ŠE ENKRAT!
O nakupu in prodaji stanovanj
Kar nekaj občanov nas je poklicalo v uredništvo in potožilo nad uresničevanjem stanovanjskega zakona. Največ pripomb je bilo na račun devizne klavzule, ki jo uveljavljamo ob plačilu kupnine v naši občini. Zakaj in čemu? Na to vprašanje je v prejšnji številki odgovoril predsednik občinske-ga izvršnega sveta Davor Valentinčič. Tudi s tem odgovorom nekateri občani niso bili zadovoljni in na uredništvo je prispelo tudi pismo g. Žive Drol-Novak, ki med drugim opozarja, da občine niso gradbena podjetja pa tudi kupci družbenih stano-vanj ne kupujejo stanovanj na trgu, državljani niso pisali zakona in si niso sami postavili 60 dnevnega roka za plačilo kupnine (sprejela ga je skupščina), dalje, zakonodajalec je določil 60 od-stotni popust pri enkratnem plačilu in 60 dnevnem roku za plačilo kupnine z namenom, da se čimveč državljanov odloči za nakup, pri čemer je razprav-ljanje o realni vrednosti kupnine povsem odveč, sicer zakonodajalec ne bi postavil takih pogo-jev... Ob tem je postavila nekaj vprašanj, za katere prosi javni odgovor predsednika občinske-ga izvršnega sveta viškorudniške občine!
1.  Zakaj je po vašem mnenju zakonodajalec določil 60 dnevni rok za plačilo kupinine? Ali morda zato, da bi občane spodbudil k špekulira-nju, da prodajo devize, »vezane« pri Ljubljanski banki, po uradnem tečaju Banke Slovenije in nato vežejo tolarje? Naj vas ob tem spomnim, da se je uradni tečaj BS spremenil šele 1. 2. 1992,kojeza večino pogodb po vsej Sloveniji že potekel 60 dnevni rok. Se pravi, da je občan, ki ima vašo devizno klavzulo, svoje devize prisilno zamenjal po 37 SLT za 1 DEM in nato vam plačal poleg pogodbene cene še razliko po prodajnem tečaju 52 SLT.
2.  Zakaj v določenem obdobju niste izročili kupcem podpisanih pogodb, ampak ste jim rekli, da jo dobijo šele ob plačilu kupnine? Mar veste, da je tako ravnanje nezakonito in da jasno kaže na to, da veste. da je vaša pogodba sporna?
3.  Kako pojasnjujete dejstvo, da je občan, ki je sklenil pogodbo npr. 3. 12. 1991, plačal po 59 dnevih, to je 31. 1. 1992, po vaši devizni klavzuli več, kot pa če bi jo sklenil na dan plačila 31. 1. 1992. Razlika nastanezato, ker morate pri sklepa-nju pogodb upoštevati vrednost točke, ki jo določi isto ministrstvo (ki je vaše ravnanje pohvalilo) in je vrednost točke, določene 15. 1. 1992, krepko nižja od skoka deviznih tečajev! Se morda ministr-
stvo samo demantira?
4. Ali ste zapisali devizno klavzulo tudi v pogodbe o obročnem odplačilu, saj tudi tu lahko pride do izgube realne vrednosti stanovanj? Če je niste, pojasnite, zakaj so očitno samo kupci, ki v enkrat-nem znesku odkupijo stanovanje, diskriminirani? Drugega izraza za vašo devizno klavzulo ne mo-rem najti.
5.  Kaj boste storili s kupci, ki so poravnali Ie zakonsko določeno pogodbeno kupnino in ne po-višanje zaradi devizne klavzule? Ali boste pogod-be razveljavili, ker niso izpolnili svoje obveznosti, ali razliko izterjali?
6. V katerem roku boste izročili potrjene kupne pogodbe tistim kupcera, ki so v celoti poravnali kupnino? Upam, da pri plačevanju svojih obvez-nosti, to je plačila prometnega davka, ne boste »špekulirali« in odlašali s plačilom!
Na koncu svetujem vsem kupcem, da se samo-volji občine uprejo in, če ne gre drugače, na sodišču zahtevajo enake pravice kot jih iraajo sodržavljani, to pa je 60 dnevni rok za plačilo kupnine v višini kot jo določa stanovanjski zakon.
Davor Valentinčič — predsednik izvršnega sveta odgovarja:
1. Pravi odgovor na pravo vprašanje pozna zakonodajalec. Moja domneva glede tega je naslednja:
Zakonodajalcu predlagatelj verjetno ni stro-kovno predočil večkratno razvrednotenje kupnine v procesu privatizacije stanovanj
- 60 odstotni popust (pri plačevanju na obroke devizna  klavzula  zadeva  le  prvi  desetodstoni obrok)
-  bistveno podcenjeno vrednost stanovanj, ki izhaja  iz  točkovalnih  zapisnikov  in  vrednosti točke.
-   nadaljnje  razvrednotenje  kupnine  ob  60 dnevnem roku plačila v pogojih, ko je dvomeseč-na inflacija (21 odstotkov +18 odstotkov) prese-gala 40 odstotkov
- vrednost točke se je doslej spreminjala v skla-du z rastjo indeksa cen gradbenega materiala, kar je realneje odražalo rast vrednosti stanovanj
Vse skupaj pripelje do rezultata: povprečna kupnina iz sklada SLP v viški občini znaša ob enkratnem plačilu cca 300.000 SLT ali cca 6.000 DEM za stanovanje. Naša stanovanja merijo pov-prečno 54 m2. Občina bo seveda morala kupiti
stanovanja, ki jih bo morala zagotoviti socialnim upravičencem. Na žalost nam praktično nobenega starega stanovanja ne ponudijo po ceni manjši od 1.000 DEM/mu22, nova stanovanja pa si še težje privoščimo, ker je njihova cena od 1.600 do 2.000 DEM/m2. Računica je jasna: občina bo morala zbrati kupnine najmanj desetih stanovanj, da bo lahko enega kupila, še najlažje enega od tistih, ki jih je pravkar prodala.
Verjetno je prehudo reči, da je predlagatelj zakonodajalca zavajal, vendar se poslanci v parla-mentu niso odločali o tem, da bo za stanovanje potrebno odšteti eno desetino realne tržne vred-nosti. Ravno tako verjetno v teku priprave in sprejema zakona zakonodajalec ni računal s tako visoko inflacijo, pripraviti pa bi se raoral na tako možnost.
Strinjam pa se z vami, da je neprimerno raz-pravljati o zakonu in njegovih posledicah. Držav-ljani niso pisali zakona, sprejela ga je skupščina. Formalno je vse v redu.
In dokler je pomembno le, ali je formalno vse v redu (kot večkrat ugotavljate v vašem tekstu) vam zagolavljam, da je z naše strani ravno tako formalno vse v redu. V primeru, da bi sodišče zavzelo drugačno stališče kot ga je nam nadrejeno pristojno ministrstvo, bomo tako tudi ravnali.
2.  Ob podpisu pogodbe kupec stanovanja prej-me izvod originala podpisane pogodbe. Ostale izvode pravna služba zadrži zaradi izvedbe po-stopka odmere davka na promet nepremičnin.
3.  K tretjemu vprašanju lahko dam dva odgo-vora. Prvi je ta, da je nekaj kupcev, ki so imeli kupnino  vezano  na  menjalniški  tečaj,  plačalo manjšo kupnino zaradi padca tečaja. Tako pač je. Podobno, vendar dosti huje, se je godilo konkret-nemu občanu, ki je kupil stanovanje v Zupančiče-vi jami. Plačal je cca 111.000 DEM. Če bi mu bilo stanovanje dodeljeno, bi lahko čez nekaj dni kupil isto stanovanje za 15.000 DEM. Ne glede na to, koliko je v življenju že prispeval za reševanje stanovanjskih problemov.
Drugi odgovor pa je seveda ta: občan bi lahko ob sklenitvi pogodbe, 3.12. 1991, plačal kupnino, gotovo manjšo od tiste, določene 31. 1. 1992. Očitno želite primerjati občana, ki je sposoben plačati kupnino takoj ob sklenitvi pogodbe.
4.  Pri obročnem plačevanju gre tudi za korek-cijo pri plačilu prvega obroka. Za nadaljnje obro-ke ni predvidenih nobenih 60 dnevnih dolgov, temveč jih je potrebno plačevati vsak mesec. Na dolgi rok (kar obročno plačevanje gotovo je) osta-ja vrednost obroka devizno enaka, seveda ob predpostavki, da bo določanje točke sledilo giba-nju vrednosti deviz kot je to sedaj.
Drugi del vprašanja se nanaša na diskriminacijo
kupcev. Napačno interpretirate: zaradi 60 dnev-nega odloga bi namreč ob neupoštevanju devizne klavzule vsi kupci (s pogoji enkratnega plačila) v pogojih inflacijc pridobili bistveno prednost - za »dva meseca inflacije« bi manj plačali, kar pa se pri obročnem plačevanju nanaša le na 10 od-stotni prvi obrok. Te dodatne prednosti torej kupci z enkratnim plačilom ne bodo dobili, am-pak bodo izenačeni s plačevalci obrokov.
5.  Pogodbe bomo razveljavili. Izjemoma bomo v upravičenih primerih, obrazloženih in s strani prodajalca upoštevanih razlogih, sklenili aneks k pogodbi.
6.  S plačilom prometnega davka ne moremo in ne bomo špekulirali. Napoved in odmera promet-nega davka se izvajata po določilih zakona o dav-ku na promet nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/ 90). Prodajalec napove nastanek davčne obvezno-sti v 15 dneh od podpisa pogodbenih strank (9. člen). Davčni organ pristojne občine izda odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi (12. člen). Prodajalec tnora plačati davek v 30 dneh od vročitve odločbe o odmeri davka.
Ko je prometni davek plačan lahko kupec prej-me original izvod pogodbe s potrdilom o plača-nem davku. Praviloma kupec originalno pogodbo prevzame ob predložitvi dokazila o plačilu kupni-ne v kolikor je davek že plačan. Sicer pa predloži-tev položnice ni več nujno potrebna, ker imamo vzpostavljen sistem kontrole plačil. Iz navedenega izhaja, da bo kupec prejel overjen original pogod-be, ko bodo izpolnjene vse obveznosti občine in kupca, pri čemer občina upošteva zakonske roke za plačilo svojih obveznosti.
Za zaključek pa tole. Poznam zelo malo obča-nov, ki ne bi bili veseli možnosti, da odkupijo stanovanje. Veliko od teh tega ne more narediti in velik delež ni bil deležen »zastonjskih kreditov«. Vsaj vsi tisti v denacionaliziranih stanovanjih so taki. Pa vsi tisti, ki so podnajemniki. Pa še tisti, ki nimajo ne enega in ne drugega. In skoraj vsi so prispevali enako ali podobno v preteklosti družbi za stanovanjsko gospodarstvo, nekateri pa poleg tega še kupe denarja za podnajemnine.
Občina ne sme svojega proračuna enostavno nekomu nameniti. Npr. tudi učiteljem ne, nič namreč ne bo ostalo za zdravstvene delavce, za kulturnike ipd. Porazdeliti ga mora med vse po-rabnike. In denar davkoplačevalcev je ravno tako v stanovanjih, kot je v proračunu. Treba ga je smotrno in pravično razdeliti in lastnino občuvati.
ves denar, ki bo pridobljen s kupninami, bo namenjen za reševanje stanovanjske problemati-ke in več ko ga bo. več problemov bomo rešili.
Prepričan sem, da to neizprosno logiko spreje-mate.