Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 53 Janez VUK Neprofitna ali nizkoprofitna najemna stanovanja? Slovenija je v času tranzicije za stanovanjsko oskrbo manj premožnih socialnih slojev uporabljala model tako imenovanih neprofitnih na‑ jemnih stanovanj. Model ni dal pričakovanih rezultatov, ker temelji na utopični predpostavki, da bodo investitorji investirali v gradnjo stanovanj brez donosa oziroma celo ob ustvarjanju izgube. Predlog novega nacionalnega stanovanjskega programa prinaša novost, in sicer model nizkoprofitnih najemnih stanovanj, ki naj bi prek prite‑ gnitve institucionalnih finančnih investitorjev v stanovanjsko oskrbo omogočil oblikovanje dodatne ponudbe dostopnih nizkocenovnih najemnih stanovanj zlasti za iskalce prvega stanovanja in druge pri‑ krajšane iskalce. Nizkoprofitna in nizkocenovna najemna stanovanja naj bi v prihodnosti odpravila sedanje pomanjkanje dostopnih na‑ jemnih stanovanj. Ključne besede: javna intervencija v sistem stanovanjske oskrbe, neprofitna najemna stanovanja, nizkoprofitna najemna stanovanja, stanovanjske zadruge, iskalci prvega stanovanja, obnavljanje prebi‑ valstva 1 Uvod Predlog novega Nacionalnega stanovanjskega programa 2013– 2022 (v nadaljevanju: NSP 2013–2022; glej internet 1) prina‑ ša novost v reševanje problema oskrbe z dostopnimi najemnimi stanovanji, ki jih v Sloveniji primanjkuje že ves čas tranzicije, to je od sprejetja tako imenovanega Jazbinškovega zakona (glej Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 18/1991, s spremembami), s katerim so bila poceni razprodana nekdanja družbena stanova‑ nja, ki so bila dejansko neprofitna najemna stanovanja. Gre za to, da naj bi namesto sistema neprofitnih najemnih stanovanj uvedli sistem nizkoprofitnih in nizkocenovnih najemnih sta‑ novanj, deloma po zgledu nekaterih drugih evropskih držav. Smisel preobrazbe sistema neprofitnih v nizkoprofitna naje‑ mna stanovanja je v pritegnitvi potencialnih investitorjev v panogo, ki v sistemu neprofitnega najema nimajo motiva za vlaganja. To bi prispevalo k povečanju ponudbe dostopnih najemnih stanovanj, postopno na raven potreb, kar naj bi od‑ pravilo nenehno pomanjkanje dostopnih najemnih stanovanj, ki obstaja že ves čas od osamosvojitve naprej. Sistem nizkoprofitnih stanovanj ne bi bil niti docela tržen niti ne bi bil v celoti v domeni javnega sektorja. Praviloma bi šlo za različne oblike javno‑zasebnega partnerstva, od ohlapnejših do tesnejših, pri čemer ne bi bili izključeni niti popolnoma javni niti popolnoma zasebni projekti. 2 Nujnost javne intervencije v sistem stanovanjske oskrbe Razvite evropske  (in druge) države imajo obsežne interven‑ tne sisteme, s katerimi posegajo v tržno ponudbo stanovanj za čim boljšo stanovanjsko oskrbo čim širših slojev prebival‑ stva. Tržni sistem namreč rešuje stanovanjski problem samo v okviru plačilno sposobnih potreb. Brez določene stopnje javne intervencije v tržno ponudbo stanovanj ostane del populacije brez stanovanj. Gre predvsem za mlade iskalce prvega stano‑ vanja, katerih ženski del je v optimalnem fertilnem obdobju. Primanjkljaj stanovanj za to populacijo zato bistveno vpliva na reproduktivno sposobnost prebivalstva oziroma povzroči upad rodnosti, kar ima daljnosežne in dolgoročne posledice za delovanje družbenega organizma. Z manjšanjem številčnosti mlajših generacij se zmanjšuje število aktivnega prebivalstva, s tem pa nastajajo težko rešljive težave v javnih financah, zlasti v pokojninski in zdravstveni blagajni. Tudi Slovenija je imela v socializmu nacionalni sistem sta‑ novanjske oskrbe. Glavni vir sredstev za financiranje stano‑ vanjske gradnje je bil prispevek iz plač, ki so ga plačevali vsi zaposleni, glavni nosilec stanovanjske oskrbe pa so bile občine, ki so prek občinskih skladov stavbnih zemljišč tudi vodile ze‑ mljiško politiko, s katero so zagotavljala sorazmerno poceni stavbna zemljišča. Kljub številnim pomanjkljivostim je sistem v dvajsetletnem obdobju 1971–1990 omogočal gradnjo dosto‑ pnih javnih stanovanj v obsegu povprečno 6.000 enot letno. V Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 54 istem obdobju so fizične osebe investirale v izgradnjo približno 6.200 stanovanj letno, kar pomeni, da se je v Sloveniji v obdo‑ bju 1971–1990 zgradilo v povprečju več kot 12.000 stanovanj letno (Statistični urad RS). V obdobju tranzicije smo prvotni model stanovanjske gra‑ dnje razgradili, češ da ne ustreza novim razmeram tržnega gospodarstva, na njegovo mesto pa nismo postavili ustreznega novega in delujočega sistema, prilagojenega potrebam tržnega gospodarskega sistema. Zlasti nismo uspeli oblikovati ustrezne stanovanjske oskrbe za mlade iskalce prvega stanovanja. Prevla‑ dala so napačna stališča, da bo tržni mehanizem z nevidno roko urejal stanovanjsko oskrbo, država oziroma javni sektor pa naj se v to čim manj vtika. Toda trg ne rešuje socialnih proble‑ mov, ker zadovoljuje samo plačilno sposobno povpraševanje. Socialne probleme mora reševati država oziroma javni sektor prek ustrezne intervencijske, socialno naravnane politike. K neustreznosti delovanja trga v obdobju tranzicije je prispe‑ vala tudi kartelna povezanost tržnih ponudnikov stanovanj. Tržni mehanizem je bil tako v veliki meri nevtraliziran, stano‑ vanjski trg pa monopoliziran v korist gradbenega kartela, kar se je izrazilo v višjih tržnih cenah stanovanj in dodatno manjši kupni moči prebivalstva ter seveda v manjšem številu zgrajenih in prodanih stanovanj od potencialno mogočih. Dodatno je stanovanja podražila neustrezna zemljiška politika. Občinski skladi stavbnih zemljišč so bili ukinjeni, s tem pa tudi mo‑ žnost aktivne zemljiške politike občin za zagotavljanje relativ‑ no poceni zemljišč. Zemljiška politika občin kot ena temeljnih urbanih funkcij oziroma eden od temeljev dejanskega urejanja prostora je postala stihijska. Namesto zavestne zemljiške politi‑ ke v skladu z javno koristjo so postale bistvo zemljiške politike špekulacije, v katerih so bili pogosto udeleženi odgovorni v občinski upravi v navezi z zunanjimi špekulanti. Rezultat so enormne cene stavbnih zemljišč, ki ne vplivajo le na visoke cene stanovanj, temveč na mednarodno gospodarsko (ne)kon‑ kurenčnost Slovenije nasploh. V dvajsetletnem obdobju po osamosvojitvi  (1991–2010) so javni sektor in tržni ponudniki skupaj investirali v gradnjo le v povprečju 2.000 stanovanj letno, medtem ko so individualni investitorji v istem obdobju zgradili v povprečju 5.000  sta‑ novanjskih enot letno. V povprečju se je torej v državi v dvajsetletnem obdobju po osamosvojitvi zgradilo približno 7.000 stanovanj letno, kar je 5.000 stanovanj letno manj kot v predhodnem dvajsetletnem obdobju, pri čemer je bil upad pri pravnih osebah približno 70‑odstoten, pri individualnih graditeljih pa približno 20‑odstoten. V absolutni številki to pomeni upad za približno 100.000 enot glede na predhodno dvajsetletno obdobje. Bistveno manjše število zgrajenih stano‑ vanj je imelo tudi pomemben učinek na zmanjšanje rodnosti, kar kaže spodnja preglednica. Posledice upada gradnje stanovanj v času tranzicije niso popra‑ vljive, zlasti v zvezi z obnavljanjem prebivalstva. Vpliv oziroma korelacijo med številom zgrajenih stanovanj in rodnostjo kaže spodnji grafikon, ki zajema 40‑letno obdobje in je torej dovolj reprezentativen: Če k grafikonu[1] dodamo podatek, da se je v dvajsetletnem obdobju 1991–2010 rodilo približno 170.000  otrok manj kot v dvajsetletnem obdobju 1971–1990, in to povežemo s podatkom, da se je v obdobju 1991–2010 zgradilo približno 100.000  stanovanj manj kot v obdobju 1971–1990, lahko iz tega sklepamo, da lahko upad rojstev v obdobju tranzicije v veliki meri pripišemo izpadu potrebnih stanovanj. Vsa‑ ko manjkajoče stanovanje glede na demografske potrebe je imelo za posledico  (ob predpostavki drugih nespremenjenih okoliščin) 1,6 manj rojstev.[2] To je približno toliko, kot ima povprečna družina otrok. Podatek nakazuje na dejstvo, da je stanovanje ključni pogoj za nastanek družine in s tem za roj‑ stvo otrok, kar pomeni, da stanovanjska politika, ki ne sledi Preglednica 1: Število zgrajenih stanovanj in živorojenih otrok 1971–1990 1991–2010 razlika 1 2 3 (2 – 1) št. zgrajenih stanovanj 243.986 138.383 –105.603 št. živorojenih otrok 555.760 383.511 –172.249 Vir: Statistični urad RS Slika  1: Gibanje živorojenih otrok in število zgrajenih stanovanj v obdobju 1970–2009 (vir: Statistični urad RS) 19 70 19 73 19 76 19 79 19 82 19 85 19 88 19 91 19 94 19 97 20 00 20 03 20 06 20 09 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 število zgrajenih stanovanj število živorojenih otrok leto št ev ilo J. VUK Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 55 demografskim potrebam prebivalstva, dejansko onemogoča obnavljanje prebivalstva. Natančnejše ugotavljanje vpliva posameznih dejavnikov na upad rodnosti bi seveda zahtevalo posebno študijo, ki presega namen tega zapisa. Kljub temu pa podatki o dinamiki gra‑ dnje stanovanj in dinamiki rodnosti razkrivajo dejstvo, da se dinamika rodnosti prekriva z dinamiko gradnje stanovanj. To pa pomeni, da je bila stanovanjska politika, ki ni zagotovila zadostnega števila stanovanj glede na demografske potrebe, vse prej kot ustrezna. Izrazitejše zaostajanje gradnje stanovanj za demografskimi po‑ trebami se je začelo v osemdesetih letih prejšnjega stoletja[3], ko se je začel proces razpada nekdanje Jugoslavije in tedanjega družbeno‑ekonomskega sistema, nadaljevalo pa se je skozi vse tranzicijsko obdobje. Relativno povečanje števila stanovanj in rodnosti v obdobju 2000–2009 ni doseglo absolutnega obsega iz predhodnih obdobij. Poleg tega gre povečanje stanovanjske gradnje v tem obdobju na račun povečanja predvsem tržne ponudbe, ki manj premožnim mladim iskalcem prvega sta‑ novanja pravzaprav ni dosegljiva. Neprofitnih najemnih stanovanj je skozi vse obdobje tranzici‑ je primanjkovalo. Stanovanjska politika javnega sektorja zlasti mladim iskalcem prvega stanovanja ni zagotovila zadostnega števila stanovanj, kar ni odpravilo absolutnega upada rodnosti glede na predhodna obdobja. 3 Reševanje problema neprofitnega najema v obdobju Nacionalnega stanovanjskega programa 2000– 2009 Nacionalni stanovanjski program 2000–2009 (v nadaljevanju: NSP 2000–2009) ob opredelitvi temeljnih ciljev in njihovi kvantifikaciji ni zagotovil mehanizmov za njihovo izvedbo. Predvsem ni zagotovil institucionalnih mehanizmov in nosil‑ cev izvedbe ter sistema financiranja stanovanjskih projektov, pri čemer to ne pomeni, da bi morala biti država glavni akter in glavni financer izvedbe, temveč, da bi morala zagotoviti sis‑ temske pogoje, prek katerih bi bili v izvedbo in financiranje vključeni ter povezani akterji in financerji na vseh ravneh, od države, občine, institucij EU, podjetij do posameznikov.[4] Ker ni bilo tako, tudi ni bil uresničen temeljni cilj NSP 2000– 2009, to je povečanje stanovanjske oskrbe v segmentu tako ime‑ novanega neprofitnega najema. Niti se ni zgradilo načrtovano število neprofitnih in socialnih stanovanj (cilj je bil dosežen le v približno 20 %, glej preglednico 2), število neprofitnih naje‑ mnih stanovanj pa se je v desetletnem programskem obdobju celo zmanjšalo, ker so občine del svojega sklada neprofitnih najemnih stanovanj odprodale, medtem ko se zasebni kapital pričakovano ni vključeval v neprofitno stanovanjsko gradnjo. Glavni razlog za opisana gibanja je v zgrešenem modelu nepro‑ fitnega najema. Predpostavka, da bodo investitorji vlagali v Preglednica 2: Dejanska in predvidena gradnja neprofitnih najemnih stanovanj leto dejanska gradnja stanovanj predvidena gradnja po NSP indeks uresničevanja NSP socialna neprofitna SKUPAJ DEJANSKA gradnja socialna neprofitna SKUPAJ PREDVIDENA gradnja 1 2 3 4 (2 + 3) 5 6 7 (5 + 6) 8 2000 33 547 580 300 350 650 89 2001 121 323 444 400 450 850 52 2002 220 318 538 500 600 1.100 48 2003 / 411 411 600 800 1.400 29 2004 / 264 264 800 1.000 1.800 15 2005 / 524 524 1.000 1.250 2.250 23 2006 / 442 442 1.200 1.500 2.700 16 2007 / 439 439 1.400 1.800 3.200 14 2008 / 498 498 1.700 2.100 3.800 13 2009 / 400* 400* 2.000 2.500 4.500 9 Skupaj 374 4.166 4.540 9.900 12.350 22.250 20 Vir: Ministrstvo za okolje in prostor, Direktorat za prostor, Sektor za stanovanja Neprofitna ali nizkoprofitna najemna stanovanja? Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 56 stanovanjsko ponudbo brez vsaj minimalnega dobička ozi‑ roma celo z izgubo, je pač utopična. Ugotovitev ne velja le za zasebne investitorje, temveč tudi za javni sektor, najprej za občine, ki naj bi prvenstveno skrbele za neprofitno stanovanj‑ sko oskrbo. Tudi občine niso in ne morejo biti zainteresirane za stanovanjski sklad, ki jim večinoma prinaša večjo ali manjšo izgubo, redko pa pokriva stroške. Dodatno občine niso stimu‑ lirane za neprofitno stanovanjsko oskrbo, ker morajo socialno šibkim najemnikom zagotavljati subvencije za najemnine. Avtorji NSP 2000–2009 ugotavljajo, da se razkorak med pov‑ praševanjem in ponudbo stanovanj v Sloveniji povečuje, kar se izraža v visokih cenah stanovanj in dolgih čakalnih dobah za neprofitna najemna in socialna stanovanja. Mlade družine so se na stanovanjskem trgu znašle v mnogo težjem položaju kot generacije kupcev pred tranzicijo. V nadaljevanju NSP 2000–2009 problematiko vpliva nereše‑ nega stanovanjskega vprašanja mladih na demografijo prepro‑ sto preskoči, čeprav gre za pomemben problem z daljnosežnimi posledicami na rodnost oziroma na obnavljanje prebivalstva, kar vpliva na zmanjševanje deleža aktivnega prebivalstva in povzroča vse večje težave pokojninske in zdravstvene blagajne ter kronične proračunske težave. Vzroki za stanje, ki ga ponazarja preglednica, so v številnih anomalijah, ki obvladujejo stanovanjsko oskrbo in imajo za posledico predraga zemljišča, predrago gradnjo stanovanj, do pred kratkim tudi monopolne izjemne dobičke gradbincev, vse to pa je povzročilo previsoke cene stanovanj in najemnin za širše sloje prebivalstva. Zavedati se je treba, da te anomalije niso naključne, temveč so posledica interesov, ki obvladujejo stanovanjsko oskrbo. Za odpravo teh anomalij pa bi moral jav‑ ni sektor v javnem interesu oblikovati stanovanjsko politiko, ki bo odpravila te anomalije, kar je mogoče samo s striktnim zagotavljanjem javnega interesa v odnosu do interesnih lobijev. V letu 2000 so imele občine v Sloveniji v lasti približno 21.000 stanovanj, leta 2009 pa le še približno 16.000[5]. Gre za upad približno 5.000 enot ali povprečno 500 enot letno. Ta upad je posledica različnih vzrokov, ki jim je skupno to, da občine niso zainteresirane ter da finančno niso zmožne obnavljati in povečevati sklada neprofitnih najemnih stanovanj, kar potrjuje anomalije v konceptu sistema neprofitnih najemnih stanovanj. 4 Kako naprej? Zastavlja se vprašanje, kaj bi moral narediti javni sektor, česar v času tranzicije ni naredil, da bi zagotovil večjo dostopnost do stanovanj in s tem boljšo oskrbljenost prebivalstva z njimi. Vprašanje je preprosto, odgovor pa ni, saj zadeva zelo kom‑ pleksno problematiko. Za prvi približek lahko rečemo, da je stanovanjska zgodba tipičen del širše in splošno zgrešene tran‑ zicijske zgodbe Slovenije. Podobne napačne ideje in dejavniki, zlasti partikularni, tudi nelegitimni in celo nelegalni  (krimi‑ nalni) interesi, ki so krojili zgrešen potek splošne družbene tranzicije ter so nas pripeljali v sedanjo globoko gospodarsko in splošno družbeno krizo, so namreč krojili tudi napačen potek stanovanjske tranzicijske zgodbe. Glavni dejavniki neuspeha stanovanjske politike so: • neobstoj vizije reševanja stanovanjskega problema zno‑ traj javne uprave in politike in posledične relativne ne‑ operativnosti javnega sektorja na področju stanovanjske oskrbe; • neobstoj nacionalnega sistema financiranja stanovanj‑ ske oskrbe; • podrejenost javne koristi v stanovanjski politiki intere‑ som vplivnih lobijev, zlasti gradbenega kartela, kar je pov‑ zročilo visoke tržne cene stanovanj in nizko ponudbo teh; • neobčutljivost državne politike do stanovanjske proble‑ matike oziroma do potreb zlasti mladih iskalcev prvega stanovanja in posledična nizka politična prioriteta sta‑ novanjskega vprašanja; • napačno delovanje institucij stanovanjske oskrbe, zlasti Stanovanjskega sklada RS, v nasprotju z njihovim zakon‑ skim namenom in javno koristjo; • politična nemoč zlasti iskalcev prvega stanovanja, ki so predvsem mladi, v odnosu do drugih družbenih skupin in starejših generacij, ki so bolj vešče pri političnem uve‑ ljavljanju svojih interesov  (kot na primer upokojenci, sindikati, različni lobiji ipd.). Vse zgoraj navedeno je v obdobju tranzicije pripeljalo do neiz‑ delanega sistema nacionalne stanovanjske oskrbe, skromnega obsega javnih sredstev za stanovanjsko oskrbo prebivalstva in skromnega obsega zasebnih komercialnih investicij v dosto‑ pna najemna stanovanja ter slabe stanovanjske oskrbe zlasti mladih iskalcev prvega stanovanja. Negativna posebnost slovenskega tranzicijskega stanovanjskega trga je bila tudi ta, da so ga obvladovala velika kartelno poveza‑ na gradbena podjetja. Ta so slab nosilec ogrodja nacionalne stanovanjske oskrbe, ker lahko za uporabnike gradijo samo razmeroma draga stanovanja, ker gradijo po neracionalnih načelih, to je na dragih zemljiščih, ki jih kupujejo na nepre‑ mičninskem trgu, ki mu vladajo zemljiške špekulacije oziroma zemljiški špekulanti. Gradbena podjetja gradijo večinoma z iz‑ posojenimi sredstvi, kar draži gradnje za stroške financiranja. Gradbeniki poleg tega prelivajo na končne kupce tudi nepo‑ trebne stroške oziroma stroške počasne in neučinkovite izved‑ be gradbenih del. Ob tem gradbeno podjetje kupcu seveda zaračuna tudi določen dobiček, v obdobju konjunkture je šlo večinoma tudi za izjemne dobičke. Tovrstna ponudba stano‑ J. VUK Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 57 vanj ni primerna oziroma je predraga za sloje prebivalstva z nižjimi dohodki, med katere najpogosteje spadajo tudi mladi iskalci prvega stanovanja. Za ustrezno reševanje problema stanovanjske oskrbe bi javni sektor torej moral oblikovati ustrezno vizijo, ki bi odpravila slabosti v stanovanjski oskrbi, in jo operacionalizirati. Pri tem bi si moral javni sektor pomagati s tujimi zgledi oziroma z nacionalnimi modeli drugih evropskih držav. Oblikovati bi moral nacionalni sistem financiranja stanovanjske oskrbe, ki bi ga morala politika prioritetno podpreti, tudi na račun drugih programov, saj bi moralo biti obnavljanje prebivalstva vseka‑ kor prioriteta. Nič nam ne bodo pomagali avtocestni križi in druga draga nacionalna infrastruktura, če se naša populacija ne bo obnavljala. 5 Zamisel o nizkoprofitnih najemnih stanovanjih Zamisel temelji na podobnih praksah v nekaterih drugih evropskih državah.[6] Gre predvsem za to, da se opusti pred‑ postavka o neprofitnosti najemnih stanovanj, ker na ta način ni mogoče motivirati potencialnih vlagateljev v dostopna na‑ jemna stanovanja. Podatki kažejo, da celo občine v sedanjem sistemu niso zainteresirane niti za obnavljanje obstoječega fon‑ da neprofitnih najemnih stanovanj, kaj šele drugi potencialni plačilno sposobni investitorji. Bistvo ideje o nizkoprofitnih najemnih stanovanjih je v tem, da se investitorjem, ki bodo vlagali v dostopna  (nizkocenov‑ na) najemna stanovanja, prizna določen zakonsko limitiran dobiček, ki pa bo nekoliko več od sicer običajnih stroškov financiranja investicijskih projektov. Pogoj modela je, da ima investitor svoja in ne izposojena sredstva. To pomeni, da je investitor lahko samo iz okvira tako imenovanih institucio‑ nalnih finančnih investitorjev  (pokojninski skladi, nepremič‑ ninski investicijski skladi, holdingi, banke, zavarovalnice ipd.). Drugi pogoj modela nizkocenovnih nizkoprofitnih najemnih stanovanj je v tem, da investitor ne sme kupiti stanovanj na trgu, ker tržne cene vsebujejo dobiček ali celo izjemen dobiček tržnega ponudnika, vključno z vsemi drugimi slabostmi stano‑ vanjskega trga (kartelno dogovarjanje, visoke cene zemljišč, vi‑ soki stroški financiranja ipd.), temveč mora financirati gradnjo v lastni režiji, kar pomeni, da na svojem zemljišču prek naju‑ godnejšega tržnega ponudnika zgradi čim cenejša stanovanja. Tretji pogoj modela je, da investitor v nizkoprofitna najemna stanovanja dobi od javnega sektorja, predvsem od občin, po‑ ceni zemljišče ali za nakup ali za dolgoročni najem  (stavbna pravica). Prihranek od poceni zemljišča pa se ne sme oziroma se zaradi zakonskih omejitev ne bo mogel preliti v dobiček, temveč mora prispevati k nižji ceni priskrbe stanovanj in s tem k nižji najemnini. K cenejši gradnji bo prispevala tudi skromnejša gradbena izvedba kot četrti pogoj nizkocenovnih nizkoprofitnih naje‑ mnih stanovanj. Prihranek pri gradnji ne bo šel na račun varno‑ sti, energetske varčnosti ipd., temveč na račun manj potrebnih sestavin, kot so na primer kletne garaže, notranja oprema ipd. Pri nizkocenovnih nizkoprofitnih najemnih stanovanjih je treba upoštevati, da gre za stanovanja, ki so v osnovi name‑ njena manj premožni populaciji, predvsem iskalcem prve‑ ga stanovanja in drugim socialno prikrajšanim slojem. Za te sloje pa ni mogoče graditi dragih stanovanj, ki si jih glede na svoje dohodke ne morejo privoščiti. Dostopna nizkocenovna stanovanja v večini primerov ne bodo pomenila vseživljenjske nastanitve, lahko pa tudi. Stroškovna cena stanovanj, katerih gradnja bo zadoščala vsem zgoraj navedenim pogojem, bo znatno nižja od tržne cene sta‑ novanj, saj bodo ta stanovanja zgrajena na poceni zemljiščih, brez stroškov financiranja, z nizkimi stroški gradnje in brez profita tržnega ponudnika. To pomeni, da jih bo lastnik lahko ponudil v najem po ugodnih najemninah, prilagojenih uporab‑ nikom z nižjo kupno močjo. Sistem nizkocenovnih nizkoprofitnih najemnih stanovanju bo treba zakonsko urediti, zlasti v pogledu vzajemnih obvezno‑ sti in pravic udeležencev, predvsem občin in nizkoprofitnih stanovanjskih družb. Te družbe bodo lahko v javni, zasebni ali mešani lasti. Določiti bo treba zakonska pravila, po katerih bodo občine pomagale investitorjem v nizkoprofitna najemna stanovanja pri zagotavljanju poceni zemljišč. Prav tako bo treba določiti specifična pravila za gradnjo nizkocenovnih stano‑ vanj in specifična pravila za poslovanje stanovanjskih družb, ki se bodo ukvarjale z nizkoprofitnim najemom. 6 Stanovanjske zadruge Predlog NSP 2013–2022 prinaša tudi zamisel o stanovanjskih zadrugah. Te so oblika stanovanjske samopomoči državljanov v partnerstvu z javnim sektorjem. Zadružniki oziroma zadruge bodo zagotovile določen delež kapitala za izgradnjo stanovanj in izvedbo projektov, javni sektor pa bo prek občin stanovanj‑ skim zadrugam zagotovil zlasti poceni zemljišča, prek Stano‑ vanjskega sklada RS pa ugodne kredite ali subvencije za obresti ter jamstva za kredite pri bankah. Stanovanjske zadruge bodo priskrbele nizkoprofitna najemna stanovanja svojim članom in drugim interesentom. Neprofitna ali nizkoprofitna najemna stanovanja? Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 58 V bistvu gre pri delovanju stanovanjskih zadrug za podobna načela kot pri nizkoprofitnih najemnih stanovanjih, saj bodo stanovanjske zadruge dajale stanovanja v najem članom in ne‑ članom zadruge po nizkoprofitnih načelih. Glede na to, da bo šlo za gradnje v javnem interesu, bodo zadruge deležne določe‑ nih ugodnosti s strani javnega sektorja in bodo kot ponudnik najemnih stanovanj spadale v kategorijo nizkoprofitnih naje‑ modajalcev, za katere bodo veljala specifična zakonsko urejena pravila, o katerih se je več govorilo v predhodnem izvajanju. 7 Kritike modela nizkoprofitnih najemnih stanovanj Kritike, ki se pojavljajo v zvezi s predlaganim modelom nizko‑ profitnega najema, so različne, med drugimi, da ni dopustno, da se ustvarja dobiček na račun ekonomsko šibkejših. Kritiki spregledajo dejstvo, da bo šlo za zakonsko limitiran dobiček, ki bo na približni ravni sicer običajnih stroškov financiranja stanovanjskih projektov. Prav tako zanemarjajo dejstvo, da bi tovrstno kvazisocialno moraliziranje lahko prišlo v poštev, če bi javni sektor imel na voljo preveč stanovanj in preveč denarja za ta namen, povpraševanje pa bi bilo manjše od ponudbe. Žal je položaj prav nasproten temu: dostopnih najemnih sta‑ novanj na trgu primanjkuje, kar pomeni, da je povpraševanje večje od ponudbe oziroma da so demografske potrebe večje od razpoložljivega prostega sklada stanovanj, denarja za investicije v stanovanjsko oskrbo na ravni realnih potreb pa javni sektor nima. Torej je treba denar pridobiti od zasebnih komercialnih investitorjev, ki pa brez določenega dobička ne bodo vlagali v stanovanjske projekte. Cilj nizkoprofitnih najemnih stanovanj je pritegniti dodaten finančni kapital oziroma dodatne investitorje v panogo in posledično povečati ponudbo dostopnih nizkocenovnih naje‑ mnih stanovanj ter s tem izboljšati stanovanjsko oskrbo pre‑ bivalstva. Poleg tega se z dostopnimi najemnimi stanovanji ne rešuje le stanovanjski problem najnižjih socialnih slojev, tem‑ več tudi velikega dela srednjega sloja. Sloj iskalcev dostopnih najemnih stanovanji se s krizo in preseljevanjem prebivalstva v urbana središča oziroma urbane aglomeracije povečuje, posle‑ dično seveda tudi potrebe oziroma povpraševanje po tovrstnih stanovanjih. Država in občine, to je javni sektor, pa so doslej zelo malo naredili za radikalno izboljšanje na področju oskr‑ be z dostopnimi najemnimi stanovanji oziroma za povečanje ponudbe teh. Potrebe po dostopnih najemnih stanovanjih so zlasti problematične v urbanih središčih. Eden od razlogov, zaradi katerih v obdobju tranzicije nismo uspeli oblikovati delujočega nacionalnega sistema oskrbe z dostopnimi najemnimi stanovanji, je tudi v precej razširjeni socialni demagogiji, ki preprosto ne vidi razlike med ekonom‑ skimi zakonitostmi in socialnimi doktrinami. Socialne politike ni mogoče izvajati brez upoštevanja ekonomskih zakonitosti pri gradnji stanovanj, ker tu velja samo poslovna in dobičkono‑ sna logika, sicer sistem ne deluje. Socialno korekcijo tržnih in ekonomskih zakonitosti je treba izvajati s subvencioniranjem najemnin tistim, ki ne zmorejo plačati ekonomske najemnine, ter prek ustrezne intervencije na trgu stanovanj, vendar vedno tako, da se ekonomske računice ponudnikov stanovanj izidejo. Ekonomska najemnina je potrebna zato, da investitorji stano‑ vanja zgradijo in ustrezno vzdržujejo. Seveda država oziroma javni sektor lahko zniža stroške ponudnikom nizkoprofitnih najemnih stanovanj na različne načine, zlasti prek zagotavljanja poceni zemljišč in davčnih olajšav, lahko pa tudi z neposredni‑ mi podporami, kar pa seveda povečuje proračunske izdatke. Tistim, ki ne morejo plačevati niti najemnine nizkocenovnega stanovanja, pa mora država dodeliti socialno pomoč v obliki podpor za najemnine. Poskus prevalitve socialne vloge v stanovanjski oskrbi na in‑ vestitorje oziroma ponudnike stanovanj pripelje do tega, da investitorjev pač ni, stanovanj pa tudi ne. Nobeno kosilo žal ni zastonj. Prav tako je treba poudariti, da ni nikakršne logi‑ ke v tem, da bi morali davkoplačevalci pokrivati stanovanjske stroške ljudem, ki zaslužijo dovolj, da si lahko sami plačajo stroške stanovanja. Sedanji sistem neprofitnega najema pa v mnogih primerih omogoča prav to, saj mnoge družine, ki so dobile neprofitno najemno stanovanje po socialnih kriterijih, sčasoma povečajo svoje dohodke, vendar še vedno ostanejo v neprofitnem najemnem stanovanju. V sistemu nizkoprofitnih najemnih stanovanj, v katerem najemnik plača ekonomske stroške nizkocenovnega stanovanja, to ni nikakršen problem, sploh če je ponudba nizkocenovnih stanovanj na ravni potreb. Dodatna kritika leti na to, da bodo potencialni investitor‑ ji raje investirali v alternativne donosnejše naložbe. Če se omejimo samo na najemni stanovanjski trg, je dejstvo, da je gradnja najemnih stanovanj za premožnejše sloje gradnja za povpraševanje, ki na trgu praktično ne obstaja. Premožnejši sloji ne rešujejo svojega stanovanjskega problema pretežno z najemanjem dragih stanovanj, temveč pretežno z lastniškimi stanovanji. To torej ni alternativa za potencialne investitorje v najemna stanovanja. Dostopna najemna stanovanja za nižji in deloma (vse bolj) tudi srednji sloj so posebna tržna niša, ki ima svoje zagotovljene odjemalce, pri nas pa te tržne niše še nihče ni ustrezno zapolnil. Tudi po zaslugi teoretikov in praktikov, ki te tržne niše preprosto ne vidijo. Ob tem pa ne gre le za poslovno priložnost, temveč za strateško vprašanje obnavljanja prebivalstva, ki je ključno za vse sfere delovanja družbenega organizma. Če vzamemo kot investicijsko alternativo za potencialne vla‑ gatelje v nizkocenovna najemna stanovanja druge donosnejše J. VUK Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 59 investicije, je treba poudariti, da bodo potencialni investitorji v nizkocenovna nizkoprofitna najemna stanovanja predvsem tako imenovani institucionalni finančni investitorji, ki iščejo prvenstveno varne, čeprav manj donosne naložbe. To so v razvitih državah zlasti različni skladi, kot na primer pokoj‑ ninski skladi, zavarovalnice, specializirani nepremičninski in‑ vesticijski skladi in različni holdingi. Če na slovenskem trgu ni dovolj te ponudbe investicijskih sredstev, je mogoče pritegniti tudi tuje vlagatelje, zlasti iz okvira  EU. Morda bi bilo sploh najbolje, če se ne bi oprli le na tuje izkušnje, temveč tudi na tuje investitorje. S tem ne bi le pridobili investitorjev, ki ima‑ jo izkušnje z oskrbo cenovno dostopnih najemnih stanovanj, temveč bi se tudi izognili korupcijskim in podobnim tvega‑ njem, ki so stalnica v tovrstnih projektih pri nas. Korupcija in podobne kriminalne deviacije namreč lahko sprevržejo še tako dobro zamišljen model stanovanjske oskrbe in ga spremenijo v svoje nasprotje. Obstaja tudi pomislek, da ni primerno varčevati na hrbtih manj premožnih s cenejšo gradnjo. Alternativa biti brez sta‑ novanja ali imeti nizkocenovno nizkoprofitno najemno stano‑ vanje, pač ni alternativa. Zlasti to velja za mlade oziroma iskalce prvega stanovanja. Za prvo stanovanje ni pomembno, da je najudobnejše, temveč da sploh je. Zgoraj predstavljena stati‑ stika o številu zgrajenih stanovanj in številu rojstev v dvajsetih letih pred osamosvojitvijo in dvajsetih letih po osamosvojitvi, potrjuje to. V zvezi s kritikami modela nizkoprofitnih stanovanj je treba omeniti tudi kritike, katerih predstavniki menijo, da naj cene stanovanj uravnava trg, država pa naj le daje stanovanjski dodatek tistim, ki ne zmorejo plačevati tržnih najemnin. Verjetno ni težko videti osti te kritike, ki pač želi, da se dr‑ žava umakne iz sistema stanovanjske oskrbe oziroma da osta‑ ne bolj ali manj umaknjena iz tega sistema, tako kot je bila doslej. Za nameček pa naj država na stežaj odpre malho za dodatek za najemnine, ki bi se lahko nekontrolirano prelival v višje najemnine, skratka, v korist najemodajalcev. Namesto gradbenega lobija bi v prihodnje državljane in državo ožemal najemodajalski lobi. Posledice neaktivnosti javnega sektorja v okviru stanovanjske oskrbe so dovolj očitne in dovolj porazne, da verjetno niso več potrebne nadaljnje razlage o nesmiselnosti teh kritik ozi‑ roma prozornih parcialnih interesih, ki stojijo za njimi in so nasprotni javnemu interesu. 8 Zaključna misel Kljub številnim strateškim nacionalnim dokumentom, ki govo‑ rijo o vzdržnem razvoju, ki ne sme prikrajšati prihodnjih gene‑ racij, se je na področju stanovanjske oskrbe v obdobju tranzicije zgodilo prav to. Medgeneracijska solidarnost je v obdobju tranzicije na področju stanovanjske politike v veliki meri za‑ tajila, vendar ne mlajših generacij do starejših, temveč starejših generacij do mlajših, saj mladim iskalcem prvega stanovanja država oziroma družba, to je javni in zasebni sektor skupaj, nista zagotovila zadostnega števila dostopnih stanovanj glede na demografske potrebe. Neizdelan sistem nacionalne stanovanjske oskrbe je tako ogrozil tudi obnavljanje prebival‑ stva. Rezultat je zdaj ta, da imajo tudi starejše generacije vse manj objektivne realne opore v mlajših, zaradi pomanjkanja stanovanj »okleščenih« generacijah. Težave pokojninske in zdravstvene blagajne, ki so že zdaj precejšnje, se bodo v prihodnosti zaradi upada rodnosti še zaostrile. Snovalci nacionalnih strategij, v tem okviru pa zlasti stanovanjske politike, so očitno podcenili strateški pomen stanovanjske politike za obnavljanje prebivalstva in zanema‑ rili dejstvo, da družbeni organizem lahko optimalno deluje le ob primernem generacijskem ravnovesju. Nedelujoč sistem neprofitnih najemnih stanovanj je treba odpraviti in ga nadomestiti s sistemom dostopnih, nizkoce‑ novnih in nizkoprofitnih najemnih stanovanj, ki bo k stano‑ vanjski gradnji pritegnil tudi zasebni kapital, zlasti institucio‑ nalne finančne investitorje, domače in tuje, kar bo omogočilo, da se na trgu pojavijo dodatni ponudniki dostopnih najemnih stanovanj, ki so primerna slojem z nižjimi dohodki, v katere pretežno spadajo tudi mladi iskalci prvega stanovanja. Ti po‑ nudniki bodo v perspektivi odpravili stanovanjski primanjkljaj, zlasti za mlade iskalce prvega stanovanja. Od javnega sektorja se pričakuje predvsem to, da zagotovi institucionalne pogoje za delovanje nizkoprofitnega najemnega sistema, in pomoč pri priskrbi poceni zemljišč. Če kot država nismo v stanju oblikovati sofisticiranega nacio‑ nalnega modela stanovanjske oskrbe, ki bi vključeval subtilne metode intervencije v tržno dogajanje za pritegnitev zadostnih finančnih sredstev v stanovanjsko oskrbo predvsem mladih is‑ kalcev prvega stanovanja, potem bi bilo nemara bolje, da resta‑ vriramo nekdanji preprostejši »socialistični model« stano‑ vanjske oskrbe z dostopnimi najemnimi stanovanji, katerega bistvo je bilo v prispevku od plač, s katerim se je financirala gradnja dostopnih najemnih stanovanj. Snovalci nacionalne stanovanjske politike in splošnih nacio‑ nalnih politik so preprosto spregledali, da dostopna najemna stanovanja niso namenjena predvsem socialno prikrajšanim, temveč zlasti mladim iskalcem prvega stanovanja, ki so ključ‑ nega oziroma strateškega pomena za obnavljanje prebival‑ stva, kar je spet strateškega pomena v bistvu za vse nacionalne politike. Država in družba smo pač ljudje. Neprofitna ali nizkoprofitna najemna stanovanja? Urbani izziv, posebna izdaja, 2013 60 Posledic zgrešene stanovanjske politike v preteklosti ne bo mo‑ goče z ničimer odpraviti. S spremembo te politike v prihodno‑ sti pa se bo morda mogoče izogniti nadaljnjemu upadanju rodnosti, zaposlenosti in BDP ter posledičnemu kroničnemu primanjkljaju javnih financ. Janez Vuk, podsekretar Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, Direktorat za prostor, Sektor za prostorsko načrtovanje na lokalni ravni, Ljubljana E‑pošta: janez.vuk@gov.si Opombe [1] Čeprav sta krivulji grafikona presenetljivo skladni, je pri njuni razlagi potrebna previdnost, saj ponazarjata tudi širše dejavnike, predvsem splošne gospodarske konjunkture oziroma recesije. Potrebna bi bila podrobnejša analiza, ki presega namen tega zapisa. [2] Podatek izhaja iz teh številk: 172249/105603 = 1,63 [3] V določeni meri je obstajalo tudi prej. [4] Več o modelu financiranja stanovanjske oskrbe v okviru splošnega nacionalnega sistema financiranja urbanega razvoja glej v članku: Financiranje urbanega razvoja, Janez Vuk, Urbani izziv, posebna izdaja 2012, str. 122–125. [5] Interno gradivo: Analiza nacionalnega stanovanjskega programa 2000–2009, Sektor za stanovanja, Direktorat za prostor, Ministrstvo za okolje in prostor. [6] Podobni zgledi v nekaterih evropskih državah so opisani v analizi, ki jo je izdelala Ekonomska fakulteta v Ljubljani za takratno ministrstvo za okolje, prostor in energijo: Modeli in finančne spodbude za delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacije v bodoče, Ekonomska fakulteta Univerze v Ljubljani, Ljubljana, 2004. Viri in literatura Internet 1: http://www.mzip.gov.si/fileadmin/mzip.gov.si/pageuploads/ Prostor/Stanovanja/13_03_2‑0snutek‑NSP.pdf Ministrstvo za okolje in prostor, Direktorat za prostor, Sektor za sta‑ novanja: Analiza nacionalnega stanovanjskega programa 2000–2009. Interno gradivo. Stanovanjski zakon – SZ. Ur. l. RS, št. 18/1991 s spremembami. Ljubljana. Statistični urad Republike Slovenije. Ljubljana. Vuk, J. (2012): Financiranje urbanega razvoja. Urbani izziv, posebna izdaja 2012, str. 122–125. J. VUK