev le za vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši. Kako se določa višina prispevka etažnega lastnika za vzdrževanje skupnih delov in na-prav? Vsako stanovanje v stanovanjski hiŠi ima neko določeno nabavno vrednost, ki se z leti revalorizira. Zato govorimo o revalorizirani vrednosti stanovanja za razliko od nabavne ali tržne vrednosti. Osnova za določanje pri-spevka etažnega lastnika je revalorizirana vrednost stanovanja. Seštevek revaloriziranih vrednosti vseh stanovanj v hiši predstavlja revalorizirano vrednost stanovanjske hiše. Na ta način predstavlja revalorizirana vred-nost vsakega stanovanja določen odstotek revalorizirane vrednosti celotne hiše. Primer: če je v hiši 100 stanovanj, od katerih je vsako vredno 100.000 din, znaša revalorizirana vred-nost vse hiše 10,000.000 din. V tem primeru predstavlja vsako stanovanje 1 % revalorizi-rane vrednosti celotne stanovanjske hiše. S tem odstotkom sodeluje vsak etažni lastnik pri kritju stroškov vzdrževanja skupnih de-lov in naprav. Ce npr. znaša popravilo strehe 50.000 din, plača ta etažni lastnik 1% teh stroškov, to je 500 din. Za družbena stano-vanja plača te stroške stanovanjska skup-nost iz stanarin, ki jih plačujejo najemniki družbenih stanovanj. Način določanja višine prispevka stanovanjske skupnosti je isti kot za etažne lastnike. V navedenem primeru bi stanovanjska skupnost za vsako družbeno stanovanje v hiši plačala prav tako 1 % stro-škov. Ce je vrednost družbenih stanovanj 50% vrednosti hiše, plača stanovanjska skup-nost 50 % vseh stroškov, ostalih 50 % pa etažni lastniki. Ta princip plačevanja stroškov vzdrževa-nja skupnih delov in naprav ni nov, saj velja že od leta 1965. Nov zakon o pravicah na delih stavb ga je le povzel v nespremenjeni obliki. Katere stroške plačuje etažni lastnik in komu? Prvi odstavek 19. člena zakona o gospo-darjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini pravi, da mora lastnik stanovanja, ki stanovanje sam uporablja, plačevati sta-novanjski skupnosti stroške za investicijsko vzdrževanje stanovanjske hiše, stroške za tekoče vzdrževanje skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši, stroške za revitalizacijo skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši in. stroške uipravljanja sklada stanovanjskih hiš ter skupnih delov in naprav v stanovanj-ski hiši. Vse te stroške plačuje stanovanjski skupnosti. Določila o tem, kaj se šteje za investicijsko in tekoče vzdrževanje, revitali-zacijo in upravljanje, vsebuje odlok Skup-ščine mesta Ljubljane, ki je bil objavljen v Ur. listu SRS št. 26 in 28 iz leta 1974. Do tukaj je stvar jasna. Zaplete se pa ob vprašanju, na kakšen način plačuje etažni lastnik svoje prispevke za kritje teh stro-škov, kdaj in v kakšni višini. Enaindvajseti člen zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini pravi, da se ti stroški določijo s pogodbo, ki jo etažni lastnik sklene s stanovanjsko skupnostjo. Stvar bi bila čisto v redu, ko bi bila višina teh stroškov ob sklepanju po-godb znana. Tako pa višine teh stroškov ne pozna ne etažni lastnik, ne hišni svet, ne stanovanjska skupnost. Pogodba pa je prav-ni akt, ki določa obveznosti pogodbenih strank vnaprej. Težava pa je ravno v tem, da višina teh obveznosti vnaprej ni znana. Zaradi tega tudi ni mogoče v pogodbo vnesti natančno določenih finančnih obveznosti etažnega lastnika, pač pa je treba pogodbo oblikovati tako, da bodo hjegove obveznosti določljive. Stanovanjskim skupnostim zaradi tako oblikovanega določila 21. člena zakona o gospodarjenju ni preostalo drugega, kot da njihove skupščine aprejmejo sklep o merilih za oblikovanje pogodb med stariovanjsko skupnostjo in lastnikom posameznega dela stanovanjske hiše (etažnim lastnikom). Be-sedilo tega sklepa so skupaj oblikovali sekre-tariat za zakonodajo IS skupščine SRS, se-kretariat za urbanizem, Zveza stanovanjskih skupnosti Slovenije in ljubljanske stanovanj-ske skuipnosti, zato upamo, da bo vzdržal presojo zakonitosti tudi pred ustavnim so-diščem. Skušali bomo razložitL način plačevanja stroškov etažnih lastnikov po vrstah stro-škov. Investicljsko vzdrževanje Vsako leto pozove stanovanjska skapnost hišne svete, naj predložijo seznam potreb po investicijsko vzdrževalnih delih v naslednjem letu. Na podlagi teh podatkov napravi stro-kovna služba stanovanjske skupnosti seznam potreb za območje vse stanovanjske skup-nosti. Te potrebe običajno trikrat do štiri-krat presegajo realne finančne možnosti sta-novanjske skupnosti, zaradi česar je treba napraviti selekoijo potreb in izbrati res samo najnujnejša dela. Tako selekcionirane potre-be dobijo v pretres zbori stanovalcev krajev-nih skupnosti, da z njimi seznanijo hišne svete in da določijo prioritetni"red investicij-sko-vzdrževalnih del. Ko zbori stanovalcev krajevnih skupnosti določijo za vse hišne svete vrsto vzdrževalnih del in njihov priori-tetni red, dobi vsak hišni svet še posebej seznam planiranih del in višino stroškov za ta dela z nalogo, da ga predloži zboru stano-valcev. Šele ko zbor stanovalcev v hiši potrdi plan investicijskega vzdrževanja za prihod-nje leto in to sporoči stanovanjski skupnosti, se izdela predlog plana investicijskega vzdr-ževanja za vso obcino, ki gre v obravnavo skupščini stanovanjske skupnosti. S tem, da se zbori stanovalcev v stano-vanjski hiši odločajo o vrsti investicijsko vzdrževalnih del, ki naj se opravijo nasled-nje leto, odločajo dejansko tudi o višini stro-škov za ta dela. Ker v zboru stanovalcev enakopravno sodelujejo tudi etažni lastniki, pomeni potrditev plana investicijskega vzdr-ževanja tudi prevzem finančnih obveznosti etažnih ilastnikov pri kritju stroškov za ta dela. Etažni lastniki torej soodločajo o svojih stroških, saj vnaprej vedo, kako visoki bodo. Nastane vprašanje, kdaj in kako naj etaž-ni lastniki te stroške krijejo. Po zakonu o. zavarovanju plačil ne sme stanovanjska skupnost naročiti nobenega in-vesticijsko vzdrževalnega dela, dokler nima zagotovljenih vsaj predračunskih sredstev za ta dela. To pomeni, da mora od etažnih last-nikov še pred izdajo naročilnice zbrati tisti del predračunskih sredstev, ki odpade na etažne lastnike. Del, ki odpade na družbena stanovanja, je stanovanjska skupnost zago-tovila že s finančnim načrtom za kritje pla-niranih investicijsko vzdrževalnih del. Prav pri zbiranju teh sredstev pa obstajajo tri možnosti. Prva možnost Etažni lastnik plačuje akontacijo za inve-sticijsko vzdrževalna dela stanovanjski skup-nosti v rednih mesečnih zneskih. Višina me-sečnega zneska akontacije je enaka višini prispevka, ki ga s stanarino plačuje najein-nik družbenega stanovanja za investicijsko vzdrževanje v enakovrednem stanovanju na leto znaša ta del 45 % stanarine). Ko etažni lastnik plača 12 mesečnih obro-kov, preneha obveznost plačevanja akonta-cije. Ta obveznost nastopi spet takrat, ko se njegova akontacija zniža zaradi plačila inve-sticijsko vzdrževalnih del v hiši in spet pre-neha, ko zbrana akontaoija doseže višino dvanajstih zaporednih mesečnih obrokov. Stanovanjska skupnost bi v inkaso listkih mesečno seznanjala etažnega lastnika z viši-no njegove akontacije, ker bi za vsakega etažnega lastnika vodila poseben konto. Vpla-čana akontaoija bi ostala njegova last, dokler bi ne bila porabljena za dela v hiši, v kateri je njegovo stanovanje in za katera se je od-ločil zbor stanovalcev. Ko bi bilo neko investicijsko delo oprav-Ijeno, bi stanovanjska skupnost napravila obračun dejanskih stroškov, izračunala viši-no stroškov, ki odpadejo na etažnega lastnika in jih odpisala z njegovega konta. Na inkaso listu v naslednjem mesecu bi izkazala novi saldo akontacije in v listek vnesla nov me-sečni obrok, ki naj ga etažni lastnik plačuje, dokler zbrana sredstva spet ne bi dosegla dvanajstih mesečnih zneskov. Ce bi etažni lastniki sprejeli tak način plačevanja stroškov za jnvesticijsko vzdrže-valna dela, bi stanovanjska skupnost naro-čila planirana dela ne glede na _to, ali zbrane akontacije etažnih lastnikov v tisti hiši zado-stujejo za kritje stroškov ali ne. Lahko bj se zgodilo, da bi imel etažni lastnik na svojem kontu tudi negativni saldo. Tudi v tem pri-meru se mesečni znesek aikontacije ne bi po-višal, podaljšala bi se le odplačilna doba njegovih stroškov. Samo v tem primeru bi stanovanjska skupnost lahko kreditirala (brezobrestno) etažnega lastnika, ker bi tudi samo v tem primeru imela garancijo, da bodo stroški za investicijsko vzdrževalna dela tudi plačani. Mesečne zneske akontacij plačujejo etažni lastniki v tem primeru na žiro račun stano-vanjske skupnosti. Vplačana sredstva se ne obrestujejo, prav tako kot se ne obrestujejo prispevki najemnikov družbenih stanovanj za ista vzdrževaina dela. Druga možnost Ko zbor stanovalcev sprejme plan investi-cijskega vzdrževanja za prihodnje leto in ko ga potrdi skupščina stanovanjske skupnosti, sporoči strokovna služba stanovanjske skup-nosti hišnemu svetu okvirne termine za pri-četek posameznih vzdrževalnih del. Trideset dni pred pričetkorh planiranih del morajo etažni lastniki vplačati na žiro račun SSS tisti del predračunskih stroškov, ki odpadejo nanje. Stanovanjska skupnost izda naročil-nico za posamezno investicijsko vzdrževalno delo šele potem, ko so vplačana vsa predra-čunska sredstva, ki odpadejo na etažne last-nike. Ko so dela opravljena, napravi stanovanj-ska skupnost obračun del. Če so bili dejanski stroški nižji od predračunskih, vrne etažnim lastnikom preveč vplačana sredstva. Če pa so bili stroški višji, obvesti etažne lastnike, koliko morajo še doplačati. Etažni lastniki so dolžni, da svoj del stroškov doplačajo v 15 dneh po prejemu računa. Tudi v tem primeru vodi stanovanjska skupnost za vsakega etažnega lastnrka pose-ben konto. Medtem ko v prvem primeru teče plačeva-nje in obračunavanje akontacii avtomatično in skoraj brez posegov hišnega sveta, se v dru-gem primeru že pojavlja tudi njegovvva vlo-ga. Hišni svet bo moral opominjati tiste etažne lastnike, ki svojega dela prispevka ne bodo vplačali pravočasno, če bo hotel, da se bodo planirana vzdrževalna dela začela. Slaba stran tega načina plačevanja stro-škov je za etažnega lastnika v tem, da mora včasih plačati v enem samem obroku visok znesek, zlasti tedaj, kadar gre za draga vzdr-ževalna dela (papravilo strehe, remont dvigal in podobno). Za stanovanjsko skupnost pa predstavlja tak način plačevanja stroškov etažnega last-nika dokajšnjo poenostavitev, ker ji ni treba mesečno pobirati akontacij in jih knjižiti ter obračunavati, ker plača etažni lastnik celoten strošek v enem samem obroku. Tretja možnost Prispevke za kritje stroškov investicijske-ga vzdrževanja pobirajo etažni lastniki sami. Sami Si izvolijo odbor, ki zbira od njih po-trebna sredstva, jih nalaga na hranilno knji-žico proti obrestim in jih pred pričetkom del sam ali prek hišnega sveta s seznamom vplačnikov nakazuje na žiro račun stanovanj-ske skupnosti. Denar ostane njihova last vse dotlej, dokler ga ne nakažejo na račun sta-novanjske skupnosti. Če se dela ne opravijo, lahko etažni lastniki sami odločajo q tem, kaj bodo z zbranim denarjem napravili. Lah-ko ga vrnejo vplačnikom obenem z nabrani-mi obrestmi, lahko pa ga tudi držijo v banki za kritje stroškov drugih investicijsko vzdr-ževalnih del. V tem primeru nastopata pri kritju stroškov za vzdrževalna dela praktič-no dva subjekta: stanovanjska skupnost za družbena stanovanja in odbor etažnih last-nikov za stanavanja v etažni lastnini. Tudi poračunavanje stroškov se potem ne oprav-lja z vsakim etažnim lastnikom posebej, pač pa z njihovim odborom. Ta odbor potem vrača preveč plačana sredstva oziroma zbere od etažnih lastnikov dodatna sredstva, če so bili dejanski stroški višji od predračunskih. Tak način zbiranja sredstev ima vsekakor pomembne prednosti. Etažni lastniki irnajo svoj denar v rokah, dokler ga ne nakažejo stanovanjski skupnosti za tista dela, za ka-tera se je odločil zbor stanovalcev in ki jih je planirala stanovanjska skupnost. Odpade bojazen, da bi bil denar porabljen nenamen-sko ali da je bil etažni lastnik obremenjen s stroški za dela, ki niso bila opravljena alr da je bil obremenjen hepravilno. Stanovanj-ska skupnost bi imela opravka samo z odbo-rom etažnih lastnikov, ne pa z vsakim etaž-nim lastnikom posebej, kar bi bilo tako za etažne lastnike kot stanovanjsko skupnost znatno enostavneje. Pogoj pa je, da je hišni svet dobro organiziran in da je odbor etaž-nih lastnikov razgledan ter aktiven. Odbor etažnih lastnikov bi v tem primeru moral prevzeti nekatere obveznosti, ki jih ima sicer stanovanjska skupnost. Predvsem bi moral skrbeti za to, da bi vsi etažni last-niki svoj del stroškov pravočasno zbrali, kar bo marsikje dokaj težavna naloga. Prav tako bi moral skrbeti za to, da bi etažni lastniki pravočasno zbrali dodatna sredstva, če bi bili stroški višji od predračunskih. Stano-vanjska skupnost namreč ne bi mogla naro-čiti naslednjega vzdrževalnega dela, dokler ne bi bili poravnani vsi eventualni zaostanki. S tem bi odgovornost za izvedbo ali neizved-bo planiranih del prevzeli stanovalci — etaž-ni lastniki sami, kar je končno tudi cilj in smisel stanovanjske samouprave. Tak način organizacije zbiranja sredstev bi zahteval nekatere spremembe v doseda-njem načinu dela stanovanjske skupnosti, pa tudi hišnih svetov. Verjetno bi bile po-trebne tudi nekatere zakonske sprernembe, če pa to ne, bi morala stanovanjska skupnost v dogovoru z etažnimi lastniki tak sistem sankcionirati s sklepom svoje skupščine ali s samoupravnim sporazumom med stano-vanjsko skupnostjo, hišnimi sveti in etažnimi lastniki. Pri tretji možnosti obstoji še druga va-rianta, ki je v tem, da bi namesto odbora etažnih lastnikov nastopal hišni svet, ki bi zbiral od njih sredstva in jih nakazoval sta-novanjski skupnosti, bodisi sproti, bodisi pred pričetkom del. Vendar se nam ta va-rianta ne zdi najboljša, ker v tem primeru stanovanjsko skupnost kot inkasanta zame-nja hišni svet. Tekoče vzdrževanje Medtem ko stroški investicijskega vzdrže-vanja nastopajo le občasno, kar velja zlasti za nove hiše, kjer bi v garantnem roku teh stroškov sploh ne smelo biti, nastopajo stro-ški tekočega vzdržovanja permanentno in to že takoj prvi mesec po vselitvi (npr. servis dvigal). S tem pa nastopajo permanentno tudi stroški za etažne lastnike. Zato je tudi nački kritja teh stroškov drugačen kot način kritja stroškov investicijskega vzdrževanja. Razlika je tudi v naslednjem. Najemniki družbenih stanavanj plačujejo prispevke za investicijsko vzdrževanje s stanarino ne gle-de na to, ali bo v hiši ikaj investicijsko vzdr-ževalnih del ali ne. Etažni lastniki pa plaču-jejo te stroške samo, če stroški so. Če inve-sticijsko vzdrževalnih del ni, zanje tudi stro-škov ni. Druga razlika je v tem, da so sredstva za investicijsko vzdrževanje sredstva stanovanj-ske skupnosti, ki tudi izdaja naročilnice za ta dela. Drugače pa je s sredstvi za tekoče vzdrževanje. Stanovanjska skupnost prepu-šča hišnira svetam del stanarine fletos je to 20%), s katerim ikrijejo stroške tekočega vzdrževanja. To so sredstva, s katerimi hišni svet in zbor stanovalcev samostojno gospo-darita. Ta sredstva so lahko naložena na internem računu hišnega sveta pri stanovanj-ski skupnosti, lahko pa tudi na žiro računu hišnega sveta. Ker pa stanarino pobira stano-vanjska skupnost, pobira seveda tudi sred-stva za tekoče vzdrževanje, ker so ta sredstva del stanarine. Sredstva za tekoče vzdrževanje lahko hiš-ni sveti vsa porabijo, dahko pa jih tudi pre-nesejo v naslednje leto in si tako nabirajo denar za večja tekoča popravila, kot npr. slikanje in pleskanje skupnih prostorov. Saveda pa glede na uvodoma navedena določila zakona o pravicah na delih stavb ne prispevajo k stroškom za tekoče vzdrževanje samo najemniki družbenih stanovanj, pač pa tudi etažni lastniki, in sicer y istem razmerju kot k stroškom za investicijsko vzdrževanje. Tudi tu je merilo revalorizirana vrednost stanovanja v odnosu na revalorizirano vred-nost stanovanjske hiše. To praktično pomeni, da je vsak dinar revalorizirane vrednosti stanovanja etažnega lastnika za vse stroške y hiši obremenjen z istim zneskom, kot je za iste stroške obremenjen vsak dinar revalori-zirane vrednosti družbenega stanovanja. Rekli smo, da stroški tekočega vzdrževa-nja nastajajo permanentno. Zaradi tega je tudi nujno, da sredstva za kritje teh stroškov dotekajo permanentno. To pa se dogaja samo s tistim delom sredstev za tekoče vzdrževa-nje, ki ga plačujejo najemniki družbenih stanovanj s stanarino. Da bi hišni svet imel reden dotok sred-stev, j_e treba najti način, da tudi etažni lastniki redno mesečno plačujejo svoj pri-spevek. To je zlasti pomembno za hiše, v katerih je le manjši del stanovanj v družbeni lasti. Po našem mnenfu obstaja le ena možnost, namreč, da tudi etažni lastniki redno meseč-no plačujejo akontacijo za kritje stroškov tekočega vzdrževanja tako kot najemniki družbenih stanovanj. Zbrana sredstva so itak last hišnih svetov in zborov stanovalcev, kjer pa etažni lastniki enakopravno sodelu-jejo in odločajo o porabi teh sredstev. Na vprašanje, kako visoka naj bo meseč-na akontacija, je po našem mnenju možen le en odgovor: akontacija naj bo tako visoka kot _prisipevek najemnika družbenega stano-vanja, ki ga plačuje za enakovredno stano-vanje. Le na ta način bo uveljavljeno načelo zakona o pravicah na delih stavb, da sta etažni lastnik in najemnik družbenega stano-vanja pri kritju stroškov izenačena. Če ostanejo ob koncu leta zbrana sredstva za tekoče vzdrževanje neporabljena, jih lahko zbor stanovalcev prenese v naslednje leto, lahko pa jih tudi vrne etažnim lastnikom. Suveda pa mora y tem primeru vrniti stano-vanjski skupnosti neporabljeni del sredstev družbenih stanovanj, ker bi sicer lahko prišli v položaj, da bi se etažnim lastnikom sred-stva vračala, porabila bi se pa sredstva, ki jih j_e hišni svet dobil od stanovanjske skup-nosti za družbena stanovanja. Stroški upravljanja Za stanovanjske hiše v družbeni lastnini se štejejo vse hiše, v katerih je vsaj eno s.ta-novanje družbena lastnina. Za stanovanjske hiše v družbeni lastnini se torej ne štejejo stanovanjske hiše, ki so y celoti last občanov ali civiilnopravnih oseb in ne stanovanjske hiše in stanovanja v družbeni lastnini, ki se uporabljajo za službene potrebe. Vse stanovanjske hiše y družbeni lastnini so v upravljanju stanovanjske skupnosti, vsi stanovalci v teh stanovanjih pa so njeni člani. Stanovanjska skupnost ima svoje samo-upravne organe in svoje strakovne službe, ki opravljajo strokovne zadeve za potrebe sta-novanjske skupnosti in hišnih svetov. Stroški, ki jih ima stanovanjska skupnost z delovanjem delovne skupnosti stanovanj-ske skupnosti, hjenih samoupravnih organov in strokovnih služb, imenujemo stroške upravljanja. Med stroške upravljanja spadajo: a) stroški za delovanje samoupravnih or-ganov stanovanjske skupnosti in njene de-lovne skupnosti; b) stroški za delovanje strokovnih služb stanovanjske skupnosti (Staninvest); c) stroški za kritje pogodbenih in zakon-skih obveznosti. Te stroške krije stanovanjska skupnost iz stanarin za družbena stanovanja in iz pri-spevkov etažnih lastnikov. StroSki upravljanja se med najemnike družbenih stanovanj in etažne lastnike delijo po istih načelih kot stroški investicijskega in tekočega vzdrževanja. Tudi pri delitvi teh stroškov je merilo vrednost stanovanja in vrednost stanovanjske hiše oziroma procen-tualni odnos med tema vrednostima. Stroški upravljanja so permanentni stro-ški (osebni dohodki in materialni izdatki), zato mora biti tudi dotok sredstev za kritje teh stroškov permanenten. To pomeni, da morajo zavezanci stroške upravljanja redno mesečno plačevati: najemniki družbenih sta-novanj s stanarino, etažni lastniki pa z akon-tacijami v rednih mesečnih zneskih. Višino stroškov upravljanja sprejme s fi-nančnim načrtom skupščina stanovanjske skupnosti. Višino teh stroškov je mogoče določiti zelo natančno, kar pomeni, da je visina planiranih stroškov enaka tudi dejan-skim stroškom. Zaradi tega je mesečna akon-tacija etažnega lastnika za krkje teh stro-škov enaka dvanajstini njegovih dejanskih stroškov. Prispevki najemnikov družbenih stano-vanj in etažnih lastnikov za kritje stroškov upravljanja so dohodek stanovanjske skup-nosti, ki je tudi inkasant teh prispevkov. Oblikovanje pogodbe med stanovanjsko skupnostjo in etažnim lastnikom Rekli smo že, da stroškov etažnega last-nika za investicijsko in tekoče vzdrževanje ter upravljanje ni mogoče določiti vnaprej v fiksnih zneskih, ker zakon ne dovoljuje plačevanja teh stroškov v pavšalnih zneskih, pač pa samo plačevanje dejanskih stroškov. Zaradi tega je mogoče pogodbo oblikovati le tako, da bo vsebovala načeja za določitev višine stroškov (načelo določljivosti) in način njihovega plačevanja ter obračunavanja. Dočim iz doslej povedanega nedvoumno izhaja, da je mogoče stroške tekočega vzdr-ževanja in upravljanja plačevati l_e v rednih mesečnih akontacijah, katerih višina je ena-ka prispevkom, ki jih za iste stroške meseč-no plačujejo najemniki družbenih stanovanj s stanarino, je s plačevanjem stroškov in-vesticijskega vzdrževanja drugače. Tu je tre-ba etažnim lastnikom dati možnost, da se odločijo za način plačevanja svojih obvez-nosti. Vsaka od naštetih možnosti ima tako za stanovanjskb skupnost kot etažne last-nike svoje prednosti in pomanjkljivosti. Pp našem mnenju bi bila za etažne lastnike naj-ugodnejša prva možnost (plačevanje stro-škov investicijskega vzdrževanja v obliki akontacij), ker bi tako zbiranje denarja kot izvajanje plana investicijskega vzdrževanja teklo avtomatično. Vplačane akontacije se sicer ne bi obrestovale, zato bi pa tudi sta-novanjska skupnost lahko brezobrestno kre-ditirala etažnega lastnika, če že zbrana akon- tacija ne bi zadostovala za kritje njegovih stroškov. Etažni lastnik ne bi bil mesečno v nobenem primem bolj obremenjen, kot je za kritje istih stroškov obremenjen najemnik družbenega stanovanja. Dočim se sredstva, ki jih vplačuje za investicijsko vzdrževanje najemnik družbenega stanovanja, prelivajo tudi drugim hišam, plačuje etažni lastnik samo stroške, ki nastajajo v hiši, v kateri je njegovo stanovanje. Ne glede na to, katera varianta bq izbrana kot najugodnejša, mora izbrana varianta ve-Ijati za vse etažne lastnike v občini. Zbiranje denarja, ki bi bilo za vsako hišo drugačno, bi nesorazmerno povečailo stroške upravlja-nja, ker bi bilo treba za vsako hišo uporab-ljati drugačen način zbiranja denarja in ob-računavanja stroškov. še manj pa je mo-goče dovoliti, da bi si vsak etažni lastnik v isti hiši izbral drugačno varianto. V tem primeru bi bilo sklepanje pogodb z vsakim etažnim lastnikom posebej (teh je v občini prek 4.500) s sedanjimi kadri in sedanjimi tehničnimi sredstvi neizvedljivo. Ob sklepanju pogodb je treba upoštevati še to, da je to dolgotrajno delo. Že samo pisanje pogodb zahteva veliko časa, še več pa iskanje etažnih lastnikov in podpisovanje, kar se po dosedanjih izkušnjah lahko vleče mesece in mesece. Če bi bilo torej treba pogodbe sklepati vsako leto ali celo za vsako investicijsko vzdrževalno deflo posebej, bi morala imeti stanovanjsika skupnost še večji administrativni aparat, stroški etažnega last-nika bi bili pa prav zaradi tega lahko samo večji. Zaradi tega je po našem mnenju treba oblikovati pogodbe tako, da bodo stroški etažnega lastnika na njeni podlagi določljivi za vrsto let in da bodo lahko veljale toliko časa, dokler se ne spremenijo zakonski pred-pisi, ki sedaj sistemsko urejajo to materijo (zakon o pravicah na delih stavb in zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini). Ob vsem tem prizadevanju pa se bo lahko zgodilo, da določeno število etažnih lastnikov bodisi iz nepoučenosti, bodisi zaradi apriori-stičnega odklonilnega stališča do kritja stro-škov za vzdrževanje in upravljanje ne bo hotelo podpisati pogodbe. To bi pomenilo, da se etažni lastnik in stanovanjska skupnost ne moreta sporazumeti o višini plačila stro-škov. Za take primere predpisuje 21. člen zakona o gospodarjenju, da lahko vsaka pri-zadeta stranka zahteva, naj določi te stroške sodišče v nepravdnem postopku. Prizadeta stranka bo y veliki večini pri merov lahko le stanovanjska skupnost. Po dosedanjih izkušnjah okrog 30% etažnih lastnikov ni podpisalo pogodb z bivšima pod-jetjema DOM in FOND. če se bo to ponovilo ob sklepanju pogodb s stanovanjsko skup-nostjo, pomeni to, da bo morala vložiti na sodišču prek 1.200 zahtevkov. Koliko nepo-trebnega dela predstavlja tako vlaganje za-fatevkov tako z_a stanovanjsko skupnost kot za sodišča, si ni težko predstavljati. Množica nekritičnih člankov v dnevnem tisku ravno v zvezi z obveznostmi etažnih lastnikov, v katerih so pisci popolnoma napačno inter-pretirali odloobo Ustavnega sodišča o odpra-vi sklepov sknpščine stanovanjske skupnosti Šiška, je ustvarila med etažnimi lastniki ne-kakšno prepričanje, da je kdkršen koli zahte-vek stanovanjske skupnosti oz. hišnega sveta za kritje stroškov vzdrževanja in upravljanja protizakonit. Stanovanjska skupnost nima možnosti, da bi se z enakim orožjem borila proti takim dezinformacijam; ustno dokazo-vanje, da časopisna informacija ni točna, doseže le majhno število ljudi in je proti tiskani besedi brez moči. Zato menimo, da je treba takoj sprožiti akcijo pojasnjevanja in prepričevanja in to prav zdaj, ko so v teku priprave za sklepanje pogodb med stanovanjsko skupnostjo in etaž-nimi lastniki. Od pravilno oblikovanega skle-pa skupščine stanovanjske skupnosti in na njegovi podlagi pravilno oblikovane pogodbe je največ odvisno, koliko pogodb bo podpi-sanih in koliko ne. Če akcija sklepanja po-godb propade, bo na področju vzdrževanja in upravljanja stanovanjsikega fonda vladala pray takšna neurejenost kot sedaj. Stano-vanjska skupnost je v danih pogojih napra-vila vse, kar je mogla, toda vse njene inicia-tive so bile doslej zavrnjene. Zavedamo se. da brez podpore družbenopolitičnih organi-zacij, zlasti SZDL in sindikatov, naša priza-devanja ne 'bado uspešna. Največ podpare pa nam lahko dajo hišni sveti, ki pa jih na žalost v mnogih hišah ni ali pa so neaktivni. Brez hišnih svetov je samouprava na področju goapodarjenja s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini nemogoča. Organizacija zborov stanovalcev in hišnih svetov pa je v prvi vrsti naloga socialistične zveze. Odbor za gospodarjenje SSS občine Ljubljana-Šiška Tone Gortnar OB IZVAJANJU ZAKONA O GOSPODARJENJU S STANOVANJSKIMI HIŠAMI V DRUŽBENI LASTNINI Zakon o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v dmžbeni 'lastnini (Ur. list SRS št. 37/74) je sedaj poldrugo leto v veljavi. Upo-raba njegovih določil je stanovanjskim skup-nostim in hišnim svetom postavila marsika-tero vprašanje, na 'katero ne najdejo odgo-vora. V tem sestavku bom skušal navesti le nekatera. Preglaviee jim dela že sam pojem »stano-valec«. V navadni Ijudski govorici veljajo za stanovalce vse fizične osebe, ki imajo v hiši stalno ali zaeasno bivališoe in ki enakoprav-no uporabljajo vse skupne naprave v njej. To pa niso sarno imetniki stanovanjske pra-vice in drugi uporabniki stanovanja po prvem odstavku 5. člena zakona o stanovanj-skih razmerjih (zakonec, otroci, posvojenci, starši imetnika stanovanjske pravice in nje-govega zakonca, tisti, ki jih je imetnik stano-vanjske pravice dolžan vzdrževati po zakonu in tisti, ki najrnanj dve leti živijo z imet-nikom stainovanjske pravice v ekonomski skupnosti), pač ipa tudi osebe, ki stalno sta-nujejo z imetnikom stanovanjske pravice, podstanovalci in člani njihovega gospodinj-stva, ki z njim stanujejo. To kategorijo ob-čanov bi lahko imenovali najemnike dmž-benih in zasebnffih stanovanj. Razen te kategorije obeanov pa splošno veljajo za stanovalce tudi lastniki zasebnih stanovanj z valce, zakaj mora hišni svet o tem sklepati pogodbe z etažnimi lastniki (21. člen zakona), z najemniki pa ne? Zakaj je samo ob sebi razumljivo, da za najemnike zadostuje sklep zbora stanovalcev, etažni lastnik pa lahko zahteva, da višino njegovih obratovalnih stroškov določi sodišče v nepravdnem po-stopku? Zakaj zakon uvaja razmeroma kom-plicirano pravno varnost samo za eno kate- gorijo stanovalcev, za drugo pa ne? Obrato-valni stroški so rvendar zadeva, ki je popol-noma v pristojnosti zbora stanovalcev. Če so torej na zboru stanovalcev tudi etažni lastniki glasovali za program in finančni na-črt obratovalnih stroškov in s tem pristali tudi na višino svojih lastnih stroškov, čemu potem še pogodba? Že samo dejstvo, da etaž-ni lastnik kot ena od pogodbenih strank lah-ko odkloni podpis pogodbe, pomeni, da sklep zbora stanovalcev zanj ne velja. Taka pravna ureditev bi lahko ogrozrla delovanje hišne samouprave tam, kjer bi se etažni lastniki branili plačevati obratovalne stroške oz. kjer ne bi hoteli podpisati pogodb. Že saipo skle-panje pogodb je dokaj zahtevna zadeva, kaj šele vlaganje zahtevkov, naj določi te stroške sodišče v nepravdnem ipostopku. Pod takimi pogoji bodo stanovalci težko dobili ljudi, ki bi bili pripravljeni prostovoljno delati v hiš-nem svetu, če že zaradi drugega ne, pa zaradi dobrih sosedskih odnosov. Po drugem odstavku 16. člena nadzoruje zakonitost dela zborav stanovalcev in hišnih svetov občinski upravni ongan, pristojen za stanovanjske zadeve. Toda za presojanje za-konitosti delovanja nekega samoupravnega organa morajo biti neka merila (odlok, sklep, dogovor, sporazum, pravilnik itd.), teh pa zakon ne predpisuje, pa tudi nikomur ne nalaga obveznosti, da jih sprejme oz. pred-piše. Pod nadzorovanjem zakonitosti dela je razumeti tudi pravico razveljaviti sklep zbo-ra stanovalcev ali hišnega sveta, ki po mne-nju upravnega organa ni zakonit. Kdo naj sprejme predpis, ipo katerem se mora ravnati zbor stanovalcev oz. hišni svet, da bo njuno delo zakonito? Občinska skupščina, stano-vanjska skupnost ali zbor stanovalcev sam? Če bo stanovalec spodbijal veljavnost nekega sklepa, češ, da ni bil zaikonito sprejet, na podlagi česa bosta bodisi občinski upravni organ, bodisi sodišče ugotavljala utemelje-nost njegove trditve? Zbori stanovalcev so si pomagali tako, da so sami oblikovali dogo-vore oz. statute, s katerimi regulirajo med-sebojne odnose. Toda, ali so ti akti zakoniti, ker jih zakon ne predpisuje? Če drugega ne, bi moral zakon vsaj razložiti, kaj je razumeti pod pojmom »nadzorovanje zakonitosti« dela zborov stanovalcev. Po 21. členu zakona se stroški iz 19. člena določijo s pogodbo, ki jo skleneta stanovanj-ska skupnost oz. hišni svet ter lastnik stano-vanja kot posameznega dela stanovanjske hiše. Če se pogodbeni stranki ne moreta sporazumeti, lahko vsaka od njih zahteva, da višino teh stroškov določi sodišče v ne-pravdnem postopku. Dokler nepravdni po-stopek ni pravnomočno končan, mora lastnik stanovanja plačevati akontacijo v višini, kot jo določi sodišče z začasno odredbo ob pre-jemu zahteve za določitev teh stroškov. V Ljubljani imamo prek 12.000 etažnih lastnikov. Če polovica od njih zavrne podpis pogodbe, ki jim jo predloži stanovanjska skupnost, pomeni to takoj 6.000 zahtevkov, naj višino njihovih stroškov določi sodišče, 6.000 začasnih odredb o določitvi višine akon-tacije in 6.000 nepravdnih postopkov. Kaj to pomeni za strokovne službe stanovanjskih skupnosti in za sodišča, si ni težko pralstav- ljati. Zakon pravi, da je lastnik stanovanja na podlagi začasne odredbe dolžan plačevati akontacijo, toda to ni nobeno jamstvo, da bo to tudi storil. Razen tega se etažni lastnik proti začašni odredbi lahko pritoži in če se te pravice posluži le vsak deseti, imamo takoj 600 pritožb in s tem 600 zamudnih pritožbe-nih postopkov. Če pa etažni lastnik tudi ipotem, ko je nepravdni postopek pravnomočno končan, prisojenih obveznosti noče poravnati, jih mo-ra stanovanjska skuipnost iztoževati pred red-nim sodiščem. Tako oblikovano pravno varstvo občana je prav gotovo na mestu, kadar gre za en-kratno finančno obveznost. Toda pri financi-ranju stroškov investicijskega in tekočega vzdrževanja, revitalizacije, upravljanja in obratovanja skupnih delov in naprav v sta-novanjski hiši gre za permanentne stroške, ki jih je treba večinoma poravnavati redno mesečno. Stanovanjska hiša zlasti po uvelja-vitvi zakona o zavarovanju plačil ne more tvegati, da bi jo zadele sankcije, ki so pred-pisane za nepravočasno plačevanje računov, denar za kritje njenih obveznosti ipa ji lahko zagotovijo le stanovalci z rednim plačeva-njem stanarine (najemniki) in akontacij (etažni lastniki). Hiši je torej nujno treba zagotoviti reden dotok denarja, ki pa ga do-ločila 21. člena me zagotavljajo. Z majhno spremembo teh določil bi biilo mogoče tudi to pomanjkljivost odpraviti. V ta člen bi bilo treba vgraditi določilo, po ikaterem bi bilo mogoče izdati administra-tivno prepoved na osebne dohodke občana, ki noče plačevati z začasno odredbo določene akontacije za kritje stroškov iz 19. člena. Ko bi bil nepravdni postopek pravnomočno kon-čan in stroški določeni, bi se tako vplačane akontacije poračunale. Etažnemu lastniku s tem še vedno ostane možnost, da se proti začasni odredbi pritoži, odpadlo bi pa — vsaj v večini primerov — iztoževanje njego-vih obveznosti pred rednim sodiščem. V odločbi Ustavnega sodišča SR Slovenije št. UI 15/76 z dne 19. 5. 1976 (Občan št. 12/76) piše, da Ustavno sodišče ni imelo pomislekov glede ustavnosti 19. in 21. člena zakona o gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini. Ustavnosti teh dveh členov tudi nihče izpodbijal ni. Na javni obravnavi dne 19. 5. 1976 je stanovanjska skupnost Ljubljana-Šiška le pojasnjevala, da ne ye, kako je mogoče s pogodbo vnaprej določiti stroške iz prvega odstavka 19. člena, ki jih je lastnik stanovanja kot posameznega dela stanovanjske hiše dolžan plačevati stanovanj-ski skupnosti. V čemu je stvar? Po zakonu o lastnini na delih stavb se višina stroškov, ki jih je last-nik stanovanja kot posameznega dela stano-vanjske hiše dolžan plačevati za vzdrževanje skupnih delov in naprav, ugotavlja v soraz-merju med vrednostjo njegovega stanovanja in vrednostjo vse stavbe. To določilo je po-polnoma nedvoumno, velja pa seveda šele potem, _ko so stroški stanovanjske skupnosti že znani. Ob sklepanju ipogodb pa ne lastnik stanovanja, ne hišni svet, ne stanovanjska skupnost ne vedo, kolikšni bodo ti stroški. In v tem je -ves problem. Ko bi bilo v 21. čle-nu zapisano, da se s pogodbo določita oblika in način plačevanja stroškov iz 19. člena, ki jih je lastnik stanovanja dolžan plačevati stanovanjski skupnosti in katerih višina se ob koncu leta ugotavlja po določilih zakona o lastnini na delih stavb, bi bila stvar jasna. Ker pa zakon predpisuje, da se s pogodbo določajo strošld, stojimo pred vprašanjem, kako oblikovati pogodbe, da foo zadoščeno temu zakonskemu določilu. To pa je tudi glavni vzrak, da ljubljanske stanovanjske skupnosti še vedno niso sklenile pogodb z etažnimi lastniki. Citirana odlooba Ustavnega sodišča je odprla vrsto novih vprašanj, ki jih pa v okviru tega članka ni mogoče niti našteti. Ob koncu naj na kratko omenim še 37. člen zakona o gospodarjenju. Gre za komu-nalne storitve individualne potrošnje. Ta člen predpisuje, da mora hišni svet za tiste imetnike stanovanjske pravice, ki teh stori-tev ne plačajo, kriti te stroške začasno iz sredstev, namenjenih za obratovalne stroške, potem pa proti nerednim plačnikom vložiti tožbo. Za komunalne organizacije združenega dela je to zelo udobna rešitev. Če stanovalci ne plačajo njihovih storitev, vložijo tožbo proti hišnemu svetu, ki zato ne nosi nobene krivde. Hišni svet vendar ni nek od stano-valcev ločen organ s posebnimi skladi za kritje stroškov, ki bi jih morali sicer plače-vati stanovalci sami. Denar, ki ga ima, so zbrali stanoyalci in če hoče s tem denarjem začasno kriti neplačane obveznosti nekaterih stanovalcev, se mora ali omejiti pri drugih stroških, ali pa doseči zvišanje prispevkov za kritje obratovalnih stroškov, se pravi, do-datno obremeniti redtne plačnike komunalnih storitev in obratovalnih stroškov. In končno, komunalne organizacije svojih storitev ne opravljajo za hišni svet, pač pa za stanovalce v hiši. Če stanovanja nimajo individualnih merilnih naiprav, tega ni kriv hišni svet. Kako je magel zakonodajalec dapustiti, da se bo zaradi neplačanih računov za komunalne sto-ritve zagovarjal predsednik hišnega sveta, ne pa stanovalec, ki teh stroškov ni plačal? Za-kaj bi moral neplačane storitve iztoževati hišni svet, ko pa gre vendar za dohodek ko-munalne delovne organizacije? Strinjam se s tem, da je hišni svet tisti, ki od stanovalcev pobira denar za komunalne storitve in ga nakazuje komunalnim OZD, vendar samo to-liko, kolikor ga je od stanovalcev zbral. Na-mesto da bi zalagal neredne plačnike, naj komunalnim OZD pošilja njihova imena, svoje zahtevke do njih pa naj uveljavljajo te organizacije saime. In končno: zakaj velja ta člen samo za imetnike stanovanjske pravice, torej za na-jeminike družbenih in zasebnih stanovanj, ne pa tudi za lastnike zasebnih stanovanj? Da gre res le za najemnike, lahko sklepamo iz zadnjega odstavka tega čleina, ki govori o tem, da se takemu nerednemu plačniku lahko odpove stanovanjska pogodba. In s tem smo pravzaprav spet na začetku tega razmišlja-nja: ali ni končno tudi lastnik zasebnega sta-novanja imetnik stanovanjske pravice in s tem stanovalec z enakimi pravicami in ob-veznostmi?